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Entscheid

VB.2010.00107

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00107

17. November 2010Deutsch20 min

(URT.2010.12804)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 20. Juli 2009 erteilte der

Gemeinderat von Kappel am Albis C und D die baurechtliche Bewilligung für den

Teilabbruch des bestehenden und den Bau eines neuen Einfamilienhauses auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Kappel am Albis.

Erwägungen

II.

Der gegen diesen Beschluss von A eingelegte Rekurs wurde

von der Baurekurskommission II nach Durchführung eines Augenscheins am 19. November

2009.

mit Entscheid vom 2. Februar 2010 abgewiesen.

III.

Hiergegen gelangte A am 8. März 2010 mit einer

Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des

gemeinderätlichen Beschlusses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Beschwerdegegnerschaft.

In ihrer Vernehmlassung vom 30. März 2010 verwies die

Baurekurskommission II unter Anbringung punktueller Ergänzungen auf die

Erwägungen im angefochtenen Rekursentscheid und beantragte die Abweisung der

Beschwerde unter den üblichen Kostenfolgen.

Die Gemeinde Kappel am Albis wie auch C und D schlossen in

ihren Beschwerdeantworten vom 6. April bzw. 12. Mai 2010 auf

Abweisung der Beschwerde, jeweils unter Kosten und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführerin.

Mit Replik vom 18. Juni 2010 bzw. Duplik vom 28. Juli

2010.

hielten A bzw. C und D an ihren jeweiligen Standpunkten fest. Die Gemeinde

Kappel am Albis verzichtete in ihrer Mitteilung vom 13. August 2010 auf

die Verfassung einer ausführlichen Duplik.

In ihrer Stellungnahme vom 31. August hielt A erneut

an ihren Vorbringen fest. Hierzu nahmen C und D ihrerseits am 13. September

2010.

Stellung.

Mit Beschluss vom 6. Oktober 2010 wurde von der

Gemeinde Kappel am Albis ein Amtsbericht über den für die strassenmässige

Erschliessung des Baugrundstücks erforderlichen Kehrplatz und die

diesbezüglichen Benützungsrechte der öffentlichen Dienste eingeholt.

Zu dem am 21. Oktober 2010 eingereichten Amtsbericht

nahmen die private Beschwerdegegnerschaft und die Beschwerdeführerin am 28. Oktober

bzw. 8. November 2010 Stellung.

Die Erwägungen im Rekursentscheid sowie die Ausführungen

der Parteien in den Rechtsschriften werden – soweit rechtserheblich – in den

nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der

Baurekurskommissionen zuständig.

2.

Die Beschwerdeführerin wendet sich als Miteigentümerin der

Parzelle Kat.-Nr. 03, deren westliche Ecke an das streitbetroffene

Baugrundstück Kat.-Nr. 01 angrenzt, gegen das Bauvorhaben der privaten

Beschwerdegegnerschaft. Dieses besteht im Abbruch des bestehenden

eingeschossigen Einfamilienhauses bis auf das Keller-/Garagengeschoss und der

anschliessenden Errichtung eines neuen Einfamilienhauses mit zwei Obergeschossen

und einem Dachgeschoss auf dem zu erhaltenden Fundament. Aufgrund ihrer

direkten nachbarlichen Beziehung zum betreffenden Baugrundstück ist die

Beschwerdeführerin ohne Weiteres im Sinn von § 338a Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 zur Erhebung der Beschwerde

legitimiert.

3.

3.1

Zur Begründung ihrer Beschwerde macht die Beschwerdeführerin vorab die

mangelhafte Erschliessung des Baugrundstücks geltend. Die Vorinstanz sei zu Unrecht

davon ausgegangen, dass die bestehende private Stichstrasse F-Strasse (Kat.-Nr.

04) trotz fehlender Bankette einen hinreichenden Fussgängerschutz in

Begegnungssituationen mit Fahrzeugen und damit einen verkehrssicheren Zugang

zum Grundstück gewährleiste. Vielmehr genüge die Erschliessung über die F-Strasse

nicht einmal den Anforderungen an eine Notzufahrt. Ein Abgehen von den

einschlägigen Normalien über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien)

vom 9. Dezember 1987 (ZN) sei ohne Vorliegen wichtiger Gründe jedoch

unstatthaft.

Unabhängig von der Zugänglichkeit für Rettungsdienste müsse

die strassenmässige Erschliessung des Baugrundstücks zudem nach Massgabe der

Zugangsnormalien verkehrssicher sein, im konkreten Fall also den Anforderungen

an einen Zufahrtsweg gemäss § 5 Abs. 1 lit. a ZN genügen, was

grundsätzlich das Vorhandensein beidseitiger Bankette von je 0,3 m erfordere.

Ein Verzicht auf Letztere sei vorliegend unzulässig, da für die Fussgänger

keine rechtlich gesicherten Ausweichmöglichkeiten bestünden, zumal es den Anstössern

freistehe, ihr Grundstück durch einen Zaun abzusperren.

3.2

Dem hält die private Beschwerdegegnerschaft entgegen, die Anforderungen an

eine Notzufahrt seien erfüllt, weil diese bereits über die weniger als 80 m vom

Baugrundstück entfernte G-Strasse sichergestellt werden könne. Überdies sei die

Zufahrt über die F-Strasse als verkehrssicher einzustufen, da sie geradlinig

von der G-Strasse bis zum streitbetroffenen Grundstück verlaufe, genügend

Kreuzungs- und Wendemöglichkeiten biete und nur acht Wohneinheiten erschliesse.

Unter diesen Umständen sei ein Abweichen von den Zugangsnormalien nicht zu

beanstanden.

Ausserdem bestehe zugunsten der Wegparzelle ein im Grundbuch

eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht, das der seitlichen Erweiterung des Weges

diene und bis 50 cm breiter als die heutige Strassenbreite sei. Daraus ergebe

sich die rechtliche Zulässigkeit einer allfälligen Strassenverbreiterung,

welche gegebenenfalls auch auflageweise erfolgen könne. Insgesamt sei die

Unterschreitung der Grundanforderungen der Zugangsnormalien mit 10 bis 20 cm

nur geringfügig und beschränke sich auf eine 20 bis 30 m lange Teilstrecke,

entlang derer dank der angrenzenden Garageneinfahrten Motorfahrzeuge und

Fussgänger problemlos kreuzen könnten.

4.

4.1

Nach § 233 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt

werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo

die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist.

Dies gilt nach Abs. 2 der nämlichen Vorschrift auch für Umbauten oder

Nutzungsänderungen, durch die von den bisherigen Verhältnissen wesentlich

abgewichen wird.

4.2

Die Vorinstanz liess die Frage, ob es sich bei dem streitbetroffenen

Bauvorhaben um einen Neu- oder einen Umbau handelt, mit der Begründung offen,

eine wesentliche Abweichung von den bisherigen Verhältnissen liege nicht vor,

weil vom Baugrundstück nach Realisierung des Projekts nicht mehr Verkehr

ausgehen würde als bisher (Rekursentscheid E. 3.5.2).

Richtigerweise muss aus dem Fehlen einer wesentlichen

Abweichung aber gerade der umgekehrte Schluss gezogen werden: Da die Baureife

bei Neubauten immer eine zwingende Voraussetzung für die Erteilung einer

Baubewilligung ist (§ 233 Abs. 1 PBG), blosse Umbauten hingegen nur

bei Vorliegen einer wesentlichen Abweichung von den bisherigen Verhältnissen

diesem Erfordernis zu genügen haben (§ 233 Abs. 2 PBG), ist die

diesbezügliche Qualifikation eines Bauvorhabens von zentraler Bedeutung. Denn

nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts führt selbst die Erschaffung

einer zusätzlichen Wohneinheit nicht zwingend eine veränderte

Erschliessungssituation und somit eine wesentliche Abweichung von den bisherigen

Verhältnissen herbei (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 3.2; RB 1997 Nr. 83). Wäre das streitbetroffene Bauprojekt

demnach nur als Umbau einzustufen, müsste die Baureife und damit die

Erschliessung des Baugrundstücks, von dem tatsächlich keine Verkehrszunahme zu

erwarten ist, mangels veränderter Erschliessungssituation nicht erneut geprüft

werden.

Vorliegend soll das bestehende eingeschossige Einfamilienhaus

bis auf das Fundament abgerissen und darauf ein neues, dreigeschossiges

Einfamilienhaus errichtet werden. Bei einem solchen Bauvorhaben wird die

Bausubstanz im Wesentlichen ausgetauscht, was den Rahmen eines noch unter den § 233

Abs. 2 PBG fallenden Umbaus sprengt. Damit entspricht das geplante Projekt

einem Neubau im Sinn von § 233 Abs. 1 PBG.

Demzufolge muss das streitbetroffene Grundstück baureif sein,

was nach § 234 PBG eine genügende Erschliessung bedingt.

5.

§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel

"Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen

Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist. Hinreichende Zugänglichkeit

erfordert in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der

Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste

und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann

verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien

(§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was

Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten

(RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).

Von diesen technischen

Anforderungen, wie sie etwa für den Strassenausbau in den Zugangsnormalien festgehalten

sind, können gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aus wichtigen Gründen

Erleichterungen gewährt werden. In § 11 ZN sind Gründe für solche Abweichungen

beispielhaft aufgezählt (RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45).

Bei der Gewährung von

Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender

Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2,

www.vgrzh.ch = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Diese

prüfen, ob die Gemeindebehörde den ihr eingeräumten Ermessensspielraum nicht

überschritten hat, im vorliegenden Zusammenhang also insbesondere, ob die

bewilligte Erschliessungslösung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel

der Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Eine Überprüfung dieser

Ermessensausübung steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemäss § 50

Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG nur bei Rechtsverletzungen

einschliesslich Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und Ermessensunterschreitung

eingreifen.

6.

6.1

Jeder Zugang zu einem Grundstück muss nach § 3 ZN mindestens als

Notzufahrt ausgestaltet werden und hat als solche wenigstens in einem

Zugangsweg oder einer entsprechend ausgestalteten tragfähigen Fahrspur zu

bestehen.

Die abgewickelte Distanz vom Eingang des streitbetroffenen

Gebäudes bis zum Fahrbahnrand der G-Strasse beträgt nach der von der

Beschwerdeführerin nicht bestrittenen Feststellung der Vorinstanz 77 m. Somit

wird die Erreichbarkeit des Baugrundstücks für Notfalleinsätze bereits über die

G-Strasse sichergestellt (VGr, 17. Juli 2005,

VB.2005.00334, E. 4.1, www.vgrzh.ch).

Daraus folgt indes nicht, dass

deswegen auf die Verkehrssicherheit eines bestehenden Zugangs verzichtet werden

könnte; die Anforderungen an die jeweilige Zufahrtsart gelten vielmehr unabhängig

vom Erfordernis der Notzufahrt (VGr, 11. März. 2009, VB.2008.00163,

E. 2.4, www.vgrzh.ch).

6.2

Je nach Anzahl der zu erschliessenden Wohneinheiten definieren die

Zugangsnormalien verschiedene Zugangsarten und legen die dazugehörigen

Anforderungen fest (§ 5 Abs. 1 ZN in Verbindung mit dem Anhang zu den

Zugangsnormalien). Demgemäss gilt ein bis 10 Wohneinheiten erschliessender

Zugang noch als Zufahrtsweg.

Die F-Strasse erschliesst unter Berücksichtigung der

beiden am 9. November 2009 auf den erst kürzlich ausgeschiedenen Parzellen

Kat.-Nrn. 05 und 06 bewilligten Einfamilienhäusern acht Wohneinheiten. Ferner

wurde mit der Neuparzellierung des bisherigen Grundstücks Kat.-Nr. 07 eine

gegenwärtig noch unbebaute Parzelle Kat.-Nr. 08 geschaffen. Da abgesehen von

dieser im Quartier keine weiteren Baulücken bestehen, dient die F-Strasse

vorliegend der Erschliessung von nicht mehr als zehn Wohneinheiten, sodass sie

den Anforderungen an einen Zufahrtsweg gemäss § 5 Abs. 1 lit. a

ZN genügen muss.

6.3

Ein Zufahrtsweg muss gemäss dem Anhang zu den Zugangsnormalien eine Breite

von 3 bis 3,5 m und beidseitige Bankette von je 0,3 m aufweisen. Insgesamt

beträgt die erforderliche Mindestbreite also 3,6 m. Die durchwegs asphaltierte F-Strasse

ist an ihrer schmalsten Stelle ca. 3,3 bis 3,4 m breit und verfügt über keine

Bankette. Sie unterschreitet dort die für einen Zufahrtsweg minimale Gesamtbreite

um bis zu 30 cm.

Gemäss § 11 ZN können im

Einzelfall unter Vorbehalt der Notzufahrt geringere Anforderungen an einen

Zugang gestellt werden, wenn es aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse

unerlässlich ist. Die Kürze und der geradlinige Verlauf eines Zugangs vermögen

nach der nicht abschliessenden Aufzählung in § 11 ZN ebenfalls

Erleichterungen zu rechtfertigen (VGr, 24. März 2010, VB.2009.00507,

E. 4.4).

Die Bankette dienen in erster Linie dem Schutz der

Fussgänger. Auf sie darf nur dann verzichtet werden, wenn der Schutz der

Fussgänger bei Begegnungssituationen mit Fahrzeugen anderweitig gewährleistet

ist (VGr, 11. März, 2009, VB.2008.00163, E. 2.6, www.vgrzh.ch).

Nach den Ausführungen der Vorinstanz beschränkt sich die

Unterschreitung der vorgeschriebenen Wegbreite von 3,6 m auf einen mit 10 bis

15.

m relativ kurzen Abschnitt. Ausserdem verläuft die F-Strasse im Bereich

zwischen dem streitbetroffenen Grundstück und der Einmündung in die G-Strasse

vollkommen geradlinig. Aufgrund der durchschnittlichen Breite von Personenwagen

von 1,8 m und nach Abzug des beidseitig einzukalkulierenden Bewegungsspielraums

von 0,2 m verbleibt für den Begegnungsfall mit Fussgängern an der schmalsten

Stelle der F-Strasse ein Bereich von 1,1 m. (vgl. dazu VSS-Norm SN 640 201).

Ein Kreuzen von Fussgängern und Fahrzeugen dürfte somit in der Regel auch ohne

Inanspruchnahme des angrenzenden – rechtlich nicht gesicherten – Privatgrunds

möglich sein. Ferner kann in kritischen Begegnungssituationen auf eine breitere

Wegstelle auswichen werden.

Unter diesen Umständen durfte

der Gemeinderat in vertretbarer Ausübung seines Ermessens gestützt auf § 360

Abs. 3 PBG von den Anforderungen der Zugangsnormalien abweichen und auf das Erfordernis der Bankette verzichten.

7.

Ein Zufahrtsweg muss, wenn er als Stichstrasse angelegt

ist, gemäss dem Anhang zu den Zugangsnormalien über eine Kehrmöglichkeit

verfügen. Diese kann auch auf privatem Grund angelegt sein, falls dessen

Benutzbarkeit durch den Anrainer- und Zubringerverkehr rechtlich

gesichert ist (vgl. VGr, 2. November 2005, VB.2005.00263, E. 4.1.2, www.vgrzh.ch).

7.1

Gemäss dem am 21. Oktober

2010.

eingereichten Amtsbericht hat sich die Gemeinde Kappel am Albis mittels

Personaldienstbarkeit ein durch die öffentlichen Dienste und Zubringer

auszuübendes Mitbenutzungsrecht an dem sich auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 08, 09

und 04 geplanten und bereits teilweise realisierten Kehrplatz zusichern lassen.

Ferner gab die Gemeinde die Parzellierungsbewilligung vom 12. April 2010

inkl. Katasterplan zu den Akten, mit der die Unterteilung des bisherigen

Grundstücks Kat.-Nr. 07 in vier Grundstücke mit den Kat.-Nrn. 08–06 genehmigt

wurde.

Hiergegen wendet die Beschwerdeführerin ein, für den

Kehrplatz fehle eine rechtskräftige Bewilligung, weil ihr diese ebenso wenig wie

die Parzellierungsbewilligung zugestellt worden sei, obwohl sie den betreffenden

Stammbeschluss vom 9. November 2009 fristgerecht angefordert habe.

Sinngemäss macht die Beschwerdeführerin damit geltend, die Baubewilligung für

den Kehrplatz sei noch nicht in formelle Rechtskraft erwachsen, da der

Fristenlauf zur Anfechtung der am 17. Juni 2010 per Genehmigungsvermerk

bewilligten Umgebungspläne für den Kehrplatz ihr gegenüber erst mit Erhalt des

Amtsberichts am 28. Oktober 2010 begonnen habe und zum gegenwärtigen

Zeitpunkt noch andauere.

Allerdings kann die

Beschwerdeführerin aus der Nichtzustellung der bewilligten Pläne selbst dann

nichts für sich ableiten, wenn die Erstellung des Kehrplatzes allein mit der

rechtskräftigen Stammbewilligung noch nicht als hinreichend gesichert anzusehen

wäre.

7.2

Nach § 316

Abs. 2 PBG sind dem Gesuchsteller, der rechtzeitig ein Zustellungsbegehren

im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG gestellt hat, alle baurechtlichen

Entscheide über das Vorhaben zuzustellen, solange keine neue Aussteckung und Bekanntmachung

erfolgt ist. Eine Baubewilligung, die in Änderung oder Ergänzung einer früheren

Bewilligung erteilt wird und ohne selbständige Ausschreibung und Aussteckung

des Projekts ergeht, ist in ihrer Geltung von der ursprünglichen Bewilligung

(der sogenannten Stammbaubewilligung) abhängig und hat keinen selbständigen

Bestand (VGr, 12. September 2001, VB.2001.00078, E. 3; 20. Dezember

1988, VB.1988.00147, E. 2.c). Das ursprüngliche Zustellungsbegehren

erstreckt sich somit auch auf solche Änderungs- oder Ergänzungsbewilligungen.

Aus der Nichtzustellung einer ändernden oder ergänzenden

Bewilligung darf dem Gesuchssteller kein Nachteil entstehen, weshalb für ihn

die diesbezügliche Rekursfrist grundsätzlich erst mit Kenntnisnahme der

Bewilligung zu laufen beginnt (VGr, 16. Februar 2001, VB.2000.00171,

VB.2000.00195, E. 1.b.bb; vgl. RB 1981 Nr. 144). Wie bei einer

fehlenden oder qualifiziert mangelhaften Publikation des Bauvorhabens darf der

Betreffende jedoch nach Treu und Glauben mit der Geltendmachung seiner

Ansprüche nicht beliebig zuwarten; sobald er vom Bauvorhaben weiss, hat er sich

um die nachträgliche Zustellung des ändernden oder ergänzenden baurechtlichen

Entscheids zu bemühen (vgl. RB 1980 Nr. 2; François Ruckstuhl, Der

Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985,

S. 301).

7.3

Vorliegend

erlangte die Beschwerdeführerin – nach eigenen Angaben – zwar erst durch den

ihr am 28. Oktober 2010 zugestellten Umgebungsplans Kenntnis von der am 17. Juni

2010.

per Genehmigungsvermerk erteilten Planbewilligung betreffend den

Kehrplatz. Spätestens mit Erhalt der Beschwerdeduplik am 18. August 2010

und der beigelegten Fotografien musste die Beschwerdeführerin aber davon

ausgehen, dass dieser bereits (teilweise) erstellt war. Sie hätte deshalb binnen

20.

Tagen ab Kenntnisnahme von der Realisierung des Kehrplatzes von der

Baubehörde die nachträgliche Zustellung der betreffenden Baubewilligung

verlangen müssen (analog § 315 Abs. 1 PBG; Ruckstuhl, S. 301),

zumal der entsprechende Plan gemäss Disp.-Ziff. 2.4 der Stammbewilligung

vom 9. November 2009 noch vor Baubeginn einzureichen und dies der Beschwerdeführerin

auch bekannt war.

Da sie dies unterliess, kann sie sich nach Treu und

Glauben nicht mehr auf die Verletzung der behördlichen Zustellungspflicht (§ 316

Abs. 2 PBG) berufen. Demzufolge erwuchs der Genehmigungsvermerk vom 17. Juni

2010.

hinsichtlich des Kehrplatzes auch ihr gegenüber in formelle Rechtskraft

und kann daher nicht mehr angefochten werden. Was die Parzellierungsbewilligung

vom 12. April 2010 betrifft, kann die Beschwerdeführerin mangels schutzwürdigem

Interesse ohnehin nicht dagegen vorgehen.

Der tatsächlichen Vollendung des Kehrplatzes stellen sich

somit keine rechtlichen Hindernisse mehr in den Weg.

7.4

Wie in E. 7.1 erwähnt, ist der Kehrplatz ausserdem servitutarisch

zugunsten der Gemeinde Kappel gesichert, wobei die öffentlichen Dienste und

Zubringer ausübungsberechtigt sind. Entgegen der Behauptung der

Beschwerdeführerin ist nicht erforderlich, dass die Bauherrschaft selber über

rechtlich explizit gesicherte Benützungsrechte am fraglichen Kehrplatz verfügt,

steht doch der privaten Beschwerdegegnerschaft und ihren Besuchern zum Wenden

notfalls die eigene Garageneinfahrt zur Verfügung.

8.

Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich die

Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudehöhe an der nordwestlichen Gebäudeecke.

Für deren Bemessung sei der heutige Terrainverlauf massgebend, da es sich um

einen Neubau handle. Dass sich die Vorinstanz mit diesem Vorbringen unter

Hinweis darauf, die von ihr angeführten Messpunkte befänden sich an der Giebelfassade,

nicht auseinandersetzt habe, sei unhaltbar, müsse doch die Gebäudehöhe auch an

den giebelseitigen Gebäudeecken eingehalten werden.

Ausserdem sei das bestehende Terrain entlang des Hauses

unrichtig dargestellt worden. Es falle nicht gleichförmig ab und liege im

Bereich der sich an der nordwestlichen Gebäudeecke befindlichen Eingangstür auf

einer Höhe von rund 586,17 m. Damit werde die zulässige Gebäudehöhe massiv

überschritten.

8.1

Das Baugrundstück befindet sich gemäss Bau-

und Zonenordnung der Gemeinde Kappel am Albis vom

27.

Mai 1994 (BZO) in Verbindung mit dem geltenden Zonenplan (BZO) in der zweigeschossigen

Wohnzone W2. In dieser Zone beträgt die maximal zulässige Gebäudehöhe 7,5

m (Art. 11 Abs. 1 lit. d BZO). Die Gebäudehöhe wird gemäss § 280

Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche

auf den darunter liegenden (gewachsenen) Boden gemessen. Massgebend sind die traufseitigen

Fassaden (VGr, 12. September 2001, VB.2001.00142, E. 3.b.aa,

www.vgrzh.ch).

Die Traufseiten des geplanten Gebäudes, das über ein

Schrägdach verfügt, sind gegen Osten bzw. Westen ausgerichtet. Nördlich und

damit giebelseitig stösst an das bestehende Einfamilienhaus eine tiefer

gelegene Garage inkl. Vorplatz an, welche im Rahmen des Bauvorhabens erhalten

bleiben und weiterhin von Norden her an das neu zu errichtende Gebäude angrenzen

soll. Der Boden des Garagenanbaus liegt auf einer Höhe von 586,17 m über Meer,

während das geplante Einfamilienhaus – wie schon das bestehende – an seiner

nordwestlichen Ecke ab einer Meereskote von 587,75 m aus dem Erdreich ragt.

8.2

Nach der Behauptung der Beschwerdeführerin hätte die Baubehörde für die

Bemessung der Gebäudehöhe anstelle der letztgenannten Höhe den tiefer liegenden

Grund des Garagenanbaus zum Bezugspunkt nehmen sollen, wodurch die zulässige

Gebäudehöhe überschritten würde. Hierfür verweist die Beschwerdeführerin auf

zwei Entscheide des Verwaltungsgerichts, wonach die Gebäudehöhe an den

Gebäudeecken auch giebelseitig einzuhalten sei.

Soweit in den Entscheiden vom 5. August 2009,

VB.2009.00171, und vom 12. September 2001, VB.2001.00142, beide unter www.vgrzh.ch,

ausgeführt wird, die Gebäudehöhe müsse giebelseitig (nur) an den Gebäudeecken

eingehalten werden, folgt daraus nicht, dass giebelseitig ein anderer

Bezugspunkt gelten könnte als in der Traufansicht. Gemeint ist damit lediglich,

dass der traufseitige Eckpunkt sich zugleich als Eckpunkt der entsprechenden

Giebelseite präsentiert. Für die Bemessung der Höhe an einer bestimmten Gebäudeecke

ist stets von einem einzigen und im Zweifel von der Traufseite her zu

bestimmenden Eckpunkt auszugehen.

8.3

Betrachtet man die Trauf- und somit Westseite des geplanten Gebäudes,

erweist sich die von der Baubehörde durchgeführte Bemessung der Gebäudehöhe

ausgehend von dem Höhenpunkt, oberhalb von dem die Westfassade des Hauses aus

dem Boden ragt, als korrekt. Würde nämlich der Boden von der betreffenden

Gebäudekante her nicht – wie vorliegend – völlig senkrecht, sondern auch nur in

einem etwas flacheren Winkel abfallen, könnten hinsichtlich des massgeblichen

Bezugspunkts die von der Beschwerdeführerin herbeigerufenen Zweifel gar nicht

erst aufkommen. Demnach ist der von der Baubehörde gewählte Messpunkt an der

betreffenden Nordwestseite nicht zu beanstanden, weshalb es auch nicht darauf

ankommt, wann die umstrittenen Abgrabungen für den Garagenanbau vorgenommen

wurden bzw. welche Terrainsituation nördlich des geplanten Einfamilienhauses

ursprünglich vorgelegen hat.

8.4

Für die Gebäudehöhe ist folglich der im nordwestlichen Eckbereich anliegende,

mit einem Blockwurf gesicherte Grund und damit die Meereskote von 587,75 m

massgebend. Dies gilt unabhängig davon, ob vorliegend von einem Neu- oder einem

Umbau ausgegangen wird. Im letzteren Fall wäre zwar für den gewachsenen Boden

im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG auf die Terrainverhältnisse

bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs abzustellen (VGr, 28. September 2005,

RB 2005 Nr. 75 = BEZ 2006 Nr. 9). An der zu diesem Zweck durchgeführten

Interpolation der Baubehörde, welche die ursprüngliche Höhe des fraglichen

Terrains mangels existierender Pläne mit 587,75 m bestätigt hat, ist jedoch

nichts auszusetzen. Somit hat die Baubehörde die Gebäudehöhe an der

betreffenden Nordwestecke korrekterweise mit 7,5 m festgestellt.

9.

Da sich alle gegen das streitbetroffene Bauvorhaben

gerichteten Rügen als unbegründet herausstellen, ist die Beschwerde abzuweisen.

Diesem Ausgang entsprechend sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens

der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).

Angesichts der Schwierigkeit der sich stellenden Rechtsfragen und des damit

verbundenen höheren Rechtsverfolgungsaufwands rechtfertigt es sich, der

privaten Beschwerdegegnerschaft für die Verfahren vor beiden Instanzen eine

Parteientschädigung zuzusprechen. Angemessen erscheint eine Parteientschädigung

von Fr. 2'000.-. Dem obsiegenden Beschwerdegegner 1.2 steht als Amtsstelle

in diesem Fall keine Parteientschädigung zu.

Dem Antrag der Beschwerdeführerin auf reduzierte

Gerichtskosten bzw. Parteientschädigung im Fall ihres Unterliegens ist schon

deswegen nicht zu folgen, weil es entsprechend § 233 Abs. 1 PBG

genügt, wenn die Erschliessungsvoraussetzungen auf die Fertigstellung der Baute

hin gesichert sind.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 390.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'390.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden

der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der

Beschwerdegegnerin 1.1 und dem Beschwerdegegner 1.2 eine Parteientschädigung

von je Fr. 1'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft

des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…