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Entscheid

VB.2010.00126

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00126

11. August 2010Deutsch11 min

(URT.2010.12520)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte mit Beschluss

vom 7. Juli 2009 C die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines

Mehrfamilienhauses mit drei Maisonette-Wohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

am E-Weg in Zürich.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A sowie F und G am 14. August 2009

Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung der

angefochtenen Baubewilligung. Die Rekurskommission hiess den Rekurs mit

Entscheid vom 12. Februar 2010 teilweise gut und ergänzte den Beschluss der

Bausektion vom 7. Juli 2009 mit einer Nebenbestimmung, wonach die im Attikageschoss

über die südwestliche Fassadenflucht auskragende Terrasse auf diese

Fassadenflucht zurückzusetzen sei. Im Übrigen wies die Rekurskommission den Rekurs

ab.

III.

Mit Beschwerde vom 19. März 2010 beantragte A dem

Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission vom 12. Februar 2010

und die angefochtene Baubewilligung vom 7. Juli 2009 aufzuheben, unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner.

Die Baurekurskommission I beantragte am 12. April 2010 Abweisung

der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt Zürich am 20. April 2010 und der

private Beschwerdegegner am 22. April 2010 beantragten ebenfalls Abweisung

der Beschwerde; Letzterer verlangte zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Auf Ersuchen des Beschwerdeführers setzte das

Verwaltungsgericht ihm am 4. Mai 2010 eine Frist zur Replik an. Der Beschwerdeführer

reichte hierauf am 26. Mai 2010 eine Replikschrift ein und hielt darin an

seinen Anträgen fest.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

sowie die Erwägungen des angefochtenen Entscheids werden, soweit

rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen

zuständig. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 02,

welches direkt an das Baugrundstück angrenzt, und unbestrittenermassen zum

Rechtsmittel gegen den baurechtlichen Entscheid vom 7. Juli 2009 und gegen den

Rekursentscheid vom 12. Februar 2010, mit welchem sein Rekurs teilweise

abgewiesen wurde, legitimiert. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde

ist einzutreten.

2.

Das Baugrundstück ist nach

der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der Wohnzone W2bII

zugeschieden. In dieser Zone sind gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO zwei Vollgeschosse

und je ein anrechenbares Unter- und Dachgeschoss zulässig. Die maximal

zulässige Gebäudehöhe beträgt 8,5 m. Der private Beschwerdegegner plant, das

bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und neu mit einem Mehrfamilienhaus mit

drei Maisonette-Wohnungen und Flachdach zu überbauen.

Im Rekursverfahren machte

der heutige Beschwerdeführer die Verletzung verschiedener baurechtlicher

Vorschriften (Gebäudehöhe, Abgrabungen, "Drittelsregelung" gemäss

§ 292 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG],

Ausgestaltung des Attikageschosses, befriedigende Einordnung [§ 238 Abs. 1

PBG] u.a.) geltend. Vor Verwaltungsgericht ist allein noch die Frage strittig,

ob das Bauvorhaben die zulässige Gebäudehöhe bei der Nordwestfassade einhält.

2.1

Vor der Vorinstanz brachte der Beschwerdeführer

hierzu vor, bei Berücksichtigung der Terrainverhältnisse im Bereich

Gartenausgang/Sitzplatz sei die zulässige Gebäudehöhe an der Nordwestfassade um

rund 1 m überschritten. Diesen Einwand lehnte die Baurekurskommission ab mit

der Begründung, die Bauherrschaft habe sich für die Südost- und die Nordwestfassade

als (hypothetische) Giebelfassade entscheiden dürfen, während die Nordost- und

die Südwestfassaden die (hypothetischen) Trauffassaden bilden würden. Bei der

Nordwestfassade sei an der westlichen wie auch an der nördlichen Ecke die

Gebäudehöhe eingehalten, was zur Einhaltung der Gebäudehöhe an dieser fiktiven

Giebelfassade genüge. Wollte man den strittigen Sitzplatz doch in die Würdigung

mit einbeziehen, so wäre diese "Baugrube" aufzufüllen bzw.

rechnerisch auf dem Weg der Interpolation zu schliessen, womit auch hier die

Gebäudehöhe eingehalten wäre. Abgrabungen zu Hauszugängen seien sodann gemäss

Art. 10 BZO zulässig (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.5 f.).

Diesen Ausführungen hält

der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht entgegen, die zulässige Gebäudehöhe

sei von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den

darunter liegenden gewachsenen Boden zu messen. In Lehre und Rechtsprechung sei

deshalb unbestritten, dass die Gebäudehöhe bei Flachdächern an jeder Stelle rund

um das ganze Gebäude – und damit auch an den hypothetischen

Giebelseiten – einzuhalten sei. § 280 Abs. 1 PBG könne nicht entnommen

werden, dass für die Messung der Gebäudehöhe von Flachdachbauten zwei der vier

"Schnittlinien zwischen Fassade und Dachfläche" ausser Ansatz fallen

sollten bzw. auf zwei Gebäudeseiten nicht zu messen seien. Würde der

Rechtsauffassung der Vorinstanz gefolgt, ergäbe sich bei mehr oder weniger

quadratischen Flachdachbauten ohne Attika das Problem, dass nicht klar wäre,

auf welchen Seiten die Gebäudehöhe zu messen sei. Eine solche

Rechtsunsicherheit vertrage sich nicht mit dem klaren Gesetzeswortlaut. Nach

der Konzeption des Zürcher Planungs- und Baugesetzes sei die zulässige Gebäudehöhe

entlang der gesamten Fassadenabwicklungen einzuhalten und nicht – wie in

anderen Kantonen – auf eine durchschnittliche Gebäudehöhe abzustellen.

Diese Messweise impliziere, dass das massgebliche Terrain um das ganze Gebäude

herum berücksichtigt werde. Vorliegend sei auch im streitbetroffenen Bereich an

der Nordwestfassade eine Gebäudehöhe zu messen und deutlich überschritten. Das

Terrain im Bereich der Grundfläche des abzubrechenden Gebäudes sei ausgehend

vom angrenzenden Terrain zu interpolieren. Dabei müsse auch das Terrain im Bereich

des Gartenausgangs/Sitzplatzes mitberücksichtigt werden. Die Regelung von Art.

10.

BZO über die Abgrabungen komme ausschliesslich bei der Beurteilung von Neubauvorhaben

zur Anwendung und bilde keine Grundlage für Anpassungen am gewachsenen Terrain

einer abzubrechenden Baute. Schliesslich könne man sich fragen, ob die

Gebäudehöhe vorliegend nicht auch nach der von der Vorinstanz vertretenen

Rechtsauffassung, wonach die Gebäudehöhe auf den hypothetischen Giebelfassaden

nur an den Gebäudeecken zu messen sei, überschritten werde. Aus dem Plan

"Fassade Nordwest" folge, dass die Höhenüberschreitung im Bereich des

gemäss § 292 PBG zu wahrenden Profils – und damit an der Gebäudeecke –

überschritten werde.

2.2

Die maximale Gebäudehöhe beträgt laut Art. 13 Abs. 1

BZO in der hier massgebenden Wohnzone W2bII 8,5 m. Gemäss

§ 280 Abs. 1 PBG wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden

gewachsenen Boden gemessen. Dabei ist bei Neubauten auf das im Zeitpunkt der

Baueingabe bestehende Terrain abzustellen (§ 5 Abs. 1 der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977; VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00156, E. 3.2,

www.vgrzh.ch).

Die in § 280 PBG

definierte Messweise der Gebäudehöhe ist auf Gebäude mit klassischen

Schrägdächern zugeschnitten. Bei anderen Dachformen muss jeweils im Einzelfall

eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung über die Gebäudehöhe gerecht werdende

Messweise ermittelt werden. Bei Bauten mit Flachdächern hat die Rechtsprechung

in Auslegung der in § 275 Abs. 2 PBG definierten Dachgeschosse

(Attikageschosse) sowie der in § 292 lit. b PBG in Verbindung mit §

281.

PBG geregelten zulässigen Dachaufbauten bestimmt, dass der obere

Gebäudehöhenmesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und

Dachfläche darstellt, wobei als Dachfläche jene des obersten Vollgeschosses zu

verstehen ist. Dabei wird auch bei Flachdachbauten die Gebäudehöhe nur auf der

(hypothetischen) Traufseite des betreffenden Gebäudes gemessen (RB 2005 Nr. 73

= BEZ 2006 Nr. 8; VGr. 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.1; VGr, 21. Mai

2003, VB.2003.00005, E. 2a; beide unter www.vgrzh.ch). Die Ausrichtung des

hypothetischen Dachfirstes und damit der hypothetischen Traufseite wird so

ermittelt, wie wenn beim betreffenden Gebäude effektiv ein Schrägdach erstellt

würde. Im Regelfall verläuft der Dachfirst eines Schrägdachs parallel zur

Gebäudelängsseite, ausnahmsweise quer zur Gebäudeseite ("Chaletstil";

RB 2005 Nr. 73 = BEZ 2006 Nr. 8; RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22, je

mit Hinweisen).

2.3

Entgegen den Einwänden des Beschwerdeführers wird nach

der aufgezeigten Rechtsprechung die Gebäudehöhe bei Flachdächern keineswegs

"rund um das ganze Gebäude" gemessen, sondern vielmehr allein

gegenüber den hypothetischen Traufseiten. Fritzsche/Bösch (Kommentar zum Zürcher

Planungs- und Baugesetz, 4. Auflage, Zürich 2006, N. 13-28) vertreten zwar die

vom Beschwerdeführer verfochtene Auffassung, dass bei Flachdächern auch auf der

Giebelseite zu messen sei; sie nennen aber keine Belegstelle oder nähere

Begründung für ihre Auffassung. Die vom Verwaltungsgericht und den Baurekurskommissionen

entwickelte Rechtsprechung zur Messweise der Gebäudehöhe bei Flachdachbauten

und zulässigen (Flach-)Dachaufbauten zielte stets darauf hin, die auf Gebäude

mit klassischen Schrägdächern ausgerichtete Regelung von § 280 Abs. 1 PBG analog

anzuwenden, sodass Flachdachbauten gegenüber Schrägdachbauten nicht benachteiligt

werden. Der Beschwerdeführer übersieht, dass auch bei Schrägdächern giebelseitig

eine "Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche" auftritt, welche

nach der Konzeption des Zürcher Planungs- und Baugesetzes indessen für die

Bemessung der Gebäudehöhe nicht relevant ist. Es besteht kein Grund, bei

Flachdachbauten auf der – hypothetischen – Giebelseite eine andere

Betrachtungsweise einzuführen und an dieser Fassade die Gebäudehöhe zu messen.

Auch bei Flachdachbauten ohne Attikageschoss können hypothetische Trauf- und

Giebelseiten bestimmt werden, sodass auch bei solchen Bauten keine Rechtsunsicherheit

besteht.

Vorliegend ist nicht

streitig, dass sich die Bauherrschaft für die Südost- und Nordwestfassade als

(hypothetische) Giebelfassade hat entscheiden dürfen, während die Nordost- und

die Südwestfassade die Trauffassaden bilden. Aufgrund der erwähnten Rechtsprechung

ist die ("giebelseitige") Nordwestfassade für die Bemessung der

Gebäudehöhe nicht massgebend. Damit kann die Frage, wie das gewachsene

Terrain entlang dieser Fassade zu bestimmen sei, offenbleiben.

2.4

Der Beschwerdeführer wendet schliesslich ein, man

könnte sich fragen, ob die Gebäudehöhe vorliegend nicht auch nach der von der

Vorinstanz vertretenen Rechtsauffassung, wonach die Gebäudehöhe auf den

hypothetischen Giebelfassaden nur an den Gebäudeecken zu messen sei,

überschritten werde. Denn aus dem Plan "Fassade Nordwest" folge, dass

die Höhenüberschreitung im Bereich des gemäss § 292 PBG zu wahrenden Profils

–und damit an der Gebäudeecke – überschritten werde. Diese Rechtsfrage hatte

das Verwaltungsgericht bereits mit Entscheid vom 21. Mai 2003 (VB.2003.00005,

E. 2a, www.vgrzh.ch) zu entscheiden. Es hat dabei festgehalten, dass bei

Flachdachbauten zulässige Dachaufbauten an die Gebäudeecken gestellt werden

dürfen, auch wenn dies nicht unbedingt üblich sei. Denn dadurch verschiebe sich

der für die Bemessung der Gebäudehöhe massgebende obere Messpunkt nicht. Eine

solche Situierung sei jedenfalls so lange zulässig, als das Dachgeschoss noch

als solches erkennbar ist und das Gebäude nicht als übergeschossig in Erscheinung

tritt.

Die Situierung der

zulässigen "Dachaufbaute" an der Westecke führt somit zu keiner Vergrösserung

der Gebäudehöhe. Mit den Rücksprüngen im Bereich der Nordecke ist das

Dachgeschoss zudem auch von Nordwesten her als solches erkennbar. Der Einwand

des Beschwerdeführers, die Gebäudehöhe sei an der Westecke der Nordwestfassade

nicht eingehalten, ist unbegründet.

3.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde

abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit

§ 65a VRG) und steht ihm von vornherein keine Parteientschädigung zu.

Vielmehr hat er den privaten Beschwerdegegner für dessen Umtriebe im Beschwerdeverfahren

angemessen, d.h. mit Fr. 1'200.-, zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine Parteientschädigung

von Fr. 1'200.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses

Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…