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Entscheid

VB.2010.00127

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00127

30. Juni 2010Deutsch24 min

(URT.2010.12435)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 7. Juli 2009 verweigerte die Bausektion der Stadt

Zürich der A AG die Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus auf dem

Eckgrundstück Kat.-Nr. 01 zwischen C- und D-Strasse.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von der A AG erhobenen Rekurs hiess die

Baurekurskommission I am 12. Februar 2010 gut und lud die Bausektion zur

Erteilung der Baubewilligung unter den erforderlichen Nebenbestimmungen ein.

III.

Mit Beschwerde vom 19. März 2010 beantragte die Stadt

Zürich, den Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben

und die Bauverweigerung vom 7. Juli 2009 zu bestätigen.

Die Vorinstanz schloss am 12. April 2010 auf Abweisung der

Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin liess am 23. April 2010 beantragen, die

Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Stadt

Zürich.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen

zuständig.

Gemäss § 70 in Verbindung

mit § 21 lit. b VRG ist eine Gemeinde zur Wahrung der von ihr

vertretenen schutzwürdigen Interessen zur Beschwerde berechtigt. Solche

schutzwürdigen Interessen bejaht das Verwaltungsgericht in ständiger Praxis bei

Streitigkeiten über die rechtsgenügende Einordnung einer Baute (RB 1979

Nr. 10; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21

N. 67). Die im Rekursverfahren unterlegene Stadt Zürich ist daher zur

Beschwerde an das Verwaltungsgericht legitimiert.

2.

Der geplante Neubau soll ein in den 40-er Jahren des

vergangenen Jahrhunderts erstelltes dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit

Schrägdach ersetzen. An seiner Stelle soll eine Flachdachbaute mit einem

anrechenbaren Untergeschoss, drei Vollgeschossen und einem Attikageschoss

entstehen. Wie das bestehende Gebäude soll der Neubau mit seiner Längsseite

nicht parallel zur D-Strasse, sondern in spitzem Winkel zu dieser angeordnet

werden. Im südöstlichen, gegen die Verzweigung C-/D-Strasse gerichteten Bereich

ist der Neubau abgekröpft. Der abgekröpften Fassade und der gegen die D-Strasse

gerichteten, einen Vorsprung aufweisenden Südwestfassade sind auf der gesamten

Länge 3 m tiefe Balkone vorgelagert. Jeweils ein Teil der zu den einzelnen

Wohnungen gehörenden Balkone ist dreiseitig verglast.

Das Baugrundstück ist nach

der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) der

Wohnzone W3 zugewiesen. In dieser Zone sind gemäss Art. 13 BZO drei

Vollgeschosse sowie je ein anrechenbares Unter- und Dachgeschoss zugelassen;

die zulässige Gebäudehöhe beträgt 11,5 m, die Gebäudelänge ist nur mittelbar

durch den zu beachtenden Grenzabstand von 5 m beschränkt, und es gilt eine

Ausnützungsziffer von 90 %.

Aufgrund einer Ausnützungsübertragung

von den noch Reserven aufweisenden Grundstücken 02, 03 und 04 von 172,66 m2 wird

nach der insoweit unbestrittenen Darstellung der Beschwerdeführerin die

Ausnützung des Baugrundstücks gegenüber den zonengemässen 90 % um rund 12 % auf

rund 102 % erhöht.

3.

Zur Begründung ihrer Beschwerde beruft sich die

Beschwerdeführerin in erster Linie auf den ihr in Einordnungsfragen zustehenden,

durch die Gemeindeautonomie (Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar

2005; KV) geschützten Beurteilungsspielraum und macht geltend, die

Rekursinstanz habe die sich daraus ergebende Beschränkung ihrer Überprüfungsbefugnis

missachtet. Die Umgebung des Baugrundstücks zeichne sich neben der Hanglage aus

durch allseitig orientierte, gut proportionierte freistehende Häuser in

durchgrünten Gärten. Trotz der sich im Gange befindlichen Verdichtung des Wohnquartiers

am unteren Hang des E- und des F-Bergs werde als städtebauliches Ziel

angestrebt, die bestehenden Charakteristiken und Qualitäten auch in

verdichteten Situationen zu erhalten. Dazu gehörten die Hanglage, der begrünte

Aussenraum sowie die villenartige Bebauungsstruktur mit Solitärbauten von

zurückhaltender Eleganz und Repräsentanz. Dabei komme der Gestaltungsvorschrift

eine entscheidende Bedeutung zu. Könnten Bauten völlig losgelöst von ihrem

Standort ohne jeglichen Ortsbezug entwickelt werden und dürfte der

landschaftliche und städtebauliche Kontext keine Rolle mehr spielen, dann würde

die Vielfalt der Stadtlandschaft mit ihren unterschiedlichen Quartieren völlig

verwischt. Wenn wie beim Baugrundstück die primären Bauvorschriften eine grosse

Ausnützung ermöglichten, komme der Frage, in welcher Weise das Volumen

realisierte werde, umso grössere Bedeutung zu. Besondere Sorgfalt sei zudem

erforderlich, wenn das in Bezug auf die Umgebung ohnehin grosse Volumen noch

durch Ausnützungsübertragungen erhöht werde. Die Bewilligungsbehörde könne

gestützt auf § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte

Gliederung des zulässigen Volumens durchsetzen. Es müssten zwar nicht die

stilistischen, zeittypischen Merkmale der Nachbarhäuser kopiert werden, doch

sei eine gewisse Anlehnung an die Massstäblichkeit und die typologischen

Eigenschaften der baulichen Umgebung notwendig.

Dass die Balkone auf der ausrichtungsmässig privilegierten

Seite angebracht und grosszügig dimensioniert würden, werde nicht kritisiert;

hier seien indessen die Proportionen nicht gewahrt, sondern die über die ganze

Gebäudelänge reichenden Verglasungen sowie die vor- und zurückspringende Wintergartenschicht

führten zu einer unproportionierten, unruhigen Gestalt, die sich nicht in die

Umgebung mit ihren schlichten Bauten einzuordnen vermöge. Die murale

hangseitige Fassade und die fast vollständig verglaste, gegen Südwesten

ausgerichtete Gebäudeseite stiessen auf den Seitenfassaden unvermittelt aufeinander.

Dieser Fassadenaufbau sei in sich nicht kohärent und die Zweiseitigkeit vermöge

nicht zu den allseitig ausgestalteten Fassaden der umliegenden Bauten zu

vermitteln. Der dominierende gläserne Ausdruck der südwestlichen Hauptfassade

stelle einen unverträglichen Gegensatz dar zu den zurückhaltend verputzten

Häusern der Umgebung. Auch die gewählte Gebäudeform wirke unregelmässig und

zufällig; sie ergebe sich einzig aus der Nachzeichnung der baurechtlichen

Möglichkeiten und sei im Kontext von Bauten mit einfachen Gebäudeformen

unverständlich. Auch die Fassade zur C-Strasse, die über keine repräsentative

Öffnungen verfüge, obwohl sie unmittelbar an den Strassenraum angrenze, lasse

den gebotenen Ortsbezug vermissen. Schliesslich sei die vom Altbau übernommene

Situierung des Neubaus schräg zur D-Strasse nicht nachvollziehbar, und durch

die Terrainveränderungen auf der Südwestseite werde eine künstliche

Gartenlandschaft erzeugt, die zur ortsüblichen Umgebungsgestaltung im

Widerspruch stehe.

Die Beschwerdegegnerin stellt zunächst die

verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung infrage, wonach die Rekursinstanz bei

der Überprüfung von Einordnungsentscheiden der kommunalen Behörde Zurückhaltung

zu üben habe und nicht in deren Beurteilungsspielraum eingreifen dürfe. Zu

einer solchen Beschränkung der Überprüfungsbefugnis bestehe hier auch deshalb

kein Grund, weil die Rekurskommission einen Augenschein vorgenommen habe. Im

Weiteren macht die Beschwerdegegnerin geltend, hier seien die Voraussetzungen

dafür, dass ausnahmsweise aus Einordnungsgründen auf die Realisierung der sich

aus den primären Baubegrenzungsnormen ergebenden Baumöglichkeiten verzichtet

werden müsse, nicht gegeben. Die Beschwerdeführerin gehe zu weit, wenn sie

unter Hinweis auf ihre städtebauliche Zielsetzung verlange, dass

Charakteristiken und Qualitäten der bestehenden Umgebung auch in verdichteten

Situationen zu erhalten seien; § 238 PBG habe keine Erhaltungsfunktion.

Die bestehende bauliche Umgebung sei nicht einheitlich und sie müsse sich den

zonenrechtlichen Möglichkeiten, einem zeitgemässen Architekturverständnis und

aktuellen Wohnbedürfnissen entsprechend verändern können. Das Volumen des

Neubaus ergebe sich nur in untergeordnetem Umfang aus der

Ausnützungsübertragung; die Beschwerdeführerin lege nicht dar, inwiefern daraus

ein Einordnungsmangel entstehe. Die Beschwerdeführerin gehe zu weit, wenn sie

eine gewisse Anlehnung an die Massstäblichkeit und typologischen Eigenschaften

der baulichen Umgebung fordere. Die genügende Einordnung entfalle nicht bereits

mit der Einführung einer neuen Formensprache in das einheitliche Bild einer

älteren Überbauung, sondern setze das Vorliegen eines konkreten

Einordnungsmangels voraus, was hier nicht zutreffe. Mit der Abschrägung der

Südecke werde auf die räumliche Situation in ähnlicher Weise reagiert, wie bei

den Gebäuden G-Strasse 05 und C-Strasse 06 im Bereich G-Strasse/H-Platz. Mit

der sorgfältigen Gliederung des Baukörpers horizontal und vertikal werde die zulässige

volumetrische Dichte subtil gelockert und mit der durchgehenden

Balkon-/Wintergartenfront weiter filigran aufgelöst. Beabsichtigt werde, dem

bisher quartierfremden Tor zum F-Berg ein neues, modernes und repräsentatives

Gesicht zu geben. Die Balkone samt den Verglasungen entsprächen an dieser

privilegierten und gleichwohl zentrumsnahen Wohnlage einer üblichen Gestaltung

und liessen sich nicht beanstanden, auch wenn bei den Altbauten der Umgebung

ein Pendant nicht zu finden sei. Was die Kritik an der Fassade zur C-Strasse

betreffe, so sei es gestalterisch vertretbar, nicht diese kurze Stirnfassade,

sondern jenen Fassadenteil repräsentativ zu gestalten, der ohnehin markant in

Erscheinung trete. Auch das angrenzende Gebäude an der C-Strasse weise im untersten

Geschoss Garagen auf. Mit der Schrägstellung zur D-Strasse werde die Stellung

des Altbaus übernommen, was die Gestaltung einer Grünfläche und die Aufweitung

des Freiraums gegen die Kreuzung hin erlaube. Zudem bestehe entlang der D-Strasse

keine einheitliche Gebäudeflucht. Da C- und D-Strasse nicht rechtwinklig

aufeinander stiessen, könne das Gebäude nicht beide Fassadenfluchten übernehmen.

Was die Umgebungsgestaltung betreffe, so werde der bestehende Terrainverlauf

weitgehend übernommen.

4.

4.1

Nach § 238

Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang

mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren

einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Die

Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute

Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach

objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr,

18.

Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr,

28.

Oktober 2002,1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine

umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2.

März 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter

Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich

1999, Rz. 654).

4.2

Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der Gemeinde aufgrund der ihr

durch Art. 85 Abs. 1 KV eingeräumten Autonomie bei der Anwendung des

kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung"

ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (RB 1979

Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,1P.280/2002, E. 3.4,

www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben

wird (RB 1981 Nr. 20; VGr, 1. November 2006,

BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.1; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 20 N. 19). Bei der Überprüfung kommunaler Einordnungsentscheide

haben sich deshalb die Rechtsmittelinstanzen sowohl im Rahmen der Angemessenheits-

als auch der Rechtskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Wenn der Entscheid auf

einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht, hat die

Rekursinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die

Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen. Auch die Baurekurskommission

darf – trotz umfassender Überprüfungsbefugnis – nur dann

einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich

nicht mehr vertretbar ist, und kann eine vertretbare ästhetische Würdigung

nicht einfach durch ihre eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20, 1986

Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19; vgl. auch BGr,

21.

Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2 und 4,

mit Bemerkungen von Arnold Marti).

Das gemäss § 50 VRG in der Regel nur zur Rechtskontrolle

befugte Verwaltungsgericht hat somit insbesondere die von der

Beschwerdeführerin aufgeworfene Rechtsfrage zu beantworten, ob die

Rekursinstanz zulässigerweise in den Beurteilungsspielraum der Gemeindebehörde

eingegriffen hat.

4.3

Die von

der Beschwerdegegnerin geübte Kritik rechtfertigt keine Änderung dieser

Rechtsprechung.

Gemäss Art. 77 Abs. 1 KV gewährleistet das

Gesetz die wirksame Überprüfung von Verwaltungsanordnungen durch eine

Rekursinstanz sowie den Weiterzug an ein Gericht. Mit § 20 Abs. 1

VRG, wonach mit dem Rekurs alle Mängel des Verfahrens und der angefochtenen

Anordnung geltend gemacht werden können, wird diese Anforderung erfüllt;

insbesondere ist damit auch die Kontrolle der Ermessensausübung gewährleistet.

Mit dieser Pflicht zur vollen Überprüfung wird indessen nicht ausgeschlossen,

dass sich die Rechtsmittelinstanz eine gewisse Zurückhaltung auferlegt, wenn

der unteren Instanz im Zusammenhang mit der Anwendung unbestimmter

Rechtsbegriffe oder bei der Ermessenshandhabung ein Beurteilungs- und Ermessensbereich

zusteht. Die "wirksame" Überprüfung gemäss Art. 77 Abs. 1 KV

zielt auf die Unabhängigkeit der Rekursinstanz und die Einhaltung grundlegender

Verfahrensgarantien ab (Isabelle Häner, in: Isabelle Häner/Markus Rüssli/Evi

Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich etc. 2007,

Art. 77 N. 7 ff.); eine Beschränkung des den (kommunalen)

Verwaltungsbehörden nach ständiger Praxis zustehenden Beurteilungs- und

Ermessensbereichs war damit nicht beabsichtigt.

Die den Rekursinstanzen auferlegte Zurückhaltung bei der

Überprüfung kommunaler Einordnungsentscheide wird in erster Linie mit der

Gemeindeautonomie begründet. Das Subsidiaritätsprinzip, wie es in Art. 85 Abs. 1

KV konkretisiert ist, kommt auch dort zum Tragen, wo der Vollzug von kantonalen

Gesetzen den Gemeinden übertragen wird; auch dabei ist den Gemeinden nach Art. 85

Abs. 1 Satz 2 KV ein möglichst grosser Handlungsspielraum zu belassen

(Tobias Jaag, in: Häner/Rüssli/Schwarzenbach, Art. 85 N. 14). Wenn es

um die Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe des kantonalen Rechts geht, steht

zwar die Entwicklung von Grundsätzen, wie dieser Handlungsspielraum zu füllen

ist, den kantonalen Instanzen zu. Im Zusammenhang mit der Anwendung von § 238

PBG ist dabei von der "allgemeinen Konkretisierung" der ästhetischen

Generalklausel die Rede (vgl. Arnold Marti, Bemerkungen zum Entscheid des

Bundesgerichts vom 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 437 ff.). Darunter

sind die von der Rechtsprechung entwickelten Regeln zu verstehen, wie diejenige,

dass mit der Einordnungsbestimmung in der Regel nicht die Übernahme von in der

baulichen Umgebung bereits vorhandenen Bauformen verlangt werden kann oder dass

§ 238 PBG grundsätzlich keine Handhabe bietet, die Ausschöpfung der nach

der Bau- und Zonenordnung zulässigen Baumöglichkeiten zu untersagen, wenn die

in der Umgebung bestehenden Bauten diese nicht voll ausschöpfen (vgl. zu diesen

und weiteren solchen Regeln Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs-

und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 10-3 ff.). Diese Regeln

engen jedoch nur den Spielraum für die ästhetische Beurteilung ein, ohne diese

ersetzen zu können. Zudem sind stets auch die örtlichen Verhältnisse zu

würdigen, weshalb in Einordnungsfragen den Gemeinden immer ein durch ihre

Autonomie geschützter Entscheidungsspielraum zusteht (Kölz/Bosshart/Röhl, § 20

N. 4, 18 ff.; vgl. auch Marti, S. 437 ff.). Die

Würdigung der örtlichen Verhältnisse steht dabei auch dann in erster Linie der

kommunalen Behörde zu, wenn sich die Rechtsmittelinstanz durch einen

Augenschein über die örtlichen Verhältnisse ins Bild gesetzt hat.

Sodann ist es gerade ein Zweck der Verwendung unbestimmter

Gesetzesbegriffe, den mit der Rechtsanwendung in erster Instanz befassten

Verwaltungsbehörden einen gewissen Gestaltungsspielraum einzuräumen (René A.

Rhinow/Heinrich Koller/Christina Kiss, Öffentliches Prozessrecht und

Justizverfassungsrecht des Bundes, Basel/Frankfurt a.M. 1996, Rz. 1306).

Aufgabe der verwaltungsexternen Rechtsmittelinstanzen ist es zu prüfen, ob die

Verwaltung sich an die durch das Gesetz und die durch seine Auslegung

entwickelten Schranken hält, nicht aber, den administrativen Handlungsspielraum

selber auszufüllen (René A. Rhinow, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Wandel, in:

Staatsorganisation und Staatsfunktionen im Wandel, Festschrift für Kurt

Eichenberger zum 60. Geburtstag, Basel 1982, S. 670 f.; vgl. auch

Benjamin Schindler, in: Christoph Auer/Markus Müller/Benjamin Schindler

[Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, Zürich/St.

Gallen 2008, Art. 49 Rz. 3 ff.). Diese Überlegungen gelten auch,

wenn die erstinstanzliche Anwendung des kantonalen Rechts einer kommunalen

Behörde übertragen ist.

Ausgeprägt gilt dies bei der Anwendung von § 238 Abs. 1

PBG. Die Festlegung ästhetischer Kriterien ist von vornherein schwierig, weil

diese von subjektiven Meinungen, Vorlieben und Prägungen abhängig sind. Zudem

wird das ästhetische Empfinden durch Sehgewohnheiten bestimmt, die von Faktoren

wie Gesellschaft, Mode, Politik, Umwelt beeinflusst werden und deshalb einem

ständigen Veränderungsprozess unterliegen. Die ästhetische Beurteilung durch

die Rechtsmittelinstanz läuft deshalb stets Gefahr, nicht die richtigere, sondern

nur eine andere zu sein. Auch aus diesem Grund kann es nicht genügen, dass die

Rechtsmittelinstanz eine vertretbare ästhetische Würdigung bloss durch ihre

eigene ersetzt, sondern sie hat darzulegen, dass und inwiefern die ästhetische

Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist.

4.4

Die

Beschwerdeführerin hat bereits in der Bauverweigerung vom 7. Juli 2009 die dem

Bauvorhaben entgegengehaltenen Einordnungsmängel eingehend begründet und in der

Rekursantwort diese Kritik zulässigerweise (RB 1991 Nr. 2) ergänzt und

vertieft. Entgegen der Auffassung der Baurekurskommission beruhen diese

Erwägungen auf einer zutreffenden Sachverhaltsfeststellung, berücksichtigen die

von der Rechtsprechung zur Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG

entwickelten Grundsätze und beruhen auf einer vertretbaren und

nachvollziehbaren ästhetischen Würdigung. Ein übermässiger Eingriff in die Eigentumsgarantie

oder die Wirtschaftsfreiheit liegt nicht vor.

4.4.1

Als Bezugspunkt für die Beurteilung der Einordnung der geplanten Baute ist

die Baubehörde von einer "erlebbaren architektonischen Qualität" der

baulichen Umgebung ausgegangen. Es bestehe eine charakteristische

Bebauungsstruktur mit allein stehenden, allseitig orientierten, gut

proportionierten und detaillierten Ein- und Mehrfamilienhäusern, deren

Umschwung grosse Gärten bildeten. Die Bauten stellten jeweils einen Bezug zur

Strasse her und seien mit einem angemessenen Eingangsbereich ausgestattet. Das

Baugrundstück gehöre bereits zum bergwärts der D-Strasse liegenden Wohngebiet,

wogegen ein räumlicher Bezug zum H-Platz und der dortigen Überbauung kaum gegeben

sei. Die Bauten dieses die massgebliche Umgebung bildenden Wohngebiets seien geprägt

von einer offenen Überbauung mit klaren, einfachen Volumetrien. Hervorstechende

Eigenschaften der bestehenden Wohnhäuser seien die einfachen Grundformen, die

mit wenigen, gut proportionierten Elementen wie Erkern und Balkonen ergänzt

sowie mit einem Schräg- oder Walmdach abgeschlossen würden. Die Körnigkeit und

der architektonische Ausdruck vermittelten das Bild einer einheitlichen und

qualitätsvollen Umgebung.

Diese Beschreibung der massgeblichen baulichen Umgebung

erweist sich aufgrund der Akten als zutreffend. Zudem ist es sachlich

vertretbar, für den Neubau die bauliche Umgebung bergwärts der D-Strasse als

für die Einordnung massgeblich zu betrachten und nicht die Überbauung Richtung H-Platz,

welche eine andere Typologie aufweist.

Auch die Würdigung der Umgebung oberhalb der D-Strasse als

architektonisch qualitätsvoll ist sachlich vertretbar; sie wird weder von der

Vorinstanz noch von der Beschwerdegegnerin substanziiert infrage gestellt.

Diese Qualität der baulichen Umgebung dient als Bezugspunkt und erlaubt es,

dieser Eigenart entsprechend, höhere Ansprüche an die Gestaltung des Neubaus zu

stellen (RB 1982 Nr. 144 = BEZ 1983 Nr. 5; RB 1980

Nr. 122). Die verlangte Anlehnung an die Massstäblichkeit und die

typologischen Eigenschaften dieser Umgebung bedeutet dabei nicht, dass – wofür § 238

PBG in der Regel keine Grundlage bietet (RB 1980 Nr. 120) – ein

einheitliches oder gleichgeschaltetes Überbauungsmuster oder die Übernahme der

in der Umgebung vorherrschenden Baumaterialien, Formen und Farben durchgesetzt

werden soll. Die Kritik der Beschwerdeführerin am geplanten Neubau zeigt denn

auch, dass es ihr nicht darum geht, dass die zeittypischen Merkmale der Nachbarhäuser

zu kopieren seien, sondern sie bei der Orientierung der Baute, der Volumetrie

und den Proportionen des Neubaus ansetzt. Auch die Kritik an der

Fassadengestaltung zielt nicht auf eine Übernahme des in der Umgebung

Bestehenden ab, sondern die Beschwerdeführerin bemängelt, dass der

Fassadenaufbau mit der muralen Ge-staltung der hangwärts gerichteten

Gebäudeseite und der fast vollständigen Verglasung der Südwestseite in sich

nicht kohärent sei und diese Zweiseitigkeit nicht zu den allseitig ausgestalteten

Fassaden der umliegenden Bauten zu vermitteln vermöge.

4.4.2

Auf den die bauliche Umgebung ausmachenden Liegenschaften wird die nach der

Bau- und Zonenordnung zulässige Ausnützung nicht ausgeschöpft, während auf dem

Baugrundstück der geplante Neubau nicht nur die maximal zulässige Ausnützung

von 90 % ausschöpft, sondern aufgrund der Ausnützungsübertragung von 172,66 m2 eine Ausnützung von 102 % erreicht.

Die Beschwerdeführerin macht geltend, aufgrund dieser Nutzungsübertragung und

weil das Volumen durch die verglasten Balkone noch weiter vergrössert werde,

entstehe ein zu grosses Gebäude, um mit der Massstäblichkeit der umliegenden

Häuser zu korrespondieren. Bereits die Ausschöpfung der zonengemässen

Ausnützung sei gestalterisch schwierig zu bewältigen, werde aber nicht

grundsätzlich infrage gestellt. Wenn aber an einem solchen Standort eine

entsprechend grosse Kubatur ermöglicht werde, komme der Frage, in welcher Weise

das Volumen realisiert werde, umso grössere Bedeutung zu.

Die Parteien sowie die Vorinstanz gehen zutreffend davon

aus, dass gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf

einem Grundstück zulässigen Volumens nur in Ausnahmefällen verlangt werden

kann, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass

ist; verlangt wird dabei eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung,

eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte

landschaftliche Empfindlichkeit (RB 1990 Nr. 78; VGr, 19. April

2002, BEZ 2002 Nr. 18). Diese Voraussetzungen sind hier nicht

erfüllt, weshalb – wie auch die Beschwerdeführerin einräumt – ein Volumen,

welches die zonengemässe Ausnützung von 90 % ausschöpft, unter dem

Gesichtswinkel der Einordnung hinzunehmen ist, auch wenn damit zwangsläufig ein

gewisses volumetrisches Spannungsverhältnis zur bestehenden baulichen Umgebung

entsteht und der Umschwung nicht die gestalterische Wirkung entfalten kann, wie

dies auf den Nachbargrundstücken mit ihren durchgrünten Gärten zutrifft. Immerhin

verlangt aber die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte Rücksichtnahme

eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen Bauvolumens

und ist ein Gebäude, dessen Volu­men sich aus der Umgebung heraushebt,

besonders sorgfältig zu gestalten (VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18;

VGr, 28. März 2007, VB.2007.00036, E. 3.3, www.vgrzh.ch). Das bedeutet

nicht, dass bei vergleichsweise grossen Volumen mehr als eine befriedigende

Einordnung verlangt werden kann; aber dieses Ziel ist mit Projekten, die eine

ohnehin schon hohe Ausnützung maximal beanspruchen, schwieriger zu erreichen,

als mit Bauten, die volumenmässig der bestehenden Überbauungsstruktur

entsprechen und deren Projektierung nicht der Vorgabe einer maximalen

Ausnützung des Baugrundstücks unterworfen ist. Zusätzlich ist hier zu beachten,

dass eine Ausnützungsübertragung nicht zu einer § 238 Abs. 1 PBG

verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen darf (VGr, 31. Mai 1994,

BEZ 1994 Nr. 15; Fritzsche/Bösch, S. 11-11 f.), wobei im

jeweiligen Einzelfall zu prüfen ist, ob die Ausnützungsübertragung zu Baukörpern

führt, welche den Rahmen der zonengemässen, durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung

geprägten Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht mehr befriedigend

in die bauliche Umgebung einordnen (VGr, 25. Oktober 2006, BEZ 2006 Nr. 54).

Die Baurekurskommission hat die sich auf die vorstehenden

Grundsätze stützende Kritik der Beschwerdeführerin am streitbetroffenen Projekt

damit zu entkräften versucht, dass sich das Volumen des geplanten Gebäudes nur

in untergeordnetem Masse aus der Ausnützungsübertragung ergebe. Für dessen

Grösse sei neben den Abstands-, Gebäudehöhen- und Geschosszahlvorschriften in

erster Linie ursächlich, dass in der Wohnzone W3 die Gebäudelänge nicht

beschränkt sei, was zur Folge habe, dass auf dem relativ langgezogenen

Baugrundstück ein Gebäude mit einer – diejenige der umliegenden Bauten deutlich

übersteigenden – Gebäudelänge möglich sei. Wenn darin ein städtebaulicher Mangel

zu erblicken sei, sei er nicht durch das Projekt bzw. die

Ausnützungsübertragung begründet, sondern durch die Nutzungsordnung. Der

Verzicht auf die Ausnützungsübertragung hätte nur zur Folge, dass die beiden

von der D-Strasse abgewandten, bergseitigen Flügel des ansatzweise U-förmigen

Gebäudes geringfügig zu verkürzen wären, was für das städtebaulich relevante

Erscheinungsbild des Baukörpers nicht entscheidend sei.

Diese Erwägungen greifen zu kurz. § 238 Abs. 1

PBG verlangt, dass Bauten "im ganzen und in ihren einzelnen Teilen"

so zu gestalten sind, dass sie sich befriedigend in ihre bauliche und

landschaftliche Umgebung einordnen. Entscheidend ist deshalb nicht in erster

Linie, wie sich die Volumenvergrösserung beim geplanten Gebäude auswirkt,

sondern es ist zu fragen, ob insgesamt die Aufgabe bewältigt wurde, ein im

Vergleich mit den umliegenden Bauten ohnehin schon grosses und durch die

Ausnützungsübertragung noch gesteigertes Volumen so in die bauliche und

landschaftliche Umgebung einzupassen, dass trotz dieses volumetrischen

Spannungsverhältnisses und des vergleichsweise geringeren Umschwungs eine

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.

4.4.3

Dass die Umsetzung dieser Aufgabe gelungen ist, hat die Beschwerdeführerin

mit nachvollziehbarer Begründung und sachlich vertretbaren ästhetischen

Überlegungen verneint. Das gilt insbesondere für die Würdigung, dass der

geplante Baukörper mit seinen Vor- und Rücksprüngen sowie den Balkonverglasungen

und dem Attikageschoss unruhig wirkt und sich damit zu stark abhebt von den

schlichten, mit klassischen Fassaden versehenen Altbauten der Umgebung. Ebenso

lässt sich mit guten Gründen die Auffassung vertreten, dass mit der gewählten

Gliederung keine Annäherung an die Massstäblichkeit der angrenzenden Häuser

erreicht wird. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend macht, läuft diese

Kritik nicht darauf hinaus, dass kein neuzeitlich ausgebildetes Gebäude

erstellt werden kann oder dass die stilistischen, zeittypischen Merkmale der

Nachbarhäuser zu kopieren wären. Die Volumetrie des Neubaus mit ihren Vor- und

Rücksprüngen sowie abgeschrägten und verzogenen Ecken erscheint – wie die

Beschwerdeführerin in ihrer Rekursantwort vom 29. September 2009 zutreffend

ausgeführt hat – im vorgegebenen baulichen Kontext als unverständlich; dieser

Eindruck wird – wie die Beschwerdeführerin weiter zutreffend ausführt –

verstärkt durch die Überformung mit weit ausladenden und teilweise verglasten

Balkonen. Dass diese als wuchtig erscheinen, durch ihre einseitige Ausrichtung

zur Südwestseite hin ein Ungleichgewicht der Fassaden untereinander bewirken,

welches schon für sich einen Gestaltungsmangel darstellt, und wegen des

fehlenden Bezugs zum Strassenraum der C-Strasse sowie zum seitlich benachbarten

Gebäude dem städtischen Umfeld keine Rechnung tragen, ist eine sachlich

vertretbare ästhetische Würdigung.

Die Erwägungen der Baurekurskommission, dass grosszügig

bemessene Balkone heute schon zur fast unabdingbaren Ausstattung moderner

Wohnbauten gehörten, sind unter ästhetischen Gesichtspunkten unbehelflich; die

Beschwerdeführerin weist sodann zutreffend darauf hin, dass grosszügig

dimensionierte Balkone nicht von vornherein ausgeschlossen seien, sondern dass

hier ihre Proportionen zum gesamten Gebäude sowie die Anordnung und konkrete

Ausgestaltung zu einem Einordnungsmangel führten. Sodann liegt es ohne Weiteres

innerhalb des Beurteilungsspielraums der Beschwerdeführerin, wenn sie in der

fehlenden Bezugnahme der südöstlichen Gebäudeseite zur dortigen C-Strasse einen

Gestaltungsmangel sieht. Ihre Überlegungen, dass hinter dieser Fassade Küchen

situiert seien, die keine grösseren Fenster bräuchten, sowie Schlafräume, deren

Möblierung durch zusätzliche Fenster erschwert würde, vermögen gegen die

gestalterische Kritik am Bauvorhaben nicht aufzukommen, welche im gegebenen

städtebaulichen Kontext zulässigerweise eine Bezugnahme des Neubaus auch zur C-Strasse

hin verlangt. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin stellt das

Nachbargebäude C-Strasse 07 mit seiner gut gegliederten Fassade und den Garagentoren

im Erdgeschoss einen solchen Bezug her.

4.4.4

Die von der Beschwerdeführerin bemängelte Ausrichtung des Neubaus

entspricht mit der Schrägstellung zur D-Strasse derjenigen des bestehenden, zum

Abbruch bestimmten Mehrfamilienhauses. Wie die bei den Akten liegende

Luftaufnahme zeigt, erscheint bereits die Anordnung des bestehenden Gebäudes im

baulichen Umfeld als wenig einleuchtend; mit der Ausrichtung seiner

repräsentativen Längsseite schräg zur D-Strasse steht es buchstäblich quer in

der Landschaft. Ein gestalterischer Grund, beim Neubau diese verfehlte

Ausrichtung zu übernehmen, ist nicht ersichtlich. Wie das Modell deutlich

zeigt, würde wegen des grösseren Volumens und des erwähnten Übergewichts der

zur D-Strasse orientierten Gebäudeseite beim Neubau die Schrägstellung noch

deutlicher als gestalterische Fehlleistung wahrgenommen. Den von der

Bauherrschaft erhobenen Anspruch, mit dem Neubau "dem bisher

quartierfremden Tor zum F-Berg ein neues modernes und repräsentatives Gesicht

zu geben", kann das Projekt aufgrund seiner Gestaltungsmängel nicht

einlösen. Die ästhetische Würdigung der Beschwerdeführerin erweist sich auch

hinsichtlich der Ausrichtung des Neubaus als nachvollziehbar und sachlich

vertretbar. Auf die Kritik an der Gestaltung des Umschwungs, die bei einer

anderen Ausrichtung der Baute ohnehin grundlegend überarbeitet werden muss,

braucht unter diesen Umständen nicht weiter eingegangen zu werden.

4.5

Zusammenfassend

ergibt sich, dass die Bauverweigerung der Beschwerdeführerin auf einer zutreffenden

Sachverhaltsfeststellung und richtigen Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG

sowie auf einer vertretbaren und nachvollziehbaren ästhetischen Würdigung

beruht. Mit ihrer abweichenden Beurteilung der gestalterischen Qualitäten des

geplanten Bauvorhabens hat deshalb die Baurekurskommission in

rechtsverletzender Weise in den Beurteilungsspielraum der Beschwerdeführerin

eingegriffen und ist der Rekursentscheid in Gutheissung der Beschwerde

aufzuheben.

5.

Diesem Ausgang entsprechend sind die Kosten des Rekurs-

und des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Angesichts der von der Bauherrschaft erhobenen

grundsätzlichen Einwände gegen die Bauverweigerung und des deshalb qualitativ

und quantitativ erhöhten Rechtsverfolgungsaufwands rechtfertigt es sich, der

Beschwerdeführerin für die Verfahren vor beiden Instanzen eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zuzusprechen (§ 17 Abs. 2

lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 12. Februar 2010 wird

aufgehoben und die Bauverweigerung der Stadt Zürich vom 7. Juli 2009 wieder

hergestellt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 8'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin

auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerin wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 3'000.- an

die Beschwerdeführerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtkraft

des Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…