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Entscheid

VB.2010.00141

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00141

11. August 2010Deutsch16 min

(URT.2010.12513)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 23. Juni 2009 wies die

Baukommission Küsnacht das von A und B gestellte Gesuch um Löschung des im

Grundbuch angemerkten Ausnützungsreverses zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 01

und zugunsten der Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 03 in Küsnacht ab.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben A und B Rekurs an die Baurekurskommission

II, welche diesen mit Entscheid vom 23. Februar 2010 abwies.

III.

Mit Beschwerde vom 25. März 2010 beantragten A und B

dem Verwaltungsgericht, den angefochtenen Entscheid aufzuheben, die

Baukommission Küsnacht einzuladen, die Löschungsbewilligung für den fraglichen

Ausnützungsrevers zu erteilen, und ihnen eine angemessene Parteientschädigung

zuzusprechen.

Die Vorinstanz schloss am 13. April 2010 ohne weitere

Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission Küsnacht beantragte

am 28. April 2010 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Die Mitbeteiligten

liessen sich nicht vernehmen.

Auf Gesuch der Beschwerdeführenden führte das Verwaltungsgericht einen zweiten Schriftenwechsel durch, in

welchem die Parteien mit Replik vom 14. Juni 2010 und Duplik vom 6. Juli

2010.

an ihren Standpunkten festhielten.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Am 30. November 1993 verkauften die Beschwerdeführenden von ihrer

Parzelle altKat.-Nr. 04 den Mitbeteiligten 1.1 und 1.2 eine Landfläche von

367.

m2 und der Mitbeteiligten 2.1 eine solche von 460 m2

und traten diesen zudem 142 m2 bzw. 169 m2

Ausnützungsfläche zulasten ihres Grundstücks ab. Mit Beschluss vom 11. Januar

1994.

erteilte die Baukommission Küsnacht die baurechtliche Bewilligung für die

Aufteilung des Grundstücks altKat.-Nr. 04 in drei neue Parzellen (Kat.-Nr. 01

mit 1'165 m2 im Eigentum der Beschwerdeführenden, Kat.-Nr. 02

mit 367 m2 im Eigentum der Mitbeteiligten 1.1 und 1.2 sowie

Kat.-Nr. 03 mit 460 m2 im Eigentum der Mitbeteiligten

2.

). Zudem wurden die Beschwerdeführenden verpflichtet, mit dem Vollzug der

Mutation folgende öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch

anzumerken:

"Die

jeweiligen Eigentümer der Liegenschaft neu Kat.-Nr. 01 haben es zu

unterlassen, im Falle einer späteren Neuüberbauung ihres Grundstücks 302 m2 Landfläche (welche bereits von den

Nachbarliegenschaften Kat.-Nrn. 02 und 03 konsumiert worden sind) in die

Berechnung der zulässigen Ausnützung einzubeziehen. Die Ausnützungsfläche von

302.

m2 verteilt sich

auf die berechtigten Grundstücke: Kat.-Nr. 02 = 140 m2; Kat.-Nr. 03 = 162 m2.

Diese

Ausnützungsbeschränkung gilt zugunsten der berechtigen Parzellen Kat.-Nrn. 02

und 03 sowie zugunsten der Politischen Gemeinde Küsnacht."

Aufgrund der am 8. Februar 1994 und am 15. November

1994.

erteilten baurechtlichen Bewilligungen (Stammbewilligung und

Projektanpassung) für die Errichtung eines Doppeleinfamilienhauses auf den

beiden berechtigten Grundstücken erfolgte eine Anpassung des Ausnützungsreverses

(Ausnützungsfläche von 317,6 m2, wovon 148,2 m2

für Kat.-Nr. 02 und 169,4 m2 für Kat.-Nr. 03).

1.2

Mit der von der Gemeindeversammlung am 5. Dezember 1994 beschlossenen

und am 15. September 1995 in Kraft getretenen Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Küsnacht (BZO 1994) wurde der Wechsel von der Ausnützungsziffer zur

Baumassenziffer vollzogen. Die vom umstrittenen Ausnützungsrevers betroffenen

Grundstücke wurden der Wohnzone W2 mit einer Baumassenziffer von 1.75 m3/m2

zugewiesen. Am 16. Februar 2001 setzte die Baudirektion Kanton

Zürich eine Planungszone fest mit dem Ziel, die Herabsetzung der Ausnützung in

Hanglagen abzusichern, weshalb ab diesem Zeitpunkt eine Baumassenziffer von

1.5

m3/m2 einzuhalten war.

Am 11. November 2001 stellten die Beschwerdeführenden

ein Gesuch um Löschung des Ausnützungsreverses, welches am 25. Juni 2002

abgelehnt wurde. Am 28. Mai 2003 wurde mit Verfügung

der Baudirektion Kanton Zürich die Planungszone wieder aufgehoben. Am 2. April

2004.

stellten die Beschwerdeführenden erneut ein Gesuch um Löschung des Ausnützungsreverses,

welches von der Abteilung Hochbau der Gemeinde Küsnacht wiederum abgelehnt wurde.

1.3

Im Jahr 2004 erfolgte eine Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Küsnacht vom 5. Dezember 1994, welche am 30. Juli 2004 in

Kraft trat (BZO 1994 mit Teilrevision 2004). Die für die streitbetroffenen

Grundstücke geltende Baumassenziffer wurde auf 1.50 m3/m2 reduziert.

Nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht befinden sich

die vom umstrittenen Ausnützungsrevers betroffenen Grundstücke in der Wohnzone

W2 1.50.

Mit Beschluss vom 7. Oktober 2008 wurde einer

Teillöschung und Anpassung des Ausnützungsreverses zugestimmt und die im

Grundbuch eingetragene Ausnützungsbeschränkung auf die effektiv konsumierte

Landfläche von 186 m2 reduziert (72 m2 zugunsten

Kat.-Nr. 02 und 114 m2 zugunsten von Kat.-Nr. 03).

1.4

Das von den Beschwerdeführenden am 23. Februar 2009 gestellte Gesuch

um vollständige Löschung des Ausnützungsreverses wies die Baukommission

Küsnacht mit Beschluss vom 23. Juni 2009 ab und begründete dies im

Wesentlichen damit, dass Reverse insoweit Bestand hätten, als sie sich auf das

gültige Recht stützen liessen. Eine Überprüfung des umstrittenen

Ausnützungsreverses auf der Grundlage des geltenden Rechts habe im Rahmen des

Baubewilligungsverfahrens betreffend das Bauvorhaben E-Strasse 05 bereits

stattgefunden, und eine Teillöschung mit entsprechender Anpassung sei erfolgt.

Insoweit der Ausnützungsrevers heute noch bestehe, habe er eine Grundlage im

geltenden Recht.

1.5

Die Beschwerdeführenden führen dagegen aus, der umstrittene

Ausnützungsrevers habe den alleinigen Zweck gehabt, die vorübergehende

Übernutzung der Baugrundstücke bis zum Inkrafttreten einer neuen Bau- und

Zonenordnung abzudecken. Dies gehe klar aus dem mit "Bestätigung" von

den Eigentümern der berechtigten Grundstücke unterschriebenen Text sowie aus

Ziffer 23 der beiden Kaufverträge hervor. Dieser Wille der Parteien und damit

der bloss vorübergehende Charakter des Ausnützungsreverses sei dem Grundbuchamt

und der Baubehörde bekannt gewesen. Mit der Änderung der Bau- und Zonenordnung

habe der Ausnützungsrevers sowohl privatrechtlich, nach dem Willen der Parteien,

wie auch öffentlichrechtlich seine Grundlage verloren. Aufgrund des Wechsels

zur Baumassenziffer sei das oberirdische Volumen und nicht mehr die

anrechenbaren Räume in bestimmten Geschossen massgebend. Zudem seien die

Grundstücke auf der Basis der Baumassenziffer von 1.75 m3/m2

nicht mehr übernutzt gewesen. Der Ausnützungsrevers sei daher automatisch

nachträglich fehlerhaft geworden. Ein Revers führe kein Eigenleben. Er diene

mangels Baulastenregister einzig dazu, den betreffenden Grundeigentümer und

seine Rechtsnachfolger daran zu erinnern, dass im Zusammenhang mit einer

Baubewilligung eine Eigentumsbeschränkung bestanden habe. Die Eigentumsbeschränkung

auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden sei somit automatisch dahingefallen.

Es brauche kein spezielles Löschungsgesuch. Der Löschungsanspruch gehe denn

auch nicht durch Zeitablauf unter, weshalb es entgegen der Auffassung der

Vorinstanz auch nicht auf den Zeitpunkt ankomme, in welchem das Löschungsgesuch

gestellt werde.

Weiter wird von den Beschwerdeführenden geltend gemacht,

das im Jahr 2001 gestellte Gesuch um Löschung des Ausnützungsreverses sei am 25. Juni

2002.

zu Unrecht gestützt auf §§ 234 und 346 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) verweigert worden; diese Bestimmungen liessen

sich nur Bauvorhaben entgegenhalten und könnten nicht der Verweigerung einer

Löschung eines Reverses dienstbar gemacht werden. Ausserdem führe die

Verweigerung des Löschungsgesuchs zu einer rechtsungleichen Behandlung. In

Küsnacht gebe es zahlreiche Grundstücke, welche vor der Revision der Bau- und

Zonenordnung nicht übernutzt gewesen seien, mit dem Wechsel zur Baumassenziffer

im Jahr 1995 oder aber bei der Senkung der Baumassenziffer im Jahr 2004

baurechtswidrig geworden seien. Von diesen Grundeigentümern werde auch keine

"Nachlieferung" von anrechenbarer Grundstücksfläche verlangt; diese

würden vielmehr in den Genuss der Bestandesgarantie kommen. Dadurch würden der

Grundsatz der Rechtsgleichheit und der aus der Eigentumsgarantie fliessende

Bestandesschutz verletzt. Zudem sei der Revers für die Absicherung einer

Ausnützungsübertragung auf der Basis der Ausnützungsziffer begründet worden und

könne daher nicht einem völlig anderen Zweck, nämlich der Sicherung gegen die

Übernutzung auf der Basis der Baumassenziffer, dienstbar gemacht werden.

2.

2.1

Die Baubewilligung ist die behördliche Feststellung, dass einem Bauvorhaben

keine öffentlichrechtlichen Hindernisse entgegenstehen, namentlich keine aus

dem Planungs- und Baurecht. Sie bezieht sich auf das im Zeitpunkt der

Bewilligung geltende Recht. Eine grössere Tragweite erhält die Bewilligung

dann, wenn sie zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands mit

Nebenbestimmungen verknüpft wird, die den Bauherrn zu einem bestimmten Tun,

Unterlassen oder Dulden verpflichten (vgl. § 321 PBG). In diesem Fall

wirkt die Baubewilligung über die Errichtung der ihr entsprechenden Baute

hinaus in die Zukunft, sodass sich notwendigerweise die Frage nach dem Bestand

und der Tragweite der Nebenbestimmung im Fall einer Rechtsänderung stellt (RB

1989.

Nr. 71; RB 1992 Nr. 67 [Leitsatz] = BEZ 1993 Nr. 2).

Eine Nebenbestimmung bedarf als öffentlichrechtliche

Eigentumsbeschränkung einer gesetzlichen Grundlage. Diese bildet bei Nebenbestimmungen,

die der Erhaltung oder Schaffung des rechtmässigen Zustands dienen, auch nach

der Anordnung unerlässliche Voraussetzung für deren Rechtmässigkeit. Nebenbestimmungen

mit Dauerwirkung verlieren ihre rechtliche Grundlage dann, wenn aufgrund einer Änderung

der rechtlichen oder der tatsächlichen Verhältnisse der rechtmässige Zustand

auch ohne die Nebenbestimmung gewährleistet ist (RB 1989 Nr. 71; RB 1992

Nr. 67 [Leitsatz] = BEZ 1993 Nr. 2).

Die Anmerkung einer öffentlichrechtlichen

Eigentumsbeschränkung im Grundbuch hat grundsätzlich nur deklaratorische Wirkung.

Eine solche Anmerkung soll den allfälligen Erwerber der Liegenschaft darüber

orientieren, dass eine öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen

könnte. Ob sie tatsächlich noch und in der angemerkten Form Gültigkeit hat, ist

dem Grundbuch indessen nicht zu entnehmen (vgl. RB 1989 Nr. 71; RB 1995

Nr. 70 [Leitsatz] = BEZ 1995 Nr. 12; BGE 111 Ia 183, 184; David Fries,

Reverse in der zürcherischen Baurechtspraxis, Zürich 1990, S. 31). Im

Gegensatz dazu wirkt der Eintrag einer Dienstbarkeit im Grundbuch konstitutiv

und die Verbindlichkeit endet erst mit der Löschung des Eintrags.

2.2

Vorab ist festzuhalten, dass die Verweigerung des im Jahr 2001 gestellten

Löschungsgesuchs nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet. Es kann

somit offenbleiben, ob jenes Gesuch damals zu Recht gestützt auf §§ 234

und 340 PBG verweigert wurde.

2.3

Eine Ausnützungsübertragung setzt in der Regel die Zustimmung des

Eigentümers des durch die Ausnützungsübertragung belasteten Grundstücks voraus.

Grundlage dieser Zustimmung kann eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen

den Eigentümern der von der Ausnützungsübertragung betroffenen Grundstücke

sein. Mit der Baubewilligung erfolgt die Übertragung ins öffentliche Recht. Der

Bestand der Ausnützungsübertragung richtet sich somit nach öffentlichem Recht.

Wird eine Baubewilligung erteilt und beansprucht ein Bauprojekt – wie im

vorliegenden Fall – nicht nur die sich aus der Bauparzelle ergebende

Ausnützungsmöglichkeit, sondern auch Ausnützungsreserven anderer Grundstücke,

wird die öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung auf dem belasteten

Grundstück rechtswirksam. Die Gültigkeit eines Reverses hängt somit einzig

davon ab, ob er sich auf das jeweils gültige Recht stützen lässt, und ist der

Disposition der Parteien entzogen. Die Ausnützungsübertragung kann somit vom

Eigentümer der belasteten Parzelle nicht widerrufen werden und die Befristung

der Ausnützungsübertragung bzw. deren bedingte Ausgestaltung ist nicht möglich.

Im vorliegenden Fall ist die Nebenstimmung (vgl. E. 1.1)

denn auch unbefristet und unbedingt formuliert sowie ohne Widerrufsrecht

ausgestaltet. Die Beschwerdeführenden hätten, wenn diese Nebenbestimmung nicht

der von ihnen abgegebenen Erklärung entsprochen hätte, gegen die Baubewilligung

der Baukommission Küsnacht vom 11. Januar 1994 ein Rechtsmittel ergreifen

müssen.

2.4

Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend,

die Ausnützungsübertragung erweise sich als nichtig.

Fehlerhafte Entscheide bzw. Akte sind nichtig, wenn der ihnen anhaftende Mangel

kumulativ besonders schwer wiegt, sich als offensichtlich oder zumindest

leicht erkennbar erweist und die Rechtssicherheit durch die Annahme der

Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird (Evidenztheorie;

vgl. BGE 132 II 21 E. 3.1). Als Nichtigkeitsgründe fallen

vorab funktionelle und sachliche Unzuständigkeit der entscheidenden Behörde

sowie gravierende Verfahrensfehler in Betracht (BGE 129 I 361

E. 2.1). Inhaltliche Mängel einer Entscheidung oder eines Akts führen nur

ausnahmsweise zur Nichtigkeit (vgl. Ulrich Häfelin/Walter Haller/Felix Uhlmann,

Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich etc. 2006, Rz. 956 ff.).

Im vorliegenden Fall ist somit bereits fraglich, ob überhaupt ein besonders

schwerer Mangel vorliegt. Jedenfalls kann der von den Beschwerdeführenden

geltend gemachte Mangel jedoch nicht als offensichtlich oder leicht erkennbar bezeichnet

werden, geht doch aus der unbefristet statuierten Nebenbestimmung gerade

nicht hervor, dass die Beschwerdeführenden lediglich mit einer vorübergehenden

Ausnützungsübertragung einverstanden gewesen wären.

2.5

Weiter wird von

den Beschwerdeführenden geltend gemacht, die Ausnützungsübertragung sei durch

das Inkrafttreten der BZO 1994 am 15. September 1995 (Baumassenziffer von

1.75

m3/m2) und dem Wechsel von der

Ausnützungsziffer zur Baumassenziffer untergegangen bzw. automatisch

dahingefallen.

Das Inkrafttreten der BZO 1994 hat jedoch an der

Ausnützungsübertragung an sich nichts geändert. Auf der Basis einer

Baumassenziffer von 1.75 m3/m2 hätten die

Mitbeteiligten 1.1, 1.2 und 2.1 zwar das Doppeleinfamilienhaus unbestrittenermassen

auch ohne Ausnützungsübertragung erstellen dürfen und die Beschwerdeführenden

hätten während dieser Zeit ihr Grundstück ohne Rücksicht auf diese überbauen

können. Wird die Baumassenziffer jedoch herabgesetzt, ist zu prüfen, ob sich

die Ausnützungsübertragung nach dem geltenden Recht als notwendig erweist. Die

Gültigkeit eines Reverses hängt davon ab, ob der rechtmässige Zustand nach dem heute

geltenden Recht auch ohne die Nebenbestimmung gewährleistet ist. Reverse

haben somit insoweit Bestand, als sie sich auf das jeweils gültige Recht

stützen lassen bzw. darin eine gesetzliche Grundlage finden (Fries, S. 390 ff.).

Vorliegend hat sich die massgebliche Grundfläche, bestehend aus den

Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03, nicht geändert. Die

Ausnützungsübertragung von 186 m2 erweist sich auf der Basis

einer Baumassenziffer von 1.5 m3/m2 nach wie vor als

notwendig.

2.6

Die Beschwerde erweist sich auch unter folgendem

Gesichtspunkt als unbegründet:

Gemäss § 259 Abs. 1 PBG gilt als für die

Berechnung der Nutzungsziffern "massgebliche Grundfläche" die von der

Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke. Mit

der Parzellierungsbewilligung vom 11. Januar 1994 wurden die drei neu geschaffenen

Parzellen nach Massgabe der gleichzeitig verfügten öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkung (Ausnützungsverschiebungen) so "verknüpft",

dass sie im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG gemeinsam die für die Berechnung

der Ausnützung massgebliche Grundfläche bilden. Die Ausnützungsübertragungen

bildeten denn auch die baurechtlichen Voraussetzungen für die Erteilung der

Baubewilligung vom 8. Februar 1994 bzw. für die Projektanpassung

– mit Anpassung des Ausnützungsreverses – vom 15. November 1994.

Infolge des streitbezogenen Ausnützungsreverses sind die drei Parzellen Kat.-Nrn. 01–03

hinsichtlich der Berechnung der Ausnützung und nach Massgabe der Ausnützungsverschiebungen

nach wie vor im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG als "Einheit" zu

behandeln (vgl. auch Fries, S. 390 ff.; BGr, 10. September 2001,

1P.392/2001, E. 2a, www.bger.ch). Die Streitfrage läuft darauf hinaus, ob

diese einheitliche Behandlung der drei Grundstücke hinsichtlich der

massgeblichen Grundfläche vollständig aufgehoben werden kann. Dies ist zu verneinen,

da dadurch die beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 03 neu übernutzt und damit

baupolizeiwidrig würden.

2.7

Von der Vorinstanz

wird weiter zutreffend festgehalten, dass mangels vergleichbarer Tatbestände

kein Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung mit ursprünglich baurechtskonformen

Bauten bestehe, die aufgrund einer Revision der Bau- und Zonenordnung baurechtswidrig

geworden seien. Geht es bei aufgrund einer Revision baurechtswidrig gewordener

Bauten vornehmlich um den Investitionsschutz, ist die Situation im vorliegenden

Fall vielmehr vergleichbar mit derjenigen, in welcher jemand von einem für ihn

günstigeren Recht nicht rechtzeitig Gebrauch gemacht hat. Wird die

Baumassenziffer auf 1.5 m3/m2 reduziert, kann sich

ein Eigentümer nicht mehr auf das zuvor günstigere Recht bzw. den Bestandesschutz

berufen.

2.8

Mit einem Revers

werden im Unterschied zu rein privatrechtlichen Dienstbarkeiten regelmässig

öffentliche Interessen verfolgt. Vorliegend ist der Zweck des Ausnützungsreverses,

welcher in der Vermeidung einer Ausnützungsüberschreitung besteht, jedoch entgegen

den Ausführungen der Beschwerdeführenden gerade nicht dahingefallen. Vielmehr

findet er im geltenden Recht eine gesetzliche Grundlage und kann deshalb nicht

gelöscht werden. Soweit von den Beschwerdeführenden geltend gemacht wird, Art. 72

Abs. 1 und Art. 76 Abs. 1 der Verordnung vom 22. Februar

1910.

betreffend das Grundbuch [GBV]) seien auf den vorliegenden Fall

anzuwenden, ist darauf hinzuweisen, dass sich diese Artikel unter dem Titel

"VI. Vormerkungen" befinden und deshalb bereits aus systematischen

Gründen grundsätzlich nicht auf Anmerkungen anwendbar sind, welche unter dem

folgenden Titel ("VII. Anmerkungen") geregelt werden. Auch eine

analoge Anwendung erweist sich im vorliegenden Fall nicht als sinnvoll. Art. 72

Abs. 1 GBV setzt voraus, dass sich die zeitliche Beschränkung aus der Vormerkung

selbst ergibt. Eine zeitliche Beschränkung der Ausnützungsübertragung geht

jedoch im vorliegenden Fall – wie bereits festgehalten – gerade nicht aus der

Nebenbestimmung und der entsprechend vorgenommenen Anmerkung im Grundbuch

hervor. Zudem liegt auch keine vorläufige Eintragung vor (Art. 76 Abs. 1

GBV). Im Übrigen hat die Anmerkung einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung

im Grundbuch im Gegensatz zu einer Dienstbarkeit nur deklaratorische Wirkung,

weshalb die Rechtsprechung zur Löschung von Dienstbarkeiten ohnehin nur sehr

beschränkt auf öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkungen übertragbar ist.

3.

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist

abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den

Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]),

welchen bei diesem Verfahrensausgang von vornherein keine Parteientschädigung

zusteht (§ 17 Abs. 2 VRG).

Aufgrund der sich stellenden Rechtsfragen rechtfertigt es

sich, die Beschwerdeführenden zu verpflichten, die Baukommission Küsnacht für deren Umtriebe im Beschwerdeverfahren zu

entschädigen. Angemessen ist eine Parteientschädigung von total Fr. 1'000.-.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 420.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'920.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden je zur Hälfte den

Beschwerdeführenden auferlegt, unter solidarischer Haftung für die ganzen

Kosten.

4.

Die Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der

Baukommission Küsnacht je eine Parteientschädigung von Fr. 500.- zu

bezahlen, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag von Fr. 1'000.-,

zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005.

erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…