VB.2010.00241

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00241

20. Oktober 2010Deutsch14 min

(URT.2010.12681)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Eingabe vom 3. Juli 2009 ersuchte die D AG dem

Bauausschuss der Stadt Winterthur hinsichtlich der geplanten Überbauung der

Parzelle Kat.-Nr. 01 um Erlass eines Vorentscheids mit

Drittwirkung im Sinn von § 323 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975 (PBG). Die D AG ersuchte unter anderem um Beantwortung folgender Frage:

"1.Werden die beiden Grundstücke Kat.-Nr. 02

und 03 für die Beurteilung der Arealüberbauungswürdigkeit mitberücksichtigt

resp. erfüllt das Grundstück Kat.-Nr. 01 zusammen mit den beiden

Grundstücken Kat.-Nr. 02 und 03 in Bezug auf die erforderliche Fläche die

Voraussetzungen für eine Arealüberbauung?"

Der Bauausschuss beantwortete die Fragen mit Beschluss vom

19. Oktober 2009, wobei er die Frage 1 grundsätzlich positiv beantwortete.

Die totale Arealfläche betrage 9'210 m2, womit die

erforderliche Grösse von 6'000 m2 gegeben sei. Eine zonenübergreifende

Arealüberbauung sei möglich; auch die untergeordnete Strasse (G-Weg) stehe dem

nicht entgegen.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben A und B Rekurs an die Baurekurskommission

IV und beantragten unter anderem, Disp.-Ziff. I des Beschlusses sei

aufzuheben, soweit es die Erwägungen zur erwähnten Frage betreffe, und es sei

festzustellen, dass die für eine Arealüberbauung erforderliche Fläche von

6'000 m2 für das der

Wohnzone W3/2,6 zugeteilte Grundstück Kat.-Nr. 01 nicht erreicht werde.

Die Baurekurskommission IV hiess den Rekurs am 8. April

2010.

teilweise gut. In Bezug auf die Beantwortung der Frage 1 wies sie den

Rekurs indessen ab.

III.

Mit Eingabe vom 12. Mai 2010 erhoben A und B beim

Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission IV

und beantragten zur Hauptsache, der angefochtene Beschluss sei insoweit

aufzuheben, als der Rekurs teilweise abgewiesen worden sei; demgemäss sei Disp.-Ziff. I

des Beschlusses des Bauausschusses der Stadt Winterthur vom 19. Oktober

2009.

insoweit aufzuheben, als es die Erwägungen zur Frage 1b)

"Arealüberbauung" betreffe, und es sei festzustellen, dass die für

eine Arealüberbauung erforderliche Fläche von 6'000 m2 für das der Wohnzone W3/2,6 zugeteilte

Grundstück Kat.-Nr. 01 nicht erreicht werde.

Die D AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 14. Juni

2010.

die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführenden. Die Stadt Winterthur stellte am 18. Juni

2010.

den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Vorinstanz schloss am 3. Juni

2010.

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Vorliegend ist die

Auslegung der Regelung der Mindestflächen von Arealüberbauungen gemäss Art. 63

Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Winterthur vom 3. Oktober

2000.

(BZO) umstritten. Dabei handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales

Recht (§ 69 PBG), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen

Bewilligungsbehörde obliegt. Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass der

örtlichen Baubehörde bei der Auslegung kommunalen Rechts ein erheblicher

Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zukommt, weshalb sich die grundsätzlich

auch zur Ermessensüberprüfung befugte Baurekurskommission bei der Überprüfung

solcher Entscheide Zurückhaltung auferlegt. Beruht der Entscheid auf einer

vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat die

Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an

die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz darf

erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als

offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20, Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Die

Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts ist gemäss § 50 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) auf blosse Rechtskontrolle beschränkt.

2.

Die Beschwerdeführerschaft wirft

der Gemeinde vor, ihren Ermessensspielraum bei der Auslegung von Art. 63 Abs. 2

BZO verletzt zu haben. Bei einem Einbezug von

Grundstücken von dreigeschossigen Wohnzonen in eine Arealüberbauung müsse die

auf diese Zone entfallende Fläche mindestens 6'000 m2

erreichen. Art. 64 Abs. 3 BZO betreffe lediglich die Ausnützungsverschiebung

zwischen Arealen in verschiedenen Zonen, die je ausreichend gross im Sinn von Art. 63

Abs. 2 BZO seien; zumindest müsse aber die für die höher ausnützbare Zone

erforderliche Mindestfläche in dieser Zone allein vorliegen. Demgegenüber

vertreten die Beschwerdegegnerschaft und die Vorinstanz die Ansicht, bei der Berechnung

der Fläche eines Areals, welches nur zum Teil in der Zone W2 liege, könne die

Fläche dieses Teils mitberücksichtigt werden. Auch wenn die auf die Zone W3

entfallende Fläche nicht 6'000 m2 erreiche, würden vorliegend

die Anforderungen von Art. 63 Abs. 2 BZO erfüllt. Die Zulässigkeit

einer solchen Gesamtbetrachtung ergebe sich aus Art. 64 Abs. 3 BZO,

der zonenübergreifende Areale ausdrücklich zulasse.

2.1

Nach § 72

PBG und den Bauordnungsvorschriften geniesst die Arealüberbauung gegenüber der

Regelbauweise eine Reihe von Privilegien. Dies wird dadurch gerechtfertigt,

dass eine einheitliche Überbauung grösserer Grundstücke mit architektonisch

sorgfältig aufeinander abgestimmten und ästhetisch sehr gut gestalteten Bauten

erreicht werden soll (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 22-11). Gemäss § 69 PBG steht

es den Gemeinden frei, ob und gegebenenfalls in welchen Bauzonen sie

Arealüberbauungen zulassen wollen. Entscheiden sie sich für die Zulässigkeit

von Arealüberbauungen, müssen sie Mindestarealflächen festlegen. Diese bezwecken,

dass nur Bauvorhaben in den Genuss von Privilegien kommen, die eine gewisse

räumliche Ausdehnung erreichen. Ab welcher Minimalfläche ein Abweichen von den

Bestimmungen für die Regelbauweise gerechtfertig ist, liegt im Ermessen der

Gemeinden.

2.2

Der

Wortlaut von Art. 63 Abs. 2 BZO ist nicht restlos klar. Die

Vorinstanz hat zutreffend festgestellt, es lasse sich den kommunalen

Gesetzesbestimmungen zur Arealüberbauung nicht entnehmen, dass bei einer in

verschiedenen Bauzonen liegenden Arealüberbauung jede Teilarealfläche für sich

allein die jeweilige Mindestfläche gemäss Art. 63 Abs. 2 BZO erfüllen

müsse. Allerdings ergibt sich auch das Gegenteil nicht ohne Weiteres aus den

kommunalen Bestimmungen.

2.3

Die

Beschwerdeführerschaft weist auf Art. 64 Abs. 1 Satz 2 BZO hin.

Danach darf die zonengemässe Vollgeschosszahl um zwei Vollgeschosse erhöht

werden, wenn die Arealfläche in drei- und/oder viergeschossigen Zonen

mindestens 8'000 m2 beträgt. Es trifft nicht zu, dass diese

Bestimmung zonenübergreifende Areale W3/W4 im Gegensatz zu Arealen W2/W3 regelt,

wie dies die private Beschwerdegegnerschaft anzunehmen scheint. Es wäre nicht

nachvollziehbar, ein zweites zusätzliches Vollgeschoss in einem Areal, welches

Flächen der Zonen W3 und W4 beansprucht, zuzulassen, in einem vollständig in

der Zone W4 liegenden Areal dagegen nicht.

Ob es vorliegend zulässig wäre, auf der Parzelle Kat.-Nr. 01

fünf Vollgeschosse zu erstellen, ist jedoch nicht Verfahrensgegenstand und wird

auch von der privaten Beschwerdegegnerschaft verneint. Es ist indessen darauf

hinzuweisen, dass Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 Abs. 1

Satz 2 BZO nicht den gleichen Regelungszweck verfolgen, was sich bereits

aus den Marginalien ergibt. Während erstere Bestimmung die Mindestfläche für

die Zulässigkeit von Arealüberbauungen festlegt, regelt Letztere die zulässigen

Abweichungen von der Regelbauweise. Zumindest unter dem Titel Zulässigkeit

würde es aber keinen Sinn machen, für Arealüberbauungen, welche zum Teil in der

Zone W2 liegen, eine Arealfläche von mindestens 9'000 m2 zu verlangen.

Dies wäre aber die Konsequenz, wenn der von der Beschwerdeführerschaft

vertretenen Auslegung von Art. 64 Abs. 3 BZO gefolgt würde. Müssten

bei in verschiedenen Bauzonen liegenden Arealen die Teilflächen je die Mindestflächen

gemäss Art. 63 Abs. 2 BZO erreichen, würde es sich bei diesen

Teilflächen zwingend um je selbständige Areale handeln. Art. 64 Abs. 3

BZO regelt jedoch die Ausnützungsverschiebung innerhalb eines Areals.

Die von der Beschwerdeführerschaft vertretene Auslegung hätte zur Folge, dass

bei einer Arealfläche von über 8'000 m2 unter Umständen keine

Arealüberbauung möglich wäre. Dies vorzusehen, läge zwar im Ermessensbereich

der Gemeinde, entspricht aber offensichtlich nicht dem Zweck von Art. 63 Abs. 2

BZO.

2.4

Daran

ändert der Einwand der Beschwerdeführerschaft nichts, die Anrechnung der Fläche

der Zone W2 führe dazu, dass auf der Fläche von 5'880 m2 in der

Zone W3 die im Vergleich zur Zone W2 schon stark erhöhte Baumasse nochmals um

einen Zehntel erhöht werden dürfte. Dabei handelt es sich um eine der in Art. 64

BZO vorgesehenen Folgen des Erreichens der Mindestfläche gemäss Art. 63 Abs. 2

BZO, die ausdrücklich auch dann gelten, wenn ein Areal in verschiedenen Bauzonen

liegt (Art. 64 Abs. 3 BZO). Dass bei einem in mehreren Zonen

liegenden Areal die maximale Ausnützung in absoluten Zahlen nicht überall im

gleichen Umfang zunimmt, ist direkte Folge der nicht zu beanstandenden Regelung

in Art. 64 BZO.

Dass die Vorinstanz auf diese Ausführungen der

Beschwerdegegnerschaft nicht näher einging, sondern sich darauf beschränkte zu

begründen, warum sie die Auslegung des kommunalen Rechts durch den Bauausschuss

für nachvollziehbar und vertretbar hielt, stellt keine Verletzung des

rechtlichen Gehörs dar. Die entscheidende Behörde darf sich auf die

wesentlichen Gesichtspunkte beschränken und hat sich nicht mit jeder

tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand zu befassen und

diese einzeln zu widerlegen (BGE 126 I 97 E. 2b; Kölz/Bosshart/Röhl, § 10

N. 40).

Das geplante Mass der Ausnützung auf den Parzellen

Kat.-Nrn. 02 und 03 tut im Rahmen der Prüfung der Zulässigkeit der

Arealfläche im Übrigen nichts zur Sache. Eine Ausnützungsübertragung, wie sie

die Beschwerdeführerschaft erwähnt, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Zum

jetzigen Zeitpunkt, in welchem noch kein konkretes Projekt zu beurteilen ist,

steht noch gar nicht fest, ob überhaupt eine Ausnützungsübertragung angestrebt

wird.

2.5

Insgesamt

erweist sich die Auslegung des Bauausschusses, wonach für eine Arealüberbauung

grundsätzlich eine Fläche von mindestens 6'000 m2 erforderlich

ist, bei einem Areal in der Zone W2 jedoch 3'000 m2 genügen,

durchaus als nachvollziehbar und sachlich gerechtfertigt. Die von der Beschwerdeführerschaft

vertretene Auslegung würde zu Ergebnissen führen, welche weder mit dem Zweck

dieser Bestimmung noch mit dem Wortlaut von Art. 64 Abs. 3 BZO

vereinbar sind. Demgegenüber erscheint die Auslegung des Bauausschusses vom

Wortlaut her zulässig und mit Blick auf das Institut der Arealüberbauung

gerechtfertigt und zweckmässig. Sie ist daher nicht zu beanstanden.

3.

Die Beschwerdeführerschaft

macht weiter geltend, der Umstand, dass der G-Weg das Gebiet der geplanten

Arealüberbauung durchschneide, stehe der Arealüberbauungswürdigkeit des

Baugrundstücks Kat.-Nr. 01 entgegen. Wenn eine öffentliche Strasse eine

Arealüberbauung durchschneide, könne nicht mit sichernden Nebenbestimmungen im

Sinn von § 73 Abs. 2 lit. a PBG sichergestellt werden, dass das

Areal nicht stärker ausgenützt werde, denn ein Nichtausbau (recte: Ausbau) der

Strasse könne nicht nebenbestimmungsweise ausgeschlossen werden. Wenn schon die

Ausnützungsübertragung ab direkt an die Arealfläche anstossenden Grundstücken,

die jedoch nicht in die Arealüberbauung miteinbezogen seien, unzulässig sei,

könne auch keine Ausnützungsübertragung über den nicht in die Arealüberbauung

einbezogenen G-Weg erfolgen. Indem die Flächen der beidseits des G-Wegs

gelegenen Grundstücke zusammengezählt würden, erfolge jedoch eine unzulässige

Ausnützungssteigerung auf der Parzelle Kat.-Nr. 01.

3.1

Es trifft

zu, dass ein Ausbau der Strasse nicht nebenbestimmungsweise ausgeschlossen

werden kann. Es ist jedoch unbestritten, dass der G-Weg nicht zur Arealfläche

der geplanten Überbauung gehört. Damit hätte ein Ausbau des G-Wegs auch keine

Auswirkungen auf die Ausnützung des Areals. Eine entsprechende Nebenbestimmung

im Sinn von § 73 Abs. 2 lit. a PBG ist deshalb nicht erforderlich.

3.2

Fraglich

ist vielmehr, ob der G-Weg bzw. ein allfälliger späterer Ausbau desselben

dagegen spricht, die nördlich und südlich angrenzenden Parzellen zu einem Areal

zusammenzufassen. Die Vorinstanz führte dazu aus, es sei grundsätzlich zulässig,

dass eine Arealfläche von Strassen oder Wegen durchschnitten werde, welche

nicht zur Arealfläche gehören. Massstab für die Zulässigkeit bilde § 71

PBG. Die Arealüberbauung müsse als solche wahrgenommen werden und besonders gut

gestaltet, zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein. Die Arealfläche müsse

optisch eine Einheit bilden und auch architektonisch als Einheit überbaut

werden können (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.5).

3.3

Während

die ursprüngliche Fassung von § 259 Abs. 1 PBG als massgebliche

Grundfläche "die von der Baueingabe erfasste zusammenhängende Fläche"

bezeichnete, ist das Erfordernis des Zusammenhangs mit der Gesetzesrevision vom

1.

September 1991 fallen gelassen worden. Entsprechend hat der

Regierungsrat die §§ 6 und 7 der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) sowie die Absätze 2 und 3

von § 8 ABauV am 25. September 1991 gestrichen. Begründet hat er

diese Verordnungsänderung mit der Neufassung von § 259 PBG und der

Lockerung der Vorschriften über die Arealüberbauung (ABl 1991/II, S. 2092).

Daraus lässt sich der Schluss ziehen, dass auch die eine Arealfläche bildenden

Grundstücke nicht zusammenhängen müssen, sondern z.B. durch eine Strasse

getrennt werden können (VGr, 17. Februar 2000, VB.1999.00298, E. 11c/cc).

3.4

Die

Beschwerdeführerschaft bringt nicht vor, der G-Weg verhindere, dass die Arealüberbauung

als solche wahrgenommen werden und optisch eine Einheit bilden könne, die auch

architektonisch als Einheit überbaut werden könne. Mehr bildet aber nicht Gegenstand

der mittels Vorentscheid zu beantwortenden Frage. Die blosse hypothetische Möglichkeit,

dass die Strasse in Zukunft ausgebaut werden könnte, rechtfertigt es jedenfalls

nicht, eine Arealüberbauung von vornherein für unzulässig zu erklären. Dass ein

solcher Ausbau geplant wäre, wurde von der Beschwerdeführerschaft nicht geltend

gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Es liegt jedenfalls im Ermessen der Gemeindebehörden,

unter diesen Umständen davon auszugehen, die Arealfläche bilde trotz des G-Wegs

eine optische Einheit, die architektonisch als solche überbaut werden könne. Entsprechend

stellte der Bauausschuss zu Recht fest, der G-Weg stehe einer Arealüberbauung

nicht im Weg. Dass die besonders gute Gestaltung vor der Verwirklichung des

konkreten Projekts noch nachzuweisen sein wird, wurde vom Bauausschuss

ausdrücklich festgehalten. Der diesbezügliche Entscheid wurde nicht

vorweggenommen. Der Bauausschuss beantwortete nur die gestellte Frage und

stellte fest, der G-Weg stehe einer Zusammenrechnung der beiden Flächen zu

einer Arealfläche nicht entgegen.

3.5

Die

Erwägungen der Vorinstanz sind demnach nicht zu beanstanden. Die Beschwerde

erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist.

4.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die

Beschwerdeführerschaft kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihr von vornherein keine

Parteientschädigung zu. Vielmehr ist sie zu einer Parteientschädigung an die

private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a

VRG). Angemessen erscheint eine solche von Fr. 2'000.-.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung je zur

Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführer werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin

1.

für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-

(insgesamt Fr. 2'000.-; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…