VB.2010.00312

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00312

3. November 2010Deutsch19 min

(URT.2010.12742)

Vorliegend haben sich die Bewilligungsbehörden eingehend mit dem Projekt befasst und sind zur Überzeugung gelangt, das Bauvorhaben sei hinsichtlich seiner Gestaltung und Einordnung nicht zu beanstanden (E. 6.2). Es ist nicht ersichtlich, inwiefern der dabei bestehende Ermessensspielraum pflichtwidrig gehandhabt worden wäre. Insbesondere kann einem Neubau die geforderte Einordnung nicht allein wegen seiner zeitgenössischen Architektur, die zur umliegenden Überbauung einen neuen Akzent setzt, abgesprochen werden (E. 6.4).

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 29. September 2009 erteilte der

Stadtrat F die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in F. Gemeinsam mit

diesem Entscheid wurde die strassenpolizeiliche, forstrechtliche und

ortsbildschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 13. Juli

2009 eröffnet.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte A an die Baurekurskommission III und

beantragte, die beiden Beschlüsse seien aufzuheben, eventuell sei in geeigneter

Weise, insbesondere durch Forderung einer ausreichenden Kaution, sicherzustellen,

dass die von der Unterniveaugarage betroffene und zum Schutzobjekt G-Strasse 03

gehörende Gartenanlage auf die Fertigstellung des geplanten Neubaus hin

tatsächlich in einer bewilligungsfähigen Weise realisiert werde. Die

Baurekurskommission wies den Rekurs mit Entscheid vom 5. Mai 2010 ab.

III.

Mit Eingabe vom 8. Juni 2010 erhob A beim

Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission III

und beantragte sinngemäss, der Entscheid der Vorinstanz sei aufzuheben und die

Bewilligungen seien zu verweigern. Eventuell sei der Stadtrat F anzuweisen, das

Bauvorhaben nur unter Auflagen zu genehmigen. Eventuell sei zudem in geeigneter

Weise, insbesondere durch Forderung einer ausreichenden Kaution,

sicherzustellen, dass die von der Unterniveaugarage betroffene und zum

Schutzobjekt G-Strasse 03 gehörende Gartenanlage auf die Fertigstellung des

geplanten Neubaus hin tatsächlich in einer bewilligungsfähigen Weise realisiert

werde. Eventuell sei das Baukonsortium B zu verpflichten, die Aussteckung

wieder vollständig herzustellen. Ferner beantragte A die Einholung eines

denkmalpflegerischen Fachgutachtens der eidgenössischen, eventuell der

kantonalen Denkmalpflegekommission.

Die Vorinstanz schloss am 24. Juni 2010 ohne weitere

Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Das Baukonsortium B beantragte am 14. September

2010, die Beschwerde sei, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. Der Stadtrat F

beantragte am 23. August 2010 die vollumfängliche Abweisung der

Beschwerde. Denselben Antrag stellte am 25. August 2010 die Baudirektion

des Kantons Zürich.

Mit Eingabe vom 4. Oktober 2010 stellte A den Antrag,

es seien die Verfügung der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich

Nr. 04 vom 2. August 2010 und die Mitteilung der Stadt F vom 23. September

2010.

betreffend die Aufhebung und Neufestsetzung der Verkehrsbaulinien an der G-Strasse

als neue Tatsachen zu berücksichtigen. Das Baukonsortium B nahm dazu am 12. Oktober

2010.

Stellung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Nach § 54 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) muss die Beschwerde einen Antrag und dessen

Begründung enthalten. Beides ist Gültigkeitserfordernis der Beschwerde. In der Begründung muss dargetan werden, inwiefern der

angefochtene Entscheid nach Auffassung des Beschwerdeführers Recht verletzt (§ 50

VRG). Die Beschwerdebegründung erheischt daher eine Auseinandersetzung

mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids (RB

1962.

Nr. 43 = ZR 63 Nr. 72; VGr, 31. Mai 2006,

VB.2006.00207, E. 1; VGr, 14. März 1997, VB.96.00148, E. 1

[beide nicht publiziert]). Der Hinweis

auf Eingaben in vorinstanzlichen Verfahren bzw. deren Wiederholung kann die

Beschwerdebegründung dann nicht ersetzen, wenn der angefochtene Entscheid – und

sei es auch nur in den Erwägungen – anders lautet als der vorangegangene

Entscheid, gegen den sich jene früheren Eingaben gerichtet haben (RB 1962

Nr. 43 = ZR 63 Nr. 72; VGr, 14. März 1997, VB.96.00148,

E. 1, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 54 N. 7). Die allgemeine Verweisung des Beschwerdeführers auf

seine Eingaben im vorinstanzlichen Verfahren ist daher unbeachtlich. Die

Begründung ist jedoch formell bereits dann genügend, wenn erkennbar ist, was

den Beschwerdeführer zur Stellung seines Antrags bewogen hat (Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 54 N. 6), was vorliegend ohne Weiteres zutrifft. Liegt zwar eine Begründung vor, lässt diese aber die

entscheidwesentlichen Punkte ausser Acht oder ist sie sonst wie mangelhaft, so

braucht keine Nachfrist zur Verbesserung der Beschwerde gemäss § 56 VRG

angesetzt zu werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 54 N. 6 mit Hinweisen.). Dass

sich der Beschwerdeführer mit den Erwägungen des angefochtenen Rekursentscheids

kaum auseinandersetzt, steht einer Behandlung der Beschwerde durch das

Verwaltungsgericht demnach nicht entgegen (VGr, 7. Juni 2000,

VB.2000.00037, E. 2 [nicht publiziert]).

2.

Der Beschwerdeführer beantragt die Einholung eines

denkmalpflegerischen Fachgutachtens. Der projektierte Neubau liege innerhalb

eines schutzwürdigen Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung, welches auch im

Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgenommen

sei und damit nationale Bedeutung geniesse. Der Beizug eines unabhängigen

Fachgutachtens dränge sich daher auf, umso mehr, als sich auch die

Stadtbildkommission F ausnehmend kritisch gezeigt habe und die schliesslich

bewilligte Projektversion nicht mehr habe überprüfen können.

2.1

Über die

Notwendigkeit zur Einholung eines Sachverständigengutachtens ist von Fall zu

Fall zu entscheiden. Der zuständigen Instanz kommt dabei ein erhebliches

Ermessen zu (VGr, 2. Juli 2008, VB.2008.00052, E. 3.1, www.vgrzh.ch;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 24). Sie ist zur Einholung eines

Gutachtens dann verpflichtet, wenn die Verhältnisse anders nicht schlüssig abgeklärt

werden können (RB 1998 Nr. 19 E. 2, mit Hinweisen).

2.2

Der von

der Vorinstanz festgestellte Sachverhalt ist unbestritten (Entscheid der Vorinstanz,

E. 3). Demnach liegt das Baugrundstück im Bereich der

Sonderbauvorschriften "G-Strasse" (im Folgenden: Sonderbauvorschriften)

und im Gebiet H des inventarisierten Ortsbilds von überkommunaler Bedeutung.

Die Bebauung der G-Strasse ist zudem als Teil des Ortsbilds von F im ISOS

enthalten. Schliesslich ist die östliche Hälfte des Baugrundstücks mit der

unter Denkmalschutz stehenden Liegenschaft G-Strasse 03 überstellt.

2.3

Es geht

vorliegend also nicht darum, die Schutzwürdigkeit bestimmter Objekte oder des

Ortsbildes zu beurteilen. Umstritten sind vielmehr Rechtsfragen, insbesondere

die Anwendbarkeit verschiedener Normen und deren Verhältnis zueinander, sowie

Ermessensfragen, namentlich ob das Projekt die erhöhten Anforderungen an die

Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) erfüllt.

2.4

Das vom

Beschwerdeführer beantragte Gutachten könnte einzig in Bezug auf die Einordnung

gemäss § 238 Abs. 2 PBG entscheidrelevante Erkenntnisse zu Tage

fördern. Diesbezüglich ist jedoch zu beachten, dass den kommunalen Baubehörden

bei der Anwendung der Ästhetikvorschriften von § 238 Abs. 1 und 2 PBG

praxisgemäss ein erheblicher Beurteilungsspielraum zukommt (RB 1979

Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,1P.280/2002, E. 3.4, mit

Hinweisen, www.bger.ch). Die Baurekurskommissionen haben sich daher bei der

Überprüfung eines kommunalen Entscheids trotz umfassender Kognition (vgl. § 20

Abs. 1 VRG) Zurückhaltung aufzuerlegen. Lässt sich der Entscheid auf

vernünftige Gründe stützen, schreiten die Rekursinstanzen nicht ein, auch wenn

andere ebenfalls vertretbare Lösungen denkbar sind (RB 2005 Nr. 68 = BEZ

2005.

Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Das

Verwaltungsgericht nimmt im Gegensatz zu den Vorinstanzen nur eine Rechtskontrolle

vor (§ 50 VRG). Es überprüft deshalb lediglich, ob eine Rekursinstanz die

ästhetische Würdigung durch die kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar

halten durfte. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine

eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des

Bauvorhabens vorzunehmen; damit würde es seine eigene Kognition überschreiten

(BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 4).

2.5

Die

Bewilligungsbehörden waren vorliegend nicht verpflichtet, ein Gutachten, wie es

der Beschwerdeführer nun verlangt, einzuholen. Der Beschwerdeführer macht dies

zu Recht auch nicht geltend. Wenn für die Bewilligungsbehörden aber keine

solche Pflicht bestand, spricht die eingeschränkte Überprüfungsbefugnis der

Baurekurskommission und des Verwaltungsgerichts gegen die Einholung eines

Gutachtens durch diese Instanzen. Die Rechtsmittelinstanzen dürfen das

pflichtgemässe Ermessen der Bewilligungsbehörden nämlich nicht durch ihr

eigenes, aber auch nicht durch jenes einer Gutachterin oder eines Gutachters ersetzen.

2.6

Ein

Gutachten wäre nach dem Gesagten dann beizuziehen, wenn Anhaltspunkte dafür

bestünden, dass die Einschätzung der Bewilligungsbehörden sachlich nicht vertretbar

war. Dies ist jedoch nicht der Fall, wie noch darzulegen sein wird (vgl.

E. 6). Die Vorinstanz durfte als Fachgremium daher auf den Beizug eines

Gutachtens verzichten und ein solcher ist auch im Verfahren vor

Verwaltungsgericht, das von vornherein nur eine Rechtskontrolle vornimmt, nicht

angebracht.

3.

Soweit der Beschwerdeführer

vorbringt, bei der Beurteilung des streitigen Projekts sei die präjudizierende

Wirkung einer allfälligen Bewilligung zu berücksichtigen, ist festzuhalten,

dass jedes Projekt die massgeblichen Bauvorschriften beachten und insbesondere

den Gestaltungsanforderungen von § 238 PBG genügen muss. Diese bezwecken

sodann nicht, jegliche Veränderung des Ortsbildes zu verhindern. Andere als baurechtlich

vorgesehene Gründe dürfen jedoch nicht zu einer Bauverweigerung führen. Wenn

das vorliegend streitige Bauvorhaben die gesetzlichen Anforderungen erfüllt,

ist die Baubewilligung zu erteilen bzw. zu bestätigen (VGr, 5. Mai 2010,

VB.2009.00671, E. 6.2, www.vgrzh.ch).

4.

Der Beschwerdeführer macht

geltend, die Vorinstanzen hätten massgebliche Bestimmungen, namentlich die

Sonderbauvorschriften, sowie die Schutzziele des ISOS nicht berücksichtigt. Es

ist daher zunächst zu klären, welche Bedeutung den einzelnen Normen vorliegend

zukommt.

4.1

Wie sich

aus Art. 6 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den

Natur- und Heimatschutz (NHG) ergibt, ist das Bundesinventar im Bereich des Ortsbildschutzes

nur bei Erfüllung einer Bundesaufgabe unmittelbar rechtsverbindlich; trifft

dies – wie vorliegend – nicht zu, besteht für die kantonale Planung lediglich

eine Pflicht zur Berücksichtigung (BGr, 3. Mai 2010,1C_470/2009, E. 3.3;

Arnold Marti, Bundesinventare – eigenständige Schutz- und Planungsinstrumente

des Natur- und Heimatschutzrechts, URP 2005, S. 619 ff., 634 f.;

Heribert Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel [Hrsg. Walter Haller], Umweltrecht,

Zürich etc. 2004, Rz. 565). Es handelt sich beim ISOS – wie auch beim Inventar

der Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung – somit nicht um übergeordnetes

Recht. Vielmehr sind Inventare eine Zusammenstellung von grundsätzlich

schutzfähigen Objekten (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 5-10). Der sich aus Art. 17 des

Raumplanungsgesetztes vom 22. Juni 1979 (RPG) und aus den besonderen Vorschriften

des NHG ergebende Auftrag an die Kantone zum Erlass von Schutzmassnahmen ist

grundsätzlich innerhalb des vom RPG vorgesehenen Planungsprozess zu erfüllen,

wobei den Kantonen bezüglich der Wahl der Instrumente eine gewisse Freiheit

zukommt (BGE 118 Ib 485 E. 3c). Die Anordnung konkreter Schutzmassnahmen

hat daher den planerischen Stufenbau zu beachten (Rausch/Marti/Griffel, Rz.

528).

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzrechts erfolgen entsprechend

§ 205 lit. a PBG vorab durch das Planungsrecht (RB 1987 Nr. 66 =

BEZ 1987 Nr. 32; vgl. Rausch/Marti/Griffel, Rz. 528), nicht aber durch die

Aufnahme in ein Inventar gemäss § 203 PBG. Die Vorinstanz hat daher zu

Recht festgestellt, die Schutzanliegen des ISOS und des kantonalen Ortsbildinventars

Gebiet H seien nicht direkt anwendbar, und für die Beurteilung des Bauvorhabens

sei von der kommunalen BZO und den Sonderbauvorschriften auszugehen. Mit den

entsprechenden Erwägungen des Rekursentscheids, auf welche verwiesen werden

kann (§ 71 VRG in Verbindung mit § 161 GVG), setzt sich der Beschwerdeführer

nicht auseinander, sodass sich weitere Erwägungen dazu erübrigen.

Anzufügen bleibt, dass das kantonale Ortsbildinventar nicht

zwingend eine Anpassung der BZO verlangt. Für die konkrete Umsetzung der

Inventarisierung stehen verschiedene Mittel zur Verfügung, so insbesondere auch

jenes des verwaltungsrechtlichen Vertrags (vgl. § 205 lit. d PBG). In

der Verfügung der Baudirektion vom 20. Januar 2006 betreffend die

Festsetzung des kantonalen Inventars wird denn auch ausdrücklich festgehalten,

dass – soweit und solange für die verschiedenen erfassten Flächen und

Gebäudegruppen oder Teile davon keine Schutzmassnahmen getroffen worden seien –

die im Inventar ausgewiesenen Anliegen des Ortsbildschutzes im Einzelfall

sachgerecht zu berücksichtigen sind. Dem wurde im Rahmen des Abschlusses des

verwaltungsrechtlichen Vertrags gebührend Rechnung getragen.

4.2

Soweit der

Beschwerdeführer der Vorinstanz vorwirft, die Tragweite der Sonderbauvorschriften

und des verwaltungsrechtlichen Vertrags sowie deren hierarchisches Verhältnis

untereinander zu verkennen, ist Folgendes festzuhalten:

4.2.1

Die Sonderbauvorschriften enthalten Vorschriften, welche in einem genau

bezeichneten Gebiet gelten. Wo sie keine Angaben machen, gilt die allgemeine

Bauordnung (Art. 2 Abs. 1 Sonderbauvorschriften). Der

verwaltungsrechtliche Vertrag zwischen I und der Stadt F vom 4. November

2008.

(im Folgenden: verwaltungsrechtlicher Vertrag) betrifft nur das Grundstück

Kat.-Nr. 01. Er enthält keine Bestimmung, die mit den Sonderbauvorschriften

oder mit anderen baurechtlichen Vorgaben im Widerspruch stünde. Vielmehr

übernimmt der verwaltungsrechtliche Vertrag die mit den Sonderbauvorschriften

verfolgten Anliegen, wodurch diese insoweit – in Abweichung von § 81 Abs. 1

PBG – Verbindlichkeit erlangen. Sowohl die Sonderbauvorschriften wie auch der

verwaltungsrechtliche Vertrag sind vorliegend also zu berücksichtigen. Da sie

sich nicht widersprechen, ist nicht von Bedeutung, in welchem Verhältnis sie

zueinander stehen. Ferner gehört die vom Beschwerdeführer angerufene grafische

Erläuterung einer möglichen Überbauung nicht zum Regelungsinhalt der Sonderbauvorschriften.

Ihr kommt daher keine rechtliche Bedeutung zu, wonach eine davon abweichende

Überbauung unzulässig wäre.

4.2.2

Aus Art. 7 der Sonderbauvorschriften kann der Beschwerdeführer nichts

zu seinen Gunsten ableiten. Diese Bestimmung stellt keine höheren Anforderungen

als § 238 Abs. 2 PBG. Etwas anderes wird auch vom Beschwerdeführer

nicht behauptet. Beide Bestimmungen räumen den Bewilligungsbehörden einen

Ermessensspielraum ein. Auf die Frage, ob dieser pflichtgemäss gehandhabt

wurde, wird noch einzugehen sein (E. 6).

4.2.3

Art. 13 der Sonderbauvorschriften verlangt, dass unüberbaut bleibende

Flächen parkartig zu gestalten oder als Garten zu nutzen sind, wobei entlang

der G-Strasse hochstämmige Bäume vorzusehen sind. Die Ausdehnung unüberbauter

Flächen bestimmt sich nicht nach dieser Bestimmung, was die Vorinstanz zutreffend

festgehalten hat. Mit der entsprechenden Erwägung des Rekursentscheids

(Entscheid der Vorinstanz, E. 8.3.2), auf welche verwiesen werden kann (§ 71

VRG in Verbindung mit § 161 GVG), setzt sich der Beschwerdeführer nicht

auseinander, weshalb sich weitere Erwägungen dazu erübrigen.

4.2.4

Der Beschwerdeführer erblickt schliesslich darin, dass die Aussenwand des

Neubaus auf der Grenze des geschützten Gartens vorgesehen sei, eine Verletzung

des verwaltungsrechtlichen Vertrags, wonach der ehemalige Bauerngarten nicht

überbaut und die geschützten Teile nicht beeinträchtigt werden dürften.

Wie die Beschwerdegegnerschaft zu Recht einwendet, sehen

jedoch weder die Bauvorschriften noch der verwaltungsrechtliche Vertrag für den

geplanten Bau Abstandsvorschriften gegenüber dem geschützten Garten vor. Es

liegt damit primär im Ermessen der Bewilligungsbehörden, im Rahmen der

Beurteilung des Projekts im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG zu würdigen, ob

Lage und Ausgestaltung des Neubaus eine durch den verwaltungsrechtlichen Vertrag

ausgeschlossene Beeinträchtigung des geschützten Gartens mit sich bringt (dazu

E. 6).

5.

Der Beschwerdeführer macht geltend, die Sache sei schon

deshalb zurückzuweisen, weil die Bewilligung der Umgebungsgestaltung nicht in

einem späteren separaten Verfahren erfolgen könne. Die angestrebte Umgebungsgestaltung werde aus den Projektunterlagen nicht

ersichtlich. Dies sei vorliegend jedoch von ausschlaggebender Bedeutung, da

ohne ein konkretes und detailliertes Umgebungsgestaltungsprojekt nicht

abschliessend beurteilt werden könne, ob und wie der Neubau sich auf das

Schutzobjekt G-Strasse 03 und dessen ebenfalls geschützte Umgebung auswirke.

5.1

Die

Beschwerdegegnerschaft vertritt demgegenüber mit der Vorinstanz die Ansicht,

aus dem eingereichten Umgebungsplan gehe klar hervor, dass die

Wiederherstellung des Bauerngartens gemäss den Anforderungen des

verwaltungsrechtlichen Vertrags umgesetzt werde. In der Wiederherstellung des

geschützten ehemaligen Bauerngartens liege zwar ein grundlegender Aspekt des

Bauvorhabens. Der Bauerngarten sei aber gemäss dem verwaltungsrechtlichen

Vertrag "in adäquater Weise und in seinen wesentlichen Elementen wieder

herzurichten" und diese wesentlichen Elemente seien aus dem bewilligten

Umgebungsplan klar ersichtlich.

5.2

Nach dem Grundsatz der Einheit des

baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu sämtlichen Punkten aussprechen,

die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projekts von ausschlaggebender

Bedeutung sind. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung in einem späteren

Verfahren ist zulässig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind, triftige

Gründe für eine nachträgliche Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand

auf jeden Fall erreicht werden kann (RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989

Nr. 14).

5.3

Die

Vorinstanz hat das Vorliegen dieser Voraussetzungen bejaht und dies eingehend

begründet (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.3.2). Mit dieser zutreffenden

Begründung setzt sich der Beschwerdeführer nicht auseinander. Er begnügt sich

vielmehr damit, erneut darauf hinzuweisen, dass die Umgebungsgestaltung

vorliegend von ausschlaggebender Bedeutung sei. Dabei übersieht er, dass nicht

die Umgebungsgestaltung schlechthin einem späteren Verfahren vorbehalten wurde.

Vielmehr wurde die baurechtliche Bewilligung "gemäss den eingereichten

Unterlagen im Sinne der Erwägungen" erteilt (Disp.-Ziff. I der

Baubewilligung vom 29. September 2009). Zu den eingereichten Unterlagen

gehört auch der – allerdings nicht detaillierte – Umgebungsplan. Einem späteren

Verfahren vorbehalten wurde damit lediglich die detaillierte

Umgebungsgestaltung. Dieser kommt nicht die vom Beschwerdeführer behauptete

ausschlaggebende Bedeutung zu, da die Wiederherstellung des Bauerngartens

hinreichend ersichtlich und auch gesichert ist. Dafür, die Detailplanung erst

vorzunehmen, wenn die grundsätzliche Bewilligungsfähigkeit des Projekts

feststeht, spricht gerade auch der Umstand, dass eine ausgewiesene Fachperson

beizuziehen sein wird, was mit einem nicht unwesentlichen Aufwand verbunden

ist. Es liegt demnach keine unzulässige Spaltung des Baubewilligungsverfahrens

vor.

5.4

Aus diesen

Gründen ist auch der Eventualantrag des Beschwerdeführers betreffend Forderung

einer Kaution zur Sicherstellung der Wiederherstellung des geschützten Bauerngartens

abzuweisen.

6.

Es bleibt somit zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht

davon ausging, die ästhetische Würdigung der Bewilligungsbehörden sei sachlich

vertretbar. Dabei ist zu berücksichtigen, dass durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des

Bundes dargetan wird, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung

oder jedenfalls grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG).

Mithin ist hier im Rahmen von § 238 Abs. 2 PBG ein besonders strenger

Massstab anzulegen (VGr, 27. September 1988, VB.88/0036, E. 4b).

6.1

Der Beschwerdeführer

bemängelt insbesondere, der geplante Neubau komme zu nahe an die Strasse zu

liegen, weshalb er im Strassenbild eine übersteigerte Wirkung und Dominanz

erhalte und das Schutzobjekt G-Strasse 03 optisch verdecke. Dies verunmögliche

auch eine angemessene Umgebungsgestaltung und das gemäss Art. 13 der

Sonderbauvorschriften vorgeschriebene Pflanzen hochstämmiger Bäume. Zudem

erreiche der Neubau ein viel zu grosses Bauvolumen. Auch die Flachdachbauweise

falle völlig aus dem ortsbaulichen Kontext heraus.

6.2

Die

Vorinstanz hat festgestellt, die Bewilligungsbehörden hätten sich intensiv mit

dem Bauvorhaben auseinandergesetzt. Der Stadtrat habe das Vorhaben zudem

zweimal durch die Stadtbildkommission fachlich beurteilen lassen. Diese habe

sich ebenfalls intensiv mit dem Projekt beschäftigt und unter anderem auch

einen Augenschein durchgeführt. Das Projekt sei im Sinn der Empfehlungen der

Stadtbildkommission überarbeitet worden. Es sei erkennbar, dass die

Vorinstanzen das Bauvorhaben sorgfältig und in Kenntnis der relevanten

Sachumstände geprüft hätten. Das Bauvorhaben sei hinsichtlich seiner Gestaltung

und Einordnung nicht zu beanstanden.

6.3

Der

Beschwerdeführer setzt sich mit dieser Feststellung und mit den übrigen Erwägungen

der Vorinstanz, in welchen diese zum Schluss kommt, der Entscheid der Bewilligungsbehörden

stütze sich auf objektive und nachvollziehbare Kriterien und sei im Ergebnis

vertretbar, kaum auseinander und bringt nichts vor, was die vorinstanzliche

Argumentation entkräften würde. Er legt insbesondere nicht dar, warum sich die

Bewilligungsbehörden nicht auf die Einschätzungen der Stadtbildkommission – und

auf das von J, Bauforschung Inventarisation Denkmalpflege, im Auftrag der Stadt

F im Dezember 2005 verfasste Gutachten betreffend Bestandesaufnahme mit

Würdigung und Schutzempfehlung von Wohnhaus und Nebengebäuden an der G-Strasse 03

in F – hätten stützen dürfen bzw. inwiefern deren Empfehlungen nicht berücksichtigt

worden seien. Dies gilt namentlich auch mit Bezug auf den Standort und die

Ausrichtung des Neubaus und seines Eingangsbereichs, worin die

Stadtbildkommission keine Beeinträchtigung des ehemaligen Bauerngartens

erblickte.

6.4

Einzelnen ist darauf hinzuweisen, dass die Vorinstanz zu Recht festgestellt

hat, dem Neubau könne die geforderte Einordnung nicht bereits wegen seiner

einen neuen Akzent zur umliegenden Überbauung setzenden, zeitgenössischen Architektur

abgesprochen werden. Insbesondere stellt ein Flachdach auch unter dem

Gesichtspunkt von § 238 Abs. 2 PBG nicht von vornherein einen Einordnungsmangel

dar, selbst dann nicht, wenn diese Dachform in der Umgebung bisher nicht anzutreffen

gewesen wäre (VGr, 14. März 1997, VB.96.00148, E. 3b). Neubauten

müssen die Formensprache von anstossenden Schutzobjekten nicht übernehmen,

sondern dürfen einen gewissen Gegensatz zu diesen schaffen (Fritzsche/Bösch,

S. 10-13).

Auch die Notwendigkeit, das Gebäude zurückzuversetzen, hat

die Vorinstanz zur Recht verneint, orientieren sich doch auch die westlich

gelegenen Gebäude an der Baulinie und ragt das Wohnhaus G-Strasse 03 in den

Baulinienbereich hinein. Die vom Beschwerdeführer mit Eingabe vom 4. Oktober

2010.

beigebrachten neuen Tatsachen betreffend die Neufestsetzung der Baulinien

an der G-Strasse ändern daran nichts. Neu daran ist die Änderung der Baulinie.

Diese wird vom geplanten Neubau berücksichtigt, was der Beschwerdeführer auch

nicht bestreitet. Die Schutzwürdigkeit der benachbarten Gebäude hat sich

demgegenüber nicht verändert und war im vorliegenden Verfahren auch nie umstritten.

6.5

Die

Begründung der Vorinstanz, wonach das Bauvorhaben hinsichtlich seiner Gestaltung

und Einordnung nicht zu beanstanden sei, überzeugt. Jedenfalls ist in dieser

Wertung keine Rechtsverletzung zu erblicken, in die das Verwaltungsgericht

aufgrund von § 50 VRG korrigierend eingreifen müsste.

7.

Die vom Beschwerdeführer bemängelte Entfernung der

Aussteckung vor der rechtskräftigen Erledigung des Baugesuchs steht nicht im

Widerspruch zu § 311 Abs. 2 PBG. Der Beschwerdeführer, der keinen

Augenschein beantragt hat, legt auch nicht dar, inwiefern er durch einen

allfälligen Mangel der Aussteckung in seiner Interessenwahrung behindert worden

wäre. Dies ist offenkundig auch nicht der Fall. Auch diese Rüge ist daher unbeachtlich

(RB 2000 Nr. 7 = BEZ 2000 Nr. 39).

8.

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet, weshalb

sie abzuweisen ist. Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 65a

Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihm von

vornherein keine Parteientschädigung zu. Vielmehr ist er zu einer Parteientschädigung

an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a

VRG). Angemessen erscheint eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das Verfahren

vor dem Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft des Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an: …