VB.2010.00328

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00328

3. November 2010Deutsch11 min

(URT.2010.12737)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 21. Oktober 2009 erteilte die Bau-

und Planungskommission der Gemeinde I B und A die baurechtliche Bewilligung für

den Abbruch der Scheune K-Strasse 01 (Vers.-Nr. 02) auf dem Grundstück Kat.-Nr.

03 im Weiler L in I. Zusammen mit dieser wurde auch die strassenpolizeiliche

Bewilligung der Baudirektion vom 28. September 2009 eröffnet, welche wegen

der an der Liegenschaft vorbeiführenden Staatsstrasse erforderlich ist.

Erwägungen

II.

Gegen diese Bewilligungen gingen verschiedene Rekurse ein.

Am 18. Mai 2010 vereinigte die Baurekurskommission II diese Verfahren,

trat auf zwei der Rekurse nicht ein und hiess diejenigen der Nachbarn E und D

sowie der Vereinigung H unter Aufhebung der Abbruchbewilligung und der

strassenpolizeilichen Bewilligung gut.

III.

Mit Beschwerde vom 20. Juni 2010 liessen B und A dem

Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen teilweise aufzuheben und die beiden angefochtenen

Bewilligungen wiederherzustellen.

Die Vorinstanz schloss am 30. Juni 2010 auf Abweisung

der Beschwerde und die Baudirektion verzichtete am 15. Juli 2010 auf

Beschwerdeantwort. Die Nachbarn und die Vereinigung H liessen am 22. bzw. 23. September

2010.

je Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

beantragen. Die Bau- und Planungskommission der Gemeinde I als Mitbeteiligte

liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeführer wollen ihre auf dem Grundstück Kat.-Nr.

03.

stehende Scheune K-Strasse 01 (Vers.-Nr. 02) abbrechen. Da die Liegenschaft

gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde I vom

1.

November 1995 (BZO) in Verbindung mit dem geltenden Zonenplan der

Kernzone Weiler KW zugewiesen ist, bedarf der Abbruch gemäss § 309

Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) sowie Ziff. 2.2 Satz 1 BZO einer Bewilligung. Diese wird

laut Ziff. 2.2 Satz 2 BZO nur erteilt, wenn die Baulücke das Ortsbild

nicht beeinträchtigt oder die Erstellung eines den besonderen Gestaltungsanforderungen

von Ziff. 2.1 BZO entsprechenden Ersatzbaus gesichert ist.

1.1

Während

die Bau- und Planungskommission im angefochtenen Beschluss und in der Rekursvernehmlassung

erwogen hat, die durch den Abbruch entstehende Baulücke beeinträchtige das

Ortsbild nicht bzw. der Abbruch habe wegen der Randlage der Liegenschaft keine

eigentliche Baulücke zur Folge, ist die Rekurskommission nach einem Augenschein

zum Schluss gekommen, die streitbetroffene Scheune sei insbesondere im

Zusammenspiel mit den benachbarten und früher ebenfalls der Landwirtschaft

dienenden Gebäuden K-Strasse 04 und 05 für die bauliche Eigenart des Weilers

bedeutsam. Zusammen mit dem Wohnhaus K-Strasse 04 habe die Scheune einst einen

Bauernhof gebildet. Sodann stehe der Wohnteil des Gebäudes K-Strasse 05 unter

Denkmalschutz und sei für das Ortsbild ebenfalls von Belang. Die drei

Liegenschaften verliehen dem Weiler sein landwirtschaftliches Gepräge und eine

idyllisch anmutende ländliche Ambiance. Durch den ersatzlosen Abbruch der

Scheune würde zwischen den beiden verbleibenden Bauten eine im Vergleich zum

bestehenden Zustand unvorteilhafte Zäsur entstehen, welche namentlich von Osten

her die Sicht auf den Weiler L in Mitleidenschaft ziehen würde.

Die Beschwerdeführenden machen dagegen geltend, die

Rekurskommission habe in rechtsverletzender Weise in den der Gemeinde bei

Einordnungsentscheiden zustehenden Ermessenspielraum eingegriffen. Eine Baulücke

entstehe durch den Abbruch nicht, und die Erwägungen der Rekurskommission

vermöchten nicht aufzuzeigen, dass der Einordnungsentscheid der Gemeinde nicht

vertretbar sei. Zudem sei die Scheune, wie durch Augenschein und Expertise

festzustellen sei, in einem schlechten baulichen Zustand und die Instandstellung

würde die Eigentümer unverhältnismässig belasten; die Vorinstanz habe die

erforderliche Interessenabwägung versäumt.

1.2

Bei den

Kernzonenbestimmungen der BZO I handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes

kommunales Recht. Stellen sich bei der Anwendung solcher Bestimmungen

Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die kommunale Behörde nach

ständiger Rechtsprechung dann zu schützen, wenn sie vertretbar und nicht

rechtsverletzend ist (VGr, 2. März 1988, BEZ 1988 Nr. 36; 19. Mai

1988, BEZ 1988 Nr. 14).

Soweit bei der

Anwendung von Ziff. 2.2 BZO Fragen der Einordnung ins Ortsbild zu beurteilen

sind, steht der Gemeinde ein durch die Gemeindeautonomie geschützter besonderer

bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober

2002,1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit einer relativ

erheblichen Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20;

Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19).

Wegen dieses

qualifizierten Ermessensspielraums darf die Rekursinstanz bei der Überprüfung

von Einordnungsentscheiden ihre eigene Ermessensausübung nicht an die Stelle derjenigen

der örtlichen Baubehörde setzen, wenn deren Entscheid auf einer vertretbaren

Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Sie darf nur dann einschreiten,

wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr

vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005,1P.678/2004, E. 3.2, www.bger.ch,

ZBl 107/2006, S. 437, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981

Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die

kommunale Behörde kann sich allerdings nur dann auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum

berufen, wenn sie spätestens in der Rekursvernehmlassung die geforderte

nachvollziehbare Begründung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November

2006, VB.2006.00026, E. 3.1, www.vgrzh.ch, BEZ 2006 Nr. 55). Fehlt

dagegen eine solche Begründung, ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt,

sondern verpflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens im Licht der erhobenen

Rügen uneingeschränkt zu überprüfen (VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026,

E. 3.3, www.vgrzh.ch, BEZ 2006 Nr. 55).

Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den

Vorinstanzen nur eine Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Hat die

Baurekurskommission – wie vorliegend – einen Einordnungsentscheid der

kommunalen Baubehörde aufgehoben, so kann vor Verwaltungsgericht insbesondere

geltend gemacht werden, die Rekursinstanz habe unzulässigerweise in die

qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit der Gemeinde eingegriffen

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 78). Das Verwaltungsgericht prüft mithin

lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen

Baubehörde als offensichtlich nicht mehr haltbar hat beurteilen dürfen (BGr, 21. Juni

2005,1P.678/2004, www.bger.ch,

ZBl 107/2006, S. 437, mit Bemerkungen von Arnold Marti).

1.3

Die

Auslegung von Ziff. 2.2 BZO hat von der Zweckbestimmung der Kernzone auszugehen,

wie sie in § 50 Abs. 1 PBG festgehalten ist. Danach umfassen

Kernzonen schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne

Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen.

Sodann ist zu beachten, dass der Weiler L ausserhalb des von der kantonalen

Richtplanung kartografisch bezeichneten Siedlungsgebiets liegt. Laut Ziff. 2.2.2

des Textes zum kantonalen Richtplan vom 31. Januar 1995 gelten indessen

auch Kleinsiedlungen wie Weiler, abgelegene Ortsteile und andere Gebäudegruppen,

die nicht oder nur noch teilweise landwirtschaftlich genutzt werden, als Siedlungsgebiet,

auch wenn sie kartografisch nicht als solches bezeichnet werden. Die Gemeinden

können zur Erhaltung der Lebensfähigkeit dieser Kleinsiedlungen die im Einzelfall

zweckmässige baurechtliche Ordnung bestimmen, wobei aber die Zonengrenzen die

Kleinsiedlung eng zu umgrenzen haben und eine über den bestehenden

Siedlungsumfang hinausgreifende Entwicklung nicht ermöglicht werden darf (vgl.

dazu RB 1996 Nr. 63).

1.4

Während

die Baubehörde in den Erwägungen zur angefochtenen Abbruchbewilligung noch von

einer Baulücke ausging, stellte sie sich in ihrer Rekursvernehmlassung auf den

Standpunkt, eine solche würde durch den Abbruch nicht entstehen. Diese Auffassung

ist rechtsirrtümlich. Wie der Kernzonenplan L zeigt, wurde die Zonengrenze so

gezogen, dass alle grösseren, das Ortsbild prägenden Bauten mit ihrem Umschwung

der Bauzone zugewiesen sind. Sie bilden damit gleichsam das Gerippe der

Kernzone. Der Abbruch eines dieser Gebäude hätte deshalb zwangsläufig zur

Folge, dass die Zuweisung des betreffenden Grundstücks zur Kernzone nicht mehr

nachvollziehbar wäre und es gemessen an den Vorgaben der Richtplanung ausgezont

werden müsste. Schon unter diesem Gesichtswinkel ist von einer durch den

Abbruch drohenden Baulücke auszugehen.

Ein Weiler ist eine aus einigen Gehöften bestehende,

ländliche Siedlungsform. Mit der Zuweisung zur Kernzone Weiler bringt die Bau-

und Zonenordnung zum Ausdruck, dass der Weiler L in dieser Eigenart erhalten

werden soll. Die Kernzone umfasst im Wesentlichen sieben Gebäude, wobei das

Abbruchobjekt zu dem aus vier grösseren Gebäuden bestehenden südlichen Teil des

Weilers gehört. Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, würde durch den

ersatzlosen Abbruch der Scheune der aus vier bestimmenden Kuben gebildete

südliche Teil deutlich ausgedünnt. Insbesondere ginge der für das Ortsbild

wesentliche Zusammenhang zwischen der Liegenschaft K-Strasse 04 auf der

gegenüberliegenden Strassenseite und den beiden anderen, den südlichen Teil der

Kernzone ausmachenden Gebäude K-Strasse 05 und 06 verloren.

Die gegenteilige Auffassung der Baubehörde, dass die durch

den Abbruch drohende Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtige, ist nicht

nachvollziehbar und wird auch nicht näher begründet. Der Einwand der

Beschwerdeführenden, die Rekurskommission habe unzulässigerweise in den

Beurteilungsspielraum der Gemeinde eingegriffen, ist deshalb unzutreffend. Ziff. 2.2

BZO lässt den ersatzlosen Abbruch von Gebäuden in der Kernzone nur zu, wenn die

Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt. Diese Voraussetzung ist bei einer

Baute, welche wie die infrage stehende Scheune die Kernzone wesentlich prägt

und für deren Abgrenzung massgebend ist, von vornherein nicht erfüllt. Wenn

gemäss § 50 Abs. 1 PBG die Kernzone den Weiler in seiner Eigenart

erhalten will, so greift die auf die Frage der Einordnung beschränkte

Betrachtungsweise der Beschwerdeführenden zu kurz und übersieht, dass zu der zu

erhaltenden Eigenart des Weilers auch der in der Anordnung der Bauten zum

Ausdruck kommende siedlungsgeschichtliche Bezug gehört.

1.5

Die

Beschwerdeführenden machen sodann geltend, sie würden durch Unterhalt und

Reparatur der baufälligen Scheune unverhältnismässig belastet, und das Abbruchverbot

laufe auf eine Enteignung hinaus.

Das Gemeinwesen wird

aus materieller Enteignung entschädigungspflichtig, wenn die Beschränkung des

bisherigen oder künftigen Gebrauchs einen schweren Eingriff in das Eigentum

darstellt (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix

Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich etc. 2010, Rz. 2187). Bei Schutzmassnahmen, die weiterhin eine

wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft

erlauben, liegt kein solcher Eingriff vor (BGE 117 Ib 262 E. 2a; RB

1991.

Nr. 80; ZBl 98/1997, S. 179 ff., auch zum Folgenden).

Den Grundeigentümer

trifft nach § 228 Abs. 1 PBG die Pflicht, sein Grundstück und die

darauf befindlichen Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen zu

unterhalten, damit weder Personen noch das Eigentum Dritter gefährdet werden.

Selbst wenn diese (minimale) Unterhaltspflicht tatsächlich die von den

Beschwerdeführenden behaupteten unverhältnismässigen Kosten verursachen würde,

könnte nicht von einer materiellen Enteignung ausgegangen werden. Denn nach Ziff. 2.2

BZO ist die Abbruchbewilligung auch dann zu erteilen, wenn der Abbruch durch

einen sich gemäss Ziff. 2.1 BZO in die das Ortsbild prägende Umgebung gut

einordnenden Ersatzbau gesichert ist. Damit stünde es den Beschwerdeführenden

frei, durch Erstellung eines geeigneten Ersatzbaus, einen Umbau oder durch

Nutzungsanpassung eine wirtschaftlich sinnvolle Grundstücksnutzung zu

ermöglichen. Aus diesem Grund erscheint das Abbruchverbot auch nicht als

unverhältnismässig.

2.

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist

abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden je

hälftig und unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

VRG). Überdies sind sie zu Parteientschädigungen von je Fr. 750.- an die

Beschwerdegegner 1 und 2 sowie von Fr. 1'500.- an die Beschwerdegegnerin 3

zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte und unter solidarischer

Haftung auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden zu Parteientschädigungen von je Fr. 750.- an

die Beschwerdegegner 1 und 2 sowie von Fr. 1'500.- an die

Beschwerdegegnerin 3 verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des

Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…