VB.2010.00334

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00334

3. November 2010Deutsch35 min

(URT.2010.12763)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 13. April 2005 erteilte der Bauausschuss der Stadt

Winterthur der C AG die Baubewilligung Nr. 01 für die Überbauung E-Areal

auf den Grundstücken F-Strasse Nrn. 02, 03, 04, 05–06 und G-Strasse

Nrn. 07–08 (Kat.-Nrn. 09, 10, 11, 12, 13 und 14). Das Projekt umfasste

auch den Umbau des ehemaligen Silos an der F-Strasse 06 zu einem

Wohngebäude (Haus E; heutige Kat.-Nr. 15). Der Stadtrat genehmigte die

Bewilligung am 20. April 2005. Das Baupolizeiamt der Stadt Winterthur

bewilligte am 24. Oktober 2007 (Baubewilligung Nr. 16) und am 6. November

2008 (Nr. 17) im Anzeigeverfahren nach § 325 Abs. 1 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und §§ 13 ff. der

Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) sowie am 11. November

2009 mit einer Anzeigebewilligung im Audienzverfahren Projektänderungen zur

bewilligten Überbauung E-Areal, welche Anpassungen beim ehemaligen Silo betrafen.

Am 26. November 2009 stellte A einen Antrag um

Zustellung der baurechtlichen Entscheide vom 24. Oktober 2007 und vom 6. November

2008 sowie der Audienzbewilligung vom 11. November 2009. Im Wesentlichen

begründete er das Gesuch damit, dass seine Interessen durch unzulässige

Dachaufbauten und Terrassennutzungen auf dem ehemaligen Silo beeinträchtigt

würden. Mit Verfügung vom 2. Dezember 2009 entsprach der Bauinspektor der

Stadt Winterthur dem Gesuch und eröffnete A nachträglich die erwähnten Bewilligungen.

Erwägungen

II.

Mit Gesuch vom 5. Dezember 2009, versandt am 7. Dezember

2009, ersuchten A und B den Bauausschuss der Stadt Winterthur um

Wiederherstellung der Frist von § 315 Abs. 1 PBG zur Zustellung des

baurechtlichen Entscheids vom 13./20. April 2005 und eventualiter die

Baurekurskommission IV um Wiederherstellung der Rekursfrist. Mit Rekurs vom 19. Dezember

2009, versandt am 21. Dezember 2009, beantragten A und B der Baurekurskommission

IV im Wesentlichen, die Baubewilligungen vom 13./20. April 2005, vom 24. Oktober

2007.

und vom 6. November 2008 sowie die Audienzbewilligung vom 11. November

2009.

seien bezüglich der strittigen Dachaufbauten aufzuheben und die bereits

erstellten widerrechtlichen Dachaufbauten seien zu entfernen. Zudem seien

verschiedene Nebenbestimmungen anzuordnen. Eventualiter sei der mit der

Stamm-Baubewilligung vom 13./20. April 2005 bewilligte Zustand herzustellen.

Mit Präsidialverfügungen der Baurekurskommission vom 15. Dezember

2009.

und 6. Januar 2010 wurde die aufschiebende Wirkung auf die strittigen

Dachaufbauten beschränkt. Mit Entscheid vom 3. Juni 2010 trat die

Baurekurskommission IV auf das Fristwiederherstellungsgesuch und den Rekurs

nicht ein. Sie begründete dies mit der Verspätung der Eingaben; in einer

Eventualbegründung führte sie aus, dass das Fristwiederherstellungsgesuch

jedenfalls infolge qualifizierter Nachlässigkeit abgewiesen werden müsste, weil

die Gesuchsteller versäumt hätten, ihre Rechte im Baubewilligungsverfahren zu

wahren. Die Projektänderungen seien zu Recht im Anzeigeverfahren bewilligt

worden.

III.

Gegen den Entscheid der Baurekurskommission IV erhoben A

und B am 25. Juni 2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie

beantragten, der angefochtene Nichteintretensentscheid sei aufzuheben und die

Sache zur materiellen Beurteilung an die Baurekurskommission IV zurückzuweisen,

unter Kostenfolgen zulasten der C AG und der Stadt Winterthur. Eventualiter

seien die angefochtenen Bewilligungen bezüglich der strittigen Dachaufbauten

aufzuheben und die bereits erstellten Aufbauten zu entfernen, die Dachöffnungen

zu schliessen und die Dächer zu begrünen. Subeventuell seien die Bewilligungen

vom 24. Oktober 2007, 6. November 2008 und vom 11. November 2009

aufzuheben.

Die C AG (Beschwerdegegnerin 1) beantragte in ihrer

Beschwerdeantwort vom 6. Juli 2010 in der Sache Abweisung der Beschwerde,

soweit auf diese eingetreten werden könne, und eventualiter Verzicht auf die

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands im Sinn von § 341 PBG, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Die Stadt

Winterthur (Beschwerdegegnerin 2) beantragte in der Beschwerdeantwort vom 3. August

2010.

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Die Baurekurskommission IV

beantragte in ihrer Vernehmlassung Abweisung der Beschwerde.

In der Beschwerdeantwort ersuchte die C AG um Entzug der

aufschiebenden Wirkung der Beschwerde, wozu A und B am 23. Juli 2010

ablehnend Stellung nahmen. Mit Präsidialverfügung vom 27. Juli 2010 wurde

das Gesuch um Entzug der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.

Mit Schreiben vom 16. August 2010 beantragten A und B

die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels, worauf ihnen mit

Präsidialverfügung vom 17. August 2010 Frist zur Replik angesetzt wurde.

In der Replik und den Dupliken hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Die

Beschwerde richtet sich gegen einen Nichteintretensentscheid. Ist die

Vorinstanz auf einen Rekurs nicht eingetreten, weil sie eine

Prozessvoraussetzung nicht als erfüllt erachtete, so sind die formell

unterlegenen Rekurrenten unabhängig davon, ob dies zu Recht geschehen sei, zur

Beschwerde legitimiert (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 98).

Die Beschwerdeführer sind Adressaten des angefochtenen Entscheids, und die

übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt. Auf die Beschwerde ist demnach

einzutreten.

1.2

Die

Beschwerdegegnerin 1 beantragt eine dringliche Behandlung des vorliegenden

Falls. Einer schnelleren Erledigung stand ein grundrechtlicher Anspruch

entgegen, nämlich das Replikrecht, das sich aus dem Anspruch auf ein faires

Verfahren gemäss Art. 6 Abs. 1 der Europäischen

Menschenrechtskonvention (EMRK) bzw. auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2

der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) ergibt (vgl. BGE

133.

I 100; 133 I 98).

2.

2.1

Wird die

Zustellung des baurechtlichen Entscheids für eine Drittperson verlangt, so ist

das Rekursrecht der vertretenen Person nur gewahrt, wenn das

Vertretungsverhältnis bereits im schriftlichen Zustellungsbegehren zum Ausdruck

kommt. Auf gesetzliche Vertretungsverhältnisse muss allerdings nicht

hingewiesen werden (RB 1993 Nr. 53 = ZBl 95/1994 S. 184; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,

S. 20-55 f.). Der Beschwerdeführer 1 hat das Gesuch um

Zustellung der baurechtlichen Entscheide über die Projektänderungen nur im

eigenen Namen gestellt. Er lebt gemäss dem von der Beschwerdegegnerin 1 im

Rekursverfahren eingereichten Lebenslauf in eingetragener Partnerschaft und

bezeichnet den Beschwerdeführer 2 in der Beschwerdeschrift als

"familienrechtlich verbundenen Mitbewohner". Sollte es sich beim

Beschwerdeführer 2 um seinen eingetragenen Partner handeln, bestünde ein

gesetzliches Vertretungsverhältnis (Art. 15 des Partnerschaftsgesetzes vom

18.

Juni 2004), womit das Zustellungsbegehren auch für den Beschwerdeführer

2.

gültig gestellt worden wäre.

Die Frage kann hier offengelassen werden, weil das Gesuch

um Wiederherstellung der Fristen für die Rechtsvorkehren gegen die Bewilligung

vom 13./20. April 2005 auch im Namen des Beschwerdeführers 2 mit

dessen gültiger Vollmacht erfolgte (was für sämtliche weiteren

Prozesshandlungen ebenso gilt). Dieses Gesuch kann hier als Äquivalent eines

Zustellungsbegehrens gelten. Die späteren Bewilligungen wurden als

unselbständige Projektänderungsbewilligungen zu dieser Bewilligung erteilt und

gelten daher als mit angefochten (RB 2006 Nr. 73 E. 4.2.2). Dass im

Zustellungsbegehren nicht auf das Vertretungsverhältnis hingewiesen wurde,

wirkt sich demnach nicht auf das Rekursrecht des Beschwerdeführers 2 aus.

2.2

Die

Vorinstanz trat auf das Fristwiederherstellungsgesuch und den Rekurs nicht ein,

weil diese verspätet erhoben worden seien. Nach eigenen Angaben hätten die

jetzigen Beschwerdeführer mit der Planeinsicht vom 24. November 2009 hinreichende

Kenntnis von den strittigen Dachaufbauten und der Terrassennutzung erhalten,

weshalb die zehntägige Wiederherstellungsfrist am Freitag, dem 4. Dezember

2009, geendet habe. Das Fristwiederherstellungsgesuch sei jedoch erst am 7. Dezember

2009.

versandt worden. Der Rekurs vom 21. Dezember 2009 sei verspätet, weil

die Beschwerdeführer die Wahrung ihrer Rechte im Baubewilligungsverfahren

versäumt und auch die Wiederherstellungsfrist verpasst hätten. Die Beschwerdeführer

wenden dagegen sinngemäss ein, dass die Baubewilligungen ihnen gegenüber wegen

qualifiziert fehlerhafter Aussteckung bzw. unzulässiger Anwendung des

Anzeigeverfahrens nie Rechtskraft erlangt hätten. Die Rekurse seien rechtzeitig

innerhalb der Rekursfrist von 30 Tagen erhoben worden, nachdem ihnen die

Baubewilligungen zugestellt worden seien; dem Gesuch um Fristwiederherstellung,

das im Übrigen wohl fristgemäss eingereicht worden sei, komme keine Bedeutung

zu.

2.3

Wer im

baurechtlichen Verfahren Ansprüche geltend machen will, hat laut § 315 Abs. 1

PBG innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen Baubehörde

schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen. Wer den

baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat gemäss § 316 Abs. 1

PBG das Rekursrecht verwirkt. Diese Verwirkungsfrist beginnt dann nicht zu

laufen, wenn die Publikation oder die Aussteckung dergestalt qualifiziert mangelhaft

ist, dass Dritte auch bei Anwendung durchschnittlicher Aufmerksamkeit und trotz

angemessener Sorgfalt den Mangel nicht erkennen können und dadurch abgehalten

werden, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen

(VGr, 18. November 2009, VB.2009.00361, E. 2.1, www.vgrzh.ch;

Fritzsche/Bösch, S. 20-53; vgl. auch François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz

im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 281 ff.,

303). Gleiches gilt, wenn die Baubewilligung zu Unrecht ohne Veröffentlichung

und Aussteckung im Anzeigeverfahren erfolgte und die Dritten erst durch die

Erstellung der Baute von der Sache erfahren (VGr, 16. Dezember 2009,

VB.2009.00018, E. 2.1, www.vgrzh.ch; RB 1981 Nr. 144). In diesen

Fällen ist der Entscheid aufgrund des Eröffnungsfehlers für die betreffenden

Dritten nicht in Rechtskraft erwachsen. Nach Treu und Glauben dürfen die

Dritten mit der Geltendmachung ihrer Ansprüche jedoch nicht beliebig zuwarten;

sobald sie vom Bauvorhaben wissen, haben sie sich um die nachträgliche

Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu bemühen (VGr, 16. Dezember

2009, VB.2009.00018, E. 2.1, www.vgrzh.ch; RB 1981 Nr. 144; Ruckstuhl,

S. 301).

2.4

Das

Fristwiederherstellungsgesuch gestattet, eine versäumte Frist wieder

herzustellen, sofern das Versäumnis nicht auf grobe Nachlässigkeit zurückgeht (§ 12

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG];

Kölz/Bosshart/Röhl, § 12 N. 14). Liegt der geltend gemachte Grund

für die Untätigkeit jedoch in einem Mangel der Eröffnung des anzufechtenden

Entscheids und hat die Frist daher gar nicht zu laufen begonnen, erübrigt sich

ein Wiederherstellungsgesuch; es kann direkt die fragliche Rechtsvorkehr

ergriffen werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 12 N. 18), im vorliegenden

Fall das Gesuch um Zustellung der baurechtlichen Entscheide nach § 315 Abs. 1

PBG, und anschliessend der Rekurs. Immerhin dürfte es nach Treu und Glauben den

Betreffenden in der Regel nicht zum Nachteil gereichen, wenn sie stattdessen

ein Fristwiederherstellungsgesuch einreichen (vgl. als Beispiel VGr, 25. August

1994, BEZ 1994 Nr. 26).

2.5

Soweit die

Beschwerdeführer ihre frühere Untätigkeit auf Eröffnungsmängel der Baubewilligungen

zurückführen, war demnach das Fristwiederherstellungsgesuch in der Tat nicht

nötig. Ihre Angaben, dass sie die strittigen Dachaufbauten erstmals am 22. November

2009.

bemerkten und auch keine Möglichkeit hatten, sie früher zu bemerken,

erscheinen glaubhaft und werden auch von den Beschwerdegegnerinnen nicht infrage

gestellt. So wurde die Bewilligung für die Dachaufbauten in ihrer aktuellen

Form erst am 11. November 2009 erteilt und waren die Arbeiten an den

Aufbauten noch im Gang, als die Beschwerdeführer tätig wurden. Unter dem

Vorbehalt, dass tatsächlich ein massgeblicher Eröffnungsmangel vorliegt, erfolgten

das Gesuch um Zustellung der baurechtlichen Entscheide vom 26. November

2009.

und in der Folge der Rekurs vom 21. Dezember 2009 somit rechtzeitig,

d.h. innerhalb der 20-tägigen Frist von § 315 Abs. 1 PBG bzw. der

30-tägigen Rekursfrist von § 22 VRG. Auch mit Bezug auf die Bewilligung

vom 13./20. April 2005 haben die Beschwerdeführer rechtzeitig reagiert.

Diese ist zwar Gegenstand nicht des Zustellungsgesuchs, sondern des

Fristwiederherstellungsgesuchs; dieses wurde jedoch ebenfalls innerhalb der

20-tägigen Frist von § 315 Abs. 1 PBG gestellt.

2.6

Die

Beschwerdeführer begründeten das Fristwiederherstellungsgesuch allerdings nicht

nur mit Eröffnungsmängeln der Baubewilligung vom 13./20. April 2005,

sondern auch damit, dass sie durch das Verhalten der Beschwerdegegnerin 1

von der Wahrung ihrer Rechte abgehalten worden seien. Soweit damit eine

selbständige, von den angeblichen Eröffnungsmängeln unabhängige Begründung für

die frühere Untätigkeit der Beschwerdeführer vorgebracht werden sollte, wäre

das Fristwiederherstellungsgesuch das einschlägige Rechtsmittel gewesen. In

diesem Zusammenhang ist nun allerdings festzuhalten, dass die Beschwerdeführer

verspätet um die Fristwiederherstellung ersucht haben: Nach § 12 Abs. 2

VRG muss das Gesuch innerhalb von zehn Tagen nach Wegfall des Grundes, der die

Einhaltung der Frist verhindert hat, eingereicht werden. Es kann hier offenbleiben,

ob die Frist mit dem erstmaligen Erkennen der fraglichen Dachaufbauten zu

laufen begann oder erst mit dem Wissen um die Baubewilligung, das der

Beschwerdeführer 1 gemäss den Angaben im Gesuch am 24. November 2009

erwarb; mit dem Gesuch, das am 7. Dezember 2009 der Post übergeben wurde,

wurde sie jedenfalls nicht eingehalten.

3.

Zu prüfen ist demnach, ob die Frist von § 315 Abs. 1

PBG für die Beschwerdeführer wegen fehlerhafter Eröffnung der Baubewilligungen

nicht ausgelöst wurde. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz sind damit nicht die

Grundsätze zur Beurteilung von Fristwiederherstellungsgründen anwendbar;

namentlich liegt keine Ermessensfrage vor.

Was die Bewilligung vom 13./20. April 2005 betrifft,

berufen sich die Beschwerdeführer im Wesentlichen darauf, dass die strittigen

Dachaufbauten auf dem ehemaligen Silo während der Auflagefrist nicht

ausgesteckt wurden.

3.1

Nach § 311

Abs. 1 PBG sind darstellbare Vorhaben vor der öffentlichen Bekanntmachung

auszustecken, Grenzveränderungen ausgenommen. Ob Vorhaben darstellbar sind,

entscheidet sich nicht nach dem Aufwand, sondern nach der technischen

Machbarkeit und Darstellungskraft einer allfälligen Aussteckung

(Fritzsche/Bösch, S. 20-50, auch zum Folgenden). Das Baugespann soll

zusammen mit der öffentlichen Bekanntmachung ermöglichen, dass diejenigen, die

durch ein bestimmtes Bauvorhaben in ihren Interessen beeinträchtigt werden

könnten, sich über das Projekt genauer orientieren können, um allfällige

Einwirkungen auf die Umgebung beurteilen und nötigenfalls Einwendungen gegen

das Projekt vorbringen zu können. Es muss nicht jeder einzelne Gebäude- bzw.

Bauteil dargestellt werden; über die genaue Gestalt haben sich die Betroffenen

anhand der öffentlich aufliegenden Pläne zu orientieren, die in erster Linie

massgebend sind (RB 2000 Nr. 105, 1984 Nr. 117 = ZBl 86/1985 S. 122

= BEZ 1984 Nr. 33; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich

1991, N. 283). Allerdings dürfen sich Betroffene darauf verlassen, dass

die wesentlichen, gegen aussen in Erscheinung tretenden Gebäudeteile durch das

Baugespann dargestellt werden. Sind in ihrem Interessenbereich keine Profile

aufgestellt, müssen sie dort nicht mit Hochbauten rechnen und brauchen sie

daher keine Einsicht in die Pläne zu nehmen (RB 1984 Nr. 117). Anders als

bei Neubauten sind Dachaufbauten bei Umbauten grundsätzlich auszustecken

(Fritzsche/Bösch, S. 20-50). Vorbehalten bleiben Dachaufbauten von

untergeordneter Bedeutung, wenn sie keine zum Rekurs berechtigenden Interessen

Dritter berühren, sodass das Anzeigeverfahren nach §§ 13 ff. BVV angewandt

werden kann (vgl. besonders § 14 lit. c und d BVV).

3.2

Die

Beschwerdeführer offerieren für ihre Behauptung, die Dachaufbauten seien nicht

ausgesteckt worden, den Zeugenbeweis. Die Beschwerdegegnerin 1 bestreitet

die Ausführungen der Beschwerdeführer nicht substanziiert. Die Beschwerdegegnerin

2.

führt (in der Rekursvernehmlassung) aus, es lasse sich nicht mehr eruieren,

ob eine Aussteckung erfolgt sei. Die Vorinstanz liess die Frage offen.

3.3

Die

Vorinstanz scheint davon auszugehen, dass eine Aussteckung ohnehin nicht gefordert

war, weil es nicht der Darstellung von Details bedurft habe, um das

ausserordentlich umfangreiche Bauvorhaben zu kommunizieren. Bei der Frage, ob

und wie im Rahmen der Überbauung das auffällige ehemalige Silo verändert würde,

das die angrenzenden Neubauten um mehrere Stockwerke überragt, handelte es sich

allerdings nicht um ein Detail (vgl. auch hinten E. 4.3.2 f.). Allein

mit der Grösse des gesamten Bauvorhabens kann ein Verzicht auf relevante Teile

der Aussteckung nicht begründet werden. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die

Profilierung der fraglichen Dachaufbauten technische Probleme gestellt hätte.

Wenn keine Aussteckung stattfand, so stellte dies demnach einen Mangel des Bauverfahrens

dar. Zu prüfen ist, ob die Beschwerdeführer hieraus etwas zu ihren Gunsten

ableiten könnten.

3.4

Die

Beschwerdeführer berufen sich darauf, dass sie mangels Aussteckungen in ihrem

Interessenbereich dort nicht mit Umbauten rechnen mussten, weshalb sie auch

keine Einsicht in die Pläne zu nehmen brauchten (vgl. RB 1984 Nr. 117).

3.4.1

Vorauszuschicken ist, dass der Beschwerdeführer 1 als rechtskundig zu

gelten hat, wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht bemerkt. Entsprechend sind

strengere Anforderungen an die zu erfüllenden Sorgfaltspflichten zu stellen.

3.4.2

Massgebend sind die gesamten Umstände der Publikation und Aussteckung des

Bauvorhabens. Die Publikation im Amtsblatt des Kantons Zürich (Nr. 38, 17. September

2004) lautete wie folgt: "Teilabbruch/Umbau/Umnutzung bestehender

Brauereigebäude, Neubau Mehrfamilienhäuser mit Gewerbeanteil (total 203 Wohnungen),

Neubau Fahrzeugeinstellhallen und gedeckte/offene Parkplätze (total 306 Parkplätze),

diverse Umgebungsanlagen [...], F-Strasse, H-Strasse, G-Strasse [...]."

Diese für ein derart umfangreiches Bauvorhaben insgesamt zwar eher knappe, aber

noch hinreichend genaue Publikation hätte die Beschwerdeführer auf mögliche

Veränderungen am ehemaligen Silo hinweisen müssen. Unbestritten ist sodann,

dass die Gesamtüberbauung ausgesteckt wurde. Dass das ehemalige Silo erkennbar

deren Bestandteil bildete, ist ebenfalls von keiner Seite angezweifelt worden.

Im Gesamtzusammenhang betrachtet, käme ein allfälliges Fehlen von Aussteckungen

auf dem Dach des Silos nur einer ungenauen Visierung, nicht dem völligen Unterlassen

einer Profilierung gleich (vgl. Mäder, N. 288). Zudem räumen die

Beschwerdeführer ein, Kenntnis nicht nur vom Bauprojekt im Allgemeinen gehabt,

sondern auch gewusst zu haben, dass das ehemalige Silo zu einem Wohngebäude

umgebaut werden sollte. Laut ihren eigenen Angaben rechneten sie auch mit

unbedeutenden Dachaufbauten. Ihnen war demnach bekannt, dass das Bauprojekt

ihren Interessenbereich berühren würde. Die Frage, ob das Silo – etwa durch

Dachaufbauten oder auch durch Balkone, die Fassadengestaltung oder die Zufahrt

– in einer Weise verändert würde, die sie in ihren Interessen beeinträchtigen

könnte, musste sich ihnen stellen. Sie wären damit gehalten gewesen, Einsicht

in die Pläne zu nehmen und um Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu ersuchen.

3.4.3

Unter diesen Umständen kann offenbleiben, wie der hier relevante

Interessenbereich der Beschwerdeführer abzugrenzen ist. Wie sich aus den Fotos

und Planausschnitten in den Akten hinreichend ergibt, beherrscht das ehemalige

Silo den Blick vom Haus, in dem die Beschwerdeführer wohnen, auf das Gebiet der

Überbauung E-Areal. Dennoch wird man den Interessenbereich der Beschwerdeführer

kaum mit dem Silo gleichsetzen dürfen, und jedenfalls können sich die Beschwerdeführer

nicht darauf berufen, ihr Interessenbereich umfasse ausschliesslich das Dach

des Silos. Dies gilt sogar dann, wenn sie subjektiv einzig und allein an der

Erhaltung der bisherigen Dachhöhe des Silos interessiert sein sollten. Doch

selbst wenn sich der Interessenbereich der Beschwerdeführer auf das genannte

Dach beschränken würde, durften sie nach dem Gesagten gegebenenfalls nicht

einfach aus dem Fehlen von Aussteckungen auf diesem Dach ableiten, dass ihre

Interessen nicht berührt würden. Dies unterscheidet den vorliegenden von dem in

RB 1984 Nr. 117 behandelten Fall, auf den sich die Beschwerdeführer

berufen. Jener Nachbar hatte ohne die Aussteckung der fraglichen Rampe nicht

damit zu rechnen, dass in seinem Interessenbereich Hochbauten errichtet würden.

Als Gegenbeispiel ist RB 2000 Nr. 105 anzuführen: In jenem Fall wollte

sich ein Nachbar gegen angeblich nicht ausgesteckte Stützmauern zur Wehr

setzen, ohne das Gesuch um Zustellung des baurechtlichen Entscheids nach § 315

Abs. 1 PBG gestellt zu haben. Ihm wurde die Verwirkung des Rekursrechts

nach § 316 Abs. 1 PBG entgegengehalten, selbst wenn es sich bei der

fehlenden Aussteckung der Stützmauern um einen gewichtigen Verfahrensfehler

gehandelt haben sollte, da er jedenfalls durch die Aussteckung des gesamten

Bauvorhabens über die mögliche Beeinträchtigung seiner Interessen informiert

worden war und sich angesichts der Hanglage hätte fragen müssen, wie der Parzellenabschluss

erfolgen werde.

3.4.4

Die Beschwerdeführer berufen sich darauf, sie hätten sich angesichts des

Fehlens von Aussteckungen auf dem Dach des ehemaligen Silos darauf verlassen

dürfen, dass die Intentionen des privaten Gestaltungsplans und die Sonderbauvorschriften

E-Areal vom 10. Januar/6. Juli 1994 respektiert würden. Dies kann

allerdings nicht relevant sein: Zum einen durften die Beschwerdeführer nicht

darauf vertrauen, dass ihre Auslegung der massgeblichen Vorschriften von der

zuständigen Behörde geteilt würde; zum andern sind Verfahrensrechte Dritter

gerade für den Fall konzipiert, dass die anwendbaren Vorschriften nicht

eingehalten werden. Wenn die Beschwerdeführer den Gestaltungsplan und die Sonderbauvorschriften

konsultieren konnten, zeigt das im Übrigen, dass sie auch in der Lage gewesen

wären, die Baupläne einzusehen.

3.5

Die Beschwerdeführer

machen schliesslich geltend, dass die Beschwerdegegnerin 1 die Anwohnerschaft

an einer Orientierungsveranstaltung über das Bauvorhaben informiert habe und

dabei Visualisierungen und ein Modell gezeigt habe, die auf dem ehemaligen Silo

keine Dachaufbauten vorgesehen hätten. In der Sache wird diese Behauptung nicht

bestritten. Beschwerdegegnerinnen und Vorinstanz gehen jedoch davon aus, dass

diese Informationen – wie auch Baustellentafeln und Internetauftritte – für das

baurechtliche Verfahren unbeachtlich seien.

3.5.1

Der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV), der ein

loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr gebietet, gilt auch

im Verhältnis zwischen Privaten (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann,

Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich etc. 2006, Rz. 622; Yvo

Hangartner, in: Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar,

2.

A., Zürich etc. 2008, Art. 5 Rz. 41; vgl. auch BGE

131.

I 166 E. 6.1; offenlassend: Giovanni Biaggini, Kommentar

Bundesverfassung, Zürich 2007, Art. 5 N. 24). Er begründet zwar, für

sich allein genommen, keine Grundpflichten Privater, doch kann er die

Berücksichtigung des widersprüchlichen oder rechtsmissbräuchlichen Verhaltens

Privater gebieten (vgl. Biaggini, Art. 5 N. 24). So hat das

Verwaltungsgericht die Anforderungen aus Treu und Glauben, an denen ein Nachbar

bei der Wahrung seiner Rechte zu messen ist, auch vom Vorgehen der

Bauherrschaft abhängig gemacht (VGr, 16. Juni 2010, VB.2009.00660,

E. 2.5, unveröffentlicht; 16. Dezember 2009, VB.2009.00018, E. 2.2,

www.vgrzh.ch). Obwohl die Beschwerdegegnerin 1 nicht zur Information der

Nachbarschaft verpflichtet war, ist ihr Verhalten demnach – entgegen ihrer

Ansicht und derjenigen der Vorinstanz – insofern beachtlich, als die von den

Beschwerdeführern zu erwartende Sorgfalt davon abhängen kann. Immerhin müssen

sich diese das Wissen anrechnen lassen, das sie durch die Informationen der

Beschwerdegegnerin 1 erworben haben; demnach ist ebenfalls relevant, ob und

inwieweit diese Informationen geeignet waren, sie von der Konsultation der

Baupläne abzuhalten.

3.5.2

Der erwähnten Informationsveranstaltung sowie den Visualisierungen und dem

Modell, die bei dieser Gelegenheit gezeigt wurden, kommt im vorliegenden Fall

allerdings keine entscheidende Bedeutung zu. Dem rechtskundigen Beschwerdeführer

1.

musste bewusst sein, dass nicht diese Visualisierungen und dieses Modell,

sondern die Baupläne massgebend waren. Der Vorwurf der gezielten

Fehlinformation bzw. der Täuschung, den die Beschwerdeführer gegenüber der

Beschwerdegegnerin 1 erheben, wird nicht belegt und entsprechende Anzeichen

sind auch nicht ersichtlich. Er bezieht sich anscheinend nur darauf, dass die

Beschwerdegegnerin 1, wie erwähnt, Bilder und ein Modell gezeigt hat, auf

denen die Dachaufbauten fehlten. Insbesondere machen die Beschwerdeführer nicht

geltend, die Beschwerdegegnerin 1 habe ausdrücklich oder sinngemäss

bestätigt, dass die Silhouette oder das Dach des ehemaligen Silos unverändert

bleibe – sei es von sich aus oder auf eine Rückfrage hin, die zu stellen auf

der Hand gelegen hätte. Unter diesen Umständen entband die

Informationsveranstaltung nicht von der Obliegenheit, die Baupläne zu konsultieren

bzw. um die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu ersuchen. Die

allenfalls unpräzisen Informationen durch die Beschwerdegegnerin 1 sind

nicht mit unvollständigen oder sogar irreführenden amtlichen Publikationen

gleichzusetzen, die als mangelhafte Eröffnung des Bauvorhabens zu gelten haben,

aus welcher Dritten keine Nachteile erwachsen dürfen. Die Stellung des

Nachbarn, der von der Bauherrschaft an einer privaten Informationsveranstaltung

möglicherweise ungenaue Angaben erhält, ist auch nicht mit der Situation von

Organisationen vergleichbar, die zur ideellen Verbandsbeschwerde berechtigt sind

und dieses Recht faktisch nicht ausüben können, weil ihnen die amtliche Publikation

die notwendigen Hinweise vorenthält, dass die von ihnen vertretenen

öffentlichen Interessen betroffen sind. Zu Unrecht berufen sich daher die

Beschwerdeführer auf die betreffende Praxis (VGr, 18. November 2009,

VB.2009.00361, E. 1.3 und 2.1, www.vgrzh.ch; VGr, 20. Dezember 2006,

BEZ 2007 Nr. 9).

3.5.3

Anzumerken ist, dass die von den Beschwerdeführern ins Recht gelegte

Visualisierung unbeachtlich ist, weil sie nicht von der Beschwerdegegnerin 1

verbreitet wurde; im Übrigen handelt es sich um eine Übersicht über die gesamte

Überbauung, bei der offenkundig ist, dass sie eher auf eine gefällige

Darstellung zu Verkaufszwecken als auf Detailtreue angelegt ist. So spart sie

etwa die Verkehrserschliessung weitgehend aus. Als Vertrauensgrundlage kommt

sie somit nicht in Betracht.

3.5.4

Zusammenfassend: Die teils rechtskundigen Beschwerdeführer wurden nicht nur

von der genügend präzisen Baupublikation auf die Umbauten bestehender Gebäude

im Rahmen der Überbauung hingewiesen; sie hatten auch Kenntnis davon, dass das

ehemalige Silo zu einem Wohnhaus umgebaut werden sollte und das Bauvorhaben

damit in ihren Interessenbereich eingreifen konnte. Sie wären damit gehalten

gewesen, sich anhand der öffentlich aufliegenden Baupläne zu orientieren und

hierauf um die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu ersuchen. Daran

änderte das allfällige Fehlen der Aussteckungen für die strittigen

Dachaufbauten nichts, ungeachtet dessen, dass es – entgegen der Ansicht der

Vorinstanz – einen Verfahrensmangel darstellen würde. Insgesamt wurde die

Funktion des Baugespanns – allfällige Betroffene auf das Bauvorhaben

hinzuweisen, wodurch ihnen ermöglicht wird, sich darüber zu informieren – im

vorliegenden Fall erfüllt. Ob tatsächlich keine Aussteckung stattfand, worauf

die Parteivorbringen hindeuten, kann deshalb offenbleiben.

4.

Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, die späteren

Bewilligungen vom 24. Oktober 2007, 6. November 2008 und 11. November

2009.

hätten nicht im Anzeigeverfahren bzw. mit einer Audienzbewilligung

erfolgen dürfen. Das Unterbleiben der Ausschreibung und Aussteckung dieser

späteren Änderungen habe zur Folge, dass die Rekursfrist insofern erst mit der

nachträglichen Zustellung der Baurechtsentscheide zu laufen begonnen habe.

4.1

4.1.1

§ 325 Abs. 1 PBG stellt die Rechtsgrundlage dafür dar, dass das

Bewilligungsverfahren für Vorhaben von untergeordneter Bedeutung oder für die

Änderung bereits bewilligter Projekte durch den Verordnungsgeber vereinfacht

oder durch ein Anzeigeverfahren ersetzt werden kann, wenn nach den Umständen

keine Interessen von Nachbarn oder des Natur- und Heimatschutzes berührt werden

können. § 325 Abs. 2 PBG ermächtigt den Gemeinderat, für das

Anzeigeverfahren ein Audienzverfahren einzuführen. Das Anzeigeverfahren wird in

§§ 13 ff. BVV geregelt. Es entfallen dabei insbesondere die

Aussteckung und die öffentliche Bekanntmachung (§ 13 Abs. 2 BVV).

4.1.2

§ 14 BVV zählt beispielhaft Vorhaben von untergeordneter Bedeutung

auf, wobei die Liste weder abschliessend ist noch von der Prüfung dispensiert,

ob im Einzelfall ein untergeordnetes Vorhaben gegeben ist (Fritzsche/Bösch,

S. 20-62). So findet das Anzeigeverfahren nach § 14 lit. d BVV

unter anderem Anwendung auf Dachaufbauten, sofern sie zusammen mit den bereits

bestehenden nicht mehr als 1/20 der betreffenden Dachfläche beanspruchen;

ausgenommen sind Vorhaben in Kern- und Quartiererhaltungszonen.

4.1.3

Das Anzeigeverfahren setzt nicht nur voraus, dass die betreffenden

Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung sind; kumulativ dürfen keine zum

Rekurs berechtigenden Interessen Dritter berührt werden, sofern das

Einverständnis dieser Dritten nicht schriftlich nachgewiesen wird (§ 13 Abs. 1

und § 15 BVV).

4.2

Nach § 325

Abs. 1 PBG können nicht nur Vorhaben von untergeordneter Bedeutung,

sondern auch Änderungen eines bewilligten Projekts (selbst wenn dieses

seinerseits nicht von untergeordneter Bedeutung ist) dem Anzeigeverfahren unterstellt

werden. In § 13 Abs. 1 BVV werden die Projektänderungen nicht

ausdrücklich erwähnt. Der Bestimmung kann jedoch nicht entnommen werden, dass

sie aus dem Anzeigeverfahren ausgeklammert werden sollen, was weder bezweckt

wurde noch Sinn ergeben würde. Im Folgenden ist die Behandlung von

Projektänderungen im Anzeigeverfahren näher zu betrachten.

4.2.1

Die Bewilligung einer Projektänderung ist gegenüber der Stammbewilligung

unselbständiger Natur (VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26

E. 3.2 mit Hinweisen). Erwächst eine Stammbewilligung in (formelle)

Rechtskraft, so können Dritte diese im Rahmen eines Rechtsmittelverfahrens

gegen eine nachfolgende Projektänderungsbewilligung nicht mehr grundsätzlich infrage

stellen; bei Projektänderungen können sie nur diejenigen Teile eines

bewilligten Bauvorhabens anfechten, die durch die Änderung unmittelbar oder

mittelbar betroffen werden (RB 2006 Nr. 73; 1981 Nr. 145). Auf die

Anfechtung der Projektänderung ist sodann § 316 Abs. 2 PBG anwendbar.

Nach dieser Bestimmung sind dem Gesuchsteller, der das Begehren um Zustellung

des baurechtlichen Entscheids rechtzeitig gestellt hat, alle baurechtlichen Entscheide

über das Vorhaben zuzustellen, solange keine neue Aussteckung und Bekanntmachung

erfolgt ist. Das Zustellungsbegehren erstreckt sich demnach auch auf

Bewilligungen für Projektänderungen, deren Geltung von der Stammbewilligung

abhängt und die keinen selbständigen Bestand haben. Wer dagegen das Rekursrecht

nach § 316 Abs. 1 PBG verwirkt hat, dem steht es folgerichtig auch

nicht gegen die Bewilligung einer Projektänderung zu (VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009

Nr. 26 E. 3.2); auch die Rechtsnachfolger haben sich den Verzicht

anrechnen zu lassen (VGr, 21. Juni 2001, VB.2001.00045, E. 2b,

www.vgrzh.ch). Dies gilt in analoger Anwendung von § 316 Abs. 2 PBG

unter dem Vorbehalt einer erneuten Publikation und Aussteckung (vgl. VGr, 3. September

2008, VB.2008.00132, E. 2.4 f., www.vgrzh.ch; vgl. auch § 15 Abs. 3

Satz 2 und 3 BVV).

4.2.2

Eine Projektänderung liegt nur dann vor, wenn das Bauvorhaben nicht in den

Grundzügen verändert wird, wenn also weder ein Hauptmerkmal oder eine sich auf

die Nachbarschaft auswirkende bauliche Grundstücksnutzung wesentlich verändert

wird (wie etwa Erschliessung, Standort, äussere Masse, Höhe, Abstände,

Ausnützung, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung) noch eine

Mehrzahl geringfügiger Änderungen dem Bau eine gegenüber dem ursprünglichen

Projekt veränderte Identität verleiht (VGr, 21. April 2004, BEZ 2004

Nr. 28 E. 3.1 f.; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Baugesetz des Kantons

Bern vom 9. Juni 1985, Kommentar, Band I, 3. A., Bern 2007, Art. 32

Dispositiv

N. 12a). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass ein im

Vergleich zu den bewilligten Plänen anders geartetes Bauprojekt bzw. ein qualitativ

völlig anderes Bauvorhaben nicht im Anzeigeverfahren behandelt werden darf

(vgl. VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26 E. 3.2 f.).

4.2.3

Unabhängig davon, dass die Projektänderungen in § 13 BVV nicht erwähnt

werden, ist das Anzeigeverfahren entsprechend dem Wortlaut dieser Bestimmung

nur bei Änderungen untergeordneter Natur zulässig, was sich aus dem Grundsatz

der Einheit der Baubewilligung und den rechtsstaatlichen Verfahrensgarantien

ergibt (vgl. im Einzelnen VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26

E. 3.2). Die Beispiele von Bauvorhaben mit untergeordneter Bedeutung in § 14

BVV können bei der Prüfung, ob eine Projektänderung noch im Anzeigeverfahren

behandelt werden kann, sinngemäss herangezogen werden. Dabei ist allerdings zu

beachten, dass bei Bauvorhaben von untergeordneter Bedeutung die zum Rekurs

berechtigenden Interessen Dritter gemäss § 13 BVV stets vorbehalten

bleiben. Dagegen schränkt § 316 PBG ihre Wahrnehmung bei Projektänderungen

ein: Interessen Dritter oder öffentliche Interessen, die von einer

Projektänderung berührt werden können, vermögen das Anzeigeverfahren nicht

auszuschliessen, soweit sie bereits zur Anfechtung der Stammbewilligung

legitimierten. § 14 BVV ist daher bei Projektänderungen noch weniger schematisch

anzuwenden als bei Bauvorhaben, da die Frage des genügenden Rechtsschutzes

mitberücksichtigt werden muss, die bei Bauvorhaben von untergeordneter

Bedeutung separat geprüft wird.

4.2.4

Die Beschwerdeführer machen geltend, dass nicht am Gesamtprojekt zu messen

sei, ob eine im Anzeigeverfahren zu bewilligende Projektänderung vorliege,

sondern dass die vorgesehenen Änderungen für sich zu betrachten seien, da andernfalls

der Rechtsschutz für betroffene Dritte mit zunehmender Grösse der Projekte

verringert würde. Die Argumentation ist allerdings einseitig, da den

Besonderheiten von Gesamtüberbauungen Rechnung zu tragen ist. Gerade bei

grösseren Bauvorhaben, deren Planung und Ausführung länger dauert, dürften oft

Projektänderungen notwendig werden, und grössere Änderungen dürften allenfalls

aufgrund des grösseren Gesamtumfangs auch weniger auffallen. Zudem sind die

Rechte Drittbetroffener grundsätzlich gewahrt, indem diejenigen, die ein

Begehren um Zustellung der Stammbewilligung gestellt haben, sich auch gegen

Projektänderungen zur Wehr setzen können; wer hingegen kein Zustellungsbegehren

gestellt hat, wusste immerhin um die Grösse des Projekts, mit dem er sich

abfand. Umgekehrt würde jedoch der Rechtsschutz gegenüber Änderungen von

Gesamtüberbauungsprojekten übermässig erschwert, wenn das zulässige Mass von

Projektänderungen allein anhand der Grösse des ganzen Vorhabens bestimmt würde

(so zwar Zaugg/Ludwig, Art. 32 N. 12a, für das Berner Recht; doch

äussert sich der dort zitierte Entscheid der Baudirektion des Kantons Bern vom

20. Februar 1991, BVR 1991 S. 404 E. 3a–c, differenzierter): Je

nach der Grösse des Gesamtprojekts könnten auf diese Weise Bauten oder

Gebäudeteile, die bedeutende Eingriffe in die Interessen Dritter zur Folge

haben könnten, ohne Aussteckung und Publikation erstellt werden. Bei der Beurteilung,

ob eine im Anzeigeverfahren zu bewilligende Projektänderung vorliegt, sind

demnach das betreffende Gebäude, die Gesamtüberbauung sowie das Ausmass der

Änderung als solche zu berücksichtigen, wobei die Bedeutung dieser Faktoren

jeweils anhand der konkreten Umstände zu bestimmen ist. Zumindest im vorliegenden

Fall, wo die Änderungen ein besonders markantes Gebäude innerhalb der Gesamtüberbauung

betreffen, erscheint es sachgerecht, im Wesentlichen dieses Gebäude zum Massstab

zu nehmen. Somit kann auch § 14 lit. d BVV betreffend die

Dachaufbauten, der sich auf das jeweilige Gebäude als Vergleichsgrösse bezieht,

sinngemäss herbeigezogen werden.

4.2.5

Umfasst die nachträgliche Anfechtung – wie im vorliegenden Fall – mehrere

Bewilligungen im Anzeigeverfahren, so ist das aktuell bewilligte Bauvorhaben

mit dem ursprünglich bewilligten Projekt zu vergleichen; würden die bewilligten

Pläne einzeln mit dem jeweils vorher bewilligten Stand verglichen, liesse man

im Ergebnis zu, dass die Voraussetzungen des Anzeigeverfahrens umgangen werden

könnten, indem Varianten, die zu bedeutenden Abweichungen vom ursprünglichen

Projekt führen, auf mehrere untergeordnete Änderungsbewilligungen aufgeteilt würden.

Dass hier insgesamt drei Bewilligungen im Anzeigeverfahren erteilt wurden, wird

demnach erst relevant, wenn im Ganzen keine untergeordnete Projektänderung mehr

vorliegt und sich die Frage stellt, wann erstmals das ordentliche Verfahren

(oder die öffentliche Bekanntmachung im Zweifelsfall nach § 15 Abs. 3

BVV) hätte gewählt werden müssen.

4.3

4.3.1

Die ursprüngliche Baubewilligung vom 13./20. April 2005 umfasste vier

überdeckte Treppenaufgänge, zusammengefasst in drei Dachaufbauten mit einer

Gesamtfläche von ca. 20,5 m2, wobei die Aufbauten in Nord-Süd-Richtung

angeordnet waren. Mit Bezug auf die strittigen Dachaufbauten wurde das

Bauvorhaben im Verlauf der erwähnten Bewilligungsschritte wie folgt verändert:

Änderungsbewilligung im Anzeigeverfahren

vom 24. Oktober 2007: Trennung der zusammengefassten Aufgänge, sodass

insgesamt vier Dachaufbauten entstanden, und Drehung der zwei südlichen

Aufgänge um 90 Grad (neu in Ost-West-Richtung). Die südlichen Aufgänge wurden

überdies leicht verbreitert.

Änderungsbewilligung im

Anzeigeverfahren vom 6. November 2008: Drehung auch der nördlichen

Aufgänge in die Ost-West-Richtung und Verschiebung derselben nach Norden;

Ergänzung aller Aufgänge mit einem Abstellraum und einem Vordach. Die vier

Aufbauten beanspruchten neu eine Gesamtfläche von ca. 33,75 m2.

Änderungsbewilligung im

Anzeigeverfahren (Audienzverfahren) vom 11. November 2009: Verschiebung

der Dachterrassen. Bei den nördlichen Aufgängen wurde je eine zusätzliche, nach

Norden gerichtete Dachterrasse vorgesehen.

Aus dem Blickwinkel der Beschwerdeführer,

deren Wohnhaus rund 70 m nordöstlich der strittigen Baute liegt, wurde die

Beeinträchtigung durch das Bauvorhaben mit jedem Änderungsschritt verstärkt:

Die Drehung der Dachaufgänge in die Ost-West-Richtung bewirkt, dass diese nun

aus ihrer Sicht quer auf dem Gebäude stehen und dadurch ein grösseres Profil

beanspruchen. Während dies bei der Drehung der südlichen Aufgänge (1. Änderungsbewilligung)

für die Beschwerdeführer noch weniger in Erscheinung trat, wurde durch die

Drehung der nördlichen Aufgänge, deren Verschiebung nach Norden und die

zusätzlichen Abstellräume (2. Änderungsbewilligung) die Silhouette des

Gebäudes für sie deutlich vergrössert. Die Bewilligung der nördlichen

Dachterrassen (3. Änderungsbewilligung) ermöglicht schliesslich eine

zusätzliche Aufenthaltsfläche, von welcher die Benützer direkten Blick auf die

Wohnung der Beschwerdeführer erhalten.

4.3.2

Nach den unbestrittenen Angaben der Beschwerdegegnerin 1 weist die

gesamte Dachfläche des ehemaligen Silos 759 m2 auf; die vier

Terrassenaufgänge umfassen samt Materialräumen insgesamt 33,75 m2.

Der Plan zur jüngsten Projektänderung, die am 11. November 2009 bewilligt

wurde, bestätigt diese Zahlen. Nicht anzurechnen sind die Liftüberfahrten, die

im Gegensatz zu den strittigen Treppenaufgängen zu den kleineren technisch

bedingten Dachaufbauten im Sinn von § 292 PBG und § 14 lit. c

BVV zählen (VGr, 26. September 2001, VB.2001.00149, E. 6, www.vgrzh.ch).

Die strittigen Dachaufbauten machen somit zusammen weniger als 5 % der

Dachfläche aus, weshalb sie gemäss § 14 lit. d BVV grundsätzlich ein

untergeordnetes, im Anzeigeverfahren bewilligungsfähiges Vorhaben darstellen

würden.

4.3.3

Insgesamt bestanden die Änderungen nach dem Gesagten darin, dass die Treppenaufgänge

um mehr als die Hälfte ihrer Fläche (von etwa 20,5 auf die erwähnten

33,75 m2) vergrössert wurden, namentlich weil sie je um einen

Materialraum erweitert wurden. Ferner wurden sie verschoben, um 90 Grad gedreht

und an der Südseite jeweils mit einem Vordach versehen; sie stehen nun quer auf

den Dächern der Seitenflügel, deren Breite sie zu etwa drei Vierteln in

Anspruch nehmen, bzw. unmittelbar an deren Ende auf dem südlich angrenzenden

Längsflügel. Die Höhe der Aufbauten bleibt dagegen gleich: Gemäss den

Baubewilligungen vom 24. Oktober 2007 und 6. November 2008

respektieren die Änderungen die bisher bewilligten Höhenkoten. In den dem

Verwaltungsgericht vorliegenden Plänen, die am 6. November 2008 und am 11. November

2009 bewilligt wurden, wird diese Höhenkote zwar farblich als unverändert

gekennzeichnet, jedoch nicht mehr in Zahlen angegeben; massgeblich ist

jedenfalls die ausdrücklich bewilligte, gleich gebliebene Höhenkote (während

die Frage ihrer Einhaltung nicht im vorliegenden Verfahren, sondern bei der

Baukontrolle nach § 327 Abs. 2 PBG zu prüfen ist). Wie die Vorinstanz

bemerkt, bleiben auch die Nutzung und die Anzahl der Treppenaufgänge gleich. Anzumerken

ist jedoch, dass das ursprüngliche Projekt zwei aneinander gebaute Treppenaufgänge

in der Mitte des Längsflügels vorsah, sodass optisch nur drei Aufbauten wahrgenommen

worden wären. Die Änderungen bei den Dachaufbauten werfen keine neuen

Rechtsfragen auf bzw. wirken sich nicht auf die anwendbaren Rechtsgrundlagen

aus (was etwa der Fall sein könnte, wenn statt eines Umbaus ein Neubau vorgesehen

würde, der sich nicht mehr auf die Bestandesgarantie von § 357 Abs. 1

PBG stützen könnte; vgl. VGr, 23. Februar 2005, VB.2005.00006, E. 1 f.,

www.vgrzh.ch).

4.3.4

Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die nun quer auf die Dächer der

Seitenflügel gestellten Treppenaufgänge wie ein weiteres Geschoss wirkten. Das

ist zwar insofern zu relativieren, als die bewilligten Aufgänge nur etwas mehr

als halb so hoch sind wie ein Geschoss und schon in leichter Schrägsicht

aufgrund ihrer geringen Tiefe – trotz der neu bewilligten Vordächer – als

Dachaufbauten erkennbar bleiben. Doch trifft zu, dass sie aus der Sicht des

Wohnorts der Beschwerdeführer deutlich auffälliger in Erscheinung treten, weil

sie verlängert, quer auf bzw. an die Seitenflügel gestellt und näher an den

äusseren Dachrändern platziert wurden; zudem sind nun alle vier Aufgänge als

selbständige Aufbauten erkennbar. Von einer nur geringfügigen Veränderung der

äusseren Masse und des Erscheinungsbilds kann kaum mehr die Rede sein; auf die

Nachbarschaft wirken sich die Modifikationen ähnlich aus wie Änderungen der

Abstände oder der Gebäudehöhe. Wenn dieser Befund einerseits dadurch

relativiert wird, dass es sich um einen Teil einer Gesamtüberbauung handelt, so

ist anderseits zu beachten, dass die fraglichen Veränderungen einen sehr

exponierten Ort innerhalb dieser Überbauung betreffen. Ob im Vergleich zum

Projekt, das am 13./20. April 2005 bewilligt wurde, allein wegen der

Veränderungen bei den Dachaufbauten von einem anders gearteten Bauprojekt

auszugehen wäre, kann allerdings offenbleiben: Die Baubewilligungsbehörde hätte

insoweit zumindest von einem Zweifelsfall im Sinn von § 15 Abs. 3 BVV

ausgehen müssen (vgl. dazu auch VGr, 20. Mai 2009, BEZ 2009 Nr. 26

E. 3.2; Mäder, Rz. 224).

Diese Änderungen berühren zwar keine Interessen Dritter

oder öffentliche Interessen, welche nicht bereits mit der Bewilligung vom

13./20. April 2005 tangiert worden wären. Die Interessen der

Beschwerdeführer werden durch das geänderte Projekt jedoch wesentlich intensiver

betroffen.

4.3.5

Die wesentlichen Änderungen erfolgten mit den Bewilligungen vom 24. Oktober

2007 und vom 6. November 2008, wobei bereits Erstere nicht mehr als untergeordnete

Projektänderung des am 13./20. April 2005 bewilligten Vorhabens gelten

kann. Die Änderungen hätten nicht ohne (erneute) öffentliche Bekanntmachung und

Aussteckung bewilligt werden dürfen. Aufgrund des Eröffnungsmangels lösten die

im Anzeigeverfahren erfolgten Bewilligungen die Fristen der gesetzlich vorgesehenen

Rechtsvorkehren für die Beschwerdeführer nicht aus. Die Anfechtung der

Bewilligungen vom 24. Oktober 2007, 6. November 2008 und vom 11. November

2009 erfolgte somit rechtzeitig, und die Vorbringen der Beschwerdeführer sind

mit Bezug auf diese Bewilligungen materiell zu prüfen.

4.3.6 Im

Übrigen wurden mit der Bewilligung vom 24. Oktober 2007 auch die Ersetzung

der gesamten Südfassade – und allenfalls weiterer Teile des Längsflügels –

sowie eine neue Anordnung der Fensterfront in dieser Fassade gestattet. Auch

dies weist darauf hin, dass keine untergeordnete Projektänderung mehr vorlag,

die im Anzeigeverfahren hätte bewilligt werden können (vgl. auch § 14 lit. f

BVV, wonach im Anzeigeverfahren "die Veränderung einzelner

Fassadenöffnungen, insbesondere von Türen und Fenstern" bewilligt werden

kann). Dieser Umstand ist jedoch für den Entscheid nicht mehr massgeblich, nachdem

sich dasselbe Resultat bereits aufgrund der geänderten Dachaufbauten ergibt. Es

erübrigt sich daher, die Parteien zu dieser Frage noch anzuhören.

4.3.7

Ferner kann offenbleiben, ob eine genügende gesetzliche Grundlage für die Bewilligung

im Audienzverfahren vom 11. November 2009 bestand.

4.4 Der

angefochtene Entscheid ist demnach aufzuheben, und die Angelegenheit ist zur

materiellen Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen (§ 64 Abs. 1

VRG). Obwohl die Beschwerdeführer materielle Eventualanträge gestellt und

begründet haben und die Beschwerdegegnerinnen dazu Stellung genommen haben,

liegt kein hinreichender Grund für einen reformatorischen Entscheid vor. Die

Vorinstanz wird sich auch mit dem Antrag der Beschwerdeführer auf Durchführung

eines Augenscheins zu befassen haben.

Aufgrund des Verfahrensausgangs sind die Gerichtskosten je

zu einem Viertel den beiden Beschwerdeführern und den beiden

Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen, wobei die Beschwerdeführer solidarisch

füreinander haften (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 und § 14 VRG; vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 14 N. 3). Parteientschädigungen

sind keine zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Der vorliegende Zwischenentscheid kann grundsätzlich nach

Massgabe von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005

beim Bundesgericht angefochten werden.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission IV

vom 3. Juni 2010 wird aufgehoben, und die Sache wird zur materiellen

Prüfung und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an die Baurekurskommission IV

zurückgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'210.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtsgebühr wird zu je einem Viertel den Beschwerdeführern, unter solidarischer

Haftung füreinander, und zu je einem Viertel den Beschwerdegegnerinnen auferlegt.

4. Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5. Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung

an…