Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00350

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

3.

Abteilung

VB.2010.00350

Urteil

der 3. Kammer

vom 25. August 2011

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,

Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiber Andreas Conne.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

Gemeinderat C, vertreten durch den Stadtrat,

dieser vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner,

betreffend Nutzungsplanung/Gestaltungsplan,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 6. April 2009

revidierte der Gemeinderat C (Legislative) die kommunale Richt- und Nutzungsplanung.

Im Rahmen der Letzteren revidierte er unter anderem den Zonenplan und die

Bauordnung (BZO) und setzte den öffentlichen Gestaltungsplan E fest.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss rekurrierte A als

Eigentümer von fünf Grundstücken im Perimeter des öffentlichen Gestaltungsplans

sowie zweier Grundstücke in der Gewerbezone. Er verlangte im Wesentlichen, für

seine Grundstücke entlang der F-Strasse sei die Zonenzuweisung soweit

aufzuheben, als diese keine verkehrsintensive Nutzung erlaube. Weiter seien die

Gestaltungsplanpflicht und der öffentliche Gestaltungsplan aufzuheben,

eventuell die Art. 6 bis 9 und 11 bis 13 der Gestaltungsplanvorschriften

(nachfolgend: GPV) zu streichen bzw. aufzuheben. Bezüglich seiner in der

Gewerbezone gelegenen Grundstücke beantragte er, die Erhöhung der

Baumassenziffer von 3,0 auf 5,0 zu prüfen. Die Baurekurskommission IV hiess den

Rekurs mit Entscheid vom 3. Juni 2010 teilweise gut und hob Art. 11

GPV auf. Im Übrigen wies sie den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat. Die

Verfahrenskosten auferlegte sie zu 19/20 A und zu 1/20 dem Gemeinderat C. A

wurde zudem verpflichtet, dem Gemeinderat eine Umtriebsentschädigung von

Fr. 2'700.- zu bezahlen.

III.

Gegen den Rekursentscheid erhob A am

5.

Juli 2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und erneuerte seine

Rekursanträge bezüglich der Grundstücke entlang der F-Strasse, soweit ihnen

nicht stattgegeben worden war. Eventuell seien die Art. 6, 7

Abs. 4, 9, 12 und 13 GPV aufzuheben. Zudem verlangte er eine

Neuverlegung der Rekursverfahrenskosten, die Aufhebung seiner

Entschädigungsverpflichtung und eine angemessene Entschädigung für das

Rekursverfahren an ihn; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten

der Stadt C.

Die Baudirektion des Kantons Zürich genehmigte die

strittigen Festlegungen mit Verfügung vom 28. Februar 2011. Das

Baurekursgericht (vormals Baurekurskommission) beantragte am 17. März 2011

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat C

beantragte mit Beschwerdeantwort vom 2. Mai 2011 ebenfalls Beschwerdeabweisung,

unter Kostenfolgen zulasten des Beschwerdeführers. A äusserte sich dazu nicht

mehr.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 Abs. 4 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden,

die kommunale Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde zuständig.

2.

2.1

Im Streit

liegt die Umzonung der Grundstücke des Beschwerdeführers von den Zentrumszonen

ZD und ZE in die Industriezonen I 6.0 und I 7.0 (mit Gestaltungsplanpflicht)

sowie der dieselben Grundstücke betreffende öffentliche Gestaltungsplan. Dieser

ersetzt mit seinen spezifischen Nutzungsregeln die Grundordnung gemäss BZO für

die Dauer seines Bestandes. Die Zuweisung zu den Industriezonen im fraglichen

Gebiet entfaltet daher nur im Fall einer späteren Aufhebung des Gestaltungsplans

Wirkung. In diesem Fall können zudem für den der I 6.0 zugewiesenen Gebietsteil

die gleichzeitig revidierten und nicht im Streit liegenden

Sonderbauvorschriften G in Anspruch genommen werden. Nicht mehr strittig ist

der Antrag auf Überprüfung der Baumassenziffer in der Gewerbezone, auf welchen

die Vorinstanz nicht eingetreten ist.

2.2

Den Gemeinden

kommt aufgrund von § 2 lit. c und § 45 ff. PBG beim Erlass der

Bau- und Zonenordnung (BZO) Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias

Jaag, Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich 2007, Art. 85

N. 11). Die Baurekurskommissionen überprüfen kommunale Nutzungspläne auf

alle Mängel, insbesondere auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20

VRG). Dabei haben sie allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten

und dürfen nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung

aufgrund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden

Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die

Unzweckmässigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich

ist (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20; Walter

Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998,

N. 1073 f.). Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht im

Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch

und Ermessensüberschreitung beschränkt (§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung

mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat die Baurekurskommission

im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestätigt, so prüft das

Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan der

übergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr

planerisches Ermessen missbraucht oder überschritten hat.

3.

Zur planerischen Entwicklung im fraglichen Gebiet,

insbesondere zur gemeindeübergreifenden Planungszone für publikumsintensive

Einrichtungen im Industrie- und Gewerbegebiet der beiden Gemeinden C und H und

zum erarbeiteten Entwicklungskonzept I inklusive Masterplan J sowie zum Inhalt

der umstrittenen Festlegungen im Einzelnen kann auf die entsprechenden

Erwägungen im Rekursentscheid (E. 2 und 3) verwiesen werden.

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer macht im Beschwerdeverfahren, anders als noch vor der Rekursinstanz,

nicht mehr geltend, die Zuweisung zu den Industriezonen I 6.0 und I 7.0 widerspreche

dem kantonalen Verkehrsrichtplan sowie dem kantonalen Siedlungs- und Landschaftsplan.

Er bringt jedoch vor, das Verbot verkehrsintensiver Nutzungen gemäss Art. 6.2

BauO sei nicht erforderlich und verstosse angesichts des öffentlichen

Gestaltungsplans, welcher diese Nutzung ausdrücklich zulasse, gegen die

Planhierarchie.

Die Notwendigkeit eines Verbots verkehrsintensiver Nutzungen

in der Grundordnung leitet der Beschwerdegegner daraus ab, dass im fraglichen

Gebiet in den letzten Jahren mehrere publikumsintensive Einrichtungen wie

Fachmärkte und Einkaufszentren mit entsprechend starker Verkehrsbelastung

entstanden seien. Der aufgrund der vorhandenen Reserven mögliche Zusatzverkehr

könnte vom heutigen Verkehrssystem nicht mehr bewältigt werden. Diese

Einschätzung, welche der Beschwerdeführer nicht infrage stellt, rechtfertigt

die fragliche Zonenzuweisung ohne Weiteres. Denn anders als etwa in

Zentrumszonen lassen sich nur in Industrie- und Gewerbezonen bestimmte Betriebsarten

aus planerischen oder infrastrukturellen Gründen ausschliessen (vgl. § 51

und § 56 Abs. 3 PBG). Auch ist nicht zu beanstanden, dass die

Grundordnung publikumsintensive Einrichtungen ausschliesst, während solche nach

dem öffentlichen Gestaltungsplan gerade zugelassen werden. Denn mit dem

öffentlichen Gestaltungsplan soll nicht nur das Einkaufsgebiet gestärkt werden,

sondern sollen auch gleichzeitig die neuen verkehrsintensiven Nutzflächen auf

die Verkehrsinfrastruktur abgestimmt, die Verkehrsführung und Erschliessung

geregelt und Rahmenbedingungen für ein städtebaulich gut gestaltetes regionales

Zentrum geschaffen werden (vgl. Art. 1 der Vorschriften zum

Gestaltungsplan). Mit diesem Zusammenspiel zwischen Grund- und Sonderordnung

entsteht daher ein zulässiger Anreiz für die an der Realisierung

publikumsintensiver Einrichtungen interessierten Grundeigentümer, ihre Bautätigkeit

entsprechend dem öffentlichen Gestaltungsplan zu vollziehen. Dies entspricht

der Konzeption vieler Gestaltungspläne, welche zum Preis besserer Gestaltungs-

oder Infrastrukturleistungen eine intensivere Nutzung zulassen. Die Vorinstanz

ist daher zutreffend zum Schluss gekommen, Grundordnung und Gestaltungsplan

seien nachgerade notwendig, um die im fraglichen Gebiet planerisch gewollten Zustände

überhaupt zu erreichen.

4.2

Weiter

macht der Beschwerdeführer geltend, für die im fraglichen Bereich statuierte

Gestaltungsplanpflicht fehle ein wesentliches öffentliches Interesse. Der

Einwand ist ebenfalls unbegründet. Angesichts der bestehenden Situation mit

grossen Nutzungsreserven und beschränkter Verkehrsinfrastruktur, für welche die

beiden betroffenen Gemeinden bereits seit 2003 ein Verkehrskonzept suchen,

besteht ein ausgewiesener Handlungsbedarf. Nach Art 12.12 BauO haben die

Gestaltungspläne in den gestaltungsplanpflichtigen Teilen der Zonen I 6.0, I

7.0

und I 8.0A vier Inhaltselemente aufzuweisen: Stärkung des Einkaufsgebiets,

Abstimmung auf die Verkehrsinfrastruktur, Regelung der Verkehrsführung und Erschliessung,

städtebaulich gute Gestaltung. Mit diesen Vorgaben liegt das öffentliche Interesse

an der Gestaltungsplanpflicht auf der Hand.

4.3

Der

Beschwerdeführer bezweifelt schliesslich, dass mit einem Gestaltungsplan die Ziele

von Art. 12.12 BauO erreicht werden können, da das mit der

Gestaltungsplanpflicht belastete Gebiet bereits weitgehend überbaut sei.

Gemäss dem der Zonenordnung zugrunde liegenden Entwicklungskonzept

bestehen in der gesamten Planungszone C und H, welche allerdings über den

Bereich des Masterplans J hinausgeht, ca. 18 ha unüberbaute Flächen, im Industriegebiet

C Süd deren 9 ha. In C Süd soll noch ein Potenzial von 10'000 m2

publikumsintensiver Verkaufsfläche vorhanden sein (a.a.O. S. 48). In

diesem Bereich wird der Gestaltungsplan seine Wirkung entfalten können. Aber

auch im Rahmen bereits realisierter Nutzungen kann durchaus ein Planeffekt

erreicht werden. Wie der Beschwerdeführer nämlich richtig darlegt, müssen

Verkaufsgeschäfte ihre Verkaufsstellen in einem relativ kurzen Rhythmus von 12

bis 15 Jahren teils aufwendig erneuern. Derartige neubauähnliche Umbauten

bieten eine willkommene Gelegenheit für Anpassungen an das Gesamtkonzept. Daher

lassen sich gerade im vorliegenden Fall die Vorgaben des Gestaltungsplans

innert nützlicher Frist trotz fortgeschrittenen Überbauungsgrads durchsetzen.

Auch wenn mit der um konkrete Vorgaben angereicherten Gestaltungsplanpflicht

tatsächlich stark ins Eigentum des Beschwerdeführers eingegriffen wird, ermöglicht

erst dieser Eingriff eine mittelfristige Verwirklichung der Planungsziele

gemäss dem erarbeiteten Entwicklungskonzept.

5.

5.1

Soweit der

Beschwerdeführer generell ein fehlendes öffentliches Interesse am öffentlichen

Gestaltungsplan E und dessen Unzweckmässigkeit rügt, sind seine Einwände

bereits durch die vorstehenden Erwägungen entkräftet. Der öffentliche Gestaltungsplan

stimmt in seinen vier Zielen gemäss Art. 1 der Vorschriften exakt mit den

vier Inhaltsvorgaben für Gestaltungspläne von Art. 12.12 BauO überein.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde bezüglich ihrer Hauptanträge.

Ob die Vorinstanz die in den einzelnen Bestimmungen von Art. 6,

7.

Abs. 4, 9, 12 und 13 GPV erfolgten Festlegungen zu Recht geschützt hat

oder ob sie diese als offensichtlich unzweckmässig oder unangemessen hätte

aufheben müssen, ist im Folgenden zu prüfen.

5.2

Art. 6

GPV verlangt im Wesentlichen, dass die Gebäude zur F-Strasse bzw. zur K-Strasse

hin orientiert sind und die Haupteingänge sich jeweils in einem planlich mit

roten Pfeilen dargestellten Bereich an der F-Strasse befinden, wobei die

Erdgeschossgestaltung bestimmten Einschränkungen unterliegt. Ziel der

Festlegung ist es, entlang der K- und insbesondere der F-Strasse ein

einheitliches Erscheinungsbild zu schaffen. Die Anordnung und Gestaltung des

Eingangs inklusive Vorplatz sei für die Auffindbarkeit, die Repräsentation und

die Identität eines Gebäudes und für das regionale Zentrumsgebiet sehr wichtig.

Die planerische Festlegung orientiert sich am zulässigen

Ziel des öffentlichen Gestaltungsplans und lässt im Einzelnen genügend

Spielraum für die Projektierung der Eingangsbereiche. Mit Ausnahme des am Rand

des Gebiets gelegenen Grundstücks Kat.-Nr. 01 steht damit auf allen

Grundstücken an der K-Strasse praktisch die gesamte Länge der Strassenfassade

für Haupteingänge zur Verfügung. Der Beschwerdeführer sieht mit der Festlegung

die Funktionalität seiner langen Gebäude an der F-Strasse eingeschränkt, weil

deren Hauptzugang nicht zentral, sondern von der kurzen Fassadenseite her

erfolgen müsste. Indessen hat die Vorinstanz hierzu richtig festgestellt, dass

die Regelung seitliche Eingänge zulasse, ohne dabei zu verkennen, dass es sich

hierbei nicht um Haupteingänge handeln darf.

Auch soweit im Gestaltungsplanperimeter Gewerbe- und

Handelsbetriebe ohne grossen Publikumsverkehr zugelassen sind, erscheint die

Festlegung nicht offensichtlich unzweckmässig. Die Zugänglichkeit aller Gebäude

von der F-Strasse her belebt diese als Einkaufsstrasse und steigert damit die

Attraktivität des Zentrums, welches gerade in den letzten Jahren vor allem

durch den Bau publikumsintensiver Einrichtungen und nicht durch die

Realisierung von Gewerbe- und Handelsbetrieben entstanden ist.

5.3

Nach Art. 7

Abs. 4 GPV dürfen Verkaufsflächen des Detailhandels von über 500 m2

nur im Erdgeschoss und maximal zur Hälfte der Erdgeschossfläche im angrenzenden

Untergeschoss oder Obergeschoss angeordnet werden. Abweichungen sind unter

bestimmten Voraussetzungen gestattet. Die Vorschrift bezweckt, das Entstehen

zusätzlicher verkehrsintensiver Verkaufsflächen zu beschränken und auf die

attraktivsten Gebäudelagen zu konzentrieren. Damit soll im Wesentlichen das

vorhandene Ausbaupotenzial im Gebietsperimeter auf die vorgesehene Verkehrsinfrastruktur

abgestimmt werden. Zu Recht bringt der Beschwerdeführer zwar vor, die

Vorschrift betreffe nicht sein unüberbautes Grundstück Kat.-Nr. 01, für

welches Art. 7 Abs. 3 GPV das maximale Mass an Verkaufsfläche über

500.

m2 absolut festlege. Dies ändert jedoch nichts an der zulässigen

Stossrichtung der Bestimmung. Auch dass die Vorschrift nur grössere

Verkaufsflächen beschränkt und nicht andere publikumsintensive Nutzungen wie

Unterhaltungsbetriebe etc., tut dem keinen Abbruch. In dieser Hinsicht bezweckt

Art. 7 Abs. 4 GPV nämlich nicht allein die Beschränkung

publikumsintensiver Flächen, sondern begünstigt ausserdem auch eine bessere

Durchmischung verschiedener Nutzungen. Diese der Attraktivität des Zentrums

dienende Wirkung ist vor dem Hintergrund der gesamten Zielsetzung des

öffentlichen Gestaltungsplans nicht zu beanstanden.

5.4

Nach Art. 9

GPV sind Ein- und Ausfahrten in den im Situationsplan bezeichneten Bereichen

(grüne Pfeile) zu erstellen. Abweichungen bezüglich Lage und Anzahl sind in begründeten

Fällen im Baubewilligungsverfahren möglich. Sinn der Regelung ist es, parallel

zur F-Strasse verlaufende Grundstückszufahrten zu verhindern und damit eine

funktionale Trennung zwischen dem rollenden Verkehr und dem Fussgängerverkehr

zu erreichen. Im Bereich zwischen der F-Strasse und der Gebäudemantellinie ist

daher auf den Grundstücken ein öffentlich zugänglicher, hindernisfreier

Aussenraum für Fussgänger ausgeschieden. Der Beschwerdeführer scheint diese

Zielsetzung anzuerkennen, macht aber geltend, mit der Regelung könne eine

parallele Führung des rollenden Verkehrs zur F-Strasse nicht verhindert werden,

weil dieser im öffentlich zugänglichen Aussenraum nicht ausgeschlossen werde.

Zudem könne der Verkehr auch ohne Widerspruch zum Gestaltungsplan zwischen dem

ausgeschiedenen Aussenraum und einem von der Mantellinie zurückgesetzten

Gebäude verlaufen. Da der Fussgängerverkehr innerhalb der Parzellen zu Recht

nicht eingeschränkt sei, könne mit der Regelung auch keine Trennung vom

rollenden Verkehr erreicht werden.

Der Einwand ist unbegründet. Indem der Gestaltungsplan Ein-

und Ausfahrten an jeder einzelnen Grundstücksgrenze vorsieht und

Parkierungsflächen im öffentlich zugänglichen Aussenraum verbietet, besteht

kaum Anlass für einen Grundeigentümer, den Zugangsverkehr parallel zur F-Strasse

zu führen. Bei Gebäuden, welche hinter der Mantellinie stehen, verlangt Art. 13

Abs. 1 GPV zudem eine Anbindung des Haupteingangs an den öffentlich

zugänglichen Aussenraum mit einem mindestens 6 m breiten Korridor, der ohne

ausdrückliche planliche Darstellung nicht vom Zugangsverkehr überquert werden

darf (Art. 13 Abs. 3 GPV). Die Fussgängerströme werden sich daher bei

einer Durchsetzung der Gestaltungsplanvorgaben mittelfristig konfliktfrei im

Rahmen der ausgeschiedenen Aussenräume und der Hauptzugänge zur F-Strasse bewegen

können.

5.5

5.5.1

Gemäss Art. 12 Abs. 1 GPV sind Bauten, Anlagen und Umschwung für

sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung

im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass sie eine gute

Gesamtwirkung erzielen; diese Anforderung gilt auch für Materialien und

Farbgebung. Der Beschwerdeführer erachtet diese Festlegung als rechtswidrig, da

§ 238 Abs. 1 PBG nur eine befriedigende Gesamtwirkung verlange. Die

Vorinstanz schützte die Vorschrift, da eine genügende Gestaltung Teil der

Regelbauweise sei, von der gemäss § 83 Abs. 1 PBG abgewichen werden

dürfe.

Die architektonisch bessere Gestaltung einer Überbauung

stellt zwar kein notwendiges Merkmal aller Gestaltungspläne dar, kann aber das

Motiv oder Ziel eines Gestaltungsplans sein (Robert Wolf/Erich Kull, Das

revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich, Zürich 1992,

N. 42). So verlangte § 86 Abs. 1 PBG in der bis zum 31. Januar

1992.

geltenden Fassung noch ausdrücklich, dass Private Gestaltungspläne nur

unter der Voraussetzung von Arealüberbauungen von der Bau- und Zonenordnung

abweichen dürften; Arealüberbauungen ihrerseits mussten und müssen heute noch

gemäss § 71 Abs. 1 PBG unter anderem besonders gut gestaltet sein (vgl.

auch Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach Zürcherischem Recht, Zürich

1985, S. 112). Mit der Gesetzesrevision vom 1. September 1991 ist das

Erfordernis von § 86 Abs. 1 aPBG zwar fallengelassen worden, sodass

Gestaltungspläne heute voraussetzungslos von den Bestimmungen über die Regelbauweise

und den kantonalen Mindestabständen abweichen dürfen (§ 83 Abs. 1

PBG). Das bedeutet aber nicht, dass verschärfte Gestaltungsvorgaben darin nicht

zulässig wären. Dabei geht es allerdings nicht darum, ob die generelle

Gestaltungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG selber als Teil der

Regelbauweise anzusehen ist, von der abgewichen werden darf, wie dies die

Vorinstanz ausführt. Da § 238 Abs. 1 PBG eine Minimal- und nicht eine

Maximalanforderung stellt, könnte daraus höchstens geschlossen werden, dass der

Gestaltungsplan sogar eine ungenügende Einordnung zulassen dürfte. Geht es

jedoch wie hier um eine gute Gestaltungsleistung, so ist dieses Erschwernis das

Gegenstück zum Privileg, von der Regelbauweise abweichen zu dürfen, hier etwa

von dem in Art. 6 Abs. 2 BauO statuierten Verbot verkehrsintensiver

Nutzungen. Gerechtfertigt wird dieser von der Grundordnung abweichende

Interessen­ausgleich letztlich durch das wesentliche öffentliche Interesse,

welches Voraussetzung für den Erlass eines öffentlichen Gestaltungsplans

bildet.

Zu Unrecht beruft sich der Beschwerdeführer in diesem

Zusammenhang auch auf den Entscheid RB 1998 Nr. 94, der sich nur zur

nutzungsplanerischen Kompetenz der Gemeinde für den Erlass von Gestaltungs- und

Einordnungsvorschriften in einzelnen BZO-Zonen und nicht zum zulässigen Inhalt

eines Gestaltungsplans äussert.

5.5.2

Nach Art. 12 Abs. 2 GPV sind die Strassen, die Trottoirs und der

öffentlich zugängliche Aussenraum auf Privatgrund bezüglich Materialisierung,

Beleuchtung und Haltestellen des öffentlichen Verkehrs aufeinander abgestimmt

und zurückhaltend zu gestalten. Der Beschwerdeführer beanstandet hier, dass die

Gestaltung der Strassen und Trottoirs Sache des Gemeinwesens und nicht der

Grundeigentümer sei. Dies trifft zu, begründet jedoch keineswegs die

Rechtswidrigkeit oder offensichtliche Unzweckmässigkeit der Bestimmung. Die

Vorinstanz hat zutreffend darauf hingewiesen, dass die Grundeigentümer durch

diese sich auf § 83 Abs. 3 PBG stützende Vorschrift nur zur

Abstimmung auf die Gestaltung des Strassenraums verpflichtet werden. Dies

entspricht der allgemeinen Zielsetzung des Gestaltungsplans und verlangt von

den Grundeigentümern keine übermässigen Gestaltungsleistungen. Soweit sich der

Beschwerdeführer gegen Art. 12 Abs. 2 GPV als Folge seiner Opposition

gegen Art. 13 GPV wendet, sind seine Einwände im folgenden Zusammenhang zu

prüfen.

5.6

Art. 13

GPV regelt in vier Abschnitten den öffentlich zugänglichen und hindernisfreien

Aussenraum. Dieser den Fussgängern vorbehaltene Raum soll zwischen dem Strassenraum

(Trottoir) und der Mantellinie der Gebäude liegen und wird bei Gebäuden hinter

der Mantellinie um einen mindestens 6 m breiten Korridor zum Haupteingang

ergänzt. Hier dürfen keine Fahrzeugabstellplätze angeordnet werden;

Zufahrtswege dürfen den öffentlich zugänglichen Aussenraum nur an den

bezeichneten Orten, d.h. ausschliesslich an den mit grünen Pfeilen markierten

Ein- und Ausfahrten, queren. Der Beschwerdeführer bringt dagegen vor, mit einem

Gestaltungsplan könne nicht verlangt werden, dass der Grundeigentümer sein

Grundstück in einer speziellen Weise nutze oder eine entsprechende Nutzung toleriere.

Die Vorinstanz erkannte die gesetzliche Grundlage für die

strittige Anordnung zu Recht in § 83 Abs. 3 PBG. Hiernach hat der

Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen

und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan

geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung

enthalten. Der in Art. 13 GPV definierte Aussenraum auf jedem einzelnen

Grundstück stellt eine solche gemeinschaftliche Ausstattung zwecks

Fussgängererschliessung dar.

Ebenfalls zutreffend hat die Vorinstanz darauf

hingewiesen, die Eigentumsbeschränkung wirke sich nur innerhalb der ohnehin

beschränkt nutzbaren Baulinienbereiche aus und sei daher nicht massiv.

Ausgehend von der heutigen Nutzung der überbauten Grundstücke mit grossen

publikumsintensiven Flächen und den Zielen des Gestaltungsplans besteht auch

ein hinreichendes öffentliches Interesse an mehr Aussenflächen für Fussgänger,

als mit den Trottoirs bereits vorhanden ist.

Dass die Festlegung im Konflikt mit derzeit teilweise

bestehenden Parkflächen zwischen den Mantellinien und dem Trottoir steht, ist

nicht zu beanstanden. Gerade diese Situation motivierte die strittige

Anordnung, welche sich allerdings wegen des Bestandesschutzes der Parkflächen

erst aus Anlass von Neubauten oder neubauähnlichen Umbauten auswirken kann.

Demnach ist die Beschwerde auch mit Bezug auf die

Eventualanträge abzuweisen.

6.

Die Baurekurskommission gewichtete das Obsiegen und

Unterliegen des Beschwerdeführers im Rekursverfahren mit 1/20 und 19/20,

verteilte die Verfahrenskosten von Fr. 12'920.- entsprechend und

verpflichtete den Beschwerdeführer zu einer Umtriebsentschädigung von Fr. 2'700-.

Der Beschwerdeführer begründet nicht, weshalb diese dem Rekursergebnis

entsprechende Kosten- und Entschädigungsregelung rechtsverletzend sein soll.

Dies ist auch nicht ersichtlich, weshalb der Rekursentscheid auch in diesem

Punkt zu bestätigen ist.

7.

Die

Beschwerde ist daher vollumfänglich abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens

sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm bei

Unterliegen nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner hat im

Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigung verlangt.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellkosten,

Fr. 10'140.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Es

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82

ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…