VB.2010.00358

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00358

1. Juni 2011Deutsch21 min

(URT.2011.13311)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Das Gebiet Z ist gemäss Bau- und

Zonenordnung der Stadt Bülach den Wohnzonen W 1.3, W 1.6 und W 2.2 mit der

Lärmempfindlichkeitsstufe II zugewiesen. Es umfasst rund 8,5 ha und ist bisher

nicht überbaut. A stellte am 10. September 2007 zwei Baugesuche für eine

Arealüberbauung und eine separate Wohnüberbauung auf den Grundstücken Kat.-Nrn.

01−02, 03, 04−05, 06, 07, 08, 09 und 10. Mit Beschluss vom

23. Januar 2008 verweigerte der Ausschuss Bau und Planung des Stadtrats

Bülach die baurechtliche Bewilligung für beide Projekte.

Erwägungen

II.

Dagegen gelangten A und die weiteren Eigentümer der

Baugrundstücke, nämlich Erbengemeinschaft B, Erbengemeinschaft G,

Erbengemeinschaft O, Erbengemeinschaft U sowie S und T gemeinsam an die

Baurekurskommission IV. Diese wies den Rekurs mit Entscheid vom

13.

November 2008 ab.

III.

Am 16. Dezember 2008

erhob die unterlegene Rekurrentschaft Beschwerde an das Verwaltungsgericht (Verfahren

VB.2008.00595) und beantragte, der Entscheid der

Baurekurskommission und die Bauverweigerung seien aufzuheben und der Ausschuss

Bau und Infrastruktur des Stadtrats Bülach sei anzuweisen, die Prüfung des

Baugesuchs materiell vorzunehmen und die Baubewilligung unter den gesetzlichen

Auflagen und Bedingungen zu erteilen; eventuell sei die Sache zur

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.

Die Baurekurskommission IV beantragte die Abweisung der

Beschwerde. Der Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach stellte Antrag

auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge

zulasten der Beschwerdeführenden; eventuell sei die Sache an die Vorinstanz

zurückzuweisen zwecks Neubeurteilung der tatsächlichen Überbaubarkeit des

Areals, soweit dieses für zwei Bautiefen ab AA-Strasse als groberschlossen

anzusehen sei. Am 19. Februar 2009 reichten die Beschwerdeführenden unaufgefordert

eine Replik ein.

Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am

5.

August 2009 ab.

IV.

Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts gelangten die

Beschwerdeführenden mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an

das Bundesgericht. Mit Urteil vom 23. Jun i 2010 (1C_457/2009) hiess

dieses die Beschwerde gut, hob den angefochtenen Entscheid auf und wies die

Sache zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurück.

Das Verwaltungsgericht führte am 22. September 2010

eine öffentliche Schlussverhandlung durch, an welcher die Parteien Gelegenheit

zu mündlicher Stellungnahme erhielten. Dabei zogen die Beschwerdeführenden

ihren Eventualantrag auf Rückweisung an die Vorinstanz zurück; im Übrigen

hielten sie an ihren Standpunkten fest. Am 20. April 2011 wandten sie sich

mit einer ergänzenden Eingabe an das Gericht.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Anschluss an einen Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts wird das kantonale

Verfahren in dem Zustand wieder aufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor

dem Erlass des aufgehobenen Entscheids befunden hat (VGr, 18. Jun i 2008, VB.2007.00562, E. 1; Jean-François Poudret in:

Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, Bd. II,

Bern 1990, Art. 66 N. 1.2). Für die erneute Beurteilung durch die

kantonalen Instanzen sind die Erwägungen des Bundesgerichts verbindlich;

zusätzliche Rechtsgründe oder Tatsachen, zu denen sich das Bundesgericht nicht

geäussert hat, dürfen jedoch in Betracht gezogen werden (Ulrich Meyer, Basler

Kommentar zum BGG, Art. 107 N. 18; Poudret, Art. 66

N. 1.3.2; Alfred Kölz/Isabelle Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege

des Bundes, 2. A., Zürich 1998, Rz. 1019; René Rhinow/Heinrich Koller/Christina

Kiss, Öffentliches Prozessrecht und Justizverfassungsrecht des Bundes, Basel 1996,

Rz. 1586).

Vorliegend hat das

Bundesgericht die Sache aus dem einzigen Grund an das Verwaltungsgericht

zurückgewiesen, dass dieses in Verletzung von Art. 6 Ziff. 1 EMRK

keine öffentliche Parteiverhandlung durchgeführt hatte. Die öffentliche

Verhandlung wurde am 22. September 2010 nachgeholt, womit dem Entscheid

des Bundesgerichts entsprochen ist. Somit ist die Sache heute auf der

Grundlage des Verfahrensstandes vor Erlass des aufgehobenen Entscheids, jedoch

unter zusätzlicher Berücksichtigung der Vorbringen an der öffentlichen

Verhandlung, zu beurteilen.

1.2

Dabei

stellt sich die Frage, wieweit die von den Parteien an der mündlichen Verhandlung

neu vorgebrachten Behauptungen und neu angebotenen Beweismittel zuzulassen sind,

nachdem der Verhandlung bereits ein vollständiger Schriftenwechsel

einschliesslich Replik der Beschwerdeführenden vorausgegangen war.

Die Beschwerde ist grundsätzlich bei ihrer Erhebung zu

begründen; eine nachträgliche Erweiterung der Begründung wird nur unter engen

Voraussetzungen zugelassen (Art. 54 VRG; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, § 54 N. 8). Auch aus Art. 6

Ziff. 1 EMRK ergibt sich, soweit ersichtlich, keine Notwendigkeit, Noven

anlässlich der öffentlichen Verhandlung in weiter gehendem Umfang zuzulassen.

Diese Bestimmung schliesst nicht aus, dass Teile des Verfahrens schriftlich

durchgeführt werden, sondern verlangt nur, dass an der mündlichen Verhandlung

auch die schriftlichen Verfahrensteile erörtert werden können (Hans-Heiner

Kühne, in: Wolfram Karl [Hrsg.], Internationaler Kommentar zur Europäischen

Menschenrechtskonvention, Köln 2009, Art. 6 N. 346; vgl. Wolfgang Peukert,

in: Jochen Frowein/Wolfgang Peukert [Hrsg.], EMRK-Kommentar, 2. A., Kehl

1996, Art. 6 N. 118). Der Grundsatz der Öffentlichkeit besagt nicht,

welche Prozesshandlungen in der öffentlichen Verhandlung vorzunehmen sind, und

gewährleistet für das Beweisverfahren nicht das Unmittelbarkeitsprinzip (Arthur

Haefliger/Frank Schürmann, Die Europäische Menschenrechtskonvention und die

Schweiz, 2. A., Bern 1999, S. 191; Ruth Herzog, Art. 6 EMRK und

kantonale Verwaltungsrechtspflege, Bern 1995, S. 335).

Die Frage braucht indessen

nicht abschliessend geklärt zu werden. Wie die nachstehenden Erwägungen zeigen,

führt das Beschwerdeverfahren zu keinem andern Ergebnis, wenn die neuen

Vorbringen der mündlichen Verhandlung ohne Einschränkung berücksichtigt werden.

1.3

Folgenden wird nicht erneut auf alle Standpunkte eingegangen, die im Ausgangsverfahren

VB.2008.00595 vorgetragen wurden. Insoweit ist auf die Erwägungen des Entscheids

vom 5. August 2009 zu verweisen.

2.

In der angefochtenen Bauverweigerung vom 23. Januar

2008.

wurden zwei Baugesuche beurteilt: eine Arealüberbauung (37

Mehrfamilienhäuser und 8 Tiefgaragen) und eine separate Wohnüberbauung (12

Reiheneinfamilienhäuser mit Tiefgarage, 18 Doppeleinfamilienhäuser, 11

Einfamilienhäuser). Die gemeinsam eingereichten Bauvorhaben umfassten ferner

einen Ausbau des Strassennetzes im Baugebiet (Verlängerung der AI-Strasse, neue

Quartierstrasse entlang dem Baubereich für Einfamilienhäuser, Ausbau der

AB-Strasse, Ausbau der AC-Strasse mit Kehrplatz). Das Strassennetz ist im

entsprechenden Plan als Bestandteil der Arealüberbauung gekennzeichnet

(VB.2008.00595), liegt jedoch teilweise – insbesondere beim Strassenabschnitt

zwischen Reiheneinfamilienhäusern und Einfamilienhäusern – ausserhalb

derselben. Dieser Punkt braucht nicht näher geklärt zu werden, da sich die

Parteien einig sind, dass das Strassenbauprojekt jedenfalls Gegenstand der Baueingaben

und damit auch der Bauverweigerung war.

Solange der vorgesehene Ausbau des Strassennetzes nicht

erfolgt, fehlt es dem grössten Teil der projektierten Wohnbauten unbestrittenermassen

an einer ausreichenden Zufahrt (§ 237 PBG; zur Frage, ob einzelne

Randbereiche bereits heute genügend erschlossen sind, vgl. hinten, E. 5).

Die Arealüberbauung und die Wohnüberbauung können daher nur bewilligt werden,

wenn auch das Strassenbauvorhaben realisiert wird. Folgerichtig hat der Beschwerdegegner

daher seine Bauverweigerung einzig damit begründet, dass die vorgesehene

Erschliessung des Gebiets aufgrund der bestehenden Fluglärmbelastung nicht

zulässig sei.

3.

3.1

In einer

Bauzone für Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen dürfen zusätzliche Erschliessungsanlagen

gemäss Art. 24 Abs. 2 USG in Verbindung mit Art. 30 LSV nur erstellt

werden, sofern die Lärmimmissionen die Planungswerte nicht überschreiten oder

die Einhaltung der Planungswerte durch eine Änderung der Nutzungsart bzw. durch

planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können.

Die Vollzugsbehörde kann für kleine Teile von Bauzonen Ausnahmen gestatten.

3.2

Für den

Lärm ziviler Flugplätze gelten in der Empfindlichkeitsstufe II die folgenden

Planungswerte (Anhang 5 zur LSV, Ziff. 221 und 222):

Tageszeit

06–22

22–23

23–24

05–06

Planungswerte

57.

50.

47.

Wie im ersten Entscheid des Verwaltungsgerichts

festgehalten, beträgt die Lärmbelastung im fraglichen Gebiet gemäss den derzeit

verwendeten Berechnungsgrundlagen (vorläufiges Betriebsreglement 2005 [VBR

2005] bzw. "nominelle" Belastung des Jahres 2000 [NOM 2000]) am Tag

weniger als 57 dB(A). In der ersten Nachtstunde (22–23 Uhr) erreicht sie jedoch

52–53 dB(A) und übersteigt damit den Planungswert um 2–3 dB(A). Die Differenz

zwischen den beiden Berechnungsgrundlagen VBR 2005 und NOM 2000 ist in diesem

Fall gering (vgl. die Plandarstellung in VB.2008.00595) und für das rechtliche

Ergebnis ohne Bedeutung.

3.3

3.3.1

Anlässlich der öffentlichen Verhandlung vor Verwaltungsgericht wandten die

Beschwerdeführenden ein, die heutigen Berechnungsgrundlagen seien durch die

neusten Ergebnisse der Sachplanung Infrastruktur Luftfahrt (SIL) des Bundes und

der kantonalen Richtplanung zum Flughafen überholt. Danach sei vorgesehen, zur

raumplanerischen Vorsorge in der Flughafenregion eine Abgrenzungslinie

festzulegen, welche das Gebiet, in dem Fluglärmbelastungen erheblich stören

können, langfristig definiere. Für das Areal Z, das weit ausserhalb dieser

Abgrenzungslinie zu liegen komme, würden die Baumöglichkeiten durch diese neue

Abgrenzung bestimmt.

3.3.2

Der Entwurf zum revidierten Kapitel "Flughafen Zürich" des

kantonalen Richtplans lag vom 23. August bis 29. Oktober 2010 öffentlich

auf. Gestützt auf das Anhörungsverfahren verabschiedete der Regierungsrat am

30.

Mär z 2011 den Antrag zur Richtplanrevision zuhanden des Kantonsrats

(Amtsblatt 2011, S. 1149–1156). Wie aus dem Richtplanentwurf und der

Weisung der Regierungsrats hervorgeht, soll eine sogenannte Abgrenzungslinie,

die in SIL-Objektblatt und Richtplan deckungsgleich eingetragen wird, Gebiete

mit bestehender und künftig möglicher übermässiger Fluglärmbelastung

verbindlich festlegen. Als Massstab für die zulässige Lärmbelastung wird der

für Wohnnutzungen geltende Immissionsgrenzwert der Empfindlichkeitsstufe II

herangezogen. Innerhalb der Abgrenzungslinie sollen kein neues Siedlungsgebiet

und keine neuen Bauzonen für Wohnnutzungen mehr ausgeschieden und erschlossen

werden; ausserhalb der Linie darf der Flugbetrieb gemäss VBR und künftigen

Betriebsreglementen keine Lärmbelastung verursachen, welche die

Immissionsgrenzwerte der ES II überschreitet.

Nach den Intentionen des

Regierungsrats soll mit dieser Festlegung ermöglicht werden, ausserhalb der Abgrenzungslinie

neue Bauzonen für lärmempfindliche Nutzungen festzulegen und zu erschliessen.

Auf diese Zielsetzung berufen sich die Beschwerdeführenden, welche gestützt

darauf die hier strittige Erschliessung als zulässig erachten. Ihre Auffassung

steht jedoch im Gegensatz zu den Vorschriften des Lärmschutzrechts. Nach

Art. 24 USG sowie Art. 29 und 30 LSV wird bei der Ausscheidung und

Erschliessung von Bauzonen für lärmempfindliche Nutzungen nicht auf die Immissionsgrenzwerte abgestellt, die der

vorgesehenen Abgrenzungslinie zugrunde liegen, sondern es wird die Einhaltung

der strengeren Planungswerte verlangt. Das anerkennt sinngemäss auch der Regierungsrat,

indem er erklärt, der Kanton setze sich beim Bund dafür ein, dass das Umweltrecht

überprüft und nötigenfalls angepasst werde, um den Anforderungen der kantonalen

Raumplanung gerecht zu werden. Unter anderem will er erreichen, dass "die

Siedlungsentwicklung aufgrund einer umfassenden raumplanerischen

Interessenabwägung auch bei einer Überschreitung der Planungswerte

möglich sein" soll (Weisung, S. 1152 f.).

Aufgrund der dargestellten

Entwicklung ist nicht auszuschliessen, dass künftige Rechtsänderungen neue

Grundlagen für die Erschliessung von lärmbelastetem Gebiet schaffen. Dies steht

jedoch noch keineswegs fest, und im vorliegenden Verfahren ist jedenfalls

weiterhin vom heute geltenden Recht auszugehen.

3.4

Die

Beschwerdeführenden machen erneut geltend, dass mit einer künftigen Reduktion

des Fluglärms durch technische Massnahmen an der Quelle zu rechnen sei. Diese

Erwartungen sind jedoch zu unbestimmt, um bei der Ermittlung der

Lärmimmissionen berücksichtigt zu werden (vgl. Art. 36 Abs. 2 LSV in

der Fassung vom 1. September 2004). Auch ist nicht absehbar, wieweit

allfällige Erfolge bei der Lärmbekämpfung an der Quelle dem hier beurteilten

Gebiet zugute kämen. Nach dem Konzept des SIL und des kantonalen Richtplans

soll die künftig zulässige Lärmbelastung – unter anderem mithilfe der neu vorgesehenen

Abgrenzungslinie – langfristig fixiert werden. Es bestünde somit die Möglichkeit,

durch technische Verbesserungen erzielte Reduktionen des Fluglärms für eine entsprechende

Ausweitung des Flugbetriebs zu nutzen. Auch diese Regeln stehen indessen noch

nicht fest. Zum heutigen Zeitpunkt ist daher keine zuverlässigere

Berechnungsgrundlage erkennbar als das vorläufige Betriebsreglement 2005.

3.5

Die

Beschwerdeführenden stellen wiederum die Rechtsprechung des Bundesgerichts und

des Verwaltungsgerichts infrage, wonach die Berechnungsunsicherheit bei der

Ermittlung der Planungswerte nicht zugunsten ihrer Bauinteressen berücksichtigt

werden darf (vgl. VB.2008.00595, E. 8.4). Ihre Vorbringen geben jedoch

keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. Zwar trifft zu, dass in den

von ihnen herangezogenen Entscheiden zum Teil andere Immissionen und gemessene

statt berechnete Werte beurteilt wurden. Doch ändert dies nichts an der

grundsätzlichen Problematik, dass das von ihnen vorgeschlagene Vorgehen zu

einer faktischen Verschiebung der Grenzwerte zulasten der Bewohner der vom Lärm

betroffenen Gebiete führen würde. Zudem müsste die Berechnungsunsicherheit je

nach prozessualer Ausgangslage in die eine oder andere Richtung berücksichtigt

werden, was widersprüchliche Ergebnisse zeitigen könnte. Entgegen der Auffassung

der Beschwerdeführenden stehen auch vorliegend nicht allein die Interessen der

bauwilligen Eigentümer infrage; dem Schutz der künftigen Bewohner vor

übermässigem Lärm, der mit dem Erlass der Grenzwerte in erster Linie bezweckt

wird, ist gleichermassen Rechnung zu tragen.

3.6

Der von

den Beschwerdeführenden an der öffentlichen Verhandlung vorgetragenen

Auffassung, wonach die Überschreitung der Planungswerte um 3 dB schon deswegen

nicht zu beachten sei, weil eine Pegeldifferenz von nur 3 dB für das menschliche

Gehör nicht wahrnehmbar sei, kann aus denselben Gründen nicht gefolgt werden.

Hinzu kommt, dass die vom Experten der Beschwerdeführenden anhand eines

konstanten Dauertons demonstrierte Wahrnehmung einer Pegeldifferenz von 3 dB

für den vorliegenden Fall nicht aussagekräftig ist. Beim Fluglärm herrscht kein

konstanter Schallpegel, sondern es wird aus einer Anzahl kurzfristiger, lauter

Schallereignisse ein Mittelungspegel errechnet. Eine Erhöhung um 3 dB

entspricht hier einer Verdoppelung der Anzahl Ereignisse, also einer doppelt so

grossen Zahl an Flugbewegungen, was zweifellos nicht vernachlässigbar ist. Aus

demselben Grund wird etwa beim Strassenlärm davon ausgegangen, dass bereits

eine Erhöhung des Pegels um 1 dB, die einer Verkehrszunahme um rund 25 %

entspricht, wahrnehmbar ist (vgl. Wolf, Vorbemerkungen zu Art. 19–25

N. 9).

3.7

Die

Beschwerdeführenden wiederholen ihre Kritik an der Regelung von Art. 39

Abs. 1 LSV, nach welcher die Lärmimmissionen in den offenen Fenstern der

lärmempfindlichen Räume zu ermitteln sind. Beim Bau von Minergiehäusern mit

Komfortlüftung sei diese Vorschrift sinnlos. Dementsprechend müsse eine solche

Bauweise als Massnahme anerkannt werden, die im Sinn von Art. 30 LSV

geeignet sei, die Planungswerte einzuhalten und die Erschliessung einer

Wohnbauzone zu ermöglichen.

Nach den Bestimmungen der LSV ist die Schalldämmung der

Aussenhülle eines Gebäudes durch Schallschutzfenster und ähnliche Vorkehrungen,

mit denen lediglich der Lärm im Innern bei geschlossenen Fenstern reduziert wird,

keine geeignete Massnahme für die Einhaltung der Grenzwerte; dazu kann auf den

ersten Entscheid des Verwaltungsgerichts in dieser Sache verwiesen werden

(VB.2008.00595, E. 8.6). Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist

bisher nur in einem Fall von diesem Grundsatz abgewichen. Bei Räumen, die nach

den Voraussetzungen von § 302 Abs. 4 PBG künstlich belüftet und

belichtet werden dürfen, hat es die Schalldämmung durch Schallschutzfenster

oder ähnliche Vorkehren als zulässige Massnahme zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte im Sinn von Art. 31 LSV

anerkannt (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00326, E. 3.3.2). Für Wohn-

und Schlafräume kommt eine solche Lösung jedoch nicht in Betracht, da diese

über Fenster verfügen müssen, die in ausreichendem Mass geöffnet werden können

(§ 302 Abs. 2 PBG). Auch bei den übrigen Räumen ist sie nur unter

besonderen Voraussetzungen zulässig (§ 302 Abs. 4 PBG; VGr,

2.

Dezember 2009, VB.2009.00326, E. 3.3.2). Der Entscheid betraf

überdies nur Baubewilligungen in vollständig erschlossenem Gebiet nach

Art. 31 LSV, und das Verwaltungsgericht hat dementsprechend die Zustimmung

einer kantonalen Behörde gemäss dieser Bestimmung vorbehalten (VGr,

2.

Dezember 2009, VB.2009.00326, E. 3.3.2). Ob dieselbe Erleichterung

auch bei der Erschliessung einer Bauzone für Bürogebäude zur Anwendung käme,

wurde noch nicht entschieden.

Für Wohnbauten kann aus der dargestellten Rechtsprechung

nichts abgeleitet werden, und für diese besteht denn auch eine andere

Interessenlage. Die Beschwerdeführenden weisen zwar zu Recht darauf hin, dass

der beim Erlass der LSV unter anderem verfolgte Zweck, mit der Lärmermittlung

im offenen Fenster keinen Anreiz für eine (energetisch nachteilige) künstliche

Belüftung zu schaffen (Wolf, Kommentar USG, Art. 22 N. 23), seine

Bedeutung verliert, wenn die Belüftung wie bei Minergiebauten auf besonders

energiesparende Weise erfolgt (vgl. das Privatgutachten der Wichser Akustik

& Bauphysik AG vom 29. Mär z 2010). Die Regelung von Art. 39

Abs. 1 LSV, wonach die Lärmimmissionen in den offenen Fenstern der

lärmempfindlichen Räume zu ermitteln sind, dient jedoch noch andern

Bedürfnissen. So wird die Annehmlichkeit, Wohnräume bei offenem Fenster benutzen

zu können, von vielen Leuten unabhängig davon geschätzt, ob die Fenster für die

Zufuhr von Frischluft erforderlich sind. Ferner bewirkt die Messweise im

offenen Fenster indirekt einen Schutz des Aussenraumes (Balkon, Vorgarten) vor

zusätzlicher Belärmung (vgl. Wolf, Art. 15 N. 38), was bei Wohnbauten

ein nicht zu unterschätzender Vorteil ist. Es kann daher nicht gesagt werden,

die Vorschrift von Art. 39 Abs. 1 LSV werde bei der Anwendung auf

Minergiebauten ihres Zwecks entleert bzw. in ihren Auswirkungen unverhältnismässig.

Die Vorschrift liegt vielmehr im Rahmen des Gestaltungsspielraums, der dem

Verordnungsgeber bei der Konkretisierung des Gesetzes zusteht. Es liegt daher

kein Fall vor, in welchem das Gericht auf die Anwendung der Verordnung

verzichten kann. Eine allfällige Änderung wäre Sache des Verordnungsgebers.

3.8

Aufgrund

der vorstehenden Erwägungen ist festzuhalten, dass der Planungswert der ersten

Nachtstunde im Baugebiet überschritten ist und auch mithilfe von baulichen Massnahmen

nicht eingehalten werden kann.

Nach Art. 30 LSV kann die Vollzugsbehörde, wenn die Planungswerte

nicht eingehalten werden, für kleine Teile von Bauzonen Ausnahmen vom

Erschliessungsverbot gestatten. Dass die Voraussetzungen dieser Bestimmung vorliegend

nicht erfüllt sind, wurde jedoch bereits im ersten Entscheid des

Verwaltungsgerichts dargelegt (VB.2008.00595, E. 9.3). Die

Beschwerdeführenden machen diesbezüglich nichts Neues geltend.

4.

Die Beschwerdeführenden brachten in der öffentlichen

Verhandlung erneut vor, ihr Baugesuch werde im Vergleich zu andern Standorten

in der Gemeinde ungleich behandelt. Sie wiesen dabei einerseits, wie schon vor

der Vorinstanz, auf eine Überbauung im Areal AD-Areal hin (VB.2008.00595,

vorliegendes Verfahren), anderseits auf eine ihnen neu zur Kenntnis gelangte

Überbauung an der AE-Strasse.

4.1

Dazu ist

zunächst festzuhalten, dass in den zum Vergleich herangezogenen Projekten,

anders als im vorliegenden Fall, Ausnahmen für Baubewilligungen bei

Überschreitung der Immissionsgrenzwerte im Sinn von Art. 31 LSV, nicht die

Erschliessung eines noch weitgehend unerschlossenen Gebiets gemäss Art. 30

LSV infrage standen. Für Ausnahmen nach Art. 30 LSV gelten andere

Voraussetzungen als für jene nach Art. 31 LSV, weshalb sich diese Fälle

nicht direkt vergleichen lassen. Insbesondere kann auf den beantragten Beizug

eines Schreibens des Amts für Raumordnung und Vermessung vom 25. Februar

2010.

verzichtet werden, denn die Stellungnahme des Amtes zur Frage des

überwiegenden Interesses im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV ist bei der

Beurteilung nach Art. 30 LSV ohne Belang.

4.2

Anders

verhielte es sich, wenn die zum Vergleich herangezogenen Projekte ähnlich

umfangreiche Erschliessungsmassnahmen mit sich brächten wie das vorliegend

beurteilte Vorhaben, denn in diesem Fall müssten sie richtigerweise nach

Art. 30 LSV beurteilt werden. Davon gehen die Beschwerdeführenden

möglicherweise aus, wenn sie geltend machen, die beiden Projekte wiesen

ebenfalls eine ungenügende Erschliessung auf.

Bei der Überbauung AE-Strasse trifft dies klarerweise

nicht zu. Das betroffene Grundstück Kat.-Nr. 11 liegt zwischen AE-Strasse und

AF-Weg inmitten von Baugebiet. Dass die als Stichstrasse ausgebaute AE-Strasse

über keinen Gehweg verfügt, wie die Beschwerdeführenden beanstanden, wurde von

der Baubehörde durchaus erkannt. Sie wies jedoch darauf hin, dass das

Baugrundstück für Fussgänger und Zweiradfahrer über den ausgebauten AF- und

AG-Weg erschlossen sei, und hielt daher einen zusätzlichen Fussgängerschutz

entlang der AE-Strasse mit nachvollziehbaren Gründen für verzichtbar

(Baubewilligung). Auch der in diesem Zusammenhang statuierte Quartierplanrevers

und die zur Überstellung eines Regenbeckens und öffentlicher Leitungen

erforderlichen Dienstbarkeiten lassen entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführenden keine wesentlichen Erschliessungsmängel erkennen.

Der Erschliessungsstand des AD-Areals lässt sich anhand

der vorgelegten Unterlagen weniger schlüssig beurteilen. Auch der von den

Beschwerdeführenden neu eingereichte Situationsplan "Erschliessung mit

Werkleitungen" ist diesbezüglich nicht aussagekräftig. Immerhin kann schon

aufgrund der Lage des Areals festgestellt werden, dass dieses – anders als das

Gebiet Z – auf drei Seiten an Baugebiet grenzt und rundum von Strassen umgeben

ist. Das Areal wird bereits heute als Sportplatz genutzt (Fussballplatz AH mit

kleineren baulichen Installationen und zugehörigen Erschliessungen). Der

Vertreter des Beschwerdegegners führte anlässlich der öffentlichen Verhandlung

aus, die Stadt habe dem Kanton "klarmachen können, dass dieses Areal voll

erschlossen sei." Nach seinen Aussagen wurde für die geplante Überbauung

jedoch noch keine Baubewilligung erteilt. – Ob das Areal für die künftige Nutzung

bereits ausreichend erschlossen ist, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu

beurteilen. Hier genügt die Feststellung, dass es sich jedenfalls in wesentlichen

Punkten vom Gebiet Z unterscheidet; eine ungleiche Behandlung von Gleichem kann

daher nicht erkannt werden.

5.

Erweist sich der Bau der projektierten

Erschliessungsanlagen als unzulässig, so fehlt es der vorgesehenen Arealüberbauung

und der zusätzlichen Wohnüberbauung – zumindest im weitaus grössten Teil des

Gebiets – an einer ausreichenden Zufahrt (vorn, E. 2).

5.1

Die

Beschwerdeführenden stellen sich wie schon vor der Vorinstanz auf den Standpunkt,

dass der östliche Teil des Gebiets entlang des Gebiets Z- und AI-Strasse

bereits heute zumindest für zwei Bautiefen ausreichend erschlossen sei.

Diese Frage ist im vorliegenden Verfahren nicht zu

entscheiden. Gegenstand der Bauverweigerung vom 23. Januar 2008 waren die

Baugesuche betreffend die Arealüberbauung und die separate Wohnüberbauung, und

nur diese Projekte sind Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens. Die

Baubewilligung für die Arealüberbauung kann ohnehin nicht auf den – hier eher

geringen – Teil des Areals beschränkt werden, der allenfalls erschlossen ist,

da die Anforderungen gemäss §§ 69 ff. PBG anhand des Gesamtprojekts,

nicht für eine Teilfläche desselben, beurteilt werden. Die Beschwerdeführenden

Dispositiv

haben dies offenbar erkannt, als sie vor der Vorinstanz beantragten,

"subeventuell sei ohne Verzug eine Baubewilligung für den bereits

vollerschlossenen Bereich des Gebiets Z in Aussicht zu stellen" (Rekursantrag

Ziff. 3). Dieses Begehren zielte jedoch im Ergebnis auf ein alternatives

Bauvorhaben und lag damit ebenfalls ausserhalb des Verfahrensgegenstandes; es

wurde denn auch vor dem Verwaltungsgericht zu Recht nicht mehr gestellt. Eine

teilweise Gutheissung der Beschwerde wäre somit selbst unter der Annahme einer

ausreichenden Erschliessung eines Teilgebiets nicht möglich.

5.2 Anzumerken

ist, dass der Beschwerdegegner entgegen der zuweilen aufgestellten Behauptung

der Beschwerdeführenden nie anerkannt hat, dass zwei Bautiefen des Gebiets Z

ausreichend erschlossen seien. In seinem Brief an den Vertreter der

Beschwerdeführenden vom 1. September 2008 (VB.2008.00595) hielt er fest,

unter Berücksichtigung bestimmter Massnahmen, die durch die Bauherrschaft

vorzufinanzieren seien, könne das Gebiet, begrenzt durch die AA-Strasse, die

AI-Strasse und den AJ-Weg, Kat.-Nr. 09, "in einer Tiefe von 60 m (zwei

Bautiefen) ab AA-Strasse als völlig groberschlossen angesehen werden." Die

Erwähnung der Groberschliessung weist gerade darauf hin, dass Elemente

einer vollständigen Feinerschliessung nach Auffassung des

Beschwerdegegners noch fehlten. Dies bestätigen auch die von ihm im selben

Schreiben umschriebenen Voraussetzungen, die eingehalten werden müssten, um ein

späteres Quartierplanverfahren nicht zu präjudizieren.

An der öffentlichen Verhandlung führte der Vertreter des

Beschwerdegegners allerdings aus, nach Ansicht der Gemeinde sei massgebend, ob

der Bauherr in der Lage sei, ohne Dritte die noch fehlenden

Groberschliessungsanlagen und den "Feinschliff" selber zu erstellen.

Der Bauausschluss gehe davon aus, dass im fraglichen Bereich die Erschliessung

für die erste und zweite Bautiefe genüge. Diese Auffassung vermengt jedoch die

Funktionen von Grob- und Feinerschliessung und übersieht, dass auch eine

Ergänzung der Feinerschliessung den Beschränkungen von Art. 24 Abs. 2

USG und Art. 30 LSV unterliegt.

Rein faktisch kann entlang von AA-Strasse und AI-Strasse

wohl eine erste Bautiefe (dazu VGr, 5. Mai 2010, VB.2009.00063,

E. 3.6; bestätigt BGr, 13. Dezember 2010,1C_318/2010, E. 4.3

und 4.4) als erschlossen gelten (vgl. den Plan "Erschliessung bestehend",

VB.2008.00595). Zu prüfen wären allenfalls die von der Vorinstanz angesprochenen

Fragen der Verkehrssicherheit (§ 240 Abs. 3 PBG) sowie die

notwendigen Vorkehrungen, um die Präjudizierung eines künftigen Quartierplans

zu vermeiden. Letzteres lässt sich möglicherweise nur anhand eines konkreten

Bauprojekts für die fragliche Fläche bzw. im Rahmen eines Vorentscheids, sofern

die Bauherrschaft ein entsprechendes Gesuch stellt, abschliessend beurteilen.

Hinzu kommt schliesslich die Frage, ob mit Blick auf die Belastung durch den

Fluglärm und die damit verbundenen rechtlichen Beschränkungen allenfalls eine

Anpassung der Nutzungsplanung erforderlich wird, was sich auf die planungsrechtliche

Baureife des Gebiets im Sinn von § 234 PBG auswirken kann. Zu einer

weitgehend übereinstimmenden Beurteilung ist im Übrigen die Baudirektion Kanton

Zürich, Amt für Raumordnung und Vermessung, bereits in ihrer Stellungnahme

zuhanden des Beschwerdegegners vom 8. November 2007 gelangt

(VB.2008.00595).

Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Dem Ausgang des

Verfahrens entsprechend sind die Beschwerdeführenden kostenpflichtig und steht

ihnen keine Parteientschädigung zu.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 15'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 200.-- Zustellkosten,

Fr. 15'200.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je 1/19 auferlegt, unter solidarischer

Haftung für den Gesamtbetrag.

4. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an…