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Entscheid

VB.2010.00423

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00423

28. Oktober 2010Deutsch19 min

(URT.2010.12712)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 25. August 2009 ersuchte die Funkgruppe

F, bestehend aus G, H und I, um Wiederaufbau einer Antennenanlage auf dem in

der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 01 in der Gemeinde E. Das

Bauvorhaben sah die Errichtung einer Amateurfunkerantenne vor, die am gleichen

Standort 1972 errichtet und bei einem Sturm im Februar 2009 zerstört worden

war. Die geplante Anlage umfasst einen 20 Meter hohen Mast mit einem Rotor und

zwei Antennen sowie eine 2 x 19.55 Meter lange Drahtantenne auf ca. 15 Metern

Höhe des Mastes; zwei Stränge sollten an einem 8 Meter hohen Hilfsmast bzw. an

einem benachbarten Ökonomiegebäude befestigt werden. Am 11. September 2009

wurde das Bauprojekt im Amtsblatt des Kantons Zürich sowie in der K-Zeitung

ausgeschrieben; auf die Aussteckung von Profilen im Gelände wurde verzichtet.

Am 24. November 2009 ersuchten die unweit der geplanten Antennenanlage

wohnenden A sowie B und C um Zustellung des baurechtlichen Entscheids in Bezug

auf die geplante Amateurfunkerantenne.

Am 25. Februar 2010 erteilte der

Gemeinderat E die baurechtliche Bewilligung für das Antennenbauprojekt gemäss

den im Beschrieb aufgeführten Plänen und Unterlagen und unter Auflage von

Nebenbestimmungen. Gleichzeitig wurde den Parteien die am 11. Februar 2010

von der Baudirektion des Kantons Zürich erteilte Ausnahmebewilligung nach Art. 24

RPG eröffnet.

Erwägungen

II.

Am 26. April 2010 erhoben A sowie B

und C Rekurs gegen den Beschluss des Gemeinderats E vom 25. Februar 2010

und die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 11. Februar 2010

und beantragten unter anderem deren Aufhebung. Mit Entscheid vom 1. Juli

2010.

beschloss die Baurekurskommission IV, (I.) die Rekursverfahren gegen den

kantonalen und den kommunalen Bauentscheid würden vereinigt, (II.) auf die

Rekurse werde nicht eingetreten, (III.) es werde festgestellt, dass der

Gemeinderatsbeschluss vom 25. Februar 2010 und die Verfügung der

Baudirektion des Kantons Zürich vom 11. Februar 2010 nicht nichtig seien,

(IV.) die Verfahrenskosten von Fr. 1'236.- würden zur Hälfte A sowie zu je

einem Viertel B und C auferlegt und (V.) die beiden unterliegenden Parteien

würden je verpflichtet, den drei Mitgliedern der Funkgruppe F eine Umtriebsentschädigung

in der Höhe von Fr. 600.- (unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag

von Fr. 1'200.-) zu bezahlen.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A sowie B und

C am 23. August 2010 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten,

(1.) die Beschwerdeantworten seien den Beschwerdeführenden zuzustellen, (2.)

der Entscheid der Baurekurskommission vom 1. Juli 2010 sei aufzuheben,

(3.) die Sache sei zum materiellen Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen,

(4.) im Fall eines reformatorischen Entscheids des Verwaltungsgerichts sei die

für die Erstellung der Antennenanlage erteilte Baubewilligung aufzuheben und

(5.) im Fall einer Abweisung der Anträge 3 und 4 sei die Nichtigkeit der

erteilten Baubewilligung festzustellen; (6.) unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Am 6. September 2010 beantragte die

Baurekurskommission IV die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion des

Kantons Zürich (Beschwerdegegnerin 2) stellte am 27. September 2010 Antrag

auf Beschwerdeabweisung und verwies zur Begründung auf die Erwägungen im

angefochtenen Entscheid. Mit Beschwerdeantwort vom 28. September 2010

beantragte die Funkgruppe F (Beschwerdegegnerin 3), (1.) die Anträge 2–6

der Beschwerdeführenden seien abzuweisen, (2.) die Rechtmässigkeit des

angefochtenen Entscheids sei zu bestätigen und (3.) im Fall eines

reformatorischen Entscheids sei die Baubewilligung gemäss Beschluss des

Gemeinderats E vom 25. Februar 2010 und Verfügung der Baudirektion des

Kantons Zürich vom 11. Februar 2010 zu erteilen bzw. die Rechtmässigkeit

der erteilten Baubewilligung sei zu bestätigen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge

zulasten der Beschwerdeführenden. Der Gemeinderat E (Beschwerdegegner 1) liess

sich nicht vernehmen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden

Beschwerde gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

funktionell und sachlich zuständig. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführenden machen unter anderem geltend, die für die Amateurfunkantenne

erteilte Baubewilligung sei nichtig, da das Projekt aufgrund seiner Lage in

einer Grundwasserschutzzone nicht bewilligungsfähig sei und weil die Behörden

dessen Grundwasserschutzkonformität nie geprüft hätten. Demgegenüber gehen die

Beschwerdegegnerschaft und die Vorinstanz davon aus, die erteilten

Bewilligungen seien nicht nichtig, weil die geplante Antennenanlage am

betreffenden Standort weder eine Gefahr für das Grundwasser darstelle noch

gegen Grundwasserschutzvorschriften verstosse.

2.2

Nach der

Rechtsprechung ist eine Verfügung nichtig, wenn der ihr anhaftende Mangel

besonders schwer und offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und die

Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet

wird. Die Nichtigkeit ist jederzeit und von sämtlichen staatlichen Instanzen

von Amtes wegen zu beachten; sie kann auch im Rechtsmittelweg festgestellt

werden (BGE 132 II 342 E. 2.1).

2.3

Die

Kantone scheiden Schutzzonen für die im öffentlichen Interesse liegenden Grundwasserfassungen

und -anreicherungsanlagen aus; sie legen die notwendigen Eigentumsbeschränkungen

fest (Art. 20 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über

den Schutz der Gewässer [Gewässerschutzgesetz, GSchG]). In der Grundwasserschutzzone

S1 sind nur bauliche Eingriffe und andere Tätigkeiten zulässig, welche der

Trinkwasserversorgung dienen; ausgenommen ist das Liegenlassen von Mähgut

(Anhang 4 Ziff. 223 der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998

[GSchV]). In der Schutzzone S2 sind grundsätzlich nicht zulässig: a. das

Erstellen von Anlagen; die Behörde kann aus wichtigen Gründen Ausnahmen gestatten,

wenn eine Gefährdung der Trinkwassernutzung ausgeschlossen werden kann; b.

Grabungen, welche die schützende Deckschicht nachteilig verändern; c.

Versickerung von Abwasser; d. andere Tätigkeiten, die das Trinkwasser quantitativ

und qualitativ beeinträchtigen können (Anhang 4 Ziff. 222 Abs. 1

GSchV).

2.4

Im

vorliegenden Fall haben die Fachbehörden – soweit aus den Akten ersichtlich –

nie überprüft, ob das Antennenbauprojekt mit den grundwasserschutzrechtlichen

Vorgaben vereinbar ist. Das an sich zuständige Amt für Abfall, Wasser, Energie

und Luft (AWEL) befasste sich im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens lediglich

mit den von der Antenne ausgehenden nichtionisierenden Strahlungswerten. Die

Vorinstanz geht zwar davon aus, dass das Bauvorhaben in der Grundwasserschutzzone

2.

liege und deshalb ohne Weiteres zulässig sei. Gemäss einem Mail einer

Mitarbeiterin des AWEL vom 20. September 2010, das an den Vertreter der

Beschwerdegegnerschaft gerichtet war, liegt das Bauvorhaben allerdings genau

auf der Grenze zwischen den im provisorischen Schutzzonenplan vorgesehenen

Schutzzonen S1 und S2. Aufgrund der Akten ergeben sich zudem Unklarheiten in

Bezug auf den exakten Standort der geplanten Antenne: Die Vorinstanz ging von

den GIS-Koordinaten 02/03 aus (http://www.gis.zh.ch); der Grundrissplan vom 25. August

2009, der gemäss Baubewilligung vom 25. Februar 2010 massgebend ist, gibt

hingegen die GIS-Koordinaten 04/05 an. Zu bedenken ist in diesem Zusammenhang

ferner, dass das Bauvorhaben nicht nur aus einer 20 Meter hohen Antenne

besteht, sondern auch aus einer 2 x 19.55 Meter langen Drahtantenne

sowie zwei Strängen, die an einem 8 Meter hohen Hilfsmast bzw. am benachbarten

Ökonomiegebäude befestigt sind; das Projekt erreicht dadurch auch in horizontaler

Hinsicht eine nicht unbeachtliche Dimension. Insofern könnte effektiv die

Gefahr bestehen, dass das Bauvorhaben zumindest teilweise die (provisorische)

Schutzzone S1 tangiert, was aber gemäss Anhang 4 Ziff. 223 GSchV

unzulässig wäre.

2.5

Vor dem

Hintergrund dieser Ausführungen erscheint fraglich, ob das geplante Bauvorhaben

grundwasserschutzkonform ist, ob die Behörden genügende diesbezügliche Abklärungen

vorgenommen haben und ob – im Verneinungsfall – die strittige Baubewilligung

als nichtig zu erachten ist. Die aufgeworfenen Fragen können im vorliegenden

Fall jedoch offengelassen werden, da der angefochtene Entscheid – wie noch zu

zeigen sein wird – aus anderen Gründen aufzuheben ist.

3.

Die Vorinstanz war auf den Rekurs nicht eingetreten mit der

Begründung, die Beschwerdeführenden hätten nicht rechtzeitig um Zustellung des

baurechtlichen Entscheids ersucht. Das Bauprojekt sei am 11. September

2009.

im Amtsblatt des Kantons Zürich sowie in der K-Zeitung ausgeschrieben

worden, sodass die 20-tägige Frist zur Beantragung der Zustellung des Entscheids

am 1. Oktober 2009 geendet habe. Die Beschwerdeführenden hätten jedoch

erst am 24. November 2009 um Zustellung des Entscheids ersucht. Das

Bauvorhaben sei im Gelände zwar nicht ausgesteckt worden, was die kommunale Baubehörde

damit begründet habe, dass es sich um den Wiederaufbau einer durch einen Sturm

zerstörten Antenne handle, die wieder wie vorher erstellt werden solle. Doch es

könne offenbleiben, ob dieses Vorgehen für eine ordentliche Publikation

ausreiche oder nicht: Die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden hätten

einen allfälligen Verfahrensfehler in ihrer Rekursschrift vom 26. April

2010.

beanstanden und ein Fristwiederherstellungsgesuch einreichen müssen, was

sie indessen unterlassen hätten. Im Rahmen einer ergänzenden Rekurseingabe vom

2.

Juni 2010 hätten die Beschwerdeführenden zwar einen potenziellen

Fristwiederherstellungsgrund – die fehlende Aussteckung des Bauvorhabens –

erwähnt. Doch das Fristwiederherstellungsgesuch hätte innert 10 Tagen nach Wegfall

des Grundes, der die Einhaltung der Frist verhindert habe, gestellt werden

müssen. Von der Fristsäumnis hätten die Beschwerdeführenden spätestens nach der

am 26. März 2010 erfolgten Zustellung des Baubewilligungsbeschlusses

erfahren, weshalb sich das Fristwiederherstellungsgesuch als verspätet erweise.

4.

4.1

Vorab ist

festzuhalten, dass das vorliegende Bauprojekt einer baurechtlichen Bewilligung

bedurfte (vgl. Art. 24 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die

Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG] sowie § 309 des Gesetzes vom 7. September

1975.

über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht [Planungs- und

Baugesetz, PBG]). Angesichts der Dimension der geplanten 20 Meter hohen

Antennenanlage kann nicht von einer Antenne von untergeordneter Bedeutung gesprochen

werden, die keine Interessen rekursberechtigter Dritter berührte und deshalb

von der Baubewilligungspflicht befreit wäre (§ 1 lit. i der

Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV]) bzw. die im

Anzeigeverfahren – ohne Aussteckung und ohne öffentliche Bekanntmachung –

bewilligt werden könnte (§ 14 lit. j in Verbindung mit § 13 Abs. 1

und Abs. 2 Satz 1 BVV). Baubewilligungspflichtige Vorhaben müssen vor

der öffentlichen Bekanntmachung grundsätzlich ausgesteckt werden, soweit sie

darstellbar sind und nicht Grenzveränderungen betreffen (§ 311 Abs. 1

PBG). Triftige Gründe, die in Ausnahmefällen allenfalls für eine Befreiung von

der Aussteckungspflicht sprechen können – etwa die Aussichtslosigkeit eines

Baubegehrens oder Sicherheitsmotive (vgl. Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 282; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A.,

Zürich 2006, Ziff. 20.7.4.1) – sind im vorliegenden Fall nicht

ersichtlich. Insbesondere macht der Umstand, dass auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

von 1972 bis 2009 eine ähnlich dimensionierte Antennenanlage für Amateurfunker

gestanden hatte, die Aussteckung des neuen Bauvorhabens nicht entbehrlich. Das

strittige Antennenbauprojekt erweist sich somit als aussteckungspflichtig.

4.2

Im Fall

von aussteckungspflichtigen Bauprojekten gelten folgende Verfahrensregeln: Die

Aussteckung muss mindestens während der ganzen Auf­lagefrist stehen; wird sie

vor der rechtskräftigen Erledigung des Baugesuchs entfernt, kann in streitigen

Fällen die Wiedererstellung angeordnet werden (§ 311 Abs. 2 PBG). Die

örtliche Baubehörde prüft vorweg, ob die Unterlagen und die Aussteckungen den

Vorschriften entsprechen und für den Ent­scheid ausreichen; andernfalls ordnet

sie innert drei Wochen seit Ein­reichung des Gesuchs die Änderung oder

Ergänzung an (§ 313 Abs. 1 PBG). Nach der Vorprüfung macht die

örtliche Baubehörde das Vorhaben öffentlich bekannt (§ 314 Abs. 1

PBG). Gleichzeitig mit der Bekanntmachung sind die Gesuchsunterlagen während 20

Tagen öffentlich aufzulegen (§ 314 Abs. 4 PBG). Wer Ansprüche aus dem

Planungs- und Baugesetz wahrnehmen will, hat innert 20 Tagen seit der

öffentlichen Bekanntmachung bei der ört­lichen Baubehörde schriftlich die

Zustellung des oder der baurecht­lichen Entscheide zu verlangen (§ 315 Abs. 1

PBG). Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig ver­langt, hat das

Rekursrecht verwirkt (§ 316 Abs. 1 PBG).

5.

5.1

Im Zentrum

des vorliegenden Falls steht die Frage, ob die 20-tägige Frist für Gesuche um

Zustellung des baurechtlichen Entscheids, die gemäss § 315 Abs. 1 PBG

mit der öffentlichen Bekanntmachung des Bauprojekts beginnt, auch dann zu

laufen anfängt, wenn das Bauvorhaben zwar korrekt publiziert, unzulässigerweise

aber nicht ausgesteckt wurde. Während die Vorinstanz und die

Beschwerdegegnerschaft davon ausgehen, die 20-tägige Frist habe mit der

amtlichen Publikation des Baugesuchs am 11. September 2009 zu laufen

begonnen, sodass sich das Gesuch der Beschwerdeführenden um Zustellung eines baurechtlichen

Entscheids vom 24. November 2009 als verspätet erweise, machen die Beschwerdeführenden

geltend, sie hätten das Gesuch rechtzeitig gestellt, da der Fristenlauf

aufgrund der fehlenden Aussteckung erst Mitte November 2009 begonnen habe.

5.2

Die

Rechtsprechung hat sich mit der Aussteckungspflicht bzw. mit den Folgen einer

pflichtwidrig unterlassenen Aussteckung bisher nur am Rande befasst. Das

Bundesgericht betont in diesem Zusammenhang, es sei zu unterscheiden zwischen

gänzlich fehlenden Aussteckungen, von denen keinerlei Publikationswirkung

ausgehe, und bloss mangelhaften Aussteckungen, die die Interessierten immerhin

auf die Existenz eines Bauvorhabens aufmerksam machten (BGE 115 Ia 21 E. 3b).

Das Verwaltungsgericht hielt in einem Entscheid vom 18. Mai 1984 fest, der

Nachbar dürfe sich darauf verlassen, dass die wesentlichen, gegen aussen in

Erscheinung tretenden Gebäudeteile durch das Baugespann dargestellt würden. Seien

in seinem Interessenbereich keine Profile aufgestellt, so habe er dort nicht

mit Hochbauten zu rechnen und brauche daher nicht Einsicht in die öffentlich

aufgelegten Pläne zu nehmen (ZBl 1985 122 ff., S. 124). In einem

Urteil vom 17. Februar 2000 erwog das Verwaltungsgericht, die – in diesem

Fall unvollständige – Profilierung müsse lediglich einen Hinweis auf mögliche

Beeinträchtigungen geben; es seien nämlich nicht die Aussteckungen, sondern die

aufgelegten Pläne, die genaue Auskünfte über das Bauvorhaben gäben (RB 2000

Nr. 105 E. 3a).

5.3

In Bezug

auf fehlerhafte Publikationen von Bauvorhaben lautet die Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts dahingehend, dass die Verwirkungsfrist gemäss § 315 Abs. 1

PBG dann nicht zu laufen beginne, wenn die Veröffentlichung dergestalt

qualifiziert mangelhaft sei, dass ein Dritter auch bei Anwendung

durchschnittlicher Aufmerksamkeit und trotz angemessener Sorgfalt den Mangel

nicht erkennen könne und dadurch abgehalten werde, rechtzeitig die Zustellung

des baurechtlichen Entscheids zu verlangen. Gleiches gelte für den Fall, dass

gar keine Publikation erfolge, weil die Baubewilligung zu Unrecht im Anzeigeverfahren

erfolgte und der Nachbar erst durch die Erstellung der Baute von der Sache

erfahre. Nach Treu und Glauben dürfe der Dritte aber mit der Geltendmachung seiner

Ansprüche nicht beliebig zuwarten; sobald er vom Bauvorhaben wisse, habe er

sich um die nachträgliche Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu bemühen

(VGr, 16. Dezember 2009, VB.2009.00018, E. 2.1, und VGr, 20. Mai

2009, VB.2009.00057, E. 4.1, je unter www.vgrzh.ch und mit weiteren

Hinweisen; vgl. auch BEZ 1994 Nr. 8 E. 4c).

5.4

Vor dem

Hintergrund der in E. 5.2 und 5.3 dargelegten Rechtsprechung ist davon auszugehen,

dass die gänzlich fehlende Aussteckung eines aussteckungspflichtigen Bauprojekts

einen qualifizierten Verfahrensmangel darstellt und eine wesentliche

Einschränkung der angestrebten Publikationswirkung bewirkt. In aller Regel

dürfen Grundeigentümer damit rechnen, über benachbarte

baubewilligungspflichtige Projekte durch Aussteckungen informiert zu werden. Im

Fall von nicht ausgesteckten Bauvorhaben sollen sie, wenn sie von der

Amtsblattpublikation keine Kenntnis haben, grundsätzlich nicht befürchten müssen,

dass ihr Rekursrecht innert 20 Tagen verwirkt. Während im Fall einer mangelhaften

Aussteckung oder einer fehlerhaften Publikation lediglich die Gefahr einer unvollständigen

oder teilweise unrichtigen Information über das betreffende Bauprojekt besteht,

droht bei einer gänzlich unterbliebenen Aussteckung die Gefahr, dass

Interessierte vom Bestehen eines Bauvorhabens überhaupt nicht erfahren und

deshalb auch keine rechtlichen Schritte dagegen in die Wege leiten können.

Insgesamt ist die fehlende Aussteckung eines aussteckungspflichtigen

Bauprojekts als derart qualifizierter Mangel zu werten, dass es in der Regel

gegen Treu und Glauben verstossen würde, den 20-tägigen Fristenlauf mit der öffentlichen

Publikation beginnen zu lassen. Anders kann es sich einzig dann verhalten, wenn

die rekursberechtigten Betroffenen trotz der fehlenden Aussteckung nachweislich

über die Publikation im Amtsblatt informiert waren oder aufgrund anderer

Quellen annehmen mussten, dass die Gefahr einer Rekursrechtsverwirkung besteht.

6.

6.1

Im

vorliegenden Fall macht die Beschwerdegegnerschaft geltend, die Beschwerdeführenden

hätten die 20-tägige Zustellungsgesuchsfrist aus Eigenverschulden versäumt. Aufgrund

eines Schreibens vom 16. Juni 2009, mit dem die Beschwerdegegnerschaft die

Nachbarn zu einer das Bauprojekt betreffenden Orientierungsveranstaltung

eingeladen habe, seien die Beschwerdeführenden 1 und 2 über das Bauvorhaben

informiert gewesen. Die Beschwerdeführenden 2.1 und 2.2 hätten überdies

aufgrund ihrer Teilnahme an der am 11. Juli 2009 durchgeführten

Orientierungsversammlung Kenntnis vom Antennenbauprojekt gehabt. Ausserdem habe

die Beschwerdegegnerschaft stets klar kommuniziert, dass ein ordentliches

Baubewilligungsverfahren durchgeführt würde, wenn eine Genehmigung im

vereinfachten Bewilligungsverfahren aufgrund der fehlenden Zustimmung der Nachbarn

nicht infrage komme. Es wäre den Beschwerdeführenden deshalb zuzumuten gewesen,

die amtlichen Publikationen während der folgenden Monate zu lesen oder sich bei

der Beschwerdegegnerschaft nach dem Stand des Bauverfahrens zu erkundigen.

6.2

Die von

der Beschwerdegegnerschaft bereits im Rekursverfahren vorgebrachte Sachverhaltsdarstellung

wird von den Beschwerdeführenden nicht bestritten. Bestätigt wird sie zudem

durch das Schreiben der Beschwerdegegnerschaft vom 26. August 2009 an die

kommunale Baubehörde. Demnach ist davon auszugehen, dass das Antennenbauprojekt

zunächst im Anzeigeverfahren nach Art. 13 ff. BVV durchgeführt werden

sollte; da jedoch zwei von drei Nachbarn ihre unterschriftliche Zustimmung zum

Projekt verweigerten, reichte die Beschwerdegegnerschaft am 25. August

2009.

ein ordentliches Baugesuch ein.

6.3

Somit waren

die Beschwerdeführenden im Sommer 2009 darüber informiert, dass die

Beschwerdegegnerschaft den Wiederaufbau der Funkantenne plante. Die

Beschwerdeführenden hatten ihre Zustimmung zum Bauvorhaben verweigert und

wussten folglich, dass das Bauprojekt nicht im Anzeigeverfahren bewilligt

werden konnte, sodass mit der Eingabe eines ordentlichen Baugesuchs zu rechnen

war. Daraus kann allerdings keine Pflicht der Beschwerdeführenden abgeleitet

werden, von diesem Zeitpunkt an stets die amtlichen Publikationen zu

konsultieren oder sich regelmässig bei den Behörden nach dem Stand des

Bauvorhabens zu erkundigen. Vielmehr durften die Beschwerdeführenden – im

Wissen, dass ein ordentliches Bauverfahren durchzuführen war – darauf

vertrauen, dass das Bauvorhaben vor der fristauslösenden amtlichen Publikation

im Gelände ausgesteckt würde. Aufgrund der gänzlich fehlenden Aussteckung

mussten die Beschwerdeführenden im September/Oktober 2009 nicht damit rechnen,

dass ein ordentliches Baubewilligungsverfahren im Gang war bzw. dass die Gefahr

einer Rekursrechtsverwirkung gemäss § 316 Abs. 1 PBG bestand. Es

liegen keine Hinweise dafür vor, dass die Beschwerdeführenden trotz der

unterlassenen Aussteckung über die Amtsblattpublikation vom 11. September

2009.

informiert waren oder aus anderer Quelle wussten, dass die Frist für ein

Gesuch um Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu laufen begonnen hatte. Demnach

ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeführenden effektiv erst aufgrund des

Beginns baulicher Tätigkeiten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 im November 2009

Grund zur Annahme hatten, dass ein ordentliches Baubewilligungsverfahren

eingeleitet worden war. Unter diesen Umständen und vor dem Hintergrund des

unter E. 5.4 Gesagten erweist sich das Gesuch der Beschwerdeführenden vom

24.

November 2010 um Zustellung des baurechtlichen Entscheids als

rechtzeitig. Die Vorinstanz hätte demnach nicht davon ausgehen dürfen, dass die

Beschwerdeführenden das Entscheidzustellungsgesuch verspätet eingereicht hatten

bzw. dass ihr Rekursrecht mangels rechtzeitig gestellten Fristwiederherstellungsgesuchs

verwirkt sei. Der Vorwurf der Beschwerdeführenden, die Vorinstanz sei zu

Unrecht nicht auf den Rekurs eingetreten, erweist sich folglich als begründet.

6.4

Die

Beschwerde ist somit gutzuheissen. Disp.-Ziff. II–V des Entscheids der Rekurskommission

IV vom 1. Juli 2010 sind aufzuheben. Die Sache ist zu neuer Entscheidung

an die Vorinstanz zurückzuweisen (§ 64 Abs. 1 VRG).

7.

Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen Rückweisungsentscheid.

Ein solcher wird grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur

unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 134

II 137 E. 1.3.2). Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann

anfechtbar, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können

(lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Als

Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG lässt sich ein Rückweisungsentscheid

dann einstufen, wenn der unteren Instanz kein Beurteilungsspielraum mehr

verbleibt (BGE 134 II 124 E. 1.3).

8.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13

Abs. 2 VRG). Den Beschwerdeführenden steht eine angemessene

Parteientschädigung zulasten der Beschwerdegegnerschaft zu (§ 17 Abs. 2

und 3 VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Disp.-Ziff. II–V des Entscheids der Baurekurskommission

IV vom 1. Juli 2010 werden aufgehoben und die Sache wird im Sinne der

Erwägungen zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner 1 zu einem Drittel, der Beschwerdegegnerin

2.

zu einem weiteren Drittel und den Beschwerdegegnern 3.1–3.3 zu je einem

Neuntel – unter solidarischer Haftung für diesen letzten Drittel – auferlegt.

4.

Der

Beschwerdegegner 1 und die Beschwerdegegnerin 2 werden je verpflichtet, dem

Beschwerdeführer 1 und den Beschwerdeführenden 2 eine Parteientschädigung von

je Fr. 300.- – insgesamt Fr. 1'200.- (inklusive

Mehrwertsteuer) – zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses

Entscheids. Die Beschwerdegegner 3.1–3.3 werden je und unter solidarischer

Haftung verpflichtet, dem Beschwerdeführer 1 und den Beschwerdeführenden 2 eine

Parteientschädigung von je Fr. 100.- – insgesamt Fr. 600.- (inklusive

Mehrwertsteuer) – zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses

Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…