VB.2010.00435

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00435

21. Januar 2011Deutsch17 min

(URT.2011.13013)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 30. September 2009 genehmigte der

Stadtrat von Zürich den zwischen der Stiftung der Evangelischen Gesellschaft

des Kantons Zürich und der Stadt Zürich am 7. September 2009

abgeschlossenen Vertrag über die Unterschutzstellung der St. Anna-Kapelle

(Vers.-Nr. 01) an der St. Annagasse 11 in Zürich. Die Kapelle bildet

einen wichtigen Teil des insgesamt unter Schutz gestellten „Glockenhofs“, den

die Architekten Bischoff & Weideli zwischen 1909 und 1911 im Auftrag des

Freien Gymnasiums und des Christlichen Vereins Junger Männer (CVJM) erstellt

haben. Der im Heimatstil erbaute, um einen begrünten Innenhof angeordnete Gebäudekomplex

umfasste zur Bauzeit neben der Kapelle ein Schulhaus mit

Turnhalle/Vortragssaal, ein Vereinshaus des CVJM sowie ein Hotel.

Laut dem mit der Eigentümerin der Kapelle abgeschlossenen

Unterschutzstellungsvertrag ist das Äussere der Kapelle geschützt mit der

Einschränkung, dass strassenseitig die drei Erdgeschossfenster zu Türen

verlängert werden können. Auch der Innenraum der Kapelle mit tragenden Wänden

und Decken mit Emporen, Kassettendecke, Kanzelbereich und Wandtäfer, Orgel und

Haupttreppenhaus auf der Nordseite mit allen originalen Oberflächen, den

Treppen und den Geländern ist geschützt. Im östlichen Eingangsbereich darf

dagegen ein zweites Treppenhaus mit Lift vom Untergeschoss bis ins Dachgeschoss

eingebaut werden. Der ausserhalb der oberen Emporen liegende Erdgeschossfussboden

mit Stützen und Fundamenten im Untergeschoss kann ersetzt werden und in diesem

Bereich auf der Höhe der Emporen ein Zwischenboden eingebaut werden. Dabei ist

nachzuweisen, dass die Galerien in ihrer Substanz erhalten bleiben. Im

Kirchenraum können das Wandtäfer, die verglaste Zwischenwand unter der

Orgelempore mit Brüstungstäfer, Verglasung und Türe und die Kanzelwand mit

Altartisch und Chorbänken am Ort verkleidet oder im Obergeschoss wieder

eingebaut oder im Gebäude fachgerecht eingelagert werden.

Erwägungen

II.

Den gegen die Genehmigung des Unterschutzstellungsvertrags

erhobenen Rekurs der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz (ZVH), der sich

gegen den mit dem Vertrag ermöglichten Einbau eines Zwischenbodens und die Verlängerung

der drei Erdgeschossfenster wendete, wies die Baurekurskommission I am 15. Juni

2010.

ab.

III.

Mit Beschwerde vom 30. August 2010 liess die ZVH dem

Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid und die Genehmigung des

Unterschutzstellungsvertrags unter Kosten- und Entschädigungsfolgen insoweit

aufzuheben, als dieser den Einbau eines Zwischenbodens und die Verlängerung der

drei Erdgeschossfenster zulässt. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz

zurückzuweisen. In verfahrensmässiger Hinsicht sei ein Augenschein durchzuführen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen geltend gemacht, durch die angestrebte

horizontale Unterteilung werde die ursprüngliche Raumidee der Kapelle und damit

der Zeugenwert des Schutzobjekts zerstört. Die Reversibilität des Eingriffs ändere

daran nichts, und auch der Umstand, dass die dekorativen Malereien bereits

früher entfernt worden seien, vermöge ihn nicht zu rechtfertigen. Die

Vorinstanz sei gehörsverweigernd nicht auf den Einwand eingegangen, dass ein

Verkaufsgeschäft auch in dem westseitig an den Kirchenraum angrenzenden Raum untergebracht

werden könnte. Sodann werde durch den Fensterausbruch die wohlausgewogene

Komposition der strassenseitigen Fassade zerstört, ohne dass dafür eine

Notwendigkeit bestehe, da der seitliche Eingang zur Erschliessung genüge. Auch

auf dieses Argument sei die Vorinstanz unter Verletzung ihrer Untersuchungspflicht

und des Anspruchs auf rechtliches Gehör nicht eingegangen.

Die Vorinstanz am 17. September 2010 und die

Eigentümerschaft am 1. Oktober 2010 schlossen auf Abweisung der

Beschwerde. Der Stadtrat beantragte am 20. Oktober 2010 Abweisung der

Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Mit Beschluss vom 16. Dezember 2010 wurde ein

Augenschein angeordnet, welcher am 26. Januar 2011 durchgeführt wurde.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführerin

ist gemäss § 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) zur Beschwerde legitimiert.

2.

Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind

Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie

Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen,

sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die

Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung

wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende

Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen,

und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der

denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Insofern kann und

soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen,

wie dies hier die erstinstanzlich verfügende Behörde mit dem Beizug eines

Gutachtens des Amtes für Städtebau (Archäologie und Denkmalpflege) vom 2. Juni

2008.

(im Folgenden Gutachten) getan hat. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen,

ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen

Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft

im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der

Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten

und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4

VRG).

2.1

Eine

Unterschutzstellung setzt zunächst voraus, dass die rechtsanwendende Behörde

aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Überzeugung

gelangt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Dazu

bedarf es der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar

um die Beurteilung einer Rechtsfrage (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix

Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen 2010,

Rz. 446b), die gemäss § 50 Abs. 1 VRG der Überprüfung durch das

Verwaltungsgericht zugänglich ist. Jedoch ist zu beachten, dass der für die

Unterschutzstellung zuständigen Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung der Frage,

ob die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c

PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen

Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3),

deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB

1982.

Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG

von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich zu

prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen

Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl.

BGE 115 Ib 131 E. 3).

2.2

Die

Qualifikation des infrage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das

öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist

als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (VGr, 27. August

2003, VB.2003.00121, E. 2c). Eine solche Interessenabwägung ist zwar

grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der

Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener

Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden

auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen

zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

3.

Die Beschwerdeführerin rügt eine Gehörsverweigerung, weil

sich die Vorinstanz mit den Vorbringen nicht auseinandergesetzt habe, dass sich

ein Verkaufsgeschäft auch im westseitig an die Kirche angrenzenden Raum

verwirklichen lasse und dass zur kommerziellen Nutzung des Erdgeschosses des

Kirchenraums die Verlängerung der Erdgeschossfenster nicht erforderlich sei, da

das geplante Verkaufsgeschäft auch vom bestehenden seitlichen Eingang her

erschlossen werden könne.

Dieser Einwand ist jedenfalls bezüglich der geplanten

Verlängerung der Erdgeschossfenster berechtigt, die schon in der Rekursschrift

als zur Erschliessung des geplanten Ladengeschäfts unnötig gerügt wurde. Der Hinweis

auf die kommerzielle Nutzbarkeit des westlich an die Kirche angrenzenden Raums

wurde zwar von der Beschwerdeführerin erst anlässlich des Augenscheins

vorgebracht. Ob dies in diesem Zeitpunkt noch zulässig war, kann offenbleiben,

da die gerügten Gehörsverweigerungen die beantragte Rückweisung ohnehin nicht

zu rechtfertigen vermögen, sondern angesichts der beschränkten Überprüfungsbefugnis

auch der Rekurskommission (oben E. 2.1 und 2.2) im Beschwerdeverfahren

geheilt werden können. Das gilt umso mehr nach der Augenscheinsverhandlung des

Verwaltungsgerichts, anlässlich der sich die Parteien zur umstrittenen

Vergrösserung der strassenseitigen Fenster und zur vorgeschlagenen Umnutzung

des an die Kirche angrenzenden Raumes umfassend äussern konnten.

4.

Dass es sich bei der St. Anna-Kapelle um einen

wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt,

wird von keiner Seite infrage gestellt. Umstritten ist dagegen, ob durch den

Unterschutzstellungsvertrag und die dabei vereinbarte Beschränkung des Schutzumfangs

der denkmalpflegerischen Bedeutung des Schutzobjekts im Verhältnis zu den

entgegenstehenden privaten Interessen hinreichend Rechnung getragen wird.

4.1

Wie das

Bundesgericht im BGE 120 Ia 270 E. 4c (Badischer Bahnhof) festgehalten

hat, ist bei einer Teilunterschutzstellung, die sich neben der Fassade

lediglich auf einen Teil der Innenräume erstreckt, darauf zu achten, dass der

Denkmalwert des Ganzen durch den Wegfall einzelner nicht geschützter Teile im

Innern nicht infrage gestellt wird. Demnach ist bei der Beurteilung der

einzelnen Teile deren Bedeutung für das Verständnis und die Kohärenz des Ganzen

mit in die Betrachtung einzubeziehen.

4.1.1

Laut Gutachten stellt der "Glockenhof" ein einzigartiges Ensemble

dar, dem der Zusammenschluss dreier christlicher Organisationen mit ähnlichem

Hintergrund, aber ganz unterschiedlichen Bedürfnissen, sowie die Integration

der Kapelle als Referenz zum Vorgängerbau und zur Wohltäterin Mathilde Escher

in städtebaulicher und sozialgeschichtlicher Hinsicht einen besonderen

Stellenwert verleihen; der St. Anna-Kapelle kommt dabei eine besondere

Bedeutung zu, weil kirchliche Bauten im Heimatstil in Zürich äusserst selten

sind (Gutachten S. 30 f.). Während sich der Glockenhof aussen noch

immer als einheitlich konzipiertes, architektonisches Ensemble präsentiert, ist

aufgrund der verschiedenen Renovationen und Umbauten im Innern die originale

Innenausstattung fast vollständig verloren gegangen. Neben dem Vereinshaus

weist auch die Kapelle noch teilweise im Original erhaltende Ausstattungen auf

(Kanzel, Holzbänke, Altartisch, Orgel); von der einstigen dekorativen Bemalung

der Kassettendecke, der Wände und der Emporenbrüstungen sind hingegen mit der

Ostwand im Chor und der Emporenbrüstung West nur Fragmente übrig geblieben

(Gutachten S. 20).

4.1.2

Die vertragliche Beschränkung des Schutzumfangs im Bereich der

strassenseitigen Fassade und im Innern der Kapelle soll der Eigentümerin den

Einbau eines Ladenlokals im Erdgeschoss des bisherigen Sakralraums ermöglichen,

während der durch den Einzug eines Zwischenbodens auf der Höhe der bisherigen

Empore entstehende Raum weiterhin als Kirche genutzt werden soll. Erschlossen

wird der Kirchenraum durch die beiden bestehenden Eichentüren auf der linken

und rechten Seite der Strassenfassade und je eine Treppe ins Emporengeschoss.

Die zwischen diesen beiden Türen liegenden drei Fenster sollen bis auf Erdgeschossfussbodenhöhe

verlängert werden und das mittlere als Zugang zum Laden, die beiden seitlichen

als Schaufenster dienen.

4.1.3

Der Situationswert der St. Anna-Kapelle und des Glockenhofs als

Ensemble wird durch den Eingriff an der Fassade nur unwesentlich

beeinträchtigt. Die Symmetrie der Fassade und ihre wesentlichen Proportionen

bleiben erhalten. Von aussen wird das Gebäude schon heute nicht als Sakralbau

wahrgenommen, sodass die Umnutzung des Erdgeschosses und der Umbau der

Erdgeschossfenster zur Erschliessung des Ladenlokals und zu Schaufenstern den

Auftritt des Gebäudes für sich und in seinem Zusammenhang mit dem ganzen

Ensemble nur unwesentlich verändern.

4.1.4

Schwerer wiegen die geplanten und durch die Teilunterschutzstellung

ermöglichten Eingriffe im Innern. Es ist offenkundig, dass insbesondere mit dem

Einziehen eines Zwischenbodens der Innenraum des Schutzobjekts in

schwerwiegender Weise verändert wird. Wie die Beschwerdeführerin zutreffend

ausführt, wird die ursprüngliche Raumidee der St. Anna-Kapelle weitgehend

zerstört, die mit ihrer über 10 m reichenden Zweigeschossigkeit und den Emporen

längs der Strassen- und der Rückseite ausgesprochen feierlich und grosszügig

wirkt. Hinzu kommt, dass die Durchformung von Aussen- und Innengestaltung ein

besonderes Anliegen der Architekten Robert Bischoff und Hermann Weideli war,

die auch den "Usterhof" am Bellevueplatz-Limmatquai mit dem bekannten

Café Odeon erbauten. Dessen Inneres ist unter anderem mit der Begründung unter

Schutz gestellt worden, dass der Innenraum mit den Fassaden zusammen Teil der

architektonischen Substanz des ganzen Gebäudes bilde, weshalb eine Veränderung

im Innern die Einheit des Hauses weitgehend zerstören und die

"Lesbarkeit" des Baudenkmals und den Sinn der Unterschutzstellung

stark beeinträchtigen würden (BGE 109 Ia 257 E. 5b; vgl. auch BGE 120 Ia

270.

E. 4b). Daran vermag die Reversibilität des Eingriffs nichts zu

ändern, die, wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend macht, ohnehin von

bloss theoretischem Interesse bleiben dürfte.

4.1.5

Anders als beim Café Odeon, wo die Gestaltung des Innenraums mit den für

die Stilrichtung typischen Dekorationen noch weitgehend erhalten ist, sind bei

der St. Anna-Kapelle anlässlich der Innenrenovationen von 1955 und 1985

bis 1987 die originalen dekorativen Malereien vollständig entfernt worden. Die

enge Verbindung von Architektur, Kunsthandwerk und künstlerischem Schmuck zum

Gesamtkunstwerk, die den Heimatstil auszeichnet (Gutachten S. 26), ist

deshalb, wie der Augenschein bestätigt hat, bei der St. Anna-Kapelle nur

noch beschränkt erlebbar.

4.1.6

Neben der architektonischen hat die Kapelle auch eine besondere

sozialgeschichtliche Bedeutung. Bereits 1864 hatte Mathilde Escher, die Tochter

des Gründers der Maschinenfabrik Escher-Wyss, auf dem Gelände des späteren

Glockenhofs ein Gebäude mit Kapelle und Kinderheim errichten lassen, welches

sie in eine Stiftung übertrug. In ihrem Testament hielt sie ausserdem fest,

dass auf dem Areal immer eine Kapelle zu stehen habe, was beim späteren Verkauf

des Geländes durch die Stiftung dazu führte, dass der Zuschlag an die zwei

christlichen Organisationen "Freies Gymnasium" und "Christlicher

Verein Junger Männer" ging, welche bereit waren, wieder eine Kapelle zu

errichten (Gutachten S. 11). Diese, die heutige St. Anna-Kapelle,

wurde 1910 von der Evangelischen Gesellschaft in Betrieb genommen, die 1837 als

Reaktion pietistischer Kreise auf den theologischen Liberalismus gegründet

worden war (Gutachten S. 28). Die Teilunterschutzstellung zielt darauf ab,

die sozialgeschichtlich bedeutsame kirchliche Nutzung wenigstens im

Obergeschoss erhalten zu können.

4.2

Nach der

Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Beschränkung der Eigentumsgarantie,

wie sie eine teilweise oder vollständige Unterschutzstellung darstellt,

verhältnismässig, wenn sie zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und

erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den

eingesetzten Mitteln, den zu seiner Verwirklichung notwendigen

Freiheitsbeschränkungen steht. Diese Teilaspekte der Verhältnismässigkeit

hängen hier eng zusammen: Die von der Beschwerdeführerin verfochtene

vollständige Unterschutzstellung wäre zwar zur Erreichung des angestrebten

Ziels offenkundig geeignet, doch stellt sich hier die Frage der Verhältnismässigkeit

im engeren Sinn, nämlich ob die Verpflichtung zur vollständigen Erhaltung des

Innenraums und der strassenseitigen Fassade sich im Rahmen der Abwägung von

öffentlichen und privaten Interessen für die Eigentümerin als zumutbar erwiese

(BGr, 23. Juni 1995, ZBl 97/1996 S. 366 ff., E. 6b). Bei

der bloss teilweisen Unterschutzstellung stellt die Beschwerdeführerin dagegen

die Geeignetheit der Massnahme infrage, indem sie im Wesentlichen geltend

macht, durch die Eingriffe an der Fassade und den Verzicht auf die Erhaltung

des über zwei Geschosse reichenden Kirchraums werde ein unverzichtbarer

Bestandteil des Schutzobjekts preisgegeben.

4.2.1

Dass die integrale Erhaltung der Kapelle für die Eigentümerschaft eine

einschneidende Beschränkung der Eigentumsfreiheit darstellt, ist offenkundig.

Mit der Entwicklung des Quartiers zur City ist die Wohnbevölkerung weggezogen

und hat die Kapelle 1937 mit der Aufhebung des Pfarramts ihre Bedeutung als

Gemeindekirche verloren. Geblieben ist eine sogenannte Predigtgemeinde: Ein

Team von landeskirchlichen Pfarrern hält für ein Stammpublikum aus

verschiedenen anderen Gemeinden jeweils den sonntäglichen Gottesdienst

(Gutachten S. 29). Wie anlässlich des Augenscheins ausgeführt wurde, wird

die 380 Sitzplätze aufweisende Kapelle jeweils von etwa 30 bis 100 Personen besucht.

Die angestammte Nutzung vermag den Sakralbau somit bei Weitem nicht mehr

auszulasten, und eine gewinnbringende Vermietung der Kapelle ist nach der

glaubwürdigen Darstellung der Eigentümerschaft kaum möglich. Die finanziellen

Kräfte der Eigentümerschaft, die neben der St. Anna-Kapelle die Zürcher

Stadtmission und die Herberge zur Heimat betreibt, sind, wie die eingereichten

Belege zeigen, seit Jahren überfordert, wobei insbesondere die Defizite der

Zürcher Stadtmission mit den Projekten "Isla Victoria" (Anlauf- und

Unterstützungsstelle für Frauen im Rotlichtmilieu) und "Café Yucca"

(Restaurant mit Notunterkunft für randständige Personen) ins Gewicht fallen.

Die Einkünfte der Eigentümerschaft stammen hauptsächlich aus ihrem

Immobilienportefeuille, für das aber ebenfalls ein grösserer Investitionsbedarf

besteht. Es ist deshalb davon auszugehen, dass auf Dauer die integrale

Erhaltung des nur noch wenig genutzten Sakralraums die finanziellen

Möglichkeiten der Eigentümerschaft übersteigt.

Sodann dürfte der sakrale Charakter des heutigen

Gottesdienstraums mit den zu erhaltenden Einbauten wie Kanzel und Orgel den für

eine kommerzielle Nutzung notwendigen Mieterausbau jedenfalls stark

einschränken. Der vollständigen Umnutzung des Gottesdienstraums zu

kommerziellen Zwecken stehen zudem ideelle Werte der Eigentümerschaft im Weg

und es würde damit auch der für das Schutzobjekt bedeutsame sozialgeschichtliche

Bezug preisgegeben. Schliesslich ist unter dem Gesichtswinkel der

Verhältnismässigkeit auch das Nutzungspotenzial zu würdigen, welches der 10 m

hohe Raum aufweist. Anders als im Fall des Café Odeon (vgl. BGE 109 Ia 257

E. 5.d) steht hier dem Einzug eines zusätzlichen Geschosses nichts im Weg,

weshalb die Verpflichtung zur Erhaltung des heutigen Volumens eine

weitergehende Einschränkung darstellen würde als in jenem Fall.

4.2.2

Angesichts dieser schwerwiegenden Beeinträchtigung der ökonomischen und

ideellen Interessen der Eigentümerschaft hat der Beschwerdegegner auf eine

integrale Unterschutzstellung verzichten dürfen, wenn auch mit der

Teilunterschutzstellung bzw. den damit ermöglichten Veränderungen an der

Fassade und im Innern der Denkmalwert der St. Anna-Kapelle und des

Ensembles Glockenhof als Ganzes nicht infrage gestellt wird.

Solche Auswirkungen der durch

die Teilunterschutzstellung ermöglichten Veränderungen insbesondere im Innern

der St. Anna-Kapelle haben die Vorinstanzen mit guten Gründen und ohne

Rechtsverletzung verneint. Ausschlaggebend dafür ist in erster Linie, dass der

Innenraum bei den früheren Renovationen bereits stark verändert wurde und die

enge Verbindung von Aussen- und Innengestaltung, welche die Baute einst

auszeichnete, nur noch beschränkt erlebbar ist. Sodann ist absehbar, dass eine

sakrale Nutzung des gesamten Gebäudes für die Eigentümerschaft auf die Dauer

nicht tragbar ist, sodass früher oder später mit einer kommerziellen Nutzung

des ganzen Kirchenraums gerechnet werden müsste. Der Denkmalwert der Kapelle

und des Glockenhofs als Ensemble würden dadurch stärker infrage gestellt als

durch die geplanten Änderungen an der Fassade und die Preisgabe des bestehenden

Kirchenraums durch die Aufteilung in ein kommerziell genutztes Erd- und ein weiterhin

als Kapelle genutztes Obergeschoss. Das gilt umso mehr, als dabei die ebenfalls

geschützte Orgel weiterhin bestimmungsgemäss an ihrem bisherigen Standort auf

der rückseitigen Empore genutzt werden kann und die Kanzel im Kirchenraum

wieder Verwendung finden kann. Sodann sind die notwendigen Anordnungen

getroffen worden, damit die weiteren erhaltenswerten Teile, soweit sie nicht im

Obergeschoss Wiederverwendung finden, fachgerecht eingelagert werden.

4.2.3

Der Einwand der Beschwerdeführerin, die Vorinstanzen hätten die infrage

stehenden öffentlichen und privaten Interessen nicht korrekt gewürdigt, erweist

sich nach dem Gesagten als unbegründet. An der Erhaltung der Kapelle in ihrer

heutigen Gestalt besteht zwar durchaus ein öffentliches Interesse. Indessen ist

davon auszugehen, dass aufgrund der städtebaulichen und gesellschaftlichen

Entwicklung in absehbarer Zeit eine adäquate sakrale Nutzung nicht mehr

stattfinden kann. Deshalb und angesichts der am Schutzobjekt bereits

vorgenommenen Veränderungen, welche das Erhaltungsinteresse relativieren, kann

der Eigentümerschaft die integrale Erhaltung des Schutzobjekts, welche eine den

veränderten Bedürfnissen angepasste Nutzung weitgehend verunmöglichen würde,

nicht zugemutet werden.

Sodann ist offenkundig, dass

die von der Beschwerdeführerin vorgeschlagene Umnutzung des separaten Raums

unter der hinteren Empore keine echte Alternative zur vollständigen Umnutzung

des Erdgeschosses darstellt. Der Raum weist lediglich eine Fläche von rund

60.

m2 auf und eignet sich aufgrund der

Erschliessungsverhältnisse nur sehr beschränkt für ein Ladengeschäft. Diese

Nachteile hätte auch das übrige Erdgeschoss, wenn der dort geplante

Verkaufsraum nicht durch die Verlängerung der Fenster zum Strassenraum hin geöffnet

werden könnte. Nicht entscheidend ist sodann, ob die finanzielle Lage der

Eigentümerschaft, wie die Beschwerdeführerin geltend macht, etwas positiver zu

beurteilen ist, als dies von der Vorinstanz angenommen wurde. Ausschlaggebend

ist weniger die finanzielle Lage der Eigentümerschaft als vielmehr deren

Belastung durch eine Liegenschaft, die für die angestammte sakrale

Zweckbestimmung nur noch beschränkt Verwendung findet und sich ohne bauliche

Eingriffe für andere Nutzungen kaum eignet.

5.

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet uns ist

abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht der

unterliegenden Beschwerdeführerin von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2

VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellkosten,

Fr. 4'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…