VB.2010.00437

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00437

23. Februar 2011Deutsch18 min

(URT.2011.13050)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Bausektion des Stadtrats Zürich erteilte am 20. Januar

2010 A die baurechtliche Bewilligung für den Aufbau eines Dachgeschosses und

für verschiedene Umbauten im Erdgeschoss beim bestehenden Einfamilienhaus

Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in

Zürich.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob C am 22. Februar 2010 Rekurs an die

Baurekurskommission I und beantragte, die angefochtene Baubewilligung

aufzuheben. Mit Entscheid vom 23. Juni 2010 hiess die Baurekurskommission

I den Rekurs gut und hob den Beschluss der Bausektion des Stadtrats Zürich vom

20.

Januar 2010 auf.

III.

Mit Eingabe vom 1. September 2010 erhob A Beschwerde

an das Verwaltungsgericht und stellte den Antrag, den Rekursentscheid vom 23. Juni

2010.

aufzuheben und den Bausektionsbeschluss vom 20. Januar 2010 zu

bestätigen, eventuell die Sache an die Baurekurskommission I zur Prüfung der

noch nicht beurteilten Fragen zurückzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen sowohl für das Rekurs- als auch für das Beschwerdeverfahren.

Die Baurekurskommission I und die Beschwerdegegnerin

beantragten Abweisung der Beschwerde; Letztere verlangte zudem die Zusprechung

einer Parteientschädigung. Die Bausektion der Stadt Zürich stellte den Antrag,

die Beschwerde im Sinn des Eventualantrags, allenfalls des Hauptantrags,

gutzuheissen. In Replik und Duplik hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Die Erwägungen im Beschluss der Bausektion vom 20. Januar

2010.

und im Rekursentscheid vom 23. Juni 2010 sowie die Ausführungen der

Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den

nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur

Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der

Baurekurskommission.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Das

streitbetroffene Einfamilienhaus Assek.-Nr. 01 bildet die mittlere Baute

einer leicht gestaffelten Reihenhauszeile mit drei Einheiten (E-Strasse 04/03/05).

Es wurde am 21. Januar 1972 bzw. 9. November 1973 von der Bausektion

II des Stadtrats von Zürich als Teil einer Überbauung in der damaligen Zone D

bewilligt, welche aus den vier Mehrfamilienhäusern E-Strasse 06/07/08/09 und

den sechs Einfamilienhäusern E-Strasse 10/11/12 sowie 04/03/05 besteht. Die

damals geltende Bauordnung der Stadt Zürich vom 12. Juni 1963 (BauO 1963)

liess in der Zone D grundsätzlich zwei Vollgeschosse zu; zusätzlich durften 50

% der darunter liegenden Vollgeschossfläche in einem Teil des Gebäudes oder der

Gebäudegruppe in einem dritten Vollgeschoss zusammengefasst werden (Art. 5

und 7 BauO 1963). Das damalige Projekt sah teilweise viergeschossige Baukörper

vor, umfasste eine Arealfläche von ca. 6'852 m2 und wurde als

Arealüberbauung im Sinn von Art. 29 ff. BauO 1963 bewilligt. Mit den

Baubewilligungen vom 21. Januar 1972 bzw. 9. November 1973 wurde die – heute

auch auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 02 vermerkte – Anmerkung der

folgenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch verfügt:

a) Der jeweilige

Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 13 darf die Arealfläche weder stärker

auszunützen noch wesentlich anders als nach den von der Bausektion II des Stadtrates

am 21. Januar 1972 und 9. November 1973 bewilligten Plänen überbauen.

2.2

Nach der

heute geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober

1991.

(BZO) ist das Areal und damit auch das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 der

Zone W2bI zugeteilt. In dieser sind laut Art. 13 BZO 2 Vollgeschosse, 1

anrechenbares Untergeschoss und 1 anrechenbares Dachgeschoss gestattet.

Arealüberbauungen sind in der Wohnzone W2b nicht zulässig (Art. 8 Abs. 1

BZO).

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerde vom 1. September 2010 (Rz. 11.5,

S. 12 f.) vorab neu vor, der Rekurs der nunmehrigen

Beschwerdegegnerin sei missbräuchlich. Denn im obersten Geschoss ihrer

Liegenschaft E-Strasse 09 habe sie in Abweichung von den ursprünglich

bewilligten Plänen eine überdachte Terrassenfläche von ca. 20 m2

Fläche eingefasst und zu Wohnraum umfunktioniert. Die Beschwerdeführerin habe

dies erst durch die unerwartete Argumentation im Rekursentscheid beim

Planstudium bemerkt. Da es sich beim erweiterten Geschoss dieser Liegenschaft

um ein Vollgeschoss handle, sei dadurch die anrechenbare Ausnützung erhöht

worden. Diese Änderung sei zudem von weither sichtbar. Der Rekurs der heutigen

Beschwerdegegnerin, die die baulichen Veränderungen auf ihrem Grundstück

einerseits und auf dem Nachbargrundstück andererseits mit verschiedenen Ellen

messe, sei unverständlich und widersprüchlich, verstosse gegen Treu und Glauben

und sei als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren, weshalb die Baurekurskommission

auf den Rekurs nicht hätte eintreten dürfen.

Diesen Ausführungen

hält die Beschwerdegegnerin entgegen, gemäss Auskunft des damaligen Bauleiters

sei die angesprochene Überdeckung eines Teils der Terrasse auf Wunsch des

ersten Mieters der betreffenden Wohnung auch im talseitigen Bereich mit einer Verglasung

geschlossen worden. Die Änderung sei in den Revisionsplänen von 1974 und 1975

bereits enthalten. Die Beschwerdegegnerin sei erst 1981 an die E-Strasse

gezogen und erst seit 2005 Stockwerkeigentümerin. Sie habe die Verglasung nicht

veranlasst und bis zum vorliegenden Verfahren nicht einmal gewusst, dass diese

Verglasung eine Abweichung von den ursprünglich bewilligten Plänen darstelle.

3.2

Das

Verwaltungsgericht entscheidet in Streitigkeiten betreffend Baubewilligungen

nach dem Baurekursgericht bzw. den Baurekurskommissionen als zweite

gerichtliche Instanz. Gemäss § 52 Abs. 2 VRG sind vorliegend neue

tatsächliche Behauptungen nur soweit zulässig, als es durch die angefochtene

Anordnung notwendig geworden ist. Die Behauptung, im obersten Geschoss Liegenschaft

E-Strasse 09 habe die heutige Beschwerdegegnerin in Abweichung von den

ursprünglich bewilligten Plänen eine überdachte Terrassenfläche von ca. 20 m2

Fläche eingefasst und zu Wohnraum umfunktioniert, stellt eine neue

Tatsachenbehauptung dar, welche keineswegs durch den Rekursentscheid

"notwendig" geworden ist. Gemäss Auffassung der Vorinstanz verstösst

das streitige Bauvorhaben gegen den im Grundbuch angemerkten

Arealüberbauungsrevers. Eine Verletzung dieses Reverses wurde von der heutigen

Beschwerdegegnerin bereits im Rekurs vom 22. Februar 2010 geltend gemacht.

Die Beschwerdeführerin hätte daher bereits im Rekursverfahren Anlass gehabt,

die Planakten zu studieren und den erwähnten Einwand vor Vorinstanz vorzubringen.

Auf diesen ist daher nicht einzutreten.

3.3

Der

Einwand der rechtsmissbräuchlichen Rechtsmittelerhebung wäre zudem unbegründet.

Der fragliche überdachte Terrassenbereich mit Cheminée weist gemäss dem von der

Baupolizei der Stadt Zürich genehmigten Ausführungsplan vom 19. März 1975

eine verschiebbare Windschutzverglasung auf. Auch wenn dieser Raum später ohne

Baubewilligung in einen Wohnraum umfunktioniert wurde, kann der

Beschwerdegegnerin offensichtlich kein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorgeworfen

werden, wenn sie sich gegen die streitige Aufstockung auf dem Nachbargebäude

wehrte. Die Anrufung des Störerprinzips durch die Beschwerdeführerin ist

verfehlt, geht es doch bei diesem allein um die Frage, gegen wen sich eine

polizeiliche Massnahme richten soll und nicht um die rechtsmissbräuchliche

Verwendung eines Rechts.

4.

4.1

Die

Baurekurskommission I begründete ihren Rekursentscheid im Wesentlichen damit,

bei isolierter Betrachtung des streitbetroffenen Gebäudes wäre die geplante

Aufstockung unter dem Aspekt der Geschosszahl zulässig. Hingegen sei die

Überbauung als Ganze nach dem geltenden Recht unzulässig; dies allein schon

deswegen, weil sie auch Gebäude mit vier Vollgeschossen aufweise und die

geltende Bau- und Zonenordnung hier keine Arealüberbauung mehr vorsehe. Es

könne nur mehr nach der Regelbauweise von Art. 13 BZO vorgegangen werden.

Das Verwaltungsgericht habe schon verschiedentlich Gelegenheit gehabt, sich mit

der Bedeutung von Arealüberbauungsreversen zu befassen. Im Entscheid

RB 1989 Nr. 71 habe das Verwaltungsgericht festgehalten, dass eine

Eigentumsbeschränkung, die eine von der Regelüberbauung abweichende

Gesamtüberbauung (Arealüberbauung) vor Veränderungen bewahre, ihre rechtliche

Grundlage verliere, wenn der alte Baubestand nach einer Rechtsänderung als Regelüberbauung

bewilligt werden könnte und deshalb keine Privilegierung mehr beanspruche.

Hieraus erhelle, dass die 1972 statuierte öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung nach wie vor gelte; die Überbauung als Ganzes wäre heute

nach der Regelbauweise schon deswegen nicht zulässig, weil sie auch viergeschossige

Gebäude aufweise. Dass diese oder eine andere Regelbauwidrigkeit nicht auch

beim streitbetroffenen Gebäude selber zu verzeichnen sei, sei nach dem Gesagten

unerheblich. Mit dem streitigen Projekt werde von den seinerzeitigen Plänen

wesentlich abgewichen, indem in einer ursprünglich dachgeschossfreien

Überbauung ein Attikageschoss vorgesehen sei. Die Wesentlichkeit der Abweichung

sei umso mehr zu bejahen, als bei Rechtskraft der angefochtenen Bewilligung

jedenfalls unter dem Aspekt der Geschosszahl hernach auf sämtlichen nur zwei

Vollgeschosse aufweisenden Gebäuden ein Attikageschoss bewilligungsfähig wäre.

Dies sei beim Einfamilienhaus an der E-Strasse 04 bereits erfolgt, doch könne

hieraus, weil reverswidrig, nichts abgeleitet werden. Im Weiteren gehe mit dem

bewilligten Attikageschoss auch eine stärkere Ausnützung einher. Zwar seien

Dachgeschosse nach Massgabe von § 255 Abs. 2 PBG nicht an die

Ausnützungsziffer anzurechnen, aber die Ausnützung werde auch mit den Geschosszahlvorschriften

beschränkt (§ 251 lit. b PBG), sodass aus der Erweiterung um ein

Dachgeschoss eine stärkere Ausnützung resultiere. Dass mit der Geltung des

Reverses die Überbauung in ihrem Bestand gleichsam eingefroren werde, sei

gesetzgeberisch durchaus gewollt. Mit dem Grundsatz der haushälterischen

Bodennutzung sei der Revers klar vereinbar, erreiche doch die Arealüberbauung

in der bestehenden Form gesamthaft eine Ausnützung von 75 % (Baubewilligung

1973, E. c), während nach der geltenden Bau- und Zonenordnung in der

Standortzone eine Ausnützungsziffer von 40 % gelte. Dass mit dem geplanten

Attikageschoss die bestehende Ausnützung von 75 % nicht erhöht würde, weil Dachgeschosse

nach Massgabe von § 255 Abs. 2 PBG nicht an die Ausnützungsziffer

anrechenbar seien, führe zwar dazu, dass insofern kein weitergehender

Gesetzesverstoss zu verzeichnen wäre. Dies ändere indes nichts an der Unvereinbarkeit

des Bauvorhabens mit dem nach wie vor zu beachtenden Revers.

4.2

Diesen

Ausführungen hält die Beschwerdeführerin in der Beschwerdeschrift entgegen, die

Bausektion attestiere dem betreffenden Attikageschoss vorzügliche Gestaltung

und Einpassung in das Ensemble der Arealüberbauung. Da die geforderte

Arealüberbauungsqualität ohne Weiteres erhalten, ja deutlich übertroffen

bleibe, sei die diskutierte Zufügung ohne Weiteres auch als zulässig im Sinn

von Art. 30 BauO 1963 zu qualifizieren. Gemäss dem Revers dürfe das Areal

nicht "wesentlich anders" überbaut werden als nach den bewilligten

Plänen. Dieser Anforderung werde das Projekt der Beschwerdeführerin ohne Weiteres

gerecht. Schon bei Betrachtung eines einzelnen Einfamilienhauses mit zwei Vollgeschossen

könne die Anfügung eines Attikageschosses, das sich unauffällig und selbstverständlich

in das Bestehende einfüge, nicht als wesentlich andere Überbauung qualifiziert

werden; umso mehr gelte dies, wenn die Anfügung in Bezug gesetzt werde zum

gesamten baulichen Bestand des Areals. Die Arealüberbauung weise zwei Zeilen

mit je drei Einfamilienhäusern auf. Bei der hier zur Diskussion stehenden Zeile

E-Strasse 04/03/05 sei die Ergänzung mit einem Attikageschoss beim Haus E-Strasse

04.

bereits realisiert; die analoge Attikazufügung E-Strasse 03 sei Gegenstand

der vorliegenden Beschwerde und beim Haus E-Strasse 05 sei ebenfalls mit einer

analogen Attikazufügung zu rechnen, wenn das Rechtsmittelverfahren erfolgreich

abgeschlossen werden könne. Aus Gründen des zu beachtenden Dachprofils sei bei

der Häuserzeile E-Strasse 10/11/12 kaum mit nennenswerten Attikazufügungen zu

rechnen. Der Rekursentscheid sei somit auch deshalb aufzuheben, weil der Revers

durch das Bauprojekt der Beschwerdeführerin sowohl hinsichtlich Ausnützung als

auch bezüglich Mass der Änderung eingehalten sei. Sollte das Bauprojekt über

den von der Bausektion definierten Rahmen des Reverses hinausgehen, wäre die

Baubewilligung unter adäquater Anpassung des Reverses zu erteilen.

5.

5.1

Arealüberbauungen

(§§ 69 ff. PBG) sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten

Mindestfläche (§ 69 PBG) und nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 73

Abs. 1 PBG). Sie dürfen je nach den Vorschriften in der Bauordnung von den

Bestimmungen für die Regelbauweise (in der Regel hinsichtlich Ausnützung und

Geschosszahl) und von den kantonalen Mindestabständen (§ 72 Abs. 1

PBG) abweichen, müssen aber dafür erhöhten Anforderungen an die Gestaltung

(besonders gute Gestaltung), Ausstattung und Ausrüstung entsprechen (§ 71 Abs. 1

PBG). Bereits vor Erlass des Planungs- und Baugesetzes enthielt die Bauordnung

der Stadt Zürich vom 12. Juni 1963 Bestimmungen über die "Arealbebauung"

(Art. 29 ff.), welche sich weitgehend mit den heute geltenden Bestimmungen

des Planungs- und Baugesetzes decken. Praktisch wörtlich stimmen beispielsweise

Art. 34 Abs. 1 BZO 1963 und § 73 Abs. 2 PBG überein. Danach

sind mit der baurechtlichen Bewilligung Nebenbestimmungen zu verbinden, wonach

während des Bestands der bewilligten Überbauung das Areal weder stärker

ausgenützt noch wesentlich anders als nach den bewilligten Plänen überbaut

werden darf. Mit diesem nach der alten Bauordnung der Stadt Zürich und nunmehr

in § 73 Abs. 2 PBG vorgesehenen Revers soll sichergestellt werden,

dass die im öffentlichen Interesse mit der Baubewilligung verlangten erhöhten

Anforderungen an die Überbauung nicht durch spätere bauliche Veränderungen

zunichte gemacht werden.

5.2

Das

Verwaltungsgericht hatte sich schon verschiedentlich über die Bedeutung von

Arealüberbauungsreversen auszusprechen, insbesondere auch von solchen, die vor

Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes erlassen wurden (RB 1987 Nr. 69;

RB 1989 Nr. 71; VGr, 12. Februar 1991, VB 90/173 [nicht publiziert]).

Im von der Vorinstanz als Entscheidgrundlage beigezogenen Entscheid RB 1989

Nr. 71 führte das Verwaltungsgericht hinsichtlich der vorliegenden

Problematik Folgendes aus:

(E. 2a): Bewilligungen von

Arealüberbauungen werden zumeist mit Nebenbestimmungen verbunden, die gewährleisten

sollen, dass die von der Regelbauweise abweichende Überbauung nach einheitlichem

Plan zu Ende geführt wird und in ihren sie gegenüber der Regelüberbauung

auszeichnenden Merkmalen (besonders gute Gestaltung, zweckmässige Ausstattung

und Ausrüstung, vgl. § 71 PBG) erhalten bleibt. Auch diese Nebenbestimmungen

verlieren ihre gesetzliche Grundlage dann, wenn das Bauvorhaben nach dem neuen

Recht als Regelüberbauung ausgeführt werden könnte. Zu beachten ist dabei, dass

eine Arealüberbauung oft mehrere Grundstücke erfasst; je nach Anordnung der

Bauten können einzelne dieser Grundstücke besonders dicht überbaut werden,

während im Extremfall ein anderes völlig unüberbaut bleibt, weil dort die zur

Bewilligung der Arealüberbauung ausschlaggebende Freifläche ausgeschieden

wurde. Dieser besondere, durch die Arealüberbauung hergestellte Zusammenhang

zwischen den Grundstücken wird durch eine Rechtsänderung nicht berührt. Ob die

Nebenbestimmungen der Bewilligung einer Arealüberbauung auch im neuen Recht

eine Grundlage haben, ist deshalb nicht für jedes der erfassten Grundstücke als

solches, sondern für das gesamte Gebiet zu prüfen, das von der ursprünglichen

Bewilligung erfasst war. Ist beispielsweise die nach neuem Recht zulässige

Ausnützung für das ganze Areal bereits erreicht, so dürfen auf einem Teilgrundstück

auch dann keine weiteren Bauten errichtet werden, wenn dieses Grundstück für sich

allein betrachtet eine Ausnützungsreserve aufweist (RB 1988 Nr. 72 = BEZ

1988.

Nr. 34).

…

(E. 2b): Die Gültigkeit der angemerkten

Eigentumsbeschränkung hängt deshalb davon ab, ob die mit dem Bebauungsplan vom

20.

März 1928 bzw. mit Genehmigung des Gesamtüberbauungsplans vom 7. Dezember

1934.

gewährte Privilegierung beim Zusammenbauen auch nach dem heute geltenden

Recht eine solche darstellt. Ist das nicht der Fall, könnte also die damals

bewilligte Überbauung nach heute geltendem Recht hinsichtlich des Zusammenbaus,

der Abstände und der Ausnützung als Regelüberbauung erstellt werden, so fehlt

dem Revers die gesetzliche Grundlage und ist er zu löschen.

Verstösst

dagegen die nach altem Recht bewilligte Überbauung gemäss Bebauungs- bzw.

Gesamtüberbauungsplan auch gegen die Regelbauweise des neuen Rechts, so

behalten die ehemals die Gesamtüberbauung sichernden Nebenbestimmungen ihre

gesetzliche Grundlage, und zwar selbst dann, wenn das neue Recht keine Vorschriften

über die Gruppen- oder Arealüberbauung kennen würde. Denn der Zweck dieser

Nebenbestimmungen liegt darin, diejenigen Merkmale der Gesamtüberbauung zu

wahren, die das Abweichen von der Regelbauweise gerechtfertigt haben; dauert

trotz Rechtsänderung diese Abweichung an, so bleibt damit auch die Grundlage

für die Nebenbestimmungen erhalten.

Der

Entscheid RB 1989 Nr. 71 wurde mit Beschwerdeentscheid vom 5. Dezember

2007.

(BEZ 2008 Nr. 1) bestätigt. An dieser Rechtsprechung ist

festzuhalten.

5.3

Die von

der Bausektion II des Stadtrats von Zürich am 21. Januar 1972 bzw. 9. November

1973.

bewilligte Arealüberbauung, umfassend die vier Mehrfamilienhäuser E-Strasse

06/07/08/09 und die sechs Einfamilienhäuser E-Strasse 10/11/12 sowie 04/03/05,

wäre nach der geltenden Rechtslage unbestrittenermassen schon deshalb nicht als

Regelüberbauung bewilligungsfähig, weil sie teilweise Gebäude mit vier

Vollgeschossen aufweist, während nach der Regelbauweise nur zwei Vollgeschosse

gestattet sind. Die Gesamtüberbauung erfüllt auch nicht die Voraussetzungen für

eine Arealüberbauung nach geltendem Recht, da eine solche gemäss Art. 8

BZO in der hier massgebenden Wohnzone W2b nicht zulässig ist. Demzufolge kann

der mit den Baubewilligungen 1972 und 1973 statuierte Arealüberbauungsrevers

von vornherein nicht durch einen Arealüberbauungsrevers nach geltendem Recht

ersetzt werden, wie die Beschwerdeführerin subeventualiter beantragt. Denn dies

würde voraussetzen, dass eine Arealüberbauung nach geltendem Recht überhaupt

zulässig wäre (vgl. hierzu VGr, 5. Dezember 2007, BEZ 2008 Nr. 1).

Die vorliegend die Gesamtüberbauung sichernde Nebenbestimmung, also der im

Grundbuch angemerkte Arealüberbauungsrevers, behält somit ihre gesetzliche

Grundlage und ist nach wie vor gültig, wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten

hat. Danach darf der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 13

(alt) die Arealfläche weder stärker auszunützen noch wesentlich anders, als

nach den von der Bausektion II des Stadtrats am 21. Januar 1972 und 9. November

1973.

bewilligten Plänen überbauen. Bauliche Massnahmen verstossen somit gegen

diese Nebenbestimmung, wenn sie zu einer wesentlich anderen Überbauung führen,

als seinerzeit bewilligt wurde. Dies ist anhand der Zielsetzung des Arealüberbauungsreverses

zu beurteilen. Die Merkmale der Gesamtüberbauung, welche seinerzeit das

Abweichen von der Regelbauweise gerechtfertigt haben, müssen also auch mit den

betreffenden baulichen Massnahmen gewahrt bleiben.

5.4

Vorliegend

ist weiter zu beachten, dass die streitbezogene Überbauung als Ganzes sowohl

als Regelbauweise wie auch als Arealüberbauung den heutigen Bauvorschriften widerspricht

und damit (auch) in den Anwendungsbereich von § 357 Abs. 1 PBG fällt.

Sie geniesst grundsätzlich Bestandesgarantie, doch sind Änderungen nur nach

Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG zulässig. Umbauten und Erweiterungen

müssen somit nicht nur dem Arealüberbauungsrevers entsprechen, das heisst, sie

dürfen keine wesentlich andere Überbauung als seinerzeit bewilligt darstellen. Ihnen

dürfen gemäss § 357 Abs. 1 Satz 1 PBG auch keine überwiegenden

öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weitergehende

Abweichungen von Vorschriften bleiben weiter die erforderlichen Ausnahmebewilligungen

vorbehalten (§ 357 Abs. 1 Satz 2 PBG).

5.5

Die

Vorinstanz hat in ihrem Rekursentscheid vom 23. Juni 2010 festgehalten,

dass mit dem strittigen Projekt von den seinerzeitigen Plänen wesentlich

abgewichen werde. Dieser Auffassung ist beizupflichten. Die punktuelle Aufstockung

eines einzelnen Einfamilienhauses der Gesamtüberbauung verändert ein

wesentliches Merkmal der Arealüberbauung, nämlich die Einheitlichkeit der

Gesamtüberbauung. Der Umstand, dass sich die streitbezogene Aufstockung auf dem

Haus E-Strasse 03 nach den Ausführungen der Bausektion in der Baubewilligung im

Sinn von § 238 PBG gut in die bauliche Umgebung einordne und eine gute

Gesamtwirkung erziele, bedeutet keinen Widerspruch zu dieser Feststellung. Denn

§ 238 PBG erlaubt es nach der Rechtsprechung nicht, eine einheitliche Überbauung

durchzusetzen (RB 1980 Nr. 120). Dieses Ziel ist vielmehr durch den

Erlass von Sonderbauvorschriften und Gestaltungsplänen (§§ 79 ff.

PBG) oder aber gerade mittels Arealüberbauungsvorschriften (§§ 69 ff.

PBG) zu verfolgen (RB 1980 Nr. 120). Massgebend ist daher vorliegend,

dass mit der einzelfallweisen Aufstockung ein charakteristisches Merkmal der

Gesamtüberbauung, nämlich die Ausgestaltung der Reiheneinfamilienhäuser ohne Attikageschosse,

durchbrochen wird, was als wesentliche Änderung der seinerzeit bewilligten

Überbauung einzustufen ist.

In diesem

Zusammenhang darf durchaus auch die präjudizielle Bedeutung der streitigen

Baubewilligung einbezogen werden. Wie die Vorinstanz richtig ausgeführt hat,

müssten bei Bejahung der Bewilligungsfähigkeit aus Gründen der Rechtsgleichheit

auch einzelne Aufstockungen der übrigen Reiheneinfamilienhäuser zugelassen

werden, was die Einheitlichkeit der Dachgeschossausbildung bei den

Reiheneinfamilienhäusern zusätzlich beeinträchtigen würde. Es kann auch nicht

gesagt werden, dass mit der – reverswidrigen – Aufstockung des Hauses

E-Strasse 04 gemäss Bewilligung der Bausektion vom 13. Juni 2006 diese

Einheitlichkeit bereits zerstört worden wäre. Denn diese Aufstockung betrifft

das oberste bergseitige Einfamilienhaus an der E-Strasse, sodass die

geschilderte Einheitlichkeit bezüglich der restlichen fünf Reiheneinfamilienhäuser

gewahrt bleibt.

5.6

Die

Baurekurskommission I hat die Baubewilligungsfähigkeit auch deshalb verneint,

weil mit dem bewilligten Attikageschoss eine stärkere Ausnützung einhergehe.

Zwar seien Dachgeschosse nach Massgabe von § 255 Abs. 2 PBG nicht an die

Ausnützungsziffer anzurechnen, aber die Ausnützung werde auch mit den

Geschosszahlvorschriften beschränkt (vgl. § 251 lit. b PBG), sodass

aus der Erweiterung um ein Dachgeschoss eine stärkere Ausnützung resultiere.

Dies wiederum widerspreche dem Arealüberbauungsrevers.

Da die Aufstockung

bereits eine unzulässige wesentliche Abweichung von den seinerzeit bewilligten

Plänen darstellt, kann diese Streitfrage vorliegend offenbleiben. Doch ist anzumerken,

dass die Frage, ob auch eine unzulässige stärkere Ausnützung vorliegt, eher

allein auf Grundlage der Ausnützungsziffer zu beantworten wäre, nachdem gemäss

geltendem Recht in der hier massgebenden Zone W2b neben zwei Vollgeschossen ein

anrechenbares Dachgeschoss zulässig ist (Art. 13 BZO). Sodann stellte sich

dabei auch die Frage, in welcher Weise § 255 Abs. 2 PBG zu

berücksichtigen ist.

6.

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die streitige

Aufstockung gegen den Arealüberbauungsrevers verstösst und nicht

bewilligungsfähig ist. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang

des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung

steht ihr nicht zu. Vielmehr ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2

lit. a VRG der Beschwerdegegnerin zuzusprechen. Angemessen ist eine

Parteientschädigung von Fr. 1'000.-.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 3'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung

von Fr. 1'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung

an…