VB.2010.00468

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00468

15. Dezember 2010Deutsch11 min

(URT.2010.12887)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 8. Dezember 2009 erteilte der

Gemeinderat Oberembrach B und A die baurechtliche Bewilligung für die

Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse

in Oberembrach.

Erwägungen

II.

Den dagegen von D und E geführten Rekurs hiess die

Baurekurskommission IV am 1. Juli 2010 gut und hob den Beschluss des

Gemeinderates Oberembrach vom 8. Dezember 2009 auf.

III.

Am 15. September 2010 gelangten B und A mit

Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des

Rekursentscheids unter Bestätigung der Baubewilligung vom 8. Dezember 2009

mit Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Überdies verlangten sie die Durchführung eines Augenscheins.

Dieselben Anträge stellte auch der Gemeinderat Oberembrach

in seiner Stellungnahme vom 12. Oktober 2010, ergänzt mit einem

Eventualantrag auf Zurückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz zur

Auferlegung einer entsprechenden Auflage.

D und Marti-Reymond schlossen mit Eingabe vom 22. November

2010.

auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge

zulasten der Beschwerdeführenden.

Die Baurekurskommission IV nahm am 30. September 2009

in kurzer Form Stellung zur Beschwerde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur

Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der

Baurekurskommission.

2.

Die Beschwerdeführenden sowie der Mitbeteiligte beantragen

die Durchführung eines Augenscheins. Eine Delegation der Vorinstanz hat am 21. Mai

2010.

im Beisein der Parteien bereits einen Augenschein durchgeführt. Auf die

bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren

abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche

Sachverhalt aufgrund dieses Augenscheins, der übrigen Akten und der Pläne mit

ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines

verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12

= BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

3.

Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Vorinstanz

habe mit der Aufhebung der Baubewilligung unzulässigerweise ihr eigenes

Ermessen an die Stelle derjenigen der mitbeteiligten kommunalen Baubehörde

gesetzt und dabei deren Autonomie verletzt. Es sei unverständlich, wenn die

Vorinstanz finde, der Mitbeteiligte habe keine nachvollziehbare Begründung für

die im Rahmen des Bauvorhabens geplanten Aufschüttungen angeführt, denn eine solche

sei gar nicht erforderlich. Dieser habe ausserdem im Rekursverfahren

aufgezeigt, dass er sich eingehend mit den Terrainveränderungen auseinandergesetzt

hatte. Anstatt selber zu begründen, weshalb der Mitbeteiligte einen in einordnungsmässiger

Hinsicht nicht vertretbaren Entscheid gefällt habe, mache die

Baurekurskommission nicht relevante und unhaltbare Mutmassungen über die

Vorgehensweise bei der Planung des Gebäudes. Auch habe die Vorinstanz selbst

die Quartierüblichkeit von zum Teil kräftigen Aufschüttungen im betreffenden

Gebiet bestätigt.

Mit der beanstandeten Aufschüttung soll nicht ein

möglichst hohes Niveau für das Erdgeschoss erzielt, sondern sichergestellt

werden, dass das Gebäude inklusive nicht anrechenbarem Untergeschoss ohne

erforderliche Pumpeinrichtung an die Abwasserleitungen in der H-Strasse

angeschlossen werden kann. Falsch sei im Übrigen die Behauptung der Vorinstanz,

das Untergeschoss liege 80 cm über dem dortigen Strassenniveau der H-Strasse,

da dies nur im südlichsten Teil des Untergeschosses zutreffe.

Der Mitbeteiligte führt überdies aus, er habe sich in

seiner Rekursvernehmlassung eingehend mit der Einordnung des Gebäudes

auseinandergesetzt und sich dabei insbesondere mit den Höhenkurven des

vorhandenen Terrains und der möglichen Gestaltung der Aufschüttung befasst.

Selbst wenn die Auffassung der Vorinstanz, dass sich die Baute nicht genügend

einordne, zuträfe, hätte sie sich mit einer diesbezüglichen Auflage oder einer

Rückweisung der Angelegenheit zur Neubeurteilung begnügen müssen. Denn vorliegend

gehe es nur um eine eventuelle Anpassung der Aufschüttungen, was keine

Umprojektierung erfordere und daher als Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 angeordnet werden

könnte.

4.

4.1

Nach § 238

Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang

mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren

einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird. Die Bestimmung verbietet nicht nur eigentliche Verunstaltungen,

sondern verlangt positiv eine zumindest befriedigende Gestaltung (VGr, 15. Juni

2005, VB.2005.0023, E. 2.2, www.vgrzh.ch; BGE 114

Ia 343 E. 4b; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 10-3).

Die Beurteilung, ob

mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird,

hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und

mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997,

BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002,

1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende Würdigung

aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. März 2000,

BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-,

Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 654).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der

Gemeinde aufgrund der ihr durch Art. 85 Abs. 1 KV eingeräumten

Autonomie bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten

Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw.

qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober

2002,1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher

Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; VGr, 1. November

2006, BEZ 2006 Nr. 55 E. 3.1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 20 N. 19). Bei der Überprüfung kommunaler Einordnungsentscheide

haben sich deshalb die Rechtsmittelinstanzen sowohl im Rahmen der Angemessenheits-

als auch der Rechtskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Wenn der Entscheid auf

einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht, hat die Rekursinstanz

ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle

derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen. Auch die Baurekurskommission darf

– trotz umfassender Überprüfungsbefugnis – nur dann einschreiten,

wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr

vertretbar ist, und sie kann eine vertretbare ästhetische Würdigung nicht

einfach durch ihre eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005,

ZBl 107/2006, S. 430 E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold

Marti).

4.2

Das

südlich an die I-Strasse und im Osten an die H-Strasse angrenzende Baugrundstück

Kat.-Nr. 01 befindet sich in der Wohnzone W2/30 % und in einer ausgeprägten

Hanglage. Es ist das einzige noch unbebaute Grundstück an der I-Strasse, sodass

mit dem Bauprojekt die bestehende Häuserzeile nach Osten hin abgeschlossen

würde. Ausgehend von ihrer Nordgrenze fällt die Parzelle über eine Gesamtlänge

von 27,5 m relativ gleichmässig um bis zu 5,6 Höhenmeter ab und weist

lediglich im Anstossbereich zur I-Strasse eine Böschung von maximal 1,5 m

auf. Ein leichteres Gefälle besteht auch von Osten nach Westen, wobei das

Gelände zum grössten Teil nur sacht und erst im östlichsten Viertel relativ

abrupt zur H-Strasse hin absinkt. Während die Meereskote der I-Strasse im

Bereich des Baugrundstücks rund 467,4 m beträgt, ist der Erdgeschossboden

des zu erstellenden Fertighauses auf einer Höhe von 472,38 m über Meer

geplant. Zwecks Anlegung eines südlich anstossenden Vorplatzes ist angesichts

dieser Höhenlage eine erhebliche Anböschung des Geländes vorgesehen. Hierfür

soll das Terrain auf allen vier Seiten des geplanten Gebäudes (unterschiedlich

stark) angehoben werden. Die mit 3,4 m grösste Anhebung müsste auf der

Südseite des Grundstücks erfolgen. An den beiden gegen Osten und Westen

ausgerichteten Giebelseiten würde das Terrain jeweils um ca. 2–2,5 m

aufgeschüttet, womit das Gebäude – von der I-Strasse aus betrachtet – praktisch

auf einer trapezförmigen Anhöhe zu liegen käme.

4.3

Unabhängig

von der genauen Ausgestaltung des Übergangs zum westlichen Nachbargrundstück

stellt das Bauvorhaben schon deswegen einen offensichtlichen Bruch zur bestehenden

baulichen Umgebung dar, weil der Erdgeschossboden um 1,73 m höher angesetzt

ist als die auf 470,65 m liegende Erdgeschossfläche des dem Beschwerdegegner

1.

gehörenden Nachbarhauses. Durch diesen mehr als ein halbes Stockwerk

betragenden Niveauunterschied in einem Abstand von weniger als 17 m zum

westlich angrenzenden Nachbarhaus wirkt das geplante Gebäude auf den an der I-Strasse

stehenden Betrachter künstlich erhöht, zumal der nach Osten abfallende natürliche

Geländeverlauf das Gegenteil nahe legen würde. Das Übermass der Landaufschüttung

zeigt sich auch daran, dass das Gelände selbst an der Nordgrenze des Baugrundstücks,

also bergseitig, um bis zu 80 cm angehoben werden soll. Mithin ist ein

erheblicher und in ästhetischer Hinsicht nicht mehr zu vertretender Eingriff in

die natürlich vorgegebene Terrainsituation geplant. So müsste etwa der

westseitige Geländeabfall nicht zuletzt wegen des geplanten Gartenhauses ziemlich

steil ausfallen, was den optischen Gesamteindruck der Häuserzeile an der I-Strasse

stark beeinträchtigen würde. Markant wäre auch die Böschung zur H-Strasse hin,

namentlich im Bereich der Kreuzung mit der I-Strasse, wo der unnatürliche

Terrainverlauf besonders augenfällig wäre.

Den negativen

Eindruck, der durch die Erhebung des Hauses entstünde, könnte die von den

Beschwerdeführenden geplante Bepflanzung der Böschungen wenn überhaupt etwas mildern,

aber nicht aus der Welt schaffen.

4.4

Der

Umstand, dass in der näheren Umgebung des Baugrundstücks und im ganzen Quartier

zum Teil erhebliche Geländeveränderungen vorgenommen wurden (siehe Rekursentscheid

E. 6.4), fällt vorliegend ausser Betracht, zumal diese, soweit aus dem

vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll ersichtlich ist, nicht zur selektiven

Höherlegung einzelner Häuser erfolgt sind. Zudem befinden sich die angeführten

Vergleichsobjekte entweder nicht an der I-Strasse oder aber östlich der

Kreuzung mit der H-Strasse, sodass sie nur einen geringen einordnungsmässigen

Bezug zum Baugrundstück aufweisen. Denn für die Einordnung der geplanten

Terraingestaltung kommt es aufgrund der örtlichen Situation der zu erstellenden

Baute als Eckhaus an der I-Strasse in erster Linie auf deren Abschnitt westlich

der Kreuzung mit der H-Strasse an.

Von einer befriedigenden Gesamtwirkung des geplanten

Einfamilienhauses und insbesondere seines Umschwungs im Sinn von § 238 Abs. 1

PBG kann demzufolge keine Rede sein. Das Bauvorhaben leidet vielmehr an einem

klaren Einordnungsmangel.

Ob im Hinblick auf

die im Bereich des Baugrundstücks südlich an die I-Strasse angrenzende, jedoch

noch unbebaute Kernzonenparzelle die strengere Einordnungsvorschrift von § 238

Abs. 2 PBG anwendbar ist, kann offenbleiben. Ebenfalls keine Rolle spielt

es, ob die Baubehörde eine nachvollziehbare Begründung für die Aufschüttungen (nach-)liefern

konnte und inwiefern eine solche zur Ermessensausübung erforderlich war. Selbst

wenn die geplante Höhenlage des Gebäudes und die dafür benötigten

Aufschüttungen aufgrund des gewählten Fertighauskonzepts unabdingbar wären,

könnte deswegen nicht auf eine genügende optische Einordnung der Baute

verzichtet werden. Im Grundsatz hat sich das Gebäude seiner Umgebung anzupassen

und nicht umgekehrt die Umgebung an das Gebäude.

5.

Da sich die am 8. Dezember 2009 erteilte

Baubewilligung als rechtsfehlerhaft erweist (§ 50 Abs. 1 in

Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG), liegt in der dahin gehenden

Feststellung der Vorinstanz keine Verletzung der Gemeindeautonomie.

Demgegenüber ist die

Tatsache, dass bei Landaufschüttungen das neue Gelände bezüglich späterer Neubauvorhaben

nach Ablauf von zehn Jahren zum gewachsenen Terrain wird, nicht im Rahmen der

Einordnungsfrage zu würdigen.

6.

Der Mitbeteiligte beantragt eventualiter, die

Angelegenheit an ihn selbst zur Neubeurteilung der Aufschüttungen und zur

Auferlegung einer entsprechenden Auflage zurückzuweisen. Zur Begründung führt

er an, die Vorinstanz hätte die Baubewilligung ihm Rahmen des

Verhältnismässigkeitsprinzips mit einer Nebenbestimmung gemäss § 321 Abs. 1

PBG verknüpfen sollen, anstatt sie gänzlich aufzuheben.

Können inhaltliche oder formale

Mängel eines Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, wird

die Bewilligung dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen verbunden, die

zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands erforderlich sind (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des

Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen

Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden

(RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.; Fritzsche/Bösch,

S. 21-15 f.).

Entgegen der Andeutung des Mitbeteiligten geht es

vorliegend nicht nur um eine Anpassung der geplanten Aufschüttung, sondern auch

um die künstlich erhöhte Lage des Fertighauses. Eine Tieferlegung des Gebäudes

bedingt aber eine völlig neue Geländegestaltung und erfordert umfassende

Planänderungen. Nach der Behauptung der Beschwerdeführenden drängt sich

überdies ein neues Abwasserkonzept auf. Der Einordnungsmangel ist somit weder

untergeordneter Natur noch leicht behebbar, weshalb die Anordnung einer Nebenbestimmung

zur Heilung des Mangels ausscheidet. Wie die Vorinstanz ausserdem zu Recht

erwogen hat, ist es vorab Sache der Bauherrschaft zu entscheiden, ob und wie

sie den festgestellten Mangel korrigieren will (siehe Rekursentscheid E. 6.4

unten).

7.

Aus diesen Gründen erweist sich die Beschwerde als

unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind

die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

in Verbindung mit § 70 VRG) und steht ihnen von vornherein keine

Parteientschädigung zu. Hingegen ist eine solche der Beschwerdegegnerschaft

zuzusprechen; angemessen erscheinen Fr. 1'000.-.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'090.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden

auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 werden je hälftig und

unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…