VB.2010.00472

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00472

26. Januar 2011Deutsch29 min

(URT.2011.12979)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 2. Dezember 2009 (Nr. 1589)

stellte der Stadtrat von Zürich die Gebäude Assek.-Nrn. 01, 02 und 03 auf

den Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 an der C-Strasse 06, 07 und 08 in

Zürich samt Teilen der Umgebung mit genau bezeichnetem Umfang unter Schutz.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob A, Eigentümer der unter Schutz gestellten

Objekte, am 25. Januar 2010 Rekurs an die Baurekurskommission I und

beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Gebäude C-Strasse 06,

07.

und 08 aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte zu entlassen.

Die Baurekurskommission I hiess den Rekurs am 6. August

2010.

gut, hob den Beschluss des Stadtrats von Zürich vom 2. Dezember 2009

betreffend Unterschutzstellung auf und lud den Stadtrat ein, die Objekte aus

dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler

Bedeutung zu entlassen.

III.

Gegen diesen Rekursentscheid liess der Stadtrat von Zürich

am 15. September 2010 Beschwerde erheben und beantragen, den Entscheid der

Baurekurskommission I vom 6. August 2010 aufzuheben und den Beschluss des

Stadtrats vom 2. Dezember 2009 zu bestätigen, unter Kostenfolge zulasten

des Beschwerdegegners.

Die Baurekurskommission I und A beantragten Abweisung der

Beschwerde, Letzterer zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Erwägungen im Stadtratsbeschluss vom 2. Dezember

2009.

und im Rekursentscheid vom 6. August 2010 sowie die Ausführungen der

Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den

nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zuständig. Die Stadt Zürich ist zur Beschwerde legitimiert, da der

Erlass von Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler Bedeutung nach § 211

Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) dem

Gemeinderat (Gemeindeexekutive) obliegt und damit vorliegend Interessen und

Aufgaben betroffen sind, welche die Beschwerdeführerin wahrzunehmen hat (RB

1998.

Nr. 13). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist

auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines

Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 10. Juni 2010 einen Augenschein im

Beisein der Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen

Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden

(RB 1981 Nr. 2). Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der

Akten, insbesondere auch der verschiedenen Dokumentationen der streitbezogenen

Liegenschaften, mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die

Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB

1995.

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

3.

3.1

Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind

Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie

Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind

oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die

verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen

und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der

denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Hierzu kann und

soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen.

Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die

Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden

Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

3.2

Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c

PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder

die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis werden

diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert

bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht,

Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist

zwar eine Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft.

Bei der Auslegung und Anwendung der für die Beurteilung massgebenden

unbestimmten Rechtsbegriffe wie "wichtiger Zeuge" oder

"wesentliche Mitprägung" steht der für die Unterschutzstellung

zuständigen Behörde jedoch eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich

zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131

E. 3, auch zum Folgenden), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen

nicht frei überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht

mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis

hat deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige

Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und

gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat.

3.3

Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von

Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie weit dieses

öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt

denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen,

auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks berücksichtigenden

Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (BGE 120

Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 118 Ia 384 E. 5a). Eine

Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen

und technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals

mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht

lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden.

Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt

sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch

auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 118 Ia 384 E. 5a, mit Hinweisen).

3.4

Die Qualifikation eines Objekts

als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprägendes Element"

für die Umgebung führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht

zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207

PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts

höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen

(RB 1992 Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls

grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der

Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in

verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den

Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit

zu (RB 1982 Nr. 37).

4.

Zur Abklärung der

Schutzwürdigkeit der Liegenschaften liess die Beschwerdeführerin beim Amt für

Städtebau, Archäologie und Denkmalpflege, sowie bei Grün Stadt Zürich,

Gartendenkmalpflege, ein Gutachten erstellen. Weiter holte die Beschwerdeführerin

bei D-Architekten, Zürich, eine "Nutzungs- und Machbarkeitsstudie zu den

Liegenschaften C-Strasse 06, 07 und 08" ein sowie vom Amt für Städtebau,

Liegenschaftenbewertung, einen Bericht über die "Ökonomische(n) Auswirkungen

einer allfälligen Unterschutzstellung". Gestützt auf diese Unterlagen begründete

die Beschwerdeführerin die Unterschutzstellung der Liegenschaften C-Strasse 06,

07.

und 08 in ihrem Beschluss vom 2. Dezember 2009 im Wesentlichen wie

folgt:

4.1

Die drei ein Ensemble bildenden Gebäude wurden alle in

der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts auf dem Gebiet der damaligen

Gemeinde F erstellt. Sie stammen aus der Zeitspanne zwischen dem dörflichen F

(bis etwa 1830) und der Vereinigung der Gemeinde mit der Stadt Zürich (1893)

und sind sehr typische Vertreter dieser Zeit. Das Wohnhaus C-Strasse 07, „E“

genannt, wurde 1863 als erstes Wohngebäude überhaupt im Wiesland zwischen dem

alten Dorfkern im Norden und dem 1855 eröffneten Eisenbahndamm im Süden erbaut.

Bauherr war der aus G zugewanderte Schreinermeister H. Gleichzeitig erstellte

er daneben eine frei stehende Werkstätte, die 1871 vom Schlosser I zum Wohnhaus

(C-Strasse 08) ausgebaut wurde. Wie Nr. 08 war auch die 1878

erstellte C-Strasse 06 anfangs eine (Zimmermanns-)Werkstätte, bevor es 1887 zum

Ausbau zum Wohnhaus kam. In der Umgebung der drei Bauten entwickelte sich

zwischen 1865 und 1893 ein vom alten Dorfkern in F abgerücktes,

handwerklich-proletarisches Vorstadtquartier als erste Ausbauetappe der Vorortsgemeinde

in Richtung der Stadt.

Bei den zwei Gebäuden Nrn. 06

und 08 handelt es sich um typische einfache Baumeisterarchitektur. Die zweigeschossigen

Häuser mit langrechteckigem Grundriss, in der Falllinie des Hangs angeordnet,

wirken wegen der Hanglage hoch und schmal. Die nur im hinteren Teil abgetieften

Kellergeschosse machen auf der Frontseite den Eindruck von zusätzlichen

Hauptgeschossen. Bei beiden Häusern sind die Keller gemauert, die Obergeschosse

vorwiegend in Fachwerk erstellt und die Fassaden verputzt. In regelmässigen

Achsen angeordnete Einzelfenster sind vereinzelt mit dünnen horizontalen

Verdachungen versehen. Die Wohnungsgrundrisse in den Hauptgeschossen und den

ausgebauten Dachgeschossen sind kleinteilig. Einfache Täfer und Bretterböden

zeugen von den Wohnverhältnissen in Handwerker- und Arbeiterhaushalten seit dem

ausgehenden 19. Jahrhundert.

Das von der Strasse

zurückversetzt stehende Haus C-Strasse 07 unterscheidet sich wesentlich von

seinen beiden Nachbargebäuden. Der verschindelte Blockbau trägt Schmuck an

allen Ecken und Enden: an den Balkenvorstössen der Eckverbindungen, an den die

trauf- und giebelseitigen Vordächern tragenden Blockkonsolen, an den vorstossenden

und die Laube tragenden Deckenbalken; an den Rafen des Daches sind reiche Verzierungen

mit Schnitzereien und zu floralen Motiven gesägte Abschlüsse angebracht.

Bogenfriese schmücken die Fensterbänke und Abschlussrähme. Laubsägewerk ziert

die Laube an der Nord- und Westfassade. Die Grundrisse der beiden Wohnungen

sind einfach und kleinteilig und ihre Ausstattung umfasst zwei Wandschränke,

Wandtäfer und mehrere originale Fenster. Vor dem Haus Nr. 07 und flankiert

von den Häusern Nrn. 06 und 08 liegt ein grosser, fast bäuerlicher

Hausgarten, der das Zentrum des Ensembles bildet. Er wird durch gekreuzte

Rasenwege in vier quadratische Rechtecke gegliedert, die jeweils mit

Stellriemen eingefasst sind. Hier wird noch heute Gemüse angepflanzt. Das Haus

Nr. 07 und der dazugehörige Garten wurden auch schon literarisch gewürdigt.

4.2

Die drei Wohnhäuser zusammen mit ihren Gärten haben

eine hohe ortsbildprägende Wirkung. In der Nachbarschaft zum betont städtisch

geprägten Landenbergquartier mit seinen Blockrandbauten bilden sie eine

vorstädtische "Idylle". Das im Schweizer Holzstil gehaltene Blockgebäude

Nr. 07 ist mit seinen geschnitzten und farblichen Verzierungen das

Schmuckstück des Ensembles. Die beiden Handwerkerhäuser Nrn. 06 und 08 aus

der gleichen Epoche flankieren und schützen das fragil wirkende „E“ sowie den

Blumen- und Gemüsegarten. Dieses aus vorfabrizierten Teilen zusammengebaute

"Chalet" ist als Gebäudetyp in der Stadt Zürich einzigartig. Es

existiert kein zweites vergleichbares Gebäude. Die anderen beiden sind sehr

typische, in einfacher Baumeisterarchitektur gehaltene Handwerker- und

Proletarierwohnhäuser, wie sie in der Phase des ersten vorstädtischen Ausbaus von

F unter dem Einfluss der schnell wachsenden Stadt erstellt wurden, um den vielen

Zuwandernden Unterkunft zu bieten. Diese zwei Häuser gehören zu den wenigen Vertretern

dieser Gattung, die im Inventar enthalten sind. Bauten dieses Typs, die einst –

zwischen der dörflich-agrarischen Epoche und der Eingemeindung – das Bild der

aufstrebenden Aussengemeinden prägten, sind im Lauf der Jahrzehnte immer

weniger geworden. Da es sich um Alltagsbauten handelt, die keine differenzierte

architektonische Gestaltung erhalten haben, wurden sie von der Bevölkerung,

aber auch von der Denkmalpflege lange wenig beachtet. Unter sozial- und

wirtschaftsgeschichtlichem Aspekt, der nach Informationen zur Lebensweise und

zu den Lebensbedingungen in einer bestimmten Epoche fragt, haben diese

Handwerker- und Proletarierwohnhäuser einen bedeutenden Stellenwert für die

Epoche der frühen Verstädterung. Wie schnell diese Art von Bauten dezimiert

wird, zeigen verschiedene (näher ausgeführte) Beispiele. Im Unterschied zu diesen

Beispielen wurden alle drei Bauten an der C-Strasse 06, 07 und 08 bereits 1986

ins Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler

Bedeutung aufgenommen. Sie bilden ein ortsbildprägendes Ensemble und sind

sowohl in ihrer äusseren Erscheinung als auch mit ihrer einfachen Ausstattung

und Grundrissaufteilung wichtige Zeugen des Wachstums von F vom Dorf (bis etwa

1830) zum Stadtquartier (ab 1893), welches zu einem ganz erheblichen Teil von

Handwerker- und Arbeiterfamilien getragen wurde. Es gibt keine zweite, im Inventar

enthaltene Gebäudegruppe im Quartier F, die diese Entwicklung dokumentieren

würde. Der Nutzgarten vor dem Haus C-Strasse 07 bildet nicht nur unter dem

Gesichtspunkt des Ortsbildes das verbindende Zentrum des Ensembles. Er ist auch

ein Relikt und wichtiges Zeugnis für die sich wenn möglich auf ein Stück

Selbstversorgung stützende Lebensweise in wenig vermöglichen Arbeiter- und

Handwerkerhaushalten im 19. Jahrhundert. Die drei Wohnhäuser sind daher samt

Teilen ihrer Umgebung wichtige Zeugen einer wirtschaftlichen, politischen,

sozialen und baukünstlerischen Epoche, welche das Ortsbild wesentlich

mitprägen.

5.

5.1

Hinsichtlich des im Schweizer Holzstil erbauten Chalet

C-Strasse 07 führt die Vorinstanz aus, der Bautyp und das Baudekor

schienen nach freiem Gutdünken zusammengestellt worden zu sein. Die

Blockbauweise stamme aus dem alpinen Raum, die Verschindelung der Fassade sei

ein Stilelement aus der Ostschweiz, die Zierfriese und das Dekor der Baukonsolen

lehnten sich an das Berner Oberländer Bauernhaus an und die Bautradition des schweizerischen

Mittellandes widerspiegle sich im typischen Rafendach. Diese Vielfalt und

Vermengung verschiedenster, einst lokal begrenzter Baustile sei typisch für den

Schweizer Holzstil. Das Gebäude zeichne sich als früher Vertreter dieser

Stilrichtung aus, die später zur Mode geworden sei und im Historismus gemündet

habe. Das Gebäude könne allenfalls als wichtiger Zeuge des Schweizer Holzstils

betrachtet werden, worauf der angefochtene Beschluss indessen nicht abziele.

Dagegen bezeuge es die Epoche der Verstädterung, für welche die Handwerker- und

Proletarierhäuser stünden, nicht. Über die damaligen Lebensbedingungen der neuen

Bevölkerungsschicht der zuziehenden Arbeiter- und Handwerkerfamilien könne es

kaum Aussagen machen.

5.2

Die Aussage der Vorinstanz, der angefochtene Entscheid

des Stadtrats Zürich vom 2. Dezember 2009 ziele nicht auf die Erhaltung

des Gebäudes C-Strasse 07 als wichtiger Zeuge des Schweizer Holzstils, ist

aktenwidrig. Denn wie bereits vorn (E. 4.2) zitiert, hält der angefochtene

Entscheid als "Begründung" für die Unterschutzstellung u.a. fest, das

im Schweizer Holzstil gehaltene Blockgebäude Nr. 07 sei mit seinen

geschnitzten und farblichen Verzierungen das "Schmuckstück des

Ensembles" und "als Gebäudetyp in der Stadt Zürich einzigartig. Es

existiert kein zweites vergleichbares Gebäude". Die architektonische

Erscheinung dieses Gebäudes mit seinem "Schmuck-Programm" wird im

angefochtenen Entscheid detailliert geschildert (vgl. vorn E. 4.1). Die

Ausführungen des Stadtrats Zürich werden durch das Gutachten des Amts für

Städtebau, Archäologie und Denkmalpflege gestützt, welches zum Schluss kommt,

dass das Haus nahezu unverfälscht erhalten und mit seinem Dekorreichtum nicht

nur für das Quartier F, sondern für ganz Zürich einzigartig sei. Wenn der

Stadtrat Zürich dem Gebäude C-Strasse 07 unter diesen Voraussetzungen im Sinn

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG Schutzobjektsqualität zuerkannte,

mindestens als wichtiger Zeuge für den Schweizer Holzstil, hat er

offensichtlich gesetzmässig entschieden.

6.

6.1

Die Vorinstanz verneinte im Weiteren auch eine

Schutzwürdigkeit der streitbezogenen Gebäudegruppe als Ensemble und führte

hierzu aus, die Zeit der "Verstädterung", d.h. der Übergangsphase von

F vom ländlichen Bauerndorf mit den entsprechenden Bauten zum Stadtteil der

sogenannten Gründerzeit mit ihren Blockrandüberbauungen, könne ohne Weiteres

als Epoche im Sinn von § 203 ff. PBG verstanden werden. Eine andere

Frage sei, wie wichtig eine Epoche sei. Mehr als andere Epochen repräsentiere

eine Übergangsphase eine Zeit des Wandels und der Metamorphose, in der das

Bestehende aufgeweicht werde und das Künftige noch unklar sei. Als

Gebäudegruppe hafte den drei Gebäuden etwas Zufälliges an. Sie stünden

stilistisch in keinem Zusammenhang. Die Gebäude C-Strasse 06 und 08 seien

schlichte Baumeisterarchitektur, gewöhnliche Zweckbauten aus der Bauzeit. Das

Chalet dagegen sei im Schweizer Holzstil gehalten. Es sei höchst fragwürdig, ob

die ursprünglichen Bauherren ein Ensemble schaffen wollten, sondern es sei zu

vermuten, dass sich die von der Vorinstanz beschriebene Ensemblewirkung einzig

aus den tatsächlichen Gegebenheiten ablesen lasse, die mit der Anlegung des

Gemüsegartens zusammenhingen. Der Erbauer des Chalets habe offensichtlich die

Absicht gehabt, auf dem gut besonnten südwestlichen Teil des Grundstücks einen

Gemüsegarten zu erstellen, um so der "konstruierten Ländlichkeit" zu

huldigen. Die Anspielung an ländliche Gebiete habe eine Zurückversetzung des

Chalets von der C-Strasse bedingt. Derweil seien die schlichten Handwerker- und

Proletariergebäude C-Strasse 06 und 08 auf die Strassengrenze bzw. im Abstand

eines kleinen Vorgartens von dieser zurückversetzt erstellt worden, womit sich

eine U-förmige Anordnung der Gebäude ergeben habe. Diese Anordnung erscheine

indessen nicht durchkomponiert, sondern habe sich aus dem langrechteckigen

Grundriss der Gebäude C-Strasse 06 und 08 ergeben. Als Gebäudegruppe fehle den

drei Einzelobjekten der innere Zusammenhalt, und eine bewusste Konstruktion als

Ensemble lasse sich nicht erkennen. Damit entfalle die Schutzwürdigkeit als

Ensemble. Die drei Gebäude nähmen im Gefüge der C-Strasse auch keine

ortsprägende Situation ein (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.4). Der

"Bauerngarten" führe zwar zu einer Auflockerung des Strassenraums.

Seine Wirkung sei allerdings auf den Bereich der drei streitbetroffenen Gebäude

beschränkt, da er im Ablauf der C-Strasse von den Gebäuden C-Strasse 06 und 08

verdeckt werde. Die Gebäudegruppe sei nicht ortsprägend, sondern werde

allenfalls als vorstädtische Oase im Siedlungsgefüge der C-Strasse

wahrgenommen.

6.2

Als "Ensemble" im Sinn des Natur- und

Heimatschutzes bezeichnet man eine Gruppe von Gebäuden und Aussenräumen, die im

Zusammenhang eine besondere städtebauliche Qualität haben und als Gruppe

wahrgenommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch die

einzelnen Elemente und ihr räumliches Zusammenspiel (vgl. Definition bei http://de.wikipedia.org).

Zu Recht wendet die Beschwerdeführerin ein, die Vorinstanz gehe

fälschlicherweise davon aus, ein Ensemble müsse von den ursprünglichen Bauherren

gewollt als solches geschaffen worden und "durchkomponiert" sein.

Neben den einheitlich geplanten Ensembles gibt es auch solche, die nicht als

solche geschaffen wurden, sondern historisch gewachsen sind. Entscheidend ist

vielmehr, dass die Gesamtanlage mit ihrer besonderen geschichtlichen, kulturellen

oder ästhetischen Bedeutung den Charakter und die Identität eines Orts

massgeblich bestimmt und diesem eine besondere Wertigkeit gibt.

Das Gutachten des Amts für

Städtebau, Archäologie und Denkmalpflege misst den drei Bauten C-Strasse 06, 07

und 08 Ensemblecharakter zu. Die beiden langrechteckigen, zweigeschossigen

Wohnhäuser 06 und 08, die wegen der ebenerdigen Kellergeschosse eine

ungewöhnliche Höhe aufweisen, würden das zurückversetzte, filigrane Chalet-Wohnhaus

Nr. 07 sowie den diesem vorgelagerten Gemüsegarten flankieren, der dadurch

zum Zentrum des Ensembles werde. Diese Betrachtungsweise hat der Stadtrat

Zürich im angefochtenen Beschluss vom 2. Dezember 2009 übernommen, was

durchaus nachvollziehbar und nicht rechtsverletzend ist. Die drei Bauten

stammen alle aus derselben Epoche mit demselben wirtschaftlichen und sozialen

Hintergrund, die Bauten C-Strasse 07 und 08 hatten sogar den gleichen Erbauer.

Obschon sich das – als schutzwürdig erkannte (E. 5.2) – Chalet C-Strasse 07 im

Baustil völlig von den beiden anderen Gebäuden unterscheidet, werden die drei

Bauten doch durch deren Stellung, d.h. die U-förmige Anordnung mit der flankierenden

Position der Gebäude 06 und 08 gegenüber dem zurückversetzten Chalet Nr. 07

mit dem vorgelagerten Bauerngarten "zusammengebunden". Der Schluss

der Beschwerdeführerin, die drei Bauten bildeten ein stimmiges und

aussagekräftiges Ensemble, welches ihre Schutzwürdigkeit über jene der Einzelbauten

hinaushebe, ist nachvollziehbar und nicht rechtsverletzend.

6.3

Zu Unrecht verneint die Vorinstanz auch einen

ortsprägenden Situationswert, weil die Wirkung des Bauerngartens auf den

Bereich der drei Gebäude beschränkt sei und im Ablauf der C-Strasse von den

Gebäuden C-Strasse 06 und 08 verdeckt werde. Die Gebäudegruppe wirke nicht

ortsprägend, sondern allenfalls als vorstädtische Oase im Siedlungsgefüge.

Weshalb eine "vorstädtische Oase im Siedlungsgefüge" aber keinen

Situationswert aufweisen soll, ist nicht nachvollziehbar. Die C-Strasse hat in

jenem Bereich einen leicht geschwungenen Verlauf und stellt ein eigenständiges

Quartier mit vorstädtischem Gepräge dar. Östlich und westlich der drei

streitbezogenen Bauten besteht eine kleinteilige Bebauung mit Vorgärten und

Bauten, deren hohe Giebelfassaden fast bis an den Strassenrand stossen. Dem Betrachter,

der den mittleren Teil der C-Strasse begeht, öffnet sich schrittweise der Blick

auf den Bauerngarten und das zurückversetzte Chalet, bis er vor diesem das

ganze Ensemble mit seinen räumlichen Bezügen erblickt. Diese Situation kann

durchaus als ortsprägend im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG

bezeichnet werden. Auch unter diesem Aspekt hat die Vorinstanz zu Unrecht in

die Entscheidungsfreiheit eingegriffen, welche dem Stadtrat Zürich beim

Entscheid zusteht, ob einer oder mehreren Bauten Schutzobjektsqualität zukommt

(vgl. vorn E. 3.2).

7.

7.1

Die Baurekurskommission I erachtet schliesslich auch

die wichtige Zeugenschaft der Gebäude C-Strasse 06 und 08 als "eher

fraglich" (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5.2 und 4.5.4). Das Gebäude

C-Strasse 06 sei 1878 als Werkstattgebäude erbaut und 1887 zu einem Wohn- und

Werkstattgebäude ausgebaut worden. Gleichzeitig sei wohl der bergseitige

Zinnenanbau erfolgt. Das Gebäude C-Strasse 08 sei bis ins Jahr 1871 ein

Werkstattgebäude mit Saal und Keller gewesen, bevor es zum Wohnhaus ausgebaut worden

sei. Auch wenn sich die Gebäude als typische Vertreter aus der Übergangszeit

repräsentierten, bedeute dies nicht unbesehen, dass sie als wichtige Zeugen

einzustufen seien. Sie bezeugten zwar die Lebensbedingungen in der Zeit der

früheren Epoche, aber dies mache sie noch nicht zu wichtigen Zeugen. Der

Stadtrat begründe die Erhaltenswürdigkeit der beiden Bauten auch mit dem

Umstand, dass viele vergleichbare Bauten schnell dezimiert und durch grössere

Bauten ersetzt würden. Die Zeugeneigenschaft müsse aber in den Gebäuden selbst

begründet sein und sich nicht aus dem Umstand ergeben, dass andere,

möglicherweise sogar bedeutendere Zeugen nicht mehr bestünden. Versäumnisse bei

gewichtigen Objekten dürften nicht zu Denkmalschutzmassnahmen bei wenig

bedeutsamen Gebäuden führen. Bei den beiden Gebäuden C-Strasse 06 und 08 handle

es sich um durchschnittliche Gebäude, wie sie zu ihrer Entstehungszeit beliebig

erstellt worden seien. Dieser Umstand mache sie zwar zu Zeugen der Epoche. Die

Wichtigkeit ihrer Zeugenschaft sei dagegen infrage zu stellen.

7.2

Das Gutachten des Amts für Städtebau, Archäologie und

Denkmalpflege kommt zum Schluss, die drei Bauten an der C-Strasse 09, 06 und 07

(recte: 06, 07 und 08) seien gut erkennbare Vertreter einer klar umrissenen

Epoche der Wipkinger Quartiergeschichte, nämlich der vorstädtischen Entwicklung

nach dem Ende der dörflichen Flurordnung (um 1830) und vor der Stadtvereinigung

1893.

Ihre Einbettung in eine Gruppe gleichartiger Bauten, wie sie heute gegeben

sei, sei sehr positiv. Aber auch für sich allein legten sie Zeugnis ab von

dieser Epoche. Die siedlungsgeschichtliche Entwicklung zwischen ca. 1860 und

1893.

sei von bestimmten sozialen Schichten getragen worden. Die Bauern des

Dorfes hätten Teile ihres Landbesitzes in kleinen Parzellen als Bauland

verkauft. Die Bauherren hätten aus dem Handwerkerstand gestammt. Sie seien

nicht vermögend gewesen und hätten ihr Glück versucht mit dem Bau eines

Wohnhauses mit Werkstätte für sich und als Mietobjekt für die wachsende

(Hilfs-)Arbeiterschaft. Die soziale und wirtschaftliche Herkunft der Bauherren

habe sich in der architektonischen Gestaltung der Gebäude widerspiegelt; es

seien einfache, verputzte Fachwerkgebäude mit Satteldach gewesen, denen jede Zurschaustellung

von Status abgegangen sei. Die Bewohnerschaft habe aus dem Proletariat

gestammt. Seit 1871 die J-Brücke eröffnet worden sei, habe sich das C-Quartier

in Fusswegdistanz von den neuen Fabriken in N (heute Quartier K) befunden. Die

Zusammensetzung der Bewohnerschaft sei bis in die zweite Hälfte des 20.

Jahrhunderts sehr ähnlich gewesen. Die Gebäude an der C-Strasse 06, 07 und 08

seien sehr typische Zeugnisse für die von zugewanderten Handwerkern (als

Bauherren) und Arbeitern/Arbeiterinnen (als Mietende) getragene frühe

Verstädterung in einem Vorort vor der Eingemeindung. Als günstige

Studentenwohnhäuser ab den 1970er Jahren seien sie wichtig für das Verständnis

der geschilderten gesellschaftlichen Veränderungen.

7.3

Die streitbezogenen Objekte bezeugen die "Epoche

der Verstädterung", d.h. die Entwicklung von F vom Dorf zum Stadtquartier

mit Blockrandbebauung, von der bäuerlichen Siedlung zum Quartier der

Handwerker, Arbeiter und Gewerbetreibenden. Die Vorinstanz stellt die

Wichtigkeit dieser Epoche zu Unrecht infrage, weil es sich um eine

"Übergangsphase" gehandelt habe, die sich primär durch das nicht mehr

respektive noch nicht Bestehende kennzeichne (Entscheid der Vorinstanz,

E. 4.2) und weder für die rurale Vergangenheit noch die städtische Zukunft

von F Zeugnis ablege (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.3.). Die

Beschwerdeführerin legt in überzeugender Weise dar (Beschwerdeschrift, S. 4),

weshalb es sich bei dieser Epoche der Verstädterung um eine äusserst wichtige

Epoche der Stadtentwicklung handle, in welcher innert kürzerer Zeit unter

sozial-, wirtschafts-, siedlungs- und rechtshistorischen Aspekten eine rasante

Entwicklung stattgefunden hat (vgl. auch BGr, 15. März 2010,1C_543/2009,

E. 2.5.1 und 2.5.2 bezüglich der Dokumentation des Übergangs von einem

ländlich-bäuerlichen Ortsteil zu einem Ortskern mit städtischem Charakter in N).

Die vorinstanzliche

Betrachtungsweise ist auch insofern zu eng, als sie offenbar die Beurteilung

der wichtigen Zeugenschaft auf die baukünstlerischen Aspekte der betreffenden

Bauten fokussiert. Die Zeugeneigenschaft kann gemäss § 203 Abs. 1 lit. c

PBG indessen nicht nur für eine baukünstlerische Epoche, sondern auch für eine

solche in politischer, wirtschaftlicher oder sozialer Hinsicht gegeben sein.

Wenn – wie hier – eine einfache Bauweise geradezu Charakteristikum einer

solchen Epoche darstellt, kann die Zeugeneigenschaft eines Gebäudes nicht mit

dem Argument verneint werden, dieses hätte keine "differenzierte

architektonische Gestaltung" erhalten (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5.1).

Wenig fallbezogen ist

schliesslich die Aussage der Vorinstanz, Versäumnisse bei gewichtigen Objekten

dürften nicht zu Denkmalschutzmassnahmen bei wenig bedeutsamen Gebäuden führen.

Vorliegend gibt es keine konkreten Hinweise, dass der Beschwerdeführerin

"Versäumnisse bei gewichtigen Objekten" vorzuwerfen wären. Die

Beschwerdeführerin hat vielmehr die in den Gebäuden selber begründeten

Zeugeneigenschaften der drei Objekte C-Strasse 06, 07 und 08, insbesondere auch

in sozialer, wirtschaftlicher und siedlungshistorischer Hinsicht, dargelegt und

darauf hingewiesen, dass Gebäude mit ähnlicher Zeugeneigenschaft in Zürich

allmählich seltener würden. Zudem hat die Beschwerdeführerin nicht zu

Schutzmassnahmen bei "wenig bedeutsamen Gebäuden" gegriffen, nachdem

bedeutsamere Gebäude abgebrochen wurden, sondern schon 1986 eine Auswahl

getroffen, als sie die streitbezogenen Gebäude ins Inventar der kunst- und

kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufnahm.

7.4

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Rechtsauffassung

der Stadt Zürich, die drei Gebäude C-Strasse 06, 07 und 08 würden

Schutzobjektsqualität aufweisen, vertretbar und innerhalb der dem Gemeinwesen

bei einer solchen Wertung zustehenden Entscheidungsfreiheit (vgl. vorn E. 3.2)

liegt. Die drei Gebäude sind einzeln als wichtige Zeugen des Schweizer

Holzstils (C-Strasse 07) bzw. der "Epoche der Verstädterung" (C-Strasse

06.

und 08), d.h. der Entwicklung von F vom Dorf zum Stadtquartier mit

Blockrandbebauung, von der bäuerlichen Siedlung zum Quartier der Handwerker,

Arbeiter und Gewerbetreibenden, einzustufen, welche zudem ein einzigartiges

Ensemble bilden. Sie sind schützenswert. Dass einzelne Räume zusammengelegt

werden dürfen, ändert daran nichts, da die Kleinräumigkeit und Schlichtheit

auch dann zumindest ablesbar und der massgebende Charakter somit erhalten

bleibt. Zum Schutzbereich gehört auch der ebenfalls von der angefochtenen

Schutzverfügung betroffene Garten vor dem Haus Nr. 07 und der Vorgarten

vor dem Haus Nr. 08. Über deren gartendenkmalpflegerische Bedeutung hat

Grün Stadt Zürich am 13. Juni 2007 eine "Würdigung" erstattet.

Diese kommt zum Schluss, dass die Gärten an der C-Strasse zusammen mit den

Wohnbauten Nrn. 06, 07 und 08 ein Ensemble bilden und noch immer auf

eindrückliche Weise die einstige enge Verflechtung von Wohnen, Arbeiten und

Selbstversorgung einer Handwerker- und Gewerbesiedlung aus der zweiten Hälfte

des 19. Jahrhunderts aufzeigten und Zeugen der Stadtentwicklung von F seien.

Auch diese Würdigung wird nicht erschüttert. Insbesondere ist offensichtlich,

dass der Garten vor dem Haus Nr. 07 und der Vorgarten vor dem Haus

Nr. 08 unverzichtbare Elemente des schutzwürdigen Ensembles darstellen und

im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zur Umgebung gehören, welche

für die Wirkung der drei Wohnbauten C-Strasse 06, 07 und 08 "wesentlich"

ist.

8.

Sind die drei Objekte als schutzwürdig im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren, so ist in einem zweiten Schritt aufgrund

einer Interessenabwägung zu beurteilen, ob der Unterschutzstellung nicht

überwiegende private oder (andere) öffentliche Interessen entgegenstehen.

8.1

Nach der

Rechtsprechung des Bundesgerichts vermögen finanzielle Interessen der Eigentümer

an einer möglichst Gewinn bringenden Ausnützung ihrer Liegenschaften das

öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht zu

überwiegen (BGE 126 I 219 E. 2c; 120 Ia 270 E. 6c, 118 Ia 384

E. 5e; 109 Ia 257 E. 5d; BGr, 13. September 2005,1P.79/2005,

E. 4.8, ZBl 108/2007, S. 83 ff., 90). Andernfalls könnten

Gebäude, die auf stark unternutzten Grundstücken der Ausschöpfung der

Ausnützungsreserven im Weg stehen, nie unter Schutz gestellt werden. Hingegen

ist es zulässig, dass das Gemeinwesen, das in solchen Fällen mit

Entschädigungsansprüchen der Eigentümer rechnen muss, im Rahmen der

Interessenabwägung die damit einhergehende finanzielle Belastung in Rechnung

stellt und aus Rücksicht auf die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit auf eine

Unterschutzstellung verzichtet (Engeler, S. 145 f.; VGr, 27. August

2003, VB.2003.00121, E. 5); diese Überlegungen greifen bei der vorliegenden

Konstellation indessen von vornherein nicht ein. Eine Unterschutzstellung kann

aber weiter auch dann als unverhältnismässig erscheinen, wenn die Erhaltung des

Schutzobjekts einen Restaurierungsaufwand bedingen würde, der in keinem

vernünftigen Verhältnis zum Zweck der Unterschutzstellung mehr stünde (vgl.

statt vieler RB 1995 Nr. 74 = BEZ 1995 Nr. 28; VGr, 08. Oktober

2002, VB.2002.00034, E. 4).

8.2

Die Vorinstanz führt in ihrem Rekursentscheid aus,

bereits das Schätzungsprotokoll der Stadt Zürich halte fest, dass das private,

wirtschaftliche Interesse des Rekurrenten für den Ersatz der streitbetroffenen

Gebäude durch ein Neubauvorhaben spreche. Dabei gehe dieses von einem Ersatzbau

in der Grösse der bestehenden Gebäude aus. Ausser Acht gelassen werde, welche

Rendite ein Bauvorhaben realisieren könnte, das die zulässigen Baumöglichkeiten

besser nutze. Gemäss der Nutzungs- und Machbarkeitsstudie D-Architekten

beliefen sich die Sanierungskosten je nach Variante auf Fr. 2'100'000.-

bis Fr. 3'500'000.-. Um bei einer Investition in dieser Höhe eine

Nettorendite von 6 % zu erhalten, wären Einnahmen von Fr. 150'000.- bis

Fr. 198'000.- notwendig. Der Stadtrat berechne die maximalen Mietzinseinnahmen

mit Fr. 113'824.- und gehe von Sanierungskosten von rund 1,5 Mio. Franken

aus. Die Verzinsung mit 6 % ergäbe eine Rendite von Fr. 90'000.-. Mit den

Mietzinseinnahmen könnte also knapp die Investitionen für die Sanierung

kapitalisiert werden. Nicht berücksichtigt sei jedoch der bestehende Wert der

Liegenschaften. Der Verkehrswert der beiden Liegenschaften belaufe sich gemäss

einer Schätzung der Stiftung Baukultur vom 13. Januar 2006 auf Fr. 2'011'000.-.

Ein potenzieller Investor müsse also ausgehend von diesen Zahlen im Minimum

gegen ca. 3,5 Mio. bis maximal 5,5 Mio. Franken aufwenden, um die Gebäude zu

erstehen und zu sanieren, um danach jährliche Mietzinseinnahmen von Fr. 113'824.-

generieren zu können. Diese Zahlen stünden im Gegensatz zu den im Gutachten zu

den ökonomischen Auswirkungen angegebenen Gesamtwerten von Fr. 570'000.-

bis Fr. 680'000.-. Eine wirtschaftliche Nutzung der Gebäude sei damit kaum

noch gegeben. Die Rendite einzig von den im Gutachten festgehaltenen Gesamtwerten

zu bestimmen, bedeute, dass fast sämtliche Investitionen für die Renovation auf

einen Schlag abgeschrieben werden müssten. Das wirtschaftliche Interesse des

Rekurrenten spreche klar gegen eine Unterschutzstellung.

8.3

Die Beschwerdeführerin holte vom Büro D-Architekten,

Zürich, zur Umsetzung des Gutachtens des Amts für Städtebau, Archäologie und

Denkmalpflege, eine Nutzungs- und Machbarkeitsstudie ein. Diese zeigt im Wesentlichen

zwei Umbau-/Sanierungsvarianten (A und B) auf und ermittelte aufgrund einer

Grobkostenschätzung Investitionskosten für die Renovation und den Umbau der

ganzen Gebäudegruppe von total Fr. 2'100'000.- (Variante A) bis Fr. 3'500'000.-

(Variante B). Im Weiteren ermittelte das Amt für Städtebau der Stadt Zürich,

Liegenschaftenbewertung, in einem Bericht vom 27. Juni 2007 die "Ökonomische(n)

Auswirkungen einer allfälligen Unterschutzstellung".

Die von den beiden

Berichten ermittelten Zahlen dürfen nicht vermischt werden. Die Studie von

D-Architekten zeigt Umbaumöglichkeiten mit den entsprechenden Kosten auf. Der

Mietertrag der so umgebauten/sanierten Gebäude wird nicht ermittelt. Der Umbau

bewegt sich offensichtlich auf einer höheren Komfort-/Standardstufe, als jene

gemäss Bericht des Amts für Städtebau vom 27. Juni 2007, würde damit aber

auch einen höheren Mietertrag ermöglichen. Die im Bericht des Amts für

Städtebau ermittelten Mieterträge dürfen daher nicht mit den Erneuerungskosten

des Berichts von D-Architekten in Beziehung gesetzt werden.

Der Bericht des Amts für

Städtebau vom 27. Juni 2007 geht von Sanierungskosten von Fr. 1'564'000.-

bzw. Fr. 1'548'000.- und von Mietzinseinnahmen nach dem Umbau von

Fr. 113'824.- respektive Fr. 121'240.- aus. Ausgehend von einem

Szenario, dass die Liegenschaften fünf Jahre mit den entsprechenden Mietzinsen weiterbetrieben,

dann während eines Jahres – ohne Mieteinnahmen – umgebaut und anschliessend die

sanierten Wohnungen mit angepassten Zinsen neu vermietet werden, errechnet die

städtische Schätzungskommission einen Liegenschaftengesamtwert von – je nach

Schutzumfang – zwischen Fr. 570'000.- bis Fr. 680'000.-, während sich

bei einem Ersatz der bestehenden Bauten durch Neubauten mit gleichem Volumen

ein Liegenschaftengesamtwert von Fr. 760'000.- ergibt. Diese Zahlen setzt

die Vorinstanz einer Schätzung der Stiftung Baukultur vom 13. Januar 2006

gegenüber, welche auf einen Verkehrswert von Fr. 2'011'000.- schliesst.

Diese Schätzung beruht offensichtlich einfach auf einer Addition von Baulandpreisen

von Fr. 2'000.-/m2 mit den Gebäudezeitwerten, ohne jede

Ertragswertberechnung, was selbst bei Annahme, bei den Gebäuden handle es sich

– wirtschaftlich betrachtet – um Abbruchobjekte, nicht fachgerecht wäre. Die

Berechnungen der städtischen Schätzungskommission zeigen, dass ausgehend von

einem heutigen Gesamtliegenschaftenwert zwischen Fr. 570'000.- bis

Fr. 680'000.- für die beiden insgesamt 763 m2 grossen Grundstücke

Kat.-Nrn. 04 und 05 auch nach einer Gesamtsanierung mit Umbau eine

angemessene Rendite möglich ist. Auf eine grösstmögliche Ausnützung hat ein

Grundeigentümer keinen Anspruch. Renditeberechnungen, die mit einer Neuüberbauung

erzielt werden könnten, sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht

massgeblich (BGE 118 Ia 384 E. 5e; Engeler, S. 195 f.). Unter

diesen Umständen vermögen die privaten Interessen des Beschwerdegegners das

erhebliche öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung nicht aufzuwiegen.

8.4

Nach der Auffassung der Vorinstanz spricht sodann auch

der dem Schweizerischen Raumplanungsgesetz zugrunde liegende Grundsatz des

haushälterischen Umgangs mit dem Boden (Art. 1 Abs. 1 des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]) gegen eine

Unterschutzstellung. Es könne zwar nicht in Abrede gestellt werden, dass bei

einem Neubauvorhaben die Realisierung von grösseren Wohnungen zu erwarten sei,

wodurch der Flächenverbrauch an Wohnraum pro Kopf höher ausfalle. Der

Augenschein habe aber ergeben, dass die Wohnverhältnisse in den Wohnungen

beengend seien und die einzelnen Zimmer zum Teil kaum die Mindestfläche gemäss § 303

PBG aufwiesen. Die Wohnungen würden heutigen durchschnittlichen Anforderungen

nicht gerecht.

Die Vorinstanz übersieht in

diesem Zusammenhang, dass die angefochtene Schutzverfügung nicht die Erhaltung

der Wohnungsgrundrisse verlangt. Die einzelnen (kleinen) Zimmer können mithin

zusammengelegt werden, was den Ausbau zu attraktiven Wohnungen zulässt.

Verfehlt ist der Einwand der Vorinstanz, die in Art. 1 Abs. 1 RPG verankerte

Zielvorstellungen der haushälterischen Nutzung des Bodens (utilisation mesurée

du sol) stehe hier der Unterschutzstellung entgegen. Diese Zielvorstellungen haben

vorab die Richt- und Nutzungsplanung im Auge (vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni,

Handkommentar zur RPG, 2006, Art. 1 N. 4 f.) und schränken keineswegs

den Erlass von konkreten und im öffentlichen Interesse liegende Schutzmassnahmen

ein.

9.

Zusammengefasst ist

festzuhalten, dass sich die Unterschutzstellung der Gebäude Assek.-Nrn. 01,

02.

und 03 auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 an der C-Strasse 06, 07

und 08 in Zürich samt Teilen der Umgebung durch den Stadtrat Zürich als rechtmässig

erweist und zu Unrecht von der Baurekurskommission I aufgehoben wurde. Die Beschwerde

der Stadt Zürich ist gutzuheissen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten

des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen.

Eine Parteientschädigung steht ihm nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission I vom 6. August

2010.

wird aufgehoben und der Beschluss des Stadtrats von Zürich vom 2. Dezember

2009.

(Nr. 1589) betreffend die Unterschutzstellung der Gebäude Assek.-Nrn. 01,

02.

und 03 auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 an der C-Strasse 06, 07

und 08 in Zürich wiederhergestellt.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellkosten,

Fr. 4'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens werden dem Beschwerdegegner

auferlegt.

4.

werden sowohl für das Rekurs- als auch für das Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigungen

zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 06,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…