VB.2010.00479

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00479

23. März 2011Deutsch28 min

(URT.2011.13130)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 13. Januar 2010 erteilte der

Bauausschuss der Stadt Winterthur der C AG die baurechtliche Bewilligung

für den Abbruch von vier Gebäuden und den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern

und zwei Tiefgaragen auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 im Weiler

Rossberg.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob die Zürcherische Vereinigung für

Heimatschutz (ZVH) Rekurs an die Baurekurskommission IV. Diese wies den Rekurs

mit Entscheid vom 12. August 2010 ab.

III.

Mit Eingabe vom 17. September 2010 erhob die ZVH

beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission

IV und beantragte, der Entscheid der Baurekurskommission IV vom 12. August

2010.

und der Beschluss des Bauausschusses der Stadt Winterthur vom 13. Januar

2010.

seien aufzuheben. Eventualiter sei die Kostenfolge des Entscheids der

Baurekurskommission IV zugunsten der ZVH zu korrigieren.

Die Baurekurskommission IV schloss am 30. September

2010.

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die C AG

beantragte am 3. November 2010, die Beschwerde sei unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten der ZVH abzuweisen. Der Bauausschuss der Stadt

Winterthur stellte am 15. November 2010 den Antrag, die Beschwerde sei

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Kosten seien der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen und diese sei zu einer angemessenen Umtriebsentschädigung an die

Stadt Winterthur zu verpflichten.

Mit Replik vom 28. Januar 2011 und Dupliken vom 7. März

2011.

hielten die Parteien an ihren Anträgen und Standpunkten fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Nach § 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) sind kantonal tätige Vereinigungen, die sich

seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und

Heimatschutz widmen, zur Anfechtung von Anordnungen und Erlassen unter anderem

berechtigt, soweit sich diese auf § 238 Abs. 2 PBG stützen. Dies ist

vorliegend der Fall, weshalb die Rechtsmittellegitimation der

Beschwerdeführerin zu Recht unbestritten blieb. Auf

die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführerin

beantragt die Durchführung eines Augenscheins unter Beizug der Fachgutachter

von G AG. Das Verwaltungsgericht könne sich so davon überzeugen, dass die

geplanten Neubauten die Eigenarten des Weilers, welche auch mit der Kernzonencharakterisierung

übereinstimme, zerstören würden. Zudem könne ein Augenschein bestätigen, dass

die Umsetzung des Projekts das Erscheinungsbild des Weilers derart verändern

würde, dass keinesfalls mehr von einer "ursprünglichen

Bauernsiedlung" gesprochen werden könnte.

2.1

Der

Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen

Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht

nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt

werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der

sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).

2.2

Die

lokalen Begebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten genügend ersichtlich.

Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz können auch

im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2) und

dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise. Der

massgebliche Sachverhalt geht somit hinreichend aus den Akten hervor, weshalb

sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den

beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb

auf die Durchführung eines Augenscheins verzichten.

3.

Die Beschwerdeführerin

macht geltend, der Bauausschuss der Stadt Winterthur sei seiner

Begründungspflicht nicht nachgekommen, indem er zahlreiche Regelverstösse wegen

angeblicher Geringfügigkeit ohne weitere Begründung zugelassen habe. Durch den

Aufschub wichtiger Fragen habe der Bauausschuss den legitimierten Personen

zudem die Möglichkeit entzogen, sich über die getroffenen Entscheidungen zu

informieren und diese nötigenfalls anzufechten. Dies gelte insbesondere für die

Gestaltung des Aussenraums, welcher die festgelegte Eigenart der Kernzone

direkt betreffe. Die Vorinstanz habe sich mit diesen Rügen nicht

auseinandergesetzt. Es sei nicht einmal ersichtlich, von welchen Gesichtspunkten

sich die Vorinstanzen hätten leiten lassen, was eine klare Verletzung des

rechtlichen Gehörs darstelle.

3.1

Die

Beschwerdegegnerschaft wendet diesbezüglich ein, die Beschwerdeführerin rüge

vor Verwaltungsgericht zum ersten Mal, die Umgebung bzw. der Aussenraum sei

nicht beurteilt worden. Diese neue tatsächliche Behauptung könne gemäss § 52

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) vor

Verwaltungsgericht nicht mehr vorgebracht werden.

Entgegen der Beschwerdegegnerschaft handelt es sich bei

den fraglichen Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht um neue

Tatsachenbehauptungen, deren Zulässigkeit sich nach § 52 Abs. 2 VRG

richten würde. Es liegt auch kein neues Begehren vor, welches den Streitgegenstand

in unzulässiger Weise erweitern würde. Vielmehr handelt es sich um eine Rüge,

die der Sache nach bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht wurde. Die

Beschwerdeführerin beruft sich somit vor Verwaltungsgericht nicht auf einen

neuen Bauverweigerungsgrund, was nicht zulässig wäre (vgl. Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N. 5, § 52 N. 4; Christian

Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N. 301).

3.2

Soweit die Beschwerdeführerin den Aufschub der

Gestaltung des Aussenraums beanstandet, vermögen ihre Ausführungen jedoch nicht

zu überzeugen.

3.2.1

Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich

dieser zu sämtlichen Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit

eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Abspaltung von

Einzelfragen zur Prüfung in einem späteren Verfahren ist zulässig, wenn sie von

untergeordneter Bedeutung sind, triftige Gründe für eine nachträgliche

Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht

werden kann (RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14). Es entspricht

dem üblichen Bauverlauf, dass gewisse Detailfragen einem späteren

Bewilligungsverfahren vorbehalten bleiben. Die notwendige Ausarbeitung

detaillierter Ausführungspläne ist mit einem nicht unwesentlichen Aufwand

verbunden, weshalb es sinnvoll ist, die entsprechende Bewilligung einem

späteren Verfahren vorzubehalten.

3.2.2

In der Baubewilligung wurde ausgeführt, beim vorliegenden Projekt seien

keine Gärten vorgesehen. Abgesehen von den Zufahrten zu den Tiefgaragen seien

die Gebäude über durch Wiesen führende Fusswege erschlossen. Im Dispositiv

wurde verbindlich festgehalten, dass das Projekt um einen Umgebungsplan ergänzt

werden muss (angefochtene Baubewilligung, Disp.-Ziff. I lit. C Ziff. 2).

Der Bestandteil der Baueingabe bildende Umgebungsplan gilt lediglich als

Übersichtsplan. Die für die Erteilung einer Bewilligung unter Auflagen

notwendigen Aussagen zur Umgebungsgestaltung gehen aus ihm jedoch mit genügender

Deutlichkeit hervor, insbesondere dass die Wiesen (als Streuobstwiesen bezeichnet)

bis an die Fassaden der Gebäude heranreichen sollen. Der detaillierte Umgebungsplan

ist dem Baupolizeiamt vor Baubeginn zur Bewilligung nachzureichen (angefochtene

Baubewilligung, Disp.-Ziff. I lit. G Ziff. 2). In diesen kann

der ebenfalls erforderliche Pflanzplan integriert werden. Die Materialisierung

und Bepflanzung hat dem Charakter der Weilerzone Rossberg zu entsprechen

(angefochtene Baubewilligung, Disp.-Ziff. I lit. G Ziff. 2).

3.2.3

Der Bauausschuss der Stadt Winterthur hat sich somit mit den ausschlaggebenden

Punkten der Umgebungsgestaltung auseinandergesetzt und diese sind von der Baubewilligung

erfasst. Die separate Behandlung der aufgeschobenen Fragen ist sachgerecht und

der gesetzmässige Zustand kann auf jeden Fall erreicht werden. Der Rechtsschutz

der Beschwerdeführerin wird damit nicht geschmälert. Die notwendige Bewilligung

wird ihr mitzuteilen sein (§ 316 Abs. 2 PBG). Sie wird damit ihre

Rechte vollumfänglich wahren können.

3.3

Entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführerin genügte die Begründung der Baubewilligung

auch hinsichtlich der bewilligten Abweichung von der Perimetergrenze des Baubereichs

im Gestaltungsplan und der Ausnahmebewilligung der Dachflächenfenster, da eine

Anfechtung in diesen Punkten ohne Weiteres möglich gewesen wäre. Die Beschwerdeführerin

hat jedoch nicht geltend gemacht, die Bewilligung sei in diesen Punkten zu Unrecht

erteilt worden.

4.

Auch im Nachschieben von Begründungen und Dokumenten im

Rekursverfahren erblickt die Beschwerdeführerin eine Verletzung ihres

rechtlichen Gehörs. Die Vorinstanz habe diese Rüge der Beschwerdeführerin und

ihre diesbezüglichen Ausführungen und Hinweise auf die neuere Lehre und

Rechtsprechung mit dem Satz beiseite gewischt, der Umfang der

nachgeschobenen Akten habe sich im üblichen Bereich bewegt. Damit habe sich die

Vorinstanz nicht einmal ansatzweise mit den Vorbringen der Beschwerdeführerin

auseinandergesetzt. Eine "Heilung" durch eine nachgeschobene

Begründung sei nur ausnahmsweise möglich. Den Rechtssuchenden könne

insbesondere nicht zugemutet werden, zur Verwirklichung der Begründungspflicht

ein Rechtsmittel ergreifen zu müssen. Zudem werde das Abschätzen von

Prozessaussichten durch die nachgeschobene Begründung verunmöglicht. Dieser

Mangel könne im Rechtsmittelverfahren auch durch einen zweiten Schriftenwechsel

nicht behoben werden.

4.1

Die Vorinstanz hat die gesetzlichen Anforderungen

an eine hinreichende Begründung einer Baubewilligung zutreffend dargestellt,

wobei sie jeweils auf die Bestimmungen des VRG verwies, welche im Zeitpunkt der

Erteilung der Baubewilligung am 13. Januar 2010 und damit vor

Inkrafttreten der geänderten Bestimmungen am 1. Juli 2010 anwendbar waren.

Auf diese Ausführungen kann gestützt auf § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

VRG verwiesen werden. Zu ergänzen bleibt, dass der Entscheid des

Verwaltungsgerichts vom 1. April 2009 (SB.2008.00089), auf welchen sich

die Beschwerdeführerin massgeblich beruft, in verschiedener Hinsicht nicht mit

dem vorliegenden Fall vergleichbar ist. So betraf jener Fall einen nicht

begründeten Einspracheentscheid, mit welchem die Festsetzung einer

Grundstückgewinnsteuer bestätigt worden war. Rekurrentin war die Adressatin des

angefochtenen Entscheids. Während sich dort der Streitgegenstand aufgrund der

angefochtenen Verfügung und der Rekursschrift bestimmte und das

Einspracheverfahren gerade sicherstellen soll, dass der Verfügungsadressat

einen begründeten Entscheid erhält (§ 10a lit. c VRG), den er

nötigenfalls anfechten kann, ist die Ausgangslage vorliegend anders: Der

Streitgegenstand wird massgeblich durch die Baueingabe und die von der Beschwerdeführerin

geltend gemachten Bauverweigerungsgründe bestimmt (Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem.

zu §§ 19–28, N. 86, § 50 N. 5, § 52 N. 4). Die

Begründung einer Baubewilligung dient nicht dazu, Dritten, welche sich gegen

ein Bauvorhaben zur Wehr setzen wollen, die Auseinandersetzung mit der Baueingabe

zu ersparen.

Die Baubewilligung erfüllt die Voraussetzungen an eine

hinreichende Begründung. Die Möglichkeit zu einer sachgerechten Anfechtung war

offensichtlich gewährleistet. Die Baubewilligung verletzte daher das rechtliche

Gehör der Beschwerdeführerin nicht.

4.2

Wollte man

eine Gehörsverletzung noch bejahen, würde sie jedenfalls nicht derart schwer

wiegen, dass eine Heilung gemäss der Rechtsprechung nicht möglich wäre. Diese

Rechtsprechung basiert im Übrigen auf einer Abwägung zwischen den von der

Beschwerdeführerin mit Verweis auf Teile der Lehre vorgebrachten Argumenten und

dem Anliegen einer beförderlichen Prozesserledigung und der Vermeidung von

verfahrensmässigen Leerläufen.

5.

Inhaltlich rügt die

Beschwerdeführerin, es könne keine Rede davon sein, dass die bauliche Struktur

des Weilers gewahrt werde, wenn das Bauvorhaben verwirklicht werde. Der Abbruch

von vier bestehenden Gebäuden führe dazu, dass kein Ensemble von Bauernhaus und

Scheune mehr übrig bleibe. Das Bauvorhaben verletze daher den privaten Gestaltungsplan.

Dessen Entstehungsgeschichte zeige deutlich, dass die geplanten Nutzungen in

der bestehenden Bausubstanz realisiert werden sollten und dass nur das Klubhaus

neu erstellt werden sollte. Zudem verletze das Projekt Art. 30 der Bau- und

Zonenordnung der Stadt Winterthur vom 3. Oktober 2000 (BZO 2000), wonach

Bauten nur im bestehenden Gebäudeprofil und unter Einhaltung der bestehenden

Gebäudestruktur sowie des charakteristischen Erscheinungsbilds umgebaut oder

ersetzt werden dürften.

5.1

Die

Beschwerdegegnerschaft betont, dass die Bewahrung der baulichen Struktur nicht

identisch sei mit der Bewahrung der baulichen Substanz. Es sei dem

Gestaltungsplan keinesfalls zu entnehmen, dass die Gebäude in ihrer Substanz

erhalten werden müssten. Es treffe nicht zu, dass kein Ensemble von Bauernhaus

und Scheune mehr übrig bleibe. Bisher habe es zwei solche Ensembles gegeben.

Eines davon, das vom Gutachten als "von zentraler Bedeutung"

bezeichnete Vielzweckbauernhaus an der H-Strasse 04, bleibe erhalten. Das

zweite, das "Haus I", sei ausdrücklich nur bezüglich seiner

Stellung am südlichen Ortseingang gewürdigt worden. Diese werde von den Neubauten

übernommen. Der Verweis auf die BZO 2000 sei unbehelflich. Da der

Gestaltungsplan, dem der Gemeinderat vor der Verabschiedung der BZO 2000 zugestimmt

habe, auf die Bau- und Zonenordnung der Stadt Winterthur vom 11. März 1986

(BZO 1986) verweise, komme die BZO 2000 vorliegend nicht zur Anwendung.

5.2

Der am 27. Juni

2001.

vom Regierungsrat genehmigte private Gestaltungsplan "Golfplatz Rossberg"

(im Folgenden: Gestaltungsplan) bezweckt gemäss dessen Art. 1 die

Schaffung der planungsrechtlichen Grundlage für die Erstellung und den Betrieb

eines 18-Loch-Golfplatzes im Gebiet Rossberg unter Bewahrung der baulichen

Struktur des Weilers, verbunden mit einer ökologischen Aufwertung der

Landschaft und der Erhaltung des Naherholungsgebiets für die Winterthurer

Bevölkerung. Für die Überbauung des Kernbereichs erklärt Art. 4 die

Bauvorschriften für die Kernzone IV gemäss BZO 1986 für anwendbar (vgl. dazu

E. 5.3), wobei zwei Abweichungen/Ergänzungen dazu vorgesehen sind. Die

erste betrifft den Gebietscharakter nach Art. 24 BZO 1986. Diesbezüglich

hält der Gestaltungsplan fest, dass es sich beim Rossberg um eine ursprüngliche

Bauernsiedlung im Sinn von Art. 24 Abs. 1 BZO 1986 handelt. Gemäss

dieser Bestimmung liegen diese Siedlungen am Stadtrand oder in der freien

Landschaft. Die Wohn- und Ökonomiegebäude, teilweise mit Fachwerk sowie mit

schönen Vorgärten ausgestattet, prägen den Charakter dieser Dörfer, Weiler und

Aussenwachten. Die zweite Abweichung betrifft die Nutzweise gemäss Art. 30

BZO 1986. Der Gestaltungsplan sieht diesbezüglich vor, dass sämtliche Gebäude

dem Zweck des Gestaltungsplans entsprechend genützt werden dürfen. Die bestehende

Bausubstanz sei primär für die Zwecke des Golfplatz-Betriebs zu nutzen

(Unterbringung von Geräten und Maschinen für den Unterhalt, Wohnraum

Betriebspersonal).

5.3

Die Beschwerdeführerin beruft sich vergeblich

auf Bestimmungen der BZO 2000. Diese findet vorliegend weder direkt noch kraft

unechter Rückwirkung Anwendung.

5.3.1

Art. 4 des Gestaltungsplans sieht vor, dass für die Überbauung des

Kernbereichs die "Bauvorschriften für die Kernzone IV (Art. 24–30

BO)" mit bestimmten Abweichungen und Ergänzungen gelten. Wie die

Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, sind damit offensichtlich die

Bauvorschriften gemäss BZO 1986 gemeint (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.4).

Dass die Genehmigung des Gestaltungsplans durch den Regierungsrat erst

erfolgte, als bereits eine neue BZO in Kraft getreten war, ändert daran nichts.

Sowohl die gewählte Formulierung als auch der Charakter des Gestaltungsplans

schliessen einen flexiblen Verweis auf die jeweils anwendbaren Bestimmungen für

die Kernzone IV aus, da dadurch nicht gewährleistet wäre, dass die mit dem

Gestaltungsplan angestrebte Überbauung auch umgesetzt werden kann.

5.3.2

Indem der Gestaltungsplan, soweit er keine eigenen Regeln enthält, auf die

Bestimmungen der BZO 1986 verweist, weicht er von den geltenden Bestimmungen

der BZO 2000 ab. Dies ist in § 83 Abs. 1 PBG so vorgesehen,

weshalb die Beschwerdeführerin aus dieser Bestimmung nichts für sich ableiten kann.

Die im Gestaltungsplan vorgesehene Abweichung von der BZO 2000 ist demnach

nicht zu beanstanden. Diese bzw. einzelne Bestimmungen können deshalb nicht

über die Konstruktion einer unechten Rückwirkung dennoch zur Anwendung gebracht

werden.

5.4

Zwischen den Parteien ist umstritten, was unter

dem Begriff der "baulichen Struktur" zu verstehen ist und ob diese

bei einer Verwirklichung des Bauvorhabens gewahrt bliebe.

5.4.1

Aus dem Wortlaut von Art. 1 des Gestaltungsplans und aus den für

anwendbar erklärten Bestimmungen der BZO 1986 ergibt sich unzweifelhaft, dass

keine absolute Verpflichtung besteht, die vorhandene Bausubstanz zu erhalten.

Vielmehr soll die bauliche Struktur erhalten werden. Die Neubauten haben sich

zwar in den Charakter des Weilers einzufügen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass

die bestehende Bausubstanz oder die genaue Lage der einzelnen Gebäude

beizubehalten wäre. Wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, ergibt sich

auch aus der Vereinbarung zwischen den Verbänden und der IG K vom 13. März

2000.

nichts anderes (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.5).

5.4.2

Die Vorinstanz hat ausgeführt, unter dem Begriff "Struktur" sei

die Gliederung bzw. das Muster der vorherrschenden Bebauung, der Bezug der

einzelnen Elemente des Weilers zueinander gemeint (Entscheid der Vorinstanz,

E. 5.6). Dem ist zuzustimmen.

5.4.3

Der Gestaltungsplan bezweckt gerade nicht die Erhaltung einer

Bauernsiedlung, sondern den Betrieb eines Golfplatzes unter Beibehaltung der

baulichen Struktur des Weilers. Dem wurde im Rahmen des Wettbewerbs Rechnung

getragen. So wurde im vom Stadtrat genehmigten Studienauftrag als eines der

Ziele die Wahrung des bäuerlichen Charakters des Weilers Rossberg genannt.

Ebenso wurde betont, dass Wert auf die städtebauliche und architektonische

Qualität innerhalb des gesamten Weilers und in den einzelnen Mikrolagen gelegt

würde. Bei den Grundlagen des Studienauftrags fand sich zudem die Siedlungsanalyse

der G AG, welche im Auftrag der Denkmalpflege der Stadt Winterthur

verfasst worden war. Im Schlussbericht vom 30. Juni 2008 würdigte das

Fachgremium das Siegerprojekt als "angenehm soliden Vorschlag, der sich

mit der notwendigen Umsicht zu einer ausserordentlichen kernzonengerechten

Lösung ausdifferenzieren" lasse. Danach flossen die gemachten Vorgaben im

Rahmen einer mehrmonatigen Überarbeitung in das Projekt ein (vgl. die

entsprechenden Aktennotizen), bis dieses gutgeheissen wurde. Ob dabei noch alle

unabhängigen Jurymitglieder beteiligt waren, ist nicht von entscheidender

Bedeutung. Die erwähnten Aktennotizen belegen jedenfalls, dass der von der

Beschwerdegegnerschaft beschriebene Überarbeitungsprozess stattgefunden hat.

Zudem ist ersichtlich, dass Stadtbaumeister L sowie der Leiter der

Denkmalpflege, M, beteiligt waren. Ersichtlich wird auch, dass die

massgeblichen Aspekte, insbesondere auch die Umgebungsgestaltung, berücksichtigt

wurden und dass Verbesserungen vorgenommen wurden.

Wenn die Beschwerdeführerin

diesbezüglich eine Verletzung von § 52 VRG geltend macht, ist darauf

hinzuweisen, dass neue Beweismittel gemäss § 52 Abs. 1 in Verbindung

mit § 20a Abs. 2 VRG jederzeit zulässig sind. Neue Tatsachenbehauptungen,

die nur unter den Voraussetzungen von § 52 Abs. 2 VRG zulässig wären,

bringt die Beschwerdegegnerin hingegen nicht vor, führte sie doch schon in

ihrer Rekursantwort aus, im Schlussbericht der Preisrichter vom 30. Juni

2008.

seien konkrete Vorgaben gemacht worden, welche in der Folge zu einer

mehrmonatigen Überarbeitung mit Zwischenbesprechungen auf dem Golfplatz geführt

hätten, bis das Ergebnis von den Fachpreisrichtern und von Denkmalpfleger M

gutgeheissen worden sei.

5.4.4

Wenn die Beschwerdeführerin die Bedeutung von Ensembles von Bauernhaus und

Scheune betont, so hält ihr die Beschwerdegegnerschaft zu Recht entgegen, dass

mit dem Vielzweckbauernhaus an der H-Strasse 04 weiterhin ein solches Ensemble

vorhanden sein wird. Im Gegensatz zu den Gebäuden, die abgebrochen werden

sollen, kommt diesem gemäss der Siedlungsanalyse der G AG auch in seiner

Substanz eine für das Ortsbild zentrale Bedeutung zu, da es durch seine Lage

und seine repräsentative Formensprache ein gewichtiges architektonisches

Element darstellt.

5.4.5

Auch aus der Bestimmung des Gestaltungsplans, wonach die bestehende Bausubstanz

primär für die Zwecke des Golfplatz-Betriebs zu nutzen sei, kann die Beschwerdeführerin

nichts für sich ableiten. Auch diese Bestimmung sollte die Erstellung und den Betrieb

eines Golfplatzes ermöglichen. Soweit kein Bedürfnis an einer Nutzung für die

Zwecke des Golfplatzbetriebes besteht, kommt weiterhin die Regelung von Art. 30

BZO 1986 zur Anwendung, wonach bestehender Wohnraum zu erhalten ist und auch in

den Ökonomiegebäuden Wohnraum realisiert werden kann. Die für den Golfbetrieb

nicht benötigten Bauten dürfen nach dem Gesagten saniert, umgenutzt oder durch

Neubauten ersetzt werden, weshalb diesbezüglich auch keine Ausscheidung von

überbaubaren Freibereichen erforderlich war. Es kann hier auf die überzeugenden

Ausführungen der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.6) verwiesen

werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Ergänzend ist

festzuhalten, dass auch der Antrag des Stadtrats an den Grossen Gemeinderat vom

7.

Juni 1995 keine Hinweise darauf enthält, dass keine Ersatzbauten erstellt

werden dürften. Der von der Beschwerdeführerin zitierte Satz, wonach lediglich

das Klubhaus neu erstellt werde, ist in seinem Zusammenhang zu lesen. Der

Stadtrat wies darauf hin, dass für den Betrieb des Golfplatzes ausser

dem Klubhaus keine weiteren Gebäude erstellt werden sollten. Der Golfbetrieb

sollte nicht dazu führen, dass zusätzlich zu den bestehenden Gebäuden des

charakteristischen Weilers eine grössere Anzahl neuer Bauten erstellt würde.

Die Aussage des Stadtrats bezieht sich somit offensichtlich nicht auf Gebäude,

die nicht für den Golfbetrieb genützt werden müssen. Diesbezüglich wies der

Stadtrat lediglich darauf hin, dass der Weiler in seiner strukturellen Eigenart

erhalten bleibe und die Kapelle sowie die Wirtschaft Rossberg nicht

tangiert würden.

5.4.6

Die Vorinstanz hat zu Recht betont, dass die Struktur des Weilers Rossberg

dank der Orientierung an der heutigen Baumasse, der Beibehaltung der

Firstrichtungen, der Anzahl Bauten, deren Stellung, der Erstellung von

Schrägdächern und geschlossenen Baukörpern mit Holzverkleidung übernommen und

fortgeführt werde. Zutreffend ist die Vorinstanz mit einem zusätzlichen Hinweis

auf die Materialisierung auch zum Schluss gekommen, es bestünde kein

Widerspruch zum Gebietscharakter einer "ursprünglichen Bauernsiedlung".

5.5

Nach dem

Gesagten kam die zuständige kommunale Behörde mit nachvollziehbarer führten dazu,

dass die bauliche Struktur des Weilers Rossberg trotz des Abbruchs von vier

Gebäuden bewahrt werde. Die kommunale Bewilligungsbehörde übte das ihr bei der

Auslegung der massgeblichen Gestaltungsplanbestimmungen zustehende Ermessen in

nachvollziehbarer und vertretbarer Weise aus. Die Vorinstanz hat daher zu Recht

nicht in den Beurteilungsspielraum der örtlichen Behörden eingegriffen.

6.

Die Beschwerdeführerin

macht geltend, das Bauprojekt zerstöre die Eigenart der Weilerzone Rossberg. Es

stehe daher im Widerspruch zu § 50 Abs. 1 und § 238 Abs. 2

PBG. Die erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG hätten sich

vorliegend auf die im Gestaltungsplan beschriebene ursprüngliche Bauernsiedlung

auszurichten.

6.1

Es ist

unbestritten, dass die Gestaltung des vorliegenden Bauvorhabens nach § 238

Abs. 2 PBG zu prüfen ist. Es muss sich deshalb nicht nur genügend, sondern

gut in seine bauliche Umgebung einordnen, das heisst, einen positiven Beitrag

zur Ergänzung der vorhandenen baulichen Strukturen leisten (VGr, 19. Dezember

2007, VB.2007.00418, E. 2; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 10–12 f.).

Zusätzlich muss das Bauvorhaben die Gestaltungsvorschriften gemäss dem

Gestaltungsplan und den Bestimmungen der BZO 1986, auf welche dieser verweist,

einhalten.

6.2

Den kommunalen Baubehörden kommt bei der

Anwendung der Ästhetikvorschrift von § 238 PBG und kompetenzgemäss

erlassenen kommunalen Bauvorschriften praxisgemäss ein erheblicher Beurteilungsspielraum

zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,1P.280/2002, E. 2

mit Hinweisen). Die Baurekurskommissionen bzw. das Baurekursgericht haben sich

trotz umfassender Kognition (§ 20 Abs. 1 VRG) bei der Überprüfung solcher

kommunaler Entscheide Zurückhaltung aufzuerlegen; lässt sich der Entscheid auf

vernünftige Gründe stützen, ist er mithin vertretbar, schreitet die Rekursinstanz

auch dann nicht ein, wenn andere ebenfalls vertretbare Lösungen denkbar sind (VGr,

20.

Januar 2005, VB.2004.00199, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 68 =

BEZ 2005 Nr. 20; RB 1991 Nr. 2; 1981 Nr. 20;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die

kommunale Behörde kann sich allerdings nur dann auf ihren geschützten

Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie spätestens in der Rekursvernehmlassung

die geforderte nachvollziehbare Begründung vorbringt (RB 1991 Nr. 2;

VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.1; 3. November

2010, VB.2010.00328, E. 1.2).

Im Gegensatz zur Vorinstanz kommt dem Verwaltungsgericht

neben der Sachverhalts- nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Es

überprüft deshalb lediglich, ob eine Rekursinstanz die ästhetische Würdigung

durch die kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar bzw. nicht vertretbar

halten durfte. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine

eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens

vorzunehmen; in diesem Fall würde es seine eigene Kognition überschreiten (vgl.

BGr, 21. Juni 2005,1P.678/2004, E. 4, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).

6.3

Die

Vorinstanz hat mit ausführlicher und überzeugender Begründung dargelegt, dass

das Bauvorhaben den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG sowie den

Vorschriften des Gestaltungsplans genügt (Entscheid der Vorinstanz, E. 7).

Auf diese zutreffenden Erwägungen kann gemäss § 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 VRG verwiesen werden.

6.4

Ergänzend

ist auf den in Art. 4 des Gestaltungsplans enthaltenen Verweis auf Art. 24

BZO 1986 einzugehen. Die Parteien messen diesem eine gänzlich unterschiedliche

Bedeutung zu. Die Beschwerdeführerin macht geltend, wenn der Weiler Rossberg im

Gestaltungsplan als ursprüngliche Bauernsiedlung im Sinn von Art. 24 BZO

1986.

bezeichnet werde, so gelte der dort umschriebene Gebietscharakter auch für

ihn. Demgemäss werde der Weiler durch die Wohn- und Ökonomiegebäude, teilweise

mit Fachwerk sowie mit schönen Vorgärten ausgestattet, geprägt. Damit werde

explizit auch auf die Bedeutung der Umgebungsgestaltung verwiesen. Die

Beschwerdegegnerschaft vertritt demgegenüber die Ansicht, mit Art. 4 des

Gestaltungsplans sei die Umschreibung des Gebietscharakters im Vergleich zu Art. 24

BZO 1986 eingeschränkt worden. Es sei nur die historisch zutreffende Aussage

gemacht worden, dass der Rossberg eine ursprüngliche Bauernsiedlung im Sinn von

Art. 24 BZO 1986 sei. Der weiterreichende Text dieser Bestimmung, wonach

die Wohn- und Ökonomiegebäude mit schönen Vorgärten den Charakter dieser

Dörfer, Weiler und Aussenwachten prägen, sei demgegenüber explizit nicht

übernommen worden.

6.4.1

Diese Interpretation der Beschwerdegegnerschaft lässt sich nicht halten.

Würde sich der Gestaltungsplan bei der Umschreibung des Gebietscharakters

darauf beschränken, eine historisch zutreffende Aussage zu machen, die

charakteristischen Merkmale anderer ursprünglicher Bauernsiedlungen jedoch

nicht zu übernehmen, hätte dies zur Folge, dass der Gebietscharakter des

Weilers Rossberg im Ergebnis nicht umschrieben wäre. Der Wortlaut der Gestaltungsplanvorschrift

legt vielmehr nahe, dass der Gebietscharakter des Weilers Rossberg jenem der

übrigen ursprünglichen Bauernsiedlungen, die der Kernzone IV zugeordnet sind –

also der in der Überschrift vor Art. 24 BZO 1986 aufgezählten Weiler

ausser der Kernzone Hard – entspricht. Dies geht auch aus dem Antrag des

Stadtrats an den Grossen Gemeinderat vom 7. Juni 1995 hervor, wo von einer

Einschränkung der Umschreibung des Gebietscharakters, wie sie die private

Beschwerdegegnerschaft geltend macht, nicht die Rede ist. Die entsprechenden

Ausführungen des Stadtrats sind vielmehr dahingehend zu verstehen, als bei

einer Zuweisung des Weilers Rossberg zur Kernzone IV bezüglich des

Gebietscharakters festgehalten werden musste, ob es sich beim Weiler Rossberg

um eine ursprüngliche Bauernsiedlung oder um eine andere Siedlung, wie etwa die

in Art. 24 Abs. 2 BZO 1986 erwähnte Kernzone Hard, handelt. Dafür,

dass die in Art. 24 BZO 1986 erwähnten Vorgärten grundsätzlich zum

Gebietscharakter des Weilers Rossberg gehören, spricht im Übrigen auch, dass

der Gestaltungsplan hinsichtlich Art. 29 Abs. 1 BZO 1986 keine

Abweichung vorsieht. Gemäss dieser Bestimmung ist die herkömmliche Erscheinung

des Gebäudeumschwungs, insbesondere der für das Ortsbild typischen Gärten, nach

Möglichkeit zu erhalten.

6.4.2

Die Beschwerdeführerin hat allerdings weder im Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren

geltend gemacht, es seien herkömmliche Vorgärten vorzusehen. Sie hat sich vielmehr

darauf beschränkt, mit Verweis auf die erwähnten Bestimmungen auf die Bedeutung

der Umgebungsgestaltung hinzuweisen, weshalb sie einen Aufschub der Bewilligung

derselben als unzulässig erachtete (vgl. dazu E. 3.2).

6.4.3

Unter den vorliegenden Umständen wäre es im Übrigen verfehlt, eine

herkömmliche Vorgartengestaltung in der Form von ehemaligen Nutz- und

Ziergärten zu fordern. Wie aus den bei den Akten liegenden Fotos (vorinstanzliches

Augenscheinprotokoll, Siedlungsanalyse der G AG; Luftbild) ohne Weiteres

ersichtlich wird, ist ein solcher Vorgarten beim P-Haus an der H-Strasse 05

überhaupt nicht und beim Vielzweckbauernhaus an der H-Strasse 06 höchstens in

Ansätzen erkennbar. Aus den Ausführungen zur Freiraumgestaltung im

Fachgutachten der G AG, auf welche die Beschwerdeführerin hinweist, ergibt

sich denn auch, dass von ehemaligen Nutz- und Ziergärten nur noch "Strukturen"

vor den Häusern H-Strasse 07 und 06 erhalten sind. Dabei kommt dem Garten vor

der Wirtschaft Rossberg (H-Strasse 07), der auch bei einer Verwirklichung

des Bauvorhabens erhalten bleibt, ohne Zweifel eine grössere Bedeutung zu. Zum

Einen liegt er am zentralen Hofraum mit den unbestrittenermassen besonders ortsprägenden

Gebäuden H-Strasse 04 und 07. Zum Anderen ist hier der Charakter eines

ehemaligen Nutz- und Ziergartens eher noch ablesbar, als dies beim Gebäude H-Strasse

06.

der Fall ist. Dort zeugt praktisch nur noch die Einfriedung vom ehemaligen

Garten. Ansonsten besteht der Garten auch hier – wie beim P-Haus – bereits

heute in einer Wiese, die bis an die Gebäudefassade heranreicht. Die übrigen,

im Fachgutachten der G AG erwähnten erhaltenen Elemente einer dörflichen

Freiraumgestaltung (bedeutender Laubbaumbestand auf dem zentralen Kiesplatz,

Teile eines kleinen Obstbaumgartens südlich des Weilers, alte Baumgruppe im

Gartenrestaurant der Wirtschaft Rossberg, zwei grosse Sandsteinbrunnen)

werden durch das Bauprojekt nicht tangiert.

Die vorgesehene

Umgebungsgestaltung führt demnach nicht dazu, dass sich die Neubauten nicht in

den bestehenden Charakter des Weilers einzufügen vermögen.

6.5

Auch die

Rüge, die Hälfte der baulichen Substanz des Weilers werde abgerissen, was den

Denkmalschutzanliegen von Kernzonen widerspreche, vermag nicht zu überzeugen.

Der Bauausschuss hat die Vorschriften des Gestaltungsplans in einer Weise angewandt,

die dem Zweck der Kernzone gemäss § 50 Abs. 1 PBG, nämlich der Erhaltung

und Entwicklung eines schutzwürdigen Ortsbilds, entspricht. Es liegt im

Ermessen der kommunalen Behörden, nicht eine Erhaltung der Substanz zu

verlangen und bei der Erhaltung der Struktur eine Gewichtung der für die

Strukturgebung und damit für den Charakter des Weilers wesentlichen Elemente

vorzunehmen. Dabei hat sich der Bauausschuss der Stadt Winterthur von

sachlichen Kriterien leiten lassen. Insbesondere setzte er sich mit der Siedlungsanalyse

auseinander, deren Ergebnisse auch bei der Durchführung des Wettbewerbs berücksichtigt

worden waren.

6.6

Aus dem

von der Beschwerdeführerin angeführten Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 26. September

2001.

(VB.2001.00192, E. 2c) kann diese nichts zu ihren Gunsten ableiten.

In jenem Entscheid kam dem Umstand zentrale Bedeutung zu, dass Neubauten in der

Kernzone gemäss der anwendbaren BZO unter anderem in Grösse und kubischer Gestaltung

der bestehenden, das Ortsbild prägenden Überbauung zu entsprechen hatten. Das

zu beurteilende Bauvorhaben mit zahlreichen Gebäudevor- und -rücksprüngen wich

von der Gestaltung kernzonentypischer Bauten schon hinsichtlich des ansonsten

typischen rechteckigen Grundrisses bzw. der zurückhaltenden kubischen Gliederung

sowie der Dachform ab. Der vorliegende Sachverhalt ist mit dem damals zu beurteilenden

daher nicht vergleichbar.

6.7

Die

ausführliche, unter anderem auf anlässlich eines Augenscheins gewonnene Erkenntnisse

abgestützte Begründung der Vorinstanz, wonach das Bauvorhaben hinsichtlich

seiner Gestaltung und Einordnung den gesetzlichen Anforderungen genüge, ist

nach dem Gesagten nicht zu beanstanden. Jedenfalls ist in dieser Wertung keine

Rechtsverletzung zu erblicken, in die das Verwaltungsgericht aufgrund von § 50

VRG korrigierend eingreifen müsste.

7.

Die Beschwerdeführerin begründet ihren Eventualantrag, wonach

die Kostenfolge des vorinstanzlichen Entscheids anzupassen sei, damit, dass

sich dieser massgeblich auf nachgeschobene Gründe abstütze.

7.1

Da der

Rekurs abgewiesen wurde, waren die Kosten gemäss § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG grundsätzlich der unterliegenden Beschwerdeführerin

aufzuerlegen. Davon wäre nur abzuweichen gewesen, wenn die Kosten oder ein Teil

derselben von anderen Verfahrensbeteiligten durch Verletzung von

Verfahrensvorschriften oder durch nachträgliches Vorbringen von Tatsachen oder

Beweismitteln, die schon früher hätten vorgebracht werden können, verursacht

worden wären (§ 13 Abs. 2 Satz 2 VRG). Dies ist nicht

ersichtlich. Namentlich kann sich die Beschwerdeführerin diesbezüglich nicht

darauf berufen, ein Teil der Kosten des Rekursverfahrens sei nur entstanden,

weil der Bauausschuss Winterthur Akten und Entscheidgründe erst im

Rekursverfahren nachgereicht habe.

7.2

Wie

erwähnt (vgl. E. 4.1) genügte die Begründung der Baubewilligung den an

diese gestellten Anforderungen. Umstände, die dennoch eine Anwendung von § 13

Abs. 2 Satz 2 VRG rechtfertigen könnten, sind vorliegend nicht

ersichtlich. Der Bauausschuss Winterthur hat im Rekursverfahren nicht neue

Gründe für die Bewilligung vorgebracht, die erst zur Abweisung des Rekurses

führten. Vielmehr handelte es sich um Ergänzungen, welche in der Praxis üblich

sind und zu Recht toleriert werden. Dem hätte die Vorinstanz bei der Regelung

der Kosten- und Entschädigungsfolgen Rechnung tragen müssen, wenn die Beschwerdeführerin

aufgrund der Beschwerdeantwort ihren Rekurs zurückgezogen hätte. Vorliegend

bestand dazu offensichtlich keine Veranlassung.

7.3

Dass

Bewilligungsbehörden ihre Entscheide auf Akten stützen, welche in einem

Rechtsmittelverfahren sodann der Rechtsmittelbehörde einzureichen sind, ist im

Übrigen normal und erwünscht. Dasselbe gilt für den Umstand, dass die

Vorinstanz auf diese eingereichten Akten Bezug nimmt, hat sie doch zu prüfen,

ob sich die Begründung der Bewilligungsbehörde tatsächlich auf die

massgeblichen Akten stützen lässt.

7.4

Soweit die

Beschwerdeführerin geltend macht, es sei ihrem Rechtsvertreter aufgrund der

Menge der mit der Rekursantwort nachgereichten Akten nicht möglich gewesen,

sich in Absprache mit den Spezialisten der Beschwerdeführerin innerhalb der

zwanzigtägigen Replikfrist vollumfänglich mit den neuen Fakten

auseinanderzusetzen, ist im Übrigen darauf hinzuweisen, dass sich der Umfang

relevanter und neuer Akten in einem für ein solches Bauvorhaben durchaus

üblichen Rahmen bewegte. Zudem war der Beschwerdeführerin zumindest die

Tatsache bekannt, dass das Bauvorhaben aus einem Projektwettbewerb hervorgegangen

war und dass sich die entsprechenden Dokumente bei den Akten befinden mussten.

Wie aus dem vorinstanzlichen Protokoll ersichtlich ist, nahm der Rechtsvertreter

der Beschwerdeführerin erst am letzten Tag der Replikfrist Einsicht in die

Akten. Die Zeitknappheit hat sich die Beschwerdeführerin also primär selber

zuzuschreiben.

8.

8.1

Damit

erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Verfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Zudem ist sie zu

einer Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten

(§ 17 Abs. 2 VRG). Angemessen erscheint eine Parteientschädigung von

Fr. 2'000.-.

8.2

Der Stadt

Winterthur steht hingegen keine Parteientschädigung zu. Stehen sich nämlich in

einem Beschwerdeverfahren private Parteien gegenüber, kann nach § 17 Abs. 3

VRG das Gemeinwesen in der Regel nicht zur Leistung einer Parteientschädigung

verpflichtet und auch nicht entschädigungsberechtigt werden

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 06 mit Hinweisen). Demgemäss wird dem an

der Seite eines privaten Beschwerdegegners obsiegenden Gemeinwesen in der Regel

keine Parteientschädigung zugesprochen; vorbehalten sind Fälle, in denen es in

besonderer Weise betroffen ist, beispielsweise wenn die Aufhebung einer

Bewilligung durch die Vorinstanz eine kommunale Regelung oder Planung infrage

stellt (VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382, E. 4.2; 14. Juni

2006, VB.2006.00062, E. 4). Dass die Gemeinde im vorliegenden

Beschwerdeverfahren besondere eigene Interessen zu wahren hatte, wird zu Recht

nicht geltend gemacht. Es ist ihr daher ungeachtet ihres Obsiegens keine

Entschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 7'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'000.- an

die private Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft des Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…