VB.2010.00519

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00519

15. Juni 2011Deutsch22 min

(URT.2011.13328)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 22. Juni 2009 erteilte

der Bauvorstand der Gemeinde Pfäffikon A und B im Anzeigeverfahren die

baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung des heute als Werkstatt und Lager genutzten

Nebengebäudes Vers.-Nr. 01 beim Wohnhaus an der G-Strasse 02 in eine 2

½-Zimmerwohnung.

Erwägungen

II.

Dagegen liess D mit Eingabe vom

22.

Dezember 2009 Rekurs bei der Baurekurskommission III erheben und beantragen,

die angefochtene Verfügung sei aufzuheben und es sei die Herstellung des

rechtmässigen Zustands anzuordnen. Die Baurekurskommission hiess den Rekurs mit

Entscheid vom 25. August 2010 gut und hob die angefochtene Verfügung auf.

III.

Mit Eingabe vom 27. September

2010.

liessen A und B gegen den Entscheid der Baurekurskommission Beschwerde

beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich erheben und beantragen, der

angefochtene Entscheid der Baurekurskommission sei aufzuheben und den

Beschwerdeführenden sei eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.

Die Vorinstanz beantragte am 7. Oktober

2010.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Am 25. Oktober 2010 stellte

die Baubehörde der Gemeinde Pfäffikon den Antrag auf Aufhebung des angefochtenen

Entscheids der Baurekurskommission III.

D liess am 19. November

2010.

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden um

Abweisung der Beschwerde ersuchen.

Mit Replik vom 4. Januar

2011.

und Duplik vom 1. Februar 2011 hielten die Parteien an ihren Anträgen

fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Baugrundstück liegt gemäss

der geltenden Bau- und Zonenordung der Gemeinde Pfäffikon vom 22. März

2010.

(BZO) in der Wohnzone W1.6 und ist mit einem Haupt- und einem Nebengebäude

bebaut. Die streitige Nebenbaute ist unmittelbar an der nordöstlichen

Grundstücksgrenze situiert. Die Erstellung dieser Baute wurde ursprünglich als

Garagenneubau, unter Vorbehalt der nachbarlichen Zustimmung zum Grenzbau, mit

Beschluss vom 28. Juni 1966 bewilligt. Im Streit liegt die im

Anzeigeverfahren erteilte Bewilligung für den Umbau und die Umnutzung der Baute

zu Wohnzwecken.

2.

Unverständlich ist, dass die

Baubewilligung für den projektierten Umbau bzw. die projektierte Umnutzung nicht

im ordentlichen Bewilligungsverfahren, sondern im Anzeigeverfahren erteilt

wurde. Im Streit liegt jedoch vorab, ob der Beschwerdegegner bei der Baubehörde

rechtzeitig um Zustellung des baurechtlichen Entscheids ersucht hatte.

2.1

Die

Beschwerdeführenden sind der Auffassung, der Beschwerdegegner habe den baurechtlichen

Entscheid nicht innert Frist angefochten, weshalb die Baurekurskommission nicht

hätte auf den Rekurs eintreten dürfen. Zur Begründung bringen die Beschwerdeführenden

im Wesentlichen vor, dass die Bauarbeiten auf dem Grundstück entgegen der Annahme

der Vorinstanz nicht erst am 5. November 2009 wahrnehmbar gewesen seien,

vielmehr seien die Bauarbeiten schon seit Juli im Gange gewesen und sei

beispielsweise bereits am 20. August 2009 eine grosse Entsorgungsmulde

angeliefert, gefüllt und abtransportiert worden. Zudem seien im Oktober 2009

lärmende Arbeiten am Gebäude vorgenommen worden. Die ausgeführten Bauarbeiten

hätten dem Beschwerdegegner klare Hinweise auf den Beginn von relevanten

Bauarbeiten geben müssen. Er hätte sich spätestens Anfang Oktober 2009 beim Bauamt

erkundigen müssen, ob eine Baubewilligung vorliege. Mit seinem Rekurs sei er

klar verspätet gewesen. Die Baurekurskommission sei somit zu Unrecht auf den

Rekurs des Beschwerdegegners eingetreten.

2.2

Wer den

baurechtlichen Entscheid nicht entsprechend § 315 Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) rechtzeitig

verlangt, hat gemäss § 316 Abs. 1 PBG das Rekursrecht verwirkt. Diese

Verwirkungspflicht beginnt dann nicht zu laufen, wenn die Publikation

dergestalt qualifiziert mangelhaft ist, dass ein Dritter auch bei An-wendung

durchschnittlicher Aufmerksamkeit und trotz angemessener Sorgfalt den Mangel

nicht erkennen kann und dadurch abgehalten wird, rechtzeitig die Zustellung des

baurechtlichen Entscheids zu verlangen (François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im

zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 303; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,

S. 20-53). Gleiches gilt für den Fall, dass gar keine Publikation erfolgt,

weil die Baubewilligung zu Unrecht ohne Veröffentlichung und Aussteckung im

Anzeigeverfahren erfolgte und der Nachbar erst durch die Erstellung der Baute

von der Sache erfährt (RB 1981 Nr. 144; VGr, 24. November 1999,

VB.1999.00209; VGr, 16. Juni 1999, VB.1999.00098, auch zum Folgenden).

Nach Treu und Glauben darf der Dritte aber mit der Geltendmachung seiner

Ansprüche nicht beliebig zuwarten; sobald er vom Bauvorhaben weiss, hat er sich

um die nachträgliche Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu bemühen (VGr,

20.

Mai 2009, VB.2009.00057; RB 1980 Nr. 2; Ruckstuhl, S. 301).

2.3

Anders als bei Neu-

oder Umbauvorhaben liegt es in der Natur von Umnutzungsprojekten, dass diese

aufgrund der meist bescheidenen äusserlichen Bauveränderungen nicht ohne

Weiteres von Anfang an bemerkt werden können, sondern vielfach erst, wenn die

Bauten anders genutzt werden. Auch vorliegend beschränkten sich die baulichen

Veränderungen überwiegend auf das Innere des Gebäudes und auf die Umgebung. Es

können daher beim vorliegenden Projekt nicht unbesehen die gleichen

Anforderungen an die verlangte Aufmerksamkeit des Nachbars gestellt werden wie

bei einem Neubauprojekt. Wann der Beschwerdegegner vorliegend nach Treu und

Glauben den baurechtlichen Entscheid verlangen musste, ist nach den gesamten

Umständen zu beurteilen.

Der Beschwerdegegner hatte sich

bereits vor Erlass der streitigen Baubewilligung wiederholt bei der Baubehörde

über allfällige Baubewilligungen auf dem Nachbargrundstück erkundigt. Wurde dem

Beschwerdegegner sodann unbestrittenermassen von behördlicher Seite abermals

versichert, dass noch keine Baubewilligung vorliege, ist es zum einen nachvollziehbar,

dass der Beschwerdegegner nicht bei den geringsten baulichen Vorkehren auf dem

Nachbargrundstück erneut bei der Baubehörde vorstellig wurde, und durfte er zum

andern auch mit guten Gründen darauf vertrauen, dass er über eine allfällige

Baubewilligung informiert bzw. ein entsprechendes Baugesuch ordnungsgemäss

publiziert würde, nachdem er gegenüber der Baubehörde offensichtlich ein

erhebliches Interesse kundgetan hatte. Unter diesen Umständen kann auch mit dem

Wissen, dass der Nachbar ein solches Projekt anstrebt, aus der von den

Beschwerdeführenden angeführten Kanalsanierung sowie den Umgebungs- und

Innenausbauarbeiten nicht zwingend geschlossen werden, dass ein

Umnutzungsprojekt tatsächlich bewilligt wurde. Überdies hätte die Baubehörde

unter diesen Umständen das mehrmalige Nachfragen des Beschwerdegegners als

Gesuch um Zustellung des baurechtlichen Entscheids entgegennehmen müssen und

ihm diesen sodann bei einer Bewilligungserteilung im Anzeigeverfahren wie vorliegend

ohne Weiteres zustellen müssen. Es kann insofern letztlich auch offenbleiben,

ob der Beschwerdegegner bereits bei der von den Beschwerdeführenden unter

anderem angeführten Kanalsanierung hätte von einem bewilligten

Umnutzungsprojekt ausgehen müssen oder ob der massgebliche Zeitpunkt, wie von

der Vorinstanz angenommen, der 5. November 2009 war, als eine Entsorgungsmulde

angeliefert wurde. Indem der Beschwerdegegner mit Schreiben vom 18. November

2009.

bei der Baubehörde um Zustellung des baurechtlichen Entscheids ersucht

hatte, kann ihm aufgrund der vorliegenden Gegebenheiten jedenfalls nicht

vorgeworfen werden, er habe damit ungebührlich lange zugewartet. Damit ist die

Vorinstanz zu Recht auf den Rekurs des Beschwerdegegners eingetreten.

3.

3.1

Die Vorinstanz

hiess den Rekurs des heutigen Beschwerdegegners gegen die Umnutzungsbewilligung

gut und begründete dies in Anwendung der damals geltenden Bau- und Zonenordnung

zunächst damit, dass die Baumassenziffer für Hauptgebäude bereits ohne die

nachgesuchte Umnutzung überschritten sei, eine weitergehende Überschreitung der

Baumassenziffer einen weitergehenden Verstoss gegen die Bauvorschriften

darstelle und somit nicht zulässig sei. Daran ändere auch der Umstand nichts,

dass durch die Umnutzung in ein Hauptgebäude die zur Verfügung stehende

Baumasse für besondere Gebäude reduziert würde. Im Weiteren komme hinzu, dass

die betroffenen Nachbarn ihre damalige Zustimmung zu einem Garagengrenzbau und

damit zu einem besonderen Gebäude gegeben hätten. Die Nutzung der Grenzbaute zu

Wohnzwecken ohne Zustimmung aller betroffenen Nachbarn bedeute einen neuen

erstmaligen Verstoss gegen die Bauvorschriften, was gemäss § 357 Abs. 1

PBG nicht zulässig sei.

Ergänzend führte die Vorinstanz

aus, dass das geplante Vorhaben auch unter Berücksichtigung der damals noch im

Gange befindlichen Änderung der Bau- und Zonenordnung, mit welcher die

Unterscheidung der Baumassenziffer für Hauptgebäude und für besondere Bauten

aufgehoben wurde, nicht bewilligungsfähig sei. Es entstehe zwar durch die Umnutzung

des Gebäudes keine zusätzliche Überschreitung der Baumassenziffer, jedoch werde

nach wie vor erstmalig eine Bewilligung für die Nutzung der Grenzbaute als

Wohngebäude und damit als Hauptgebäude erteilt, was unzulässig sei.

Schliesslich erwog die

Baurekurskommission, dass es sich auch nicht anderes verhielte, wenn davon

ausgegangen würde, dass mit der im Jahr 2002 erteilten Baubewilligung die

Grenzbaute bereits zum Hauptgebäude geworden sei. In diesem Fall wäre die

Baubewilligung zu Unrecht erteilt worden, da die Nutzung der Grenzbaute als

Hauptgebäude gegen materielles Recht verstiesse und bereits im Zeitpunkt der

Bewilligung materiell widerrechtliche Bauten nicht unter § 357 PBG fielen.

Jedenfalls könne aus einer solchen Bewilligung kein Anspruch auf die erneute

Erteilung einer rechtswidrigen Bewilligung abgeleitet werden. Auch wenn von

einem Anwendungsfall von § 357 Abs. 1 PBG ausgegangen würde, sei die

angefochtene Bewilligung nicht haltbar, da durch die erstmalige Aufnahme der

Wohnnutzung eine wesentlich intensivere Nutzung bewilligt werde, welcher

offensichtlich überwiegende nachbarliche Interessen entgegenstünden. Zudem

müsste angesichts des geringen Investitionswerts der bestehenden Baute und

eines Vergleichs des Bauvorhabens mit den Baumöglichkeiten, wie sie nach den

Neubauvorschriften bestünden, objektiv von deren Umgehung und damit von einer

unzulässigen neubauähnlichen Umgestaltung ausgegangen werden.

3.2

Die

Beschwerdeführenden lassen dagegen geltend machen, dass das streitige Gebäude

seit seiner Erstellung im Jahr 1968 vom vormaligen Eigentümer immer als

Werkraum und damit nicht als besonderes Gebäude genutzt worden sei, obwohl es

als Garage/Abstellraum bewilligt worden sei. Nach dem Kauf durch die

Beschwerdeführenden sei das Gebäude zur Ausstellung von unrestaurierten Möbeln

genutzt worden. Namentlich nachdem die ursprünglichen Kipptore durch Fenster

und Tür ersetzt worden seien, seien sowohl die Isolation, die Belichtung und

auch die für einen Verkaufsraum wichtige Einsehbarkeit für Kunden entscheidend

verbessert worden. Die Baute sei in der ganzen Zeit als Werk- und Ausstellungsraum

genutzt worden. Sie sei schon lange kein besonderes Gebäude mehr. Die

Vorinstanz habe im angefochtenen Entscheid anerkannt, dass mit der Baubewilligung

im Anzeigeverfahren vom 6. März 2002 auch die Nutzung als Lager- und Ausstellungsraum

mitbewilligt worden sei. Sie habe dabei übersehen, dass ein Ausstellungsraum

als Raum für den dauernden Aufenthalt von Menschen angesehen werde. Ein solcher

Raum dürfe nicht mehr in einem besonderen Gebäude untergebracht werden. Damit

sei am 6. März 2002 die Nutzung als Hauptbaute bewilligt worden. Diese

Bewilligung sei jedoch auch schon vorher durch die Nutzung des vormaligen

Eigentümers der Liegenschaft und dann durch die Beschwerdeführenden ersessen

worden. Die Nutzung des Nebengebäudes als Werkstatt-/Ausstellungsraum habe als

bewilligt zu gelten.

Die beiden bestehenden Gebäude

würden zusammen eine Baumasse von 2'016 m3 aufweisen; damit sei

das Grundstück übernutzt und das Bauvorhaben nach § 357 Abs. 1 PBG zu

beurteilen. Mit dem Umbauvorhaben werde weder die Baumasse erhöht noch würden Abstände

verändert bzw. weiter unterschritten. Die Übernutzung bleibe bestehen. Die Baumasse

werde jedoch nicht erhöht. Es würden einzig im Innern des Gebäudes kleinere bauliche

Vorkehren (Isolation Aussenwände, Einbau von Trennwänden und sanitären Anlagen)

und eine Änderung von Gewerbe- zu Wohnnutzung vorgenommen. An der bestehenden Gebäudehülle/Fassade

werde nichts verändert. Auch sei die Haustechnik schon immer vorhanden gewesen.

Gemäss neuerer Rechtsprechung und herrschender Lehre sei von neubauähnlichen

Umgestaltungen, die ihm Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG nicht mehr

zulässig seien, nur mit grosser Zurückhaltung auszugehen. Unter dem

Gesichtswinkel von § 357 PBG erweise sich das Bauvorhaben ohne Weiteres

als bewilligungsfähig.

In der Replik ergänzten die

Beschwerdeführenden, dass nach zehn Jahren der Anspruch des Nachbarn auf Beseitigung

einer grenzabstandswidrigen Baute endgültig verfalle, wenn er dagegen keinen

Widerspruch erhoben habe. Dies gelte nicht nur bei Unterschreitung des Grenz-

und Gebäudeabstands, sondern auch für den Grenzbau und allfällige Nutzungsänderungen.

Die Nutzung als Arbeitsraum durch den vormaligen Eigentümer der Liegenschaft sei

nicht bewilligt gewesen. Sie sei aber sowohl von der Baubehörde als auch den

Nachbarn über Jahrzehnte unwidersprochen hingenommen worden. Der Beseitigungsanspruch

der Baubehörde bzw. der Nachbarn sei aufgrund der Praxis gemäss VB.2008.00252

ab 1988, spätestens mit Inkrafttreten der PBG-Revision, verwirkt. Von da an

habe die Nutzung als Arbeitsraum Bestandesprivileg genossen.

Mit der Bewilligung vom 6. März

2002.

für den Ersatz der Kipptore durch Fenster und Tür sei auch die Nutzung als

Lager/Ausstellungsraum bewilligt worden. Dies darum, weil die

Beschwerdeführenden in ihrem Begleitbrief zum Baugesuch erwähnt hätten, dass

sowohl der vormalige Eigentümer als auch sie selber die Nebenbaute als Arbeitsraum

nutzten und dass durch den Ersatz der Tore mehr Licht und Wärme in das Gebäude

gebracht werde. Das werde nicht für eine reine Lagernutzung, sondern für die

alleinige Nutzung als Verkaufsraum gebraucht. Ein Umnutzungsgesuch sei nie

verlangt worden.

Schliesslich seien bezüglich der

Anwendung von § 357 PBG folgende Bemerkungen zu machen: Es stehe fest,

dass die Beschwerdeführenden für die Nutzung des fraglichen Gebäudes aufgrund

der unwidersprochenen Nutzung der Baute als Arbeitsraum vom vormaligen

Eigentümer, der Weiternutzung durch die Beschwerdeführenden ohne formelle Bewilligung

und ab 2002 aufgrund der Bewilligung im Anzeigeverfahren Bestandesprivileg geniessen

würden. Die Baute sei baurechtswidrig bezüglich Grenzbau und Baumasse. Da mit

der Bauordnungsänderung die Unterscheidung zwischen Baumassenziffer für Hauptbauten

und für besondere Gebäude aufgehoben worden sei, werde an der Baumasse mit dem

strittigen Bauvorhaben nichts geändert. Mit der Umnutzung trete keine

Verschlechterung ein. Ein Verkaufsraum/Atelier eines Antikschreiners verursache

viel grössere Einwirkungen auf das Nachbargrundstück als eine 2

½-Zimmerwohnung. Eine Einsicht in das Grundstück des Beschwerdegegners sei

wegen der Bepflanzung im Garten des Beschwerdegegners und des an der Grenze

stehenden Flechtzauns kaum möglich. Beim Betrieb eines Verkaufsraums/Ateliers

seien es, wenn überhaupt, mehr Personen, welche auf das Grundstück des Beschwerdegegners

starren könnten, als wenn die fragliche Baute nur von zwei Personen bewohnt

werde. Der Beschwerdegegner müsse wegen der strittigen Baute auf seinem

Grundstück keine grösseren Grenz- oder Gebäudeabstände einhalten, denn er könne

direkt an der fraglichen Baute seinerseits einen Grenzbau erstellen. Er habe

damit bezüglich der Abstände keinen Nachteil, sondern einen Vorteil. Eine

Umgestaltung liege beim Wechsel von einem Atelier/Ausstellungsraum zu einer 2

½-Zimmerwohnung nicht vor.

3.3

Die Gemeinde F

führte in der Vernehmlassung aus, dass mit dem Umbauvorhaben weder die Baumasse

erhöht werde noch Abstände verändert bzw. weiter unterschritten würden. Es seien

einzig im Innern des Gebäudes kleinere bauliche Vorkehrungen und eine Änderung

von Gewerbe- in Wohnnutzung geplant. Das Nebengebäude werde seit Jahren als

Ausstellungsraum genutzt. Für den Einbau von Fenster/Türe anstelle der Garagenkipptore

sei am 6. März 2002 eine Baubewilligung erteilt worden. Durch diesen Umbau

habe eine Umnutzung von Garage mit Werkraum in ein Atelier stattgefunden. Die

Nutzung als Werkraum, Atelier und Ausstellungsraum habe aus dem besonderen Gebäude

ein Hauptgebäude gemacht. Da das Nebengebäude bereits heute kein besonders

Gebäude mehr sei, ändere sich mit der Umnutzung bzw. dem Umbauvorhaben nichts

an der Baumassenziffer. Das Gebäude stehe bereits jetzt an der Grenze und werde

durch die Umnutzung nicht abstandswidrig. Mit dem Grenzbau liege eine

geschlossene Überbauung vor. Da die geschlossene Überbauung gemäss BZO nicht

erlaubt sei, könnten die Grenzabstände mittels Näherbaurecht zwar

unterschritten, jedoch nicht auf null reduziert werden. Eine Zustimmung der

Nachbarn sei daher von vornherein nicht erforderlich bzw. zulässig. Die

Bewilligung des Vorhabens dürfe nicht von der Zustimmung abhängig gemacht werden.

Es handle sich aufgrund der überschrittenen Baumasse um ein baurechtswidriges Gebäude.

Daher komme die erweiterte Besitzstandsgarantie von § 357 Abs. 1 PBG

zur Anwendung. Vorliegend gehe es der Bauherrschaft lediglich darum, die

bestehenden baulichen Investitionen zu erhalten und weiterzuentwickeln. Es

liege daher keine Umgehung der Neubauvorschriften vor. Es seien zudem ein Umbau

und keine Erweiterung geplant, denn es fänden weder Volumen- noch

Geschossflächenerweiterungen statt. Es erfolge eine Nutzungsänderung von

Gewerbe zu Wohnen. Beide Nutzungen seien zonenkonform. Die neue Nutzung verursache

zudem nicht mehr Immissionen als die bisherige und habe daher für den Nachbarn

keine Nachteile.

4.

Das Baugrundstück ist nach der

geltenden Bau- und Zonenordnung der Wohnzone W1.6 zugeteilt, in welcher eine

Baumassenziffer für Hauptgebäude und besondere Gebäude von 1.6 gilt. Die Parzelle

weist eine Fläche von 1'125 m2 auf und ist mit einem Wohnhaus

und dem streitigen Nebengebäude, das sich direkt an der Grundstücksgrenze

befindet, überbaut. Die Baumasse des Wohnhauses beträgt 1'680 m3,

jene des Nebengebäudes beläuft sich auf 336 m3. Damit

überschreiten die beiden Häuser die zulässige Baumasse von 1'800 m3

und sind insoweit im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG baurechtswidrig.

5.

§ 357 Abs. 1

PBG regelt die sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl. auch Konrad

Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen

innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.). Diese schützt unter

dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen Bestand,

sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne

dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt wird. Allerdings haben Lehre und

Rechtsprechung unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie, nämlich

den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getätigten Investitionen,

stets verlangt, dass die baulichen Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz

der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dürfen; solche sogenannten "neubauähnlichen

Umgestaltungen" sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG

zulässigen Änderungen und müssten die Neubauvorschriften einhalten (RB 1986

Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5).

5.1

Die Anwendung von § 357

PBG setzt zunächst voraus, dass eine bestehende Baute, welche seinerzeit im Einklang

mit den materiellrechtlichen Vorschriften erstellt worden war, durch eine

Gesetzesänderung rechtswidrig geworden ist (vgl. Willi, S. 22 ff.).

Dies im Gegensatz zu Bauten, die nicht durch eine Änderung der massgebenden

Rechtsgrundlagen, sondern infolge eines Wandels des Sachverhalts –

beispielsweise durch eigenmächtige Bauausführung – rechtswidrig sind (VG, 21. Mai

1989, BEZ 1989 Nr. 13).

5.2

Die

streitbetroffene Baute wurde mit Bewilligung vom 28. Juni 1966 als

Garagengebäude mit Abstellraum bewilligt. Für die Erstellung dieser Grenzbaute

lag die mündliche Zustimmung der Nachbarn vor und die Parteien sind

übereinstimmend der Ansicht, dass eine Nutzung als Werk- oder Arbeitsraum nicht

Gegenstand der ursprünglichen Bewilligung war.

Dass die Baute seit ihrer

Erstellung als Werkstatt genutzt wurde, hat entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführenden nicht zur Folge, dass diese Nutzung "als bewilligt zu

gelten" hat. Die von der Rechtsprechung entwickelte und von den

Beschwerdeführenden wiederholt angeführte Verwirkungsfrist betrifft lediglich

den Anspruch der Behörden, bei einer widerrechtlich erstellten Baute die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen, ersetzt jedoch nicht

eine Baubewilligung. Allenfalls könnte für die unbewilligte Nutzung als

Werkstatt ein Bestandesprivileg bestehen, womit es den Behörden gegebenenfalls

verwehrt wäre, die Wiederaufnahme der blossen Garagennutzung zu verlangen. Die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bildet jedoch nicht Gegenstand des

vorliegenden Verfahrens. Daher können die Beschwerdeführenden auch nichts aus

dem zitierten Entscheid VB.2008.00252 für sich ableiten, lag doch in jenem

Verfahren im Gegensatz zum vorliegenden nicht eine Umnutzungsbewilligung,

sondern eine Wiederherstellungsmassnahme im Streit.

Entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführenden wurde auch mit der am 6. März 2002 nachträglich

erteilten Bewilligung für den Ersatz der Garagenkipptore durch Fenster/Türe

keine Nutzung als Ausstellungsraum/Atelier oder Werkstatt mitbewilligt. Die

Baubewilligung umschreibt das Bauvorhaben lediglich mit „Ersetzen Garagenkipptore

durch Fenster/Türe (bereits erstellt)“ und bezeichnet die eingereichten Pläne

als massgeblich. Weder der Baubewilligung noch den entsprechenden Plänen ist zu

entnehmen, dass auch eine Umnutzung mitbewilligt worden wäre. Daran ändert sich

auch nichts, wenn im Begleitbrief zum damaligen Baubewilligungsgesuch erwähnt

wurde, dass das Gebäude als Lager- und Ausstellungsraum für Möbel diene. Eine

Nutzungsänderung wurde ausserdem auf dem Baugesuchsformular vom 10. Februar

2002.

unter dem Titel „Umschreibung des Bauvorhabens“ nicht deklariert, obwohl

das Formular explizit auf solche hinweist. Es wurde lediglich unter dem Titel

„Statistische Angaben“ angemerkt, dass die Garage in ein Lager umgebaut bzw.

umgenutzt werde. Darüber hinaus verneinten die Beschwerdeführenden auf dem

Baugesuchsformular auch die Frage, ob vorher unbeheizte Räume durch den Umbau

zu beheizten Räumen (über 10° C) würden. Alleine die Tatsache, dass die

Garagentore durch Fenster und Türen ersetzt wurden, lässt jedenfalls entgegen

der Meinung der Beschwerdeführenden nicht darauf schliessen, dass damit auch

die Umnutzung in einen Ausstellungsraum bewilligt wurde. Allenfalls kann die

Nutzung als Lager seit 2002 als bewilligt gelten, was jedoch nicht bedeutet,

dass dadurch eine Hauptbaute entstanden bzw. bewilligt worden wäre.

Letztlich ist es jedoch für das

vorliegende Verfahren nicht von entscheidender Bedeutung, ob mit der

Bewilligung vom 6. März 2002 auch eine Umnutzung mitbewilligt wurde. Wird

nämlich ein vorschriftswidriges Gebäude zeitlich gestaffelt umgebaut, so ist

bezogen auf den Zeitpunkt, in dem die Baute in Widerspruch zur Rechtsordnung

geraten ist, zu entscheiden, ob das zur Beurteilung stehende Projekt zusammen

mit bereits vorgenommenen Umbaumassnahmen den Rahmen des Zulässigen wahrt

(vgl. Willi, S. 102; RB 1982 Nr. 128 = BEZ 1983 Nr. 4; RB

1991.

Nr. 69). Da die vorliegende Grenzbaute mit ihren Dimensionen bereits

bei Erteilung der Baubewilligung vom 6. März 2002 baurechtswidrig war und

die damals bewilligten Änderungen demnach schon an einem vorschriftswidrigen

Bau vorgenommen wurden, ist als massgeblicher Ausgangszustand für den Umfang

der Änderung der Grenzbaute ohnehin der ursprünglich bewilligte Garagenbau

heranzuziehen.

5.3

Bezüglich der

Frage, ob eingreifende bauliche Veränderungen von vorschriftswidrigen Bauten

als neubauähnlich zu betrachten sind, sind die von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

entwickelten Abgrenzungskriterien zu § 357 Abs. 1 PBG anzuwenden. Demgemäss

sind neubauähnliche Umgestaltungen nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand

einer Gesetzesumgehung erfüllen, d. h., wenn zwar die Bestimmung ihrem

Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 19. Oktober

2005, VB.2005.00260 = BEZ 2006 Nr. 32, auch zum Folgenden; zum Begriff der

Gesetzesumgehung BGE 114 Ib 15, 104 II 204). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen

Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die

Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt,

bestehende Investitionen zu schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend

darum geht, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu

verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt sich nicht allein nach

quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den Umständen des Einzelfalls

ab (vgl. Fritzsche/Bösch, S. 17-7). Wo die Einhaltung der

Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich bringen würde, ist deshalb

zurückhaltender auf eine neubauähnliche Umgestaltung zu schliessen, als dort,

wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen Baute dem Bauherrn

Baumöglichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht realisierbar wären. Die von

der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine

Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion

des Gebäudes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten

können und/oder die baulichen Änderungen die bisherige Gestalt des Gebäudes

nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi,

S. 100 ff. mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen deshalb nur

Indizien für eine Umgehung bzw. für eine neubauähnliche Umgestaltung dar; auch

bei solchen weitgehenden baulichen Änderungen ist es aber nicht ausgeschlossen,

dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der

Neubauvorschriften im Vordergrund steht.

5.4

Das

Vorhaben beinhaltet vorderhand die Umnutzung des ursprünglichen Garagengrenzbaus

in ein Zweieinhalbzimmerhaus. Dazu werden die ursprünglich bewilligte und auch

die heute bestehende innere Einteilung teilweise geändert. Trennmauern

innerhalb des Gebäudes werden teilweise abgebrochen, und andernorts sollen zur

Abgrenzung von Schlafzimmer und Bad neue Wände errichtet werden. Die ganze

Baute soll neu beheizt und isoliert werden. Ausserdem werden die sanitären

Anlagen in Küche und Bad installiert. Die einst als besonderes Gebäude bewilligte

Garagenbaute wird damit zu einer Hauptbaute. Schliesslich verändert sich durch

die zwar bereits bestehenden, aber so nie bewilligten Fassadenöffnungen auch

das äussere Erscheinungsbild der ursprünglichen Baute beträchtlich. Während die

Südwestfassade ursprünglich mit zwei Garagentoren und zwei kleinen Fenstern

versehen war und später der Einbau von zwei Fenstern und einer Türe bewilligt

wurde, soll die geplante Wohnung auf dieser Seite mit zwei kleineren und zwei

grossen, raumhohen Fenstern sowie einer Haustüre ausgestattet werden.

Eine derartige Umgestaltung und

Umnutzung ist als neubauähnlich zu werten. Daran ändert nichts, dass die Umfassungsmauern

mit den bereits veränderten Fassadenöffnungen so bestehen bleiben. Das Gebäude

erfährt durch die vorgenommenen und geplanten Umbaumassnahmen auch qualitativ

eine grundlegende Änderung. Hat es sich ursprünglich um ein einfaches

Garagengebäude gehandelt, so entsteht neu ein wohnhygienisch einwandfrei

ausgestattetes Wohnhaus. Die Änderungen gehen über den Umfang hinaus, der

erforderlich ist, um das bestehende Gebäude weiterhin wirtschaftlich sinnvoll zu

nutzen. Die Erweiterung der Wohnnutzung auf das Nebengebäude lässt sich nicht

mehr mit dem Investitionsschutz rechtfertigen. Vielmehr steht mit dem Umbau zu

einer zweiten Wohneinheit auf der Parzelle die Schaffung zusätzlicher, nach den

geltenden Vorschriften nicht bewilligungsfähiger Baumöglichkeiten im

Vordergrund. Es liegt demnach eine unzulässige neubauähnliche Umgestaltung vor.

Selbst wenn die Umbaumassnahmen

nicht als neubauähnlich qualifiziert würden, ist das Vorhaben aufgrund einer

neuen Abweichung von Vorschriften nicht bewilligungsfähig. Die bestehende

Nebenbaute konnte aufgrund einer projektbezogenen Zustimmung der damaligen

Nachbarschaft als Grenzbaute erstellt werden. Eine Hauptbaute wurde jedoch bisher

nie bewilligt. Bei der Realisierung einer Wohnnutzung wird die Nebenbaute zu

einer Hauptbaute, womit auch die Grenzabstände neu zu prüfen wären. Diese sind

vorliegend nicht eingehalten. Schliesslich ist mit der Vorinstanz davon

auszugehen, dass mit der Wohnbaute eine wesentlich intensivere Nutzung

bewilligt würde, dem auch überwiegende nachbarliche Interessen entgegenstehen.

Zusammenfassend hat die

Baurekurskommission die Baubewilligung vom 22. Juni 2009 zu Recht

aufgehoben. Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen. Die Baubehörde wird die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen haben.

6.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden unter solidarischer

Haftung hälftig aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung

mit § 65a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

[VRG]). Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu.

Vielmehr haben sie den privaten Beschwerdegegner für seine Umtriebe im

Beschwerdeverfahren angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 lit. a

und Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'210.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je

zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.

4.

Die Beschwerdeführenden werden verpflichtet, dem

Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an..