VB.2010.00521

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00521

25. August 2011Deutsch15 min

(URT.2011.13522)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 6. April 2009

revidierte der Gemeinderat M (Legislative) die kommunale Richt- und Nutzungsplanung.

Im Rahmen der Letzteren zonte er verschiedene Grundstücke

im Bereich O um.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhoben die A AG sowie die sechs

Erben des B als Eigentümer der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 Rekurs. Sie

beantragten, auf die Umzonung der Grundstücke im Gebiet P/O in eine Erholungszone

EB bzw. ÖB IV und auf die Umzonung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01

(teilweise) und 02 in eine Reservezone sei zu verzichten; eventuell seien diese

beiden Grundstücke in eine Erholungszone EB umzuzonen. Die Baurekurskommission

wies den Rekurs mit Entscheid vom 26. August 2010 ab.

III.

Gegen den Rekursentscheid erhoben die unterlegenen

Rekurrierenden am 27. September 2010 Beschwerde, erneuerten ihre

Rekursanträge und verlangten eine angemessene Parteientschädigung. Die

Baudirektion des Kantons Zürich genehmigte die strittige Umzonung mit Verfügung

vom 28. Februar 2011. Das Baurekursgericht (vormals Baurekurskommission)

beantragte am 17. März 2011 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Der Stadtrat von M schloss am 28. April 2011 ebenfalls auf Beschwerdeabweisung.

Die A AG sowie die weiteren sechs Beschwerdeführenden hielten in ihrer Replik

vom 10. Juni 2011 an ihren Anträgen fest. Mit Duplik vom 27. Juni

2011.

informierte der Beschwerdegegner über den aktuellen Stand der Dinge. Eine

weitere Eingabe der Beschwerdeführenden erfolgte am 21. Juli 2011. Der

Beschwerdegegner äusserte sich dazu nicht mehr.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959/22. März 2010 (VRG) und § 329 Abs. 4 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der

vorliegenden, die kommunale Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde zuständig.

2.

Den Gemeinden kommt aufgrund von § 2 lit. c und § 45 ff.

PBG beim Erlass der Bau- und Zonenordnung (BZO) Autonomie zu (BGE 119 Ia 285

E. 4b; Tobias Jaag, Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich 2007, Art. 85

N. 11). Die Baurekurskommissionen überprüfen kommunale Nutzungspläne auf

alle Mängel, insbesondere auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20

VRG). Dabei haben sie allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten

und dürfen nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund

überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen

und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die Unzweckmässigkeit

oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20; Walter

Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998,

N. 1073 f.). Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht im

Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch

und Ermessensüberschreitung beschränkt (§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung

mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat die Baurekurskommission

im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestätigt, so prüft das

Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan der

übergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr

planerisches Ermessen missbraucht oder überschritten hat.

3.

3.1

Die

streitbetroffenen Umzonungen im Gebiet P/O basieren auf dem Masterplan O/Q, der

koordiniert mit dem Masterplan R-Strasse entwickelt worden ist, welcher Basis

für die im Verfahren VB.2010.00350 strittigen nutzungsplanerischen Festlegungen

bildete.

Bezüglich der wechselvollen planerischen Geschichte im Gebiet

O, der darüber geführten Rechtsmittelverfahren, der richtplanerischen

Rahmenbedingungen sowie der Einzelheiten der mit der Planungsrevision 2009

vorgenommenen Festlegungen kann auf die entsprechenden Erwägungen im

Rekursentscheid (E. 4 und 5) verwiesen werden.

3.2

Die

Beschwerdeführenden wenden sich nicht nur gegen die Umzonung ihrer eigenen zwei

Grundstücke in eine Reservezone, sondern auch gegen die Festlegung einer Erholungszone

EB und einer Zone für öffentliche Bauten südöstlich davon, d.h. zwischen R-Strasse,

S-Strasse, T-Weg und Reservezone. Das Baurekursgericht anerkannte unter Hinweis

auf den engen planerischen Zusammenhang die Rekurslegitimation der Beschwerdeführenden

für alle diese Festlegungen. Diese Einschätzung erfolgte zu Recht und wird vom

Beschwerdegegner nicht infrage gestellt.

4.

Die Beschwerdeführenden beklagen, dass die Ausscheidung

der Erholungszone EB und der Zone für öffentliche Bauten anstelle der

bisherigen Reservezone im Gebiet O dem kantonalen sowie dem regionalen

Richtplan widersprächen.

4.1

Gemäss § 16

Abs. 1 PBG haben Planungen unterer Stufen denjenigen der oberen Stufe, die

Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung zu entsprechen. Abweichungen

sind nur zulässig, wenn sie sachlich gerechtfertigt und untergeordneter Natur

sind (Abs. 2).

Das gesamte Gebiet O zwischen R-Strasse, S-Strasse, U-Strasse

und der Hochleistungsstrasse 03 ist im geltenden kantonalen Siedlungs- und

Landschaftsplan vom 31. Januar 1995 dem Bauentwicklungsgebiet zugewiesen.

Dieses umfasst im Gegensatz zum Siedlungsgebiet Flächen, die voraussichtlich

erst in einem späteren Zeitpunkt der Besiedlung dienen (§ 21 PBG). Obwohl

sowohl eine Zone für öffentliche Bauten als auch eine Erholungszone EB für

Sport- und Freizeitanlagen grundsätzlich innerhalb des Siedlungsgebiets

auszuscheiden sind, erachtete die Baurekurskommission die Festlegungen wegen

der auch im Bauentwicklungsgebiet gegebenen Möglichkeit einer Durchstossung des

kantonalen Richtplans als zulässig. Damit setzt sie zutreffend und übereinstimmend

mit den Parteien voraus, dass die fraglichen Festlegungen nicht im

Anordnungsspielraum des im kantonalen Richtplan ausgeschiedenen

Siedlungsgebiets liegen und auch keine Abweichungen untergeordneter Natur im

Sinn von § 16 Abs. 2 PBG beinhalten (zur Terminologie Abweichung/Durchstossung

und zum Prüfprogramm siehe RB 2003 Nr. 71 E. 2 = BEZ 2004 Nr. 1).

4.2

4.2.1

Der kantonale Richtplan sieht ausdrücklich vor, dass das

Landwirtschaftsgebiet zur Wahrnehmung der Aufgaben des jeweiligen

Planungsträgers in der Nutzungsplanung durch Festsetzung von Freihaltezonen,

Erholungszonen, Gestaltungsplänen oder Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen

"durchstossen" werden kann. Im Rahmen der Genehmigung solcher

Planungsmassnahmen sind jedoch hohe Anforderungen an die sachgerechte Interessenabwägung

zu stellen. Insbesondere ist darzulegen, weshalb die betreffenden Nutzungen

nicht zweckmässig innerhalb des Siedlungsgebiets untergebracht werden können,

und es sind die Anordnungen des Sachplans Fruchtfolgeflächen zu berücksichtigen

(Ziff. 3.2.3 lit. c des kantonalen Richtplantextes). Zum

Bauentwicklungsgebiet fehlt im Richtplantext ein entsprechender Hinweis zur

Möglichkeit einer Durchstossung. Daraus lässt sich jedoch entgegen dem Dafürhalten

der Beschwerdeführenden nicht schliessen, hier sei eine Durchstossung

unzulässig. Das Bauentwicklungsgebiet hat im Gegensatz zum

Landwirtschaftsgebiet noch keine Zweckbestimmung und wird lediglich vorsorglich

für eine spätere Erweiterung des Siedlungsgebiets ausgeschieden. Da der Kanton

Zürich im ursprünglichen Gesamtplan 1978 zu viele solcher Siedlungsreserven

vorgesehen hatte, wurden die Bauentwicklungsgebiete in der Richtplanrevision

2005.

zum grössten Teil dem Landwirtschaftsgebiet zugewiesen, in begründeten

Fällen dem Siedlungsgebiet. Nur ausnahmsweise und unter Berücksichtigung

verschiedener Kriterien blieb es bei der Bezeichnung eines

Bauentwicklungsgebiets (vgl. Richtplantext Ziff. 2.2.1). Sind nun aber in

den ehemals ausgeschiedenen Entwicklungsgebieten, welche 1995 grösstenteils zu

Landwirtschaftsgebieten wurden, Durchstossungen des kantonalen Richtplans

möglich, so muss dies erst recht für jene Gebiete wie das Gebiet O gelten,

welche bei der Richtplanrevision weiterhin als Siedlungsreserven benötigt

wurden. Zutreffend hat die Vorinstanz auch darauf hingewiesen, dass

Bauentwicklungsgebiete regelmässig am Rand der Siedlungsgebiete liegen, weshalb

deren Durchstossung nicht entscheidend gegen das zentrale raumplanerische Gebot

der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet verstosse (Art. 75 Abs. 1

der Bundesverfassung, BV).

4.2.2

Mit der umstrittenen Festlegung soll die bisherige Erholungszone EC verlegt

und mit einer Flächenerweiterung südöstlich zur bereits bestehenden

Erholungszone EB im Gebiet O geschlagen werden. Gleichzeitig soll die

bisherige Zone für öffentliche Bauten im Gebiet O verkleinert und in Richtung

der Bauzonengrenze verschoben werden. Insgesamt würde damit von der rund

290'000 m2 grossen Gesamtfläche des Bauentwicklungsgebietes eine

rund 185'000 m2 grosse Fläche öffentlichen Bauten, Sport- und

Freizeitanlagen vorbehalten, dies unter Vergrösserung der bestehenden Bau- und

Sonderbauzonenfläche von bisher rund 100'000 m2 auf rund 176'000 m2.

In diesem Gebiet ist zudem ein Gestaltungsplan zu erstellen, der die Gestaltung

der Freiräume, die Strukturierung des Gebietes durch vegetative Massnahmen, die

Lage und Masse der Gebäude, der Tribünen und der Sportfelder sowie die Erschliessung,

die Parkierung und die Wegführung festlegt (Art. 12.12 Abs. 1 und 3

BauO).

4.2.3

Die Beschwerdeführenden beanstanden grundsätzlich die Dimensionen der Umorganisation

von Bauzonen, Spezialbauzonen und Nichtbauzonen und insbesondere, dass kein

flächengleicher Abtausch zwischen Erholungszone und Reservezone stattgefunden

habe, wie dies die Baudirektion in ihrem Schreiben vom 11. Juli 2006

verlangt habe.

Die Baurekurskommission hat hierzu erwogen, eine

Durchstossung könne je nach der wahrzunehmenden Aufgabe durchaus auch ein

grösseres Gebiet betreffen. Entscheidend sei, dass die Durchstossung auf einer

umfassenden, insbesondere auch raumplanerische Aspekte einbeziehenden

Interessenabwägung beruhe. Dieser Beurteilung kann sich das Verwaltungsgericht

anschliessen. Die Baudirektion hat denn auch in ihren Stellungnahmen zur

Nutzungsplanung im Gebiet O keineswegs nur die Lösung eines flächengleichen Abtausches

als zulässig bezeichnet, sondern dabei stets auch die Möglichkeit einer darüber

hinausgehenden Durchstossung des Bauentwicklungsgebiets aufgezeigt. Deren

Schreiben vom 11. Juli 2006 betraf nämlich die Frage, ob die gesamte

Reservezone im Gebiet O in die Erholungszone umgezont werden könne. Dies

erachtete die Baudirektion als unzulässige Durchstossung, wofür auch der

Bedarfsnachweis kaum erbracht werden könne. In einer späteren Stellungnahme vom

15.

Juni 2007 stellte sie erneut fest, dass eine über die flächengleiche

Verlagerung hinausgehende Umzonung der Reservezone in die Erholungszone nur

unter den Voraussetzungen einer zulässigen Durchstossung möglich sei. Am 21. Dezember

2007.

schliesslich anerkannte die Baudirektion, dass ein Bedürfnis für den

Sportpark bestehe und dieser nicht im Siedlungsgebiet realisiert werden könne.

Sie erachtete daher die grundsätzlichen Anforderungen an eine Durchstossung des

kantonalen Richtplans als erfüllt.

4.2.4

Die Baurekurskommission berücksichtigte im angefochtenen Rekursentscheid,

dass die Lage des Gebiets O am Rand des Siedlungsgebiets zwischen der

Industriezone und der Hochleistungsstrasse für eine grössere Sportanlage

geeignet sei. Das Bauentwicklungsgebiet sei zudem durch die bestehenden rechtskräftigen

Erholungszonen bereits durchstossen. Weiter anerkannte sie auch einen

regionalen Bedarf für den geplanten Sportpark, welcher angesichts seiner Grösse

nicht im Siedlungsgebiet erstellt werden könne. Die Realisierungschance schien

ihr angesichts der geplanten Finanzierung mittels einer Wohnüberbauung im Gebiet

Q trotz der dort bestehenden Lärmbelastung intakt. Hingegen liess sie unberücksichtigt,

dass das Gebiet O gemäss dem Revisionsentwurf zum kantonalen Richtplan zur

Fruchtfolgefläche im Landwirtschaftsgebiet erklärt werden soll. Sie begründete

dies damit, dass die Entscheidung darüber noch offen sei, nachdem die Stadt M

eine Einwendung dagegen erhoben habe, und dass § 234 PBG, der sich nur auf

geplante bauliche Massnahmen beziehe, hier nicht anwendbar sei.

4.2.5

Dieses Ausblenden der Thematik Fruchtfolgefläche hält einer Rechtskontrolle

nicht stand. Zwar trifft es zu, dass eine bevorstehende Richtplanrevision einer

richtplankonformen Nutzungsplanung grundsätzlich nicht entgegengehalten werden

kann. Damit wird allerdings nicht begründet, weshalb das kantonale Interesse an

genügend Fruchtfolgeflächen im Rahmen der anstehenden Interessenabwägung

unberücksichtigt bleiben sollte. Eine Durchstossung des Richtplans ist explizit

nur in Berücksichtigung des Sachplans Fruchtfolgeflächen zulässig (vgl. Ziff. 3.2.3

lit. c; vorn E. 4.2.1). Ein solcher Sachplan besteht auf Bundesebene

seit 1992 und verlangt vom Kanton Zürich den Nachweis von 44'400 ha

Fruchtfolgeflächen (vgl. Art. 6 Abs. 4 des Raumplanungsgesetzes vom

22.

Juni 1979 [RPG] und Art. 29 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni

2000.

[RPV], Bundesratsbeschluss vom 8. April 1992, BBl 1992 II 1649).

Gelingt dieser Nachweis ausserhalb der Bauzonen nicht (mehr), so sind die

Flächen nötigenfalls mittels Planungszonen innerhalb unerschlossener Bauzonen

sicherzustellen, andernfalls besteht das Risiko, dass der Bund vorübergehende

Nutzungszonen festlegt (vgl. Art. 30 RPV).

Im kantonalen Richtplan 1995

wurde die Fruchtfolgefläche im Landwirtschaftsgebiet aufgrund von Erhebungen

der 1980er-Jahre dargestellt. Auf der Grundlage der Bodenkarte des Kantons

Zürich (1997) galt Ende 2003 jedoch nur eine Fläche von 40'069 ha der Nutzungseignungsklasse

(NEK) 1 bis 5 als ausgewiesene Fruchtfolgefläche, während eine Fläche von 7'463

ha der NEK 6, welche sich nur bedingt für die Fruchtfolge eignet, erhoben wurde

(vgl. Umweltbericht Kanton Zürich 2004, S. 38). Gemäss einer Medienmitteilung

vom 12. Januar 2011 des Amtes für Landschaft und Natur kann der Kanton

Zürich heute die erforderliche Fruchtfolgefläche knapp nicht mehr nachweisen,

selbst wenn der Bund die Böden der NEK 6 zur Hälfte als Fruchtfolgefläche

anerkennen sollte (www.aln.zh.ch, unter Aktuell/Archiv). Demnach verfügt der

Kanton Zürich offenbar nur über einen sehr geringen Spielraum, um auf die im

Richtplanentwurf bereits vorgesehenen zusätzlichen Fruchtfolgeflächen im

Bauentwicklungsgebiet verzichten zu können. Unter diesen Umständen ist es

äusserst ungewiss, ob im Rahmen der Richtplanrevision auf den Einbezug des Gebiets

O als Fruchtfolgefläche verzichtet werden kann. Das Gebiet weist nämlich gemäss

der Darstellung im GIS-Browser hauptsächlich ackerbaufähige Flächen der NEK 2,

3.

und 4 sowie wenige der NEK 5 aus und eignet sich damit grundsätzlich gut für

die Fruchtfolge.

Da das diesbezügliche kantonale

Interesse bei der Frage der Richtplandurchstossung grundsätzlich beachtet

werden muss und der Beschwerdegegner selber davon ausgeht, dass sich der Sport-

und Erholungspark O mit grösster Wahrscheinlichkeit nicht verwirklichen lasse,

wenn es bei der Bezeichnung als Fruchtfolgefläche bleiben sollte, liesse sich

eine Sistierung des Verfahrens von Amtes wegen bis zur Festsetzung des

revidierten kantonalen Richtplans rechtfertigen. Aus den nachfolgenden Gründen

erübrigt sich jedoch ein solches Vorgehen.

4.3

Der

regionale Richtplan V enthält für das Gebiet O keine eigene Festlegung und bezeichnet

dieses weder als Erholungsgebiet noch sieht er darin öffentliche Bauten vor.

Die Beschwerdeführenden sehen daher in der Ausscheidung der Erholungszone EB

und der Zone für öffentliche Bauten anstelle der bisherigen Reservezone einen

Verstoss gegen den regionalen Richtplan. Die Baurekurskommission verwarf den

Einwand, da die Richtplanänderung hier auch im Nachhinein erfolgen könne, was

nicht nur aus planungshierarchischen Gründen, sondern auch im Licht von § 62

Abs. 2 PBG erforderlich sein werde. Sie erachtete den Widerspruch zum regionalen

Richtplan angesichts der vorbestehenden Zonierungen geringer als im Fall des

Golfplatzes Bonstetten/Wettswil, wo die zuständige Planungsgruppe einen Antrag

auf Ausscheidung eines Erholungsgebietes im regionalen Richtplan beantragt

hatte, was nach Auffassung der Baurekurskommission aber nicht genügte (BEZ 2006

Nrn. 62 und 63). Zudem mache die Revision des regionalen Richtplans kaum

Sinn, solange der kantonale Richtplan nicht festgesetzt sei.

Damit geht die Vorinstanz zutreffend davon aus, dass die

Ausscheidung kommunaler Zonen zur Errichtung eines regionalen Sport- und

Erholungsparks aus Gründen der Planhierarchie grundsätzlich entsprechende

Festlegungen im regionalen Richtplan voraussetzt. Anders als beim kantonalen

Richtplan, der zwecks Erfüllung regionaler öffentlicher Aufgaben durchstossen

werden können muss, besteht dafür beim regionalen Richtplan, welcher gerade die

regionalen Bedürfnisse klären und insbesondere die für die Erholung der Bevölkerung

notwendigen Gebiete bezeichnen soll, keine Notwendigkeit. Ebenfalls zu Recht

verneint die Baurekurskommission damit implizit, dass die vorliegend strittige

Nutzungsplanung im Anordnungsspielraum des regionalen Richtplans liegt oder

eine untergeordnete Abweichung im Sinn von § 16 Abs. 2 PBG bildet.

Dies hat schon deshalb zu gelten, weil eine Baubewilligung für den geplanten

Sportpark einen entsprechenden Richtplaneintrag gemäss § 62 Abs. 2

PBG ausdrücklich voraussetzt.

Indessen ist nicht nachvollziehbar, weshalb die an einer

regionalen Sportanlage interessierten Gemeinden die entsprechende Planung nicht

im gesetzlich dafür vorgegebenen Verfahren vornehmen sollten, sondern

stattdessen nur aufgefordert werden, eine bereits vollzogene kommunale Planung

im regionalen Richtplan nachzuführen. Bis heute liegt offenbar noch nicht

einmal ein Antrag der Stadt M an die Planungsgruppe V auf Ausscheidung eines

regionalen Erholungsgebiets vor. Gerade der von der Baurekurskommission

angeführte Umstand, dass die Revision der regionalen Richtplanung auf die

anstehende Revision des kantonalen Richtplans werde abgestimmt werden müssen,

verlangt diesen Ablauf im vorliegenden Fall in besonderem Mass. Sollte nämlich

ein nachträglicher Eintrag eines regionalen Erholungsgebiets mit Sportanlagen

aufgrund der zwischenzeitlich erfolgten Bezeichnung von Fruchtfolgeflächen

gemäss kantonalem Richtplan nicht mehr möglich sein, so würde sich der Widerspruch

zwischen regionalem Richtplan und kommunaler Nutzungsplanung gar nicht mehr

auflösen lassen. Auch ist es keineswegs zwingend, dass die koordiniert und

zeitgleich erarbeiteten Masterpläne R-Strasse und O/Q auf der Ebene der Nutzungsplanung

zeitgleich umgesetzt werden müssen. Jedenfalls kann nicht gesagt werden, ein

Interesse an der Zentrumsplanung R-Strasse bestehe nur dann, wenn auch die

Planung für den Sport- und Erholungspark Bestand haben werde.

In Berücksichtigung dieser Umstände lässt sich ein zeitliches

Vorziehen der kommunalen Nutzungsplanung gegenüber der regionalen Richtplanung

auch unter Berücksichtigung gewisser Unterschiede zum Fall des Golfplatzes

Bonstetten/Wettswil sachlich nicht rechtfertigen.

4.4

Erweisen

sich demnach die Zonenumlagerungen im Bereich des geplanten Sportparks als

richtplanwidrig, so besteht gleichermassen Anlass, die damit zusammenhängende Umzonung

der Grundstücke der Beschwerdeführenden aufzuheben. Die Beschwerde ist demnach

gutzuheissen.

5.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des

Rekurs- und Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1

in Verbindung in § 13 Abs. 2 VRG). Er ist ausserdem zu verpflichten,

den Beschwerdeführenden eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss wird der Beschluss des Beschwerdegegners

vom 6. April 2009, soweit damit die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02

von einer Erholungszone EC III in eine Reservezone umgeteilt werden und soweit

die Grundstücke im Gebiet O in eine Erholungszone EB bzw. ÖB IV umgezont werden,

sowie der Entscheid der Baurekurskommission vom 26. August 2010 aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 220.-- Zustellkosten,

Fr. 6'220.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

4.

Der

Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden 1 und 2 innert 30

Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 4'000.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…