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Entscheid

VB.2010.00528

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00528

12. Januar 2011Deutsch16 min

(URT.2011.12933)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 15. Februar 2010 erteilte der

Bauausschuss der Gemeinde Pfäffikon A die baurechtliche Bewilligung für den

Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse in Pfäffikon.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben B und C Rekurs an die Baurekurskommission

III. Diese hiess den Rekurs mit Entscheid vom 25. August 2010 gut, hob den

Beschluss des Bauausschusses der Gemeinde Pfäffikon auf und wies das Geschäft

zur Neubeurteilung des Bauvorhabens an die Behörde zurück.

III.

Mit Eingabe vom 29. September 2010 erhob A beim

Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission III

und beantragte, dieser sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegner.

Die Vorinstanz schloss am 28. Oktober 2010 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. B und C beantragten am 25. November

2010, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Beschwerdeführerin abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baubehörde

Pfäffikon stellte am 27. Oktober 2010 den Antrag, die Beschwerde sei gutzuheissen

und der Entscheid der Baurekurskommission III sei aufzuheben.

Die

Kammer erwägt:

1.

1.1

Die

Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe das geplante Neubauvorhaben –

insbesondere bei der Ermittlung der Baumassenreserve – zu Unrecht nach den für Arealüberbauungen

geltenden Regeln beurteilt. Dies sei unzulässig, da auf dem Baugrundstück kein

entsprechender Ausnützungsrevers laste. Der Einbezug anderer Grundstücke sei mangels

entsprechender Nebenbestimmung unzulässig. Die diesbezüglichen Ausführungen der

Vorinstanz seien nicht einschlägig, da das Baugrundstück nicht Teil eines

Arealüberbauungsgrundstücks gewesen und nicht mit einer öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkung belegt worden sei, welche die künftige Bebauung

eingeschränkt habe. Es fehle an einer Rechtsgrundlage, um die mit Beschluss vom

7.

September 1959 bewilligte Überbauung als Arealüberbauung zu

qualifizieren. Eine Beurteilung des Bauvorhabens nach für Arealüberbauungen

geltenden Regeln verbiete sich schon deshalb, weil die geltende Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Pfäffikon (BZO) das Institut der Arealüberbauung nicht kenne.

1.2

Die

Beschwerdegegner machen demgegenüber geltend, die Überbauung mit den beiden

fünfgeschossigen Gebäuden sei mit Beschluss vom 7. September 1959 nur

deshalb bewilligt worden, weil eine einheitliche Überbauung unter Freilassung

grösserer Freiflächen zur Diskussion gestanden habe. Dem Umstand, dass die BZO

heute das Institut der Arealüberbauung nicht kenne, komme keine entscheidende

Bedeutung zu. Es sei nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz von einer die Wesensmerkmale

einer Arealüberbauung aufweisenden Gesamtüberbauung ausgegangen sei. Eine

Regelüberbauung stehe jedenfalls nicht zur Diskussion.

1.3

Die

Vorinstanz stellte fest, dass es in der Gemeinde Pfäffikon keine Vorschriften

betreffend die Gebäudehöhe, die bauliche Ausnützung oder die Zulässigkeit von

Arealüberbauungen gab, als am 7. September 1959 die Bewilligung für die ursprüngliche

Überbauung erteilt wurde. Mit dieser Bewilligung sei zwar nicht von der

damaligen Grundordnung abgewichen worden, die Baubehörde sei jedoch von ihrer

bisherigen Bewilligungspraxis abgewichen. Aus der Argumentation der Baubehörde

gehe hervor, dass die fünfgeschossigen Bauten im Kontext der gesamten

Überbauung als gerechtfertigt erachtet worden seien, weil in der teilweisen

Abweichung von der üblichen dreigeschossigen Bauweise eine bessere Lösung für

die gesamte Überbauung erblickt worden sei. Dies gelte insbesondere hinsichtlich

der Freiflächen, da mit der höheren Geschosszahl explizit nicht eine dichtere

Bauweise habe ermöglicht werden sollen. Es sei daher davon auszugehen, dass die

fünfgeschossigen Bauten losgelöst von der übrigen Überbauung nicht bewilligt

worden wären und dass erst die Vorteile, die sich aus der höhergeschossigen

Bauweise für die Qualität der gesamten Überbauung ergeben hätten, die

Ausnahmebewilligung gerechtfertigt hätten; dies im Gegenzug zum gewährten

Geschosszahlprivileg. Der Grundgedanke jener Bewilligung habe dem von

Arealüberbauungen nach geltendem Recht entsprochen, indem für eine zu erbringende

Überbauungsqualität bauliche Privilegien gewährt worden seien. Es sei daher bei

der Ermittlung der Baumassenreserve des streitbetroffenen Grundstücks nach den

für Arealüberbauungen geltenden Regeln vorzugehen.

1.4

Es ist

unbestritten, dass der Gemeinderat die Bewilligung vom 7. September 1959

nicht mit einer Nebenbestimmung verband, womit die Überbauung mit einer öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkung belegt worden wäre, welche die künftige Bebauung

einschränken sollte. Während die Beschwerdeführerin daraus direkt den Schluss

zieht, dass eine solche Beschränkung auch heute nicht bestehen kann, leitet die

Vorinstanz diese aus dem Umstand ab, dass es sich bei der am 7. September

1959.

bewilligten Überbauung um eine die Wesensmerkmale einer Arealüberbauung

aufweisende Gesamtüberbauung gehandelt habe (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.4.4).

Den entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz kann nicht gefolgt werden.

1.5

Eine

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bedarf als Eingriff in die Eigentumsgarantie

einer gesetzlichen Grundlage (VGr, 11. August 2010, VB.2010.00141,

E. 2.1, www.vgrzh.ch). Eine noch nicht geltende Bestimmung genügt den Anforderungen

an eine solche nicht (David Fries, Reverse in der zürcherischen

Baurechtspraxis, Zürich 1990, S. 113 mit Hinweisen). Unbestrittenermassen

enthielt das bei der Bewilligungserteilung am 7. September 1959 anwendbare

Recht keine Bestimmungen betreffend die Gebäudehöhe, die bauliche Ausnützung

oder die Zulässigkeit von Arealüberbauungen. Eine öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung konnte daher durch die Bewilligung nicht entstehen, ohne

dass der Gemeinderat die Bewilligung mit einer entsprechenden Nebenbestimmung

verbunden hätte. Ob er dazu befugt gewesen wäre, braucht vorliegend nicht

geklärt zu werden. Immerhin ist darauf hinzuweisen, dass nur Nebenbestimmungen

zulässig sind, welche im geltenden Recht eine Grundlage besitzen (VGr, 13. September

1979, ZBl 81/1980 S. 130 mit Hinweisen). In der Ermächtigung der

Baubehörde, eine Bauverweigerung auszusprechen, ist allerdings als Minus auch

das Recht und die Pflicht zur Anordnung einer Nebenbestimmung mitenthalten,

wenn ein Mangel des Bauvorhabens durch diese ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden kann. Vorliegend hätte der Grund für eine Bauverweigerung nur

darin bestehen können, dass zwei Gebäude über fünf Geschosse verfügten. Dieser

Mangel hätte durch eine Ausnützungsbeschränkung nicht behoben werden können,

weshalb sich die nebenbestimmungsweise Anordnung einer Ausnützungsbeschränkung

– gerade in Abwesenheit von gesetzlichen Bestimmungen betreffend die zulässige

Ausnützung – nicht ohne Weiteres auf eine gesetzliche Grundlage hätte abstützen

lassen.

1.6

Nach dem

Gesagten können an die Baubewilligung vom 7. September 1959 mangels einer

gesetzlichen Grundlage nicht aufgrund ihrer Begründung die gleichen

Rechtsfolgen geknüpft werden, wie wenn es sich dabei um die Bewilligung einer

Arealüberbauung im Sinn von § 69 ff. des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) gehandelt hätte. Eine solche Gleichbehandlung

verbietet sich zudem auch, wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, weil

die Bewilligung vom 7. September 1959 gewisse Merkmale einer

Arealüberbauungsbewilligung gerade nicht aufwies. Insbesondere wurde nicht von

der Regelbauweise abgewichen. Vielmehr stellte die Bewilligung fünfgeschossiger

Gebäude offenbar ein Novum dar. Ob eine Praxis bestand, wonach solche Gebäude

nicht bewilligt wurden, wird aus der damals gewählten Formulierung nicht

ersichtlich. Da nicht von der Regelbauweise abgewichen wurde, kann entgegen der

Vorinstanz und der Stellungnahme der Gemeinde Pfäffikon nicht von einer Ausnahmebewilligung

gesprochen werden. Vielmehr erteilte der Gemeinderat schlicht eine Bewilligung,

was ihm die damalige Rechtslage ohne Weiteres erlaubte. Der Verweis auf den

damals vorliegenden Entwurf einer Bauordnung diente lediglich als Argument für

die Bewilligungserteilung. Schliesslich unterliess es der Gemeinderat gerade,

die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung zu versehen, die etwa eine

Sicherung der Freiflächen zum Gegenstand gehabt hätte.

1.7

Aus der

Baubewilligung vom 7. September 1959 kann somit nicht abgeleitet werden,

dass bei der Ermittlung der Baumassenreserve nach den für Arealüberbauungen

geltenden Regeln vorzugehen wäre. Ein anderer Grund, welcher die Massgeblichkeit

der gesamten Fläche der ursprünglichen Überbauung zur Folge hätte, wurde nicht

geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Insbesondere ist die nach der

Bewilligungserteilung erfolgte Parzellierung diesbezüglich nicht von Belang.

Dass auf zwei der zur ursprünglichen Überbauung gehörenden Parzellen die

zulässige Geschosszahl überschritten wird, ist Folge der zwischenzeitlich

eingetretenen Rechtsänderungen.

1.8

Der

Schluss der Vorinstanz, für das strittige Bauvorhaben fehle ein Nachweis, inwieweit

die benötigte Baumassenreserve nicht bereits durch die übrigen Bauten der

ursprünglichen Gesamtüberbauung konsumiert werde, erweist sich als unbegründet.

Ein solcher Nachweis ist nach dem Gesagten nicht erforderlich. Für die

Berechnung der Baumassenreserve ist nur das Baugrundstück selber zu betrachten.

2.

2.1

Die

Vorinstanz erwog, die Baumassenberechnung für den strittigen Neubau könne anhand

der vorliegenden Akten nicht nachvollzogen werden. Eine solche Berechnung fehle

in den ihr vorgelegten Baugesuchsakten und – soweit ersichtlich – habe die

Bauherrschaft auch keine solche Berechnung eingereicht. Die Baumassenberechnung

des bestehenden Gebäudes sei nachvollziehbar, erweise sich aber insofern als

falsch, als das Volumen der abgestützten Balkone nicht voll an die Baumasse

angerechnet worden sei. Die Richtlinie der Gemeinde Pfäffikon erweise sich

diesbezüglich als fehlerhaft. Überdies sei im Sanierungsprojekt des bestehenden

Gebäudes die nachträglich anzubringende Aussenisolation fälschlicherweise nicht

an die Baumassenziffer angerechnet worden. Bei der vorzunehmenden Ermittlung

der Baumassenreserve sei die Baumasse des bestehenden Gebäudes nach bewilligtem

Umbau von der maximal zulässigen Baumasse in Abzug zu bringen. Dabei sei die

Aussenisolation anzurechnen.

2.2

Die

Beschwerdeführerin macht diesbezüglich geltend, die Baueingabe habe selbstverständlich

auch eine Baumassenberechnung für den Neubau enthalten. Die Baumassenberechnung

der Bewilligung vom 14. September 2009 sei in Rechtskraft erwachsen,

weshalb die für den Neubau verbleibende Baumasse rechtsverbindlich festgelegt

worden sei.

2.3

Die

Beschwerdegegner führen aus, die Baumassenberechnung, welche der Baubewilligung

vom 14. September 2009 zugrunde liege, sei nicht rechtsverbindlich, da

sich keine diesbezüglichen Ausführungen im Dispositiv des fraglichen Entscheids

finden liessen. In Rechtskraft erwachse aber nur das Dispositiv. Die Beschwerdegegner

hätten in ihrer Rekursschrift im Detail dargelegt, weshalb die

Baumassenberechnung falsch sei. Angesichts des klaren Wortlauts von § 258 Abs. 2

PBG bestehe kein Raum, um die von der Beschwerdeführerin als stossend

empfundene Ungleichbehandlung von abgestützten und nicht abgestützten Balkonen

zu beheben.

2.4

Ob sich das

Dispositiv

Dispositiv der Baubewilligung vom 14. September 2009 zur Baumassenberechnung

äussert, ist vorliegend nicht entscheidend. Bei jener Bewilligung ging es um

den Umbau des bestehenden Gebäudes. Vorliegend ist ein neues Bauvorhaben zu

beurteilen. Dabei ist eine neue Baumassenberechnung vorzunehmen, die sich an

den tatsächlichen Gegebenheiten orientieren muss. Die Vorinstanz stellte daher

zutreffend fest, dass anlässlich der Prüfung des Neubauprojekts auf das

tatsächlich realisierte oder gemäss bewilligten Plänen noch zu erstellende

Bauvolumen abzustellen sei (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.3). Es ist

daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz auf Mängel bei der Baumassenberechnung

des bestehenden Gebäudes hingewiesen hat.

2.5 Soweit die Beschwerdeführerin sich gegen die

Ungleichbehandlung von freitragenden und abgestützten Balkonen wendet, ist

festzuhalten, dass der klare Wortlaut von § 258 Abs. 2 PBG dem

Verwaltungsgericht keinen Spielraum einräumt, abgestützte Balkone gleich zu

behandeln wie freitragende. Gemäss § 258 Abs. 2 PBG ist ein Abzug für

Witterungsbereiche nur möglich, wenn sie sich unter vorspringenden

freitragenden Bauteilen befinden. Sind Balkone nicht freitra­gend, sondern

abgestützt, ist ein Witterungsabzug unzulässig (VGr, 19. Mai 1999,

VB.98.00329, E. 2c/cc).

2.6 Die

Vorinstanz hat erwogen, beim Sanierungsprojekt des bestehenden Gebäudes sei die

nachträglich anzubringende Aussenisolation fälschlicherweise nicht an die

Baumassenziffer angerechnet worden (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.3). Auf

diese zutreffenden Ausführungen kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung

mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959 [VRG]). Die Beschwerdeführerin setzt sich damit nicht auseinander, weshalb

sich weitere Ausführungen dazu erübrigen.

2.7 Bei den

Akten befindet sich weiterhin keine Baumassenberechnung für den Neubau. Aus der

Baubewilligung und der Rekursschrift (Ziff. 21) wird allerdings

ersichtlich, dass mit dem Baugesuch eine Baumassenberechnung eingereicht wurde,

laut welcher die Baumasse 939 m3 beträgt. Unbestrittenermassen

sind dabei, wie beim bestehenden Gebäude, Witterungsabzüge für abgestützte

Balkone gemacht worden, was sich, wie erwähnt (E. 2.5), als unzulässig

erweist. Bei der geringen Differenz zwischen der verbleibenden Baumassenreserve

gemäss Baubewilligung vom 14. September 2009 und der geltend gemachten

Baumasse des Neubaus ergibt sich aufgrund der festgestellten Mängel der Baumassenberechnung

ohne Weiteres, dass die zulässige Baumasse durch das Neubauvorhaben überschritten

wird.

2.8 Die

Beschwerdeführerin erklärt sich bereit, falls der Witterungsabzug für die abgestützten

Balkone unzulässig sei, die Balkone des bestehenden Gebäudes zu verglasen.

Diesfalls profitierten die Balkone gemäss Art. 27 Abs. 1 BZO von

einer zusätzlichen Baumassenziffer von 0,2 m3/m2.

Ob die Anordnung einer entsprechenden Nebenbestimmung

zulässig wäre, was von den Beschwerdegegnern bezweifelt wird, weil das

bestehende Gebäude nicht Streitgegenstand bilde, kann offenbleiben. Die

Erklärung der Beschwerdeführerin genügt nämlich nicht als Grundlage für eine

solche Nebenbestimmung. Es wird aus den Akten nicht ersichtlich, ob die Balkone

die Eigenschaften erfüllen, welche gemäss der Praxis eine Privilegierung rechtfertigen

(vgl. dazu VGr, 29. Oktober 2008, VB.2008.00135, E. 2.1,

www.vgrzh.ch; BEZ 2009 Nr. 62). Die Beschwerdeführerin wird, falls sie an

dieser Projektänderung festhalten will, den entsprechenden Nachweis erbringen

müssen.

2.9 Die zulässige Baumasse hat durch die am 17. August

2010 von der Baudirektion genehmigte Revision der BZO eine Änderung erfahren.

Demnach liegt die streitbetroffene Liegenschaft nicht mehr in der Wohnzone

W3/2,4 sondern W2,6. Bei der Grundstücksfläche von 1'429 m2

führt dies zu einer zusätzlichen Baumasse von 285,8 m3.

Grundsätzlich dient das Rechtsmittelverfahren der

Überprüfung der Rechtmässigkeit eines Verwaltungsaktes zur Zeit seines

Erlasses. Insbesondere auf dem Gebiet des Baurechts rechtfertigt es sich aber,

das während eines hängigen Rechtsmittelverfahrens in Kraft getretene Recht

anzuwenden (RB 1982 Nr. 7 mit Hinweisen).

Die zulässige Baumasse beträgt somit auf der

streitbetroffenen Parzelle neu 3'715 m3. Diese Feststellung

kann jedoch angesichts der fehlenden Nachvollziehbarkeit der Baumassenberechnung

für den Neubau und die festgestellten Ungereimtheiten bei der Baumassenberechnung

des bestehenden und des geplanten Gebäudes nicht zur Gutheissung der Beschwerde

führen. Vielmehr ist eine erneute Prüfung des Projekts durch die kommunale

Baubehörde vorzunehmen.

3.

3.1 Die

Vorinstanz ging nicht im Einzelnen auf die Rüge der mangelhaften Einordnung

ein. Sie stellte jedoch fest, die kommunale Baubehörde werde bei einer erneuten

Beurteilung des Bauvorhabens nicht nur zu prüfen haben, ob für den geplanten

Neubau rein rechnerisch genügend Baumassenreserve vorhanden sei, sondern auch,

ob sich das zusätzliche Bauvolumen mit den erhöhten gestalterischen und

ortsbaulichen Anforderungen, wie sie an Arealüberbauungen gestellt werden, vereinbaren

lasse.

3.2 Der

Gemeinde steht bei der Beurteilung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs

"befriedigende Gesamtwirkung" im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG

zwar ein durch die Gemeindeautonomie geschützter besonderer bzw. qualifizierter

Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,

1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit einer relativ erheblichen

Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Auf diesen Spielraum kann sich die

kommunale Behörde jedoch nur berufen, wenn sie spätestens in der

Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare Begründung vorbringt

(RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.1,

www.vgrzh.ch = BEZ 2006 Nr. 55). Fehlt dagegen eine solche

Begründung, ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet,

die Einordnung des Bauvorhabens im Licht der erhobenen Rügen uneingeschränkt zu

überprüfen (VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.3,

www.vgrzh.ch = BEZ 2006 Nr. 55). Der angefochtenen Baubewilligung

lässt sich nicht entnehmen, dass sich die Baubehörde mit den sich stellenden

Einordnungsfragen auseinandergesetzt hätte. Auch in seiner Rekursvernehmlassung

ging der Bauausschuss auf die entsprechende Rüge der Beschwerdegegner nicht

ein, obwohl er einleitend feststellte, diese brächten im Wesentlichen vor, das

Bauvorhaben ordne sich unbefriedigend in die bestehende Überbauung ein und

verletze die Baubewilligung vom 7. September 1959. Da die Vorinstanz den

Rekurs schon aus anderen Gründen guthiess, konnte sie auf eine Prüfung der

erhobenen Rüge verzichten. Diese Prüfung wird jedoch noch vorzunehmen sein,

wenn sich das Projekt hinsichtlich seiner Baumasse als zulässig erweist, was

angesichts der inzwischen eingetretenen Rechtsänderung (vgl. E. 2.9) und

der von der Beschwerdeführerin in Aussicht gestellten Projektänderungen als

relativ wahrscheinlich erscheint. Auch aus diesem Grund rechtfertigt es sich,

die Sache an die kommunale Baubehörde zurückzuweisen.

3.3 Bei der

vorzunehmenden Prüfung ist entgegen der Vorinstanz nicht der Massstab anzulegen,

nach welchem bei Arealüberbauungen erhöhte gestalterische und ortsbauliche Anforderungen

gestellt werden. Wie erwähnt, ist das vorliegende Bauvorhaben nicht nach den

für Arealüberbauungen geltenden Regeln zu beurteilen (E. 1). Indessen ist

gemäss § 238 Abs. 1 PBG auf die bauliche Umgebung Rücksicht zu

nehmen. In einem nach einheitlichen Grundsätzen gut gestalteten Quartier führt

dies dazu, dass die gestalterische Freiheit für ein Neubauprojekt erheblich

eingeengt wird (VGr, 6. Juni 1989, VB 87/0145, E. 4).

3.4 Es ist in

diesem Zusammenhang allerdings darauf hinzuweisen, dass der Charakter der

ursprünglichen Überbauung hinsichtlich des bestehenden Gebäudes auf der

streitbetroffenen Parzelle schon mit der Sanierungsbewilligung vom 14. September

2009 in erheblichem Masse preisgegeben wurde, was auch die Fotos im

vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll deutlich illustrieren. Mit jener

Baubewilligung, die unangefochten in Rechtskraft erwuchs, wurden der Abbruch

des bestehenden Satteldachs, die Vergrösserung der Balkone und das Aufbringen

einer Wärmedämmung bewilligt.

4.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise

gutzuheissen und die Sache zu neuer Beurteilung im Sinn der Erwägungen an den Bauausschuss

der Gemeinde Pfäffikon zurückzuweisen ist. Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführerin

zur Hälfte und die Beschwerdegegner je zu einem Viertel kostenpflichtig (§ 65a

Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Die

Kostenverteilung der Vorinstanz ist entsprechend zu berichtigen. Parteientschädigungen

sind keine zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, und die Entscheide des Bauausschusses

der Gemeinde Pfäffikon vom 15. Februar 2010 sowie der Baurekurskommission

III vom 25. August 2010 werden aufgehoben.

Die Sache wird zu neuer Beurteilung im Sinn der Erwägungen

an den Bauausschuss der Gemeinde Pfäffikon zurückgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellkosten,

Fr. 5'090.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens werden der Beschwerdeführerin

zur Hälfte und den Beschwerdegegnern 1 und 2 je zu einem Viertel auferlegt.

4. Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung

an…