VB.2010.00577

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00577

9. März 2011Deutsch20 min

(URT.2011.13074)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Mit

Beschluss vom 10. November 2009 erteilte der Stadtrat Uster der Baugesellschaft D,

bestehend aus E, F und G, unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche

Bewilligung für die Erstellung eines Wohn- und Gewerbehauses mit Tiefgarage auf

dem in der Zentrumszone Z3 liegenden Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse

03 in Uster.

B. Mit

Beschluss vom 9. Februar 2010 entliess der Stadtrat Uster die Weisstanne

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 (recte: 01) an der I-Strasse 03 in Uster

aus dem kommunalen Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte.

Erwägungen

II.

A. Gegen

den Beschluss vom 10. November 2009 rekurrierten B und A sowie M an die

Baurekurskommission III und beantragten die Aufhebung der Bewilligung. Mit

Entscheid vom 15. September 2010 wies die Baurekurskommission III den

Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat.

B. Gegen

den Beschluss vom 9. Februar 2010 rekurrierten die Verein J, B und A sowie

M an die Baurekurskommission III und beantragten die Aufhebung der Bewilligung.

Mit Entscheid vom 15. September 2010 wies die Baurekurskommission III den

Rekurs ab.

III.

Mit Eingabe vom 19. Oktober 2010 erhoben B und A

beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen die beiden Entscheide der

Baurekurskommission III und beantragten, die beiden Entscheide der

Baurekurskommission III vom 15. September 2010 sowie die beiden Beschlüsse

des Stadtrats Uster vom 10. November 2009 und vom 9. Februar 2010

seien aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft.

Die Vorinstanz schloss am 28. Oktober 2010 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Am 10. Dezember 2010

bzw. 12. Januar 2011 beantragten die Baugesellschaft D sowie der

Stadtrat Uster die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführenden.

In ihren Vernehmlassungen vom 3., 11. und 14. Februar

2011.

hielten die Parteien an ihren Anträgen und Standpunkten fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission zuständig.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführenden machen geltend, der Stadtrat Uster habe es bei der

Erteilung der Baubewilligung am 10. November 2009 versäumt zu prüfen, ob

die Weisstanne aus dem kommunalen Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte

entlassen werden könne. Der Stadtrat habe sich nicht mit der Bedeutung der

Weisstanne für das Quartier- und Strassenbild auseinandergesetzt und nicht

begründet, warum diese Bedeutung verloren gegangen sein sollte. In der Folge

sei der Stadtrat bei seinem Entscheid betreffend die Inventarentlassung

befangen gewesen, weil er sich der Bauherrschaft gegenüber verpflichtet gefühlt

habe.

2.2

Die

Beschwerdegegnerschaft vertritt demgegenüber die Ansicht, der Entscheid, dass

die Weisstanne aus dem Inventar entlassen werden könne, sei materiell bereits

im Baubewilligungsverfahren ergangen. Darauf habe beim formellen

Entlassungsentscheid vom 9. Februar 2010 abgestellt werden dürfen. Von

Befangenheit könne daher keine Rede sein.

2.3

Umstritten

ist in erster Linie, ob im Baubewilligungsverfahren bereits geprüft wurde, ob

die sich auf dem Baugrundstück befindende Weisstanne aus dem Inventar entlassen

werden kann. Die Vorinstanz scheint diese Frage bejaht zu haben. Ihre

diesbezüglichen Erwägungen sind allerdings nicht restlos klar. Es genügt

nämlich nicht, dass der Stadtrat mit der Baubewilligung darauf hingewiesen hat,

dass die auf der Bauparzelle stehende Weisstanne im kommunalen Inventar

aufgeführt sei, und entschieden hat, dass die Tanne beseitigt werden dürfe.

Entscheidend ist, ob er dabei die bei einer Inventarentlassung notwendige

Prüfung vorgenommen hat. Nur wenn dies der Fall ist, trifft die Aussage der Vorinstanz

zu, der Bewilligungsentscheid habe den Inventarentlassungsentscheid nicht beeinflusst.

2.4

Der

Entscheid über die Inventarentlassung erfordert eine Prüfung, ob es sich bei

der fraglichen Weisstanne um einen wertvollen Baum im Sinn von § 203 Abs. 1

lit. f des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

handelt, und gegebenenfalls, ob das Fällen der Tanne mit § 204 PBG über

die Bindung des Gemeinwesens vereinbar wäre. Gemäss dieser Bestimmung hat die

Gemeinde in ihrer Tätigkeit dafür zu sorgen, dass Schutzobjekte geschont und,

wo das öffentliche Interesse an diesen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben.

Wie beim Entscheid über eine formelle Unterschutzstellung nach § 205 lit. c

PBG verlangt die Anwendung von § 204 PBG eine Interessenabwägung, welche

die entscheidenden Behörden nach pflichtgemässem Ermessen vorzunehmen haben.

2.5

Der

Stadtrat ging in der Baubewilligung nicht explizit auf die Frage ein, ob es

sich bei der betroffenen Weisstanne überhaupt noch um einen

"wertvollen" Baum in Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG

handle. Vielmehr schritt er direkt zur Interessenabwägung, aufgrund derer er

zum Schluss kam, die Weisstanne dürfe gefällt werden. Dabei betonte der

Stadtrat den Aspekt, dass der Erhalt der Weisstanne die Nutzung des Grundstücks

unverhältnismässig erschweren würde. Im Zusammenhang mit der angeordneten

Ersatzbepflanzung wies der Stadtrat zudem auf die Umgebungs- und

Strassenraumgestaltung hin. Diesbezüglich führte der Stadtrat aus, mit dem

Bauvorhaben biete sich die Gelegenheit, den Strassenabschnitt funktional und

gestalterisch besser an den Zentrumsbereich anzubinden. Die neue Baumreihe auf

dem Baugrundstück übernehme die einheitliche Typologie des ersten Abschnitts

der I-Strasse. Aus den Akten ist zudem ersichtlich, dass sich neben der

Stadtbildkommission Uster auch die Fachstelle "Natur und

Landwirtschaft" vernehmen liess.

2.6

Die

Behauptung der Beschwerdeführenden, der Stadtrat habe keine Interessenabwägung

vorgenommen, ist somit nicht haltbar. Auch die Bedeutung der Weisstanne für das

Strassenbild wurde vom Stadtrat – allerdings unter einem anderen Titel –

thematisiert. Dabei wies er auf Veränderungen des Quartierbildes in der

Umgebung des Baugrundstücks hin, die sich selbstverständlich auch auf die

Bedeutung der Weisstanne für das Strassenbild auswirkten. Die Vorinstanz ist

daher zu Recht davon ausgegangen, der materielle Entscheid über die

Inventarentlassung sei bereits mit der Baubewilligung ergangen, weshalb der Inventarentlassungsentscheid

nicht habe beeinflusst werden können. Eine Befangenheit des Stadtrats ist nicht

erkennbar.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden machen geltend, für die Bezeichnung als Untergeschoss könne

nicht ein noch so geringfügiges Hineinragen eines horizontalen

Gebäudeabschnitts in das gewachsene Terrain genügen. Das projektierte

Erdgeschoss liege im nördlichsten Teil des geplanten Gebäudes um maximal

12.

cm unter dem gewachsenen Terrain. Auf der Südseite liege das

Erdgeschoss bis weit über die Gebäudemitte bis zu 43 cm über dem gewachsenen

Terrain. Entgegen der Vorinstanz könne bei § 275 Abs. 3 PBG nicht von

einer klaren Legaldefinition gesprochen werden. Die Auslegung von § 275 Abs. 3

PBG müsse primär am allgemeinen Sprachgebrauch anknüpfen. Demnach sei davon

auszugehen, dass der Gesetzgeber Geschosse im Auge gehabt habe, die

substanziell in den gewachsenen Boden hineinragten. Nur marginal in das

gewachsene Terrain eingebundene Untergeschosse widersprächen zudem der

Zielsetzung von Art. 47 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uster vom

1.

April 1999 (BZO). Das als Untergeschoss bezeichnete Geschoss sei daher

als Vollgeschoss zu qualifizieren, womit der geplante Bau vier Vollgeschosse aufweise

und mithin die gemäss Art. 26 BZO erlaubte Zahl von maximal drei

Vollgeschossen überschreite.

3.2

Die

Auslegung der Vorinstanzen stützt sich auf den klaren Gesetzeswortlaut und die

ständige Praxis (VGr, 15. Juni 2005, VB.2005.00051, E. 6.2;

10.

März 2004, VB.2003.00370, E. 2.1; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,

S. 13-9). Solange ein Bauherr die maximale Gebäudehöhe und die übrigen

Vorschriften über die Ausdehnung und Nutzung eines Gebäudes einhält, darf er

den weiten Spielraum, welchen das Gesetz für die Gestaltung von Untergeschossen

eröffnet, ausschöpfen. Die Einwände, welche die Beschwerdeführenden gegen diese

Praxis vorbringen, sind nicht neu. Es rechtfertigt sich nicht, von dieser

abzuweichen. Die Beschwerde erweist sich daher in diesem Punkt als unbegründet.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden wenden sich gegen die Einschätzung der Vorinstanzen, dass

das Untergeschoss, auch wenn es nur geringfügig in den Boden hineinrage, nicht

ausnützungsrelevant sei. Qualifiziere man ein solches Geschoss als

Untergeschoss, bedürfe es dringend des Korrektivs von § 9 der allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV). Andernfalls sei Tür und Tor

geöffnet für Projekte mit "Untergeschossen", die nicht nur als Vollgeschosse

in Erscheinung treten, sondern auch in gleicher Weise nutzbar seien, ohne dass

die betreffenden Flächen an die Ausnützungsziffer angerechnet werden müssten.

Die Gewerbefläche von 410 m2 und die Bastelräume von insgesamt

93,2 m2 müssten in die Berechnung einbezogen werden.

4.2

Die

Beschwerdegegnerschaft ist demgegenüber der Ansicht, die Vorinstanzen hätten § 9

ABV mangels einer genügenden gesetzlichen Grundlage zu Recht nicht angewendet. Seit

dem in BEZ 1995 Nr. 24 publizierten Entscheid hätten die Stadt Uster und

viele andere Gemeinden auf die Anwendung von § 9 ABV hinsichtlich der Unterscheidung

zwischen mehrheitlich über und unter dem gewachsenen Terrain liegenden

Untergeschossen verzichtet. Es seien daher viele Gebäude entstanden, welche die

dadurch ermöglichten Untergeschossnutzungen ausschöpften. Erblicke man in den

Folgen der entsprechenden Praxis einen Missstand, sei es Sache des

Gesetzgebers, § 255 PBG entsprechend zu ergänzen.

4.3

§ 9

ABV sieht vor, dass Dach- und Untergeschosse, die im Sinn von § 276 Abs. 2

PBG ein Vollgeschoss ersetzen, sowie Untergeschosse, die mehrheitlich über dem

gewachsenen Boden liegen, für die Berechnung der Ausnützungsziffer als

Vollgeschosse gelten. Die Vorinstanz erwog, diese Bestimmung entbehre –

jedenfalls soweit der vorliegend zu beurteilende Fall eines mehrheitlich über

dem gewachsenen Terrain liegenden Untergeschosses betroffen sei – einer

genügenden gesetzlichen Grundlage. § 9 ABV sei daher in solchen Fällen die

Anwendung zu versagen. Dies entspreche einer mit einem Entscheid der Baurekurskommission

I vom 14. Juli 1995 (BEZ 1995 Nr. 24) begründeten Praxis.

4.4

Die

Beschwerdeführenden setzen sich mit der Praxis, auf welche sich die Vorinstanz

stützt, nicht auseinander. Sie begnügen sich damit, auf die ihrer Ansicht nach

nicht gerechtfertigten Folgen dieser Praxis hinzuweisen und einen Entscheid der

Baurekurskommission II als inkonsequent zu kritisieren, welcher jedoch

nicht den vorliegend interessierenden zweiten Anwendungsfall von § 9 ABV

betraf.

4.5

Ob die in § 9

ABV enthaltene Vorschrift sinnvoll ist oder nicht, ist für die Beurteilung der

angesprochenen Praxis nicht von Bedeutung. Entscheidend ist vielmehr, ob dem Verordnungsgeber

die Kompetenz zukam, eine solche Vorschrift aufzustellen. Die Vorinstanz

verneinte diese Frage mit Verweis auf die erwähnte Praxis. Diese stützt sich

auf einen in BEZ 1995 Nr. 24 publizierten, ausführlich begründeten

Entscheid der Baurekurskommission I. Diese war mit einlässlicher Begründung zum

Schluss gelangt, die Privilegierung der Dach- und Untergeschosse sei in § 255

PBG abschliessend geregelt. Der Verordnungsgeber habe daher mit dem Erlass von § 9

ABV seine Ausführungskompetenz überschritten, da diese Bestimmung der

Zielsetzung des Gesetzes nicht folge und diese konkretisiere, sondern die

gesetzliche Bestimmung vielmehr abändere. Der in § 255 Abs. 2 PBG verwendete

Begriff des Untergeschosses sei im Gesetz klar bestimmt. Angesichts der die Erscheinungsweise

der Bauten massgeblich prägenden und sich auf das Überbauungsbild entscheidend auswirkenden

Geschosszahlvorschriften sei die detaillierte Umschreibung der verschiedenen

Geschosstypen auf Gesetzesstufe erfolgt und bewusst nicht einer Vollzugsverordnung

überlassen worden. Dies habe zur Folge, dass eine unterschiedliche Behandlung

der definierten Geschosse ebenfalls auf Gesetzesstufe geregelt werden müsse. Daher

lasse sich der Schluss, nach dem Willen des Gesetzgebers müsste auch bei der

Frage der Ausnützung zwischen mehrheitlich über und mehrheitlich unter dem

gewachsenen Terrain liegenden Untergeschossen unterschieden werden, und es

könnten entsprechende Ausführungsbestimmung auf Verordnungsstufe erlassen

werden, nicht halten. Eine Ergänzung von § 255 PBG im Sinn von § 9

ABV müsse durch den Gesetzgeber selber normiert werden. Die Bestimmung von § 9

ABV erweise sich daher hinsichtlich der Unterscheidung von mehrheitlich über

und unter dem gewachsenen Terrain liegenden Untergeschossen als gesetzwidrig

und sei daher unbeachtlich.

Das Verwaltungsgericht hat sich mit dieser Praxis bisher

nie eingehend auseinandergesetzt. In einem Entscheid vom 15. April 1994

hatte es § 9 ABV in einem Fall angewendet, in welchem ein Untergeschoss zu

beurteilen war, welches mehrheitlich über dem gewachsenen Boden lag (VGr,

15.

April 1994, VB 93/0048, E. 3b [nicht publiziert]). In einem Entscheid

vom 13. Februar 1996 führte es zwar aus, der in BEZ 1995 Nr. 24

publizierte Entscheid der Baurekurskommission I gebe keinen Anlass, auf die

eigene Rechtsprechung zurückzukommen (VGr, 13. Februar 1996, VB.95.00094, E. 5c

[nicht publiziert]). In diesem Fall war jedoch ein Untergeschoss zu beurteilen,

welches nicht nur mehrheitlich über dem gewachsenen Terrain lag, sondern auch

ein Vollgeschoss ersetzte.

Die in BEZ 1995 Nr. 24 dargelegte Rechtsauffassung

beruht auf einer einlässlichen und einleuchtenden Begründung. Einwände dagegen

zielen auf eine Änderung der in § 255 getroffenen gesetzlichen Regelung ab.

Solange der Gesetzgeber nicht tätig wird, sind die rechtsanwendenden Behörden bei

der Beurteilung von Untergeschossen, die mehrheitlich über dem gewachsenen

Boden liegen, nicht befugt, § 9 ABV anzuwenden. Angesichts des langen Zeitraums,

in welchem die erwähnte Praxis unangefochten blieb und entsprechende Bewilligungen

erteilt wurden, sprechen für dieses Ergebnis im Übrigen auch Gründe der Rechtssicherheit.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden vertreten ferner die Ansicht, der Stadtrat hätte bereits im

Baubewilligungsverfahren einen Umgebungsplan verlangen müssen, welcher

sämtliche erforderlichen Infrastrukturanlagen (Containerabstellplatz, Fläche

für Kompostierung oder Platz für einen Grüncontainer, Ein-/Ausfahrt mit den

notwendigen Einlenkerradien) vollständig und korrekt ausweise. Es sei

unzulässigerweise eine Baubewilligung auf Vorrat erteilt worden.

5.2

Die

Beschwerdegegnerschaft macht demgegenüber geltend, aus den eingereichten Unterlagen

sei ersichtlich, dass die fraglichen Infrastrukturanlagen ohne Probleme

erstellt werden könnten. Von einer Baubewilligung auf Vorrat könne keine Rede

sein.

5.3

Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen

Entscheids muss sich dieser zu sämtlichen Punkten aussprechen, die für die

Bewilligungsfähigkeit eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine

Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung in einem späteren Verfahren ist

zulässig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind, triftige Gründe für eine

nachträgliche Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall

erreicht werden kann (RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14). Das

Vorliegen letzterer Voraussetzung wird von den Beschwerdeführenden

angezweifelt.

5.4

Festzuhalten

ist zunächst, dass vorliegend nicht von Bedeutung sein kann, ob mit dem Abschluss

einer Vereinbarung mit den Eigentümern des Nachbargrundstücks zu rechnen ist

oder nicht. Solange die allenfalls ins Auge gefasste gemeinsame Zufahrt und der

gemeinsame Containerabstellplatz nicht rechtlich gesichert sind, ist allein

darauf abzustellen, ob gewährleistet ist, dass die erforderlichen

Infrastrukturanlagen auf dem Baugrundstück selber erstellt werden können.

5.5

Unbestritten

ist, dass statt einer Kompostierfläche neben dem Kehrrichtcontainer Platz für

einen Grüngutcontainer vorgesehen werden kann. Unbestritten ist ebenso, dass

ein Standort für den Containerabstellplatz entlang der P-Strasse auszuscheiden

scheint. Wie die Beschwerdeführenden selber ausführen, hat die

Beschwerdegegnerschaft hingegen bereits im vorinstanzlichen Verfahren die

Ansicht vertreten, Standorte entlang der I-Strasse seien durchaus möglich,

gegebenenfalls unter Verzicht auf einen Besucherparkplatz. Dieser Ansicht hat

sich die Vorinstanz angeschlossen. Dies ist mit Blick auf den vorliegenden

konzeptionellen Umgebungsplan und den Umstand, dass die Beschwerdeführenden

nicht näher begründen, weshalb ein Standort an der I-Strasse, etwa anstelle

eines Besucherparkplatzes, nicht infrage kommen sollte, durchaus nachvollzieh-

und vertretbar.

5.6

Bezüglich

des Einlenkerradius ist umstritten, ob auf dem Grundstück genügend Platz vorhanden

ist, sodass das Nachbargrundstück nicht beansprucht werden muss. Angesichts der

vorgesehenen Breite der Einfahrt einschliesslich des Fussgängerzugangs von

6,74 m und des den Baubehörden zustehenden Ermessens, ist die Einschätzung

der Baubehörde nicht zu beanstanden. Es wird diesbezüglich möglich sein, einen

rechtmässigen Zustand herzustellen. Damit ist allerdings noch keine

verkehrssichere Zufahrt garantiert (dazu sogleich, E. 6). Der fehlende

Nachweis des Einlenkerradius auf dem Baugrundstück stellt einen untergeordneten

Mangel dar. Ob triftige Gründe für den Aufschub sprechen, erscheint allerdings

fraglich. Da ein hinreichend grosser Einlenkerradius einen Aspekt einer genügenden

Zufahrt darstellt, drängt es sich auf, sein Vorliegen bei der Beurteilung der

Verkehrssicherheit zu überprüfen (E. 6).

6.

6.1

Die

Beschwerdeführenden rügen schliesslich, der Stadtrat sei seiner Pflicht nicht

nachgekommen zu prüfen, ob die Ausfahrt in die I-Strasse den Anforderungen von § 240

Abs. 1 PBG genüge. Es lasse sich mit dem Grundsatz der Einheit der

Baubewilligung nicht vereinbaren, die Frage, ob die geplante Ein-/Ausfahrt in

die I-Strasse den Anforderungen an die Verkehrssicherheit genüge, einem

späteren Bewilligungsverfahren vorzubehalten.

6.2

In den

Augen der Beschwerdegegnerschaft sind die Beschwerdeführenden zur Rüge der

mangelnden Verkehrssicherheit nicht legitimiert. Diesbezüglich ist

festzuhalten, dass die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben ist, wenn für

ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum

Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein

Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder

rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese

Betroffenheit zu beseitigen vermag (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21

N. 21 und 34 ff.). Dabei muss das vorgebrachte Interesse nicht unter

den Schutzzweck einer als verletzt gerügten Rechtsnorm fallen. Die enge

nachbarliche Raumbeziehung ist vorliegend unbestritten. Die Rüge, eine

verkehrssichere Erschliessung könne angesichts der kleinen dafür zur Verfügung

stehenden, nicht überbauten Fläche nicht erreicht werden, zumal ein Teil dieser

Fläche längs der Strasse für die Ersatzpflanzung für die aus dem Inventar

entlassene Weisstanne vorgesehen sei, wäre geeignet, die Aufhebung der

Baubewilligung zu bewirken, da dieser Mangel nicht ohne besondere

Schwierigkeiten behoben werden könnte (vgl. § 321 Abs. 1 PBG). Die

Beschwerdeführenden sind daher auch hinsichtlich dieser Rüge legitimiert.

6.3

Die

Vorinstanz führt im angefochtenen Entscheid aus, die genaue Verkehrsführung der

Ein-/Ausfahrt mit den erforderlichen Einlenkerradien sei noch nicht bewilligt

bzw. einem späteren Bewilligungsverfahren vorbehalten. Die Frage der genügenden

Sichtweiten und damit der genügenden Verkehrssicherheit stelle sich daher noch

nicht. Daher sei auf den Rekurs in diesem Punkt nicht einzutreten.

6.4

Die

private Beschwerdegegnerschaft weist darauf hin, dass es vorliegend gerechtfertigt

sei, im Sinn von § 6 Abs. 2 der Verkehrssicherheitsverordnung vom

15.

Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV) Abweichungen an die technischen

Anforderungen an die Ausfahrt zuzulassen. Da die Gebote der Verkehrssicherheit

auf die Fertigstellung von Bauten und Anlagen hin gesichert sein müssten, sei

es ohne Weiteres zulässig, in einem späteren Verfahren über die konkrete

Ausgestaltung der Ein- und Ausfahrt zu entscheiden.

6.5

Der

Stadtrat führt aus, der Nachweis einer optimalen Verkehrssicherheit sei im Zusammenhang

mit der Umsetzung des Gestaltungskonzepts für die I-Strasse zu realisieren,

wobei die in der Baubewilligung geforderte Bepflanzung und die Längsparkierung

sowie die Zufahrt in Absprache mit der Stadt Uster im Rahmen des späteren

Bewilligungsverfahrens aufzuzeigen und im nachzureichenden Umgebungsplan

festzulegen seien. Die durch § 321 PBG gewährleistete Einheit der

Baubewilligung sei daher nicht verletzt worden.

6.6

Aus den

Ausführungen der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerschaft ergibt sich, dass

die Baubewilligungsbehörde die Verkehrssicherheit der Zufahrt nicht prüfte. Sie

wies lediglich auf den in § 240 Abs. 1 PBG statuierten Grundsatz hin,

wonach durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücksnutzungen

weder der Verkehr behindert noch der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers

beeinträchtigt werden dürfen. Für die Hauptzufahrt auf das Gelände seien die

nötigen Einlenkerradien auf dem Privatgrund nachzuweisen. Im Dispositiv wurde

die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch der bestehenden Gebäude und den

Neubau des projektierten Gewerbe- und Wohnhauses in diesem Zusammenhang

lediglich mit der vor Rohbau zu erfüllenden Auflage versehen, einen

detaillierten Umgebungsplan einzureichen und bewilligen zu lassen, der unter

anderem die nötigen Einlenkerradien auf dem Privatgrund ausweise. Die Frage der

Verkehrssicherheit lässt sich jedoch nicht auf das Problem der Einlenkerradien

reduzieren. Zu prüfen ist insbesondere auch, ob die erforderlichen Sichtweiten

gegeben sind.

6.7

Das

Vorliegen einer verkehrssicheren Erschliessung ist für eine Baubewilligung ohne

Zweifel von ausschlaggebender Bedeutung. Eine ungenügende Erschliessung kann

denn auch nicht als untergeordneter Mangel im Sinn von § 321 Abs. 1

PBG bezeichnet werden (BGr, 17. November 2009,1C_192/2009, E. 2.4).

Die Baubehörde hat sich mit dieser Frage jedoch nicht auseinandergesetzt. Sie

macht auch nicht geltend, sie habe festgestellt, dass die Erstellung einer

verkehrssicheren Zufahrt grundsätzlich gewährleistet sei, deren konkrete

Ausgestaltung jedoch mit dem später einzureichenden Umgebungsplan bewilligt

werden könne. Angesichts der bestehenden Unsicherheit über die Ausgestaltung

der Baumreihe entlang der I-Strasse wäre diese Einschätzung zurzeit auch kaum

möglich. Zumindest würde sie eine entsprechend sorgfältige Begründung

erfordern. Eine solche ist weder in der Baubewilligung noch im Rekursverfahren

erfolgt. Im Übrigen werden Zweifel an der genügenden Übersichtlichkeit der

Einfahrt durch den von der privaten Beschwerdegegnerschaft im Rekursverfahren

eingereichten Plan, welcher die grundsätzlich erforderlichen Sichtweiten

aufzeigt, eher genährt denn ausgeräumt.

6.8

Die

Begründung des Stadtrats, der Nachweis einer optimalen Verkehrssicherheit sei

im Zusammenhang mit der Umsetzung des Gestaltungskonzepts für die I-Strasse zu

realisieren, wobei die in der Baubewilligung geforderte Bepflanzung und die

Längsparkierung sowie die Zufahrt des Bauvorhabens aufzuzeigen und im

nachzureichenden Umgebungsplan festzulegen seien, vermag einen Aufschub des

Entscheids über diese Fragen zudem nicht zu rechtfertigen. Es trifft zwar zu,

dass die Planung einer verkehrssicheren Zufahrt und die konkrete Ausgestaltung

und Anordnung der Bepflanzung und der Längsparkierung aufeinander abgestimmt

werden müssen. Dies ist aber im heutigen Zeitpunkt nicht weniger gut möglich

als bis zum in der Baubewilligung vorgesehenen Zeitpunkt für die Nachreichung

des Umgebungsplans (vor Rohbau).

Wenn die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ausführt, der

genaue Standort und die Anzahl der Bäume entlang der I-Strasse seien noch nicht

definitiv bestimmt und bewilligt, weshalb nicht gesagt werden könne, deren

Existenz verhindere die Einhaltung der Sichtweiten (Entscheid der Vorinstanz, R3.2009.00255,

E. 4.5), kann dem nicht ohne Weiteres beigepflichtet werden. Die

Baubewilligung vom 10. November 2009 verlangt ausdrücklich eine Ersatzbepflanzung.

Im Inventarentlassungsentscheid vom 9. Februar 2010 ging der Stadtrat

Uster sogar davon aus, dass in der Baubewilligung festgehalten worden sei, die

Weisstanne könne "unter Vorbehalt einer Ersatzpflanzung von sechs

Strassenbäumen entlang der I-Strasse" gefällt werden. Daraus ergibt sich,

dass der Spielraum für die Bauherrschaft nicht derart gross ist, dass ohne

jegliche Begründung davon ausgegangen werden könnte, eine verkehrssichere Zufahrt

könnte in jedem Fall ohne grössere Projektänderungen realisiert werden.

6.9

Indem die

Baubehörde den Entscheid über das Vorliegen der erforderlichen verkehrssicheren

Erschliessung aufgeschoben hat, hat sie eine Frage nicht geklärt, die von ausschlaggebender

Bedeutung ist. Es kann zudem keine Rede davon sein, dass triftige Gründe für

die nachträgliche Behandlung sprechen. Der Aufschub des Entscheids über die verkehrssichere

Erschliessung widerspricht damit dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen

Entscheids (vgl. dazu E. 5.3). Der Stadtrat Uster hat die Frage der

genügenden Zufahrt im Rahmen des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens zu

prüfen. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet.

7.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise

gutzuheissen und die Sache zu neuer Beurteilung im Sinn der Erwägungen an den

Stadtrat Uster zurückzuweisen ist.

Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführenden je zu einem

Viertel und die Beschwerdegegnerschaft zur Hälfte kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).

Die Kostenverteilung der Vorinstanz im Verfahren R3.2009.00255

ist entsprechend anzupassen. Dabei kann jedoch nur jener Teil der Kosten neu

verlegt werden, welcher auf die am Beschwerdeverfahren beteiligten Beschwerdeführenden

entfiel (Fr. 2'274.-). Da M nicht Beschwerde erhob, ist auf die ihm

auferlegten Kosten nicht zurückzukommen.

Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen.

8.

Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf

hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden

kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17.

Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, und die Entscheide des Stadtrats Uster

vom 10. November 2009 sowie der Baurekurskommission III vom

15.

September 2010 (G.-Nr. R3.2009.00255) werden aufgehoben.

Die Sache wird zu neuer Beurteilung im Sinn der Erwägungen

an den Stadtrat Uster zurückgewiesen.

Die Entscheide des Stadtrats Uster vom 9. Februar 2010

sowie der Baurekurskommission III vom 15. September 2010 (G.-Nr. R3.2010.00031)

werden bestätigt (Inventarentlassung).

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellkosten,

Fr. 8'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel und der

privaten Beschwerdegegnerschaft zur Hälfte auferlegt.

Die

auf die Beschwerdeparteien entfallenden Kosten des Rekursverfahrens

R3.2009.00255 werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel unter solidarischer

Haftung für die Hälfte und der privaten Beschwerdegegnerschaft zur Hälfte auferlegt.

4.

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…