VB.2010.00607

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00607

23. März 2011Deutsch12 min

(URT.2011.13134)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Bausektion des Stadtrates Zürich erteilte am

24. März 2010 der Stiftung C die baurechtliche Bewilligung für die

Aufstockung des zum Wohnhaus ("D") gehörenden Pavillons und für

weitere bauliche Massnahmen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse

02 in Zürich.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob A am 23. April 2010 Rekurs an die

Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung der angefochtenen

Baubewilligung, soweit damit die Aufstockung des bestehenden Pavillons

bewilligt worden war. Mit Entscheid vom 1. Oktober 2010 hiess die

Baurekurskommission I den Rekurs teilweise gut und ergänzte den Beschluss der

Bausektion der Stadt Zürich mit einer Nebenbestimmung, wonach die Bauherrschaft

vor Baubeginn abgeänderte Pläne über die eingeschossige Ausgestaltung der Passerelle

zwischen Wohnhaus und Pavillon einzureichen und bewilligen zu lassen habe. Im

Übrigen wies die Baurekurskommission den Rekurs ab.

III.

Mit Eingabe vom 2. November 2010 beantragte A dem

Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid insoweit aufzuheben, als sein Rekurs

vom 23. April 2010 abgewiesen worden war, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Die Baurekurskommission I beantragte Abweisung der

Beschwerde. Die Bausektion der Stadt Zürich stellte den Antrag, auf die

Beschwerde mangels Legitimation nicht einzutreten, eventuell die Beschwerde

abzuweisen. Die private Beschwerdegegnerin liess sich nicht vernehmen.

Die Erwägungen im Beschluss der Bausektion vom 24. März

2010.

und im Rekursentscheid vom 1. Oktober 2010 sowie die Ausführungen der

Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den

nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur

Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der

Baurekurskommission.

2.

Der Beschwerdeführer machte

im Rekursverfahren geltend, die geplante Aufstockung sei unzulässig, weil er

der Erstellung des Pavillons im Dezember 1992 mittels eines projektbezogenen

Näherbaurechts zugestimmt habe. Die Aufstockung bedürfe daher erneut seiner

Zustimmung. Im Weiteren rügte der Rekurrent die Nichteinhaltung der

Wohnanteilvorschriften.

Die Baurekurskommission I

kam in ihrem Rekursentscheid zum Schluss, der Abstandsverstoss beim

Hauptgebäude könne mittels einer Nebenbestimmung geheilt werden, wonach der

Verbindungstrakt im oberen Geschoss nicht überdacht, sondern lediglich mit einem

offenen Sicherungsgeländer versehen werden dürfe. Die Rüge, dass die

Wohnanteilvorschriften nicht eingehalten seien, wies die Rekurskommission ab.

Vor Verwaltungsgericht ist allein noch die Verletzung der Vorschriften über den

Wohnanteil strittig.

3.

3.1

Die Bausektion der Stadt Zürich beantragte vorab, auf

die Beschwerde mangels Legitimation des Beschwerdeführers nicht einzutreten.

Durch Wohnanteilvorschriften soll das Wohnraumangebot in der Stadt Zürich

gesichert und in geeigneten Gebieten die Durchmischung von Arbeits- und

Wohnplätzen gefördert werden. Die Vorschriften lägen primär im öffentlichen

Interesse und hätten – wenn überhaupt – nur eine begrenzte

nachbarschützende Funktion. Der Beschwerdeführer wäre deshalb gehalten gewesen,

substanziiert darzulegen, inwiefern die Nutzung für die Zwecke der

Baugesuchstellerin konkrete eigene Interessen beeinträchtige. Der Beschwerdeführer

störe sich nicht in erster Linie an der Nutzweise, sondern an der geplanten

Aufstockung und der damit verbundenen Beeinträchtigung der Besonnung und

Aussicht. Lediglich am Schluss der Beschwerde werde ausgeführt, es sei mit mehr

Besuchern und einer Verschärfung der prekären Parkplatzsituation zu rechnen.

Nach Meinung der Baubehörde sei die Legitimation nicht rechtsgenügend nachgewiesen.

3.2

Zum

Rekurs und zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die

angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer

Aufhebung oder Änderung hat. Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist gegeben,

wenn für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum

Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein

Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder

rechtlichen) Interessen betroffen ist und Mängel rügt, deren Behebung diese

Betroffenheit zu beseitigen vermag (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21

N. 21 und 34 ff.). Dabei muss das vorgebrachte Interesse nicht unter

den Schutzzweck einer als verletzt gerügten Rechtsnorm fallen.

Der Beschwerdeführer ist

Eigentümer der südöstlich an das Baugrundstück angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 04.

Die enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück ist somit gegeben. Wie

schon in der Rekursschrift, macht er auch vor Verwaltungsgericht geltend, die

Aufstockung des Pavillons führe zu einer Beeinträchtigung von Besonnung und

Belichtung seines Gartens und zu einer Behinderung der Aussicht. Bereits 1992

sei dem Beschwerdeführer von besonderer Wichtigkeit gewesen, dass der im

südlichen Teil seines Grundstücks gelegene Garten und die Wohnung im

Untergeschoss genügend besonnt und die Aussicht nicht übermässig beeinträchtigt

werde, weshalb er sich vorgängig die Sichtwinkel von seiner Liegenschaft vom

Architekten der Bauherrschaft auf den Bauplänen habe einzeichnen lassen. Damit

hat der Beschwerdeführer auch in rechtsgenügender Weise ein schutzwürdiges

Interesse dargetan. Denn eine Verletzung der Bestimmungen über den Wohnanteil

könnte zur Aufhebung der Baubewilligung führen und dem Beschwerdeführer einen

praktischen Nutzen bringen. Das Anfechtungsinteresse braucht dabei gemäss ständiger

Rechtsprechung nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die von der

beschwerdeführenden Partei als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird

(vgl. auch das zur Publikation vorgesehene Urteil des Bundesgerichts vom

25.

Januar 2011, E. 2.2.1 und 2.3 [1C_296/2010]). Die Legitimation

des Beschwerdeführers ist mithin zu bejahen.

4.

4.1

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ist nach der

geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991

(BZO) der Zone W2bI zugeteilt mit einem Wohnanteil von 90 %. Die

Bausektion der Stadt Zürich ermittelt in ihrer Beschwerdeantwort eine für die

Berechnung des Wohnanteils massgebenden Totalfläche von rund 231 m2, was einen zulässigen Nichtwohnflächenanteil

von ca. 23 m2 (=

10.

%) ergibt. Der Nichtwohnflächenanteil im Erdgeschoss des Hauptgebäudes

und im bestehenden Pavillon beträgt tatsächlich ca. 144 m2, die wohnanteilswidrige Fläche damit

ca. 121 m2. Die

Nichtwohnnutzung im Erdgeschoss des Hauptgebäudes sowie die Errichtung des

Pavillons mit Nutzung als Aufenthaltsraum der privaten Beschwerdegegnerin wurde

von der Bausektion II mit Beschluss vom 2. April 1993 bewilligt. Das

Hauptgebäude und der Pavillon widersprechen damit den geltenden Bauvorschriften

über den Wohnanteil.

4.2

Gemäss § 357 Abs. 1 PBG (in der

Fassung vom 1. September 1991) dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die

Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für

eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden,

wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Vorschriften entgegenstehen;

für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen

Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Der Beschwerdeführer vertritt die Rechtsauffassung,

§ 357 PBG sei nur dann anwendbar, wenn eine im Einklang mit der Rechtsordnung

erstellte Baute durch eine Gesetzesänderung rechtswidrig geworden sei. Hier

indessen sei die Unterschreitung des Wohnanteils erst durch die Umnutzung und

Erweiterung des Gebäudes gestützt auf die Baubewilligung vom 2. April 1993

eingetreten; bereits zu jenem Zeitpunkt habe aber ein Wohnanteil von 90 %

gegolten, weshalb der heutige Zustand zwar formell baurechtskonform, in

materieller Hinsicht jedoch baurechtswidrig sei.

4.3

Die Anwendung von § 357 PBG als Fall der

erweiterten Besitzstandsgarantie setzt voraus, dass eine bestehende Baute,

welche seinerzeit in Einklang mit den materiellrechtlichen Vorschriften

erstellt worden war, durch eine Gesetzesänderung rechtswidrig geworden ist

(vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und

Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 22 ff.). Dies im Gegensatz

zu Bauten, die nicht durch eine Änderung der massgebenden Rechtsgrundlagen,

sondern infolge eines Wandels des Sachverhalts – beispielsweise im Fall

der eigenmächtigen Bauausführung – rechtswidrig sind (VGr, 21. Mai

1989, BEZ 1989 Nr. 13). Wird ein Bauwerk gestützt auf eine inhaltlich

fehlerhafte baurechtliche Bewilligung erstellt, wird es nach seiner Errichtung

durch die Bestandeskraft der Baubewilligung ebenfalls geschützt. Der Eigentümer

einer solchen Baute kann sich gemäss Willi (S. 25) ebenfalls auf die

Besitzstandsgarantie berufen, wenn seine Baute zu einem späteren Zeitpunkt

durch eine Änderung der materiellen Rechtslage (weitergehend) vorschriftswidrig

wird.

Ganz allgemein geniessen

Bauten, die aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung erstellt wurden,

Bestandesschutz, auch wenn sie materielles Baupolizeirecht verletzen. Denn in

solchen Fällen kommt dem Vertrauensschutz regelmässig grössere Bedeutung zu als

dem Gesetzmässigkeitsprinzip (BGE 101 Ia 316, François Ruckstuhl, in: Peter Münch/Peter

Karlen/Tomas Geiser, Beraten und Prozessieren in Bausachen, Rz. 14.30 f.

mit weiteren Hinweisen). Die "Schutzwirkung" der formellen

Rechtmässigkeit endet erst dann, wenn diese beispielsweise durch Befristung der

Baubewilligung abläuft oder die Baubewilligung widerrufen wird. Es ist nicht

einzusehen, weshalb der Eigentümer einer formell rechtmässig errichtete Baute,

welche gegen materiellrechtliche Bauvorschriften verstösst, sich erst dann auf § 357

PBG berufen kann, wenn durch eine Rechtsänderung die materielle Rechtswidrigkeit

"vergrössert" wird (vgl. Willi S. 25). § 357 PBG ist

vielmehr auch auf den vorliegenden Fall anzuwenden, bei welchem eine Baute

Bestandesschutz geniesst, dies allerdings nicht aufgrund des Normalfalles, dass

die materielle Rechtswidrigkeit infolge einer Rechtsänderung eingetreten ist,

sondern weil die Baute von der Baubewilligungsbehörde in falscher Anwendung

materieller Baunormen formell rechtskräftig bewilligt und die Baute

entsprechend dieser Bewilligung errichtet wurde. Diese Auslegung wird durch den

Wortlaut von § 357 Abs. 1 PBG gedeckt und bedeutet keine Abwendung

von der bisherigen Rechtsprechung, wonach die erweiterte Bestandesgarantie von § 357

PBG grundsätzlich nicht zum Zug kommt, wenn ein Bauwerk nicht durch eine Änderung

der massgeblichen Rechtsgrundlagen, sondern durch einen Wandel des Sachverhalts

rechtswidrig geworden ist, d.h. im Fall einer eigenmächtigen, nicht formell

bewilligten Bauausführung.

5.

5.1

Die stadtzürcherischen Bestimmungen über den

Wohnanteil stellen Vorschriften über die Nutzweise dar (RB 1989 Nr. 78

E. 2). Vor der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September

1991.

war die Zulässigkeit von Umbauten und angemessenen Erweiterungen an

Anlagen, welche Nutzungsvorschriften widersprechen, in einem gesonderten

Absatz 2 von § 357 PBG geregelt; solche waren gestattet, "wenn

keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen" (§ 357 Abs. 2

PBG in der ursprünglichen Fassung vom 7. September 1975; GS V S. 6 ff.).

Demgegenüber war die Änderung von Bauten, die den Bauvorschriften

widersprachen, in § 357 Abs. 1 PBG geregelt (vgl. hierzu auch

RB 1989 Nr. 78, Erw. 1).

Mit der Revision des Planungs-

und Baugesetzes vom 1. September 1991 wurden die Absätze 1 und 2 von § 357

PBG zusammengefasst. Da diese Revision ausdrücklich auf eine Erweiterung der

zulässigen Massnahmen abzielte und nicht auf eine Verschärfung (RB 2002 Nr. 84

Erw. 4a = BEZ 2002 Nr. 64: Willi, S. 107 f., je mit weiteren Hinweisen),

hat das Verwaltungsgericht die Erweiterung einer zonenwidrigen Nutzung – wie

nach der ursprünglichen Regelung – nicht als weitergehende Abweichung von

Zonenvorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 letzter Satz PBG

verstanden, was nach dem Wortlaut dieser Bestimmung nur als Ausnahme unter den

engen Voraussetzungen von § 220 PBG bewilligungsfähig wäre (RB 2002 Nr. 84

Erw. 4a = BEZ 2002 Nr. 64, auch zum Folgenden). Allerdings ist eine

Erweiterung einer zonenwidrigen Nutzung nicht grenzenlos zulässig. Ähnlich wie

zulässige Umbauten ihre Grenze dort finden, wo sie einem Neubau gleichkommen,

lässt sich die Erweiterung einer zonenwidrigen Nutzung nur rechtfertigen, wenn

die Erweiterung in einem untergeordneten Verhältnis zu den bereits vorhandenen

Flächen steht. Sodann gilt für jede Erweiterung, dass ihr keine überwiegenden

öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dürfen. Im Licht

dieser Überlegungen hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 24. September

2002.

(RB 2002 Nr. 84 = BEZ 2002 Nr. 64), die Erweiterung einer Büroräumlichkeit

zugelassen, obschon der vorgeschriebene Wohnanteil von 90 % nicht

eingehalten war.

5.2

Bei der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG

steht der kommunalen Baubewilligungsbehörde ein von den Rechtsmittelbehörden zu

respektierender Ermessensspielraum zu (VGr, 8. Oktober 2003, BEZ 2004 Nr. 8

Erw. 2c; VGr, 21. April 2004, BEZ 2004 Nr. 28 Erw. 3.1 Abs. 3).

Als "Faustregel" wird eine "angemessene" Erweiterung im

Sinn von § 357 Abs. 2 aPBG angenommen, wenn die einer bestimmten

vorschriftswidrigen Nutzung dienenden Räumlichkeiten insgesamt nicht mehr als um

einen Drittel vergrössert werden (Willi, S. 108). Wie erwähnt beträgt

vorliegend die wohnanteilswidrige Fläche rund 121 m2, während

sich die neue, nicht zu Wohnzwecken genutzte Fläche auf ca. 47 m2

beläuft, was rund 38 % der Referenzfläche entspricht. Mit der Bewilligung

dieses Masses hat die Bausektion den ihr dabei zustehenden Ermessensspielraum

noch nicht überschritten.

Der Erweiterung dürfen

weiter keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen

entgegenstehen. Vorliegend sind keine öffentlichen Interessen erkennbar, welche

dem Bauvorhaben entgegenstünden. Die Beschwerdeführerin macht als nachbarliche

Interessen eine Beeinträchtigung der Besonnung und Belichtung geltend. Das

Verwaltungsgericht und die Baurekurskommissionen haben denn auch schon bei Verschlechterung

der Besonnung und Aussicht durch die Aufstockung einer abstandswidrigen Baute

das Vorliegen von überwiegenden privaten nachbarlichen Interessen bejaht,

welche einem solchen Bauvorhaben entgegenstehen (RB 2002 Nr. 81 = BEZ 2002

Nr. 20; VGr, 26. Januar 2005, VB.2004.0425; BRKE in BEZ 1993 Nr. 20;

Willi, S. 121 ff.). Vorliegend hält indessen der Pavillon die gemäss

Bauordnung einzuhaltenden Abstände ein (vgl. Rekursentscheid, Erw. 4.3),

was im Beschwerdeverfahren unbestritten blieb. Auch die übrigen Baubegrenzungsnormen

werden respektiert. Soweit die baupolizeilichen Abstandsvorschriften und

übrigen Baubegrenzungsnormen eingehalten sind, kann aber ein Nachbar keinen

weitergehenden Schutz der Belichtungs- und Aussichtsverhältnisse beanspruchen

(RB 1990 Nr. 75

[Leitsatz] = BEZ 1990 Nr. 28;

VGr, 4. Juli 2007, VB.2007.00038). Der Beschwerdeführer hat daher das

Bauprojekt zu dulden, und diesem stehen nicht überwiegende private Interessen

entgegen.

6.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen

ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm von vornherein

nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.-- ; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellkosten,

Fr. 3'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…