Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00613

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2010.00613

VB.2010.00618

Urteil

der 1. Kammer

vom 9. März 2011

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter

Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber

Martin Knüsel.

In Sachen

Aus VB.2010.00613

1.1 A,

1.2 B,

beide vertreten

durch C,

Aus VB.2010.00618

1. D,

2. E,

beide vertreten

durch RA F,

Beschwerdeführende,

gegen

1. G AG,

vertreten durch RA H,

2. Baukommission der Gemeinde Lindau,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Am 22. Mai 2008 erteilte die Baukommission der

Gemeinde Lindau der G AG die baurechtliche Bewilligung für eine

Arealüberbauung mit drei Mehrfamilienhäusern und Unterniveaugarage auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 zwischen den Strassen I-Strasse und J-Strasse in

Lindau.

Erwägungen

II.

A. Die

hiergegen von L bzw. D und E erhobenen Rekurse hiess die Baurekurskommission

(heute Baurekursgericht) am 21. Januar 2009 unter Aufhebung der

Baubewilligung gut, und zwar wegen Missachtung der für Arealüberbauung gemäss § 71

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) geltenden

erhöhten Gestaltungsanforderungen; die weiteren Rügen blieben ungeprüft.

B. Mit

Entscheid vom 7. Oktober 2009 hiess das Verwaltungsgericht die von der

Gemeinde Lindau und der Bauherrschaft gegen den Rekursentscheid erhobenen

Beschwerden (VB.2009.00089 und VB.2009.00090) gut und wies es die Akten zu

weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission zurück.

Auf eine hiergegen erhobene Beschwerde trat das Bundesgericht am 24. Juni

2010.

nicht ein (BGr 1C_24/2010).

C. Im

zweiten Rechtsgang wies die Baurekurskommission am 29. September 2010 die

beiden Nachbarrekurse vereinigt ab. Als Rechtsnachfolger und an Stelle von L

waren mittlerweile B und A dem Verfahren beigetreten.

III.

Gegen den Rekursentscheid vom 29. September 2010

liessen mit separaten Eingaben vom 3. November 2010 B und A

(VB.2010.00613) sowie D und E (VB.2010.00618) Beschwerde erheben und dem

Verwaltungsgericht im Wesentlichen Aufhebung des Rekursentscheids und der

angefochtenen Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.

D und E gelangten zudem ans Bundesgericht, welches auf ihre Beschwerde am

11.

Januar 2011 nicht eintrat (BGr 1C_506/2010).

A. Im

Verfahren VB.2010.00613, in welchem im Wesentlichen die rechtliche Sicherung

und der hinreichende Ausbau der Zufahrt zum Baugrundstück streitig ist,

beantragte die private Beschwerdegegnerin am 23. November 2010 Abweisung

der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Vorinstanz schloss

am 24. November 2010 auf Abweisung der Beschwerde, während die

Baukommission Lindau auf Beschwerdeantwort verzichtete. Ihrem Antrag entsprechend

erhielt die Beschwerdeführerin Gelegenheit zur Replik, welche sie am 9. Februar

2011.

einreichte.

B. Bezüglich

der Beschwerde VB.2010.00618, welche erneut die Frage der Einhaltung der für

Arealüberbauungen geltenden besonderen Gestaltungsvorschriften aufgreift, liess

die private Beschwerdegegnerin am 22. November 2010 beantragen, es sei

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen auf die Beschwerde nicht einzutreten,

eventuell sei sie abzuweisen. Die Vorinstanz schloss am 24. November 2010

auf Abweisung der Beschwerde, während die Baukommission Lindau auf Beschwerdeantwort

verzichtete.

Die Kammer erwägt:

1.

Da beide Beschwerden den

Rekursentscheid der Baurekurskommission III vom 29. September 2010 und das

nämliche Bauvorhaben betreffen, sind sie zweckmässigerweise zu vereinigen.

2.

Das Verwaltungsgericht hat über die mit der Beschwerde

VB.2010.00618 gerügte Nichteinhaltung der besonderen Anforderungen für

Arealüberbauungen bereits am 7. Oktober 2009 entschieden (VB.2009.00089

und VB.2009.00090). Nachdem das Bundesgericht am 24. Juni 2010 auf die

gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde nicht eingetreten ist, besteht für

eine erneute materielle Prüfung dieser Fragen kein Raum. Auf die Beschwerde

VB.2010.00618 ist deshalb nicht einzutreten.

3.

Im Verfahren VB.2010.00613 rügen die Beschwerdeführer 1.1

und 1.2 in erster Linie, dem Baugrundstück fehle es an einer rechtlich

gesicherten Zufahrt, da die Bauherrschaft ihren Kostenanteil an den Bau der I-Strasse

nicht geleistet habe, welche mit dem Quartierplan K am 7. März 1972

festgesetzt worden und in der Folge aufgrund eines Erschliessungsvertrags vom

18.

März 1981 und Bevorschussung der Kosten durch die Rechtsvorgänger der

heutigen Beschwerdeführer 1.1 und 1.2 gebaut worden sei.

3.1

Die für

die Erteilung einer Baubewilligung schon bundesrechtlich vorausgesetzte

Erschliessung des Baugrundstücks (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. b des

Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung; RPG) erfordert gemäss

Art. 19 Abs. 1 RPG und § 237 Abs. 1 PBG eine für die

betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt, deren Erstellung rechtlich gesichert

ist. Diese rechtliche Sicherung umfasst den Nachweis, dass der Bauherr über

dauernde und für die vorgesehene Bewerbung der Baute ausreichende

Benützungsrechte an der Zufahrt verfügt oder dass ihm für den Ausbau die

nötigen dinglichen Rechte zustehen (André Jomini, Kommentar RPG, Art. 19

Rz. 23; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,

4.

A., Zürich 2006, 9-21).

3.2

Wird das

Baugrundstück durch eine hinreichend ausgebaute öffentliche Strasse

erschlossen, so verfügt der Bauherr aufgrund ihrer Widmung zum Gemeingebrauch

regelmässig über die für die Bewerbung der Baute erforderlichen

Benützungsrechte (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 4. A., Zürich 2006, 9-22; Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen

im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürich 2002, 213, auch zum Folgenden).

Eine Einschränkung sieht § 173 Abs. 1 PBG vor, wonach Eigentümer, die

sich an den Erstellungskosten nicht beteiligt haben, die im Quartierplan

erstellten Erschliessungsanlagen erst dann uneingeschränkt nutzen können,

nachdem sie sich eingekauft haben. Gestützt auf diese Bestimmung kann mit einer

Nebenbestimmung zur Baubewilligung (§ 321 PBG) verlangt werden, dass mit

der Bauausführung erst nach erfolgtem Einkauf begonnen werden darf.

Das vor dem Inkrafttreten des

Planungs- und Baugesetzes geltende Quartierplanrecht gemäss §§ 5–27 des

Baugesetzes für Ortschaften mit städtischen Verhältnissen vom 23. April

1893.

(aBauG) und der seinerzeit geltenden Quartierplanverordnung vom 23. April

1893.

(aQuartierplanV) kannten keine § 173 Abs. 1 PBG entsprechende

Bestimmung. § 22 Abs. 2 aQuartierplanV sah jedoch vor, dass die

Strassenfläche nur den aktiven Quartierplangenossen zum gemeinsamen Eigentum

ausgefertigt wurde, während die sogenannten passiven Genossen, dass heisst

diejenigen, welche sich am Strassenbau nicht beteiligten, die Zufertigung ihres

Miteigentumsrechtes und damit das Mitbenutzungsrecht erst nach Entrichtung

ihres Anteils an den Baukosten verlangen konnten. Damit war allerdings der

Nachteil verbunden, dass die Strasse im privaten Eigentum der (aktiven)

Quartierplangenossen verblieb, was gegenüber der Abtretung an das Gemeinwesen

mit zahlreichen Nachteilen verbunden war (Unterhalt, Reinigung, Beleuchtung,

Haftung; vgl. Peter Wiederkehr, Das zürcherische Quartierplanrecht, Dietikon

1972, S. 77, auch zum Folgenden). Um diesen Nachteilen zu entgehen und um

gleichwohl den Quartierplangenossen, welche den Bau der Quartierplananlagen

bevorschusst hatten, die spätere Durchsetzung ihrer Ansprüche gegenüber den

passiven Quartierplangenossen zu erleichtern, bildete sich die Praxis heraus,

das Strassenland im Umlegungsverfahren ins private Eigentum der Gemeinde zu übertragen,

welche in der Folge das Strassenland den aktiven Quartierplangenossen für den

Strassenbau unentgeltlich zur Verfügung stellte und ihnen ein unbeschränktes

Wegrecht einräumte. Die passiven Quartierplangenossen erhielten dieses Wegrecht

erst nach Leistung ihres Kostenanteils, sodass die im privaten Eigentum der

Gemeinde stehende Quartierplanstrasse faktisch eine öffentliche Strasse mit

quartierplanmässiger Einkaufs- und Ausgleichungspflicht war. Wurde dagegen die

Strasse vorbehaltlos der Gemeinde übertragen, so wurde sie zu einer allgemein

zugänglichen Sache im Gemeingebrauch. Die Eigentümer wurden dadurch von

Unterhalt, Haftung etc. befreit; gleichzeitig erhielten aber auch die passiven

Genossen kraft des Gemeingebrauchs das Recht zur Benutzung der Strasse, sodass

die Überbauung ihrer Grundstücke nicht mehr von der Zahlung der auf sie

entfallenden Kostenanteile abhängig gemacht werden konnte (Wiederkehr S. 77).

Diese können die aktiven Quartierplangenossen nur gestützt auf allfällige

vertragliche Vereinbarungen geltend machen.

Ein vor dem Inkrafttreten des

Planungs- und Baugesetzes bzw. der den Quartierplan betreffenden Bestimmungen

am 1. Juli 1978 eingeleiteter Quartierplan untersteht diesen Bestimmungen

nur, wenn er gestützt auf § 355 Abs. 1 PBG dem neuen Recht

unterstellt wurde (Peter Müller/Peter

Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum Zürcher

Planungs- und Baugesetz, Wädenswil 1985, Vorbemerkungen zu §§ 147-160

Rz. 5). Eine solche Unterstellung ist beim Quartierplan K nicht erfolgt.

3.3

Wie auch

die Beschwerdeführer anerkennen, ist die I-Strasse nach ihrer Fertigstellung

ins Eigentum der Gemeinde übergegangen und steht dem Gemeingebrauch offen.

Daran ändert nichts, dass gemäss Art. 6 des Erschliessungsvertrags vom

18.

März 1981 (BRK G.-Nr. R3.2007.00067, act. 5.1) diese

Eigentumsübertragung erst "nach Einkauf des gesamten innerhalb des

Quotenareals (…) liegenden Grundeigentums" erfolgen sollte. Aufgrund

dieser Widmung zum Gemeingebrauch verfügen die durch die I-Strasse

erschlossenen Grundstücke über hinreichende Benützungsrechte. Aus § 173 Abs. 1

PBG lässt sich mangels Unterstellung des Quartierplans Foren unter das neue

Recht eine Beschränkung dieses Benutzungsrechts nicht ableiten.

Entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 ergibt sich eine solche Beschränkung auch nicht

aus dem alten Quartierplanrecht oder dem seinerzeitigen Erschliessungsvertrag.

Mit der Übertragung der Strasse ins Eigentum der Gemeinde haben sich die

aktiven Quartierplangenossen, welche den Strassenbau bevorschussten, zwar von

der Pflicht zum Unterhalt der Strasse und allfälliger Haftung befreit, jedoch

gleichzeitig ihre Stellung gegenüber den passiven Quartierplangenossen

verschlechtert. Da deren Grundstücke durch die im Gemeingebrauch stehende

Strasse hinreichend erschlossen sind, können die passiven Quartierplangenossen

ihre Grundstücke unabhängig davon überbauen, ob sie sich in die Strasse

eingekauft haben. Die Beschwerdeführer 1.1 und 1.2 können die von ihren

Rechtsvorgängern bevorschussten Kosten einzig gestützt auf den

Erschliessungsvertrag gelten machen; für die Durchsetzung dieser Ansprüche

steht das Baubewilligungsverfahren jedoch nicht zur Verfügung (RB 1992 Nr. 73;

Fritzsche/Bösch, 9-22; vgl. zur Durchsetzung der bevorschussten

Erschliessungskosten auf dem Klageweg RB 1980 Nr. 24).

Den Parteien des Erschliessungsvertrags

scheint denn auch die mit der gewählten Lösung verbundene Problematik durchaus

bewusst gewesen zu sein, wird doch gemäss Art. 9 Abs. 2 des

Erschliessungsvertrags "das Risiko der richtigen Erfüllung der Abreden

über die Bevorschussung" vollumfänglich von den sich zur Bevorschussung verpflichtenden

Mitbeteiligten getragen. Da es den Beschwerdeführenden ausschliesslich darum

geht, die von ihren Rechtsvorgängern bevorschussten Kosten einzutreiben, kommt

dem in der Beschwerdeschrift angerufenen Grundsatz, wonach die Kosten der Feinerschliessung

grundsätzlich von den Privaten zu tragen sind, im vorliegenden Zusammenhang

keine Bedeutung zu.

4.

Mit der Beschwerde VB.2010.00613 wird weiter geltend gemacht,

bei der Ausfahrt des Baugrundstücks in die I-Strasse sei die erforderliche Sichtweite

nicht gewährleistet. Die notwendige Verbesserung durch Rückschnitt der Pflanzen

auf dem Nachbargrundstück lasse sich nicht durchsetzen.

4.1

Die

Baurekurskommission hat die rechtlichen Anforderungen an die Ausgestaltung des

Ausfahrtsbereichs zutreffend dargestellt. Darauf ist gestützt auf § 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG zu verweisen. Sodann ist die

Vorinstanz wie die örtliche Baubehörde davon ausgegangen, dass die geplante

Ausfahrt diesen Anforderungen nicht genüge, dass aber, wie sich aufgrund der

Baueingabepläne und des Augenscheins ergeben habe, die von der Baubehörde

nebenbestimmungsweise angeordnete Schaffung vorschriftsgemässer Einlenkerradien

möglich sei. Unter Hinweis auf VB.2006.00278 vom 23. Mai 2007 hielt sie sodann

fest, dass zur Schaffung ausreichender Sichtverhältnisse verlangt werden könne,

dass auch auf dem Nachbargrundstück die Pflanzen im Ausfahrtsbereich auf die

eine maximale Höhe von 0,8 m zurückgeschnitten werden. Soweit sich wegen

der topografischen Verhältnisse auf dem Nachbargrundstück die vorgeschriebene

Sichtweite gegen Nordwesten dennoch nicht einhalten lasse, könne unter dem

Aspekt der Verkehrssicherheit diese Abweichung von den Normalien hingenommen

werden.

4.2

Diese

Erwägungen erweisen sich als zutreffend. Dass von einem Grundeigentümer der

Rückschnitt der Pflanzen zur Gewährleistung des Sichtbereichs für eine auf dem

Nachbargrundstück gelegene Ausfahrt verlangt werden kann, hat das

Verwaltungsgericht bereits in VB.2006.00278 vom 23. Mai 2007 entschieden.

Sodann vermögen hier die topografischen Verhältnisse sowie die offenkundig

geringe Verkehrsbedeutung der I-Strasse die Unterschreitung des Sichtbereichs

in nordwestlicher Richtung zu rechtfertigen. Die Ausfahrt erweist sich auch bei

einer geringfügigen Abweichung von den geltenden technischen Anforderungen als

ausreichend verkehrssicher; dass bei einer Verlegung der Ausfahrt die

vorgeschriebenen Sichtbereiche eingehalten werden könnten, vermag daran nichts

zu ändern. Insbesondere ist für das Abweichen von den technischen Anforderungen

keine Ausnahmesituation im Sinn von § 220 PBG erforderlich.

5.

Damit ist auf die Beschwerde

VB.2010.00618 nicht einzutreten und ist die Beschwerde VB.2010.00613 abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 unter

solidarischer Haftung für 2/3 zu je 1/3 sowie den Beschwerdeführenden 2.1 und

2.2

unter solidarischer Haftung für 1/3 zu je 1/6 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

VRG). Im nämlichen Verhältnis sind sie zu einer Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 3'000.- an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss beschliesst die

Kammer:

1.

Die

Beschwerden VB.2010.00613 und VB.2010.00618 werden vereinigt.

2.

Auf

die Beschwerde VB.2010.00618 wird nicht eingetreten;

und entscheidet:

1.

Die

Beschwerde VB.2010.00613 wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.-- ; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 240.-- Zustellkosten,

Fr. 6'240.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 unter solidarischer

Haftung für 2/3 zu je 1/3 sowie den Beschwerdeführenden 2.1 und 2.2 unter

solidarischer Haftung für 1/3 zu je 1/6 auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden im nämlichen Verhältnis (auch bezüglich der Haftung)

zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- an die private

Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft

des Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…