VB.2010.00614

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00614

29. Juni 2011Deutsch23 min

(URT.2011.13380)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss Nr. 1438 vom 4. November 2009

stellte der Stadtrat von Zürich das Gebäude Assek.-Nr. 01 (Scheune) auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 02 am B-Weg 03 in Zürich samt seiner Umgebung

unter Denkmalschutz und bestimmte den Schutzumfang.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben die Erben C, Eigentümer des unter

Schutz gestellten Objekts, am 16. Dezember 2009 Rekurs an die

Baurekurskommission I und beantragten zur Hauptsache, den Beschluss des

Stadtrats von Zürich vom 4. November 2009 aufzuheben und die Sache zur

Neubeurteilung des Schutzumfangs an diesen zurückzuweisen, sodass der Einbau

von Wohn- und/oder Gewerberaum im Ausmass von 2'000 m3,

eventuell von 1'000 m3 möglich sei. Weiter sei der Schutzumfang

bezüglich Umgebung auf einen Landstreifen von 5 m Breite festzusetzen;

eventualiter sei schliesslich festzustellen, dass die verfügten

Schutzanordnungen die allgemeine Pflicht des Grundeigentümers, sein Grundstück

zu unterhalten, in unzumutbarer Weise überstiegen und die Rekursgegnerin daher

zu verpflichten, sich mit einem einmaligen Sanierungsbeitrag von Fr. 50'000.-

und jährlichen Beiträgen von Fr. 20'000.- an den Kosten des Unterhalts des

Schutzobjekts zu beteiligen.

Die Baurekurskommission I hiess am 1. Oktober

2010.

den Rekurs teilweise gut, hob den Beschluss des Stadtrats von Zürich vom

4.

November 2009 auf und wies die Angelegenheit zur weiteren Behandlung an

die Vorinstanz zurück (Disp.-Ziffer I). Die Verfahrenskosten auferlegte

die Rekurskommission zu drei Vierteln der Vorinstanz und zu einem Viertel der

Rekurrentschaft (Disp.-Ziffer II) und verpflichtete die Vorinstanz zu

einer Parteientschädigung an die Rekurrentschaft (Disp.-Ziffer III).

III.

Mit Beschwerde vom 3. November 2010 beantragte der

Stadtrat von Zürich dem Verwaltungsgericht, Dispositiv-Ziffern I

bis III des Rekursentscheids vom 1. Oktober 2010 aufzuheben und den

Beschluss des Stadtrats vom 4. November 2009 zu bestätigen, unter Kostenfolge

zulasten des Beschwerdegegners.

Mit öffentlich beurkundetem und gleichentags vollzogenem

Kaufvertrag vom 2. November 2010 veräusserten die Erben C das Grundstück

Kat.-Nr. 04 (= Teilgrundstück von Kat.-Nr. 02) mit der Stallscheune

Assek.-Nr. 01 und einer Fläche von 1'150 m2 an D. Am

8.

November 2010 erklärten hierauf die Erben C ihr Ausscheiden aus

dem Verfahren und der neue Eigentümer D seinen Eintritt in das Beschwerdeverfahren.

Die Baurekurskommission I und der neue Eigentümer der

Liegenschaft B-Weg 03, Zürich, beantragten Abweisung der Beschwerde;

letzterer verlangte zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht

ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zuständig. Die Stadt Zürich ist zur Beschwerde

legitimiert, da der Erlass von Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler

Bedeutung nach § 211 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) dem Gemeinderat (Gemeinde-exekutive) obliegt und

damit vorliegend Interessen und Aufgaben betroffen sind, welche die

Beschwerdeführerin wahrzunehmen hat (RB 1998 Nr. 13).

1.2

Mit dem angefochtenen Rekursentscheid hat die

Baurekurskommission den Unterschutzstellungsbeschluss des Stadtrats von Zürich

vom 4. November 2009 aufgehoben und die Angelegenheit zur weiteren

Behandlung, d. h. zur Festlegung eines Schutzumfangs mit beschränkter

Umnutzungsmöglichkeiten, an diesen zurückgewiesen. Hierbei handelt es sich um

einen Zwischenentscheid, der in Anwendung von § 41 Abs. 3 in

Verbindung mit § 19 a Abs. 2 VRG dann angefochten werden kann, wenn

die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17.

Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2), d. h.

wenn der Zwischenentscheid einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken

kann (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG) bzw. wenn die Gutheissung der

Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden

Aufwand an Zeit oder Kosten für eine weitläufiges Beweisverfahren ersparen

würde (lit. b).

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt bei

einem Rückweisungsentscheid, welcher – wie hier – der Gemeinde

Vorgaben für die Erteilung einer Bewilligung macht, für diese ein nicht wieder

gutzumachender Nachteil im Sinn von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG

vor. Denn der Gemeinde ist es nicht zuzumuten, einer von ihr als falsch erachteten

Weisung Folge zu leisten, um später ihren eigenen Entscheid anzufechten

(BGE 133 II 409 Erw. 1.2 mit weiteren Hinweisen). Der Rekursentscheid

vom 1. Oktober 2010 ist daher unter diesem Gesichtspunkt anfechtbar.

1.3

Die im Rekursverfahren teilweise obsiegende

Rekurrentschaft veräusserte am 2. November 2010 das Grundstück

Kat.-Nr. 04 mit dem unter Schutz gestellten Gebäude Assek.-Nr. 01,

B-Weg 03, an D. Dieser hat mit Schreiben vom 8. November 2010 den Eintritt

in das Verfahren erklärt.

Ein Parteiwechsel wird in der Regel dann als zulässig

betrachtet, wenn das schutzwürdige Interesse wegen des Übergangs eines Rechts

oder der Änderung tatsächlicher Verhältnisse auf einen Dritten übergegangen

ist. Veräussert beispielsweise ein Grundeigentümer das Bau- oder

Bewilligungsobjekt während der Hängigkeit des Bewilligungsverfahrens, kann der

Erwerber in das Verfahren eintreten (RB 1981 Nr. 16, 1983 Nr. 11;

Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Zürich 1999, § 21

N. 106). Gleiches gilt hier bei der Veräusserung des streitbezogenen

Objekts im Lauf des Unterschutzstellungsverfahrens. Das Eintreten von D in das

Rechtsmittelverfahren erweist sich somit als zulässig.

2.

Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines

Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 18. Mai 2010 einen Augenschein im

Beisein der Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen

Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden

(RB 1981 Nr. 2). Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der

Akten, insbesondere auch der verschiedenen Dokumentationen des streitbezogenen

Objekts, mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines

verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 =

BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

3.

3.1

Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind

Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie

Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen,

sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die

Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung

wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde

die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und es obliegt ihr

als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen

Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nötigenfalls

Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der

Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von

Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden

frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

3.2

Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1

lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert

sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis

werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert

bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht,

Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist

zwar eine Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft.

Bei der Auslegung und Anwendung der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten

Rechtsbegriffe wie "wichtiger Zeuge" oder "wesentliche

Mitprägung" steht der für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde

jedoch eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen

Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3,

auch zum Folgenden), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei

überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das

Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein auf

Rechtskontrolle eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat in erster Linie zu prüfen,

ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen

Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat. Ist

die kommunale Unterschutzstellung wie hier durch die Rekursbehörde aufgehoben

worden, hat das Verwaltungsgericht auch zu prüfen, ob das Baurekursgericht bei

der Ausübung der Ermessenskontrolle die gebotene Zurückhaltung gewahrt hat. Die

kantonalen Behörden dürfen in den kommunalen Gestaltungsspielraum jedenfalls

nur insoweit eingreifen, als die Lösung der Gemeinde nicht vertretbar ist.

3.3

Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von

Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie weit dieses

öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen

Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen, auf

wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

berücksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 118 Ia 384

E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen,

gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten

bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden

Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im

Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen

breiter, d. h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein

und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf

eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (BGE 120

Ia 270 E. 4a; 118 Ia 384 E. 5a, mit Hinweisen).

3.4

Die Qualifikation eines Objekts

als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprägendes Element"

für die Umgebung führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht

zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und

§ 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung

des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und

private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung

ist zwar ebenfalls grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare

Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen

jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie

von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere

Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

4.

4.1

Zur Abklärung der Schutzwürdigkeit der Scheune

Assek.-Nr. 01 liess die Beschwerdeführerin beim Amt für Städtebau,

Archäologie und Denkmalpflege, zuhanden der städtischen Denkmalpflegekommission

ein Gutachten erstellen. Gestützt auf dieses Gutachten sowie den Antrag der

Denkmalpflegekommission begründete die Beschwerdeführerin die

Unterschutzstellung der Scheune Assek.-Nr. 01 in seinem Beschluss vom

4.

November 2009 zusammengefasst wie folgt:

Die Scheune stehe am Rand des historischen Ortskerns von H.

Dieser habe trotz Stadtnähe seinen ländlichen Charakter zu einem wesentlichen

Teil bewahrt. Vielerorts seien die alten Siedlungsränder noch vorhanden und

markierten den einstigen Übergang in die offene Feldflur. Im Westen, Süden und

Südosten trennten grosszügig bemessene Freihalteflächen den alten Dorfkern von

neueren Überbauungen. Mit dem ehemaligen Bauernhaus G-Strasse 07 und dem

zugehörigen Ökonomiegebäude G-Strasse 08, beides Inventarobjekte, bilde

der grossvolumige Scheunenbau die südöstliche Begrenzung des ehemaligen Bauerndorfes.

Der Stallscheune komme aufgrund ihrer Grösse und vorgeschobenen Stellung ein

besonderer Situationswert zu, und sie markiere auf eindrückliche Weise den Eingang

in die Siedlung. Sie sei ein unübersehbarer Merkpunkt am südöstlichen Rand des

Dorfkerns von H. Sowohl die hohen, dunklen Verbretterungen der Giebelfassaden

als auch die sehr grossen dunklen Dachflächen an den Traufseiten würden den

Blick von weit her auf sich ziehen. Aufgrund des grossen Volumens und der

exponierten Stellung am südöstlichen Bebauungsrand komme ihr eine grosse

ortsbauliche Bedeutung zu. Das markante identitätsstiftende Gebäude sei aus dem

ländlich-bäuerlichen Dorfbild von H nur schwer wegzudenken.

Das grossvolumige, äusserlich wie auch im Innern

weitgehend unveränderte Gebäude repräsentiere geradezu modellhaft den

Scheunenbau des frühen 20. Jahrhunderts, welcher vor dem Hintergrund einer

zunehmenden Produktionssteigerung und Mechanisierung der Landwirtschaft zu

sehen sei. Neue Baumaterialien wie Backstein, Zement oder Beton hätten in

Verbindung mit dem bewährten Prinzip des Ständerbaus einen Scheunentyp hervorgebracht,

der sich weniger in seiner äusseren Form dafür aber in der Grösse, innerer Organisation

und Ausstattung deutlich von den traditionellen Ökonomiebauten des 18. und

19.

Jahrhunderts unterscheide. Zur nutzungstypologischen Bedeutung komme

ein hoher Eigenwert, der sich aus dem sorgfältig konstruktiven Aufbau und der

geschickten Einpassung des Baukörpers ins ansteigende Gelände ergebe. Von den

18.

freistehenden Stallscheunen des 20. Jahrhunderts, welche auf

Stadtzürcher Gebiet noch existierten, gehöre die Scheune am B-Weg 03 mit

Sicherheit zu den intaktesten und aussagekräftigsten Beispielen. Lediglich zwei

seien vom Volumen und ihrer ortsprägenden Wirkung her mit dieser Scheune in H

vergleichbar: E-Strasse 05 und F-Weg 06. Der Scheune komme daher ein

hoher Seltenheitswert zu. Es bestehe ein grosses öffentliches Interesse, dieses

Objekt mit seinen besonderen Merkmalen zu erhalten. Die Schutzwürdigkeit der

Scheune spreche gegen eine Nutzung mit Wohn- oder beheizten Gewerberäumen.

Vielmehr sei das Gebäude integral als Kaltraum zu erhalten. Eine Wohn- und/oder

Gewerbenutzung im Sinne der Grundeigentümer könne innerhalb der geltenden

Bauvorschriften nicht verwirklicht werden (Freihaltezone). Die durch die Unterschutzstellung

bewirkten Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse seien daher äusserst gering,

zumal eine bestimmungsgemässe Nutzung der Scheune, z. B. als Lagerraum,

weiterhin möglich sei.

4.2

Die Baurekurskommission I hielt in ihrem

Entscheid vom 1. Oktober 2010 dafür, der hohe Situationswert der Scheune

komme insbesondere durch ihre Torfunktion am Eingang des alten Ortskerns von H

und durch ihre Fernwirkung für Passanten, welche dem B-Weg von Süden her

folgten, zustande. Hier dominierten das Volumen der Baute sowie die grosse,

geschlossene, mit dunkelbraunen Brettern verschlagene Südostfassade. Ebenfalls

typgebend und für das markante Gebäude von Wichtigkeit erscheine das grosse

geschlossene Giebeldach. Diese Elemente seien möglichst zu erhalten. Ebenfalls

zuzustimmen sei der Vorinstanz, dass die Konstruktion im Innern der Scheune zeittypisch,

eindrücklich und gut erhalten sei. Es stelle sich jedoch die Frage, ob der

Erhalt dieser Komponenten eine vollständige Verunmöglichung einer Umnutzung mit

sich bringen müsse oder ob dem Bedürfnis der Rekurrentschaft nach Schaffung von

Wohnraum und damit nach einer gewissen finanziell unterstützenden Nutzung der

Scheune entsprochen werden könne. Dabei sei festzustellen, dass der Wert der

Baute für das Ortsbild nicht geschmälert würde, wenn eine gewisse

zurückhaltende Öffnung der dem Ortskern zugewandten Seite im Rahmen eines

durchdachten Projekts vorgenommen würde. Eine Umnutzung erscheine jedenfalls

zumindest in diesem Bereich des Gebäudes bezüglich der äusseren Erscheinung

nicht ausgeschlossen. Auch im Innern könnte ein genügend grosser Bereich leer

und als Kaltraum erhalten bleiben, damit die Konstruktion weiterhin einsehbar

wäre. Soweit der Stadtrat von Zürich allerdings den gesamten Innenraum im

– soweit noch vorhandenen – Originalzustand als Kaltraum erhalten

möchte, sei von einer äusserst einschneidenden Massnahme auszugehen, welche dem

Eigentümer keinerlei Möglichkeiten gewähre und im Verhältnis zum öffentlichen

Interesse am Erhalt einer Scheune im ursprünglichen Zustand zu weitgehend

erscheine. Eine beschränkte Umnutzung des Gebäudes unter Erhalt der wichtigen

Zeugenelemente sei der Eigentümerschaft unter den gegebenen Umständen aufgrund

des Verhältnismässigkeitsprinzips zu ermöglichen. Ob diese Umnutzung im vollen

Umfang der rekurrentischen Anträge möglich sein soll, müsse offenbleiben und

sei zunächst von der Vorinstanz zu bestimmen. Die Angelegenheit sei in

teilweiser Gutheissung des Rekurses zur weiteren Behandlung im Sinne der

Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.

5.

Der Scheune Assek.-Nr. 01 kommt aufgrund ihres

grossen Volumens und ihrer exponierten Stellung am südöstlichen Bebauungsrand

des alten Dorfkerns H eine grosse ortsbauliche Bedeutung zu. Dies wird von der

Beschwerdeführerin denn auch ausdrücklich anerkannt (Beschwerdeschrift

S. 5) und es kann diesbezüglich auf die Begründung im Beschluss des

Stadtrats von Zürich vom 4. November 2009 und des Rekursentscheids vom

1.

Oktober 2010 (Erw. 5.2) verwiesen werden (§ 28 Abs. 1

Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG).

Der Scheune kommt aber auch ein schutzwürdiger Eigenwert

als zeittypischer, eindrücklicher und gut erhaltener Bau zu. Das Gutachten des

Amts für Städtebau, Abteilung Archäologie und Denkmalpflege, vom

1.

September 2008 beschreibt die Stallscheune im Detail

(S. 12 ff.) und misst ihr einen wichtigen bau-, wirtschafts- und

siedlungsgeschichtlichen Zeugenwert zu. Das grossvolumige, äusserlich wie auch

im Innern weitgehend unveränderte Gebäude repräsentiere geradezu modellhaft den

Scheunenbau des frühen 20. Jahrhunderts, welcher vor dem Hintergrund einer

zunehmenden Produktionssteigerung und Mechanisierung der Landwirtschaft zu

sehen sei. Forderungen nach einer gesünderen Tierhaltung (mehr Licht und Luft)

und rationelleren Arbeitsabläufen hätten sich in einer veränderten

Raumorganisation (Längsstall, Längstenn mit giebelseitigen Einfahrten,

bodenebene Heuwalmen) und innovativen Einrichtungen (verbesserte Lager und

Futterkrippen, Selbsttränkeanlage, Schwemmentmistung, Aufzug, Heugebläse)

niedergeschlagen. Neue Baumaterialien wie Backstein, Zement oder Beton hätten

in Verbindung mit dem bewährten Prinzip des Ständerbaus einen Scheunentyp

hervorgebracht, der sich weniger in seiner äusseren Form, dafür aber in seiner

Grösse, inneren Organisation und Ausstattung von den traditionellen

Ökonomiegebäuden des 18. und 19. Jahrhunderts unterscheide. Die 1921

erbaute Stallscheune vermöge viele dieser Elemente zu repräsentieren. Zur

nutzungstypologischen Bedeutung komme ein hoher Eigenwert zu, der sich aus dem

sorgfältigen konstruktiven Aufbau und der geschickten Einpassung der Baute ins

ansteigende Gelände ergebe. Diese gutachterlichen Ausführungen sind überzeugend

und anhand der Gebäudedokumentation auch ohne Weiteres nachvollziehbar. Das

Interesse am Erhalt eines derartigen kulturhistorischen Zeugen betrifft

entgegen den Vorbringen des Beschwerdegegners keineswegs nur einen begrenzten

Kreis von Fachleuten, sondern vielmehr einen breiteren Kreis der Bevölkerung.

Nicht substanziell bestritten wird schliesslich die Aussage des Stadtrats von Zürich,

dass von den 18 noch auf Stadtzürcher Gebiet existierenden freistehenden

Stallscheunen des 20. Jahrhunderts vom Volumen und ihrer ortsprägenden

Wirkung her nur zwei mit der streitbezogenen Scheune vergleichbar sind.

6.

Schutzziel des Stadtrats von Zürich ist die integrale

Erhaltung der Stallscheune als Kaltraum. Dies schliesst einen Ausbau der

Scheune für Gewerbe- und Wohnnutzung aus. Denn letzteres bedeutet die Öffnung

von Fassaden und Dachflächen für die Belichtung, die Umwandlung des Kaltraums

in einen Warmraum und die Auffüllung des grossen offenen Innenraums. Streitig

ist, ob das Verhältnismässigkeitsprinzip eine beschränke Umnutzung des Gebäudes

unter Erhalt der wichtigen Zeugenelementen verlangt, wie die Vorinstanz

entschieden hat.

6.1

Wie bereits erwähnt (vorn Erw. 3.3), liegen

Massnahmen zum Schutz von Baudenkmälern im öffentlichen Interesse. Vorliegend

ist grundsätzlich auch die integrale Erhaltung der streitbezogenen Stallscheune

durch das öffentliche Interesse gedeckt. Der erhebliche Situationswert, vor

allem aber der hohe Eigenwert der Scheune als wichtiger zeittypischer Zeuge

kann nur dann vollumfänglich bewahrt bleiben, wenn die Scheune integral erhalten

und weder an der Aussenhülle noch im Innenraum Veränderungen vorgenommen

werden, sei es durch neue Öffnungen in den Fassaden oder in der Dachfläche oder

durch neue Einbauten im Innenraum, wie dies mit einer Nutzung zu Wohn- und/oder

Gewerbezwecken der Fall wäre. Die Schutzmassnahme des Stadtrats von Zürich ist

für diese Zielverwirklichung geeignet (Gebot der Geeignetheit) und notwendig

(Gebot der Erforderlichkeit). Fraglich ist, ob der angestrebte Zweck in einem

vernünftigen Verhältnis zu den Belastungen steht, die dem Grundeigentümer

auferlegt werden, wenn die Stallscheune nicht zu Wohn- bzw. Gewerbezwecken

genutzt werden kann. Dieses Gebot der sogenannten Verhältnismässigkeit im

engeren Sinn ist an der Zumutbarkeit zu messen (Ulrich Zimmerli, Der Grundsatz

der Verhältnismässigkeit im öffentlichen Recht, ZSR 1978 II S. 16 f.).

6.2

Das Grundstück Kat.-Nr. 04 ist nach der

geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich der Freihaltezone zugeteilt.

Darin dürfen nach § 62 Abs. 1 in Verbindung mit § 40 Abs. 1

PBG nur solche oberirdischen Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung

oder unmittelbaren Bewerbung der Freiflächen dienen und den Zonenzweck nicht

schmälern. Für andere Bauten und Anlagen gilt Art. 24 des Raumplanungsgesetzes

vom 22. Juni 1979 (RPG). Die Beschwerdeführerin bringt in diesem Zusammenhang

vor, die geltende Bau- und Zonenordnung lasse weder eine Wohn- noch eine

landwirtschaftsfremde Gewerbenutzung in der Scheune zu. Demgegenüber wendet der

private Beschwerdegegner ein, dieses Argument übersehe, dass der Gesetzgeber

mit § 358a Abs. 2 PBG in Verbindung mit Art. 24d RPG für

Schutzobjekte ausserhalb von Bauzonen bewusst die Möglichkeit für zonenfremde

Nutzungen geschaffen habe.

Nach Art. 24d Abs. 2 RPG (in der Fassung vom 23. März

2007) kann die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten

Bauten und Anlagen zugelassen werden, wenn diese von der zuständigen Behörde

unter Schutz gestellt worden sind (lit. a) und ihre dauernde Erhaltung

nicht anders sichergestellt werden kann (lit. b). Wie sich nachfolgend

zeigt, sind die Voraussetzungen gemäss lit. b vorliegend nicht erfüllt

(Erw. 6.3 und 6.4).

6.3

Mit dieser im Übrigen als

"Rustico-Artikel" bekannten Bestimmung wollte der Gesetzgeber

insbesondere auch im Hinblick auf die Tessiner Verhältnisse klare

Voraussetzungen schaffen, unter denen Umnutzungen bewilligt werden können

(Waldmann/Hänni, Handkommentar, RPG 2006, Art. 24d N. 12 ff.).

Eine Umnutzung nach Art. 24d Abs. 2 RPG darf indessen den Schutzwert

der Baute nicht schmälern (Dupré, Art. 24d N. 40). Art. 24d

Abs. 2 RPG will verhindern, dass schutzwürdige Objekte wie z. B.

typische Kulturlandschaften, beeinträchtigt oder zerstört werden, weil jene

Bauten, welche entscheidend zur Prägung der Landschaft beitragen, zerfallen

oder abgebrochen werden, wenn keine Zweckänderung gegenüber der früheren

Nutzung zugestanden wird (vgl. Botschaft des Bundesrats zu einer Teilrevision

des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Mai 1996,

BBl 1996 III 513 ff., S. 542). Diese Bestimmung kann aber

nicht im Rahmen einer Verhältnismässigkeitsprüfung dazu führen, dass von einem

im öffentlichen Interesse erkannten Schutzziel abgewichen wird mit dem

Argument, die Einschränkungen des Privaten seien in Abwägung mit der gemäss

Art. 24d Abs. 2 RPG zulässigen vollständigen Zweckänderung unverhältnismässig.

Art. 24d Abs. 2 RPG will mit anderen Worten den Schutzwert einer

Baute sichern und nicht etwa dazu dienen, das Schutzziel zu schmälern. Zu Recht

führt daher die Beschwerdeführerin an, gemäss der geltenden Bau- und

Zonenordnung dürfe in der Scheune weder eine Wohn- noch eine

landwirtschaftsfremde Gewerbenutzung eingerichtet werden, weshalb sich

diesbezüglich durch die Schutzmassnahme keine stärkeren Eigentumsbeschränkungen

als durch die geltende Zonierung ergäben. Hinsichtlich der

Nutzungsmöglichkeiten wird daher die Rechtsposition des privaten

Beschwerdegegners durch die Unterschutzstellung nicht stärker geschmälert, als

wenn er die Stallscheune ohne Schutzmassnahme nach den Regeln der Freihaltezone

nutzen könnte. Gleiches gilt für das mit der Schutzverfügung erlassene Verbot

zusätzlicher ober- und/oder unterirdischer Bauten bzw. der Volumenvergrösserung.

6.4

Dem Beschwerdegegner wird durch die

angefochtene Schutzmassnahme indessen nicht nur eine – gemäss geltender

Zonenordnung ohnehin eingreifende – Nutzung der Scheune zu Wohn- und/oder

Gewerbenutzung untersagt, sondern auch eine Unterhaltsverpflichtung auferlegt.

Er darf das Objekt gemäss Disp. Ziffer 3 des Beschlusses des Stadtrats von

Zürich vom 4. November 2009 nicht abbrechen und weder durch Änderungen

noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter

beeinträchtigen und muss dieses ordnungsgemäss unterhalten. Geschützte Teile

sind im Original zu erhalten, und wo ein Ersatz unumgänglich ist, sind wiederum

Materialien gemäss Originalzustand zu verwenden; sind solche nicht mehr mit

zumutbarem Aufwand erhältlich, wird im Einvernehmen mit der Denkmalpflege

bestmöglicher Ersatz verwendet. Der dieser Anordnung entsprechende Unterhalt

der grossvolumigen Stallscheune mit einem Grundriss von 420 m2

(20,5 m x 20,5 m), einer Firsthöhe von 16,5 m und dem

grossflächigen Dach ist erfahrungsgemäss erheblich. Der aktuelle

Gebäudeversicherungswert beträgt Fr. 1'345'825.-(Basiswert 1939:

Fr. 131'300.-; Index 2011: 1025), weshalb die Unterhaltskosten bedeutend

sein werden und durch die dem Beschwerdegegner weiterhin offenstehenden Nutzungen

(Atelier, Werkstatt usw.) möglicherweise nicht gedeckt werden können. Dieser Umstand

führt indessen nicht dazu, dass im Gebäudeinnern eine (gewisse) Wohn- und/oder

Gewerbenutzung zugelassen werden müsste. Es liegt im Ermessen des Gemeinwesens

(vgl. vorn Erw. 3.2) eine im öffentlichen Interesse liegende

Schutzmassnahme anzuordnen, auch wenn die dem Eigentümer des Schutzobjekts

auferlegten Unterhaltsverpflichtungen erheblich sind. Dies führt insbesondere

nicht zur Schmälerung des Schutzzwecks aus Gründen der Verhältnismässigkeit,

weil die dem Eigentümer auferlegten Verpflichtungen unzumutbar wären. Denn der

Dispositiv

Gesetzgeber hat dieses Problem erkannt und bestimmt in § 207 Abs. 2

PBG, dass die Betreuung durch das anordnende Gemeinwesen zu übernehmen und vom

Eigentümer zu dulden sei, wenn die Anordnungen die allgemeine Pflicht des

Eigentümers, sein Grundstück zu unterhalten, in unzumutbarer Weise übersteigen.

In Berücksichtigung dieser Verpflichtung `(Art. 207 Abs. 2 PBG) der

Stadt Zürich, die vom ihm angeordnete Unterhaltsverpflichtung zu übernehmen,

sofern die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sind, erweist sich daher die

Schutzverfügung auch hinsichtlich der dem Beschwerdegegner auferlegten Pflicht

zum ordnungsgemässen Unterhalt als zumutbar und damit nicht als

unverhältnismässig.

Mit ihrem Rekurs vom 16. Dezember 2009 haben die

damaligen Rekurrenten eventualiter einen einmaligen Sanierungsbeitrag von

Fr. 50'000.- und jährliche Beiträge von Fr. 20'000.- beantragt. Da

diese Forderung nicht Gegenstand der erstinstanzlichen Verfügung war und auch

nicht hätte sein sollen, kann sie auch nicht Gegenstand des vorliegenden

Prozessverfahrens sein (RB 1983 Nr. 5; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 86, auch zum

Folgenden). Es steht dem Beschwerdegegner aber frei, gestützt auf § 207

Abs. 2 PBG bei der Stadt Zürich entsprechende Begehren zu stellen.

7.1 Die Beschwerdeführerin verlangt schliesslich die

Aufhebung des Rekursentscheids hinsichtlich des Schutzes des Gebäudeumschwungs.

Die Vorinstanz führte hierzu aus, die Erstreckung des Bauverbots über das

ganze, 9553 m2 grosse Grundstück Kat.-Nr. 02 einschliesslich

der 3'560 m2 umfassenden Fläche im nordöstlichen Bereich,

welche der Wohnzone W2 zugeteilt sei, sei von der Vorinstanz unbegründet

geblieben. Es sei auch nicht ersichtlich, weshalb dieser Teil des Grundstücks

zum Schutz des Schutzobjekts unüberbaut bleiben und die in der Freihaltezone

rund um die Scheune gelegene Fläche nicht ausreichen soll. Anderseits sei auch

der Antrag der Rekurrentschaft um Reduktion des geschützten Umschwungs auf

einen Streifen von 5 m nicht nachvollziehbar, zumal die in der

Freihaltezone gelegene Fläche ohnehin nicht überbaubar sei. Demzufolge sei der

Antragauf Aufhebung des Bauverbots für das ganze Grundstück bzw. eine Reduktion

des Schutzumfangs insoweit gutzuheissen, als auch die in der Wohnzone gelegene

Fläche miteinbezogen wurde.

Diesen Ausführungen hält

die Beschwerdeführerin entgegen, sie habe entgegen den Ausführungen im

Rekursurteil bereits in der Rekursvernehmlassung den angefochtenen Entscheid

präzisiert. Es sei unerfindlich, wie die Vorinstanz zum Schluss kommen konnte,

eine entsprechende Begründung fehle. Der Rekursentscheid stütze sich auf eine aktenwidrige

Feststellung, weshalb er ohne Prüfung der inhaltlichen Richtigkeit aufzuheben

sei.

7.2 Gemäss Disp. Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids

sind u. a. geschützt, "das bis an die Fassaden heranziehende, nicht

weiter gestaltete Wiesland". Weiter sind "die Er-stellung

zusätzlicher ober- und/oder unterirdischer Bauten auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02 sowie die ober- und/oder unterirdische Volumenvergrösserung

des Gebäudes Vers.-Nr. 01 ausgeschlossen". Mit Schreiben vom

16. November 2009 hat die damalige Grundeigentümerschaft um Erläuterung

des Schutzumfangs der grün angelegten Umgebung gemäss Ziffer 2 des

Beschlusses vom 4. November 2009 und Plan ad acta Grundbuchamt sowie um

Erläuterung des Umfang des Bauverbots ersucht. Sie hat darauf hingewiesen, dass

im Plan die als geschützt bezeichnete Umgebung entlang den Fassaden nicht

vermasst sei, das Grundstück 02 teilweise in der Bauzone liege und sich das

generelle Bauverbot für dieses Grundstück nicht mit der vorerwähnten

Bauzonenzugehörigkeit vertrage. In ihrem Erläuterungsschreiben vom

9. Dezember 2009 weist der Stadtrat darauf hin, dass der Umgebungsschutz

("Das bis an die Fassaden heranziehende, nicht weiter gestaltete

Wiesland") lediglich für einen das geschützte Gebäude umgebenden

Geländestreifen von höchstens 5 m gelte. Zudem sei vorliegend übersehen

worden, dass ein Teil des Grundstücks 02 in der Bauzone liege. "Der im

Unterschutzstellungsbeschluss formulierte Umgebungsschutz für die Scheune am

Trichterhausenfussweg 03 betreffe das Bauzonengebiet des Grundstücks 02

nicht".

Die Erwägungen der

Baurekurskommission I betreffen nicht den Umgebungsschutz ("Das bis

an die Fassaden heranziehende, nicht weiter gestaltete Wiesland"), sondern

das Bauverbot, welches gemäss Wortlaut das gesamte Grundstück Kat.-Nr. 02

betrifft. Dieses Bauverbot wurde gemäss Erwägungen der Vorinstanz um die in der

Wohnzone gelegene Fläche reduziert. Dies deckt sich mit den Ausführungen des

Stadtrats im Erläuterungsschreiben vom 9. Dezember 2009, wonach der im

Unterschutzstellungsbeschluss formulierte Umgebungsschutz das Bauzonengebiet

des Grundstücks 02 nicht betrifft. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die

Beschwerdeführerin ein Rechtsschutzinteresse daran haben sollte, dass der

Entscheid der Vorinstanz, welcher die vom Bauverbot beschlagene Fläche gleich

definiert wie die Beschwerdeführerin in ihrem Erläuterungsschreiben vom

9. Dezember 2009 selber, "ohne Prüfung der inhaltlichen

Richtigkeit" aufgehoben wird. Auf die Beschwerde ist in diesem Punkt daher

nicht einzutreten. Unter diesen Umständen kann auch auf den Einbezug der

früheren Rekurrentschaft als Beschwerdegegnerschaft in das Verfahren verzichtet

werden, deren nicht veräusserter Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 02 diesbezüglich

mitbetroffen wäre.

Die Beschwerde ist daher

gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird. Die Gerichtskosten für das

Rekurs- und das Beschwerdeverfahren sind in Anwendung von § 13 Abs. 2

VRG in Verbindung mit § 65a Abs. 1 VRG zu 3/4 dem Beschwerdegegner

und zu ¼ der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist

weder für das Rekurs- noch für das Beschwerdeverfahren zuzusprechen (§ 17

Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Der Entscheid der

Baurekurskommission I vom 1. Oktober 2010 wird aufgehoben und der

Beschluss des Stadtrats von Zürich vom 4. November 2009 wiederhergestellt.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.-- ; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellkosten,

Fr. 4'060.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten und die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 4'096.- werden

dem Beschwerdegegner zu ¾ und der Beschwerdeführerin zu ¼ auferlegt.

4. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an…