VB.2010.00630

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00630

6. April 2011Deutsch15 min

(URT.2011.13158)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Baubehörde Meilen erteilte A am 23. März 2010

die baurechtliche Bewilligung für den Umbau des Einfamilienhauses Assek.-Nr. 01,

Kat.-Nr. 02, an der C-Strasse 03 in Meilen.

Mit dem Beschluss der Baubehörde Meilen wurde im

koordinierten Verfahren die strassenpolizeiliche und konzessionsrechtliche

Verfügung BVV 09-1927 der Baudirektion Kanton Zürich vom 15. März 2010

eröffnet. Diese Verfügung statuierte in Disp.-Ziff. II.2.lit. c

folgende Nebenbestimmung:

„Die

Bepflanzung des Grundstückes ist so zu wählen, dass die Durchsicht von der C-Strasse

auf den See nicht beeinträchtigt wird. Sträucher und Büsche dürfen eine

maximale Höhe von 1,4 m nicht überschreiten. Die Baudirektion ist

berechtigt, Pflanzen, die die Durchsicht von der C-Strasse auf den See

beeinträchtigen, auf Kosten des jeweiligen Grundeigentümers zurückzuschneiden

oder beseitigen zu lassen. Die bestehende Bepflanzung ist soweit

zurückzuschneiden bzw. auszulichten, dass die freie Durchsicht von der C-Strasse

auf den See auf eine Länge von 50 % der Seeanstosslänge der Parzelle

gewährleistet ist.“

Erwägungen

II.

Gegen die Verfügung der Baudirektion vom 15. März

2010.

erhob A am 29. April 2010 Rekurs an die Baurekurskommission II und

beantragte die Aufhebung von Disp.-Ziff. II.2.lit. c letzter Satz. Mit

Entscheid vom 5. Oktober 2010 wies die Rekurskommission den Rekurs ab.

III.

Mit Beschwerde vom 8. November 2010 beantragte A dem

Verwaltungsgericht, den Entscheid der Vorinstanz vom 5. Oktober 2010 sowie

den letzten Satz in Disp.-Ziff. II.2.lit. c der angefochtenen

Baudirektionsverfügung aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Baurekurskommission II und die Baudirektion

beantragten Abweisung der Beschwerde. Die Baubehörde Meilen verzichtete auf

eine Vernehmlassung.

Die Erwägungen in der Verfügung der Baudirektion vom 15. März

2010.

und im Rekursentscheid vom 5. Oktober 2010 sowie die Ausführungen der

Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden

Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer erwägt:

1.

Der Beschwerdeführer

beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Vorliegend ist indessen die

unmittelbare Wahrnehmung vor Ort nicht entscheidrelevant. Auf den beantragten

Augenschein kann daher verzichtet werden (vgl. auch BGE 124 I 208

E. 4a).

2.

Das Baugrundstück ist nach

der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom 25. März 1997

(BZO) der Wohnzone W.1.0 zugeschieden. Es befindet sich an einer Staatsstrasse

und liegt auf Konzessionsland mit Baubewilligungsvorbehalt. Der Beschwerdeführer

plant den Umbau seines Einfamilienhauses im Rahmen des Bestandesschutzes von § 357

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG); dabei

werden zur Hauptsache das Dachgeschoss innerhalb des bestehenden Profils neu

gestaltet (südwestliche Dachgaube, Giebel-/Dachbelichtung, Erschliessung), die

Raumdispositionen der einzelnen Geschosse mit interner Erschliessung geändert

und die Fenster neu disponiert.

2.1

Die Baurekurskommission II begründete die Abweisung

des Rekurses zur Hauptsache damit, § 357 Abs. 4 PBG erlaube es der

örtlichen Baubehörde, mit der Bewilligung für bauliche oder bewerbungsmässige

Änderungen im Sinn von Abs. 1 dieser Vorschrift nebenbestimmungsweise die

Vornahme von Verbesserungen gegenüber dem bestehenden Zustand zu verlangen, die

im öffentlichen Interesse lägen und nach den Verhältnissen zumutbar seien.

Diese Bestimmung räume den Baubehörden die Möglichkeit ein, von den Eigentümern

sozusagen als Gegenleistung für die gesetzlich vorgesehenen, die bundesverfassungsrechtliche

Besitzstandsgarantie erheblich erweiternden Befugnisse gewisse, nach den

Verhältnissen zumutbare Verbesserungen gegenüber dem bestehenden Zustand zu

verlangen und damit wenigstens eine teilweise Anpassung bestehender, durch

Rechtsänderung vorschriftwidrig gewordener Bauten und Anlagen an das geltende

Recht herbeizuführen. Es bestehe kein Grund, § 357 Abs. 4 PBG nicht

auch auf Konzessionsland anzuwenden. Es bestehe auch ein - im

Rekursentscheid näher dargelegtes - gewichtiges öffentliches Interesse

daran, an Stellen, an denen kein direkter Seezugang möglich sei, wenigstens die

Sicht auf den See zu verbessern. Schliesslich sei die strittige Anordnung dem

Rekurrenten auch zumutbar.

2.2

Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer in

seiner Rechtsmittelschrift an das Verwaltungsgericht entgegen, Verbesserungen

im Sinn von § 357 Abs. 4 PBG seien nur Massnahmen, welche den

Verstoss gegen die §§ 218–306 PBG und deren Ausführungsvorschriften

mindern würden. Die strittige Massnahme stelle keine Verbesserung im Sinn von § 357

Abs. 4 PBG dar und mildere keinen Verstoss gegen Bauvorschriften. Es fehle

ihr daher an der erforderlichen gesetzlichen Grundlage. Es fehle aber auch ein

Verstoss gegen eine andere genügende Grundlage im kantonalen Recht. Bei der von

der Vorinstanz erwähnten Richtlinie der kantonalen Baudirektion für bauliche Veränderungen

auf Landanlagen vom 7. Juli 1995 handle es sich nicht um eine Rechtsquelle

des Verwaltungsrechts. Die Vorinstanz habe weiter zu Unrecht behauptet, die

strittige Anordnung sei verhältnismässig. Die Situation beim Grundstück des

Beschwerdeführers sei nicht vergleichbar mit anderen Stellen, an denen der See

über weite Strecken weder frei zugänglich noch überhaupt einsehbar sei. In

unmittelbarer Nähe befinde sich ein öffentlicher Park, sodass der See in der

Nähe seines Grundstücks frei zugänglich sei. Vor seinem Grundstück entlang der C-Strasse

seien auch praktisch keine Fussgänger anzutreffen. Im Rahmen der unvollständigen

Interessenabwägung beziehe sich die Vorinstanz auf den regionalen Richtplan

Pfannenstiel, wonach der geplante Seeuferweg hinter dem Grundstück des

Beschwerdeführers auf Seite der C-Strasse durchführe. Wenn das öffentliche

Interesse bei Grundstücken, bei denen kein direkter Seezugang mit der Schaffung

des Seeuferweges realisiert werde, mit der Seesicht begründet werde, würde es

genügen, Massnahmen zur Gewährleistung dieser Seesicht zum dannzumaligen

Zeitpunkt festzusetzen. Demgegenüber sei das private Interesse des

Beschwerdeführers am Erhalt dieser Hecke sehr gross. Der Wahrung der Privatsphäre

auf dem eigenen Grundstück komme ein grosse Bedeutung zu. Eine Hecke mit einer

Höhe von 1,4 m vermöge die Funktion als Sichtschutz offenkundig nicht zu

erfüllen. Die heutige Hecke schütze die Bewohner der Liegenschaft auch davor,

auf die stark befahrene C-Strasse blicken zu müssen; sie sei ein wichtiger

Bestandteil der guten Umgebungsgestaltung. Die über 30 Jahre alte Hecke würde

durch den gravierenden Eingriff eingehen. Die Vorinstanz habe ohne Durchführung

eines Augenscheins oder Einholung der Meinung einer Fachperson angenommen, die

Hecke würde bei einem fachgerechten Rückschnitt nicht eingehen. Bei korrekter

Interessenabwägung wäre die Vorinstanz zum Schluss gekommen, dass es für eine

derartige Massnahme am überwiegenden öffentlichen Interesse fehle. Auf jeden

Fall hätte ein Revers genügt, wonach die Hecke im Fall der Realisierung des

Seeuferweges in der Höhe zu reduzieren bzw. dannzumal die Anordnung einer Höhenreduktion

zu prüfen sei. Die streitige Anordnung erweise sich zumindest im heutigen Zeitpunkt

als unverhältnismässig.

3.

3.1

Beim Baugrundstück Kat.-Nr. 02 in Meilen handelt

es sich um sogenanntes Konzessionsland, d.h. um eine am 15. Februar 1858

bzw. 24. Januar 1908 konzessionierte Landanlage. Während nach geltendem

Recht Landanlagen, d.h. die Auffüllung von Gewässergebiet zur Landgewinnung (§ 75

des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 [WWG; LS 724.11]) gemäss § 78

Abs. 1 WWG in der Regel im Eigentum des Staates verbleiben, ging nach früherem

Recht die Landanlage in das Eigentum des Konzessionärs über (Markus Rüssli,

Rechtsgutachten zu den Landanlagen am Zürichsee und den Bauten auf Landanlagen

vom 8. Juni 2006, S. 9 ff. = vgl. auch die Gesetzeszitate im

Rekursentscheid E. 5.3). Vorliegend wurde das Eigentum am Baugrundstück

mit der Konzessionsverleihung vom 24. Januar 1908 durch die Baudirektion

erworben und ist mit den darin enthaltenen Auflagen belastet. In der Konzessionsverleihung

findet sich in Ziff. I.7 der Bewilligungsvorbehalt als Auflage zugunsten

der Baudirektion, der das Eigentumsrecht am Grundstück des Beschwerdeführers

von Eigentumsbeginn an beschränkt hat. Dieser Bewilligungsvorbehalt für Bauten

auf Landanlagen ist grundsätzlich in allen im 20. Jahrhundert erteilten

Landanlagekonzessionen enthalten (Rüssli, S. 14). Gemäss dieser

"Konzessionsauflage" darf der Landanlagekonzessionär ohne Bewilligung

der Baudirektion keine Baute auf seiner Landanlage erstellen, selbst wenn die

kommunale Bau- und Zonenordnung Bauten am Seeufer grundsätzlich zulässt. Nach

der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts handelt es sich bei dieser

Bewilligung nicht um eine Baubewilligung im Sinn einer Polizeierlaubnis,

sondern um eine Baukonzession, auf deren Erteilung kein Rechtsanspruch besteht.

Bei der Bewilligungserteilung hat die Konzessionsbehörde allgemein das

öffentliche Interesse zu wahren und nicht bloss das Fehlen von polizeilichen

Hindernissen festzustellen (RB 1975 Nr. 132 = ZR 75/1976 Nr. 109 =

ZBl 78/1977 S. 76 ff. E. 6; mit Verweis auf frühere Entscheide;

Rüssli, S. 15). Diese Auffassung des Verwaltungsgerichts wurde vom

Bundesgericht als "nahe liegend" geschützt, welches zudem darauf

hinwies, dass sich der Staat mit der konzessionsrechtlichen Bewilligungsklausel

das Recht vorbehielt, über die Möglichkeit der Errichtung von Bauten auf

Landanlagen unter Beachtung der öffentlichen Interessen im Einzelfall frei

zu entscheiden (BGE 102 Ia 122, insbesondere S. 129 E. 2e; vgl. auch § 25

in Verbindung mit § 27 der Konzessionsverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz

vom 21. Oktober 1992 [KonzessionsV; LS 724.211]).

3.2

Gemäss § 27

KonzessionsV werden Gesuche für Bauten auf Landanlagen, für die in der

Landanlagekonzession ein Bewilligungsvorbehalt besteht, nach § 25

KonzessionsV beurteilt. Da bei der Beurteilung solcher Gesuche ein erheblicher

Ermessensspielraum besteht, hat die Baudirektion des Kantons Zürich zur

Vermeidung von rechtsungleichen Entscheiden mit Verfügung vom 7. Juli 1995

(Baudirektionsverfügung 1598/1995) Richtlinien erlassen. Nach diesen werden

konzessionsrechtliche Bewilligungen für bauliche Veränderungen auf Landanlagen

(Konzessionsland) am Zürichsee u.a. nach folgender Richtlinie erteilt

(Richtlinie I Ziff. 3):

„Einfriedungen von

Grundstücken, Gartenmauern, Erdwälle und Schallschutzwände dürfen das Niveau

des Strassen- bzw. Trottoirrandes an der Grundstückgrenze um höchstens 1,40 m,

das bestehende Gelände um maximal 1,80 m überragen. Für solche Anlagen, die die

Sicht von der Seestrasse auf den See nicht behindern oder die einen

Gewässerabstand von mindestens 30 m aufweisen, können Ausnahmen gemacht werden.

Das gleiche gilt, wenn feststeht, dass der Seeweg direkt am Ufer realisiert ist

oder wird.“

Dass es sich bei diesen Richtlinien nicht um eine

Rechtsquelle des Verwaltungsrechts handelt, sondern um eine

Verwaltungsverordnung, welche eine einheitliche, gleichmässige und sachliche

Praxis des Vollzugs sicherstellen will, ändert nichts daran, dass sie vorliegend

korrekt die bei der Erteilung einer konzessionsrechtlichen Bewilligung für

bauliche Veränderungen zu beachtenden öffentlichen Interessen wiedergibt. Die

Freihaltung von See- und Flussufern und der öffentliche Zugang hierzu sowie

deren Begehung ist ein sowohl im Bundesrecht (Art. 3 Abs. 2 lit. c

des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]) als auch im kantonalen

Recht (§ 2 Abs. 1 lit. g WWG) ausdrücklich festgehaltener, im

öffentlichen Interesse liegender Planungsgrundsatz. Hierzu gehört auch die

freie Sicht, insbesondere durch Wanderer/Fussgänger, auf den See, wenn der

Zugang zum Seeufer nicht offen steht und auch nicht geplant ist. Dies trifft

hier zu, denn dem regionalen Richtplan Verkehr, Pfannenstiel, ist zu entnehmen,

dass der geplante Seeuferweg hinter dem Grundstück des Beschwerdeführers auf

Seite der C-Strasse durchführt. Der behördenverbindliche kantonale Richtplan

sieht zudem das Zürichseeufer als Erholungszone vor.

3.3

Zusammengefasst ergibt sich, dass der verlangte Rückschnitt

der bestehenden Hecke, sodass die freie Durchsicht von der C-Strasse auf den

See auf einer Länge 50 % der Seeanstosslänge des Baugrundstücks gewährleistet

ist, im öffentlichen Interesse liegt. Dieses Interesse ist aktuell und die

Auffassung des Beschwerdeführers, es würde genügen, Massnahmen zur

Gewährleistung der freien Sicht auf das Seeufer und den See erst im Zeitpunkt

der Realisierung des Seeuferweges zu treffen, abzulehnen. Das vorliegende

öffentliche Interesse wird auch nicht dadurch "ersetzt" oder

geschmälert, dass sich in der Nähe ein öffentlicher Park befindet, sodass der

See in der Nähe des Baugrundstücks frei zugänglich sei.

Der konzessionsrechtliche

Bewilligungsvorbehalt bildet vorliegend mithin eine eigenständige

Rechtsgrundlage für den verlangten streitigen Rückschnitt der Hecke. Die

aufgezeigten öffentlichen Interessen sind im Rahmen der konzessionsrechtlichen

Bewilligung nicht gegen die – geltend gemachten – privaten Interessen

des Beschwerdeführers (Wahrung der Privatsphäre, Sichtschutz, Schutz vor dem

Anblick der C-Strasse, Schutz der Hecke als solche) abzuwägen (VGr, 3. April

1973.

= ZR 72/1973 Nr. 88 = ZBl 74/1973 S. 428). Es kann indessen

angefügt werden, dass die verlangte Massnahme auch im Rahmen einer Interessenabwägung

Bestand hat und zumutbar ist, wie sich aus der nachfolgenden, im Zusammenhang

der Anwendbarkeit von § 357 Abs. 4 PBG vorgenommenen Prüfung ergibt

(E. 4.3).

4.

4.1

Das bestehende Wohnhaus Assek.-Nr. 01 an der C-Strasse

03.

in Meilen hält unbestrittenermassen die heute gültigen Abstands- und

Höhenvorschriften für Bauten auf Landanlagen nicht ein. Unter diesen Umständen

ist das Umbauvorhaben auch nach § 357 Abs. 1 PBG zu beurteilen.

Gemäss dieser Bestimmung dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die

Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für

eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden,

wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen;

für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen

Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Gemäss § 357 Abs. 4 PBG kann die

baurechtliche Bewilligung verlangen, dass Verbesserungen gegenüber dem

bestehenden Zustand vorgenommen werden, die im öffentlichen Interesse liegen

und nach den Umständen zumutbar sind.

§ 357 Abs. 1 PBG regelt die sogenannte erweiterte

Besitzstandsgarantie; diese schützt unter bisherigem Recht errichtete Bauten

nicht nur in ihrem bisherigen Zustand, sondern lässt über das

verfassungsrechtliche Minimum hinaus Änderungen, d.h. Umbauten, Erweiterungen

und Nutzungsänderungen zu (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für

vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,

S. 70 f.). Diese Änderungsbefugnisse ermöglichen es den

Grundeigentümern, ihre Bauten einer besseren bzw. erweiterten Nutzung

zuzuführen und damit in der Regel auch deren Lebensdauer zu verlängern, mit der

Folge, dass die Schaffung baurechtskonformer Verhältnisse auf noch längere Zeit

hinaus verzögert wird. Hier setzt die Vorschrift von § 357 Abs. 4 PBG

ein. Sie räumt den Baubehörden die Möglichkeit ein, von den Eigentümern

sozusagen als Gegenleistung für die gesetzlich vorgesehenen, die

bundesverfassungsrechtliche Besitzstandsgarantie erheblich erweiternden

Befugnisse gewisse, nach den Verhältnissen zumutbare Verbesserungen gegenüber

dem bestehenden Zustand zu verlangen und damit wenigstens eine teilweise

Anpassung bestehender, durch Rechtsänderung vorschriftswidrig gewordener Bauten

und Anlagen an das geltende Recht herbeizuführen (RB 1998 Nr. 124 =

BEZ 1999 Nr. 2; Willi, S. 158). Die geforderten Anpassungen sind

indessen entgegen der Rechtsauffassung des Beschwerdeführers nicht auf

Massnahmen beschränkt, welche einen Verstoss gegen die §§ 218–306 PBG und

deren Ausführungsvorschriften in den kantonalen Verordnungen und den

Bauordnungen der Gemeinden mindern. Eine derartige Einschränkung kann § 357

Abs. 4 PBG nicht entnommen werden; vielmehr genügt ein innerer Sachzusammenhang

zwischen der "Hauptverfügung" und der Verbesserungsmassnahme (vgl.

auch BGE 117 Ib 176 = Pra 81 S. 124 Nr. 33 E. 3). Die

Verbesserung muss auch nicht dazu dienen, einen durch den Umbau oder die

Erweiterung des Gebäudes verursachten oder verschärften Mangel zu beheben, denn

solche Anordnungen können auch ohne Abstützung auf § 357 Abs. 4 PBG

getroffen werden (RB 1998 Nr. 124 = BEZ 1999 Nr. 2).

4.2

Wie bereits aufgezeigt, ist die Freihaltung von

See- und Flussufern und der öffentliche Zugang hierzu sowie deren Begehung ein

sowohl im Bundesrecht (Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG) als auch im

kantonalen Recht (§ 2 Abs. 1 lit. g WWG) ausdrücklich

festgehaltener, im öffentlichen Interesse liegender Planungsgrundsatz. Es

entspricht auch einem gewichtigen öffentlichen Interesse, dass dort, wo kein

Seezugang möglich und auch nicht geplant wird, für Wanderer und Fussgänger

wenigstens die ungehinderte Sicht auf die Seelandschaft ermöglicht wird. Dem

regionalen Richtplan Verkehr, Pfannenstiel, ist zu entnehmen, dass der geplante

Seeuferweg hinter dem Grundstück des Beschwerdeführers auf Seite der C-Strasse

durchführt. Der behördenverbindliche kantonale Richtplan sieht zudem das Zürichseeufer

als Erholungszone vor. Unabhängig von der konzessionsrechtlichen Bewilligung

ist daher auch im Rahmen der baurechtlichen Bewilligung zur Wahrung der

Aussicht die Auflage zulässig, eine neu gepflanzte Hecke müsse so unter

der Schere gehalten werden, das diese die Höhe von 1,4 m nicht überschreitet.

Dies entspricht der in Disp.-Ziff. II.2.lit. c Sätze 1–3 der

Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 15. März 2010 statuierten Nebenbestimmung,

was vom Beschwerdeführer denn auch nicht infrage gestellt wird. Die streitige

Auflage, dass die bestehende Bepflanzung auf diese Höhe zurückzuschneiden

ist, stellt damit eine "Verbesserung gegenüber dem bestehenden Zustand"

im Sinn von § 357 Abs. 4 PBG dar, welche im öffentlichen Interesse

liegt.

4.3

Laut § 357 Abs. 4 PBG muss die betreffende

Verbesserungsmassnahme nicht nur im öffentlichen Interesse liegen, sondern auch

"nach den Umständen zumutbar" sein. Bei der Auslegung und Anwendung

dieses unbestimmten Rechtsbegriffes, was insbesondere auch eine Abwägung der im

Spiel stehenden öffentlichen und privaten Interessen verlangt, kommt der betreffenden

Behörde einen Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, der von den Rechtsmittelbehörden

zu beachten ist (Willi, S. 159).

Die vom Beschwerdeführer

geltend gemachten privaten Interessen vermögen das öffentliche Interesse am

verlangten Rückschnitt der Hecke zur Gewährleistung der Durchsicht von der C-Strasse

nicht zu überwiegen. Nach dem Umbau wird das Haus Assek.-Nr. 01 des

Beschwerdeführers zur Hauptsache gegen die Seeseite sowie auch nach Nordwesten

und Südosten ausgerichtet sein. Die C-strassenseitige Nord(ost)fassade weist

nach dem Umbau nur noch ein – das Treppenhaus belichtendes – Fenster

auf. Die Privatsphäre des Beschwerdeführers bleibt daher auch nach dem

Rückschnitt der Hecke und der Möglichkeit des Einblicks in das Grundstück in

wichtigen Wohnbereichen gewahrt. Zudem macht der Beschwerdeführer ja selber

geltend, dass entlang der C-Strasse praktisch keine Fussgänger anzutreffen

seien. Der geltend gemachte Schutz des Beschwerdeführers, auf die stark befahrene

C-Strasse blicken zu müssen, ist angesichts der geschilderten Ausrichtung des

Wohnhauses gesucht und unerheblich. Eine gute Umgebungsgestaltung ist auch mit

einer teilweise auf 1,40 m reduzierten Hecke ohne Weiteres möglich.

Schliesslich ist mit der Vorinstanz davon auszugehen und gerichtsnotorisch,

dass bei fachgerechtem Rückschnitt eine Hecke nicht eingeht. Zu Recht hat die

Vorinstanz die streitige Auflage als zumutbar erachtet.

5.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die streitige Auflage

sowohl unter dem Gesichtspunkt der konzessionsrechtlichen Bewilligung als auch hinsichtlich

einer gestützt auf § 357 Abs. 4 PBG erlassenen Nebenbestimmung eine

hinreichende Rechtsgrundlage aufweist. Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

Eine Parteientschädigung steht ihm von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2

VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellkosten,

Fr. 3'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:…