VB.2010.00666

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00666

1. Juni 2011Deutsch25 min

(URT.2011.13314)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Bauentscheid vom 7. Juli 2009 erteilte die Bausektion

der Stadt Zürich der Genossenschaft N die Bewilligung zur Erstellung von

zwölf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 173 Wohnungen in Zürich. Das Vorhaben

besteht teilweise aus einer Arealüberbauung und schliesst den Abbruch

bestehender Gebäude ein.

Erwägungen

II.

Dagegen liessen A, die Stockwerkeigentümergemeinschaft B-Strasse 01,

K und die L AG mit Eingabe vom 14. August 2009 Rekurs bei der Baurekurskommission

I erheben. Nach der Durchführung eines Augenscheins wies diese den Rekurs mit

Entscheid vom 22. Oktober 2010 ab.

III.

Mit Eingabe vom 25. November 2010 liessen A, die Stockwerkeigentümergemeinschaft

B-Strasse 01, K und die L AG beim Verwaltungsgericht Beschwerde

erheben und beantragen, die Baubewilligung sei zu verweigern und es seien die

öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen weiterhin bestehen zu lassen.

Eventualiter seien die Gebäude nur in der zonenkonformen Regelbauweise, ohne

die ausnützungsrechtlichen Privilegien der Arealüberbauung, zu genehmigen,

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde die Erstellung

eines städtebaulichen beziehungsweise landschaftsschützerischen Gutachtens

durch die Natur- und Heimatschutzkommission (NHK) sowie die Durchführung eines

Augenscheins beantragt.

Die Vorinstanz beantragte am 3. Dezember 2010 ohne weitere

Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Am 24. Dezember 2010 beantragte die Genossenschaft N

Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden. Zudem sei auf den Beizug eines Gutachtens und auf die Durchführung

eines Augenscheins zu verzichten.

Die Bausektion beantragte mit Schreiben vom

19.

Januar 2011 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde.

Am 3. Februar 2011 nahmen die Beschwerdeführenden

Stellung zu den Beschwerdeantworten.

Mit Präsidialverfügung vom 19. April 2011 wurde den

Beschwerdeführenden Frist zu Stellungnahme zum Modell des Bauvorhabens

angesetzt. Die Beschwerdeführenden äusserten sich mit Schreiben vom 17. und

18.

Mai 2011 dazu.

Die Kammer erwägt:

1.

Das geplante Vorhaben umfasst den Abbruch von 25 bestehenden

Liegenschaften und den Neubau von zwölf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 173

Wohnungen, einem Kindergarten, einem Kinderhort, einem Gemeinschaftsraum und

Gewerbe sowie einer Unterniveaugarage. Die projektierte Überbauung ist in drei Baufelder

aufgeteilt. Sieben Gebäude (Gebäude A bis G) sollen auf dem Baufeld 1 als

Arealüberbauung realisiert werden, die andern beiden Baufelder sollen mit zwei

bzw. drei Gebäuden in Regelbauweise bebaut werden (Gebäude U, V, X, Y, Z). Das

Baufeld 1 umfasst rund 10'554 m2 und stösst südlich an die B-Strasse,

im Osten an die P-Strasse, im Norden an die Strasse Q-Strasse und im Westen an

überbaute Grundstücke. Die Baufelder 2 und 3 befinden sich jeweils auf der

gegenüberliegenden Strassenseite der P-Strasse bzw. der Strasse Q-Strasse.

Unmittelbar südöstlich dieser Grundstücke liegt der R-Platz. Das Baugrundstück

ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom

23.

Oktober 1991 (BZO) der dreigeschossigen Wohnzone W3 zugeteilt. Die

Gebäude auf dem Baufeld 1 wurden von der Bausektion der Stadt Zürich als

Arealüberbauung im Sinn von Art. 8 BZO bewilligt. Strittig ist vor Verwaltungsgericht

die Arealüberbauungsqualität diese Teilprojekts, insbesondere die Einordnung in

die bauliche und landschaftliche Umgebung.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Da der

massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den Akten hinreichend hervorgeht,

erübrigt sich indessen ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). In der zu beurteilenden

Streitigkeit hat die Vorinstanz am 29. Januar 2010 einen Augenschein

durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse, die im

Protokoll des Rekursverfahrens festgehalten sind, darf auch im vorliegenden

Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da die

örtlichen Verhältnisse aus den Akten hinreichend ersichtlich sind und sich

insbesondere die räumlichen und baulichen Beziehungen der geplanten Baukörper zur

Umgebung sehr gut aufgrund der bei den Akten liegenden Fotografien und des

Modells beurteilen lassen, erübrigt sich ein verwaltungsgerichtlicher

Augenschein. Das Umfeld und die Einordnung des Projekts lässt sich anhand des

Modells und den eingereichten Fotografien auch dann hinreichend würdigen, wenn

mit dem für das Modell gewählten Massstab nur ein beschränkter Ausschnitt des

Quartiers dargestellt wird, wie dies die Beschwerdeführenden in der

Stellungnahme vom 17. Mai 2011 vorbringen lassen.

2.2

Weiter wird

von den Beschwerdeführenden ein Gutachten der NHK beantragt. Gemäss § 2 Abs. 2

der Verordnung über den Natur- und Heimatschutz und über kommunale Erholungsflächen

vom 20. Juli 1977 (Natur- und Heimatschutzverordnung) ist bei Vorhaben und

Geschäften, die Objekte des Natur- und Heimatschutzes berühren, die örtlich und

sachlich zuständige Stelle rechtzeitig zur Stellungnahme einzuladen. Vorliegend

wird von den Beschwerdeführenden nicht dargetan und ist auch nicht ersichtlich,

dass sich in der näheren Umgebung des Bauvorhabens Objekte befinden würden, die

unter Schutz gestellt oder in einem Inventar aufgeführt sind. Ist kein Schutzobjekt

vom Bauvorhaben berührt, ist es auch nicht notwendig, ein NHK-Gutachten einzuholen.

3.

3.1

Zur

Begründung ihrer Beschwerde machen die Beschwerdeführenden geltend, die geplante

Arealüberbauung genüge den Anforderungen von § 71 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht. Sie führen hierzu im

Wesentlichen aus, dass durch die klotzigen Hochbauten der geplanten Arealüberbauung

an einer städtebaulich empfindlichen Hanglage die Quartierstruktur empfindlich

verändert werde, indem die sehr viel höheren Gebäude die Uferpartie der Limmat

optisch egalisierten und abriegelten. Eine solche grundlegende Veränderung des

Landschaftsbildes sei denn auch auf erhebliche Kritik im Quartier gestossen. Es

treffe nicht zu, dass das vorliegende Konzept als siegreiches Projekt aus einem

Studienauftrag im Konkurrenzverfahren hervorgegangen sei, wie dies in der

Baubewilligung behauptet werde. Die Gebäude müssten weit auseinanderstehen, um

zu wirken. Hier jedoch sollten diese Klötze eng ineinander gestellt werden, was

nicht nur die Wohnqualität durch gegenseitigen Einblick und Fassadenblick

mindere, sondern insbesondere auch den Hang abriegle. Zwar behaupte die

Bausektion, dass es durch die Zwischenräume einen „zickzackfömigen Binnenraum“

gebe, jedoch werde dieser nur gerade innerhalb der Siedlung so erlebbar. Die

Hanglage des Limmatufers werde jedoch insbesondere aus der Distanz einfach mit

einem grossen und hohen Riegel zugebaut, womit diese Hanglage egalisiert werde,

zumal die heutigen Bäume an der B-Strasse den Klötzen weichen müssten. Eine

gute Durchlässigkeit sei also nur gerade intern und nicht für das Stadtbild

gegeben, zumal die Stadt selbst zugebe, dass die Durchlässigkeit parallel zum

Hang aufgehoben werde.

Es stehe ausser Frage, dass diese ineinander gestellten Klötze

quartierfremd seien. Solche Baukörper gebe es in der Umgebung nicht, womit es

schon an einer verträglichen Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen

Umgebung mangle. Genauso wenig komme die kubische Gliederung und ein solcher

architektonischer Ausdruck bei anderen Gebäuden im Quartier vor. Wenn die

„Lage“ in § 71 PBG ausdrücklich genannt werde, dann könne dies nur

heissen, dass es eben gewisse Lagen geben könne, in welchen Arealüberbauungen

nicht möglich seien. Dazu gehörten wegen ihrer Empfindlichkeit eben Hanglagen.

Im Grundsatz ganz ähnlich werde diese Problematik der Erlebbarkeit der

Flussläufe und Hanglagen in Kapitel 4.5 der Räumlichen Entwicklungsstrategie

des Stadtrats (RES) geschildert. Flussläufe sollen in der Landschaft deutlich

hervortreten und von Offenheit und Durchlässigkeit geprägt sein. Wenn der Fluss

infolge überhoher Klötze von einer Seite nicht mehr sichtbar werde und auf der

anderen Seite die Offenheit und Durchlässigkeit aufgehoben werde, dann seien

selbst die Leitlinien der städtischen RES verletzt. Es sei unbestritten, dass

es am R-Platz urbane und auch höhere Gebäude gebe. Das sei jedoch eine

städtebaulich völlig andere Situation, weil dieser Verkehrsknotenpunkt mit der S-Strasse

schon seit vielen Jahrzehnten eine völlig andere Bebauung aufweise, nicht aber

das reine Wohnquartier, welches daran anschliesse. Hier würden öffentliche

Gebäude als Rechtfertigung privater Häuser genommen, welche in einem intakten

Quartier, welches bisher ohne Mietskasernen ausgekommen sei, entstehen sollten.

Würde man so argumentieren, dann könnte man stets irgendwelche Hochhäuser,

welche irgendwo in Sichtdistanz stünden, als Argument heranziehen, dass die

Umgebung beziehungsweise das Ortsbild ohnehin schon verschandelt sei. Wenn der

Gesetzgeber mit § 71 PBG klar über die ordentlichen

Einordnungsvorschriften von § 238 Abs. 1 PBG hinausgehenden Kriterien

geschaffen habe, dann habe er damit auch verhindern wollen, dass Arealüberbauungen

an jeder Lage und in jeder Umgebung möglich seien. Das Instrument der

Arealüberbauung gebe die Möglichkeit einer anderen Bebauungsstruktur in einer

sonst klar definierten Zone. Das vorliegende Projekt entspreche keiner der

umliegenden Typologien, werde selbst in Fachkreisen als Novum betrachtet und

sprenge alle Massstäbe, sowohl mit den Einzelgebäuden als auch mit der gewollt zusammenhängenden

Megastruktur.

Hier werde das Instrument der Arealüberbauung lediglich dazu

genutzt, um flächendeckend eine kompakte Struktur zu generieren, mit dem

einzigen Ziel der Optimierung von Kuben, welche als krasser Gegensatz zum

Quartier erschienen. Wenn die Vorinstanz meine, dass die Freiraumqualität in

sich stimmig sei, dann werde damit eben auch gesagt, dass die in § 71 PBG

geforderte Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung

völlig ausgeblendet werde. Wenn etwas nur in sich stimmig sei, dann wirke es im

Kontext eben als Fremdkörper. Wenn sogar die Vorinstanz erkenne, dass diese

Arealüberbauung eine Zäsur zur benachbarten Wohnzone sei, dann verkenne sie,

dass auch das potenzielle Baugelände selbst in dieser Wohnzone liege, also

nicht bloss die benachbarte Zone. Wenn aber die Zäsur Oberhand gewinne, dann

könne man mit Fug nicht mehr von einem Bezug zur baulichen und landschaftlichen

Umgebung sprechen.

3.2

Hinsichtlich

der strittigen Arealüberbauungsqualität des vorliegenden Projekts hat sich die

örtliche Baubehörde in den Erwägungen zur angefochtenen Baubewilligung eingehend

mit der Frage auseinandergesetzt, ob das Bauvorhaben den Anforderungen von § 71

PBG genüge. So führte sie unter anderem aus, dass das städtebauliche Umfeld geprägt

sei von der gut durchgrünten, spürbaren Hanglage, welche durch die P-Strasse

markant gegliedert werde und an der B-Strasse in die Ebene zur Limmat auslaufe.

Mit dem Kreisgebäude und dem Kirchgemeindehaus am R-Platz, der geschlossenen

Zeilenbebauung mit Mansardendächern an der B-Strasse und den grösseren

Mehrfamilienhäusern mit Hochparterre und markanten Dächern an der P-Strasse

seien im unmittelbaren Umfeld vorhandene Akzente gegeben, die sich von der

übrigen Bebauung abheben würden. Die geplante Arealbebauung zwischen B-Strasse

und der Q-Strasse mit jeweils drei weitgehend identischen, dreiecksförmigen

Gebäuden zu den Strassen und einem niedrigeren Kopfgebäude zur Strassengabelung

bildeten das markante Gefüge der Gesamtplanung. Während das Kopfgebäude von

Strasse zu Strasse reiche und so einen Abschluss mit vorgelagertem Plätzchen

bilde, stünden die Dreiecksbauten alternierend jeweils mit einer Längsseite zur

Strasse und spannten so einen zickzackförmigen Binnenraum auf. In Hangrichtung

könne eine gute Durchlässigkeit erreicht und die Einbindung in die umgebende

Grünraumstruktur gewahrt werden. Dagegen werde parallel zum Hang die

Durchlässigkeit aufgehoben und stärker in halbprivate Raumkammern unterteilt,

welche jeweils mit gemeinschaftlichen Nutzungen besetzt würden und in ein mäandrierendes

Wegnetz eingebunden seien. Aufgrund der Hangsituation, welche im Wesentlichen

beibehalten werde, und weil das Terrain in natürlicher Weise an die Gebäude

direkt anschliesse, erhielten die Wohnungen die nötige Distanz zu diesem

gemeinschaftlich genutzten Aussenraum. Insgesamt entstehe so eine Freiraumqualität,

die in sich stimmig sei und die Einbindung in den Kontext sicherstelle sowie

den erhöhten Anforderungen gemäss § 71 PBG zu genügen vermöge. Die Gebäude

A bis F würden trotz der markanten Verdichtung über dieses Freiraumgerüst

geschickt in den Kontext eingebunden. Im Übergang zu der nachfolgenden Bebauung

„Q-Strasse“ bleibe eine gewisse Kontrastwirkung bestehen, die mit der

Grünraumanbindung aufgefangen werde. Mit der um ein Geschoss niedrigeren

Bebauung zum oberen Strassenzug und einer angemessenen Distanz der Volumen zu

den Liegenschaften oberhalb der P-Strasse sowie in Bezug zu den erwähnten

markanten Gebäuden in der Umgebung werde eine besonders gute Gesamtwirkung im

Sinn von § 71 PBG erzielt. Entsprechend der dreiecksförmigen Volumenausbildung

seien die Gebäudevolumen stark kubisch gehalten und bildeten mit den horizontal

durchgehenden Dachabschlüssen klare Silhouetten. Die Fassadengliederungen

würden mit den horizontalen, durch grössere geschlossene Felder unterbrochenen

Fensterbändern und den durchlaufenden Brüstungen in Anlehnung an den Bestand

einen Wechsel zwischen horizontalen Schichtung und Lochfassade schaffen. Um die

besonderes gute Gestaltung gemäss § 71 PBG hinsichtlich Einbindung in den

Kontext und bezüglich einer differenzierten Wirkung der Gebäude insbesondere im

Zusammenspiel mit den schräg gestellten Fassaden zu erreichen, sei die

Materialisierung sorgfältig und zurückhaltend zu wählen. Das Umgebungskonzept

um die Häuser A bis G bilde mit wenigen Elementen ein ruhiges, räumliches

Pendant zu den markanten Baukörpern. Gruppen von Bäumen würden die Gebäude in

die Umgebung einbinden. Das Terrain werde harmonisch zwischen der B-Strasse und

der Q-Strasse geführt. Stützmauern bildeten in Analogie zur bestehenden Situation

den räumlichen Abschluss zu den Strassenzügen. Die Spiel- und

Aufenthaltsbereiche würden sinnvollerweise in einer ruhigen Mittelzone im

Zentrum der Neuüberbauung angeordnet, was den Anforderungen von § 71 Abs. 1

PBG zu genügen vermöge. Die Gestaltung der Gebäude U bis Z lehne sich an die

beschriebenen Prinzipien an und binde die Neuüberbauung zu einem Ganzen

zusammen. Die Vorgartenöffnungen der Gebäude A bis G entlang der B-Strasse und

der Q-Strasse seien auf die Fassadengliederungen bezogen. Damit würden klare

Adressbildungen und einladende Zugangssituationen geschaffen. Neben den Haus-

und Gartenzugängen fänden Flächenbefestigungen für Container- und Veloabstellplätze,

Tiefgaragenzu- und -wegfahrten und Besucherparkplätze in den Vorgartenzonen

statt. Um die geforderte besonders gute Gesamtwirkung gemäss § 71 PBG zu

erreichen, seien die Vorgartenöffnungen um die Gebäude A bis G auf das

funktional erforderliche Mindestmass zu beschränken und die angrenzenden

Vegetationsflächen seien raumwirksam zu bepflanzen.

In der Rekursvernehmlassung vom 29. September 2009

hat die Bausektion insbesondere ihre Überlegungen zur Einordnung in die

bestehende Bebauungsstruktur und die Hanglage ergänzt. Sie führte aus, dass

eine Arealüberbauung aufgrund der topografischen Verhältnisse nicht a priori

ausgeschlossen werden könne. Dies umso weniger, als im vorliegenden Fall der

Arealbereich auf drei Seiten deutlich durch Strassenzüge begrenzt werde und so

ein klarer stadträumlicher Rahmen gegeben sei, der sich für eine homogene Überbauung

anbiete. Es könne auch nicht davon gesprochen werden, dass beim streitigen

Projekt die Hanglage ausglichen werde; vielmehr schliesse die Topografie

unmittelbar an die Gebäude an und der Hangverlauf werde nicht durch grössere

Geländebefestigungen verunklärt. Dass mit der geplanten Verdichtung,

insbesondere der grösseren Bauhöhe, eine Veränderung gegenüber dem Bestand

erfolge, sei unbestritten. Trotzdem könnten gerade durch die Ausbildung und

Anordnung der Neubauvolumen die Interessen des Aussichtsschutzes der hangaufwärts

liegenden Nachbarschaften soweit möglich berücksichtigt werden. Durch die

versetzte Anordnung der Baukörper entstünden diagonale Freiraumbezüge, welche

die Durchsicht in Hangrichtung gegenüber der heutigen Situation erhöhten.

Dagegen werde die Durchlässigkeit parallel zum Hang eingeschränkt und in

einzelne Bereiche unterteilt. Mit dieser Umdeutung der Freiraumbeziehung

gegenüber dem heutigen Bestand könne die geforderte gute Durchlässigkeit und

Einbindung in die umgebende Grünraumstruktur erzielt werden. In der Summe der

an die Strassen anstossenden Fassadenlängen stelle die projektierte Bebauung

sowohl an der B-Strasse als auch Q-Strasse eine Reduktion gegenüber dem Bestand

dar. Der Vorwurf der überlangen Fassadenfluchten sei daher nicht haltbar. Der

Jurybericht habe das Wettbewerbsprojekt betroffen. Er sei im Zusammenhang mit

der vorliegenden Beurteilung insofern nicht mehr zutreffend, als das Projekt

zwischenzeitlich in einer überarbeiteten Form als Baugesuch eingegeben worden

sei. Dabei seien gegenüber dem Wettbewerbsprojekt die Gebäude um das Attika-

und ein Vollgeschoss reduziert und der Freiraum sowie der Umgang mit der

Topografie verbessert worden. Die in das bewilligte Projekt eingeflossene

Überarbeitung führe zu einer ortsbezogenen Neubebauung, die der städtebaulichen

Situation nicht nur gerecht werde, sondern diese mit einem zeitgemässen architektonischen

Akzent aufwerte. Mit der (Neu-)Positionierung der Tiefgarage im Vergleich zum

Wettbewerbsprojekt werde auch die landschaftliche beziehungsweise topografische

Umgebung gebührend berücksichtigt. Bei diesen Gegebenheiten würden sich die

Dimensionen der streitigen Gebäude nicht als städtebaulich unverträgliche Zäsur

zum bestehenden baulichen Umfeld auswirken. Zudem sei es eine vom Gesetzgeber

vorgesehene Eigenheit von Arealüberbauungen, dass sie sich insofern von der

baulichen Umgebung abheben würden.

3.3

Nach

ausführlichen Erwägungen zur rekurrentischen Einrede der fehlenden Arealüberbauungsqualität

und Einordnung des Projekts kam die Baurekurskommission zum Schluss, die Bausektion

habe das ihr durch § 71 Abs. 2 PBG auferlegte Prüfprogramm ernsthaft

und gründlich bearbeitet, und erachtete die Würdigung der Bausektion

schliesslich als nachvollziehbar und vertretbar.

4.

4.1

Bei

Arealüberbauungen müssen gemäss § 71 PBG Bauten und Anlagen sowie deren

Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und

ausgerüstet sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende

Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck

der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen;

Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad

der Ausrüstung (Abs. 2). Als Sondervorschrift für Arealüberbauungen geht § 71

PBG der allgemeinen Gestaltungsnorm von § 238 PBG vor. Abs. 1 des § 71

PBG umschreibt die Anforderungen an Arealüberbauungen mit unbestimmten

Rechtsbegriffen, die der Baubehörde einen von der Rekursinstanz zu

respektierenden Beurteilungsspielraum öffnen. Dieser wird durch Abs. 2

insoweit konkretisiert, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die

massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden (VGr, 9. April

2003, VB.2003.00006 = BEZ 2003 Nr. 22; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 3-17 f.).

Gemäss § 20 Abs. 1 lit. c des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist die Baurekurskommission

grundsätzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der

Rechtmässigkeit auch die Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids überprüfen

kann. Aufgrund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch für die Rekursinstanzen

Beschränkungen der Prüfungsbefugnis, und zwar unter anderem dort, wo das kantonale

Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen eine relativ erhebliche

Entscheidungsfreiheit einräumt (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20

N. 19). Eine solche anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG

über die Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche Umgebung

(RB 1979 Nr. 10, RB 1970 Nr. 12; vgl. auch BGr,

21.

Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2

und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti); sie ist aber auch bezüglich § 71

PBG betreffend Arealüberbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen

der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu

beurteilen sind und überdies das kantonale Recht der Gemeinde bezüglich der bei

der Würdigung zu beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrücklich einen

Beurteilungsspielraum öffnet (VGr, 9. April 2003, VB.2003.00006, E. 2b

= BEZ 2003 Nr. 22; VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583, E. 4.2).

Ist – wie hier – die Einordnung einer Arealüberbauung strittig, so

darf die Baurekurskommission mithin nur dann einschreiten, wenn die ästhetische

Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist.

Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen

nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1

lit. a VRG). Es überprüft deshalb lediglich, ob die Rekursinstanz die

ästhetische Würdigung durch die kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar

halten durfte beziehungsweise wenn sie davon abweicht, ob dies ohne Verletzung

der Gemeindeautonomie zulässig war. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts,

eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens

vorzunehmen; damit würde es seine eigene Kognition überschreiten (BGr,

21.

Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).

4.2

Gemäss § 318

PBG entscheidet die örtliche Baubehörde über Baugesuche, soweit durch

Verordnung nichts anderes bestimmt ist. Sie hat nach objektiven und grundsätzlichen

Kriterien zu beurteilen, ob ein Vorhaben den gesetzlichen Anforderungen

entspricht. Die Meinung des Quartiervereins oder einzelner – auch langjähriger

– Quartierbewohner kann dabei entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden

nicht massgeblich sein. Ebenfalls unerheblich ist, aufgrund welcher Kriterien

sich die Bauherrschaft schliesslich entschieden hat, für ein bestimmtes Projekt

ein Baugesuch einzureichen. Auch wenn die Bauherrschaft im Vorfeld einen

Wettbewerb durchgeführt hatte, steht es ihr frei, für welches Projekt sie

schliesslich um eine Bewilligung ersucht beziehungsweise welches sie

realisieren wird. Dass das vorliegende Konzept allenfalls von der Jury der

Beschwerdegegnerin nicht als siegreiches Projekt ausgewählt sein mag, wie dies

die Beschwerdeführenden geltend machen, ist insofern für das vorliegende

Verfahren nicht von Belang. Zu beurteilen war von der Bausektion einzig die

Bewilligungsfähigkeit des im Baugesuch beschriebenen Vorhabens.

Art. 8 BZO bestimmt, dass Arealüberbauungen in allen

Wohnzonen, ausgenommen W2b, sowie in allen Zentrumszonen und Zonen für

öffentliche Bauten zulässig sind (Abs. 1). Die Arealfläche muss mindestens

6'000 m2 betragen (Abs. 2). Dabei darf die zonengemässe

Vollgeschosszahl in den zweigeschossigen Wohnzonen auf drei und in den übrigen

Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden (Abs. 4 Satz 1). Die

maximale Gebäudehöhe beträgt in den zweigeschossigen Wohnzonen 11,5 m und

in den übrigen Zonen 25 m (Abs. 4 Satz 2). Der Auffassung der Beschwerdeführenden,

wonach mit der Arealüberbauung jede Zonenordnung ausgehebelt werde, die

umliegenden, niedrigeren Bauten um drei oder mehr Geschosse höher „eingemauert“

würden, das geplante Projekt nicht in eine dreigeschossige, von bescheidenen

Wohngebäuden geprägte Wohnzone passe und Arealüberbauungen an Hanglagen nicht

möglich seien, kann nicht gefolgt werden. Es sind zwar

durchaus Fälle denkbar, in welchen aufgrund der konkreten örtlichen Verhältnisse

– zum Beispiel wegen der Nähe eines Schutzobjekts – aus ästhetisch-architektonischen

Gründen etwa die gemäss Bauordnung zulässige Geschosszahl nicht ausgeschöpft

werden kann (vgl. RB 1990 Nr. 78; VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268/273

= BEZ 2002 Nr. 18; RB 1992 Nr. 66; VGr, 2. Juni 2004,

VB.2004.00148, 7. Oktober 2009, VB.2009.0089/90). Dies ist hier jedoch

nicht der Fall. Allein die Lage des Baugrundstücks an einem Hang schliesst eine

Arealüberbauung jedenfalls nicht von vornherein aus. Indem der kommunale

Gesetzgeber bei Arealüberbauungen in der zweigeschossigen Wohnzone die

Vollgeschosszahl auf drei und in den übrigen Zonen auf sieben begrenzte, hat er

bewusst in Kauf genommen, dass in der dreigeschossigen Wohnzone, wie sie

vorliegend betroffen ist, Überbauungen mit bis zu sieben Vollgeschossen

realisiert werden und dadurch die entsprechend klaren Zäsuren zur baulichen

Umgebung entstehen. Dass durch die Realisierung einer Arealüberbauung die

Zonenordnung durch Private „ausser Kraft gesetzt“ werde, kann deshalb nicht

gesagt werden. Es würde denn auch dem Zweck des Instituts der Arealüberbauung

und dem Willen des Gesetzgebers zuwiderlaufen, wenn generell in der

dreigeschossigen Wohnzone keine Arealüberbauungen realisiert werden könnten

oder die gemäss Art. 8 Abs. 5 BZO zulässige Vollgeschosszahl bei

Arealüberbauungen nicht ausgeschöpft werden könnte. Dass Arealüberbauungen nur

in „neuen städtebaulichen Siedlungen“ realisiert werden könnten, lässt sich dem

Gesetz ebenfalls nicht entnehmen. Der durch eine Arealüberbauung zur Nachbarschaft

geschaffene Kontrast, der auf die Erhöhung der Vollgeschosszahl, Gebäudehöhe

und Ausnützung zurückzuführen ist, bedeutet für sich alleine noch keine ungenügende

Einordnung (RB 1997 Nr. 79; VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583,

E. 4.3). Vorliegend ist ausserdem die Bebauung am oberen Strassenzug um

ein Geschoss niedriger, womit jedenfalls sichergestellt ist, dass die geplanten

Dreiecksbauten die nachbarlichen Gebäude nicht unvorteilhaft überragen. Dass

die Nachbargebäude „eingemauert“ würden, wie dies die Beschwerdeführenden

befürchten, trifft demnach nicht zu. Zudem hat die Vorinstanz zu Recht darauf

hingewiesen, dass die Volumina der Arealüberbauung durch die geplanten Gebäude

auf den Baufeldern 2 und 3 angemessen eingebunden werden, da diese die zulässige

Gebäudehöhe der Regelbauweise teilweise ausschöpfen. Im Übrigen führte die Bausektion

bereits in der angefochtenen Bewilligung zutreffend aus, dass im unmittelbaren

Umfeld mit dem Kreisgebäude und dem Kirchgemeindehaus am R-Platz vorhandene Akzente

gegeben seien, die sich ebenfalls von der übrigen Wohnbebauung im Quartier abheben

würden. Dass es sich dabei um öffentliche Gebäude handelt, ist für die Frage

der Einordnung in die bauliche Umgebung unerheblich. Die Arealüberbauung grenzt

unmittelbar an den R-Platz. Von „irgendwelche[n] Hochhäuser[n] irgendwo in Sichtdistanz“,

wie sie von den Beschwerdeführenden bezeichnet werden, kann daher keineswegs

die Rede sein. Die Vorinstanzen haben die Dimensionen der umliegenden Gebäude

und die entsprechende Zäsur zum geplanten Projekt − wie bereits erwähnt −

keinesfalls ausser Acht gelassen. Insofern ist es für die Beurteilung der

Einordnung nicht von entscheidender Bedeutung, ob die Liegenschaften B-Strasse 02

bis 03 im Modell verhältnismässig grösser dargestellt sein mögen, wie dies die

Beschwerdeführenden in ihrer Stellungnahme vom 17. Mai 2011 geltend

machen. Auch die von den Beschwerdeführenden wiederholt angeführte Hanglage und

die befürchtete Abriegelung des Hangs wurde von den Vorinstanzen nicht

verkannt. So führte die Bewilligungsbehörde in der Rekursvernehmlassung aus,

dass durch die versetzte Anordnung der Baukörper diagonale Freiraumbezüge

geschaffen würden, welche die Durchsicht in Hangrichtung gegenüber der heutigen

Situation erhöhen würden. Dass durch die gewählte Anordnung der Gebäude

indessen die Durchlässigkeit parallel zum Hang eingeschränkt und in einzelne

halbprivate Bereiche unterteilt wird, wie von der Bewilligungsgebehörde

ausgeführt, ist ein gestalterisch vertretbarer Entscheid. Ein Ausgleich der Hanglage,

wie es die Beschwerdeführenden befürchten, ist nicht zu erkennen, vielmehr wird

der Hanglage dadurch, dass die Topografie unmittelbar an die Gebäude

anschliesst und der Hangverlauf nicht durch grössere Geländebefestigungen

verwischt wird, genügend Rechnung getragen. Zudem hat die Vorinstanz zutreffend

ausgeführt und ist dies sowohl auf den Plänen wie auch im Modell erkennbar,

dass die Hanglage als Folge der alternierenden Lage der Dreiecksbauten

einerseits zur höher gelegenen Strasse Q-Strasse und andererseits zur tiefer

gelegenen B-Strasse trotz der um ein Geschoss niedrigeren Bebauung am oberen

Strassenzug durchaus spürbar ist.

Zudem ist anzunehmen, dass die diagonalen Freiraumbezüge

gerade aus der Ferne deutlicher sichtbar sein werden und daher von einer Verriegelung

des Hangs nicht die Rede sein kann. Die Befürchtung der Beschwerdeführenden,

dass die „Flusslandschaft“ durch das streitige Projekt zugebaut werde und eine

grundlegende Veränderung des Landschaftsbilds mit sich bringen werde, ist

unbegründet. Das Baugrundstück ist rund 100 m von Limmatufer entfernt,

dazwischen befinden sich die stark frequentierte B-Strasse, eine mehrheitlich

geschlossene Häuserzeile und die Anlage des Gemeinschaftszentrums Z. Eine

spürbare Beeinträchtigung des Limmatraums durch das geplante Projekt konnte die

Bewilligungsbehörde aufgrund der Entfernung, der bereits jetzt deutlichen

Abhebung des Wohnquartiers von der Parkanlage am Limmatufer sowie der ohnehin

sehr dicht bebauten Umgebung somit in vertretbarer Weise ausschliessen.

Die Beschwerdeführenden bemängeln schliesslich die

Wohnqualität der Überbauung, da die Gebäude zu eng ineinander platziert seien.

Zwischen den Gebäuden A bis G ist ein Abstand von mindestens 19 m vorgesehen und an der Spitze der Dreiecksgebäude soll jeweils ein Freiraum entstehen, der

ungefähr der Grundfläche eines einzelnen Gebäudes entsprechen wird. Dass die

Gebäude damit ausgesprochen eng ineinander platziert und keine Freiflächen vorhanden

seien, trifft somit augenfällig nicht zu. Die − im Rekursverfahren zudem

nicht bemängelten − Abstände zwischen den Gebäuden stehen der Arealüberbauungsqualität

jedenfalls nicht entgegen.

4.3

Zusammengefasst

ist festzuhalten, dass die Baurekurskommission zu Recht den Entscheid der

Bausektion der Stadt Zürich, das streitige Projekt erfülle die Arealüberbauungsqualitäten

im Sinn von § 71 PBG, geschützt hat. Der Rekurskommission kann auf jeden

Fall keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden. Es besteht insofern auch keine

Handhabe, die Bauherrschaft dazu zu verpflichten, auf dem Baugrundstück

Liegenschaften in Regelbauweise zu erstellen, wie dies die Beschwerdeführenden

eventualiter beantragen.

5.

5.1

Schliesslich

beantragen die Beschwerdeführenden, die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen

vom 16. Oktober 1928, die auf den Baufeldern 1 und 2 lasten und die

bestehende Gesamtüberbauung betreffen, weiterhin bestehen zu lassen. Sie lassen

hierzu ausführen, es würde sich erübrigen, grundbuchlich verdinglichte Baubeschränkungen

eintragen zu lassen, wenn jeweils nur das gerade geltende Baurecht bei

bestimmten Parzellen angewendet werde. Wenn also in den 20er-Jahren des letzten

Jahrhunderts solche Beschränkungen im Grundbuch angemerkt worden seien, dann

hätten diese mit dem Grundbucheintrag eine selbständige Bedeutung erlangt, auf

welche sich auch die Nachbarn verlassen dürften. Inhalt der Anmerkung sei

nämlich gewesen, dass diese Grundstücke nur nach dem von der Bausektion des

Stadtrates am 3. August 1928 genehmigten Gesamtüberbauungsplan überbaut

werden dürften und keine weiteren Gebäude zulässig seien. Gerade durch den

Grundbucheintrag hätten diese Baubeschränkungen eine über allfällige Novellen

des Baurechts hinausgehende Perpetuierungswirkung erhalten. Eine solche

Baubeschränkung habe für das Gemeinwesen und auch für die Anrainer einen

ideellen und faktischen Wert, welcher nicht ohne Not und schon gar nicht ohne

Entschädigung wieder aufgehoben werden dürfe. Die Beschwerdeführenden seien der

Ansicht, dass ein solches Aktivum nicht ohne Votum des Gemeinderates entäussert

werden dürfe. Es könne nicht mit Fug behauptet werden, dass diese Anmerkungen

mit dem Abriss der Gebäude obsolet würden, weil diese damals eben gerade nicht

an das PBG geknüpft worden seien, sondern mit dem Eintrag selbständige

Bedeutung erlangt hätten.

5.2

Aufgrund

der Baubewilligung vom 3. August 1928, mit welcher zehn der bestehenden

und nun abzubrechenden Liegenschaften auf dem Baugrundstück als

Gesamtüberbauung bewilligt wurden, wurde im Grundbuch die öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung angemerkt, wonach die jeweiligen Eigentümer der

betreffenden Grundstücke verpflichtet sind, diese nur nach dem von der

Bausektion am 3. August 1928 genehmigten Gesamtbebauungsplan zu überbauen

und ausser den in diesem Plan vorgesehen Bauten keine weiteren Gebäude

auszuführen. Damit sollte sichergestellt werden, dass an der Überbauung, die

den damals geltenden Normen offenbar nicht entsprach und für welche eine

Ausnahmebewilligung erteilt wurde, keine baulichen Veränderungen vorgenommen

werden beziehungsweise dass keine zusätzlichen Gebäude auf den betreffenden

Grundstücken errichtet werden. Hingegen stellt diese Anmerkung im Grundbuch

keine Verpflichtung für die Eigentümerin dar, den Bestand der Liegenschaften an

sich zu gewährleisten. Andernfalls dürften die Grundstücke auf unbestimmte Zeit

nicht mehr neu bebaut werden. Nach dem Abbruch der bestehenden Gebäude verliert

die entsprechende Eigentumsbeschränkung jegliche Bedeutung und kann demnach

ohne Weiteres gelöscht werden. Inwiefern daraus Entschädigungsansprüche entstehen

sollten, ist nicht ersichtlich.

6.

Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang des

Verfahrens werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen nicht zu. Vielmehr ist eine solche in Anwendung

von § 17 Abs. 2 lit. a VRG der privaten Beschwerdegegnerin

zuzusprechen. Angemessen ist eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 15'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 15'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je 1/11 auferlegt, unter solidarischer

Haftung für den Gesamtbetrag.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden nach dem nämlichen Verteiler solidarisch verpflichtet,

der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu entrichten,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…