VB.2010.00676

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00676

25. April 2012Deutsch28 min

(URT.2012.14327)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Sachverhalt aufgrund dieses Augenscheins, des verwaltungsgerichtlichen

Obergutachtens sowie der übrigen Gutachten über die Schutzwürdigkeit des

streitbetroffenen Objekts mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die

Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden

(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

3.1 Mit

Beschluss vom 2. März 2010 stellte der Mitbeteiligte das heutige

Mehrfamilienhaus F-Strasse 02 (Haus "E") unter Denkmalschutz,

nachdem das von ihm beim Architekturbüro L AG in Auftrag gegebene

Gutachten zur Schutzabklärung vom 20. Januar 2010 (act. 9/18.13;

Gutachten L) dem Gebäude eine wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG attestiert hatte. Von der Schutzverfügung erfasst

sind sämtliche Fassaden mit den originalen Fenster- und Türeinfassungen, alle

Dachflächen sowie die Eindeckung mit handgemachten Biberschwanzziegeln und die

originalen Kamine. Unter Schutz gestellt wurden ferner im Gebäudeinneren die

konstruktive Gebäudestruktur, umfassend tragende Mauern und Stützen, die

Struktur der Geschossdecken und des Dachgebälks sowie die räumliche Anordnung

und architektonische Ausstattung folgender Räume: im Untergeschoss vier

Sandsteinsäulen und die darüberliegenden Gewölbe, im Treppenhaus die Treppe zu

den Obergeschossen inklusive der Staketengeländer und der gestemmten Toilettentüren

auf den Zwischenpodesten, im Erdgeschoss die gestemmten Wand- und Deckentäfer

sowie die gestemmten Zimmertüren inklusive den originalen Beschlägen und von

den Einbauten im 1. und 2. Obergeschoss schliesslich der seeseitige

Korridor-Abschluss mit geätzten Jugendstilgläsern samt den originalen

Beschlägen, die gestemmten Wandtäfer und Fenstereinfassungen, der Deckenstuck

und die gestemmten Zimmertüren einschliesslich der originalen Beschläge.

Das Gutachten L und der Mitbeteiligte führen im Wesentlichen

folgende Gründe für die Unterschutzstellung des Hauses "E" an: die in

ortsgeschichtlicher Hinsicht besondere Lage im Ortsteil G, die im Baustil des

Biedermeiers bzw. des Klassizismus gehaltene Architektur und die sich in einer

illustren Eigentümerschaft abzeichnende Sozialgeschichte des Gebäudes.

3.2 Mit

Rekursentscheid vom 26. Oktober 2010 hob die Vorinstanz den Beschluss vom

2. März 2010 mit der Begründung auf, dem Haus "E" könne die

Qualifikation eines wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1

lit. c PBG unter allen Titeln nicht zuerkannt werden, weil die bloss

vereinzelt vorhandenen Ansätze einer zeugenhaften Dokumentationsfähigkeit nicht

zu einer wichtigen Zeugeneigenschaft aufsummiert werden könnten. Diese müsste

vielmehr zumindest in einer bestimmten Hinsicht klar gegeben sein. Mit der Unterschutzstellung

des Gebäudes habe der Mitbeteiligte daher § 203 Abs. 1 lit. c

PBG fehlerhaft ausgelegt und seinen Beurteilungsspielraum in nicht mehr vertretbarer

Weise gehandhabt.

3.3 Aufgrund

von Zweifeln an der Schlüssigkeit des Gutachtens L hinsichtlich der siedlungs-

und sozialgeschichtlichen Bedeutung der Liegenschaft liess das

Verwaltungsgericht durch I und J, Firma M, eine Oberexpertise zur Frage

der Schutzwürdigkeit des Hauses "E" erstellen (Beschluss der Kammer

vom 23. März 2011). Diese hatte insbesondere folgende Gesichtspunkte zu

berücksichtigen:

"1. Setzte mit dem Bau des Hauses

"E" bzw. mit der Erstellung der F-Strasse eine eigentliche Epoche der

Verstädterung in Kilchberg/G ein? Fand die Urbanisierung erst zu einem späteren

Zeitpunkt statt? Welcher Stellenwert kommt dem Gebäude im Rahmen der siedlungsgeschichtlichen

Entwicklung zu?

2. Welche sozialgeschichtliche Bedeutung

hat das Haus "E" aus heutiger Sicht? Wie ist der Einfluss von N, dem

Erbauer des Gebäudes, und der späteren Eigentümer und Bewohner des Hauses auf

die sozialgeschichtliche Entwicklung von Kilchberg/G einzuschätzen?

3. Welchen baukünstlerischen Zeugenwert

hat das äussere Erscheinungsbild des Hauses "E" unter

Berücksichtigung der später erfolgten Veränderungen an der Bausubstanz? Ist das

Gebäude ein Vertreter der Gattung des "Zürichseehauses" und bereits

als solcher schutzwürdig? Gibt es in der Umgebung genügend andere hochwertige

"Zürichseehäuser"?

4. Worin bestand der ursprüngliche Verwendungszweck

des Hauses "E" und seiner Räumlichkeiten? Gilt der Innenraum des

Gebäudes ungeachtet der nicht mehr im Original vorhandenen Bauteile bzw. unter

Berücksichtigung der später eingebauten Ersatzteile noch als bedeutsamer Zeuge

der biedermeierlichen Wohnkultur?"

Die Beschwerdeführerin beanstandet vorab die Auslegung und

Anwendung des Begriffs der wichtigen Zeugeneigenschaft durch die

Baurekurskommission. Mit ihrer isolierten Betrachtung der einzelnen Aspekte für

eine Zeugeneigenschaft stehe die Vorinstanz im Gegensatz zur korrekten und

herrschenden Interpretation von § 203 Abs. 1 lit. c PBG.

Das Haus "E" sei ein ausgezeichnetes Beispiel dafür, wie die

verschiedenen Zeugeneigenschaften ineinander spielten und sich gegenseitig

unterstrichen.

4.1 Nach dem

Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt

entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder

Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften

zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler,

Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).

Die Schutzwürdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und dem

Situationswert eines Objekts ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295,

E. 3; vgl. RB 1997 Nr. 73) oder in einem siedlungs- bzw.

ortsgeschichtlichen Zusammenhang zum Ausdruck kommen (VGr, 29. September

2004, VB.2004.00119, E. 3.2). Nach der Rechtsprechung hat bei der Prüfung

der Schutzwürdigkeit eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien

abgestützte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen,

geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00219, E. 3.3;

BGr, 15. März 2010,1C_543/2009, E. 2.3; BGE 118 Ia 384 E. 5a).

In der Lehre wird zudem die Ansicht vertreten, dass die einzelnen

Bedeutungskriterien die Eigenschaften des Baudenkmalbegriffs nicht in

abschliessendem Umfang beschrieben und als grundlegendes Kriterium von der

kulturgeschichtlichen Bedeutung des Gebäudes auszugehen sei. Die weiteren

Bedeutungskriterien seien dieser untergeordnet und dienten lediglich ihrer

Konkretisierung (Engeler, S. 136, mit weiteren Hinweisen).

4.2 Bei der Anwendung

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG hat

die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten

Rechtsbegriffe auszulegen und obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung

die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts,

wozu nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einzuholen

sind. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung

das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden

Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1

lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin

auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die

rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG]). Der für die Unterschutzstellung zuständigen

Behörde kommt dabei eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen

Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu, deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen

nicht frei überprüfen können (RB 1982 Nr. 37).

Von

Gutachten, die durch die zuständige Behörde eingeholt wurden, soll beim

Rechtsmittelentscheid nicht ohne triftige Gründe abgewichen werden. Besteht

kein Anlass, an der Unabhängigkeit und Sachkunde der beauftragten Fachpersonen

zu zweifeln, ist namentlich von den tatsächlichen Feststellungen des Gutachtens

nur dann abzuweichen, wenn dieses nicht klar begründet ist oder wenn es

Irrtümer, Lücken oder Widersprüche aufweist (vgl. VGr, 25. Oktober 2011,

VB.2011.00348, E. 3.3.2; 4. Mai 2005, VB.2005.00009, E. 2.1 und

2.4). Eine Abweichung lässt sich auch damit begründen, dass ein Obergutachten

oder gegensätzliche Meinungsäusserungen anderer Fachpersonen überzeugend genug

erscheinen, um die Schlüssigkeit des Gutachtens infrage zu stellen (vgl. BGr,

21. März 2007, K 144/06, E. 3.2.2; BGE 125 V 351

E. 3b/aa). Parteigutachten haben dagegen grundsätzlich keine

grössere Bedeutung als die übrigen Parteivorbringen (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 23).

4.3 Das

Verwaltungsgericht hat mit seiner gemäss § 50 Abs. 1 in

Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein

eingeschränkten Kognition vorliegend zu prüfen, ob die Baurekurskommission die

Entscheidungsbefugnis der zuständigen Verwaltungsbehörde zu Recht für

überschritten halten durfte. Dabei darf das

Verwaltungsgericht gestützt auf den Grundsatz der Rechtsanwendung von Amts

wegen eine im Ergebnis richtige, aber mangelhaft begründete Anordnung mit

anderen rechtlichen Überlegungen bestätigen bzw. ergänzen (Motivsubstitution).

Voraussetzung bildet hierfür, dass der Anspruch der Parteien auf rechtliches

Gehör gewahrt bleibt (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 81, § 8

N. 28). Nachdem sich die Parteien in ihren Rechtsschriften

einlässlich zum verwaltungsgerichtlichen Obergutachten vom 25. Januar 2012

(Gutachten I&J, act. 32) geäussert haben, ist die streitige

Unterschutzstellung anhand des eingeholten Gutachtens auch insoweit zu überprüfen,

als dessen Annahmen und Feststellungen vom kommunalen Gutachten L bzw. von den

Erwägungen der Gemeinde im angefochtenen Beschluss abweichen.

Die Beschwerdeführerin

findet, das Haus "E" sei Ausdruck einer neuen städtischen Phase,

indem von ihm eine wichtige Ausstrahlung auf den Ortsteil G ausgegangen sei.

5.1 Während

das Gutachten L unter Ziff. 5.1.1 "Lage im Ort" und mit ihm der

Mitbeteiligte ohne Belege davon ausgehen, dass 1837 mit der Erstellung des

stattlichen Hauses "E" an der ungefähr 1830 erbauten F-Strasse ein

neues städtisches Zeitalter im bisher bäuerlichen Ortsteil G begonnen habe,

liess sich ein solcher orts- bzw. siedlungsgeschichtlicher Stellenwert im

Gutachten I&J nicht erhärten. Danach stellt das Gebäude vielmehr einen

Pionierbau dar, der keine direkten Nachahmer gefunden habe und bis zum Bau des

Hauses F-Strasse 03 um 1910 der einzige Neubau zwischen G und P geblieben

sei (S. 14 f. und 50; vgl. auch das von der Beschwerdegegnerin

eingereichte baugeschichtliche Gutachten vom April 2012, erstellt durch H und

K, Q AG, Ziff. 5.1 [act. 40/1; Gutachten H]). Grund dafür sei,

dass die neu erbaute F-Strasse wegen der ab 1835 einsetzenden Dampfschifffahrt

sich entgegen der Erwartung nicht als neue Entwicklungsachse des Dorfes habe

etablieren können. Erst der motorisierte Autoverkehr des 20. Jahrhunderts

habe der Strasse zu der ihr zugedachten Rolle als Hauptverkehrsträger

verholfen. Eine Prosperität, wie sie dem ab 1875 entstandenen Bahnhofquartier

zukomme, sei der F-Strasse infolge der Lärmbelastung indes verwehrt geblieben.

Dem hält das Parteigutachten H in Ziff. 5.1 und 4.1

entgegen, der Anlass für die Erstellung des Hauses "E"sei nicht im

Bau der F-Strasse zu sehen, sondern in dem vormals vom Bauherrn N betriebenen,

gemeindeeigenen Gasthaus "R", das am 19. Februar 1837 verkauft

worden sei. Da N das Objekt nicht habe ersteigern können, habe er sich nach

einer neuen Erwerbsquelle umsehen müssen. Nachdem er sich in der Folge jedoch

erfolglos um die Erteilung eines Tavernenrechts bzw. Speisewirtschaftspatents

bemüht habe, sei der Neubau seiner ursprünglichen Bestimmung als Gasthaus

niemals zugeführt worden.

5.2 Gemäss der

obergutachterlichen Wertung ist das Haus "E" ein Pionierbau,

allerdings ohne Nachahmer und ohne direkte siedlungsgeschichtliche Folgen

(Gutachten I&J, S. 50). Für die weitere Siedlungsentwicklung

hatte der Bau demnach nur eine marginale Bedeutung. Demgegenüber lässt sich dem

Haus "E" eine wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung nicht absprechen.

Dass die F-Strasse die in sie gesetzten Erwartungen als Hauptverkehrsachse

Richtung Zürich aufgrund des technischen Fortschritts bei der Dampfschifffahrt

(vorerst) nicht erfüllen konnte und die erhoffte Urbanisierung in Kilchberg bis

auf Weiteres ausblieb, widerspiegelt sich zwischen G und P heute nur noch im

Haus "E" (vgl. Gutachten I&J, S. 14), das als einziges

Beispiel seiner Zeit aus einer weitgehend unprätentiösen und erst später

erbauten Umgebung heraussticht. Durch das Fehlen von entsprechenden

Nachahmerbauten an der F-Strasse veranschaulicht das Gebäude somit eine

überraschende und für Kilchberg bedeutsame Wendung im Zeitalter der

Industrialisierung.

Als nächstes führt die Beschwerdeführerin die für G

wichtige Sozial- und Eigentümergeschichte des Gebäudes ins Feld. Soweit die

Vorinstanz die "Bewohnerschaft geschichtlich wesentlich bedeutsamerer

Personen" für erforderlich halte, habe sie in unzulässiger Weise ihr

Ermessen an die Stelle des sachverhaltsgestützten und ortsbezogenen Ermessens

des Mitbeteiligten gesetzt.

6.1 Zur

Sozialgeschichte des Hauses "E" hält das Obergutachten I&J, S. 49,

zusammenfassend fest, der aus einfachen Verhältnissen stammende Bauherr N habe

das Haus bis zum Verkauf 1861 selber bewohnt und wahrscheinlich auch die das

GewerbeS im Nebengebäude betrieben, was für eine bürgerliche, aber nicht

herrschaftliche Lebensweise spreche. Wie andere Mitglieder seiner Familie auch,

habe N die neuen politischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen

Verhältnisse nach dem Sturz des Ancien Régime 1798 und der Etablierung des

Liberalismus 1831 für den eigenen sozialen Aufstieg zu nutzen und mit dem Bau

des für die damalige Zeit äusserst repräsentativen Gebäudes zu manifestieren

gewusst. Im Gegensatz zu den auf dem Gemeindegebiet bereits bestehenden (mehr

oder weniger) herrschaftlichen Landgütern der reichen Zürcher Stadtbürger sei

es nun erstmals ein Einheimischer gewesen, dessen Haus sich von den

traditionellen ländlichen Bauten der Umgebung abgehoben habe. Sein Nachfolger

T, habe im "E" offenbar eine standesgemässe Residenz gefunden. Zur

gleichen gesellschaftlichen Schicht gehöre auch der nächste Eigentümer U, der

auch das nach ihm benannte Gut an der F-Strasse 04 besessen habe. Ob er

das Haus selbst bewohnt habe, habe nicht eruiert werden können, doch sei mit

Sicherheit erstellt, dass das Haus "E" von 1861–1908 ein Landsitz herrschaftlichen

Zuschnitts gewesen sei. Nach dem Verkauf der Liegenschaft 1908 sei eine

"Profanierung" der Villa erfolgt, beginnend mit der Abtrennung des

Nebengebäudes und der Parzellierung des dazugehörigen Parks. Von da an sei das

Gebäude ein zwar gut ausgestattetes, aber nur noch gewöhnliches Wohnhaus, das

mit dem Anbau einer Autowerkstatt mit Tankstelle ab 1950 weiter an Ausstrahlung

verloren habe.

Weiter bemerkt das Obergutachten auf S. 50, dass sich

der Zeugniswert eines Objekts auch oder gerade aus der geschichtlichen

Gewachsenheit und Veränderung ergeben könne. Unter dieser Perspektive sei das

"E" ein besonders aufschlussreicher Zeuge der Geschichte von

Kilchberg (und für die weitere Region der Seegemeinden). Das Haus mit seiner Entstehung,

seinen Veränderungen und seinen wechselnden Bewohnern könne als Chronik gelesen

werden. In ihm zeige sich die Emanzipation der Landbevölkerung in der Epoche

des frühen Liberalismus, die Wohnsitznahme von Grossbürgern an bevorzugten

Lagen in Stadtnähe und schliesslich die Verwandlung in ein gewöhnliches Wohn-

und Gewerbehaus an einer vielbefahrenen Verkehrsstrasse. Kein anderes

(zumindest im kommunalen Schutzinventar von Kilchberg enthaltenes) Haus bringe

diese für den Ort bedeutende Epoche in Bezug auf die Sozial- und

Wirtschaftsgeschichte ähnlich deutlich zum Ausdruck.

6.2 Die

relativierenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin und des Gutachtens H,

Ziff. 4 und 5.2, zur gesellschaftlichen Stellung bzw. Kapitalkraft des

Erbauers N sowie der späteren Hausbesitzer T und U fallen hinsichtlich der

sozialgeschichtlichen Bedeutung des Gebäudes kaum in Gewicht. Stichhaltig ist

hingegen der beschwerdegegnerische Hinweis auf das Urteil VB.2007.00366,

E. 4.8, und das Erfordernis, dass im Fall von wechselnden Entwicklungs- und Nutzungsphasen die Veränderungen am

Objekt selber ablesbar sein müssen. Auf das Haus "E" trifft dies nur in eingeschränktem Ausmass zu. Am heutigen

Baubestand des Gebäudes und seines Umschwungs finden sich lediglich vereinzelte

Hinweise auf die ursprünglich beabsichtigte Nutzung als Gasthaus (z. B. Gewölbekeller; vgl. Gutachten I&J, S. 33

und Gutachten H, S. 28) sowie das im Nebengebäude betriebene Gewerbe S.

Die ursprüngliche Verwendung des Gebäudes durch seinen Erbauer konnte denn auch

von keinem der Gutachter restlos geklärt werden (Gutachten L, Ziff. 3.2.2

und 4.2; Gutachten I&J, S. 49; Gutachten H,

S. 31). Ohne vertiefte Analyse der vorhandenen Quellen lässt sich

jedenfalls weder eine Emanzipation der Landbevölkerung noch die Wohnsitznahme von urbanen Grossindustriellen am

Gebäude selbst rekonstruieren. Infolge der tiefgreifenden und überwiegend stilgerecht

ausgeführten Umbauten (unten E. 7.3.2) hat das Haus "E" seine

sozialgeschichtliche Bedeutung mit Bezug auf die früheren Nutzungsphasen

grösstenteils eingebüsst.

Schliesslich macht die Beschwerdeführerin auf den ihrer

Ansicht nach hohen baukünstlerischen Wert der Immobilie aufmerksam: Der

schlichte, auf üppigen Schmuck verzichtende Biedermeierstil sei als

eigenständige baukünstlerische Epoche anzuerkennen. Auf die absolute

Stilreinheit des Objekts komme es zudem nicht an.

7.1 Laut dem

Gutachten I&J, S. 50 f., verkörpert das Haus "E"

in geradezu exemplarische Weise den Bautypus des "purifizierten

Klassizismus", der von Bruno Carl, Siedlungs- und Baudenkmäler des Kantons

Zürich, wie folgt umschrieben wird: "Im Gegensatz zu den gewachsenen oder

unregelmässig gebauten Bürgerhäusern der Aristokratie sind die klassizistischen

Wohnhäuser des jungen bürgerlichen Zeitalters regelmässige Neubauten von immer

gleichem Typus, als dessen prägendes Element der giebelbekrönte Mittelrisalit

an der fünf- bis siebenachsigen Traufseite erscheint. Individuelle Tür- und

Fensterformen oder gusseiserne Balkongeländer geben den schlichten Fassaden biedermeierliche

Grazie. […] Parkettböden, Täfer und Stuckdecken geben dem Inneren

zurückhaltenden Schmuck."

7.2 Ausgangspunkt

für die Denkmalschutzwürdigkeit einer Baute bildet die von ihr zu bezeugende

Epoche. Der Begriff der Epoche beschreibt einen Zeitabschnitt, der sich mittels

bestimmter Ereigniszusammenhänge durch einen "deutlichen, einschneidenden

Wandel der Verhältnisse" abgrenzen lässt bzw. für den Beginn einer neuen

bedeutsamen Entwicklung steht (Engeler, S. 142 mit Fn. 803; VGr,

10. September 2003, VB.2003.00120, E. 3a). Zur Qualifikation eines Gebäudes als Zeugen einer Epoche im

Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG genügt nicht schon, dass er

nachweislich in einer bestimmten Epoche erstellt wurde. Erforderlich ist

zusätzlich, dass vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen werden kann und umgekehrt

(VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00192, E. 5.2). Schliesslich reicht

die Zeugeneigenschaft allein für eine Unterschutzstellung nicht; es muss es

sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln.

Ein Objekt braucht

allerdings keine zeitlich genau definierte baukünstlerische Epoche oder Stilrichtung aufzuzeigen, wie sie bei der

breiten Bevölkerung oder in der globalen Architekturgeschichte allgemeine

Anerkennung findet (vgl. auch VGr, 31. Mai 1989, VB 88/0168,

E. 3a/bb, nicht auf www.vgrzh.ch

veröffentlicht). Auch regionale Stilrichtungen und entsprechende

Unterkategorien sowie Bauten, die im Rahmen ihres Verwendungszwecks (z. B. als Gasthaus, Kirche oder Spital) den

betreffenden Baustil in besonderer Weise anschaulich werden lassen, können von

erheblichem baukünstlerischem Wert sein. Insofern ist nicht erforderlich, dass

das Gebäude in einem wissenschaftlich exakt abgrenzbaren Baustil errichtet

wurde. Damit ist für die baukünstlerische Zeugenschaft des streitbetroffenen

Objekts nicht negativ anzurechnen, dass hinsichtlich des Baustils gutachterliche

Divergenzen bestehen (Klassizismus, Biedermeier, purifizierter Klassizismus).

Entscheidend ist, dass das Haus "E" in Abkehr von der Üppigkeit der früher dominierenden Stilrichtungen

(Barock, Rokoko) in einem für damalige bürgerliche Wohnhäuser zeittypischen,

überaus schlichten Stil erbaut worden ist (vgl. Rekursentscheid

E. 7.3). Die Argumentation der Vorinstanz, dass von einer

Biedermeier-Architektur nicht gesprochen werden könne, da diese im

"Lexikon der Weltarchitektur" von Nikolaus Pevsner, Hugh Honour und

John Flemming nicht aufgeführt sei, ist demzufolge ebenso wenig zielführend wie

die von der Beschwerdegegnerin geäusserten Zweifel, ob der "purifizierte

Klassizismus" eine eigenständige Stilrichtung von wichtiger Bedeutung sei.

7.3

7.3.1

Wie erwähnt, betrachtet das Obergutachten das Haus "E" als einen

wichtigen Vertreter des (purifizierten) Klassizismus (ähnlich Gutachten L,

Ziff. 5.1.2). Bezeichnend sei die einfache und regelmässige Formsprache in

Architektur und Ausstattung wie z. B. die klare, auf Axialsymmetrien aufgebaute

Fassadengliederung mit regelmässigen Fensterachsen, die Hierarchisierung durch

Auszeichnung einer Hauptfassade (in diesem Fall der Ostfassade) und die

horizontale Gliederung mit Unterscheidung des durch eine Sandsteinquaderung

betonten Sockels und flächig verputzten Hauptgeschossen

(Gutachten I&J, S. 28, auch zum Folgenden; vgl. auch Gutachten L,

Ziff. 5.1.2, zum typischen Palladio-Motiv an der östlichen Lukarne). Sehr

einheitlich sei die Fenstergestaltung der Hauptgeschosse mit Einzelfenstern

gleichen Formats, die von Sandsteingewänden ohne Profilierung eingefasst würden.

Ein typisches Stilmerkmal der Bauzeit seien auch die Rundbogenfensterchen in

den Zwickeln der Giebelfelder. Ob man dem Gebäude aufgrund einiger formaler

Ähnlichkeiten eine Verwandtschaft mit den regionaltypischen Weinbauernhäusern

("Zürichseehäusern") zuerkennen wolle, sei für die Frage der

Schutzwürdigkeit unmassgeblich (Gutachten I&J, S. 51).

Dass es sich beim Haus

"E" um einen klassizistischen Bau handelt, wird auch vom Gutachten H,

Ziff. 5.3, anerkannt. Der von der Beschwerdegegnerin beigezogene Experte

widerspricht auch nicht im Einzelnen den Feststellungen des Obergutachtens zur

klassizistischen Grunddisposition des Gebäudes, sondern weist im Wesentlichen

nach, dass kein "Zürichseehaus" vorliegt; erst die Erneuerungen am

Aussenbau und am Dach ab 1908 (Balkone, gekehlte Dachuntersicht) im

Formenvokabular des Heimatstils seien für den oberflächlichen Eindruck eines

Zürichseehauses des 17./18. Jahrhunderts verantwortlich. Mit der zusammenfassenden,

aber nicht weiter ausgeführten Bemerkung in Ziff. 2.2, wonach das Gebäude

architekturhistorischer oder konstruktionsgeschichtlicher Besonderheiten ermangle,

vermag das Privatgutachten die baukünstlerische Zeugenschaft des Gebäudes bzw.

die Plausibilität des Obergutachtens nicht in Zweifel zu ziehen.

7.3.2

Dies gelingt dem Privatgutachten auch nicht mit dem Hinweis auf die

architektonisch angeblich bedeutsameren Vergleichsobjekte F-Strasse 05 und

V-Strasse 06 (Liegenschaft W). Während Ersteres durch eine stilfremde

Anbaute verunstaltet wird (Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom

29. Mai 2012, S. 14; vgl. demgegenüber die perspektivisch

ausgesprochen vorteilhafte Abbildung auf S. 80 des Gutachtens H), befindet

sich die Liegenschaft W nicht mehr in der näheren Umgebung des

streitbetroffenen Wohnhauses und hat durch seine Lage an der Alten Landstrasse,

der früheren Verbindungsachse von Kilchberg, eine völlig andere

siedlungsgeschichtliche Bedeutung. Erhebliche Unterschiede bestehen auch mit

Bezug auf die von der Beschwerdegegnerin aufgeführten Referenzobjekte

F-Strasse 07, welches nebst einem modernen Anbau offenbar auch im Innern

eine Modernisierung jüngeren Datums erfahren hat (vgl. Stellungnahme der

Beschwerdeführerin vom 29. Mai 2012, S. 13), sowie F-Strasse 08,

das im Unterschied zum Haus "E" keinen Treppenhausrisalit und

anstelle einer Dachlukarne einen eigentlichen Quergiebel aufweist.

Ohnehin stellt der

Seltenheitswert einer Baute bzw. das Fehlen vergleichbarer Schutzobjekte kein

zwingendes Kriterium für die Schutzwürdigkeit dar (RB 1989 Nr. 67, auch

zum Folgenden). Einem Gebäude kann dank seiner Erscheinung und seinem Zustand

unabhängig davon Zeugenqualität zukommen, ob es sich um ein einmaliges Objekt

handelt oder ob andere gleichwertige oder gar besser erhaltene Liegenschaften

vorhanden sind. Freilich sind die zuständigen Behörden aufgrund des

Verhältnismässigkeitsprinzips allenfalls gehalten, unter

mehreren Objekten aus der nämlichen Epoche eine Auswahl zu treffen und die in

Beachtung aller Umstände als für die Unterschutzstellung am besten geeignete Bauten

zu schützen (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5.4.1, auch zum

Folgenden). Dabei steht ihnen allerdings ein erheblicher Ermessensspielraum

zu. Dass dieser vorliegend überschritten wäre, tut die Beschwerdegegnerin nicht

dar.

7.4 Nach Auffassung der Vorinstanz dürfen Bauten

– abgesehen von solchen mit besonders reichhaltigen Fassaden – nur dann als

wichtige Zeugen einer baukünstlerischen Epoche gelten, wenn sich ihre Eignung,

diese qualifiziert zu bezeugen, auch im Innern des Gebäudes fortsetzt

(Rekursentscheid E. 7.4.2). Da die Originalsubstanz im Gebäudeinnern

zahlreiche Eingriffe erfahren habe und nur noch sehr fragmentarisch vorhanden

sei, könne der Innenraum kein wichtiger Zeuge einer baukünstlerischen Epoche

sein. Die Veränderungen am Gebäudeäusseren seien zwar weniger einschneidend,

doch fielen sie vorliegend umso mehr ins Gewicht, als gerade die Schlichtheit

und Ausgewogenheit dieses auszeichneten (Rekursentscheid E. 7.4.1).

7.4.1

Diesen Ausführungen kann nicht gefolgt werden. Die von der Vorinstanz getroffene Unterscheidung, wonach das

Gebäudeäussere nur bei Bauten mit besonders reichhaltigen Fassaden für sich

allein eine Schutzwürdigkeit zu begründen vermöge, hätte eine nicht zu

rechtfertigende Ungleichbehandlung zwischen opulenten und schlichten Baustilen

zur Folge. Auch einfach gehaltene Fassaden müssen aber bei genügend hoher

Zeugenaussage für schutzwürdig erklärt werden können. Dass ein Gebäude komplett oder weitestgehend im unveränderten

Ursprungszustand erhalten ist, bildet sodann keine unabdingbare Voraussetzung

für seine (baukünstlerische) Schutzwürdigkeit (BGE 118 Ia 384 E. 5c).

Insbesondere Änderungen, die reversibel sind, vermögen

den Eigenwert in der Regel nicht entscheidend zu beeinträchtigen (VGr,

29. September 2004, VB.2004.00119, E. 3.2, auch zum Folgenden).

Dasselbe gilt für Eingriffe in die Bausubstanz, die wegen des schlechten

Zustands des Gebäudes oder zur Ermöglichung einer sinnvollen Umnutzung

notwendig werden. Sähe man dies anders, würde früher oder später jedes

ursprünglich schutzwürdige Objekt als Folge unerlässlicher Renovationen seine

Denkmaleigenschaft verlieren. Veränderungen, die sich nach dem Stil und dem

ursprünglichen Gestaltungsprinzip des Gebäudes richten, bewirken in der Regel

keine massgebliche Beeinträchtigung der architektonischen Zeugeneigenschaft.

7.4.2

Unbestrittenermassen hat das Haus "E" in den Jahren 1864, 1876,

1908/09, 1921, 1930/33, 1949/50 und 1967 eine Reihe von baulichen Eingriffen

erfahren, von denen auch die Zimmeraufteilung betroffen war

(Gutachten I&J, S. 33 ff.; Gutachten L, Ziff. 4; Gutachten

H, Ziff. 2.1). Insbesondere die Verwandlung des grossbürgerlichen Landsitzes

in ein Mietshaus mit Etagenwohnungen in der ersten Hälfte des

20. Jahrhunderts war mit einer substanziellen Umgestaltung verbunden. Wie

das Obergutachten, S. 33 ff., nachvollziehbar darlegt, erscheinen die

Haupträume des Hauses trotz der vielen Um- und Einbauten als stilistische Einheit,

weil die Änderungen grösstenteils dem vorgegebenen Gestaltungsprinzip folgen.

Dementsprechend schwierig gestalte sich die genaue zeitliche Einordnung der einzelnen

Ausbauteile wie Vertäferungen, Parkettböden, Deckenstuckaturen (vgl. auch

Gutachten H, Ziff. 6). Der von der Biedermeierzeit geprägte Charakter des

Ausbaus sei in erstaunlichem Ausmass erhalten geblieben. Abweichungen und

Stilbrüche seien erst mit den Eingriffen im (späteren) 20. Jahrhundert

erfolgt. Das Fassadenbild kann laut Obergutachten, S. 51, fast

uneingeschränkt dem Originalbau zugeordnet werden (ähnlich Gutachten H,

Ziff. 6.1), wobei die späteren Eingriffe entweder marginal (Fensterersatz

mit Übernahme des früheren Sprossenbilds, Neugestaltung des rückwärtigen

Eingangs) oder reversibel (Wiederherstellung des ursprünglichen Bilds der

Ostfassade, d. h.

Abbruch des Dachbalkons, Aktivierung des Haupteingangs, Öffnung des

Kellereingangs, Auftrag eines stilgerechten Kalkputzes, Rekonstruktion der

ursprünglichen Farbigkeit) sind.

Wenig überzeugend ist der Einwand des Gutachters H,

mangels Ausstattungsbestands aus der Bauzeit und entsprechender Bildquellen sei

das vorgegebene Gestaltungsprinzip unbekannt und könne daher nicht auf eine

stilistische Einheit der Bausubstanz geschlossen werden (Stellungnahme vom

5. Juli 2012, S. 3, act. 49). Angesichts des symmetrischen Gebäudeäusseren

und des Grundprotokolls vom 1. Januar 1839 erscheinen die Annahmen im

Gutachten I&J zur ursprünglichen Grundrissdisposition nachvollziehbar

und werden auch vom Privatgutachter nicht grundsätzlich bestritten . Die

späteren Veränderungen sind zudem im sozialgeschichtlichen Kontext zu sehen, in

dem das Gebäude den ihm ursprünglich zugedachten Zweck als Gasthaus zu keinem

Zeitpunkt erfüllen konnte, nachdem der Erbauer N seine diesbezüglichen Pläne

offenbar noch während der Bauphase verworfen hatte (Gutachten I&J,

S. 19; Gutachten H, Ziff. 4.1). Entstanden ist mithin ein Wohngebäude

mit einer ungewöhnlichen Raumdisposition, bestehend aus 17 Wohn- bzw.

Schlafzimmern und einem Festsaal mit herrschaftlichem Charakter, wobei das

Erdgeschoss in zwei Kleinwohnungen mit Küche, Stube und Zimmer aufgeteilt wurde

und im Nebenhaus das Gewerbe S Platz fand. Angesichts dieser

Grundrissaufteilung erstaunt es wenig, dass der seit 1861 neue Besitzer der

Liegenschaft, T, schon in den Jahren 1864 und 1876 weitgreifende Umbauten

vornahm, den Gewerbebetrieb S aufgab, und das Gebäude in einen Landsitz

herrschaftlichen Zuschnitts verwandeln liess (Gutachten I&J,

S. 21, 49 f.).

Festzuhalten ist, dass das Haus "E" seine

ursprüngliche Beschaffenheit trotz seiner bewegten Geschichte äusserlich über

weite Strecken bewahren konnte, während sein Innenraum in mehreren Etappen der

jeweiligen Nutzung angepasst wurde, dies jedoch mehrheitlich sorgsam und stilgerecht

(vgl. etwa die Ätzglastüren mit floralen Jugendstilmotiven und den Deckenstuck

im 1. Obergeschoss, dessen Datierung unklar ist; Gutachten I&J,

S. 38; Gutachten H, S. 49 ff.). Dass es dabei zu einem

(vollständigen) Verlust des biedermeierlichen Charakters gekommen wäre, wie das

Gutachten H, Ziff. 5.4, behauptet, geht aus den vorliegenden Unterlagen

nicht hervor. Weshalb etwa die "Überformung im Heimatstil" derart

wesentlich gewesen sein soll (vgl. Stellungnahme vom 5. Juli 2012,

S. 11), weist der von der Beschwerdegegnerin eingesetzte Privatgutachter

nicht nach. Jedenfalls vermag das Privatgutachten nicht im Einzelnen

aufzuzeigen, dass das Obergutachten insoweit qualifiziert fehlerhaft wäre (vgl.

oben E. 4.2). Es ist vielmehr mit dem überzeugenden Obergutachten davon

auszugehen, dass dem Objekt die Eigenschaft eines bedeutsamen baukünstlerischen

Zeugen weiterhin zukommt (Gutachten I&J, S. 51; vgl. auch

Gutachten L, Ziff. 5.1.2).

7.5 Insgesamt

weist das Haus "E" sowohl in wirtschaftsgeschichtlicher als auch in

baukünstlerischer Hinsicht wesentliche Merkmale eines wichtigen Zeugen im Sinn

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG auf.

Zu diesem

denkmalpflegerischen Eigenwert gesellt sich ein erheblicher Situationswert des

Gebäudes. Laut dem Gutachten I&J, S. 49, ist das Haus

"E" in der weitgehend belanglosen Hauslandschaft zwischen G und P

eine augenfällige Erscheinung und ein dominierendes Element im

Strassenabschnitt, das sich von seiner Umgebung in qualitativer Hinsicht deutlich

abhebe. Von einer eigentlichen Ortsbildprägung könne bei einem derart unzusammenhängenden

Ortsbild aber nur bedingt ausgegangen werden. Eher sei das"E"als

isolierte Wegmarke zu verstehen.

In der Tat hat das

architektonisch herausstechende Gebäude aufgrund seiner stattlichen Grösse und

der zurückversetzten Lage eine nicht unerhebliche Ausstrahlung auf seine wenig

bemerkenswerte Nahumgebung, auch wenn es zur entfernteren baulichen Umgebung,

so insbesondere zur Kernzone G mit den geschützten Gebäuden F-Strasse 09

und 09 (Restaurant "X"), keine hinreichenden Bezüge aufweist.

Entgegen dem Gutachten H, Ziff. 2.2, lässt sich seine Bedeutung für das

Ortsbild nicht mit dem Hinweis auf andere Bauten an der F-Strasse aus dem

19. Jahrhundert relativieren, welche zudem direkt am Strassenrand stehen

und/oder in ihrer Wirkung durch moderne Anbauten beeinträchtigt werden (vgl.

oben E. 7.3.2).

Vor dem Hintergrund des verwaltungsgerichtlichen

Obergutachtens I&J, das sich wie bereits das kommunale Gutachten L für die

Schutzwürdigkeit des Gebäudes ausspricht, erweist sich der gemeinderätliche

Beschluss vom 2. März 2010 über die Unterschutzstellung des Hauses

"E" als vertretbar. Auch wenn das Objekt nicht in einer einzelnen

Beziehung als wichtiger Zeuge einer Epoche herausragt, besitzt es für sich

genommen (wirtschaftsgeschichtlich, baukünstlerisch) wie auch in Bezug auf das

Ortsbild eindeutige Zeugenmerkmale, die sich gegenseitig ergänzen und zusammen

eine wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG

begründen. Die Vorinstanz hat dem Gebäude somit zu Unrecht den Status eines

wichtigen Zeugen aberkannt und den Beschluss des Mitbeteiligten wegen

fehlerhafter Ermessensausübung aufgehoben.

In der Folge hat die Baurekurskommission weder über die

Verhältnismässigkeit des Schutzentscheids als solche noch über die

Subeventualanträge 3 und 4 der Beschwerdegegnerin (vgl. Rekursschrift vom

6. April 2010, act. 9/2a) betreffend die im angefochtenen Beschluss

statuierte Pflicht zur Instandstellung des Gebäudes (Disp.-Ziff. 2) bzw.

das Verbot von emissionsvermehrenden Nutzungsänderungen (Disp.-Ziff. 4)

befunden. Der Rekursentscheid vom 26. Oktober 2010 ist deshalb in

teilweiser Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und die Sache zur Behandlung

dieser Rügen an das Baurekursgericht zurückzuweisen.

10.

Da die Beschwerdeführerin in der Hauptsache durchdringt,

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens an sich der Beschwerdegegnerin

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a

Abs. 2 VRG). Von diesem Grundsatz ist allerdings in Bezug auf die Kosten

des vom Verwaltungsgericht beigezogenen Gutachtens abzuweichen. Es rechtfertigt

sich nicht, diese Auslagen der privaten Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Die

Oberexpertise wurde notwendig, weil sich das von der Gemeinde Kilchberg

eingeholte Gutachten L hinsichtlich der siedlungs- und sozialgeschichtlichen

Bedeutung der streitbetroffenen Liegenschaft als fehlerhaft bzw. unvollständig

erwies. Da die entsprechenden Abklärungen Aufgabe der Gemeinde waren, sind die

diesbezüglichen Barauslagen gemäss § 13 Abs. 2 Satz 2 VRG dem

Mitbeteiligten aufzuerlegen (RB 1998 Nr. 4; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 13 N. 20 f.). Anders verhält es sich

mit dem von der Beschwerdegegnerin in Auftrag gegebenen Gutachten. Hierbei

handelt es sich um ein Parteigutachten, für welche die unterliegende

Beschwerdegegnerin selber aufzukommen hat und dessen Kosten ohnehin nur in Ausnahmefällen

entschädigungspflichtig wären (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 17

N. 14 mit Hinweis auf RB 1998 Nr. 9).

Über die Verlegung der

Rekurskosten wird das Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu entscheiden

haben.

Die private Beschwerdegegnerin ist antragsgemäss zu

verpflichten, der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG). Angemessen

erscheint eine solche in der Höhe von Fr. 2'000.-.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission II

vom 26. Oktober 2010 wird aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen

an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

Erwägungen

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 6'480.-- Gutachten,

Fr. 250.-- Zustellkosten,

Fr. 12'730.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Gutachtens im Betrag von Fr. 6'480.- werden dem Mitbeteiligten

auferlegt.

4.

Die

übrigen Gerichtskosten im Betrag von Fr. 6'250.- werden der

Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.

Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der

Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von

Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung an…