VB.2010.00704

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00704

6. April 2011Deutsch26 min

(URT.2011.13163)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 2. Februar 2010 erteilte die

Baukommission Küsnacht G und H die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines

Einfamilienhauses mit Garage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse

02 in Küsnacht.

Erwägungen

II.

Mit Entscheid vom 9. November 2010 vereinigte die

Baurekurskommission II die hiergegen von A und B sowie von D und E erhobenen

Rekurse und wies sie ab, soweit sie darauf eintrat.

III.

Am 13. Dezember 2010 gelangten sowohl A und B

(VB.2010.00704) als auch D und E (VB.2010.00709) ans Verwaltungsgericht und

beantragten die Aufhebung der Baubewilligung unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. D und E stellten überdies

den Antrag auf Zustellung der Vernehmlassungen der Beschwerdegegner und auf

Durchführung eines Augenscheins.

Mit Präsidialverfügung vom 14. Dezember 2010 wurden

die beiden Beschwerdeverfahren VB.2010.00704 und VB.2010.00709 vereinigt.

Am 1. Februar 2011 beantragte die Baurekurskommission

II ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerden.

In ihren Beschwerdeantworten vom 4. bzw. 7. Februar

2011.

schlossen die Baukommission Küsnacht wie auch G und H auf Abweisung der

Beschwerden unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführenden.

Am 21. Februar 2011 nahmen A und B zu den Beschwerdeantworten

Stellung. Mit Replik vom 2. März 2011 hielten Heinz und D an ihren Anträgen

fest.

Sowohl G und H als auch die Baukommission Küsnacht

verzichteten in ihren Mitteilungen vom 15. bzw. 16. März 2011 auf die

Einreichung einer Duplik.

Die Kammer erwägt:

1.

Die privaten Beschwerdegegner beabsichtigen, das auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 befindliche Einfamilienhaus abzubrechen und durch

ein neues Einfamilienhaus (Flachdachbaute mit zwei Vollgeschossen und einem

anrechenbaren Attikageschoss) zu ersetzen.

2.

Als (Mit-)Eigentümer von

Liegenschaften in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks sind die Beschwerdeführenden

gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) zur Beschwerdeerhebung legitimiert.

3.

Die Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 beantragen die

Durchführung eines Augenscheins. Da sich der

entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der Akten, insbesondere der Pläne, des

Augenscheinprotokolls vom 12. März 2008 betreffend die Rekursverfahren

R2.2007.00213, 00214 und 00223 (VB.2010.00704) sowie der von der Beschwerdegegnerschaft

eingereichten Fotografien mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die

Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 rügen vorab eine Überschreitung der zulässigen

Gebäudehöhe und halten E 6.3 des Rekursentscheids, wonach sich die

südwestliche Gebäudeecke innerhalb des von der abzubrechenden Garage erfassten

Gebiets befinde und der massgebliche Boden wegen der entstehenden Baugrube

anhand des beidseits des Garagengebäudes bestehenden Terrainverlaufs zu

interpolieren sei, für aktenwidrig und unzutreffend. Aus § 280 Abs. 1

PBG folge, dass die Gebäudehöhe an der Fassade zu messen sei, wobei die

westseitige Fassade des Neubauvorhabens im Bereich der südwestlichen Gebäudeecke

auf die Flucht der abzubrechenden Garage zu stehen komme. Da am Fuss der Garage

ein gewachsener Boden – in Form des Terrains der Garagenzufahrt – vorhanden

sei, müsse die Gebäudehöhe von diesem Niveau aus gemessen werden, wodurch das

zulässige Mass von 7,5 m deutlich überschritten werde. Eine Interpolation sei e

contrario zum Rekursentscheid nur dort zulässig, wo aufgrund der Altbaute kein

gewachsener Boden mehr bestehe; beachtlich sei dagegen der im Umfeld der Baute

bestehende Terrainverlauf. Schliesslich könne eine Interpolation nicht unter

Ausserachtlassung des gewachsenen Bodens im Bereich der unmittelbar

angrenzenden Garagenzufahrt erfolgen. Ohne Durchführung des beantragten

Augenscheins habe die Vorinstanz aber nicht erkennen können, dass der

Terrainverlauf der Garagenzufahrt dem ursprünglichen Verlauf des gewachsenen Terrains

viel näher komme als derjenige des aufgeschütteten Gartens auf der Nord- und Südseite

und damit seitlich der Garage. Die von der Vorinstanz vorgenommene zweidimensionale

Interpolation des Terrains entspreche nicht Sinn und Zweck von § 5 der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) und es müssten bei einem an

Hanglage befindlichen Gebäude in erster Linie das berg- sowie das talseitige

massgeblich sein. Ein unnatürlicher, die Überbauung des Grundstücks erheblich

erschwerender Terrainverlauf könne nicht generell zu einer anderen Interpolationsweise

führen, sondern könnte allenfalls die Erteilung einer Ausnahmebewilligung

rechtfertigen, was aber im konkreten Fall angesichts der Grösse des

Baugrundstücks ausscheide. Ferner sei die von den privaten Beschwerdegegnern

vertretene Interpolation nach der "flächengemittelten Durchschnittshöhe",

wie sie in Anwendung von § 258 PBG für die Ermittlung der Baumassenziffer

angewandt werde, für die Bemessung der Gebäudehöhe ungeeignet.

Die Erwiderung der privaten Beschwerdegegner, wonach die

südwestliche Gebäudeecke gegenüber der Flucht der bestehenden Garage um 5 cm

zurückversetzt sei, entspreche nicht der Darstellung im Katasterplan und stelle

ohnehin einen nicht schützenswerten Kniff zur Umgehung von § 5 ABauV dar.

Eine weitere Überschreitung der Gebäudehöhe machen die

nämlichen Beschwerdeführenden für den Bereich des Hauszugangs geltend. Wegen

der gestaffelten Fassade müsse dort auf einer Länge von 0,4 m eine separate Gebäudehöhe

gemessen werden, entgegen E 9.3 des Rekursentscheids jedoch nicht bis auf

die Dachfläche des obersten Vollgeschosses, sondern bis zur Dachfläche der

Attika. Grund dafür sei, dass der fragliche Teil des "Attikageschosses"

nicht mehr als Dachaufbaute qualifiziert werden könne, weil eine solche nur auf

einem Drittel des betreffenden Gebäudeabschnitts zulässig sei, vorliegend aber

das Profil im fraglichen Bereich auf der gesamten Länge durchstossen werde.

Damit stehe ein – unzulässiges (weiteres) – Vollgeschoss zur Diskussion, womit

dessen Dachfläche für die Höhenbestimmung massgebend sei.

4.2

Nach den Beschwerdeführenden 2.1 und 2.2 hätte die Vorinstanz nicht nur die

beidseits der Garage vorgenommenen Aufschüttungen, sondern auch die im Bereich

der Südwestecke des geplanten Neubaus durchgeführten Abgrabungen

berücksichtigen müssen. Weil das frühere Terrain um mindestens 1 bis 1,4 m

aufgeschüttet worden sei, würde die zulässige Gebäudehöhe an der Südwestecke

des geplanten Gebäudes um ebenso viel überschritten. Da vorliegend auf die

ursprünglichen Terrainverhältnisse abzustellen sei, seien die bewilligten

Baupläne für das heute bestehende Gebäude von der Beschwerdegegnerin 2 zur

Feststellung des massgeblichen Sachverhalts vollumfänglich zu edieren. Soweit

das ursprüngliche Terrain nicht mehr eruiert werden könnte, kämen die

Höhenverhältnisse um das abzubrechende Gebäude als Referenz für die Bestimmung

des massgeblichen Terrains infrage. Für eine entsprechende Interpolation

müssten nebst den Aufschüttungen aber auch die Abgrabungen berücksichtigt

werden. Da die Westfassade des vorgesehenen Gebäudes nur äusserst geringfügig

hinter die strassenseitige Flucht des heutigen Garagengebäudes zu liegen komme,

sei es geradezu abwegig anzunehmen, dass der gewachsene Boden an der Südwestecke

des geplanten Gebäudes durch Interpolation von einer Höhenkote von ca. 497,9

bis 498 m (recte: 457,9 bis 458 m) plötzlich auf eine fiktive Höhenkote von

459,26 m springe. Entgegen dem Rekursentscheid entstehe kein unsinniges Resultat,

wenn für das ursprüngliche Terrain oder die Interpolation von Terrainflächen in

bisherigen Gebäudegrundrissbereichen auch die Abgrabungen entlang der

bestehenden Fassaden berücksichtigt würden. Einer geringeren maximalen

Gebäudehöhenkote im abgegrabenen Bereich könne durch eine (teilweise)

Rückabgrabung des heute aufgeschütteten Terrains auf die ursprünglichen

Verhältnisse im Rahmen des für den Neubau notwendigerweise vorzunehmenden Baugrubenaushubs

problemlos Rechnung getragen werden.

5.

5.1

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 4687 gehört gemäss Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Küsnacht 1994 (Teilrevision 2004; BZO) in Verbindung mit dem

geltenden Zonenplan zur Wohnzone W2/1.50. In dieser Zone beträgt die

maximal zulässige Gebäudehöhe für Gebäude mit zwei Vollgeschossen und einem

anrechenbaren Dachgeschoss 7,5 m (Art. 19 Abs. 1a lit. b BZO).

Die Gebäudehöhe wird gemäss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen

Boden gemessen. Bei Bauten mit Flachdächern ist der obere Gebäudehöhenmesspunkt

die Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und Dachfläche, wobei als

Dachfläche jene des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist (vgl. § 275 Abs. 1

und 2 PBG; VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005). Vorliegend gelten die

West- und die Ostseite des geplanten Einfamilienhauses als hypothetische Traufseiten

(siehe Rekursentscheid E 7.2).

5.2

Als unbehelflich erweist sich vorab der Einwand, die Gebäudehöhe werde im Bereich

des Hauszugangs überschritten, weil die Höhe bis zur Dachfläche der nicht mehr

als Dachaufbaute zu qualifizierenden Attika zu messen sei.

Unabhängig davon, ob sich auf dem obersten Vollgeschoss ein

Dachgeschoss oder ein das hypothetische Dachprofil durchstossender Bauteil

("Dachaufbaute"; siehe E 7.3.1) befindet, ist für die

Gebäudehöhe stets die Dachfläche des obersten Vollgeschosses ausschlaggebend, zumal

Dachgeschosse (Attikageschosse) laut der Definition

von § 275 Abs. 1 PBG gerade diejenigen Gebäudeabschnitte sind,

welche über der Schnittlinie Fassade/Dachfläche liegen (VGr, 21. Mai 2003,

VB.2003.00005). Auf die Frage, ob sich das geplante

Einfamilienhaus wegen der Ausgestaltung des Attikageschosses möglicherweise als

übergeschossig präsentiert, wird zurückzukommen sein (siehe unten E 7.3).

Sofern dies zuträfe, erwiese sich das Gebäude schon aus diesem Grund als nicht

bewilligungsfähig. Im gegenteiligen Fall wäre die Gebäudehöhe jedenfalls nur

bis zur Dachfläche des obersten Vollgeschosses zu messen, weshalb sich hier

weitere Ausführungen zur Rüge erübrigen.

5.3

Streitig ist ferner der für die Einhaltung der Gebäudehöhe an der

Südwestecke des Hauses massgebliche gewachsene Boden.

Gemäss der Beschwerdegegnerschaft habe sich

Baurekurskommission in den Entscheiden vom 9. Juni 2009, BRK II Nrn. 0119–0121/2009,

im Zusammenhang mit einem früheren, sich vom aktuellen nur geringfügig

unterscheidenden Bauprojekt der privaten Beschwerdegegner schon einmal mit der

Frage des massgeblichen Bodenverlaufs des Baugrundstücks auseinandergesetzt.

Obwohl diese Entscheide unangefochten in Rechtskraft erwuchsen, haben sie für

das vorliegende Verfahren hinsichtlich des gewachsenen Bodens indessen keine

bindende Wirkung. Die Bewilligung wurde damals wegen Unterschreitung von

Grenzabstandsvorschriften aufgehoben; zwei weitere Rekurse wurden dementsprechend

als gegenstandslos abgeschrieben (siehe Rekursentscheid E 3). Allfällige

Feststellungen zur Terrainsituation einschliesslich ihrer rechtlichen Würdigung

sind damit mangels Entscheidrelevanz für spätere Verfahren von vornherein

unmassgeblich (vgl. dazu VGr, 3. November 2010, VB.2010.00424, E 3.3).

5.4

Zum Begriff des "gewachsenen Bodens" hält § 5

ABauV Folgendes fest:

"Gewachsener

Boden ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens.

Auf frühere Verhältnisse ist

zurückzugreifen, wenn der Boden

innert eines Zeitraumes von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt

der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und

das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen

Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig

gewachsener Boden erklärt worden ist;

im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder zur Umgehung von

Bauvorschriften umgestaltet worden ist."

In seinem Grundsatzentscheid vom 28. September 2005

(RB 2005 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 2006 Nr. 9 [Auszug] =

VB.2005.00275; vgl. auch VGr, 14. März 2007, BEZ 2007 Nr. 18 =

VB.2006.00512, und VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00156) hielt das Verwaltungsgericht

fest, dass bei Um- und Erweiterungsbauten für die Bestimmung des gewachsenen

Bodens auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs

für das umzubauende Gebäude abzustellen sei, und zwar unabhängig davon, ob das

Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschüttet worden sei. Demgegenüber

stellte das Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom 25. Februar 2009,

BEZ 2009 Nr. 24 = VB.2008.00432, E 4.2 klar, dass

diese Praxis nicht auf anstelle von bestehenden Bauten errichtete Neubauten

ausgedehnt werden könne.

Auszugehen ist daher im

Grundsatz auch vorliegend von dem bei Einreichung des jetzigen Baugesuchs

bestehenden Bodenverlauf.

5.4.1

Wird zur Erstellung des neuen Gebäudes eine bestehende Baute abgerissen,

entstehen regelmässig Gruben und Senken, wo zuvor Untergeschosse, Garagen und

dergleichen gestanden haben. Würde man für die Bemessung des Neubaus auf diesen

tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe sich – wie die Vorinstanz richtig

erwogen hat (Rekursentscheid E 6.3) – eine unnatürliche und die

Neuüberbauung des Grundstücks erheblich erschwerende Terrainsituation. Gleiches

gilt bei Abgrabungen für Garagenzufahrten, Kellerabgänge u.Ä.

Lehre und Rechtsprechung begegnen diesem Problem, indem

sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von bestehenden Bauten und Anlagen

allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1 ABauV

betrachten, sondern fiktiv auffüllen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S 13-21, auch zum Folgenden;

Felix Huber, Der gewachsene Boden, PBG-aktuell 4/2002, S 7; BEZ 2002 Nr. 56,

auch zum Folgenden). Dem ist grundsätzlich beizupflichten. Entgegen der in der

zitierten Literatur und in BEZ 2002 Nr. 56 vertretenen Auffassung ist

dabei allerdings nicht (primär) auf das vor Erstellung der abzubrechenden Baute

ursprünglich bestandene Terrain abzustellen, sondern der Bodenverlauf im

fraglichen Bereich – im Normalfall – durch Interpolation festzulegen (BR 2001 Nr. 119).

Innerhalb von abzubrechenden Gebäuden kann der Bodenverlauf entlang der

Fassaden als Referenz dienen (Huber, S 9). Eine Interpolation ist nicht

nur hinsichtlich des eigentlichen Gebäudegrundrissbereichs, sondern auch für

unmittelbar an die abzubrechende Baute angrenzende Abgrabungen für Garageneinfahrten,

Rampen zu Tiefgaragen oder Kellerabgänge vorzunehmen.

5.4.2

Diese Vorgehensweise entspricht dem Konzept des "dynamischen"

gewachsenen Bodens (vgl. dazu VGr, 24. März 2004, VB.2003.00364, E 3.3; RB 1995 Nr. 84).

Hielte man dagegen die vor Erstellung der abzubrechenden Baute vorgelegene

Terrainsituation für massgeblich, bestünde die Gefahr, dass innerhalb und

ausserhalb des Gebäudegrundrisses ein anderes Terrain als massgeblicher gewachsener

Boden gälte. Da die Problematik des gewachsenen Bodens bei abzubrechenden

Bauten allgemeiner Art ist und sich in zahlreichen ähnlich gelagerten Fällen

stellen kann, wäre ihr einzelfallweise durch Erteilung einer

Ausnahmebewilligung nicht beizukommen. Schliesslich ist festzuhalten, dass die

Zulässigkeit der Interpolation nicht davon abhängt, ob die entstehende Baulücke

mit dem Bauvorhaben tatsächlich aufgefüllt wird.

5.4.3

Unter den Parteien ist umstritten, ob die

westseitige Fassade des Neubauvorhabens auf der Flucht der abzubrechenden

Garage oder innerhalb des von dieser überstellten Grundrisses situiert ist. Die

Entgegnung der privaten Beschwerdegegner, das neue Gebäude sei gerade im

Bewusstsein um die Problematik talseitig um 5 cm innerhalb der Flucht der

bestehenden Garage gesetzt worden (vgl. Rekursduplik vom 9. Juli 2010 im

Verfahren VB.2010.00704, Rz. 6 und 10), halten die Beschwerdeführenden 1.1 und

1.2

für einen Kniff zur Umgehung des Gesetzes.

Der Tatbestand einer

Gesetzesumgehung setzt voraus, dass bei wörtlicher Anwendung der fraglichen

Gesetzesbestimmung bzw. der ungeschriebenen Rechtsregel diese ihres Sinnes

entleert würde (BGE 114 Ib 11 E 3a). Dies

trifft auf den vorliegenden Fall von vornherein nicht zu, weil die

Interpolation der entstehenden Senke nach dem Gesagten auch für die Garageneinfahrt

infrage kommt.

5.4.4

Demzufolge ist der im Bereich der Garage

massgebliche Geländeverlauf ungeachtet des vom privaten Beschwerdegegner im

Rekursverfahren ins Recht gelegten Bauplans (des bestehenden Einfamilienhauses)

durch Interpolation festzulegen. Die Baubehörde ging zu diesem Zweck

richtigerweise von dem am abzubrechenden Garagengebäude seitlich anliegenden (Garten-)Boden

aus, mithin von den im Höhenaufnahmeplan zweifelsfrei festgestellten

Höhenpunkten S04a (459,20 m) und S04b (459,27 m). Dieses Vorgehen wäre selbst

dann zulässig, wenn der Boden für die damalige Garage nicht (nur) abgegraben,

sondern beidseits davon (auch) aufgeschüttet worden wäre, zumal das gestaltete

Terrain diesfalls nach Ablauf von 10 Jahren, gerechnet ab der damaligen Geländegestaltung,

als gewachsener Boden zu betrachten wäre (§ 5 Abs. 1 lit. a ABauV

e contrario).

Wenn die Beschwerdeführenden

ins Feld führen, für die Interpolation sei (auch) vom ausserhalb des

Gebäudegrundrisses befindlichen Boden der Garageneinfahrt auszugehen, kann dem

schon deswegen nicht gefolgt werden, weil dieser nicht als gewachsenes Terrain

gilt, sondern seinerseits interpolationsbedürftig ist.

5.4.5

Sodann erweist sich die von der

Baubehörde angewandte, als zweidimensional kritisierte Berechnungsweise als

sachgerecht. Wenn zur Interpolation auf den Bodenverlauf entlang der beiden

seitlichen Fassaden der abzubrechenden Garage abgestellt wird, erscheint es

naheliegend, die Verbindungslinie zwischen den beiden Punkten S04a und S04b, wo

der Bodenverlauf die Trauffassade des geplanten Gebäudes schneidet, als den

gewachsenen Boden zu betrachten. Dagegen wäre eine Interpolation nach der flächengemittelten

Durchschnittshöhe, wie sie praxisgemäss zur Berechnung der Baumassenziffer gemäss

§ 258 Abs. 1 PBG vorgenommen wird, im

vorliegenden Fall nicht angängig, da diese Methode nicht für die

Erzielung eines für die Neuüberbauung bebauter Grundstücke zweckmässigen

Geländeverlaufs ausgelegt ist.

5.5

Folglich

lag die Feststellung des gewachsenen Bodens an der Südwestecke des Gebäudes

(Punkt S04) mit 459,26 m im pflichtgemässen Ermessen der Baubehörde, womit dort

die zulässige Gebäudehöhe von 7,5 m eingehalten wird.

6.

Eine weitere Rüge der Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2

betrifft den Grenzabstand der geplanten Unterniveaugarage bzw. ihrer beidseits

mit Wänden abgegrenzten Zufahrt. Die Baugesuchspläne würden im Bereich der –

dem Grundstück der Beschwerdeführenden zugewandten – Südfassade einen

unmöglichen Inhalt aufweisen bzw. sei der Terrainverlauf entlang der Südfassade

der Garage falsch eingezeichnet. Weil diese zur Südfassade des geplanten

Einfamilienhauses einen Abstand von etwa 1,5 m habe, dürfe sie auf dem Plan

"Fassade Süden" nicht im Schnitt erscheinen. Somit könne die wegen § 269

PBG für die Abstandspflicht der Garage kritische Terrainkote von 459,57 m

unmöglich auch im Bereich südlich der Unterniveaugarage vorhanden sein, falle

doch das Terrain gemäss Plan "Fassade Westen" nach Norden hin ab,

womit die Garage in diesem Bereich deutlich mehr als 0,5 m aus dem gewachsenen

Boden rage und eine Abstandsverletzung zur Folge habe.

6.1

Oberirdische

Gebäude und Gebäudeteile, welche den gewachsenen Boden um mehr als 50 cm

überragen (§ 269 PBG), müssen gemäss § 270 Abs. 1 PBG, sofern

nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist, gegenüber

Nachbargrundstücken einen Grenzabstand von mindestens 3,5 m einhalten. Art. 19

BZO erweitert diesen Grundgrenzabstand in der hier relevanten Wohnzone W2 auf

7,0 m.

6.2

Gebäude

sind Bauten und Anlagen, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen

gegen äussere, namentlich atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger

vollständig abschliessen (§ 2 Abs. 1 ABauV). Bauliche Vorrichtungen,

die für sich allein keine Gebäude wären und sich ausserhalb der

Umfassungsmauern befinden, sind Gebäudeteile und baurechtlich nur dann

erheblich, wenn sie mit der Hauptbaute räumlich, baulich und funktionell eng

verbunden sind (RB 1969 Nr. 57 = ZBl 70/1969, S 433, auch zum

Folgenden; vgl. auch VGr, 16. August 2001, VB.2001.00084). Nach dieser

Abgrenzung zwischen Gebäudeteilen und baulichen Vorrichtungen, die baurechtlich

nicht zum Gebäude gehören, sind unüberdachte Garagenzufahrten in der Regel

nicht als Gebäudeteile zu betrachten. Dies gilt auch dann, wenn solche

Zufahrten als teilweise offene unterirdische Rampen ausgeführt werden, die in

erster Linie die Verbindung des Gebäudes mit der Strasse herstellen.

6.3

Vorliegend

sind die Unterniveaugarage und die zu ihr führende, durch zwei Mauern

eingefasste, ungedeckte Garagenausfahrt auseinanderzuhalten. Letztere stellt

nach dem Gesagten keinen abstandspflichtigen Gebäudeteil dar.

6.3.1

Was das Garagengebäude bzw. die umstrittene Darstellung des gewachsenen

Bodens betrifft, verhält es sich so, dass die mit 459,57 m angegebene Höhenkote

S15 die äusserste Südwestecke des – im Vergleich zur Garageneinfahrt auch südseitig

verbreiterten – Garagengebäudes markiert und in den Plänen korrekt ausgewiesen

ist. Somit ragt das Garagengebäude an seiner südwestlichen Ecke tatsächlich nur

0,47 m aus dem Erdreich. Von den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 wird dies

offenbar verkannt.

6.3.2

Problematisch ist demgegenüber die Darstellung des Terrainverlaufs im Plan

"Fassade Westen" zwischen den Punkten S15 (459,57 m) und S04b (459,27

m), da Letzterer nicht auf der westseitigen Fassadenflucht des Garagengebäudes

liegt, sondern ca. 5 m westlich davon. Da das mit einer gestrichelten Linie

eingezeichnete Terrain somit nicht dem an der Westseite des Garagengebäudes

anliegenden (gewachsenen) Boden entspricht, hat es keinerlei Aussagekraft

bezüglich der für die Abstandsbefreiung massgeblichen Gebäudehöhe. Allerdings

ergibt sich aus den im Höhenaufnahmeplan festgestellten und unangefochten

gebliebenen Punkten S05 (460,82 m), S06 (460,97 m) und S14 (461,95 m),

dass das gewachsene Terrain ausgehend vom Punkt S15 sowohl in nördlicher als

auch in östlicher Richtung ansteigt, sodass das Garagengebäude an keiner Stelle

mehr als 0,5 m aus dem gewachsenen Boden ragt und als unterirdische Baute folglich

keinen Grenzabstand einzuhalten hat (§ 269 PBG; siehe Höhenaufnahmeplan,

VB.2010.00704).

7.

7.1

Beanstandet wird von den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 schliesslich die

Dachgestaltung des geplanten Einfamilienhauses. Bereits im Rekursverfahren

hätten sie eingewandt, das streitbetroffene Gebäude verletze Art. 22 BZO,

wonach das Dachgeschoss gut ablesbar sein müsse und von keiner Seite als

zusätzliches Vollgeschoss in Erscheinung treten dürfe und wonach Dachaufbauten

bei Flachdachbauten talseits gegenüber der angenommenen Giebelfassade einen

Abstand von 3 m einzuhalten hätten. Wegen seiner Gliederung durch Rücksprünge und

Anbauten weise das Gebäude das in einer Zone W2 verpönte Aussehen einer

dreigeschossigen Baute auf. Auch halte die "Dachaufbaute" im

nordwestlichen Gebäudeteil keinen Abstand von der angenommenen Giebelfassade

ein. Diese entspreche vorliegend nämlich nicht der Flucht des nordwestlichsten

Gebäudeteils, sondern der Gebäudeflucht auf der Nordwestseite der Attika, weil

die betreffende Fassade auf der nordöstlichen Seite bis auf den Boden reiche

und der nordöstlichste Gebäudeteil talseitig einen Rücksprung aufweise.

Hinsichtlich des nach Art. 22 BZO verlangten Abstands

halte die Vorinstanz dafür, dass dieser nicht dazu führen könne, den

vorspringenden Gebäudeteil als blosse Anbaute zu qualifizieren, sodass die

zurückliegende Flucht als Referenz massgeblich sei. Damit verkenne sie aber den

Sinn von Art. 22 Abs. 3 BZO, welcher sicherstelle, dass eine "Dachaufbaute"

talseits nicht bis an die Giebelfassade reiche. Daraus folge wiederum, dass der

als "Dachaufbaute" geltende Teil der Attika talseits vom dahinter

befindlichen Teil der Attika – welcher das Profil nach § 292 PBG zu

respektieren habe und bis an die angenommene Giebelfassade reiche – einen

Abstand aufweisen müsse. Ein solcher fehle aber in Verletzung von Art. 22 Abs. 3

BZO.

Der nordwestlichste, vorspringende Gebäudeteil werde

sodann nicht wegen der Regelung von Art. 22 Abs. 3 BZO als Anbaute

wahrgenommen, sondern wegen der im Rekursverfahren aufgezeigten

Fassadenverläufe. Geradezu willkürlich sei schliesslich E 9.4 des Rekursentscheids,

worin die Baurekurskommission anerkenne, dass die Dachaufbaute der Attika auch

talseits bündig mit der Giebelfassade des Vollgeschosses sei, was die Beschwerdeführenden

aber gerade als mit Art. 22 Abs. 3 BZO nicht vereinbar gerügt hätten.

7.2

Die Gemeinde Küsnacht hat betreffend die Dachgestaltung gestützt auf § 49

Abs. 2 lit. d und § 292 PBG den Art. 22 BZO erlassen,

welcher unter anderem folgende Regeln enthält:

"1 Das Dachgeschoss muss gut ablesbar sein und darf von keiner

Seite als zusätzliches Vollgeschoss in

Erscheinung treten.

2.

Wird die maximal

zulässige Gebäudehöhe unterschritten, so liegt

das

Dachprofil innerhalb der Ebene, die an der fiktiven Linie der effektiven Gebäudehöhe

zuzüglich 0,90 m ('Kniestock') angelegt wird.

Diese fiktive Linie muss die zulässige

Gebäudehöhe einhalten.

3.

Dachaufbauten haben

bei Flachdachbauten talseits gegenüber

der angenommenen Giebelfassade folgende

Abstände einzuhalten:

- bei Fassadenlängen kleiner als 9,0 m

mindestens einen Drittel der

Fassadenlänge,

- bei Fassadenlängen grösser als 9,0

m mindestens 3,0 m.

(…)"

Bei den Bestimmungen zur Dachgestaltung handelt es sich

um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht. Stellen sich bei der Anwendung

solcher Bestimmungen Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die

kommunale Behörde nach ständiger Rechtsprechung dann zu schützen, wenn sie vertretbar

und nicht rechtsverletzend ist (VGr, 2. März

1988, BEZ 1988 Nr. 36; 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14). Dem

Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen von vornherein nur

eine Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959).

7.3

Nach Art. 22 Abs. 1 BZO muss das Dachgeschoss gut ablesbar sein

und darf von keiner Seite als zusätzliches Vollgeschoss in Erscheinung treten.

7.3.1

Die Voraussetzung, dass Dachgeschosse als solche erkennbar sein müssen,

gilt bereits aufgrund von § 292 PBG (RB 1999 Nr. 122, auch zum

Folgenden). Danach sollen namentlich überdimensionierte, dem Dachbereich ein

Übergewicht verleihende Dachaufbauten verhindert werden, wobei im Fall von

Flachdachbauten die das hypothetische Schrägdachprofil durchstossenden Bauteile

als Dachaufbaute gelten (siehe Skizze zu § 292 PBG

im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni/25. September

1991). Entscheidend ist der optische Eindruck vom Grössenverhältnis

zwischen der Dachaufbaute zur betreffenden Dachfläche. Solange das Gebäude

nicht als übergeschossig in Erscheinung tritt und keine kommunale

Gestaltungsvorschrift dies verbietet, können selbst an die Ecken der

betreffenden Traufseiten gestellte, d.h. bis an die Giebelfassaden reichende

Dachaufbauten zulässig sein (VGr, 21. Mai

2003, VB.2003.00005, E 2a; Fritzsche/Bösch, S 13-55). Vorliegend

beschränkt Art. 22 Abs. 3 BZO diese Gestaltungsmöglichkeit jedoch bei

talseitigen Dachaufbauten (siehe unten E 7.4).

7.3.2

Aus der Entstehungsgeschichte von Art. 22 Abs. 1 BZO geht nicht

hervor, dass die Gemeinde eine über die übrigen Absätze derselben Vorschrift

hinausgehende Verschärfung der kantonalen Anforderungen an die Dachgestaltung

angestrebt hätte (siehe den Bericht zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung

1994.

vom 2. Februar 2004, VB.2010.00704). Wie die Vorinstanz zudem richtig

bemerkt hat, ist bei der Interpretation der Gestaltungsvorschrift der bereits aufgrund

der übrigen Absätze von Art. 22 BZO eingeschränkte Spielraum hinsichtlich

der Dachgestaltung mitzuberücksichtigen (Rekursentscheid E 9.4). Damit läge

selbst eine Auslegung, wonach diese spezielleren Gestaltungsnormen in ihren

jeweiligen Geltungsbereichen der in Abs. 1 formulierten allgemeinen Ästhetikklausel

vorgingen, noch im schützenswerten Ermessen der Baubehörde.

7.3.3

Problematisch ist vorliegend einzig die Nordansicht, denn das Dach- bzw. Attikageschoss

lässt sich von Westen und von Süden her eindeutig als solches erkennen, und in

der Ostansicht erscheint das Gebäude schon wegen der deutlich geringeren Gebäudehöhe

nicht als übergeschossig. Betrachtet man von Norden her die beiden als blosse

"Anbauten" kritisierten nordöstlichen und nordwestlichen zweigeschossigen

Gebäudeflügel (dazu unten E 7.4.2) sowie den überdachten Hauseingang im

Gesamtzusammenhang, sieht man, dass das Dachgeschoss im Vergleich zu den beiden

darunter liegenden Vollgeschossen deutlich weniger Fläche einnimmt. Zieht man

weiter in Betracht, dass es der Gemeinde bei der Dachgestaltung in erster Linie

auf die talseitige, d.h. die hier unproblematische westseitige Ansicht ankommt

(Art. 22 Abs. 3 BZO; siehe E 7.4.3), bewegt sich die Bejahung

der Ablesbarkeit des Dachgeschosses jedenfalls noch im Ermessen der Baubehörde.

Welchen Eindruck die Dachaufbaute dagegen im alleinigen Hinblick auf den

nordwestlichen Gebäudeflügel erzeugt, ist eine Frage der in Art. 22 Abs. 3

BZO enthaltenen spezifischen Abstandsregelung (dazu unten E 7.4) und für

die Erkennbarkeit nach Art. 22 Abs. 1 BZO irrelevant.

7.4

Gerügt wird sodann eine Unterschreitung des Mindestabstands, den der

rechtlich als Dachaufbaute zu qualifizierende Teil des Dachgeschosses talseitig

gegenüber der nördlichen Giebelfassade nach Art. 22 Abs. 3 BZO

einzuhalten hat.

7.4.1

Aus dem Bericht zur Teilrevision der Bau-

und Zonenordnung 1994 vom 2. Februar 2004 (VB.2010.00704) ergibt sich

hinsichtlich dieser wenig klaren Vorschrift, dass es um den seitlichen Mindestabstand

der über die hypothetische Dachebene hinausragenden Bauteile gegenüber der hypothetischen

Giebelfassade geht. Reglementiert sind indessen nur jene Dachaufbauten, die sich

auf der Talseite des Gebäudes befinden. Bergseitige Aufbauten sind von der

Abstandsregelung nicht erfasst und können daher bis an die Giebelfassade

reichen (siehe oben E 7.3).

7.4.2

Ausgangspunkt für die Bemessung des

Mindestabstands ist die hypothetische nordseitige Giebelfassade, wobei deren

Bestimmung vorliegend durch den komplizierten Grundriss des geplanten

Einfamilienhauses erschwert wird. Nach zutreffender Erwägung der Vorinstanz

folgt die hypothetische nördliche Giebelfassade der tatsächlichen nordseitigen

Staffelung des Gebäudes und setzt sich aus mehreren Teilebenen zusammen. Im äussersten

Norden wird die Giebelfassade durch die Nordseite des vorspringenden nordwestlichen

Gebäudeflügels gebildet (Punkte S01, S12 im Höhenaufnahmeplan). Dieser ist nämlich

entgegen der Behauptung der Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 nicht als blosse Anbaute

zu qualifizieren, stellt er doch mit dem Rest des Hauses schon wegen der sich bis

in dessen Hauptteil erstreckenden Zimmer eine Einheit dar. Gegenüber der so

bestimmten hypothetischen Giebelfassade beträgt die Distanz des über das

talseitige hypothetische Dachprofil hinausragenden Dachgeschossteils 3,75 m

(siehe Höhenaufnahmeplan). Damit wird die aufgrund der vorliegend mehr als 9 m

betragenden (Trauf-)Fassadenlänge vorgeschriebene Mindestdistanz von 3 m eingehalten.

7.4.3

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 liegt es im pflichtgemässen

Ermessen der Baubehörde, wenn sie zur Bestimmung der Distanz nach Art. 22 Abs. 3

BZO einzig auf die nördlichste (hypothetische) Giebelfassadenebene abstellt.

Diese schneidet sich mit der talseitigen Trauffassade gerade in der nordwestlichsten

Gebäudeecke (S01) und ist damit für die besonders geschützte talseitige

(westseitige) Optik des Gebäudes ausschlaggebend. Es entspricht auch Sinn und

Zweck von Art. 22 Abs. 3 BZO als besonderer Ästhetiknorm, die Einhaltung

des vorgeschriebenen Abstands nur insoweit zu verlangen, als dieser sich auf die

fragliche Ansicht des Gebäudes optisch tatsächlich auswirkt. Auf die

"Tiefe", d.h. die ostwärtige Ausdehnung des kritisierten nordwestlichen

Gebäudeflügels (Länge S1–S12) bzw. des restlichen Baukörpers kommt es mangels Erkennbarkeit

für den talseitigen Betrachter nicht an. Keine Rolle spielen damit der geltend

gemachte Rücksprung von knapp einem halben Meter im Obergeschoss des Gebäudeflügels

ebenso wenig wie die Tatsache, dass die "Nordseite der Attika" den

Gebäudeflügel um 1,65 m ostwärts übertrifft und "auf der nordöstlichen

Seite bis auf den Boden reicht" (siehe Punkte S11 und S12). Fehl geht schliesslich

der Einwand, das Attikageschoss dürfe nicht über die gesamte Länge von der

hypothetischen Giebelfassade zurückspringen, weil dadurch der als Dachaufbaute

zu qualifizierende Bereich des Dachgeschosses an der Ecke der Attika angeordnet

sei. Es sprechen keine Gründe dafür, den von Dachaufbauten gemäss Art. 22 Abs. 3

BZO einzuhaltenden seitlichen Abstand an "der hypothetischen Giebelfassade

des Attikageschosses" zu messen, wie es die Beschwerdeführenden 1.1 und

1.2

verlangen. Für die wegen der seitlichen Platzierung der Dachaufbaute verpönte

Ecklastigkeit eines Gebäudes ist richtigerweise der gesamte Baukörper zu

betrachten und auf die durch dessen Vollgeschosse gebildete

Giebelfassade abzustellen (vgl. VGr, 3. September 2009, VB.2009.00254,

E 2.2).

7.5

Unzutreffend ist schliesslich die Rüge, E 9.4 des Rekursentscheids sei

willkürlich, weil die Vorinstanz darin anerkannt habe, die "Dachaufbaute

der Attika" sei bündig mit der Giebelseite des Vollgeschosses. Die

Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 verkennen, dass die Vorschrift des Art. 22

Abs. 3 BZO nur für die über das hypothetische Dachprofil hinausragenden

Bauteile gilt. Das sich innerhalb dieses Profils befindende Attikageschoss

darf hingegen – wie von der Vorinstanz richtig erwogen – bis an die Giebelseite

des Gebäudes vordringen, zumal die kommunale Ordnung diesbezüglich nichts

anderes vorschreibt.

8.

Da sich sämtliche Rügen aus den vereinigten Verfahren

VB.2010.00704 und VB.2010.00709 als unbegründet erweisen, sind beide Beschwerden

abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten der Verfahren den Beschwerdeführenden

1.1

und 1.2 bzw. 2.1 und 2.2 zu je ¼ und unter

solidarischer Haftung für ½ aufzuerlegen (§ 13

Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 14 VRG). Aufgrund der

Komplexität der aufgeworfenen Rechtsfragen und des damit verbundenen besonderen

Aufwands sind die Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2

bzw. 2.1 und 2.2 zu je ¼ und unter solidarischer Haftung für ½ zu einer Parteientschädigung

von insgesamt 3'000.- an die Beschwerdegegner 1.1 und 1.2 zu verpflichten (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG). Der obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 steht als

Amtsstelle in diesem Fall keine Parteientschädigung zu (analog § 17 Abs. 3

VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerden VB.2010.00704 und VB.2010.00709 werden abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 200.-- Zustellkosten,

Fr. 8'200.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten der Beschwerdeverfahren werden zu je ¼ und unter

solidarischer Haftung für ½ den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 bzw. 2.1 und

2.2

auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 bzw. 2.1 und 2.2

werden zu je ¼ und unter solidarischer Haftung für ½ zu einer Parteientschädigung

von insgesamt 3'000.- an die Beschwerdegegner 1.1 und 1.2 verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden

Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…