Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00707

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2010.00707

Urteil

der 1. Kammer

vom 4. Mai 2011

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter

Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber

Markus Lanter.

In Sachen

Klinik E AG, vertreten durch RA A,

Beschwerdeführerin,

gegen

Gemeinderat Küsnacht, vertreten durch RA B,

Beschwerdegegner,

betreffend Unterschutzstellung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Küsnacht beschloss am 25. Oktober

2001, dass das Kerngebäude der Klinik E, Assek.-Nr. 01, auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02, kein Schutzobjekt gemäss § 203 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sei, und entliess dieses Gebäude

aus dem kommunalen Inventar der Objekte des Neuen Bauens. In seinen Erwägungen

zu diesem Beschluss hielt der Gemeinderat fest, die Güterabwägung zwischen dem

öffentlichen Interesse am Erhalt des Gebäudes und dem öffentlichen Interesse an

einem modernen und in betrieblicher und wirtschaftlicher Hinsicht effizienten

und leistungsfähigen Klinikbetrieb ergebe, dass der Weiterentwicklung der Klinik E

zu einem modernen Spitalbetrieb der Spitzenklasse gegenüber dem Erhalt der

Villa Nager der Vorrang einzuräumen sei.

Erwägungen

II.

In einer Medienmitteilung vom 19. Januar 2009 gab

der Verwaltungsrat der Klinik E AG bekannt, das Neubauprojekt der Klinik

nicht mehr weiterzuführen. Nachdem die Kapitalerhöhung nicht zustande gekommen

sei und sich die Rahmenbedingungen insgesamt zu Ungunsten einer neuen Klinik

verändert hätten, habe der Verwaltungsrat auf den geplanten Neubau verzichtet.

Der Betrieb der Klinik sei Ende Mai 2008 eingestellt worden. Die alte Klinik

werde in Kürze abgebrochen und das Land veräussert. Mit Verfügung vom 9. März

2009.

beschloss hierauf die Baukommission der Gemeinde Küsnacht, die Schutzwürdigkeit

des Klinikgebäudes zu überprüfen und beauftragte C, dipl. Arch. ETH/SIA, Zürich,

mit der Überprüfung seines früher erstellen Fachgutachtens vom 15. November

2000.

Nachdem dieser am 5. April 2009 seinen Bericht über die

Neuüberprüfung der Schutzwürdigkeit des Klinikgebäudes vorgelegt hatte,

beschloss der Gemeinderat am 16. September 2009, seinen Entscheid vom

25.

Oktober 2001 betreffend Nichtunterschutzstellung und Inventarentlassung

der Villa zu widerrufen sowie das Kerngebäude der Klinik E, Assek.-Nr. 01,

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 unter Denkmalschutz zu stellen, und

untersagte den Abbruch dieses Gebäudes.

III.

Gegen den Beschluss des Gemeinderates Küsnacht vom

16.

September 2009 erhob die Klinik E AG am 23. Oktober 2009

Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragte dessen Aufhebung. Die

Rekurskommission wies den Rekurs mit Entscheid vom 9. November 2010 ab.

IV.

Mit Beschwerde vom 13. Dezember 2010 beantragte die Klinik E

AG dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission II vom 9 November

2010.

aufzuheben und das Kerngebäude der Klinik E nicht unter Schutz zu

stellen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der

Beschwerdegegnerin.

Das Baurekursgericht (vormals Baurekurskommission) und der Beschwerdegegner beantragten Abweisung der Beschwerde;

letzterer schloss zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Erwägungen im Beschluss des Gemeinderates Küsnacht vom

16.

September 2009 und im Rekursentscheid vom 9. November 2010 sowie

die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit

rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur

Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission

II.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.

1.2

Gemäss § 54 Abs. 1 VRG muss die

Beschwerdeschrift an das Verwaltungsgericht einen Antrag und dessen Begründung

enthalten. Hat die Vorinstanz – wie hier – ihren Rekursentscheid neu begründet,

so kann die Beschwerdeführerin nicht auf frühere Eingaben verweisen und diese

zum "integrierenden Bestandteil" der Beschwerdeschrift erklären

(Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 54

N. 7). Der Verweis der Beschwerdeführerin auf ihre Rekursschrift

(Beschwerdeschrift, Rz. 37) als "integrierender Bestandteil der Beschwerdeschrift"

ist daher unbeachtlich.

2.

2.1

Das streitbetroffene Areal steht in privatem

Eigentum. Es ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht

vom 5. Dezember 1994 (BZO) der Zone für öffentliche Bauten zugewiesen und

unterliegt einer Gestaltungsplanpflicht (Art 29 Abs. 2 BZO). Die

darauf stehende Klinik E besteht aus dem im Jahre 1937/1938 erbauten Klinikgebäude

sowie den 1960 über Mittelbauten mit der Klinik verbundenen Gebäudeflügeln

"Personalhaus-/Schwesterntrakt" (Nordosten) und

"Bettenhaus-/OP-Trakt" (Nordwesten). Das Klinikgebäude wurde 1982 als

Objekt des "Neuen Bauens" ins einstweilige Inventar für

kulturhistorische Objekte der Gemeinde Küsnacht aufgenommen.

2.2

Mit Beschluss vom 27. Juni 1994 stimmte

die Gemeindeversammlung Küsnacht dem privaten Gestaltungsplan "Klink E"

zu. Die Genehmigung durch den Regierungsrat erfolgte am 14. September

1994.

Am 25. Oktober 2001 entliess der Gemeinderat Küsnacht das Kerngebäude

aus dem Inventar.

Am 3. Juni 2003 erteilte der Gemeinderat Küsnacht der

Klinik E die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch aller bestehenden

Gebäude und für den Neubau eines Spitals mit Facharztzentren samt Unterniveaugarage.

Nachdem die Gemeindeversammlung Küsnacht am 13. Dezember 2004 aufgrund

eines Rekursentscheids den Gestaltungsplan "Klinik E" teilweise

revidiert hatte, schützte das Verwaltungsgericht letztinstanzlich die Baubewilligung

mit Entscheid vom 22. Februar 2006 (VB.2004.00262), ergänzt mit zwei

Nebenbestimmungen.

3.

Strittig ist vorab, ob der Gemeinderat Küsnacht mit dem angefochtenen

Beschluss vom 16. September 2009 seinen früheren Entscheid vom 25. Oktober

2001.

betreffend Nichtunterschutzstellung des Klinikgebäudes und Entlassung aus

dem Inventar widerrufen durfte.

3.1

Hinsichtlich der Aufhebung einer

Unterschutzstellung hat die Rechtsprechung festgehalten, dass sich diese

grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln über den Widerruf von Verwaltungsverfügungen

richtet (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A.,

Zürich 2006, S. 5–21 f.). Danach können Verwaltungsakte, die wegen wesentlicher

Änderungen der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse dem Gesetz nicht

oder nicht mehr entsprechen, grundsätzlich widerrufen werden. Der Widerruf ist

allerdings nur zulässig, wenn eine allgemeine Interessen- bzw. Wertabwägung

ergibt, dass das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts

dasjenige an der Wahrung der Rechtssicherheit bzw. am Vertrauensschutz überwiegt.

Selbst wenn die frühere Verfügung in einem Verfahren mit allseitiger Prüfung

und Abwägungen der sich gegenüberstehenden Interessen ergangen ist, sie ein

subjektives Recht begründet hat oder der Private von der ihm mit der Verfügung

eingeräumten Befugnis Gebrauch gemacht hat, kann der Widerruf durch ein

besonders gewichtiges öffentliches Interesse geboten sein (BGE 121 II 273 E. 1a/aa;

BGr, 28. April 1998, ZBl 101/2000, S. 41 ff., E. 3b).

Bei Unterschutzstellungsverfügungen ist zu beachten, dass die

Unterschutzstellung nicht bloss voraussetzt, dass es sich um ein schutzfähiges

Objekt im Sinn von § 203 Abs. 1 PBG handelt, sondern dass zusätzlich

die betreffende Schutzmassnahme aufgrund einer umfassenden Abwägung aller infrage

stehenden Interessen gerechtfertigt ist. Bereits eine wesentliche Veränderung

der Interessenlage kann deshalb bewirken, dass die Unterschutzstellung dem

Gesetz nicht mehr entspricht. Das Verwaltungsgericht hat deshalb eine spätere

Aufhebung oder Änderung einer Schutzmassnahme nicht ausgeschlossen, falls sie

auf einer mindestens ebenso umfassenden und eingehenden Interessenermittlung

und -abwägung beruht wie die frühere Schutzanordnung (RB 1997 Nr. 76

= ZBl 99/1998, S. 336 ff.; bestätigt durch BGr, 28. April 1998,

ZBl 101/2000, S. 41 ff.). Diese im Zusammenhang mit der Aufhebung

einer Unterschutzstellung zu beachtenden Rechtsgrundsätze sind in gleicher

Weise im vorliegenden Fall anwendbar, in welchem es um die Aufhebung einer

Nichtunterschutzstellung (mit gleichzeitiger Inventarentlassung) geht.

3.2

Das Klinikgebäude bildete immer wieder

Gegenstand von Abklärungen ihrer Schutzwürdigkeit. Gemäss Gestaltungsplan vom

27.

Juni 1994 wurde die Erhaltung des ältesten Gebäudeteils bezüglich

Lage, Form und Erscheinung sowie die Beibehaltung des heutigen Innenhofcharakters

vorgeschrieben. Die Absicht der Grundeigentümerin, den gesamten Altbaubestand

der Klinik abzubrechen und eine neue Klinikanlage zu realisieren, löste die

Frage nach der Schutzwürdigkeit des inventarisierten Klinikgebäudes aus. Der

von der Gemeinde Küsnacht beauftragte Gutachter, C, dipl. ETH/SIA, Zürich, kam

in seinem "Gutachten zur Schutzabklärung" vom 18. April 2001 zum

Schluss, dass das Gebäude in baukünstlerischer und gesundheitsgeschichtlicher

Hinsicht als wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 PBG schutzwürdig sei.

Dieser Auffassung folgten, wie den Erwägungen zum Beschluss des Gemeinderates

vom 25. Oktober 2001 entnommen werden kann, sowohl die kommunale Natur-

und Denkmalschutzkommission (NDK) wie auch die kommunale Baukommission.

Mit Beschluss vom 25. Oktober 2001 entliess der

Gemeinderat Küsnacht das Klinikgebäude aus dem Inventar der Objekte des Neuen

Bauens und hielt fest, dass diese kein Schutzobjekt darstelle. In den

Erwägungen zu diesem Beschluss führte der Gemeinderat einleitend aus, er nehme

eine Güterabwägung vor zwischen dem öffentlichen Interesse am Erhalt des

Gebäudes und dem öffentlichen Interesse an einem modernen und in betrieblicher

und wirtschaftlicher Hinsicht effizienten und leistungsfähigen Klinikbetrieb.

Diese Güterabwägung ergebe, dass der Weiterentwicklung der Klinik E AG zu

einem modernen Spitalbetrieb der Spitzenklasse gegenüber dem Erhalt des Klinikgebäudes

Vorrang einzuräumen sei. Das heisse, der Gemeinderat gewichte das öffentliche

Interesse am Spitalbetrieb höher als dasjenige am Erhalt des Klinikgebäudes.

Für sich alleine, in einer weiträumigen Umgebung, könnte die Villa durchaus

unter Schutz gestellt werden; im Zusammenhang mit der Weiterentwicklung der Klinik

erachte dies der Gemeinderat aber als unzweckmässig, zumal in der Stadt Zürich

eine Villa analoger Bauart der Gebrüder Pfister bestehe.

3.3

Aus diesen Erwägungen zum Beschluss vom 25. Oktober

2001.

ergibt sich unmissverständlich, dass auch der Gemeinderat Küsnacht das

Klinikgebäude als schutzwürdig erachtete. Die vom Gemeinderat mehrmals betonte

Güterabwägung zwischen den öffentlichen Interessen am Erhalt des Gebäudes

einerseits und jenen an einem modernen und in betrieblicher und

wirtschaftlicher Hinsicht effizienten und leistungsfähigen Klinikbetrieb anderseits

sowie der Umstand, dass er Letzteres höher einstufte, setzt rechtslogisch

voraus, dass grundsätzlich von der Schutzwürdigkeit des Klinikgebäudes

ausgegangen wird. Hätte der Gemeinderat das Klinikgebäude als nicht

schutzwürdig eingestuft, hätte er gar nicht ausführen müssen, dass er der

Weiterentwicklung der Klinik zu einem modernen Spitalbetrieb der Spitzenklasse

höhere öffentliche Interessen zumesse als am Erhalt der Villa. Die Bemerkung im

Beschluss vom 25. Oktober 2001, "für sich alleine, in einer

weiträumigen Umgebung, könnte die Villa durchaus unter Schutz gestellt werden;

im Zusammenhang mit der Weiterentwicklung der Klink erachtet dies der

Gemeinderat aber als unzweckmässig", ist offensichtlich im Lichte dieser Güterabwägung

zu verstehen; das heisst, dass das Klinikgebäude nicht unter Schutz gestellt wurde,

weil sie als Teil des Klinikkomplexes dem höheren Interesse an der

"Weiterentwicklung der Klinik zu einem modernen Spitalbetrieb der Spitzenklasse"

entgegenstand; letzteres öffentliches Interesse würde ja gar nicht eingreifen,

wenn die Villa nicht Teil des Klinikkomplexes wäre, sondern "alleine"

stehen würde. Auch mit dem Hinweis auf eine "Villa analoger Bauart der

Gebrüder Pfister" in der Stadt Zürich hat der Gemeinderat Küsnacht nicht

die (kommunale) Schutzwürdigkeit als solche verneint, sondern diesen Umstand in

seine Güterabwägung einfliessen lassen.

Mit der Einstellung des Klinikbetriebs, dem Verzicht auf

das am 3. Juni 2003 bewilligte Klinikneubauprojekt und der Absicht, die

Klinikgebäude abzubrechen, ist das öffentliche Interesse an der

"Weiterentwicklung der Klinik zu einem modernen Spitalbetrieb der Spitzenklasse",

welches seinerzeit beim Beschluss vom 25. Oktober 2001 als höher eingestuft

wurde als das öffentliche Interesse am Erhalt des Klinikgebäudes,

dahingefallen. Damit haben sich die tatsächlichen Verhältnisse wesentlich

geändert und durfte der Gemeinderat Küsnacht – gestützt auf die vorn (E. 3.1)

ausgeführten Grundsätze – die Schutzwürdigkeit des Klinikgebäudes neu

beurteilen. Nicht einzusehen ist, weshalb der Neuüberprüfung der Umstand

entgegenstehen sollte, dass die Beschwerdeführerin "erhebliche finanzielle

und zeitliche Ressourcen in den Klinikneubau investiert" hat. Diese Investitionen

sind mit dem Verzicht auf das Klinikneubauprojekt aufgrund von Umständen

nutzlos geworden, welche nicht der Beschwerdegegner zu verantworten hat.

4.

4.1

Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind

Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie

Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind

oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die

verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen,

und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der

denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Hierzu kann und

soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen.

Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die

Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden

Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

4.2

Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c

PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder eine

Landschaft oder Siedlung wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese

beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet

(vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St.

Gallen 2008, S. 139). Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine

Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft. Bei der

Auslegung und Anwendung der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten

Rechtsbegriffe wie "wichtiger Zeuge" oder "wesentliche

Mitprägung" steht der für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde

jedoch eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen

Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3,

auch zum Folgenden), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei

überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner

gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat

deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige

Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft

untersucht und gewürdigt hat (VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00481, E. 2.1

= BEZ 2009 Nr. 23).

4.3

Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von

Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie weit dieses

öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen

Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen, auf

wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks berücksichtigenden

Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (BGE 120

Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 118 Ia 384 E. 5a). Eine

Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen

und technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals

mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht

lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden.

Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt

sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch

auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 118 Ia 384 E. 5a, mit Hinweisen).

4.4

Die Qualifikation eines Objekts

als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprägendes Element"

für die Umgebung führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht

zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207

PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts

höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen

(RB 1992 Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls

grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der

Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in

verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den

Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere

Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

5.

5.1

Zur Frage der Schutzwürdigkeit des Klinikgebäudes

liegen das von der Gemeinde Küsnacht eingeholte "Gutachten zur

Schutzabklärung" von Architekt C, dipl. ETH/SIA, vom 18. April 2001

samt dessen ergänzender Bericht vom 5. April 2009 sowie die Stellungnahmen

der kommunalen Natur- und Denkmalschutzkommission vom 28. August 2001 und

14.

Juli 2009 vor, die als Grundlagen des angefochtenen Beschlusses vom

16.

September 2009 dienten. C kommt in seinen Gutachten zum Schluss, das

Klinikgebäude sei als wichtiger Zeuge der Gemeinde Küsnacht ein Schutzobjekt im

Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Zur Begründung des Zeugniswerts

wird im Wesentlichen ausgeführt, die Villa sei ein wesentlicher Zeuge der

prominentesten Architekten jener Zeit, der Gebrüder Pfister (Otto Pfister, 1880

bis 1959, und Werner Pfister, 1884 bis 1950). Die Gebrüder Pfister seien vor

allem bekannt durch ihre Grossbauten wie St. Annahof, Leuenhof, Peterhof,

Nationalbank und Rentenanstalt, welche die Zürcher Wirtschaftsstadt wesentlich

prägten. Etwas weniger bekannt seien die Wohnbauten der Gebrüder Pfister, angefangen

mit der Wohnkolonie Bergheim und der Gartenstadt Klus; daneben einzelne Mehrfamilien-,

Reihen- und Einfamilienhäuser. In den Jahren 1931/33 und 1933/34 seien von den

Gebrüdern Pfister die zwei grossen Spitäler im Raum Zürich gebaut worden: das

Diakoniewerk Neumünster auf dem Zollikerberg und die Schweizerische Pflegerinnenschule

mit Frauenspital in Zürich. Das Klinikgebäude stelle in ihrer Grösse und dem

luxuriösen Ausbau einen eigentlichen Einzelfall der Architekten dar. Sie werde

in der Literatur richtigerweise als "Herrschaftshaus" betitelt und

sei der letzte Wohnbau der berühmten Architekten. Das Klinikgebäude sei aber

auch ein wichtiges Glied in der Kette des Gesundheitswesens an diesem Ort

einerseits und der Gebrüder Pfister anderseits.

5.2

Zur Frage, welcher Epoche das Klinikgebäude

zuzuordnen sei, enthält der Rekursentscheid vom 9. November 2010

umfassende Ausführungen allgemeiner Art (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.4),

wie auch zur Architektur des Klinikgebäudes selber, auf welche Erwägungen der

Vorinstanz verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung

mit § 70 VRG). Zusammengefasst kann festgehalten werden, dass der – hier

zur Diskussion stehende – Heimatstil (Reformarchitektur) eine auf lokalen und

regionalen Bau- und Handwerkstraditionen fussende, Historismus und Jugendstil

überwindende Baukunst auf dem Weg der Moderne darstellt. Der Reformstil ist ein

bedeutender und typischer Baustil in den Jahren des Umbruchs und etablierte

sich um 1900 bis 1915 in der Schweiz unter dem Einfluss des

Heimatschutzgedankens und des neu gegründeten Werkbundes parallel zum Jugendstil.

Er kehrte in den 1930er- und 40er-Jahren als Landistil und bis in die Gegenwart

(Regionalismus) in modifizierten Neuauflagen zurück. Der Landistil ist ein für

die Schweiz typischer Architektur- und Designstil, der durch Gebäude und Exponate

an der Schweizerischen Landesausstellung im Jahre 1939 (Landi) einer breiten

Öffentlichkeit bekannt und in den 1940er und 50er-Jahren gepflegt wurde. Er

zeichnet sich durch eine funktionale, sachliche, leichte und reduzierte

Gestaltung aus. Eine formale und qualitative Stilbestimmung im engeren Sinn ist

wegen der ausgesprochen heterogenen Erscheinungsweise der Bauten zwischen

Historismus, Jugendstil und früherer Moderne, zwischen regionalem Heimatschutz

und internationaler Mode schwierig. Der Heimatstil eignet die Besinnung auf das

Regionale und erhielt regional sehr unterschiedliche Ausprägungen, die den

Formen der jeweils vorgefundenen traditionellen Bürger- und Bauernhäuser

entsprach (vgl. hierzu auch das Werk "Siedlungs- und Baudenkmäler im

Kanton Zürich", Baudirektion Kanton Zürich (Hrsg.), Stäfa 1993, S. 217 ff.;

Elisabeth Crettaz-Stürzel, Heimatstil, unter www.hls-dhs-dss.ch). Die

streitbetroffene Villa ordnet die Vorinstanz der eine eigenständige Epoche bildenden

Zeit des Landistils zu.

5.3

Die Beschwerdeführerin erblickt in diesen

Ausführungen der Vorinstanz einen Widerspruch zur Rekursantwort, worin der Beschwerdegegner

festhält, die Villa Nager falle baustilgeschichtlich in die eigenständige

Epoche der Zeit zwischen Historismus und Moderne; die Villa enthalte

architektonische Merkmale beider Epochen, wobei die Heimatstilelemente

überwiegen würden. Obwohl Vorinstanz und Beschwerdegegner ihrem Entscheid das

identische Gutachten zugrunde legten, würden sie bei der Zuordnung der Villa

Nager zu einer bestimmten Epoche zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangen. Je

nach Betrachter werde auf die Epoche des Landistils oder auf die Epoche des

Umbruchs zwischen Historismus und Moderne geschlossen. Damit bleibe aber

unklar, für welche Epoche die Villa Nager Zeugnis ablegen soll.

Wie der Beschwerdegegner in seiner Beschwerdeantwort

richtig ausführt, war die Schweizerische Landesausstellung 1939 in Zürich

(Landi) durch die Gleichzeitigkeit von Heimatstil und Modernem Bauen

charakterisiert: auf der rechten Seeuferseite stand das

"Landi-Dörfli", in welchem Häuser der traditionellen Baustile

verschiedener Kantone gruppiert waren, während im Kontrast zu diesem eher

rückwärtsgewandten "Heimatverbundenheit" repräsentierenden

Ausstellungsteil auf der linken Seeuferseite Pavillons standen, welche die

Vorstellung moderner Schweizer Architektur und Technik wiedergaben (Landistil;

vgl. hierzu "Schweizerische Landesausstellung", www.wikipedia.org).

Der Beschwerdegegner zählt in seiner Beschwerdeantwort jene Stilelemente der

Villa Nager auf, welche typische Merkmale des Heimatstils sind und jene, welche

dem Modernen Bauen zugeordnet werden können.

Der Beschwerdeführer bestreitet diese Zuordnung der

einzelnen Elemente nicht, führt aber in seiner Beschwerdereplik aus, es habe

keine die Epoche prägende Mischarchitektur in dem Sinn gegeben, dass am

gleichen Bau Stilelemente des Heimatstils und des Modernen Bauens kombiniert

wurden. Damit sei die Villa Nager aber für die Epoche, in welcher sie gebaut

wurde, untypisch, weshalb ihr die Zeugeneigenschaft abzusprechen sei. In jener

Epoche habe man sich entweder für den Heimatstil (rechte Seeuferseite) oder

aber für das Moderne Bauen (linke Seeuferseite) entscheiden müssen. Ein solcher

Entscheid fehle bei der Villa Nager, weshalb sie für die Epoche des Übergangs

kein Zeuge sein könne. Wie das Verwaltungsgericht indessen schon mehrmals

festgehalten hat, kann ein Denkmalschutzobjekt auch durchaus Zeuge für eine

"Übergangsepoche" sein, in welcher eine Architekturform eine andere

ablöst und Bauten Stilelemente beider Epochen enthalten. Gleiches gilt hier für

jene Zeit, welche durch die faschistische Bedrohung geprägt wurde und im

Zeichen der "geistigen Landesverteidigung" stand, und während welcher

sich im Architekturstil parallel "Heimatverbundenheit" bzw. die

Vorstellung modernen Bauens und Technik zeigte. Die Villa Nager, welche

gleichzeitig beide Stilelemente kombiniert, ist zweifellos kulturgeschichtlich

ein sehr interessanter und auf kommunaler Ebene wichtiger Zeuge jener Epoche.

6.

6.1

Gemäss dem Gutachten C stellt die Villa Nager

weiter einen wesentlichen Zeugen der prominentesten Architekten jener Zeit, der

Gebrüder Pfister dar; im gesamten Schaffensbereich der Architekten befinde sich

kein vergleichbares Wohnhaus. Auch nach der Vorinstanz legt die Villa Nager

Zeugnis für die letzte im Wohnungsbau getätigte Arbeit der Architekten Pfister

ab. Die Einzigartigkeit liege hier in der Kombination eines zeittypischen

Werkes ausgeführt durch das berühmte Brüderpaar, welches praktisch keine Ein-

oder Mehrfamilienhäuser bzw. Villen ausserhalb von Zürich konzipiert habe (Entscheid

der Vorinstanz, E. 5.6).

Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin entgegen,

bei der Villa Nager handle es sich nicht um einen typischen Wohnbau der

Gebrüder Pfister und damit nicht um einen wichtigen Zeugen aus deren Oeuvre.

Gemäss Gutachten seien die Gebrüder Pfister vor allem durch ihre Grossbauten

bekannt, welche die Zürcher Wirtschaftsstadt wesentlich prägten, während die

Wohnbauten der Gebrüder Pfister weniger bekannt seien. Es bleibe auch nach dem

Schriftenwechsel unklar, welche Zeugeneigenschaften der Gutachter und die Beschwerdegegnerin

der Villa Nager zumesse. In den 30er-Jahren seien, auch in der Gemeinde

Küsnacht, viele andere grosse Gebäude mit luxuriösem Ausbau gebaut worden. Die

Berühmtheit der Gebrüder Pfister sei in ihren Grossbauten und nicht in ihren

Wohnbauten begründet. Es gebe keinen Grund, eine Wohnbaute der Gebrüder Pfister

als Zeugen der Baugeschichte zu qualifizieren. Die Wohnbauten der Gebrüder

Pfister seien vor allem zu Beginn ihrer Karriere realisiert worden. Die Villa

Nager hingegen sei 1937/1938 erstellt worden, zu einem Zeitpunkt, in welchem

der Bau von Wohnbauten im Werk der Gebrüder keine Rolle mehr gespielt habe.

Bezeichnenderweise seien die seit 1920 gebauten Wohnbauten der Gebrüder Pfister

in der Stadt Zürich grossmehrheitlich weder inventarisiert noch unter Schutz

gestellt. Obwohl die Architektenbrüder seit Jahren keine Wohnbauten mehr gebaut

hätten, hätten sie den Auftrag für die Villa Nager wohl im Sinn einer Ausnahme

übernommen.

6.2

Das Gutachten C beschreibt eingehend die

kunsthistorische Bedeutung des Streitobjektes und ihrer Architekten. So hätten

die Gebrüder Otto und Werner Pfister für Prof. Peter Meyer, "wohl als

die bedeutendsten Privatarchitekten Zürichs in der ersten Hälfte dieses

Jahrhunderts und Urheber von Bauten von durchwegs hoher Qualität" gegolten.

Die Gebrüder Pfister seien vor allem durch ihre Grossbauten bekannt, etwas

weniger bekannt seien ihre Wohnbauten. Im Werkverzeichnis des Gebrüderpaars

finden sich eine Vielzahl von bekannten öffentlichen und privaten

Geschäftshäusern, Spitälern, Schulbauten, Verwaltungsbauten und Industriebauten

wie z.B. das Warenhaus St. Annahof (1911/14), die Geschäftshäuser Peterhof

(Seiden Grieder, 1913), das SUVA-Gebäude Luzern (1914/15), die Nationalbank

Zürich (1919/22), den Bahnhof Enge samt Tessinerplatz (1925/27), die Kantonsschule

Im Lee Winterthur (1926/28), das NOK-Verwaltungsgebäude Baden (1927/28), die

Forschungsstation Jungfraujoch (1930/31), das Diakoniewerk Neumünster, Zollikerberg

(1931/33), die Schweizerische Pflegerinnenschule mit Frauenspital Zürich

(1933/34), die Kantonale Verwaltung Walche (1934/35), die Schweizerische

Lebensversicherungs- und Rentenanstalt (1937/39) usw. Die Gebrüder Pfister

haben auch eine Vielzahl von Wohnbauten (vgl. Werkverzeichnis, act. 7/14.9).

verwirklicht, welche etwas weniger bekannt sein mögen. Richtig ist, dass diese

zur Hauptsache in den 20er-Jahren gebaut wurden. Dies schmälert jedoch den

Zeugenwert der Villa Nager im Gesamtwerk der Gebrüder Pfister als Wohnhaus,

realisiert gegen Ende ihrer Schaffensperiode keineswegs.

6.3

Gleiches gilt für den Umstand, dass die Villa

Nager zwei Stilrichtungen aufweist. Wie die Beschwerdeführerin mit Hinweis auf

die Arbeit von Dominique von Burg, Gebrüder Pfister, Architektur für Zürich

1907-1950, Sonderband der Zürcher Denkmalpflege, Verlag Niggli AG,

ausführt, lassen sich die Bauten der Gebrüder Pfister stilistisch von der Jahrhundertwende

bis in die 1920er-Jahre der "nationalen Romantik" zuordnen. Kennzeichnend

hierfür ist die Rückbesinnung auf die schweizerische heimische Bauweise in

Verbindung mit Jugendstil-Ornamentik. Im Zuge einer zunehmenden Versachlichung

der Grund- und Aufrisse näherten sich die Architekten seit Beginn der 1930er-Jahre

einer moderaten Moderne. Diese nimmt eine Position der Mitte ein, indem Elemente

des Neuen Bauens nur punktuell auftreten. Sie formulierte sich parallel zur

radikalen Moderne und äusserte sich als Modernismus. Unter dem Begriff Moderne

ist eine neue Tradition des technischen Bauens mit einer eigenen Formensprache

als lebendigem Ausdruck der Zeit gemeint.

Die Villa Nager wurde von den Gebrüdern Pfister 1937/38

realisiert, nachdem diese seit Mitte der 1920er-Jahre praktisch keine

Wohnbauten mehr realisiert hatten. Wie die Parteien ausführen, war

wahrscheinlich der Bau des Diakoniewerkes Neumünster und der Schweizerischen

Pflegerinnenschule Auslöser dafür, dass Prof. Dr. Nager das Bruderpaar mit der

Planung und Erstellung seines Wohnhauses betraute. Im Lichte der erwähnten stilistischen

Entwicklung der Gebrüder Pfister ist die Villa Nager ein äusserst interessanter

und wichtiger Zeuge hierfür, dass die Architektenbrüder bei dieser Wohnbaute

als "Spätwerk" und in jener Zeit der nationalen Bedrohung sowohl

Elemente der "nationalen Romantik" als auch der Moderne

verarbeiteten, die Villa also quasi den "Geist" sowohl des

rechtsufrigen "Landidörfli" als auch der linksseitigen moderneren

Architekturauffassung wiedergibt.

6.4

Die Beschwerdeführerin wendet weiter ein, die

Zeugeneigenschaft als Wohnbaute sei nicht mehr vorhanden. Die Villa sei nach

ihrer Erstellung etwa zwanzig Jahre lang als Wohnbaute und danach während 49

Jahren als Klinik genutzt worden. Vom ursprünglichen Wohncharakter sei nichts

mehr vorhanden. Die Villa könne daher aufgrund der erfolgten Umnutzung in eine

Klinik und durch den langjährigen Klinikbetrieb mit den damit verbundenen

Eingriffen in die Wohnsubstanz die Zeugeneigenschaft als Wohnbaute der Gebrüder

Pfister nicht mehr wahrnehmen.

Wie der Gutachter C in seinem Bericht vom 5. April

2009.

festhält, ist vom gemäss Gutachten 2001 angetroffenen Schutzumfang Folgendes

noch erhalten: allgemein das Gebäudeäussere und die innere Gebäudestruktur, die

Lage der Treppe im Wohntrakt, in der Eingangshalle der Belag mit

Solnhoferplatten, die Treppe zum OG mit Natursteinstufen und geschmiedetem

Geländer, die Türeinfassungen, im Damenzimmer der Belag mit Solnhoferplatten,

das Cheminée mit Steineinfassung, in der OG-Halle der Belag mit Solnhoferplatten,

die Türeinfassungen in Naturstein, die Türblätter in Naturholz. Nicht mehr

erhalten seien wohl alle Nassräume (Bäder) mit Apparaten aus der Bauzeit und

einzelne Vertäferungen; die Ausstattungen in Holz seien mindestens teilweise

ausgebaut, aber erhalten.

Anlässlich des Augenscheins

vom 1. Juli 2010 hat die Baurekurskommission festgestellt (vgl. Protokoll

des Augenscheins, S. 4), dass die Bausubstanz in einem gut erhaltenen Zustand

ist. Gewisse Zimmer wurden durch Unterteilungen mit Zwischenwänden verkleinert.

Die Struktur weist nur geringfügige Änderungen auf. Das Täfer oder die alten

Badezimmereinrichtungen sind grösstenteils entfernt worden. Die Fassaden, die

Dachlandschaft und Bauteile wie Erker, Balkonuntersicht etc. sind in gutem

baulichem Zustand. Zu Recht hat daher die Vorinstanz festgehalten, dass die

längere Nutzung der Villa als Spital für den Erhaltungswert des Streitobjekts

als Wohnhaus keine Bedeutung habe. Die Zeugeneigenschaft der Villa Nager als

Wohnbaute ist, da diese äusserlich keine wesentlichen Veränderungen erfahren

hat, nach wie vor gegeben. Im Innern haben Eingriffe stattgefunden (vgl. die

Auflistung in der Rekursschrift, Rz. 37–52), aber ohne Veränderung der

wesentlichen inneren Gebäudestruktur. Die Schutzverfügung vom 16. September

2009.

trägt diesen Umständen denn auch bei der Umschreibung der geschützten

Bauteile Rechnung. Da die beiden rückseitig angeordneten – nicht unter Schutz

gestellten – Gebäudeflügel optisch klar vom Hauptgebäude abgetrennt sind, wird

– wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat – das Erscheinungsbild der Villa

nicht tangiert. Der Charakter der Villa als Wohnbaute ist auch durch die

langjährige Kliniknutzung nicht untergegangen und nach wie vor erkenn- und

spürbar.

Schliesslich vermag auch

der Hinweis der Beschwerdeführerin auf das ebenfalls durch die Gebrüder Pfister

praktisch gleichzeitig (1937) erstellte, nicht inventarisierte Einfamilienhaus

Klusweg 36 in Zürich die Zeugenschaft der Villa Nager nicht zu vermindern.

Selbst wenn die Villa Nager eine Kopie des Einfamilienhauses Klusweg 36 darstellen

sollte, wie die Beschwerdeführerin ausführt (Beschwerdeschrift, Rz. 59),

weist letzteres Objekt keinen relevanten lokalen (kommunalen) Bezug zu Küsnacht

auf. Zudem ist das Einfamilienhaus Klusweg 36 weder inventarisiert noch

geschützt, wie die Beschwerdeführerin selber ausführt. Es bestünde somit die

Gefahr, dass letztlich keines der beiden "Spätwerke" im Einfamilienhaus-/Villasegment

der Gebrüder Pfister erhalten bliebe, wenn die streitige Schutzverfügung

aufgehoben würde.

6.5

Mit dem Hinweis auf die Bedeutung der Baute "als

wichtiges Glied in der Kette des Gesundheitswesens" hat der Gemeinderat

Küsnacht in seiner Schutzverfügung zusätzlich die sozialgeschichtliche

Bedeutung der langjährigen Kliniknutzung der Villa gewürdigt. Da dieser Aspekt

nicht entscheidrelevant ist, braucht hierauf nicht weiter eingegangen zu werden.

7.

7.1

Die Beschwerdeführerin ist schliesslich der

Auffassung, eine Unterschutzstellung sei nicht verhältnismässig. Das Grundstück

mit der Villa Nager liege in der Zone für öffentliche Bauten und unterliege der

Gestaltungsplanpflicht. Der Klinikbetrieb sei im Jahr 2008 eingestellt worden.

Der Gemeinderat möchte die Klinik in der Zone für öffentliche Bauten belassen,

damit ein künftiger Eigentümer die Liegenschaft für die Erfüllung einer öffentlichen

Aufgabe nutzen könne. Ein Klinikbetrieb an diesem Standort sei zwar weiterhin

denkbar. Eine Unterschutzstellung der Villa Nager würde aber den Bau und

Betrieb einer modernen Klinik nach wirtschaftlichen Grundsätzen verunmöglichen.

Da die Villa Nager in der Zone für öffentliche Bauten bleibe, würde die unter

Schutz gestellte Villa für die Beschwerdeführerin wertlos. Ob sich bei einer Umzonung

des gesamten Grundstücks in eine Wohnzone die Unterschutzstellung als

verhältnismässig erweisen würde, könne dahingestellt bleiben, da der Gemeinderat

eine Umzonung ausgeschlossen habe. Als unverhältnismässig erweise sich auch der

erhebliche Umgebungsschutz, wie er in Erwägung 6.2 und 6.6 der Vorinstanz

aufgeführt sei. Der Umgebungsschutz sei auf jeden Fall zu reduzieren.

7.2

Die Villa Nager ist nach dem geltenden Zonenplan der

Gemeinde Küsnacht der Zone für öffentliche Bauten zugewiesen und liegt im

Geltungsbereich des privaten Gestaltungsplans "Klinik E". Der Einwand

der Beschwerdeführerin, der Gemeinderat Küsnacht habe eine Umzonung

ausgeschlossen, ist durch nichts belegt und aktenwidrig. Der Beschwerdegegner

hat vielmehr bereits im Rekursverfahren wiederholt und zu Recht erklärt, dass

im Fall des definitiven Verzichts auf eine Kliniknutzung sinnvollerweise eine

Aufhebung des Gestaltungsplans und eine Änderung der planerischen und

baurechtlichen Grundlagen erfolgen sollte. Der Beschwerdegegner weist zudem zu

Recht darauf hin, dass für eine Änderung der Nutzungsplanung die

Gemeindeversammlung zuständig sei. Wenn die Beschwerdeführerin heute geltend macht,

der Bau und Betrieb einer modernen Klinik sei nur dann möglich, wenn die Villa

Nager nicht unter Schutz gestellt werde, besteht zudem ein gewisser Widerspruch

zur Tatsache, dass sie selber den Klinikbetrieb 2008 eingestellt und 2009

entschieden hat, das Neubauprojekt, welches den Ersatz der Klinikgebäude

vorsah, nicht weiterzuverfolgen.

Gemäss Art 15 der

Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan "Klinik E" sind nur

Spitalbauten mit den zugehörigen Nebennutzungen zulässig. Da der Klinikbetrieb

eingestellt und das Klinikneubauprojekt aufgegeben wurde, haben sich die

Verhältnisse erheblich geändert und werden die Zonenzuteilung und der

Gestaltungsplan nach Art 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni

1979.

(RPG) auf jeden Fall zu überprüfen und nötigenfalls anzupassen sein, sodass

eine sinnvolle Nutzung der Villa Nager weiterhin möglich ist.

Der Umgebungsschutz zur

Villa Nager ist in der angefochtenen Verfügung vom 16. September 2009 definiert

und im Situationsplan 1:500, dat. 21. August 2009, festgehalten. Die

Abgrenzung ist rechtmässig. Die Waldabstandslinie bzw. die Waldgrenze auf der

Nordwest- und Südwestseite und die Zonengrenze auf der Südostseite sind zweckmässige

Abgrenzungselemente. Auf der Nordostseite wird der Umgebungsschutz in einem

Abstand von 7 m parallel zur nordöstlichen Fassade des Gebäudes Assek.-Nr. 796

gezogen, was zur Erreichung des Schutzziels erforderlich und räumlich nicht

übermässig ist. Auf dem restlichen Grundstück ist eine bauliche Nutzung

weiterhin möglich. Wie die Vorinstanz zu Recht mit Verweis auf die

bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 126 I 219 E. 2c) festgehalten hat,

vermögen rein finanzielle Interessen der Eigentümer an einer möglichst gewinnbringenden

Ausnutzung ihrer Liegenschaft das öffentliche Interesse an einer Eigentumsbeschränkung

im Allgemeinen nicht zu überwiegen. Gründe, von diesem Grundsatz vorliegend

abzuweichen, bestehen nicht.

8.

8.1

Zusammengefasst ergibt sich, dass der Beschwerdegegner

aufgrund der wesentlichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse die

Schutzwürdigkeit der Villa Nager neu beurteilen durfte. Die Villa Nager ist ein

wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG und vom Gemeinderat Küsnacht zu Recht

unter Schutz gestellt worden. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.

8.2

Bei diesem Ausgang des Verfahrens

sind die Gerichtskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen.

Eine Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu. Die Beantwortung

der umfangreichen und komplexen Beschwerdeschrift überstieg den Rahmen des normalen

Verwaltungshandelns, weshalb die Beschwerdeführerin zudem zu einer Parteientschädigung

an den Beschwerdegegner zu verpflichten ist. Angemessen ist eine solche von Fr.

2'000.- (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 8'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung

von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft

dieses Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…