VB.2010.00715

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2010.00715

12. Mai 2011Deutsch13 min

(URT.2011.13254)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. A ist

unter anderem Eigentümer der einander gegenüberliegenden und durch die B-Strasse

getrennten Parzellen Kat.-Nr. 01 und 02 im Weiler C der Gemeinde D. Das Gebiet C

befindet sich auch nach der Anfang 2009 erfolgten und genehmigten Teilrevision

der Bau- und Zonenordung der Gemeinde D gemäss dem kommunalen Zonenplan

vollumfänglich in der Landwirtschaftszone. Die Parzelle 01 umfasst 2'457 m2

Grundfläche, inbegriffen einen Schopf mit 23 m2 Grundfläche. Sie

wird gegenwärtig für einen Autohandels- und Reparaturbetrieb genutzt und ist

mit einer Vielzahl gelagerter Autos überstellt. Auf dieser Parzelle plant A die

Erstellung eines grossen Gewächshauses mit Einliegerwohnung und Lagerraum mit

einer Grundfläche von weit über 600 m2. Dafür gab er am 16. Februar

2009 bei der Gemeinde D ein Baugesuch ein. Die Hochbaukommission der Gemeinde D

behandelte das Baugesuch als Gesuch um einen Vorentscheid mit Verbindlichkeit

gegenüber Dritten gemäss §§ 323 Abs. 1 und 324 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) und leitete es am 3. März 2009 an die Leitstelle

für Baubewilligungen der kantonalen Baudirektion weiter.

B. Die

Baudirektion hielt am 21. Juli 2009 gegenüber A fest, dass der von ihm

bewirtschaftete Landwirtschaftsbetrieb die erforderliche Mindestgrösse nicht erreiche,

damit das Projekt als zonenkonform bewilligt werden könnte (Art. 22 Abs. 2

des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]). Eine

Ausnahmebewilligung falle zudem ausser Betracht, da das geplante Projekt die

entsprechenden Voraussetzungen nicht erfülle. Da A dessen ungeachtet an seinem

Baugesuch festhielt, wurde das Bauvorhaben publiziert und ausgesteckt. Die

Baudirektion erliess am 4. Mai 2010 einen Vorentscheid mit Verbindlichkeit

gegenüber Dritten, worin sie das geplante Projekt weder für bewilligungsfähig

noch einer Ausnahmebewilligung zugänglich erachtete. Dieser Entscheid wurde A

mit Beschluss der Hochbaukommission D vom 31. Mai 2010 eröffnet. Die

Gemeinde auferlegte ihm zusätzlich die Pflicht, bezüglich der bislang nicht

bewilligten Autoreparaturwerkstätte mit Autoreparaturwerkplatz auf den

Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 entweder den rechtmässigen Zustand

wiederherzustellen oder ein Baugesuch einzureichen.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob A am 15. Juli 2010 bei der

Baurekurskommission IV (heute: Baurekursgericht) Rekurs mit dem Antrag, es sei

ihm die baurechtliche Bewilligung für das geplante Gewächshaus mit

Einliegerwohnung und Lagerraum zu erteilen. Mit identischer Eingabe focht er

auch den Entscheid der Baudirektion vom 4. Mai 2010 an. Die Baurekurskommission

IV vereinigte die beiden Verfahren und wies die Rekurse mit Entscheid vom 25. November

2010.

ab.

III.

Gegen diesen Entscheid legte A am 16. Dezember 2010

Beschwerde am Verwaltungsgericht ein mit dem Antrag, das komplett vorliegende

Baugesuch sei zu bewilligen. Am 20. Dezember 2010 ergänzte er seine

Beschwerde mit dem Hinweis, dass eine Bewilligung der Bauten nach Art. 18a

RPG die geplante Solaranlage erlaube. Eine weitere Ergänzung der Beschwerde

erfolgte am 16. Februar 2011 mit dem Vorwurf an die Rekursinstanz, dass

sie sich nicht zu Art. 18a RPG geäussert habe. Die Baurekurskommission IV

beantragte die Abweisung der Beschwerde ohne weitere Bemerkungen, die

Baudirektion verhielt sich ebenso unter Hinweis auf bisherige Akten.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Vorliegend

ist im Rahmen der erhobenen Beschwerde zu prüfen, ob das Bauprojekt des Beschwerdeführers

in der Landwirtschaftszone bewilligungsfähig ist oder nicht. Dafür ist das

Verwaltungsgericht zuständig (§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

[VRG]).

1.2

Nicht

Gegenstand der Beschwerde bildet dagegen die Aufforderung der Hochbaukommission

der Gemeinde D (Beschwerdegegnerin 1) an den Beschwerdeführer, bezüglich des

Autohandels den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen oder um eine Bewilligung

zu ersuchen. Diese Anordnung war schon vor Vorinstanz nicht angefochten. Der

Hinweis des Beschwerdeführers darauf, dass er vor dem 21. August 1997 noch

nicht Grundeigentümer gewesen sei und deshalb noch kein Baugesuch habe einreichen

können, ändert daran nichts, nachdem er seither von der Gemeinde D mehrfach zum

entsprechenden Vorgehen aufgefordert worden war. Ausserdem ersuchte der

Beschwerdeführer am 29. November 2010 den Gemeinderat D um eine höhere

Ausnützungsziffer seiner Parzellen Kat.-Nr. 02 und 01 und die entsprechende

Änderung der Bau- und Zonenordnung, was darauf schliessen lässt, dass er die

aus seiner Sicht notwendigen Schritte unternommen hat.

1.3

Bauten

ausserhalb der Bauzone erfordern die Genehmigung der kantonalen Baudirektion (§ 7

Abs. 1 der Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV] in

Verbindung mit Ziff. 1.2.1 des Anhangs zur BVV). Die Vorinstanz hatte

festgehalten, die Baudirektion habe im falschen Verfahren entschieden, indem

der Beschwerdeführer um eine Baubewilligung und nicht lediglich um einen

Vorentscheid mit verbindlicher Drittwirkung ersucht habe. Zwar sei die Frage

nach der Zonenkonformität eine klassische Vorentscheidsfrage, doch lasse sich

ein solches Gesuch seinem Antrag nicht entnehmen. Da aber die raumplanerische

Prüfung nach Art. 25 RPG durch die kantonale Stelle jedenfalls präjudizierend

sei, spiele das keine Rolle. Dies wird vom Beschwerdeführer nicht beanstandet,

der seinerseits lediglich jede Haftung für "amtliche Form- und

Verfahrensfehler inklusive dessen Wirkung" ablehnt. Ein Nachteil entstand

ihm aus dem Vorgehen der Beschwerdegegnerinnen zudem nicht, da auch ein

Vorentscheid in gleicher Weise öffentlich-rechtlich anfechtbar ist wie

baurechtliche Bewilligungen (§ 324 Abs. 1 PBG). Zudem war vorliegend

dasselbe Verfahren wie für Baubewilligungen durchgeführt worden (vorn I.B).

2.

Sowohl die Erstinstanz als auch die Rekursinstanz haben mit

ausführlicher und zutreffender Begründung dargelegt, weshalb dem Gesuch des

Beschwerdeführers um Bewilligung seines weiten Raum beanspruchenden

Gewächshauses nicht entsprochen werden kann. Auf diese zutreffenden

Ausführungen ist vorab zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG).

3.

3.1

Die

Vorinstanz verneinte vorerst die Zonenkonformität des geplanten Projekts.

Gemäss Art. 34 Abs. 5 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni

2000.

(RPV) gelten Bauten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft nicht als

zonenkonform. Nach Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober

1991.

über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) gilt als landwirtschaftliches

Gewerbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und

Anlagen, die als Grundlage für die landwirtschaftliche Produktion dienen und zu

deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine

Standardarbeitskraft nötig ist. Das Amt für Landschaft und Natur, Abteilung

Landwirtschaft, hatte schon am 14. Juli 2009 festgehalten, dass bei einer

Betriebsgrösse von 0,457 ha lediglich rund 0,27 Standardarbeitskräfte

nötig seien, weshalb es sich um kein landwirtschaftliches Gewerbe handle (zur

Berechnung der Anzahl Standardarbeitskräfte vgl. Art. 2a der Verordnung

über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1993).

Der Beschwerdeführer beanstandet diese Berechnungen nicht und

hält nur entgegen, die beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 seien keiner

Dienstbarkeit insbesondere des bäuerlichen Bodenrechts unterstellt. Darum geht

es jedoch nicht. Unbestrittenermassen liegen die beiden Grundstücke noch heute

in der Landwirtschaftszone. Nach Art. 2 Abs. 1 lit a und b BGBB

findet dieses Gesetz Anwendung auf einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen

Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke, die ausserhalb einer Bauzone

nach Art. 15 RPG liegen und für welche die landwirtschaftliche Nutzung

zulässig ist. Beides ist vorliegend erfüllt.

3.2

Soweit

sich der Beschwerdeführer darauf beruft, dass seine beiden Grundstücke gemäss

einer Verfügung der Volkswirtschaftsdirektion vom 10. November 1971 nicht

mehr dem landwirtschaftlichen Entschuldungsgesetz unterstellt seien, ändert

dies daran nichts. Gemäss Art. 1 fand das Bundesgesetz vom 12. Dezember

1940.

über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen (EntschuldungsG)

Anwendung auf Heimwesen und Liegenschaften, die ausschliesslich oder vorwiegend

landwirtschaftlich genutzt wurden. Darunter fielen namentlich Betriebe mit

Acker-, Wiesen-, Wein-, Mais-, Tabak-, Feldgemüse-, Saatgut- und Obstbau sowie

Alpbetriebe, ebenso Freilandgärtnereien, die ausschliesslich oder überwiegend

dem Gemüse- oder Obstbau dienten (Art. 1 Abs. 3 und 4 der Verordnung vom

16.

November 1945 über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen).

Voraussetzung für eine Entschuldung war, dass ein landwirtschaftliches

Heimwesen nach der ortsüblichen Auffassung für den Eigentümer und seine Familie

die wesentliche wirtschaftliche Existenzgrundlage bildete (Art. 10 Abs. 1

EntschuldungsG). Falls ein Heimwesen oder eine Liegenschaft diesen

Voraussetzungen nicht mehr entsprach, war der Eigentümer befugt, um Aufhebung

des Unterstellungsentscheids nachzusuchen (Art. 4 Abs. 1 und 3 EntschuldungsG).

Die Tatsache, dass die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 nicht mehr dem Entschuldungsgesetz

unterstehen, belegt somit nur, dass sie nicht mehr in der vorgesehenen Weise landwirtschaftlich

genutzt wurden. Selbst bei einer anderen Nutzung blieben die Grundstücke jedoch

landwirtschaftlicher Natur. Dies wird auch dadurch bestätigt, dass die aktuelle

Nutzung der Grundstücke zonenwidrig ist (vorn E. I.B und 1.2).

3.3

In der

Landwirtschaftszone sind Bauten und Anlagen zonenkonform, wenn sie entweder der

bodenabhängigen Bewirtschaftung oder der inneren Aufstockung dienen (Art. 16a

Abs. 1 und 2 RPG; Art. 34 Abs. 1 RPV). Neben Ökonomiegebäuden

gelten selbst Bauten für den Wohnbedarf als zonenkonform, wenn diese für den

Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich sind (Art. 34

Abs. 1, Abs. 4 lit. a RPV). Der Beschwerdeführer macht in der

Beschwerde nicht geltend, dass diese Bedingungen erfüllt wären, insbesondere

die geplante Einliegerwohnung für den Betrieb des Gewächshauses unentbehrlich

sei. Zudem darf etwa im Unterschied zu einem klassischen Landwirtschaftsbetrieb

die ständige Anwesenheit des Betriebsleiters als nicht notwendig erachtet

werden, bedürfen doch Pflanzen anders als Tiere keiner dauernden Pflege und

Überwachung (BGE 113 Ib 307 E. 2). Auch in dieser Hinsicht kann das

geplante Projekt deshalb nicht als zonenkonform betrachtet werden.

3.4

Der

Beschwerdeführer macht allerdings geltend, sein Land sei gemäss Art. 19 Abs. 1

RPG erschlossen, weshalb es sich gemäss Art. 15 RPG nur um Bauland handeln

könne. Solcherart erschlossenes Land falle nicht unter Art. 16 RPG.

Tatsächlich äussert sich Art. 19 Abs. 1 RPG

dazu, wann Land als erschlossen gelten kann. Das Erfordernis der Erschliessung

gilt aber ausnahmslos für Bauten innerhalb und ausserhalb der Bauzonen

(Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A.,

Zürich 1999, Rz. 565). Schon dies zeigt, dass aus der blossen Erschliessungssituation

allein nicht auf die Zuordnung einer Parzelle zu einer bestimmten Zone, insbesondere

einer Bauzone, geschlossen werden kann.

Zudem sind die Kantone gestützt auf die Planungspflicht

gemäss Art. 2 RPG verpflichtet, ihr ganzes Territorium einer der

Nutzungszonen, wie sie in Art. 15 ff. RPG umschrieben sind,

zuzuordnen. Bei Art. 15 ff. RPG handelt es sich um Rahmenvorschriften

zu den Nutzungsplänen, ist doch die Aufzählung der Zonenarten im PBG nicht abschliessend

(Art. 18 Abs. 1 RPG). Die Umschreibung von Ort und Mass der Nutzungen

ist den Kantonen überlassen. So sieht etwa der Kanton Zürich neben den im

Raumplanungsgesetz umschriebenen Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen (Art. 15−17

RPG) weitere Zonen wie etwa die Freihalte-, Erholungs- und Reservezone vor (§§ 61,

65.

PBG). Die Nutzungsplanung erfolgt im Kanton Zürich hauptsächlich durch die

Bau- und Zonenordnungen der Gemeinden (vgl. §§ 45 f. PBG;

Haller/Karlen, Rz. 275, 278). Auch in dieser Hinsicht verbietet es sich deshalb,

aus der blossen Erschliessung eines Grundstücks auf dessen Zugehörigkeit zu einem

bestimmten Zonentyp zu schliessen. Die Grundstücke des Beschwerdeführers liegen

in der Landwirtschaftszone; ihre behauptete Erschliessung als solche ist daher

nicht geeignet, die Zugehörigkeit zu einer anderen Zone, insbesondere der

Bauzone, herzuleiten.

4.

4.1

Die

Vorinstanz hielt schliesslich fest, da sich das projektierte Gebäude nicht als

bewilligungsfähig erweise, könne auch keine Bewilligung für die geplante

Solaranlage auf dem Gebäude erteilt werden. Zwar soll die geplante Solaranlage

gemäss dem Entscheid der Beschwerdegegnerin vom 31. Mai 2010, basierend

auf dem Entscheid der Baudirektion vom 4. Mai 2010, kaum in Erscheinung treten

und damit die Voraussetzungen von Art. 18a RPG erfüllen. Da aber der

eigentliche Bau nicht bewilligungsfähig sei, könne die Anlage nicht bewilligt

werden.

Dem hält der Beschwerdeführer vorerst entgegen, die

Vorinstanz habe sich nicht zu Art. 18a RPG geäussert. Gemäss dieser

Bestimmung sind in Bau- und Landwirtschaftszonen sorgfältig in Dach- und

Fassadenflächen integrierte Solaranlagen zu bewilligen, sofern keine Kultur-

und Naturdenkmäler von kantonaler oder nationaler Bedeutung beeinträchtigt

werden. Die Vorinstanz beurteilte die geplante Solaranlage in Übereinstimmung

mit der Erstinstanz nicht als unzulässig. Insofern war es nicht nötig, sich

explizit zu Art. 18a RPG zu äussern.

4.2

Weiter

macht der Beschwerdeführer geltend, sein Gewächshaus bestehe sowohl fassaden-

wie dachseitig aus reinen solarthermoaktiven, isolierten Glaselementen und

benötige demzufolge keinen herkömmlichen Gebäudeaufbau. Die Betonkonstruktion

werde als Thermospeicher verwendet, die gespeicherte Energie ins Gewächshaus zurückgeführt.

Er preist sodann die Vorteile dieser Variante gegenüber herkömmlichen Heiz- und

Kühlsystemen an. Die Argumentation des Beschwerdeführers läuft darauf hinaus,

das geplante Projekt als eine einzige bewilligungsfähige Solaranlage in der

Landwirtschaftszone zu betrachten, in der er nebenbei wohnen und sein Gemüse

ziehen könnte. Allerdings lassen sich auf diese Weise die Vorschriften für eine

Baubewilligung nicht umgehen.

Tatsächlich sieht das Projekt nicht herkömmliche Solarzellen

zur Energiegewinnung und Sonnenkollektoren zur Warmwasseraufbereitung etwa auf

dem Dach und an der Fassade vor. Vielmehr soll sich das zu erwärmende Medium anstelle

eines Vakuums zwischen der reichlich verwendeten Doppelverglasung des

Gewächshauses befinden, welche den Hauptteil der Fassadengestaltung ausmacht.

Dadurch tritt die Anlage nach Ansicht der Baudirektion nach aussen kaum in

Erscheinung. Diese Thermosolarelemente müssen aber vom Beschwerdeführer noch

entwickelt werden.

Dies bedeutet aber gleichzeitig, dass die eigentliche

Solaranlage vom geplanten Gebäude kaum zu trennen ist, wofür auch die

Verwendung sogenannter thermoaktiver Bauteile spricht. Thermoaktive

Bauteilsysteme (TABS) nutzen die Decken, Wände oder die Bodenplatte von

Gebäuden als Massespeicher und machen diese in Verbindung mit einem Niedertemperaturheizsystem

zu grossen Strahlungsflächen für Heizung und Kühlung. So wird solar erzeugte Wärmeenergie

fast ohne Speicherverluste als thermische Aktivierung in die Gebäudesubstanz

geleitet, und die Räume werden effektiv temperiert. Dazu werden in die Betondecken

Rohrregister eingegossen und mit Warm- oder Kaltwasser beladen, welches darin zirkuliert

(vgl. dazu www.immosolar.com). Es fragt sich, ob auf ein solches thermoaktives

System Art. 18a RPG überhaupt anwendbar ist. Selbst wenn dem so wäre, ist

aber die Funktionsweise des vom Beschwerdeführer geplanten Systems ohne den Bau

des Gewächshauses gar nicht denkbar, ist doch sein System

"akzessorisch" auf die Grundstruktur des Hauses (Decken, Wände,

Bodenplatte) und dessen Glasfassade angewiesen. Wenn die Vorinstanzen deshalb

festhielten, dass die Solaranlage nicht bewilligt werden könne, weil der eigentliche

Bau nicht bewilligungsfähig sei, ist dies nicht zu beanstanden. Daran ändern

die Ausführungen des Beschwerdeführers zu ökonomischen und ökologischen Vorteilen

des geplanten Heizsystems und zu seiner beruflichen Zukunft nichts.

Die Beschwerde ist entsprechend abzuweisen.

5.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind dessen Kosten dem

Beschwerdeführer zu auferlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 VRG). Eine Entschädigung wurde von keiner Partei verlangt.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 2'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

5.

Mitteilung an…