Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00031

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2011.00031

Urteil

der 1. Kammer

vom 15. Juni 2011

Mitwirkend: Verwaltungsrichter François Ruckstuhl (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter

Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber

Robert Lauko.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführer,

gegen

1. D GmbH, vertreten durch RA E,

2. Gemeinderat Obfelden,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 20. April 2010 bewilligte der

Gemeinderat Obfelden der D GmbH den Umbau des bestehenden Wohnhauses

Assek.-Nr. 01 sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage

anstelle der abzubrechenden Nebenbaute Assek.-Nr. 02 auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 03 an der G-Strasse in Obfelden.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von A und B geführten Rekurs wies die

Baurekurskommission II nach Durchführung eines Delegationsaugenscheins auf dem

betreffenden Lokal mit Entscheid vom 23. November 2010 ab.

III.

Am 14. Januar 2011 gelangten A und B mit der

Beschwerde ans Verwaltungsgericht, der angefochtene Entscheid und der Beschluss

des Gemeinderats Obfelden vom 20. April 2010 seien aufzuheben, unter

Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Eventualiter

seien in der Baubewilligung die erforderlichen Nebenbestimmungen zur

Gewährleistung eines wirksamen Notfalleinsatzes der öffentlichen Dienste durch

das bestehende Gebäude Assek.-Nr. 01 festzusetzen.

In seiner Mitteilung vom 20. Januar 2011 verzichtete

der Gemeinderat Obfelden auf eine Beschwerdeantwort und verwies auf seine

Vernehmlassung an die Baurekurskommission.

Das Baurekursgericht, in welches die Baurekurskommissionen

per 1. Januar 2011 überführt worden waren, beantragte am 17. Februar

2011.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Mit Eingabe vom 10. März 2011 ersuchte die D GmbH

zwecks einvernehmlicher Streitbeilegung, das Verfahren zu sistieren und ihr die

Frist zur Einreichung der Beschwerdeantwort abzunehmen. Mit Präsidialverfügung

vom 11. März 2011 hiess das Gericht das Begehren gut und sistierte das

Verfahren einstweilen bis 30. April 2011.

Da keine einvernehmliche Lösung zustande kam, beantragte

die D GmbH in ihrer Beschwerdeantwort vom 27. April 2011 die

Fortsetzung des Verfahrens und schloss auf Abweisung der Beschwerde, unter

Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer.

In ihrer Replik vom 16. Mai 2011 hielten A und B an

ihrem Antrag auf Gutheissung der Beschwerde fest.

Ergänzend zur Replik reichten A und B am 3. Juni 2011

die beim Friedensrichteramt Obfelden anhängig gemachte Zivilklage betreffend

Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit 12 ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur

Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der

Baurekurskommission.

2.

Das südlich an die G-Strasse

angrenzende Baugrundstück Kat.-Nr. 03 ist mit einem älteren, beidseits im

Grenzbau errichteten Flarzhaus Assek.-Nr. 01 überstellt und liegt in der

Kernzone K1 (Kernzone "H"). Die private Beschwerdegegnerin plant, die

sich im nördlichen Grundstücksteil befindende Nebenbaute (Scheune mit Anbauten;

Assek.-Nr. 02) abzubrechen und an ihrer Stelle ein mehrgeschossiges

Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage zu erstellen. Die Garagenzufahrt soll

von der G-Strasse her mittels einer Garagenrampe durch das Erd- und

Untergeschoss des bestehenden Flarzhauses hindurch erfolgen. Zwischen diesem

und der G-Strasse befindet sich ein gegenwärtig als Garten und Fahrzeugabstellplatz

genutzter Vorplatz, der im Zuge des Bauvorhabens unter teilweiser Erhaltung des

Gartens zu einem befestigten Einfahrtsbereich mit einem Besucherparkplatz und

einem Standort für Abfallcontainer ausgebaut werden soll.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführer rügen nurmehr die ihrer Ansicht nach mangelhafte verkehrsmässige

Erschliessung des Baugrundstücks. Diese müsse in tatsächlicher wie auch rechtlicher

Hinsicht gegeben sein. Gemäss Beschluss vom 20. April 2011 solle das im

rückwärtigen Teil des Baugrundstücks zu erstellende Mehrfamilienhaus

verkehrsmässig durch das bestehende Gebäude Assek.-Nr. 01 hindurch erschlossen

werden, mittels einer direkten Zufahrt von der G-Strasse zur geplanten

Unterniveaugarage. Im Weiteren bestehe laut dem Beschluss zugunsten des

Baugrundstücks ein Fuss- und Fahrwegrecht (Dienstbarkeit 12) über die den

Beschwerdeführern gehörenden Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05, sodass der Neubau

hinreichend erschlossen und eine Notzufahrt vorhanden sei.

3.2

Nach

Auffassung der Beschwerdeführer sei die Benützung des betreffenden Dienstbarkeitswegs

zur Erschliessung des Baugrundstücks jedoch aus rechtlichen Gründen nicht

zulässig. So sei das Fuss- und Fahrwegrecht ursprünglich für ein Bauernhaus und

eine Scheune errichtet worden, weshalb die Benützung für das geplante Mehrfamilienhauses

mit 12 Wohneinheiten und insgesamt 22 Pflichtabstellplätzen zu einer

unzulässigen Mehrbelastung führen würde. Dasselbe gelte für die Nutzung des

Weges als Notzufahrt für die Feuerwehr und die öffentlichen Dienste. Somit

müsste wenigstens der von der G-Strasse durch das Bauernhaus Assek.-Nr. 01

hindurchführende Zugang so ausgestaltet werden, dass die freie Zugänglichkeit

des nördlichen Bereichs des Baugrundstücks für Fussgänger, Rollstuhlfahrer und

die Feuerwehr nicht durch die vorgesehenen Zu- und Ausgangstüren des

Bauernhauses unzulässigerweise eingeschränkt würde. Es müsste ein wesentlich

breiterer und nicht mit Türen abgeschlossener Zugang im Erdgeschoss des

Bauernhauses geschaffen werden.

3.3

Im Gegensatz

zur Baubehörde und zur Bauherrschaft gehe die Vorinstanz in E. 3.4,

S. 8 ff. des Rekursentscheids davon aus, dass der Dienstbarkeitsweg

für die primäre Erschliessung des Baugrundstücks nicht benötigt werde, und habe

daher auf die Prüfung verzichtet, ob dieser überhaupt zur Erschliessung des

geplanten Mehrfamilienhauses benützt werden dürfe. Die Annahme der Vorinstanz

erweise sich allerdings als unzutreffend, da namentlich ein wirksamer Einsatz

der Feuerwehr durch das bestehende Gebäude Assek.-Nr. 01 hindurch, das bei

einem Brandfall eventuell selbst in Flammen stehen würde, nicht gewährleistet

sei. Weder die Garagenrampe noch der 1,20–1,89 m breite ebenerdige (Fussgänger-)Zugang

sei zur Brandbekämpfung oder für einen Sanitätseinsatz geeignet. Massgebend für

die gemäss Weisung der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich vom 27. Mai 2010

betreffend die Zugänge für die Feuerwehr maximale Abwicklungsdistanz von 80 m

sei nicht die Luftlinie, sondern die effektive und hindernisfreie Wegstrecke

vom Löschfahrzeug zum weitestentfernten Gebäudeeingang. Wegen der geringen Höhe

der Garagenrampe und der schmalen Türen des Korridors sei der Zugang zum

Baugrundstück auch für private Zubringer mit Liefer- und Lastwagen

(Paketdienste, Möbeltransporte etc.) nicht gewährleistet.

3.4

Die

effektive Abwicklung betrage von der G-Strasse über den Dienstbarkeitsweg zum

weitestentfernten Gebäudeeingang über 80 m. Mit einer Breite von stellenweise

nur 2,29 m genüge der Dienstbarkeitsweg auch nicht den Anforderungen an

eine Notzufahrt; insofern habe die Vorinstanz den Sachverhalt unzutreffend

ermittelt. Der lediglich eingekieste Weg diene der Landwirtschaft und sei für

die Benützung durch Rad- und Motorradfahrer sowie durch Rollstuhlfahrer

ungeeignet. Indem die Vorinstanz auf die Prüfung der Rüge verzichtet habe,

wonach der Dienstbarkeitsweg als Teil der Erschliessung rechtlich nicht

gesichert sei, habe sie den Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör

verletzt. Die Ausführungen der Vorinstanz erfolgten lediglich unter dem unzutreffenden

Aspekt, dass eine Alternativerschliessung über den Dienstbarkeitsweg vorliege,

womit der Weg nicht als öffentlich zu gelten habe.

4.

Die Beschwerdeführer sehen sich in ihrem Anspruch auf

rechtliches Gehör verletzt, indem die Vorinstanz auf ihre Rüge, der

Dienstbarkeitsweg 12 sei als Teil der Erschliessung des Mehrfamilienhauses

rechtlich nicht gesichert, nicht eingegangen sei. Die Vorinstanz habe zwar

erwogen, dass die Bewohner des Mehrfamilienhauses sowie bestimmbare Personen zu

einem klar bestimmten und den Bewohnern dienenden Zweck (insbesondere Notfalldienste)

alternativ auch über den Dienstbarkeitsweg zum Mehrfamilienhaus gelangen

könnten (Rekursentscheid E. 3.4, S. 9), für die rechtliche

Zulässigkeit dieser Annahme fehle indessen jegliche Begründung.

4.1

Der

Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst unter anderem das Recht auf Begründung

des Entscheids (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 8 N. 11 ff., § 10 N. 36 ff.;

§ 28 Abs. 1 Satz 1 VRG). In einem Entscheid brauchen jedoch

nicht alle Vorbringen, Behauptungen und Überlegungen der Parteien wiedergegeben

zu werden; die Begründung darf sich auf jene Aspekte beschränken, welche die

Behörde willkürfrei als wesentlich betrachtet (VGr, 14. Juli 2010,

VB.2010.00218, E. 4.2). Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt

sein, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid

stützt, und es muss grundsätzlich ersichtlich werden, wieso die Behörde vorgebrachte

Äusserungen für unerheblich, unrichtig oder unzulässig hielt (Michele

Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im

Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 368 f. und 402 ff. mit zahlreichen

Hinweisen).

4.2

Vorauszuschicken

ist, dass die Beschwerdeführer trotz der anders anmutenden Gliederung ihrer Rekursschrift

die mangelhafte Erschliessung des Baugrundstücks bereits im Rekursverfahren als

eigenständige Rüge vorgebracht haben. Die Vorinstanz prüfte die strassenmässige

Zugänglichkeit des Baugrundstücks alsdann im Sinn einer Vorfrage im Rahmen des hauptsächlich

gerügten vorgeschriebenen Wegabstands, welcher nur gegenüber öffentlichen Wegen

einzuhalten sei, worunter auch gesetzliche Zufahrten im Sinn von § 237 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 fielen (Rekursentscheid

E. 3.3 f.). Dabei unterliess die Vorinstanz die Klärung der Frage,

inwieweit die Benützung des Dienstbarkeitswegs durch die Bewohner des geplanten

Mehrfamilienhauses und die öffentlichen Dienste rechtlich gesichert ist.

Wie die Beschwerdeführer selber anerkennen, lag dies

daran, dass die Vorinstanz das Mehrfamilienhaus bereits von der G-Strasse aus,

mithin durch das bestehende Flarzhaus hindurch, für strassenmässig erschlossen

hielt (Rekursentscheid E. 3.4, S. 8 f.). Den Beschwerdeführern

wurde mithin durch die fragliche Erwägung ohne Weiteres klar, weshalb die

Baurekurskommission ihren Einwand für unerheblich hielt. Folglich hat die Vorinstanz

ihrer Begründungspflicht Genüge getan.

5.

Einzugehen ist auf die materielle Rüge der

Beschwerdeführer, das Baugrundstück bzw. das darauf geplante Mehrfamilienhaus

sei verkehrsmässig ungenügend erschlossen.

5.1

5.1.1

§ 236 Abs. 1 PBG verlangt, dass

ein Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend

zugänglich ist. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht

eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende

Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1

PBG). Darüber hinaus müssen Zufahrten für den bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich

gesichert sein (VGr, 5. Mai 2004, BEZ 2004 Nr. 24 = VB.2003.00050;

RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 9-21).

5.1.2

Unabhängig vom Erfordernis der Notzufahrt muss das Baugrundstück über eine

hinreichende strassenmässige Zufahrt verfügen (VGr, 11. März 2009,

VB.2008.00163, E. 2.4). Nach § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG sollen

Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein. Auf Satz 2 dieser Bestimmung

stützen sich die Zugangsnormalien. Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen,

was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten

(VGr, 16. November 2005, VB.2005.00209, E. 2.3; RB 1984

Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5 mit weiteren Hinweisen). Sie sind nach Zweck

und Inhalt vorwiegend auf die zu einem Grundstück führende externe

Erschliessung und weniger auf parzelleninterne Verbindungen zugeschnitten, doch

sind sie bei der Beurteilung interner Erschliessungen hilfsweise heranzuziehen

(VGr, 5. Mai 2005, VB.2005.00370, E. 6.2; RB 1986 Nr. 91). Auf

gebäudeinterne Durchgänge sind die im Anhang zu den Zugangsnormalien vorgeschriebenen

Breiten für Fuss- und Radwege jedenfalls nicht anwendbar.

5.1.3

Unter dem Titel "Erreichbarkeit" statuiert § 4 Abs. 1

der Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember

1987.

(Zugangsnormalien; ZN), Zugänge seien so nahe an die zu

erschliessenden Grundstücke bzw. Bauten und Anlagen heranzuführen, dass ein

wirksamer Einsatz der öffentlichen Dienste möglich ist. Im Anhang wird der

Begriff der Erreichbarkeit dahingehend umschrieben, dass bei Gebäuden von

weniger als 13 m Gebäudehöhe die abgewickelte Distanz vom Zugang bis zum

Gebäudeeingang maximal 80 m betragen darf. Diese Vorgabe präzisiert die

nach § 3 ZN vorgeschriebene Notzufahrt, auf welche nur verzichtet werden

kann, wenn der Notfalleinsatz der öffentlichen Dienste anderweitig gewährleistet

ist (§ 4 Abs. 2 ZN).

5.1.4

Bei der Beurteilung der strassenmässigen Erschliessung kommt den Gemeinden

ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August

2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986

Nr. 13). Die Rechtsmittelinstanzen prüfen, ob die Gemeindebehörde den ihr

eingeräumten Ermessensspielraum nicht überschritten hat, im vorliegenden

Zusammenhang also insbesondere, ob die bewilligte Erschliessungslösung als

verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit als vertretbar

erscheint. Eine Überprüfung dieser Ermessensausübung steht dem Verwaltungsgericht

nicht zu; dieses kann gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1

lit. a VRG nur bei Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch,

Ermessensüberschreitung und Ermessensunterschreitung eingreifen.

5.2

5.2.1

Vorliegend grenzt das Baugrundstück über einen – zu einem befestigten Ein-

und Ausfahrtsbereich auszubauenden – Vorplatz direkt an die G-Strasse, womit es

als solches strassenmässig erschlossen ist. So sollen insbesondere die

Abfallcontainer auf dem strassenseitigen Vorplatz südlich des Flarzhauses

platziert werden, wo sie für die Kehrrichtabfuhr zugänglich sein werden.

Zu prüfen ist im Folgenden, ob

auch ein hinreichender grundstücksinterner Zugang zum geplanten Mehrfamilienhaus

besteht.

5.2.2

Das zu erhaltende Flarzhaus soll via eine zur geplanten Unterniveaugarage

mit Besucherparkplätzen führende Garagenrampe durchquert werden. Für die

Fahrzeuge der Anwohner und Besucher ist die Erschliessung des Gebäudes somit

ausreichend.

5.2.3

Daneben ist für Fussgänger, Rollstuhl- und Velofahrer in Entsprechung zu § 13

Abs. 2 ZN ein separater ebenerdiger, aus Gründen des Ortsbildschutzes über

eine (unverschlossene) Türe im bestehenden Tenntor erreichbarer

Durchgangskorridor geplant. Fussgänger und Velofahrer können das Gebäude auf

diesem Weg erreichen. Sicherheitsprobleme sind keine ersichtlich, weil

Velofahrer zur Öffnung der Türen gehalten sein werden, von ihren Fahrrädern

abzusteigen.

5.2.4

Die Erreichbarkeit ist überdies für Rollstuhlfahrer sichergestellt (vgl. Art. 2

Abs. 3 und Art. 3 lit. c des Behindertengleichstellungsgesetzes

vom 13. Dezember 2002): Sie können entweder mit dem Auto in die

Unterniveaugarage fahren und dort den Lift besteigen oder den

Durchgangskorridor benützen. Dieser ist mit einer Breite von 1,2 m vermarcht

und mit mindestens 1 m breiten Türen ausgestattet, wovon die Beschwerdeführer

selber ausgehen. Ferner enthält der angefochtene Beschluss vom 20. April

2010.

in Disp.-Ziff. 7 die Anordnung, dass die Hauseingangstüre eine Breite

von mindestens 1 m aufweisen müsse. Die geplanten Ausmasse entsprechen der

Empfehlung "Wohnungsbau hindernisfrei – anpassbar" der

Schweizerischen Fachstelle für behindertengerechtes Bauen, Aufl. 1996,

S. 19 und 24 (anwendbar gestützt auf § 3 Abs. 1 der Besonderen

Bauverordnung I vom 6. Mai 1981 in Verbindung mit deren Anhang Ziff. 2.52).

Ein Erfordernis, wonach (Fussgänger-)Korridore

zur grundstücksinternen Erschliessung von Gebäuden nicht mit Türen

abgeschlossen sein dürften, existiert nicht und würde im vorliegenden Fall

zudem den berechtigten Anliegen des Kernzonenschutzes entgegenlaufen.

5.2.5

Sodann beanstanden die Beschwerdeführer die Befahrbarkeit der Garagenrampe

durch Last- oder Lieferwagen, wie sie von privaten Zubringern für

Möbellieferungen, Paketzustellungen und dergleichen verwendet werden.

Grundsätzlich werden Transporte schwerer Güter, insbesondere bei

Wohnungswechseln, nicht durch die öffentlich-rechtlichen

Erschliessungsanforderungen gewährleistet (Christoph Fritzsche/Peter Bösch,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 9-13). Die

Erreichbarkeit für private Zulieferer ist im baurechtlichen Verfahren nur

insofern relevant, als von der geplanten Erschliessungslösung erhebliche

Verkehrsbehinderungen ausgehen (vgl. § 240 PBG; VGr, 17. November

2010, VB.2010.00184, E. 4.1). Auf das streitbetroffene Bauvorhaben trifft

dies nicht zu: Die privaten Zubringer werden ihre Last- und Lieferwagen auf dem

an die G-Strasse angrenzenden Vorplatz abstellen können und so den Verkehr auf

der G-Strasse nicht behindern. Allfällige Schwierigkeiten beim Transport von

sperrigen Gütern durch den Korridor oder die Garagenrampe stehen damit in der

Verantwortung der Bauherrschaft bzw. der künftigen Bewohner. Im Übrigen ist die

von den Beschwerdeführern befürchtete Verwendung des Dienstbarkeitswegs 12 für

unzulässige Zwecke der zivilrechtlichen Beurteilung zu überlassen.

6.

Schliesslich ist zu klären, ob das Bauvorhaben über eine

genügende Notzufahrt verfügt.

6.1

Der

Gemeinderat führte in seiner Rekursvernehmlassung vom 15. Juni 2010 aus,

die Benutzung des betreffenden Fuss- und Fahrwegrechts sei für den

Notfalleinsatz zulässig, wenngleich der Einsatz – dank einer Distanz von weniger

als 80 m von der G-Strasse – auch ohne Inanspruchnahme der Dienstbarkeit

erfolgen könne. Demgegenüber vertrat die Vorinstanz in E. 3.4 des

Rekursentscheids den Standpunkt, dass ein Einsatz von Sanität und Feuerwehr von

der G-Strasse aus durch das Flarzhaus hindurch gewährleistet sei.

6.2

Dieser

Auffassung der Vorinstanz kann nicht gefolgt werden. Entsprechend dem überzeugenden

Einwand der Beschwerdeführer ist vorauszusetzen, dass die

"abgewickelte" Wegstrecke zum Hauszugang unter allen Umständen

hindernisfrei begehbar sein muss und beispielsweise ein effizienter

Feuerwehreinsatz nicht durch das Flarzhaus hindurch erfolgen könnte. Mithin muss

die Notzufahrt über das freie Gelände sichergestellt sein.

6.3

Von der G-Strasse

aus führt ein Fuss- und Fahrweg (Dienstbarkeitsweg 12) entlang der nördlichen

Grenze von Kat.-Nr. 04 (altKat.-Nr. 06) über Kat.-Nr. 04 und entlang der westlichen

Grenze von Kat.-Nr. 05 (altKat.-Nr. 07) bzw. östlichen Grenze von Kat.-Nr. 04.

Wegberechtigt sind die Grundstücke Kat.-Nrn. 04, 05, 03 (altKat.-Nr. 08) sowie 09

(altKat.-Nr. 08) und damit auch das Baugrundstück.

Nach Ansicht der

Beschwerdeführer ist das Fuss- und Fahrwegrecht für ein Bauernhaus und eine

Scheune errichtet worden. Eine Benutzung als Notzufahrt für die Feuerwehr und

die öffentlichen Dienste komme deshalb einer unzulässigen Mehrbelastung gleich.

6.3.1

Zur Bestimmung des Inhalts einer Dienstbarkeit ist in erster Linie der

Wortlaut des Grundbucheintrags massgebend (Art. 738 Abs. 1 des

Zivilgesetzbuchs [ZGB]). Ergeben sich daraus die Rechte und Pflichten nicht

hinreichend deutlich, sind nach Art. 738 Abs. 2 ZGB der Ausweis über

den Erwerbsgrund, d. h. die Zweckvorstellungen der Parteien bei Begründung

des Rechtsverhältnisses unter den damaligen Umständen, sowie der bisherige,

gutgläubige Gebrauch der Dienstbarkeit heranzuziehen.

Gemäss Art. 739 ZGB kann

dem Verpflichteten nicht schon dann eine Mehrbelastung auferlegt werden, wenn

sich die Bedürfnisse des berechtigten Grundstücks geändert haben. Die

Dienstbarkeit darf nur im Rahmen des ursprünglichen Zwecks, wozu sie begründet

worden ist, ausgeübt werden. Innerhalb dieses Zwecks ist dem Belasteten eine

gewisse Mehrbelastung allerdings zuzumuten, denn gewisse Schwankungen in der Ausübung

einer Dienstbarkeit sind als normal hinzunehmen. Erheblich und damit unzumutbar

ist eine Mehrbelastung erst dann, wenn die mögliche Erhöhung der Bedürfnisse im

Zeitpunkt der Dienstbarkeitsbegründung nicht voraussehbar war oder von den

Parteien nicht zumindest in Kauf genommen wurde (zum Ganzen VGr, 15. Dezember

2010, VB.2009.00628, E. 5.3.1; Fritzsche/Bösch, S. 9-23 mit weiteren

Hinweisen).

6.3.2

Aus dem Grundbucheintrag geht nicht hervor, welchen Zwecken das Fuss- und

Fahrwegrecht 12 dient. Nach der unbestrittenen Behauptung der Beschwerdeführer

wurde die Dienstbarkeit ursprünglich für ein Bauernhaus und eine Scheune

errichtet, wobei Ersteres im Rahmen des streitigen Bauvorhabens umgebaut werde und

das Mehrfamilienhaus dazu komme. Was die geplante Verwendung des Wegrechts

durch die Notfalldienste betrifft, liegt darin indes keine unzulässige

Zweckänderung. Aufgrund der örtlichen Situation ist nämlich davon auszugehen,

dass der bestehende Weg schon bisher als Notzufahrt, insbesondere für die

Feuerwehr, zu den bestehenden landwirtschaftlichen Bauten gedient hat. Da

Notfälle erfahrungsgemäss selten vorkommen, kann von einer unzumutbaren Mehrbelastung

hierfür keine Rede sein. Ob dies auch für die von den Beschwerdeführern befürchtete

Benutzung des Wegs durch die künftige Bewohnerschaft und ihre Zubringer gilt,

ist im vorliegenden Verfahren nicht massgebend, da die Erschliessung

anderweitig gesichert ist (vgl. vorn E. 5).

6.4

Unbehelflich

ist sodann der Einwand, der Dienstbarkeitsweg unterschreite im Bereich zwischen

dem Schopf Assek.-Nr. 10 und dem Wohnhaus Assek.-Nr. 11 die für eine Notzufahrt

vorgeschriebene Mindestbreite von 3,6 m. Da es sich beim Fuss- und Fahrwegrecht

12.

um eine ungemessene Dienstbarkeit handelt, bestimmen sich Inhalt und Umfang

des Wegrechts durch die Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks (BGer, 17. Dezember

2002,5C.199/2002, E. 3.1). Diese umfassen die Sicherstellung einer

genügenden Notzufahrt, womit es den Rettungsdiensten nach wie vor gestattet sein

wird, die belasteten Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05 zu befahren.

6.5

Da

Eingriffe in das Grundeigentum eines Dritten zur Abwehr eines drohenden Schadens

oder einer gegenwärtigen Gefahr bereits nach Art. 701 ZGB zulässig sind, dürfen

die Rettungsdienste im Notfall zudem unabhängig von der Dienstbarkeit die beschwerdeführerischen

Grundstücke betreten oder befahren.

6.6

Schliesslich

haben die privaten Beschwerdegegner einen Plan "Erläuterung zur Erschliessung"

ins Recht gelegt, der in nachvollziehbarer Weise aufzeigt, dass die Abwicklungsdistanz

von der G-Strasse zum entferntesten Gebäudeeingang 78,59 m beträgt. Auch die

Vorinstanz stellte in E. 3.4 des Rekursentscheids fest, dass sich das in

zweiter Bautiefe projektierte Mehrfamilienhaus innerhalb der vorgeschriebenen

Abwicklungsdistanz von 80 m zur G-Strasse befinde. Die Entgegnung der

Beschwerdeführenden, die diese Feststellung in ihrer Replik ohne Angabe von Gründen

bestreiten, erweist sich als unsubstanziiert. Folglich wäre ein wirksamer

Einsatz der Notfalldienste nach § 4 Abs. 1 ZN unter diesem Gesichtspunkt

bereits von der G-Strasse aus gewährleistet, ohne dass der Dienstbarkeitsweg

hierzu befahren werden müsste.

6.7

Demnach

ist die Notzufahrt zum geplanten Mehrfamilienhaus auf mehrfache Weise

sichergestellt und die von den Beschwerdeführern eventualiter verlangte

Nebenbestimmung zur Gewährleistung des Notfalleinsatzes durch das bestehende

Flarzhaus hindurch weder notwendig noch zweckmässig.

7.

Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführern

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG) und steht

ihnen von vornherein keine Parteientschädigung zu. Angesichts der Schwierigkeit

der sich stellenden Rechtsfragen und des damit verbundenen höheren

Rechtsverfolgungsaufwands rechtfertigt es sich hingegen, der privaten

Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2

lit. a VRG). Angemessen erscheint eine solche von Fr. 1'500.-. Dem

obsiegenden Beschwerdegegner 2 steht als Amtsstelle in diesem Fall keine

Parteientschädigung zu (analog § 17 Abs. 3

VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellkosten,

Fr. 5'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung je zur

Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführer werden je zur Hälfte und unter

solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag verpflichtet, der Beschwerdegegnerin

1.

eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…