VB.2011.00041

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00041

23. März 2011Deutsch14 min

(URT.2011.13131)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 15. Juni 2010 verweigerte die

Bausektion der Stadt Zürich A und B die baurechtliche Bewilligung für den

Ersatzneubau des einseitig angebauten Einfamilienhauses auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in Zürich.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierten A und B an die Baurekurskommission

I, welche den Rekurs mit Entscheid vom 25. November 2010 abwies.

III.

Mit Eingabe vom 18. Januar 2011 erhoben A und B beim

Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission I und

beantragten, dieser sei aufzuheben und die Angelegenheit zur Erteilung der

beantragten Bewilligung unter Auferlegung allfällig erforderlicher

Nebenbestimmungen an die Bausektion der Stadt Zürich zurückzuweisen; unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bausektion der Stadt Zürich.

Die Vorinstanz schloss am 27. Januar 2011 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt

Zürich beantragte am 23. Februar 2011 die Abweisung der Beschwerde. Zudem

sei der Stadt Zürich eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung

der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der Zone W2bII. Das

streitbezogene Gebäude ist mit dem Nachbargebäude D-Strasse 03, das einen

Garagenanbau aufweist, zusammengebaut. Die so zusammengebauten, 1949

bewilligten Gebäude überschreiten die heute zulässige Gebäudelänge von

20.

m (Art. 13 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 7 Abs. 3

BZO).

2.

Die Beschwerdeführenden

rügen, die Vorinstanz habe § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) zu Unrecht

nicht angewendet. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz sei das vorliegend zu

beurteilende Bauvorhaben mit jenem, welches dem Entscheid VB.2010.00001

zugrunde lag, nicht vergleichbar. Vorliegenden sei zwar "ein nicht

unerheblicher Umbau der baurechtswidrigen Baute beabsichtigt", es würden

jedoch gegenüber der möglichen Realisierung eines Neubaus auf den beiden benachbarten

Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 04

keine weitergehenden Baumöglichkeiten geschaffen. Es gehe zwar vorliegend um

einen selbständigen Teil eines Gebäudekomplexes. Da die Baurechtswidrigkeit

aber gerade in der Überschreitung der maximalen Gebäudelänge durch den

Zusammenbau der beiden Gebäudehälften bestehe, müsse auch die Beurteilung der

Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG den gesamten Gebäudekomplex

umfassen.

2.1

Die

Beschwerdegegnerin vertritt die Ansicht, eine Bewilligung könne sich nicht auf § 357

PBG stützen, da es nach dem Abbruch des bestehenden Gebäudes an einem Besitz

fehle, dessen Bestand zu garantieren wäre.

2.2

Vorliegend

ist umstritten, ob das betroffene Einfamilienhaus D-Strasse 02 in Bezug

auf die Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG separat zu beurteilen ist

oder ob es als Teil des gesamten Gebäudekomplexes zu betrachten ist. Die

Vorinstanz führte diesbezüglich aus, mehrere Bauten auf einem Grundstück seien

bezüglich der Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG separat zu

überprüfen. Ein "selbständiger" Anbau an ein baurechtswidriges

Gebäude beurteile sich nicht nach § 357 Abs. 1 PBG, sondern sei wie

eine eigenständige Baute zu behandeln. In gleicher Weise seien bauliche

Massnahmen an einem derart "selbständigen" baurechtswidrigen Bauteil

separat und losgelöst vom Hauptgebäude auf ihre Übereinstimmung mit § 357 Abs. 1

PBG zu prüfen. Umso mehr müsse eine separate Beurteilung für zwei voneinander

baulich und funktional selbständige (Doppel-) Einfamilienhäuser auf zwei

verschiedenen Grundstücken gelten. Eine gegenteilige Auslegung widerspreche dem

Zweck der Gesetzesbestimmung (Investitionsschutz).

2.3

Die Argumentation

der Beschwerdeführenden, die Zusammenrechnung der Gebäudelängen gemäss Art. 7

Abs. 3 BZO führe dazu, dass die zusammengebauten Gebäude auch in Bezug auf

die Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG gemeinsam beurteilt werden müssten,

überzeugt nicht. Der Regelungszweck von § 357 Abs. 1 PBG steht der

Betrachtungsweise der Beschwerdeführenden entgegen. § 357 Abs. 1 PBG

fragt nicht danach, worin die Baurechtswidrigkeit begründet ist. Vielmehr dient

diese Bestimmung dem Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung

getätigten Investitionen. Diese zu schützenden Investitionen beziehen sich

vorliegend jedoch allein auf das Einfamilienhaus der Beschwerdeführenden.

Wenn die Beschwerdeführenden ausführen, das

streitbetroffene Gebäude alleine sei nicht baurechtswidrig, kann dem im Übrigen

nicht ohne Weiteres gefolgt werden. Art. 7 Abs. 3 BZO bestimmt, dass

die vorgeschriebene maximale Gebäudelänge auch beim Zusammenbauen nicht

überschritten werden darf. Dies bedeutet nicht, dass zwei zu einem Doppeleinfamilienhaus

zusammengebaute Einfamilienhäuser als ein Gebäude zu betrachten sind. Gerade

das vorliegend zu beurteilende Bauprojekt zeigt anschaulich, dass es sich bei

den beiden Einfamilienhäusern auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 04 um

baulich und funktional voneinander unabhängige Bauten handelt, was zur Folge

hat, dass § 357 Abs. 1 PBG nicht anzuwenden ist (Konrad Willi, Die

Besitzstandgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der

Bauzone, Zürich etc. 2003, S. 91 ff. mit Hinweisen). Die beiden

Einfamilienhäuser verlieren ihre Selbständigkeit durch den Zusammenbau nicht.

Es entsteht daher nicht ein baurechtswidriges Gebäude, das aus zwei

nicht baurechtswidrigen Teilen bestehen könnte, sondern es entstehen zwei

baurechtswidrige Gebäude, die optisch als eine mehr oder weniger

zusammenhängende Einheit in Erscheinung treten können.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden ist es

daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz zum Schluss kam, das

Einfamilienhaus der Beschwerdeführenden sei im Hinblick auf § 357 Abs. 1

PBG unabhängig vom angebauten Einfamilienhaus D-Strasse 03 zu beurteilen

und nach seiner Übereinstimmung mit den Bauvorschriften zu überprüfen. Diese

Prüfung ergibt, dass sowohl das bestehende als auch das projektierte Gebäude

die maximale Gebäudelänge überschreiten, weil bei deren Berechnung das

angebaute Nachbargebäude miteinzubeziehen ist. In Bezug auf die allein massgebende

Liegenschaft D-Strasse 02 handelt es sich beim zu beurteilenden Projekt

jedoch unzweifelhaft nicht mehr um einen Umbau oder eine Erweiterung einer

bestehenden Baute im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG, lässt das Projekt

doch die bisherige Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen (vgl. dazu etwa RB

1986.

Nr. 99; RB 1992 Nr. 74 = BEZ 1992 Nr. 14; VGr,

19.

Oktober 2005, VB.2005.00260, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Da

das bestehende Gebäude vollständig abgerissen werden soll, kommt auch dem

Investitionsschutz offensichtlich keine Bedeutung zu. Es sind daher die

Neubauvorschriften zu beachten (Willi, S. 19 mit Hinweisen). Die Vorinstanzen

sind daher zu Recht von einem Abbruch und Neubau ausgegangen und haben § 357

Abs. 1 PBG nicht angewendet bzw. festgestellt, dass das Bauvorhaben dessen

Rahmen sprengt.

2.4

Die Frage,

ob gegenüber der möglichen Realisierung eines Neubaus auf den beiden

benachbarten Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 04 weitergehende

Baumöglichkeiten geschaffen würden, ist nach dem Gesagten bedeutungslos bzw.

falsch gestellt. Massgeblich wäre nämlich allein, ob sich der Bauherrschaft –

also auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 01 allein – durch die Änderung und

Erweiterung des Bestehenden wesentlich weitergehende Baumöglichkeiten böten,

als dies bei einem Neubau der Fall wäre (vgl. den von den Beschwerdeführenden

zitierten Entscheid VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.2, BEZ

2006.

Nr. 32). Dies trifft ohne Weiteres zu, was sich schon aus der

Begründung der Beschwerdeführenden ergibt, warum eine Ausnahmebewilligung zu

erteilen sei (vgl. nachfolgend, E. 3.4).

3.

Die Beschwerdeführenden machen geltend, das Bauvorhaben

sei auch dann zulässig, wenn § 357 PBG nicht angewendet werde, da die

Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung erfüllt seien. Das

Festhalten an der Gebäudelängenbeschränkung von 20 m inklusive besondere

Gebäude sei vorliegend offenkundig unverhältnismässig, da es dazu führe, dass

das Grundstück der Beschwerdeführenden nicht neu überbaut werden könne. Es seien

weder öffentliche noch private Interessen ersichtlich, welche es aufgrund der

besonderen Verhältnisse im vorliegenden Fall rechtfertigen würden, die

Baubewilligung zu verweigern. Obwohl die Beschwerdeführenden bereits in ihrer

Rekursschrift auf RB 1981 Nr. 126 hingewiesen hätten, habe sich die

Vorinstanz nicht eingehend mit dem konkreten Einzelfall auseinandergesetzt,

sondern sich darauf beschränkt, auszuführen, die Überlegungen, welche für die

Erteilung eines Dispenses aufgeführt würden, träfen für eine grössere Zahl von

Fällen zu, sodass die Erteilung eines Dispenses auf eine unzulässige Änderung

der gesetzlichen Ordnung abzielen würde. Die von der Vorinstanz angeführten Vergleichsfälle

seien im Übrigen nicht mit dem vorliegend zu beurteilenden Sachverhalt

vergleichbar. Zudem habe die Vorinstanz nicht begründet, weshalb die Anwendung

von Art. 13 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 7 Abs. 3 BZO

nicht unverhältnismässig sei.

3.1

Die

Beschwerdegegnerin bringt demgegenüber vor, die Einschränkung der Überbauungsmöglichkeit

ergebe sich vorliegend ausschliesslich daraus, dass das Nachbargebäude zusammen

mit dem Anbau bereits einen grossen Teil der erlaubten Gebäudelänge von

20.

m konsumiere. Diese ungleiche Verteilung der Gebäudelänge könne nicht

mittels einer Ausnahmebewilligung ausgeglichen werden. Es lägen nicht derart

ungewöhnliche Verhältnisse vor, denen mit einer Ausnahmebewilligung Rechnung

getragen werden müsste.

3.2

Die

Vorinstanz stellte fest, die angewendeten Bestimmungen würden sich nicht nur im

vorliegenden Fall, sondern auch bei zahlreichen Grundstücken in der näheren Umgebung

sehr einschränkend auswirken. Schon nur das dem Baugrundstück benachbarte

Grundstück sei nach der Argumentation der Beschwerdeführenden ebenfalls auf

eine Ausnahmebewilligung angewiesen, wollte dessen Eigentümer das bestehende

Gebäude eines Tages abbrechen und das Grundstück neu überbauen. Da die

Überlegungen, auf welche die Beschwerdeführenden einen Anspruch auf Erteilung

einer Ausnahmebewilligung stützten, für eine grössere Zahl von Fällen zuträfen,

würde die Erteilung eines Dispenses auf eine Änderung der gesetzlichen Ordnung

abzielen. Ein solcher Dispens sei jedoch offenkundig unzulässig. Die Anwendung

von Art. 13 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 7 Abs. 3 BZO

erscheine darüber hinaus nicht unverhältnismässig. Es sei nicht so, dass das

Baugrundstück überhaupt keine baulichen Optionen mehr böte, könne das

bestehende Gebäude doch nach wie vor im Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG

umgebaut werden.

3.3

Eine Ausnahmebewilligung

ist gemäss § 220 PBG zu erteilen, wenn besondere Verhältnisse vorliegen,

bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1).

Eine Ausnahmebewilligung darf überdies nicht gegen den Sinn und Zweck der

Vorschrift verstossen, von der sie befreit und auch sonst keine öffentlichen

Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar durch Ausnahmebewilligungen

von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden

(Abs. 3).

Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse

können in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der

Zweckbestimmung des Gebäudes liegen – insbesondere jedoch in der Form, Lage

oder Topographie des Baugrundstücks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4;

RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34;

Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere

nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 102 ff.;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A.,

Zürich 2006, S. 17-14 ff.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-

und Baurecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 690). Das Institut der

Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit dort Nachachtung

verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu Resultaten führen

würde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und durch kein öffentliches

Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102; Fritzsche/Bösch, S. 17-17).

Eine Ausnahmebewilligung bezweckt daher, im Einzelfall Härten und

Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt

waren. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift.

Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu eingesetzt

werden, generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen

liessen; auf diesem Weg würde das Gesetz abgeändert (BGE 117 Ib 125 E. 6d

mit Hinweisen).

Ob eine Ausnahmesituation im

erwähnten Sinn vorliegt, ist vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht

frei überprüft, doch wird der Baubehörde bei der Einräumung der

Ausnahmebewilligung ein erheblicher Beurteilungsspielraum eingeräumt. Durch welche

Abweichungen von den Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen

der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, ist überwiegend Ermessensfrage.

Das Verwaltungsgericht greift hierbei nur ein, wenn dieses

pflichtgemässe Ermessen überschritten oder missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28

= ZBl 66/1965, S. 176 = ZR 64 Nr. 185; Haller/Karlen, N. 676 f.).

3.4

In ihrem Ausnahmegesuch wies die Bauherrschaft

darauf hin, dass die Länge der beiden zusammengebauten Gebäude bei einer

Verwirklichung des Bauprojekts verringert würde und dass das neu geplante Haus

von der Totallänge nur 40 % konsumiere. Das vorliegende Beispiel werfe

"in Bezug auf die BZO drei Fragen ganz allgemein auf": Erstens sei

die Gebäudelängenbeschränkung von 20 m viel zu restriktiv, vor allem auch

unter dem Gesichtspunkt des heute aktuellen energieeffizienten Bauens. Zweitens

mache es wenig Sinn, die besonderen Gebäude in das Mass der Gebäudelänge

einzurechnen. Drittens könne das Addieren der Gebäudelänge bei Doppelhäusern zu

extremen Ungerechtigkeiten führen; im schlimmsten Fall könne ein Eigentümer mit

dem Bau eines besonderen Gebäudes eine Erweiterung des angebauten Nachbarhauses

verhindern. In ihrer Rekursschrift brachten die Beschwerdeführenden zudem vor,

das Baugrundstück sei sehr schmal, weshalb es nur in geschlossener Bauweise

überbaut werden könne. Da das Gebäude auf dem Nachbargrundstück zusammen mit

dem besonderen Gebäude bereits 13,28 m lang sei, könne auf dem

Baugrundstück nur noch ein Gebäude mit einer Maximallänge von 6,27 m

(recte 6,72 m) realisiert werden. Ein vernünftiges Wohnhaus lasse sich

damit nicht realisieren. Ein Festhalten an den fraglichen Bestimmungen der BZO

führe daher dazu, dass das Grundstück der Beschwerdeführenden nicht neu

überbaut werden könne.

3.5

Der

Vorwurf der Beschwerdeführenden, die Vorinstanz habe sich zu Unrecht nicht mit

dem konkreten Einzelfall auseinandergesetzt, ist insofern gerechtfertigt, als

das Vorliegen einer Ausnahmesituation nicht bereits damit verneint werden kann,

dass sich in der Umgebung des Baugrundstücks noch weitere zusammengebaute

Gebäude befinden und sich die fraglichen Vorschriften auch bei zahlreichen

anderen Grundstücken einschränkend auswirken. Die Prüfung, ob eine

Ausnahmebewilligung zu erteilen ist, erfordert vielmehr eine am

Verhältnismässigkeitsprinzip orientierte Abwägung im Einzelfall (Haller/Karlen,

N. 690 und 694). Massgebend ist daher, ob die konkreten Umstände dazu

führen, dass sich die Anwendung der Bestimmungen im Einzelfall besonders

einschneidend auswirken würde.

Klarzustellen ist, dass vorliegend nicht allein aufgrund

der Schmalheit des Baugrundstücks auf besondere Verhältnisse im Sinn von § 220

Abs. 1 PBG geschlossen werden kann. Diesbezüglich unterscheidet sich das

Baugrundstück nicht wesentlich von zahlreichen Grundstücken in der näheren

Nachbarschaft (insbesondere E-Strasse 05 bis 06). Der Gesetzgeber war sich beim

Erlass von Art. 13 BZO denn auch offensichtlich bewusst, dass solche

Grundstücke in der Zone W2bII nicht selten vorkommen.

3.6

Die

Beschwerdeführenden erblicken besondere Verhältnisse darin, dass auf dem

schmalen Baugrundstück aufgrund des Umstands, dass das angrenzende Gebäude D-Strasse 03/03a

bereits 13,28 m konsumiert, nur noch ein (angebauter) Neubau mit einer Breite

von 6,72 m erstellt werden könne.

Es trifft zu, dass dies

einen schwererwiegenden Eingriff in das Eigentum darstellt, als dies bei den

von der Beschwerdegegnerin angeführten Beispielen der Fall ist. Ein solcher Eigentumseingriff

stellt für sich allein jedoch noch keinen Ausnahmegrund dar, sondern die damit

verbundene Härte muss sich aufgrund besonderer Verhältnisse beim Baugrundstück

ergeben. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden führt die Anwendung

von Art. 13 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 7 Abs. 3 BZO im

vorliegenden Fall jedoch nicht dazu, dass kein "vernünftiger" Neubau

erstellt werden kann. Auf dem Baugrundstück könnte ein Wohnhaus mit einer Länge

von 9,10 m und einer Breite von 6,72 m erstellt werden. Ein solches

Wohnhaus wäre zwar etwas kleiner als das bestehende. Dies hat seinen Grund

jedoch in dessen Baurechtswidrigkeit und käme offensichtlich nicht einer Unüberbaubarkeit

gleich. So wurde zum Beispiel in einem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom

23.

Februar 2005 (VB.2004.00255) eine Ausnahmebewilligung für die

Erstellung eines Einfamilienhauses mit einer Breite von 6,70 m geschützt.

Jenes Gebäude wies zwar eine Länge von 18,76 m auf, die anwendbare Bau-

und Zonenordnung sah jedoch in der entsprechenden Zone eine Mindestlänge von

15.

m und eine Mindestbreite von 10 m vor.

Die Einschränkung, welche die Beschwerdeführenden trifft,

wiegt nach dem Gesagten nicht entscheidend schwerer als in vielen anderen

Fällen, derer sich der Gesetzgeber bei Erlass der massgeblichen Bestimmungen

der BZO zweifellos bewusst war. Diese Einschränkungen ergeben sich vorliegend

nicht aus besonderen Verhältnissen, sondern direkt aus den anwendbaren

Bestimmungen. Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, die Bauverweigerung

sei unverhältnismässig, weist die Beschwerdegegnerin zudem zu Recht auf die

Möglichkeiten hin, welche im Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG offenstehen.

Diese Bestimmung bezweckt gerade, den Wert von baurechtswidrig gewordenen Gebäuden

zu erhalten.

3.7

Der

Schluss der Vorinstanz, es lägen keine besonderen Verhältnisse im Sinn von § 220

Abs. 1 PBG vor, ist somit nicht zu beanstanden.

4.

Die Beschwerde erweist sich

als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG]).

Die Zusprechung einer Parteientschädigung an die

Bausektion der Stadt Zürich rechtfertigt sich hingegen aufgrund des geringen

Aufwandes, den die Beantwortung der Beschwerde mit sich brachte, nicht (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellkosten,

Fr. 4'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je

zur Hälfte auferlegt.

4.

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…