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Entscheid

VB.2011.00044

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00044

30. August 2011Deutsch24 min

(URT.2011.13529)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 3. März 2010 stellte der Stadtrat

von Zürich das Gebäude Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an

der C-Strasse 03 in Zürich samt Umgebung in dem in Disp.-Ziff. 2 des

Beschlusses definierten Umfang definitiv unter Schutz.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss liess A Rekurs bei der

Baurekurskommission I erheben. Am 15. September 2010 führte die

Baurekurskommission I im Beisein der Parteien einen Augenschein durch. Mit

Entscheid vom 2. Dezember 2010 wurde der Rekurs teilweise gutgeheissen.

Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses vom 3. März 2010 wurde insoweit aufgehoben,

als damit die Erhaltung des Treppenhauses mit den Hallen vom Erdgeschoss bis

ins Dachgeschoss mit Treppen und Geländern, Einbaumöbeln und Wandverkleidungen

angeordnet sowie die Erstellung zusätzlicher unterirdischer Bauten und

unterirdischer Volumenvergrösserungen ausgeschlossen wurden.

III.

Dagegen liess A am 19. Januar 2011 Beschwerde an das

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich erheben und beantragen, den angefochtenen

Entscheid aufzuheben, soweit er die Unterschutzstellung bestätige. Eventualiter

sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter sei der

angefochtene Entscheid jedenfalls insoweit aufzuheben, als er eine

(vollständig) geschlossene Dachfläche fordere und die Gebäudefassade im

strassenseitigen Untergeschoss integral geschützt werde. Es sei ausdrücklich

festzuhalten, dass die zwingenden technischen Dachaufbauten (insbesondere Zu-

und Abluft aus den Nasszellen und Küchen) erstellt werden dürften. Bezüglich

der Gebäudefassade im strassenseitigen Untergeschoss sei die Wiederherstellung

einer ursprünglich vorhandenen zusätzlichen Türe zu gestatten sowie die

Verglasung beider strassenseitigen Türen im Untergeschoss. In verfahrensrechtlicher

Hinsicht wurde der Beizug eines Amtsberichts sowie die Durchführung eines

Augenscheins beantragt, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des

Stadtrats.

Die Vorinstanz stellte am 27. Januar 2011 ohne

weitere Bemerkungen Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Der Stadtrat

beantragte am 15. März 2011 die Abweisung der Beschwerde sowie die

Durchführung eines Augenscheins.

Mit Replik vom 11. April 2011 hielt A an den in der

Beschwerde gestellten Anträgen fest. Zudem beantragte sie, davon Vormerk zu

nehmen, dass der Stadtrat in der Beschwerdeantwort die Erstellung der

zwingenden technischen Dachaufbauten anerkenne. Mit Duplik vom 9. Mai 2011

hielt auch der Stadtrat an den in der Beschwerdeantwort gestellten Anträgen

fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Die

Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegner beantragen die Durchführung eines

Augenscheins. Die Beschwerdeführerin macht geltend, es liege im vorliegenden

Fall eine besondere Situation vor, in welcher sich die Durchführung eines

verwaltungsgerichtlichen Augenscheins als notwendig erweise. In der

Rekursschrift und am Augenschein sei dargelegt worden, dass die Ensemblewirkung

der von Armin Witmer-Karrer entworfenen Gebäudegruppe beidseits der C-Strasse

weitgehend zerstört worden sei. Soweit eine Ensemblewirkung trotz Amputation

der Vorgärten allenfalls noch erkennbar gewesen sei, sei der Rest dieser Wirkung

jedenfalls verloren gegangen, als der Beschwerdegegner in den Folgejahren den Abbruch

mehrerer dieser zum Ensemble gehörenden Villen bewilligt und für Neubauten von

postmoderner Protzigkeit Baubewilligungen erteilt habe. Die Würdigung der

Vorinstanz, dass durch diese Änderungen die Ensemblewirkung der Gebäudegruppe

nicht beeinträchtigt werde, sei willkürlich und stelle eine unrichtige

Sachverhaltsdarstellung dar. Die im Recht liegenden Fotografien würden nur

einen unzureichenden Eindruck der rechtserheblichen örtlichen Verhältnisse

vermitteln. So sei im Protokoll der Vorinstanz keine einzige Fotografie

auszumachen, welche die behauptete Ensemblewirkung dokumentiere. Auch die

brutale Wirkung der Neubauten an der C-Strasse 04 und 05 lasse sich aus

diesen Fotos nur ungenügend erkennen; in besonderem Masse gelte dies für das

überdimensionierte, "postmodern-antikisierende" Gebäude an der C-Strasse 05.

1.2

Am 15. September

2010.

führte die Vorinstanz einen Augenschein im Beisein der Parteien durch. Auf

die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden

Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Ergibt sich der entscheidrelevante

Sachverhalt aufgrund der Akten, insbesondere der verschiedenen Dokumentationen

der streitbezogenen Liegenschaft, mit ausreichender Deutlichkeit, kann auf die

Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden

(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

Aus den Fotos Nr. 1–6 und 9–11 im Protokoll der

Vorinstanz lässt sich entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin die

Ensemblewirkung der Gebäudegruppe ohne Weiteres erkennen. Diese muss sich nicht

aus einem einzigen Foto ergeben. Zudem ist zumindest auf den von der

Beschwerdeführerin eingereichten Fotos deutlich ersichtlich, dass insbesondere

das im Gutachten des Amts für Städtebau, Archäologie und Denkmalpflege vom 28. September

2009.

(nachfolgend Gutachten) als grossen Baublock aus den 1990er-Jahren

bezeichnete Gebäude an der C-Strasse 05 die Umgebung auf der gegenüberliegenden

Strassenseite dominiert.

Der entscheidrelevante Sachverhalt ergibt sich somit mit

ausreichender Deutlichkeit aus den Akten, weshalb auf einen

verwaltungsgerichtlichen Augenschein verzichtet werden kann.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die Vorinstanz habe das rechtliche Gehör

verletzt, indem sie die Einholung eines Amtsberichts zu weiteren mit dem

Streitobjekt vergleichbaren Schutzobjekten abgelehnt und sich mit den substanziierten

Rügen der Beschwerdeführerin nicht auseinandergesetzt habe.

Auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren beantragt sie

die Einholung eines Amtsberichts zu weiteren mit dem Streitobjekt

vergleichbaren Schutzobjekten. Es sei gerichtsnotorisch, dass es in der Stadt

Zürich, namentlich auch am Zürichberg, Dutzende von Zeugen des Heimatstils,

auch seiner verschiedenen Epochen, gebe. Es gehe nicht an, eine Maximalzahl von

zeugenverdächtigen Objekten zu bezeichnen und bei Vorliegen eines Baugesuchs

durch ein amtsinternes Gutachten eine wichtige Zeugeneigenschaft zu belegen,

ohne Quervergleiche anzustellen mit anderen potenziell wichtigen Zeugen.

2.2

Zunächst

ist der Einwand der Beschwerdeführerin zu prüfen, die Vorinstanz habe das

rechtliche Gehör verletzt, indem sie sich mit den substanziierten Rügen der

Beschwerdeführerin bezüglich mit dem Streitobjekt vergleichbarer Schutzobjekte

nicht auseinandergesetzt habe.

Die Begründung eines Entscheids muss so abgefasst sein,

dass der Betroffene ihn sachgerecht anfechten kann, die entscheidende Behörde

darf sich aber auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschränken und hat sich

nicht mit jeder tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand zu

befassen und diese einzeln zu widerlegen (BGE 126 I 97 E. 2b; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 10 N. 39 f.).

Die Vorinstanz führt in ihrem Entscheid aus, es sei

zunächst in Betracht zu ziehen, dass der Architekt Armin Witmer-Karrer zu den

wichtigsten Vertretern der Heimatstilarchitektur in Zürich zähle. Ausserdem

gehöre Armin Witmer-Karrer zusammen mit den Gebrüdern Pfister, den Architekten

Kündig & Oetiker sowie Müller und Freytag zu den ersten, die in der Stadt

Zürich grössere, dem Gartenstadtideal verpflichtete Wohngruppen erstellt

hätten. Zwar habe Armin Witmer-Karrer in D noch weitere Heimatstilbauten

errichtet. Dazu gehöre insbesondere die von der Rekurrentin als

Vergleichsobjekt angeführte, zwischen 1910 und 1911 erstellte Villen- und

Einfamilienhausgruppe E. Wie der Rekursgegner jedoch zu Recht einwende und sich

anlässlich des Augenscheins bestätigt habe, würden die beiden Baugruppen

jeweils für unterschiedliche Ausprägungen des Heimatstils stehen. So handle es

sich bei der Villengruppe E um eine Vertreterin der früheren Heimatstilbewegung,

welche die allgemein verbreiteten Elemente der Heimatstilarchitektur (tief

heruntergezogenen Walmdächer, bewegte Dachlandschaft und bewegten Fassade) aufweise.

Die streitbetroffene Häusergruppe zeige demgegenüber Elemente des sogenannt

"reifen" Heimatstils, welcher sich in seiner Gestaltung an die

traditionelle örtliche Architektur anlehne. Diese stilistische Ausgestaltung

zeige sich beim streitbetroffenen Gebäude durch die Bezugnahme auf den

traditionellen Bautypus des Zürichseehauses, der sich in der Region seit dem

17.

/18. Jahrhundert als dominante Bauform durchgesetzt habe. Damit würden sich

die beiden Gebäudegruppen in baukünstlerischer Hinsicht unterscheiden und die

Gebäudegruppe an der F- und G-Strasse könne nicht als Vergleichsobjekt

herangezogen werden. Sodann falle bei der Objektauswahl die vorne festgestellte

städtebauliche Bedeutung und Ensemblewirkung der Baugruppe an der C-Strasse ins

Gewicht. Unter Beachtung all dieser Umstände sei die von der Vorinstanz

getroffene Auswahl vertretbar.

Aufgrund dieser Begründung der Vorinstanz wurde die

Beschwerdeführerin hinreichend in die Lage versetzt, den Entscheid sachgerecht

anzufechten. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist somit zu verneinen.

2.3

Weiter

stellt sich die Frage, ob im vorliegenden Verfahren ein Amtsbericht zu weiteren

mit dem Streitobjekt vergleichbaren Schutzobjekten einzuholen ist.

Im Gutachten wird auf S. 10 unter anderem

festgehalten, dass Armin Witmer-Karrer kleinere Ensembles ausgeführt habe: jenes

um die F- und G-Strasse (Villengruppe E), die Gruppe um die C-Strasse sowie

acht Einfamilienhäuser an der H-Strasse. Die Vorinstanz hat gestützt auf das

Gutachten, die Rekursantwort des Beschwerdegegners vom 18. Juni 2010 sowie

die eigenen Wahrnehmungen am Augenschein vom 15. September 2010 einlässlich

begründet, dass die Villengruppe E und die streitbetroffene Häusergruppe jeweils

für zwei unterschiedliche Ausprägungen des Heimatstils stehen und deshalb beide

wichtige Zeugen für die Epoche des Heimatstils sind.

Zudem geht aus Beschluss des Stadtrats vom 3. März

2010.

und dem Gutachten hervor, dass die Gruppe an der C-Strasse von Architekt

Armin Witmer-Karrer von 1913 bis 1915 zu den älteren Zeugen der Neubebauung des

Zürichberghangs für den gehobenen Mittelstand im hochschulnahen Quartier D nach

der Eingemeindung gehöre. Die acht Einfamilienhäuser an der H-Strasse seien ab

1916/1917 entstanden. Deren Entstehung sei jedoch durch den Ausbruch des Ersten

Weltkriegs gebremst worden (zweite Etappe 1923–1927). Weiter wird im Gutachten

darauf hingewiesen, dass Armin Witmer-Karrer weitere Wohnhäuser erbaut habe an

der I-, J- und K-Strasse. Die meisten seiner Schöpfungen seien eindeutige

Vertreter des Romantischen Heimatstils. Später hätten seine Entwürfe dem damaligen

Zeitgeschmack entsprechend auch zurückhaltend barockisierende Einflüsse gezeigt

(z.B. J-Strasse 06, erbaut 1920).

Aus diesen Feststellungen geht hervor, dass das Amt für

Städtebau, Archäologie und Denkmalpflege die weiteren aufgrund von Plänen von

Armin Witmer-Karrer erstellten Bauten bei der Abklärung der Schutzwürdigkeit

der Liegenschaft an der C-Strasse 03 berücksichtigt hat und die getroffene

Auswahl auf nachvollziehbaren Kriterien beruht.

Reichen die vorliegenden Akten für die Beurteilung der

Schutzwürdigkeit aus, hat die Vorinstanz das rechtliche Gehör der

Beschwerdeführerin nicht verletzt, indem sie auf die Einholung eines

Amtsberichts verzichtete.

2.4

Die

Beschwerdeführerin macht im verwaltungsgerichtlichen Verfahren überdies geltend,

aus dem beizuziehenden Amtsbericht müsse sich nachvollziehbar ergeben, aus welchem

Grund die ebenfalls von Armin Witmer-Karrer erstellten Bauten an der C-Strasse 07

und der F-Strasse 08 nicht ins kommunale Inventar aufgenommen und die

Bauten an der C-Strasse 04, 09 und 05 sowie an der G-Strasse 04

dem Abbruch preisgegeben worden seien. Aus der Replikschrift geht nicht klar

hervor, ob die Beschwerdeführerin an diesen Anträgen festhält, da sie

einerseits unter dem Titel "Rechtsbegehren" nicht auf diese Verfahrensanträge

verweist, aber andererseits in der Begründung als Vorbemerkung anführt, sie

halte an den Ausführungen in der Beschwerdeschrift vollumfänglich fest, soweit

nicht nachfolgend eine Ergänzung oder Präzisierung erfolge. Eine solche ist

bezüglich dieser Verfahrensanträge nicht erfolgt. Es ist deshalb Folgendes festzuhalten:

In der Beschwerdeantwort vom 15. März 2011 weist der

Beschwerdegegner darauf hin, dass das Haus an der C-Strasse 07 etwas

später (Baubewilligung von 1916) erbaut worden sei als die Gruppe an der C-Strasse 10,

08, 03 und 11. Es unterscheide sich auch stilistisch durch ein neubarockes

Walmdach gegenüber den Satteldächern der Gruppe auf der östlichen

Strassenseite. Das Haus weise zudem nur einen losen Zusammenhang zum Ensemble

auf der anderen Strassenseite auf. Durch den 1972 erfolgten Abbruch des

Gebäudes an der C-Strasse 04 sei dieser Zusammenhang beeinträchtigt. Das

Haus an der F-Strasse 08 sei nicht von Armin Witmer-Karrer, sondern 1910

von Friedrich Wehrli erstellt worden.

Die bereits abgebrochenen Bauten stellen zudem von vornherein

keine tauglichen Vergleichsobjekte dar, aufgrund welcher auf die

Unterschutzstellung der streitbetroffenen Liegenschaft verzichtet werden

könnte. Selbst wenn sie nach dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG), welches die erste Grundlage für das 1986

festgesetzte Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von

kommunaler Bedeutung bildete, ungerechtfertigterweise abgebrochen worden sein

sollten, würde kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht bestehen.

Auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren kann somit auf

die Einholung eines Amtsberichts verzichtet werden.

3.

3.1

Gemäss § 203

Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,

Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung

dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten

Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der

Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage

stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nötigenfalls Expertisen oder

Stellungnahmen von Fachgremien einholen, wie dies hier die erstinstanzlich

verfügende Behörde mit dem Beizug des Gutachtens des Amts für Städtebau,

Archäologie und Denkmalpflege getan hat. Anschliessend hat die Behörde zu

prüfen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen

Zeugen" oder zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder

Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis

der Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von

Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden

frei (§ 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

[VRG]).

3.2

Eine Unterschutzstellung setzt zunächst

voraus, dass die rechtsanwendende Behörde aufgrund der denkmalpflegerischen

Bedeutung des betreffenden Objekts zur Überzeugung gelangt, bei diesem handle

es sich um einen "wichtigen Zeitzeugen". Dazu bedarf es der Auslegung

dieses unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung einer

Rechtsfrage (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,

6.

A., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 446b), die gemäss § 50 Abs. 1

in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG der Überprüfung durch

das Verwaltungsgericht zugänglich ist. Jedoch ist zu beachten, dass der für die

Unterschutzstellung zuständigen Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung der Frage,

ob die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c

PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen

Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3),

deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB

1982.

Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG

von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich zu

prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle

wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und

gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3; VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00481,

E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 23).

3.4

Die Qualifikation des infrage

stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207

PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des

Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private

Interessen (VGr, 27. August 2003, VB.2003.00121, E. 2c). Eine solche

Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht

überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden

Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume,

welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern

steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu

beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin macht geltend, die örtliche Situation werde im vorinstanzlichen

Entscheid in nicht vertretbarer Weise "schön geredet". Es sei

dargelegt worden, dass die städtebauliche Wirkung nur noch ansatzweise und mit

erheblichem eigenem Vorstellungsvermögen erkennbar sei, weil durch die

Verbreiterung der C-Strasse und den Verlust der Vorgärten die Ensemblewirkung

dieser Gebäudegruppe beidseits der C-Strasse weitgehend zerstört worden sei.

Soweit eine Ensemblewirkung trotz Amputation der Vorgärten allenfalls noch

erkennbar gewesen sei, sei diese vollends verloren gegangen, als der Beschwerdegegner

in den Folgejahren den Abbruch mehrerer dieser zum Ensemble gehörenden Villen

bewilligt und Baubewilligungen für Neubauten von postmoderner Protzigkeit erteilt

habe. Die für die Unterschutzstellung als wesentlich angeführte Komponente "Villengruppe

des Heimatstils bzw. nach der Idee der Gartenstadt" sei kaum mehr nachvollziehbar.

Zudem sei für diesen Aspekt des Wirkens von Architekt Armin Witmer-Karrer die

ebenfalls von ihm geplante und realisierte Villengruppe an der F-Strasse ungeschmälert

erhalten. Es könne für den Schutzaspekt "Villen-Siedlung" nicht

ausschlaggebend sein, dass es sich dabei um ein Werk einer späteren Unterepoche

des Heimatstils handle.

4.2

Die

Vorinstanz führte im Wesentlichen aus, die beiden Gebäude auf der westlichen

Strassenseite hätten zwar Ende des 20. Jahrhunderts einem Neubau weichen müssen

(heute C-Strasse 05), es seien aber neben dem Streitobjekt immer noch drei

weitere Bauten des seinerzeitigen Ensembles (C-Strasse 10, 08, 11 bzw. K-Strasse

12) vorhanden. Die noch existierende Gruppe habe – wie anlässlich des Augenscheins

festgestellt – die typischen städtebaulichen Merkmale des Romantischen

Heimatstils bewahrt, auch wenn die Verbreiterung der C-Strasse zu einer Beschneidung

der westlichen Gartenzone geführt habe. Ebenso sei die Ensemblewirkung der

Gebäudegruppe immer noch unverkennbar vorhanden. Der Abbruch zweier Bauten auf

der westlichen Strassenseite und der Umstand, dass die nähere Umgebung der

Einfamilienhausgruppe heute einen heterogenen Baubestand aus verschiedenen

Epochen aufweise, hätten diese Wirkung nicht zu beinträchtigen vermocht.

Vielmehr präge das Streitobjekt als Bestandteil einer Gruppe von historischen

Bauten das Stadtbild mit und lege damit Zeugnis ab für den Städtebau während

der Zeit des Romantischen Heimatstils.

4.3

Wie

bereits in E. 1.2 festgehalten, ist auf den Fotos Nr. 1–6 und 9–11 im

Protokoll der Vorinstanz entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin die

Ensemblewirkung der streitbetroffenen Gebäudegruppe noch immer erkennbar. Es

ist der Beschwerdeführerin jedoch zuzustimmen, dass insbesondere das in den

1990er-Jahren erstellte Gebäude an der C-Strasse 05 die Umgebung auf der

gegenüberliegenden Strassenseite dominiert. Daraus kann jedoch nicht abgeleitet

werden, die Ensemblewirkung der Liegenschaften auf der östlichen Seite der C-Strasse

(C-Strasse 10, 08, 03 und 11 bzw. K-Strasse 12) sei nicht mehr erkennbar.

Bei der C-Strasse handelt es sich um eine breite Strasse mit einer Tramlinie,

wodurch die Wirkung der beiden neueren Gebäude an der C-Strasse 04 und 05

auf die Gebäudegruppe auf der östlichen Seite der C-Strasse abgeschwächt wird.

Auch erweist sich die Würdigung des Stadtrats, der Garten

des Wohnhauses sei trotz einiger – zum Teil wenig qualitätsvoller –

Veränderungen ein wichtiger Zeuge der Gartengestaltung in den Wohnquartieren des

frühen 20. Jahrhunderts am Zürichberg geblieben, als vertretbar. Die

Verbreiterung der C-Strasse hat zwar zu einer Beschneidung der westlichen

Gartenzone geführt; jedoch ist der Garten des streitbetroffenen Wohnhauses Teil

einer Gruppe von weiteren ebenfalls bei der Gartendenkmalpflege

inventarisierten Hausgärten entlang der C-Strasse (Nr. 10, 08, 11 bzw. K-Strasse

12), welche durch eine einheitliche Einfriedung miteinander verbunden sind und

wesentlich zur Identifikation des Strassenzugs beitragen.

Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, es gebe in

der Stadt Zürich zu Dutzenden vergleichbare Objekte, kann auf die Ausführungen

in E. 2 verwiesen werden. Der Beschwerdegegner hat nachvollziehbar

dargelegt, dass sich die Gebäudegruppe an der F- und G-Strasse in

baukünstlerischer Hinsicht von der streitbetroffenen Gebäudegruppe unterscheidet,

weshalb sie nicht als Vergleichsobjekt herangezogen werden kann. Die Villengruppe

E zeigt die allgemein verbreiteten Elemente der Heimatstilarchitektur (tief

heruntergezogenen Walmdächer, bewegte Dachlandschaft und bewegte Fassade),

während die streitbetroffene Häusergruppe demgegenüber Elemente des sogenannt

"reifen" Heimatstils aufweist, welcher sich beim streitbetroffenen

Gebäude durch die Bezugnahme auf den traditionellen Bautypus des Zürichseehauses

zeigt.

Zusammengefasst ergibt sich,

dass die Rechtsauffassung der Stadt Zürich, beim Streitobjekt handle es sich um

einen wichtigen architekturhistorischen Zeugen, vertretbar ist und innerhalb

der dem Gemeinwesen bei einer solchen Wertung zustehenden Entscheidungsfreiheit

liegt.

5.

Ist das Objekt als schutzwürdig im Sinn von § 203 Abs. 1

lit. c PBG zu qualifizieren, so ist in einem zweiten Schritt aufgrund

einer Interessenabwägung zu beurteilen, ob der Unterschutzstellung nicht

überwiegende private oder (andere) öffentliche Interessen entgegenstehen.

5.1

Auf die

zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz hinsichtlich der in der Rechtsprechung

ausgearbeiteten Grundsätze zur Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen kann

verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

5.2

Die

Beschwerdeführerin macht geltend, es sei aus bautechnischen und

baupolizeilichen Gründen unabdingbar, dass Nasszellen und Küchen über das Dach

entlüftet würden. Dies erfordere die Durchstossung der Dachhaut. Zudem habe

sich an der strassenseitigen Fassade im Untergeschoss ursprünglich eine weitere

Türe bestanden, die in der Folge zugemauert bzw. durch ein Fenster ersetzt

worden sei. Durch den Wiederausbruch werde somit der ursprüngliche Zustand

wiederhergestellt. Die Verglasung der Türen im Untergeschoss ermögliche einen

angemessenen Lichteinfall für diese Wohnung. Eine Beeinträchtigung des

Schutzziels sei damit höchstens marginal verbunden.

5.3

Der

Beschwerdegegner führt aus, geringfügige Dachaufbauten im Sinn notwendiger

Entlüftungen für Bad und Küche seien nach gängiger Praxis mit dem Schutzumfang

vereinbar. Eine Anpassung des Schutzumfangs sei dafür nicht notwendig. Auch sei

gegen den Einbau einer weiteren Türe an der Strassenfassade des Untergeschosses

nichts einzuwenden. Hingegen würde die Verwendung von Glas statt Holz eine

wesentliche Beeinträchtigung des Schutzobjekts bedeuten.

5.4

Nach der

Praxis des Verwaltungsgerichts kann ein Beschwerdeverfahren in der Regel nicht

als durch Vergleich erledigt abgeschrieben werden. Gleiches gilt bei der Anerkennung

der Beschwerde durch den Beschwerdegegner. Dies folgt einerseits aus der zwingenden

Natur des öffentlichen Rechts; andererseits würde bei einer derartigen Erledigung

der angefochtene Entscheid weiterbestehen, was im Allgemeinen nur bei einem

Rückzug der Beschwerde beabsichtigt wird. Die Zugeständnisse des

Beschwerdegegners bzw. die teilweise Anerkennung der Beschwerde vermögen im

vorliegenden Fall somit ein Sachurteil nicht zu ersetzen, wobei allerdings eine

bloss summarische Prüfung der Rechtslage genügt (vgl. dazu Kölz/Bosshart/Röhl, § 63

N. 4 f.).

5.5

Der

Beschwerdegegner stimmt den Eventualanträgen der Beschwerdeführerin insoweit

zu, als er geringfügige Dachaufbauten im Sinn notwendiger Entlüftungen für Bad

und Küche sowie den Wiedereinbau der Türe im Untergeschoss als mit dem

Schutzumfang vereinbar erachtet. Er macht jedoch geltend, die Verwendung von

Glas statt Holz für die Türen an der Strassenfassade des Untergeschosses würde

eine wesentliche Beeinträchtigung des Schutzobjekts bedeuten. Es ist somit

zunächst zu prüfen, ob die von der Beschwerdeführerin beantragte Verglasung der

beiden Türen im Untergeschoss mit dem Schutzumfang vereinbar ist.

5.5.1

Die Beschwerdeführerin führt aus, dass sich das Verbot der Verglasung der

beiden Türen im Untergeschoss als unverhältnismässig erweise. Die zwei Zimmer

der Wohnung im Untergeschoss würden ohne die Verglasung der beiden Türen nicht

über die zur Wohnnutzung erforderlichen Fensterflächen verfügen. Wenn es aus

denkmalpflegerischer Sicht sinnvoll sei, eine weitere Türe anstelle des

heutigen Fensters einzubauen, um damit dem ursprünglichen Zustand nahezukommen,

werde per Saldo der denkmalpflegerische Wert der Unterschutzstellung nicht

beeinträchtigt.

5.5.2

Der Beschwerdegegner macht dagegen geltend, die Verwendung von Glas statt

Holz würde eine wesentliche Beeinträchtigung des Schutzobjekts bedeuten. Der

massive, in grob behauenem Naturstein verkleidete Sockel des Hauses sei ein

wesentliches Gestaltungselement. Mit einer Verglasung beider Eingangstüren

würde die Schwere des Sockelgeschosses stark aufgelöst, was zu einer

Beeinträchtigung der geschützten Fassadengestaltung führe.

5.5.3

Im Gutachten (S. 12) wird festgehalten, für den traditionellen Bautypus des

Zürichseehauses seien der klare, gedrungen rechteckige Grundriss, ein

schlichter, kubischer Baukörper mit grünen Fensterläden und die nur durch die

Öffnungen gegliederten, verputzten Fassaden, das hohe, leicht gebrochene und

meist mit Lukarnen besetzte Satteldach sowie das ausgeprägte Sockelgeschoss

typisch. Alle diese Merkmale weise auch das Haus an der C-Strasse auf. Aus den

Baueingabeplänen von 1913 (Gutachten S. 13) geht sodann hervor, dass in

der linken Hälfte der Westfassade eine weitere Türe vorgesehen war. Mit dem

Wiedereinbau der Türe findet somit eine Annäherung an den ursprünglichen

Zustand statt, weshalb sich deren Wiedereinbau – wie vom Beschwerdegegner

bestätigt – als unproblematisch erweist.

Umstritten ist im vorliegenden Fall lediglich die Wahl des

Materials. Das Material der Türen hat einen wesentlichen Einfluss auf das

Erscheinungsbild der Liegenschaft, unterscheidet sich doch eine verglaste Türe

in ihrer optischen Wirkung stark von einer Türe aus Holz. Wie von der

Beschwerdegegnerin geltend gemacht, würde mit einer Verglasung beider

Eingangstüren die Schwere des mit grob behauenem Naturstein verkleideten

Sockelgeschosses stark aufgelöst. Der moderne Charakter der Glastüren

harmoniert auch nicht mit dem übrigen Erscheinungsbild der Liegenschaft,

sondern steht vielmehr in einem Kontrast zu den verputzten Fassaden mit den

hölzernen grünen Fensterläden und dem in einem Braunton gehaltenen, mit

Lukarnen besetzten Satteldach, welche wesentliche Gestaltungselemente sind. Es

erweist sich somit als vertretbar, dass der Stadtrat den Einbau der zwei

Glastüren als nicht mit dem Schutzumfang vereinbar qualifiziert hat.

5.5.4

Auch die Ausführungen des Beschwerdegegners, geringfügige Dachaufbauten im

Sinn notwendiger Entlüftungen für Bad und Küche seien nach gängiger Praxis mit

dem Schutzumfang vereinbar, erscheinen im Rahmen einer summarischen Prüfung

jedenfalls als zutreffend. Davon ist im vorliegenden Verfahren Vormerk zu

nehmen. Eine Anpassung des Schutzumfangs ist dafür nicht notwendig (vgl. dazu

die übereinstimmenden Ausführungen des Beschwerdegegners in der Duplik,

S. 2).

5.6

Im

Ergebnis ist festzuhalten, dass die Beschwerde insoweit gutzuheissen ist, als

in der linken Hälfte der Westfassade der Wiedereinbau einer im ursprünglichen

Zustand vorhandenen Holztüre ausgeschlossen wurde. Zudem ist davon Vormerk zu

nehmen, dass geringfügige Dachaufbauten im

Sinn notwendiger Entlüftungen für Bad und Küche mit dem Schutzumfang vereinbar

sind.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die vorinstanzliche Kostenverlegung

erweise sich als unhaltbar. Es sei ihr durch den Beschwerdegegner das

rechtliche Gehör verweigert worden, was auch die Vorinstanz festgestellt habe.

Die Vorinstanz habe diesen Mangel als "geheilt" erachtet, weil sich

die Beschwerdeführerin im Rahmen einer weiteren Eingabe zu den Behauptungen in

der Rekursvernehmlassung habe äussern können. Dies sei zwar formell richtig.

Unter dem Aspekt der Kosten- und Entschädigungsfolgen sei es aber bedeutsam,

dass sie ein Rekursverfahren habe anstrengen müssen, um überhaupt rechtliches

Gehör zu erhalten. Es sei daran zu erinnern, dass die Beschwerdeführerin im

Rahmen des Unterschutzstellungsverfahrens die Unterschutzstellung der

Liegenschaft bezüglich des äusseren Erscheinungsbilds zu akzeptieren bereit

gewesen sei, nicht aber die Unterschutzstellung des innen liegenden

Treppenhauses. Der wesentliche Streitpunkt im Rekursverfahren sei die

Unterschutzstellung des Treppenhauses gewesen, und in diesem Punkt habe sie

klar obsiegt, weshalb sich die Kostenverlegung als unhaltbar erweise.

6.1.1

Der Entscheid über die Nebenfolgen erfolgt grundsätzlich aufgrund des

Unterliegerprinzips. Wer im Rekursverfahren mit seinen Anträgen nicht

durchdringt, muss in der Regel auch die Kosten tragen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Kosten, die ein Beteiligter durch Verletzung von Verfahrensvorschriften

oder durch nachträgliches Vorbringen solcher Tatsachen oder Beweismittel

verursacht, die er schon früher hätte geltend machen können, sind ihm hingegen

gemäss § 13 Abs. 2 Satz 2 VRG ohne Rücksicht auf den Ausgang des

Verfahrens zu überbinden.

Der Behörde, welche über die Verlegung der Kosten des

unter ihrer Leitung durchgeführten Verfahrens zu befinden hat, steht ein

grosser Ermessens- und Beurteilungsspielraum zu, in welchen das nach § 50 Abs. 1

in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG auf Rechtskontrolle

beschränkte Verwaltungsgericht nicht eingreift (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13

N. 37).

6.1.2

Es ist somit zu prüfen, ob sich die vorinstanzliche Kostenverlegung, gemäss

welcher die Rekurrentin ¾ und der Rekursgegner ¼ der Kosten zu tragen haben,

zumindest als vertretbar erweist.

Der Rekurs wurde von der Vorinstanz teilweise gutgeheissen

und Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses des Beschwerdegegners vom 3. März

2010.

insoweit aufgehoben, als damit die Erhaltung des Treppenhauses mit den

Hallen vom Erdgeschoss bis ins Dachgeschoss mit Treppen und Geländern,

Einbaumöbeln und Wandverkleidungen angeordnet und die Erstellung zusätzlicher

unterirdischer Bauten sowie die unterirdische Volumenvergrösserung des Gebäudes

Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 ausgeschlossen wurden.

Der Hauptantrag der Beschwerdeführerin, den Unterschutzstellungsbeschluss

aufzuheben, wurde somit abgewiesen, die Eventualanträge dagegen teilweise

gutheissen, nämlich der Eventualantrag, Disp.-Ziff. 2 des angefochtenen

Beschlusses im Bereich "Aussen" zu modifizieren, abgewiesen, und je

einer von zwei Anträgen im Bereich "Innen" und "Umgebung"

dagegen gutgeheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens erweist sich die vorinstanzliche

Kostenverlegung – selbst wenn die Verletzung des rechtlichen Gehörs zu

berücksichtigen wäre – noch als vertretbar.

6.2

Schliesslich

macht die Beschwerdeführerin geltend, es sei ihr für das Rekursverfahren eine

Umtriebsentschädigung zuzusprechen, da sich die Behauptung in der Rekursvernehmlassung,

die Bedeutung des Schutzobjekts ergebe sich aus der Buchreihe "Baukultur

in Zürich" nachweislich als falsch erwiesen und sich weiterer unnötiger

Aufwand daraus ergeben habe, dass sich der Beschwerdegegner zur Untermauerung

seiner überrissenen Schutzverfügung auch noch auf Alternativprojekte berufen

habe.

Für die Zusprechung einer Parteientschädigung gestützt auf

§ 17 Abs. 2 VRG ist ein überwiegendes oder mehrheitliches Obsiegen

erforderlich (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 32). Da die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren

mehrheitlich unterliegt, ist ihr somit keine Parteientschädigung zuzusprechen.

7.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerde

teilweise gutzuheissen und der Entscheid der Baurekurskommission I vom 2. Dezember

2010.

sowie der Beschluss des Stadtrats Zürich vom 3. März 2010 insoweit

aufzuheben ist, als in der linken Hälfte der Westfassade der Wiedereinbau einer

im ursprünglichen Zustand vorhandenen Holztüre ausgeschlossen wurde. Im Übrigen

ist die Beschwerde abzuweisen. Da die Beschwerdeführerin nur marginal obsiegt,

hat sie gleichwohl die gesamten Verfahrenskosten zu tragen (§ 65a Abs. 1

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG), und eine Parteientschädigung

steht ihr nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Es

wird davon Vormerk genommen, dass geringfügige Dachaufbauten im Sinn notwendiger

Entlüftungen für Bad und Küche mit dem Schutzumfang vereinbar sind;

und erkennt:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Demgemäss werden Disp.-Ziff. I des

Entscheids der Baurekurskommission I vom 2. Dezember 2010 sowie Disp.-Ziff. 2

des Beschlusses des Stadtrats Zürich vom 3. März 2010 insoweit aufgehoben,

als in der linken Hälfte der Westfassade der Wiedereinbau einer im

ursprünglichen Zustand vorhandenen Holztüre ausgeschlossen wurde.

Im

Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellkosten,

Fr. 4'140.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…