VB.2011.00104

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00104

8. Februar 2012Deutsch21 min

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Mit Beschluss vom 20. September 2004

leitete der Gemeinderat Z das amtliche Quartierplanverfahren Q ein (Disp.-Ziff. 1)

und legte den Perimeter dafür fest (Disp.-Ziff. 2). Einen dagegen unter

anderen von C, Eigentümer der Liegenschaft R-Weg 01 (Kat.-Nr. 02),

gerichteten Rekurs wies die Baudirektion am 16. April 2005 ab. Sie genehmigte

die Quartierplaneinleitung am 4. Oktober 2005.

B. Am 8. Februar 2010 setzte der Gemeinderat

Z den Quartierplan Q fest.

Erwägungen

II.

Gegen diese Festsetzung wurden insgesamt drei Rekurse

erhoben, einer gemeinsam von C, inzwischen Nutzniesser der Liegenschaft,

und dessen Tochter und neuen Eigentümerin, A. Sie beantragten,

der Quartierplan sei aufzuheben und die östlich des S-Bachs liegenden

Grundstücke, insbesondere Kat.-Nrn. 03, 04 und 05, seien in das Beizugsgebiet

einzubeziehen (Ziff. 1), von einer Erschliessung des Baugrundstücks

Kat.-Nr. 06 über die Zufahrt T-Strasse sei abzusehen, und die

Erschliessung sei über die Zufahrtsstrasse U-Strasse oder die Sammelstrasse

V-Strasse vorzusehen (Ziff. 2); die Liegenschaft Kat-Nr. 02 und gegebenenfalls

weitere vollständig erschlossene Liegenschaften seien aus dem Quartierplanverfahren

zu entlassen (Ziff. 3). Eventualiter beantragten sie, der Ausbau der

Zufahrt T-Strasse sei vollumfänglich zulasten der Grundstücke Kat.-Nrn. 07

bis 08 vorzunehmen, und subeventualiter, A sei bezüglich der Quartierplanmassnahmen

vollumfänglich schadlos zu halten, d. h. von einer Kostenauflage an sie

sei auch bezüglich der Verfahrenskosten abzusehen, und es sei Realersatz (ev.

Schadenersatz) zu leisten für die auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 zu

beseitigenden Hecken und Einfriedungen.

Die Baurekurskommission (heute

Baurekursgericht) führte einen Kommissionsaugenschein durch, vereinigte die

drei Rekurse und wies denjenigen von A und C mit Entscheid vom

21.

Dezember 2010 ab. Sie auferlegte den beiden Rekurrenten die

Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung zu je 1/6 und verpflichtete sie,

dem Gemeinderat Z zugunsten der Quartierrechnung eine Umtriebsentschädigung von

je Fr. 500.- zu bezahlen.

B. In der

Zwischenzeit hatten A und C bei der Baudirektion um Revision des Rekursentscheids

vom 16. April 2005 ersucht und beantragt, der Beschluss des Gemeinderats Z

vom 20. September 2004 sei aufzuheben, eventuell sei Disp.-Ziff. 2

des Beschlusses aufzuheben und das Beizugsgebiet im Sinn der Begründung

(Erweiterung um die Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 03, heutige

Kat.-Nrn. 09, 10 und 11) neu festzusetzen. Die Baudirektion wies das

Revisionsgesuch mit Entscheid vom 9. Mai 2011 ab. Auf eine dagegen von A

und C erhobene Beschwerde trat das Verwaltungsgericht am 8. September 2011

nicht ein (VB.2011.00368).

III.

Gegen den Rekursentscheid der

Baurekurskommission vom 21. Dezember 2010 erhoben A und C am

7.

Februar 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und erneuerten im Wesentlichen

ihre Hauptanträge; eventuell sei die Sache an die Vorinstanz und subeventuell

an den Beschwerdegegner zurückzuweisen. Zudem wiederholten sie ihre bereits im

Rekursverfahren erhobenen Eventualanträge auf Kostenbefreiung und Real- bzw.

Schadenersatz für A.

Nachdem der Regierungsrat den Quartierplan Q

am 26. Oktober 2011 unter einem Vorbehalt und einer Bedingung genehmigt

hatte, eröffnete der Abteilungspräsident das Vernehmlassungsverfahren. Die

Vorinstanz beantragte am 18. November 2011 ohne weitere Bemerkungen

Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Z beantwortete die Beschwerde am

7.

Dezember 2011 und beantragte deren Abweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolge

zulasten der Beschwerdeführenden. A und C hielten mit Eingabe vom

4.

Januar 2012 an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden, einen Quartierplan

betreffenden Beschwerde zuständig.

2.

Die Beschwerdeführenden beantragen, zur Feststellung der örtlichen

Verhältnisse, namentlich im Beizugsgebiet sowie auf den östlich des S-Bachs

liegenden Grundstücken, sei ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht durchzuführen.

Ein solcher wäre geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar wären und

anzunehmen wäre, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal

Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 42). Dies ist beim

vorliegenden Aktenstand, insbesondere angesichts der Quartierplanunterlagen,

der zusätzlich von den Parteien eingereichten Planausschnitte und des

Augenscheinprotokolls inklusive Fotos vom 23. September 2010 nicht

anzunehmen. Ein Augenschein erübrigt sich daher.

3.

3.1

Der

Quartierplan ermöglicht gemäss § 123 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) im erfassten Gebiet eine der

planungs‑ und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält

die dafür nötigen Anordnungen. Nach § 128 Abs. 1 PBG müssen alle

Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets durch den Quartierplan

erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen

und Ausrüstungen teilhaben. Auf Schutzobjekte und bestehende Gebäude ist

Rücksicht zu nehmen (§ 127 PBG; dazu Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999,

Rz. 370 ff.). Für die Erschliessungsanlagen sind insbesondere die

Anforderungen von Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom

22.

Juni 1979 (RPG) und von § 237 Abs. 1 PBG betreffend die

Anforderungen an eine rechtsgenügende Zufahrt sowie die Normalien über die

Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) zu

beachten. Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und

Ausrüstungen sind nach § 128 Abs. 2 PBG so festzulegen, dass sie bei

vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Das gilt auch für

schon überbaute, jedoch unzureichend erschlossene Grundstücke im

Quartierplangebiet (RB 1998 Nr. 100; vgl. auch RB 1984 Nr. 81; BGE

106.

Ia 94 E. 3b).

3.2

Bei der

Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches

prospektiv-technisches Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit

Zurückhaltung zu überprüfen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit

vernünftigen Gründen halten lässt, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen

nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn

andere Planvarianten möglich und auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 =

ZBl 73/1972, S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl

74/1973, S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan

müssen die Interessen der einzelnen Grundeigentümer abgewogen, möglichst

ausgeglichen und mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden.

Eine auf dieser Grundlage gefundene Lösung soll im Rekursverfahren nur dann

wieder geändert werden, wenn sich bei Abwägung aller Vor- und Nachteile der

Schluss aufdrängt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener

gemäss festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission

entscheidet im Rahmen der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn

es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht.

Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen

Entscheid lediglich auf Rechtsverletzungen einschliesslich

Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung oder Ermessensunterschreitung

sowie auf unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts hin

(§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1

lit. a und b VRG).

4.

Der Quartierplan Q wird begrenzt von der W-Strasse und

einem Teilstück der X-Strasse (Norden), dem R-Weg (Nordwesten), der

Bauzonengrenze (Süden) und dem S-Bach (Südosten). Er bezweckt im vorliegend

interessierenden Zusammenhang im Wesentlichen, die ungenügende Erschliessung

der bereits überbauten Grundstücke T-Strasse zu ergänzen und das knapp 16'000 m2

grosse unüberbaute Grundstück Kat.-Nr. 06 zu erschliessen. Hierzu soll der

bestehende, 2 bis 3,40 m breite und bis auf den letzten Abschnitt noch nicht ausparzellierte

Zufahrtsweg T-Strasse auf einer Länge von rund 70 m ausgebaut, die Einmündung

beim R-Weg verändert und am Ende ein Wendeplatz erstellt werden. Mit diesem

Strassenausbau soll das Quartier über den R-Weg und die W-Strasse an das

übergeordnete Strassennetz angeschlossen werden. Der Strassenausbau belastet

auf beiden Seiten die anstossenden Grundstücke, im Bereich der Einmündung in

den R-Weg das Grundstück der Beschwerdeführenden mit den beiden Gebäuden

Vers.-Nrn. 12 und 13.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden beklagen vorab und unter Darlegung ihrer Revisionsgründe

betreffend den Einleitungsbeschluss eine treuwidrige Festsetzung des

Beizugsgebiets des Quartierplans. Die Baurekurskommission erachtete das im

Zeitpunkt des Rekursentscheids noch hängige Revisionsverfahren als aussichtslos

und erwog, nach erfolgter Planfestsetzung könne sich nur noch die Frage

stellen, ob das Planungsresultat recht- und zweckmässig sei. Treffe dies zu, so

könnten der Rekurs- und der Genehmigungsentscheid der Baudirektion nicht falsch

gewesen sein. Sei die Planfestsetzung jedoch fehlerhaft, so wären im Rahmen der

Mängelbehebung falls notwendig auch die Grundlagen der Quartierplanung zu

überprüfen.

5.2

Das

Revisionsverfahren ist in der Zwischenzeit rechtskräftig erledigt. Das Verwaltungsgericht

erwog in seinem Nichteintretensentscheid, zwar sei unklar, ob die Einleitung

des Quartierplanverfahrens einen Zwischen- oder Endentscheid darstelle. In

beiden Fällen aber hätten die Beschwerdeführenden kein aktuelles Interesse an

einer Revision. Gegen die Quartierplaneinleitung als Zwischenentscheid könnten

die Beschwerdeführenden ihre sämtlichen Einwände im Rechtsmittelverfahren gegen

die Quartierplanfestsetzung vorbringen, was sie auch getan hätten.

5.3

Die

Baurekurskommission hat die im Quartierplan getroffene Erschliessungslösung mit

der von den Beschwerdeführenden favorisierten Erschliessung von Osten her,

welche Erschliessungsbauten ausserhalb des gegebenen Perimeters erforderlich machen

würde, verglichen. Damit hat sie den Quartierplaneinleitungsbeschluss mit Bezug

auf den gewählten Perimeter nicht als a priori bindend angesehen. Diese

Einschätzung ist zutreffend; das Vorgehen der Vorinstanz ist daher nicht zu

beanstanden.

6.

6.1

Die Baurekurskommission

erachtete die Erschliessung über die Zufahrt T-Strasse als zweckmässig. Dieser

nur 2 bis 3,40 m breite Weg ohne Bankette oder Fussgängerschutz müsste bereits

aufgrund seiner heutigen Erschliessungsfunktion für zehn Wohneinheiten

ausgebaut werden. Der Mehrausbau für die künftige Erschliessung von rund 60

Wohneinheiten sei verhältnismässig gering. Eine Erschliessung von Osten her

wäre dagegen wesentlich aufwendiger. Dazu müsste die bestehende Zufahrt auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 14 ausgebaut oder gar eine neue Erschliessung erstellt

werden, zudem wäre ein Ausbau der Ein- und Ausfahrt in die V-Strasse sowie ein

Brückenbau über den S-Bach notwendig. Der im Quartierplan festgelegte

Ausbaugrad verlange nur einen Mindestausbau und berücksichtige dabei auch die

ortsbildschützerischen Aspekte, die sich aus der Unterschutzstellung des

Wohnhauses Vers.-Nr. 12 und der Inventarisierung des Nebengebäudes Vers.-Nr. 13

auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden ergeben. Die neue Baulinie entlang

der Zufahrtsstrasse T-Strasse tangiere das Nebengebäude nicht; dieses bereits

heute im Strassenabstand liegende Gebäude geniesse auch nach dem Strassenausbau

weiterhin Bestandesschutz. Die Verkehrssicherheit im Bereich der Einmündung in

den R-Weg sei gewährleistet. In nördlicher Richtung sei die Sichtweite durch

die Baute Vers.-Nr. 13 nur unwesentlich beeinträchtigt, dies sei jedoch

angesichts des inventarisierten, den Bestandesschutz geniessenden Gebäudes

hinzunehmen. Die gegen Süden festgestellten Sichtbehinderungen durch Pflanzen

könnten mittels behördlicher Durchsetzung der Pflanzhöhenbeschränkung gemäss

Strassenabstandsverordnung beseitigt werden. Da demnach die gewählte

Erschliessungslösung nicht zu beanstanden sei, erübrige sich die Überprüfung

der von den Beschwerdeführenden bevorzugten Erschliessungsvarianten.

6.2

Die

Beschwerdeführenden halten das Planungsergebnis dagegen für mangelhaft. Sie

rügen eine Verletzung der Zugangsnormalien, da der minimal erforderliche

Einmündungsradius von 15 m sowie die Strassen- und Trottoirbreite nicht

eingehalten würden.

Die Zufahrt T-Strasse soll künftig rund 60 Wohneinheiten

erschliessen und muss daher den technischen Anforderungen an eine

Zufahrtsstrasse genügen, dies je nach Bebauung und öffentlicher

Verkehrserschliessung im unteren bis mittleren Anwendungsbereich. Eine solche

Zufahrtsstrasse sollte gemäss dem Anhang der Zugangsnormalien eine Fahrbahnbreite

von 4 bis 5 m und einen Fussweg von 2 bis 2,50 m aufweisen; der Einmündungsradius

sollte minimal 10 m betragen. Der im strittigen Quartierplan vorgesehene

Strassenausbau unterschreitet diese Vorgaben teilweise, indem der Fussweg auf

der ganzen Länge nur 1,50 m breit und die Fahrbahn im Bereiche des Grundstücks

der Beschwerdeführenden von 4,50 auf 4,20 m verengt ist. Der Radius bei der

Einmündung in den R-Weg beträgt zudem lediglich 5 m. Diese Abweichungen

berücksichtigen aber in zulässiger Weise die bestehende Quartierstruktur und

insbesondere das nahe an der Strasseneinmündung stehende Gebäude Vers.-Nr. 13,

welches im Inventar der Kantonalen Denkmalpflege als Objekt überkommunaler

Bedeutung aufgenommen ist, sowie das formell unter Denkmalschutz stehende

Wohngebäude Vers.-Nr. 12. Die Erleichterungen können sich daher auf § 11

Zugangsnormalien stützen, wonach aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse und insbesondere

mit Rücksicht auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes Erleichterungen im

Einzelfall möglich sind.

Soweit die Beschwerdeführenden dagegen einwenden, solche

Erleichterungen seien nur zulässig, wenn sie unerlässlich seien, verkennen sie

die Natur der Zugangsnormalien, von welchen gemäss § 360 Abs. 3 PBG

generell aus wichtigen Gründen abgewichen werden darf. Bei der Beurteilung, ob

wichtige Gründe im Einzelfall vorliegen, verfügt die örtliche Bau- oder

Quartierplanbehörde über ein qualifiziertes Ermessen (RB 2005 Nr. 66;

BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45).

Dass sie dieses Ermessen hier in pflichtwidriger Weise ausgeübt hätte, ist

nicht ersichtlich, zumal die Erleichterungen die Verkehrssicherheit nicht

beeinträchtigen (vgl. nachfolgend E. 6.4).

Weiter übersehen die Beschwerdeführenden, dass ein

normalienkonformer Mehrausbau der Zufahrtsstrasse im Einmündungsbereich

keineswegs ganz unmöglich wäre, jedoch mit Rücksicht auf die Gebäude Vers.-Nrn.

12.

und 13 voll zulasten des gegenüberliegenden Grundstücks Kat.-Nr. 08

erfolgen müsste. Diese Mehrbelastung des voll erschlossenen Grundstücks erweise

sich als unverhältnismässig. Die neue Einmündung in den R-Weg beansprucht dieses

Grundstück nämlich bereits mit 87 m2, was unter Berücksichtigung des

anteilsmässigen Landabzugs zu einer Minderzuteilung von 82 m2 führt.

Derweil sollen vom Grundstück der Beschwerdeführenden 65 m2 Land beansprucht

werden, dieses wird aber durch einen gleich grossen Landzuschlag auf der

Ostseite des Grundstücks voll ausgeglichen. Mit dem massvollen Ausbau der

Zufahrtsstrasse T-Strasse wird daher in zweckmässiger Weise auf die bestehenden

örtlichen Gegebenheiten reagiert.

6.3

Weiter

beanstanden die Beschwerdeführenden, dass die Verkehrs- und Versorgungsbaulinie

entlang der Zufahrtsstrasse T-Strasse wegen des Gebäudes Vers.-Nr. 13 nicht bis

zur Einmündung in den übergeordneten R-Weg gezogen sei; dadurch bzw. durch den

Bestandesschutz der Baute könne die Strasse künftig nicht weiter ausgebaut

werden, weshalb die rückwärtig festgesetzten Baulinien sinn- und zwecklos

seien. Entgegen den Vorstellungen der Beschwerdeführenden dienen

Verkehrsbaulinien nach § 96 PBG nicht allein dem künftigen Ausbau, sondern

auch dem Bestand einer Strassenanlage. Der Umstand, dass die Verkehrsbaulinien

beidseitig der Strasse T-Strasse in einem Abstand von 6 m und 7 m vor dem

R-Weg, der selber keine Baulinien aufweist, enden, ist nicht zu beanstanden.

Dieser Linienverlauf entspricht vielmehr gerade auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden

der Empfehlung der kantonalen Denkmalpflege vom 1. Dezember 2009, wonach

die Baulinie ausserhalb des Gebäudes Vers.-Nr. 13 verlaufen solle.

Auch soweit die Beschwerdeführenden den durch ihr

bestehendes Gebäude Vers.-Nr. 13 unterschrittenen Strassenabstand beklagen, ist

ihre Argumentation nicht stichhaltig. Bereits im heutigen Zustand steht dieses

im Abstandsbereich zum R-Weg sowie auch zur Zufahrtsstrasse T-Strasse. Diese

Situation wird mit dem Quartierplan eher verbessert, indem der im Einmündungsbereich

bestehende Strassenabstand der westlichen Gebäudeecke von weniger als 1 m dank

der leichten Verlegung der Einmündung Richtung Süden einiges vergrössert wird.

6.4

Die

Beschwerdeführenden beanstanden sodann Mängel bezüglich der Verkehrssicherheit.

Sie rügen, dass die vom Grundstück Kat.-Nr. 08 führende Ausfahrt direkt in

den Einmündungsbereich der Zufahrtsstrasse T-Strasse führe. Dies habe die

Baurekurskommission zwar als gefährlich erkannt, jedoch behebe der Quartierplan

diesen Mangel gar nicht. Auch dieser Einwand ist unbegründet. Der Quartierplan

selber legt die für die genügende Erschliessung notwendigen Anlagen sowie die

gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen fest (§ 128 Abs. 2

PBG), nicht jedoch die grundstücksinternen Zugänge. Diese privaten

Erschliessungsanlagen haben die Eigentümer überbauter Grundstücke auf eigene

Kosten dem Quartierplan anzupassen (§ 170 Abs. 1 PBG). Entsteht für

den Grundeigentümer durch den Quartierplan kein unmittelbarer Anpassungsbedarf,

so kann er zur Änderung einer bestehenden Erschliessung nur im Rahmen einer

baurechtlichen Bewilligung (§ 170 Abs. 2 PBG) oder bei polizeilichen

Missständen (§ 358 PBG) angehalten werden. Beide Möglichkeiten stehen

ausserhalb des Quartierplanverfahrens.

Sodann beklagen die Beschwerdeführenden, bei der

Einmündung T-Strasse bestehe wegen des Gebäudes Vers.-Nr. 13 eine

beeinträchtigte Sicht nach Norden. Diese Behauptung widerspricht den

Feststellungen der Baurekurskommission am Augenschein. Die Fotografie

Nr. 7 zeigt die Sicht von der heutigen Zufahrt T-Strasse vor deren Einmündung

in den R-Weg, der mit der ganzen Fahrbahnbreite bis zur Kreuzung Y-Strasse

überblickbar ist.

6.5

Schliesslich

bringen die Beschwerdeführenden vor, der Quartierplan nehme zu wenig Rücksicht

auf den Denkmalschutz. Sie beanstanden insbesondere, dass die Verbreiterung der

Zufahrtsstrasse T-Strasse in empfindlicher Weise unter Schutz stehendes Land

beanspruche und mit einer Verkehrsbaulinie belaste. Sie meinen zudem, vor

Festsetzung des Quartierplans seien die bestehenden Schutzanordnungen

anzupassen.

6.5.1

Das Wohnhaus Vers.-Nr. 12 wurde mit Personaldienstbarkeit vom

9.

November 1979 integral unter Schutz gestellt. Diese formelle

Schutzanordnung bezieht sich ausschliesslich auf bauliche Veränderungen am

Wohnhaus selber und wird durch den strittigen Ausbau der Zufahrtsstrasse

T-Strasse nicht berührt. Eine förmliche Anpassung der Schutzanordnung, wie sie

die Beschwerdeführenden verlangen, ist daher obsolet.

Das Nebengebäude Vers.-Nr. 13 ist nicht förmlich

geschützt, figuriert aber als potenzielles Schutzobjekt im Inventar der

Kantonalen Denkmalpflege. Eine physische Beeinträchtigung dieses Gebäudes durch

den Strassenausbau kann mittels gezielter Schutzmassnahmen ohne Weiteres

vermieden werden, zumal das Gebäude dank der im Quartierplan vorgesehenen

leichten Verlegung der Einmündung neu sogar mehr Abstand zum Weg T-Strasse

halten wird als bisher.

6.5.2

Problematisch am Ausbau der Strasse T-Strasse ist daher einzig, dass dieser

teilweise Land der Beschwerdeführenden beansprucht, welches im Inventar der

Kantonalen Denkmalpflege als erhaltungswürdige Freifläche und damit ebenfalls

als potenzielles Schutzobjekt bezeichnet ist. Gemäss der Beschreibung dazu sind

die Zier- und Nutzgärten auf der Ost-, West- und Südseite des Grundstücks zu erhalten,

"keine Verbreiterung des AA-Weges!".

Soweit die Beschwerdeführenden dazu vorbringen, mit

"AA-Weg" sei die Zufahrtsstrasse T-Strasse gemeint, ist ihnen nicht

zu folgen. Nach dem Planausschnitt im Inventar wird klar zwischen diesen beiden

Strassen unterschieden. Auch macht es durchaus Sinn, wenn das Inventar den

Strassenausbau an jener Stelle zu verhindern sucht, wo die Gebäudefassade am

nächsten zur Strasse liegt, d. h. gegenüber dem R-Weg.

Beim beanspruchten Land handelt es sich entgegen der Auffassung

der Beschwerdeführenden nicht um einen formell geschützten Aussenbereich. Die

Baurekurskommission hat dazu überzeugend erwogen, die im Inventar weiträumig

bezeichneten erhaltungswürdigen Freiflächen seien durch Überbauung bereits

entwertet und mangels konkreter Anordnungen nur als Bereiche zu verstehen, wo

auf die inventarisierten Objekte Rücksicht genommen werden müsse, was bereits

nach § 238 Abs. 2 PBG gelte.

Unter Verweis auf das Gutachten der Kantonalen

Denkmalpflegekommission vom 1. Dezember 2009 kam die Baurekurskommission

sodann zutreffend zum Schluss, dass die Zier- und Nutzgärten auf der Süd- und

Westseite – wenn überhaupt noch vorhanden – nur minimal tangiert würden und

eine den Schutzobjekten angepasste Gartengestaltung mühelos erstellt werden

könne. Das erwähnte Gutachten hatte dazu ausgeführt, beim bestehenden Aussenraum

könne nicht von einer historischen Anlage gesprochen werden, es handle sich um

einen Kiesplatz, eine Rasenfläche mit Kirschbaum und gegen die Strasse hin um

eine Anschüttung aus Kalkbruchstein, auf der eine Hecke aus Scheinzypressen

wachse. Die Verbreiterung der Strasse T-Strasse führe zu weniger Intimität für

das Ensemble bzw. für seine Nutzung und zu besserer Sichtbarkeit des Wohnhauses

vom öffentlichen Raum aus. Das Gutachten ortete demzufolge eine

Beeinträchtigung des Schutzobjekts weniger bei dessen wahrnehmbaren Qualitäten

als vor allem bezüglich der Wohnattraktivität der Liegenschaft infolge

Mehrverkehrs. Dementsprechend wurden im Ergebnis lediglich verschiedene Anpassungen,

nicht aber ein Verzicht auf den Strassenausbau verlangt (a.a.O.

S. 2 f.).

Der ausgearbeitete Quartierplan beachtet diese

Empfehlungen, soweit dies im Rahmen seiner Aufgabenstellung möglich ist. Da die

allenfalls durch den Strassenbau notwendig werdenden Schutzvorkehren und

Anpassungen auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden gemäss § 170

Abs. 1 PBG Sache der Grundeigentümer sind, steht der getroffenen

Erschliessungslösung auch nicht entgegen, dass der Quartierplan selber keine

entsprechenden Festlegungen enthält.

6.6

Erweist

sich demnach die strittige Quartierplanerschliessung in jeder Hinsicht als vertretbar,

so müsste nicht weiter geprüft werden, ob auch eine andere Erschliessungslösung

vertretbar gewesen wäre. Wenn die Baurekurskommission dennoch einen Vergleich

mit einer Erschliessung von Osten her angestellt hat, so sollte dies den

Beschwerdeführenden lediglich aufzeigen, dass der gewählte

Quartierplanperimeter keineswegs eine bessere Erschliessungslösung von Osten

her verhindert hat.

Den diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz kann sich

das Verwaltungsgericht anschliessen. Eine Zufahrt von der V-Strasse her wäre

wesentlich länger und müsste zudem den S-Bach queren. Würde dafür teilweise der

bestehende Zufahrtsweg auf dem Grundstück Kat.-Nr. 14 (alt

Kat.-Nr. 04) benutzt, so müsste dieser ebenfalls ausgebaut und verlängert

werden; zudem würden wegen der scharfen Rechtskurve der V-Strasse im Bereich

der Einmündung dieses Zufahrtsweges grössere Anpassungen in der V-Strasse

notwendig. Zwar weisen die Beschwerdeführenden zutreffend darauf hin, dass auch

die Grundstücke Kat.-Nrn. 09 und 10 östlich des S-Bachs noch nicht

erschlossen seien und dafür ohnehin ein Strassenbau notwendig sein werde. Für

die Erschliessung dieser Grundstücke sind jedoch unterschiedliche Lösungen

denkbar, welche nicht notwendigerweise bis zum S-Bach und schon gar nicht über

dieses hinweggeführt werden müssen. Auch würden diese möglichen Zufahrten je

nachdem, wo sie auf die V-Strasse treffen, nicht zwingend zusätzliche

Anpassungen in dieser Strasse notwendig machen. Bei allen möglichen Varianten

einer Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 06 von Osten her würde eine

solche Zufahrt jedenfalls wesentlich mehr Land beanspruchen, als dies bei der

getroffenen Quartierplanlösung der Fall ist, wo lediglich der über den ohnehin

notwendigen Ausbau gehende Mehrausbau der Zufahrt T-Strasse anfällt. Unter

diesen Umständen kann dem Beschwerdegegner nicht vorgeworfen werden, dass er

diese Erschliessungsvarianten im Quartierplanverfahren nicht näher untersuchte.

Noch im Rekursverfahren hatten die Beschwerdeführenden

sodann verlangt, die Erschliessung sei über die im Quartierplangebiet liegende

Zufahrtsstrasse U-Strasse vorzunehmen. Die Vorinstanz hat diese Lösung nicht

näher geprüft, da die strittige Lösung über die Zufahrtsstrasse T-Strasse nicht

zu beanstanden sei. Soweit die Beschwerdeführenden darin eine Verletzung des

rechtlichen Gehörs erkennen, ist ihre Rüge offensichtlich unbegründet. Im Beschwerdeverfahren

erachten sie es im Übrigen selber als evident, dass im Beizugsgebiet keine

alternative Erschliessungsmöglichkeit zur Erschliessung über die Zufahrtsstrasse

T-Strasse bestehe.

6.7

Demnach

hat die Vorinstanz die im Quartierplan getroffene Erschliessungslösung über die

Zufahrt T-Strasse zu Recht geschützt. Die Hauptanträge der Beschwerdeführenden

auf Ausdehnung des Beizugsgebiets und betreffend Verzicht auf die Erschliessung

über die Zufahrt T-Strasse sind daher abzuweisen. Auch soweit die Beschwerdeführenden

die Entlassung ihres Grundstücks aus dem Quartierplan verlangen, ist ihr Antrag

aufgrund der vorstehend dargelegten Beanspruchung ihres Grundstücks für eine

rechtskonforme Erschliessung des Quartiers abzuweisen.

7.

Im Eventualantrag verlangen die Beschwerdeführenden die

Befreiung von jeglichen Administrativkosten des Quartierplanverfahrens sowie

die volle Schadloshaltung für notwendige Anpassungen.

7.1

Nach dem

Kostenverteiler des Quartierplans soll das Grundstück der Beschwerdeführenden

für seine gesamte Fläche von 764 m2 mit Administrativkosten belegt

werden, voraussichtlich mit Fr. 3'696.-. Hierzu erwog die Baurekurskommission

unter Verweis auf § 177 Abs. 1 PBG, es lägen hier keine besonderen

Verhältnisse vor, um von der Kostenauflage im Verhältnis der

Neuzuteilungsfläche abzusehen. Im Quartierplan seien sechs Parzellen von den

Administrativkosten befreit worden, alles normalienkonform ausgebaute und

ausparzellierte Erschliessungsflächen, welche mit dem Quartierplanvollzug ins Gemeindeeigentum

übergehen würden. Befreit worden seien zudem Flächen ausserhalb des Perimeters

bzw. in dritter Bautiefe von Erschliessungsanlagen. Im Gegensatz zum Grundstück

der Beschwerdeführenden seien für diese Parzellen und Flächen keinerlei

planerische Aufwendungen entstanden, sie seien auch in ihrem Umfang unverändert

geblieben. Da der Weg T-Strasse auf jeden Fall ausbaubedürftig sei, müsse die

daran beteiligte Parzelle Kat.-Nr. 02 auch am Ausbau mitwirken.

Diesen überzeugenden Erwägungen halten die

Beschwerdeführenden nichts Substanzielles entgegen. Soweit sie sich auf die

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts im Entscheid vom 10. Juni 2004

(VB.2003.00408) berufen, ist der Einwand unbehelflich. Damals hat das

Verwaltungsgericht erkannt, dass Private, welche über vollerschlossenes Land

verfügten und keinerlei Nutzen aus dem Quartierplan zögen, nur mit

Quartierplanmassnahmen belastet werden dürfen, wenn sie dafür nach

enteignungsrechtlichen Grundsätzen entschädigt würden (E. 4.2). Da die

Beschwerdeführenden im vorliegenden Fall keinen Landabzug für den Strassenbau

gewärtigen müssen und für den Landverlust von 65 m2 vollen Realersatz

erhalten, ist das Urteil, welches sich zur Verteilung von Administrativkosten

überhaupt nicht äussert, nicht einschlägig. Im vorliegenden Fall ist vor allem

ausschlaggebend, dass die bestehende Zufahrt T-Strasse bereits heute über das

Grundstück der Beschwerdeführenden führt und diese daher auch eine gewisse Mitverantwortung

für das Ungenügen der heutigen Situation tragen. Der vorliegend betriebene

Verfahrensaufwand steht durchaus im Zusammenhang mit dem Grundstück der

Beschwerdeführenden und auch mit den damit zusammenhängenden Interessen des

Heimatschutzes. Gleiches gilt für den künftig noch zu betreibenden Aufwand insbesondere

auch hinsichtlich der notwendigen Grundstücksmutationen.

7.2

Auch soweit

die Beschwerdeführenden Ersatz für die anzupassenden Hecken und Einfriedungen

verlangen, ist ihr Eventualantrag unbegründet. Der von ihnen auch dazu zitierte

Entscheid VB.2003.00408 äussert sich in keiner Weise zu solchen auf überbauten

Grundstücken nötigen Anpassungsarbeiten, welche gemäss § 170 Abs. 1

PBG von Gesetzes wegen zulasten der Grundeigentümer gehen.

Demnach ist die Beschwerde auch in ihren Eventualanträgen

abzuweisen.

8.

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die

Gerichtskosten den Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischer

Haftung für die ganzen Kosten aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen

damit nicht zu; hingegen haben sie den Beschwerdegegner zugunsten der

Quartierplanrechnung angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 4'130.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt,

unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag.

4.

Die Beschwerdeführenden 1 und 2 werden verpflichtet, dem

Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.- (total

Fr. 2'000.-), unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag, zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…