VB.2011.00120

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00120

30. Juni 2011Deutsch37 min

(URT.2011.13363)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die A AG mit Sitz in Zürich wurde am 22. Dezember

2004 ins Handelsregister eingetragen; sie bezweckt den Handel mit und die

Verwaltung von Immobilien. Das Aktienkapital gehörte zum

Zeitpunkt der Gesellschaftsgründung zu gleichen Teilen (je 34 von 102

Aktien) drei Aktionären, nämlich den beiden Schweizer Bürgern C und F sowie dem

italienischen Staatsangehörigen B.

Am 28. Januar 2005 erwarb die A AG ein

Grundstück an der G-Strasse 01 in Zürich, wobei sie sich im Rahmen des

Kaufvertrags dazu verpflichtete, beim Bezirksrat Zürich eine Bewilligung zum

Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland bzw. eine Feststellung der

fehlenden Bewilligungsbedürftigkeit einzuholen. Mit Beschluss vom 23. März

2005 stellte der Bezirksrat Zürich fest, dass die A AG für den Erwerb des

betreffenden Grundstücks keine Bewilligung im Sinn des Bundesgesetzes vom 16. Dezember

1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG)

benötige. In der Folge erwarb die A AG drei weitere Grundstücke, nämlich

an der H-Strasse 02 in Zürich (am 14. Juli 2005), an der I-Strasse 03 in

Zürich (am 29. Juli 2005) und an der J-Strasse 04 in E (am 15. September

2006).

Im Juli/August 2005 führte die A AG eine

Kapitalerhöhung durch, wobei die drei Aktionäre ihre jeweiligen Anteile um je 466

Aktien auf je 500 Aktien erhöhten; die drei Gründungsaktionäre behielten ihre

Aktienanteile von je 1/3 somit bei.

Am 7. Oktober 2007 verdoppelte B seinen

Aktienanteil, indem er F dessen 500 Aktien der A AG abkaufte. Seither

halten B 2/3 und C 1/3 der Aktien der A AG.

Im März 2009 leitete der Bezirksrat Zürich ein

Verfahren ein, um die Bewilligungspflicht der diversen Aktien- und

Kaufgeschäfte im Zusammenhang mit der A AG zu überprüfen.

Am 12. November 2009 beschloss der Bezirksrat,

(I.) der Feststellungsbeschluss des Bezirksrats vom 23. März 2005, wonach

die A AG für den Erwerb des Grundstücks an der G-Strasse 01 in Zürich

keine Bewilligung im Sinn des BewG benötige, werde widerrufen; (II.) es werde

nachträglich festgestellt, dass die Eintragung der A AG ins Handelsregister

und der Erwerb von 34 Aktien der A AG durch B im Dezember 2004 einer

Bewilligung bedürfe, die nicht erteilt werde (lit. a); es werde

nachträglich festgestellt, dass der Erwerb von Grundstücken an der H-Strasse 02

und an der I-Strasse 03 in Zürich sowie an der J-Strasse 04 in E durch die A AG

einer Bewilligung bedürfe, die nicht erteilt werde (lit. b−d und f);

es werde nachträglich festgestellt, dass der Erwerb von 466 Aktien (im Juli/August

2005) bzw. von 500 Aktien (im Oktober 2007) der A AG durch B einer Bewilligung

bedürfe, die nicht erteilt werde (lit. e bzw. g); (III.) die in Disp.-Ziff. II

aufgeführten Grundstücke würden mit einer Verkaufssperre belegt und dürften

nicht veräussert werden, bis die zuständigen Aufsichtsbehörden bzw. Gerichte

über ihre Verwendung entschieden hätten; diese öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung sei im Grundbuch anzumerken; (IV.) die Verfahrenskosten

würden der A AG auferlegt; (V.) einem allfälligen Rekurs gegen Disp.-Ziff. III

werde die aufschiebende Wirkung entzogen.

Am 13. November 2009 erstattete der Bezirksrat

bei der Staatsanwaltschaft Anzeige gegen C, F und B wegen Verstosses gegen die

das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland

(BewG).

Erwägungen

II.

Am 17. Dezember 2009 gelangten die A AG, B

und C an die Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich und

beantragten in erster Linie, (1.) der Bezirksratsbeschluss vom 12. November

2009.

sei aufzuheben, (2.) es sei festzustellen, dass die Eintragung der A AG

ins Handelsregister keiner Bewilligung bedurfte, (3.) es sei festzustellen,

dass der Erwerb von vier Grundstücken durch die A AG keiner Bewilligung

bedurfte, (4.) es sei festzustellen, dass die Kapitalerhöhung der A AG vom

Juli/August 2005 keiner Bewilligung bedurfte, (5.) es sei festzustellen, dass

der Aktienerwerb Bs vom 7. Oktober 2007 keiner Bewilligung bedurfte;

ferner seien die angeordneten Verkaufssperren aufzuheben und die Grundbuchämter

anzuweisen, die entsprechenden Anmerkungen im Grundbuch zu löschen.

Am 25. Juni 2010 überwies die Rekurskommission

für Grunderwerb das Verfahren zur weiteren Behandlung an die

Baurekurskommission I (seit 1. Januar 2011: Baurekursgericht).

Am 20. Januar 2011 entschied das

Baurekursgericht, (I.) der Rekurs werde insofern gutgeheissen, als Disp.-Ziffn.

I, II a−f und III des Beschlusses des Bezirksrats vom 12. November

2009.

aufgehoben würden und das Geschäft zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz

zurückgewiesen werde; im Übrigen werde der Rekurs abgewiesen; (II.) die

Verfahrenskosten von Fr. 7'250.- würden zu 3/4 dem Bezirksrat Zürich

auferlegt sowie – unter solidarischer Haftung eines jeden für 1/4 des

Gesamtbetrags – zu je 1/12 der A AG, B und C; (III.) der Bezirksrat Zürich

werde verpflichtet, der A AG, B und C eine Umtriebsentschädigung von je

Fr. 250.- (insgesamt Fr. 750.-) zu bezahlen.

III.

Am 11. Februar 2011 gelangte die

Volkswirtschaftsdirektion mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und

beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. Januar 2011 sei

aufzuheben und der Beschluss des Bezirksrats vom 12. November 2009 zu bestätigen.

Mit Beschwerdeantwort vom 21. März 2011

beantragten die A AG, B und C, (1.) auf die Beschwerde sei nicht

einzutreten; (2.) eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen; (3.) unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. In

prozessualer Hinsicht beantragte die Beschwerdegegnerschaft, (4.) vor der

Entscheidung in der Hauptsache und der allfälligen Durchführung einer

mündlichen Verhandlung sei die Beschwerde ohne weitere Vernehmlassung insoweit

abzuweisen, als sie die Verkaufssperre gemäss Disp.-Ziff. III des

Beschlusses des Bezirksrats vom 12. November 2009 betreffe, und die

zuständigen Grundbuchämter seien durch das Gericht anzuweisen, die

Verkaufssperren im Grundbuch zu löschen; (5.) die Akten der Vorinstanz,

insbesondere die Eingaben der Beschwerdegegnerschaft samt Beweismitteln, seien

beizuziehen; (6.) es sei eine mündliche Verhandlung durchzuführen.

Das Baurekursgericht beantragte mit Stellungnahme vom

23.

März 2011, die Beschwerde sei unter den üblichen Kostenfolgen

abzuweisen. Die Mitbeteiligten verzichteten auf eine Mitbeantwortung der

Beschwerde (Stadt Zürich) bzw. liessen sich nicht vernehmen (Bezirksrat Zürich

und Gemeinde E).

Am 13. April 2011 nahm die Beschwerdeführerin

innert erstreckter Frist Stellung zur Beschwerdeantwort, wobei sie an ihren

Anträgen festhielt. Die Beschwerdegegnerschaft verzichtete am 2. Mai 2011

darauf, sich zu dieser Stellungnahme zu äussern; die Mitbeteiligten liessen

sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht

ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde, die den Erwerb von

Grundstücken durch Personen im Ausland betrifft, zuständig (Art. 15 Abs. 1

lit. c BewG in Verbindung mit § 4 lit. c des Einführungsgesetzes

des Kantons Zürich vom 4. Dezember 1988 zum Bundesgesetz über den Erwerb

von Grundstücken durch Personen im Ausland, EG BewG). Aus der Auflistung der

zulässigen Beschwerdeobjekte in Art. 20 Abs. 1 BewG kann entgegen der

Auffassung der Beschwerdegegnerschaft nicht geschlossen werden, dass es

unzulässig ist, innerkantonal zwei Beschwerdeinstanzen vorzusehen, wie dies § 4

lit. c EG BewG – in Übereinstimmung mit Art. 77 Abs. 1 der

Verfassung des Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 (KV) – tut. Das

Verfahren vor dem Baurekursgericht hat im Übrigen in Bezug auf das

Anfechtungsobjekt ohnehin zur Folge, dass die erstinstanzliche Verfügung des

Bezirksrats durch den Baurekursentscheid ersetzt wird (Devolutiveffekt) und im

vorliegenden Verfahren als mitangefochten gilt (vgl. BGE 129 II 438 E. 1).

1.2

Das

Beschwerderecht steht der vom Kanton bezeichneten beschwerdeberechtigten kantonalen

Behörde zu (Art. 20 Abs. 2 lit. b in Verbindung mit Art. 15

Abs. 1 lit. b BewG). Im Kanton Zürich handelt es sich dabei um die

Volkswirtschaftsdirektion (§ 4 lit. b EG BewG in Verbindung mit § 1

der Verordnung vom 19. Mai 2010 zum Einführungsgesetz zum Bundesgesetz

über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [VBewG]; so auch

BGr, 15. Januar 2010,2C_409/2009, E. 1.1), die sich durch das Amt

für Wirtschaft und Arbeit vertreten lässt. Angesichts der spezialgesetzlichen

Legitimationsregelung kann es entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerschaft

nicht auf weitere Kriterien – wie formelle Beschwer, schutzwürdige Interessen

oder Rechtspersönlichkeit der Beschwerdeführerin – ankommen. Die

Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich ist demnach zur Erhebung der

vorliegenden Beschwerde legitimiert.

1.3

Der

angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts entspricht zwar weitgehend einem

Endentscheid; in Bezug auf einzelne Fragen wies das Gericht die Sache jedoch

zur weiteren Behandlung an den Bezirksrat zurück. Angefochten ist somit ein

Rückweisungsentscheid. Solche Entscheide sind in der Regel nur dann anfechtbar,

wenn die Voraussetzungen für die Anfechtung von Teil-, Vor- und

Zwischenentscheiden erfüllt sind (vgl. RB 2002 Nr. 2; RB 2005

Nr. 20). Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die

Beschwerde unter anderem dann zulässig, wenn die Gutheissung der Beschwerde

sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an

Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (§ 41

Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG in Verbindung mit Art. 93

Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht

[Bundesgerichtsgesetz, BGG]). Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall

erfüllt, denn die Gutheissung der Beschwerde hätte die Bestätigung des Bezirksratsentscheids

vom 12. November 2009 und damit die sofortige Herbeiführung eines

Endentscheids zur Folge, wodurch ein bedeutender Zeitaufwand erspart bliebe.

1.4

Grundsätzlich

nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist Disp.-Ziff. II.g des

Bezirksratsbeschlusses vom 12. November 2009. Das Baurekursgericht hob den

erstinstanzlichen Beschluss diesbezüglich nämlich nicht auf, was von der

Beschwerdeführerin nicht beanstandet wird und wogegen die

Beschwerdegegnerschaft keine Beschwerde erhob. Wie zu zeigen sein wird,

rechtfertigt es sich allerdings aus prozessökonomischen Gründen dennoch, auf

die betreffende Thematik einzugehen (vgl. E. 8.3).

2.

2.1

Das BewG

beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die

Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern (Art. 1 BewG).

Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken – abgesehen von

hier nicht relevanten Ausnahmen (Art. 2 Abs. 2 BewG) – einer

Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG).

2.2

Als „Erwerb

eines Grundstückes“ gilt unter anderem der Erwerb des Eigentums, eines

Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundstück (Art. 4

Abs. 1 lit. a BewG) sowie der Erwerb des Eigentums oder der

Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher

Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen

Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind (Art. 4 Abs. 1

lit. e BewG). Gemäss Art. 1 Abs. 1 lit. a der Verordnung

vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im

Ausland (BewV) gilt ferner auch die Beteiligung an der Gründung und, sofern der

Erwerber damit seine Stellung verstärkt, an der Kapitalerhöhung von

juristischen Personen, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken

ist, die nicht nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG ohne Bewilligung

erworben werden können, als Erwerb von Grundstücken.

2.3

Als „Personen

im Ausland“ gelten unter anderem Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der

Europäischen Gemeinschaft oder der Europäischen Freihandelsassoziation, die

ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben (Art. 5

Abs. 1 lit. a BewG); die Verordnung präzisiert, dass nicht als Person

im Ausland gilt, wer in der Schweiz Wohnsitz nach den Art. 23, 24 Abs. 1,

25.

und 26 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) hat (Art. 2 Abs. 1 BewV). Die

Rechtmässigkeit des Wohnsitzes setzt ferner eine gültige Kurzaufenthalts-,

Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung EG-EFTA zur Wohnsitznahme voraus (Art. 2

Abs. 2 BewV). Ebenfalls als Personen im Ausland gelten juristische Personen

oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren

statutarischen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen

Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben (Art. 5 Abs. 1

lit. c BewG). Eine Person im Ausland hat eine beherrschende Stellung inne,

wenn sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechts oder aus

anderen Gründen allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die

Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen kann (Art. 6 Abs. 1

BewG). Die Beherrschung einer juristischen Person durch Personen im Ausland

wird unter anderem dann vermutet, wenn diese mehr als einen Drittel des

Aktien-, Stamm- oder Genossenschaftskapitals besitzen (Art. 6 Abs. 2 lit. a

BewG).

2.4

Erwerber,

deren Bewilligungspflicht nach Art. 2 Abs. 1 BewG sich nicht ohne Weiteres

ausschliessen lässt, haben spätestens nach dem Abschluss des Rechtsgeschäfts

oder, mangels dessen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung

nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen (Art. 17 Abs. 1

BewG; Art. 15 Abs. 1 BewV).

2.5

Kann der Grundbuchverwalter

die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres ausschliessen, so setzt er das

Verfahren aus und räumt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen ein, um die

Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner Bewilligung

bedarf; er weist die Anmeldung ab, wenn der Erwerber nicht fristgerecht handelt

oder die Bewilligung verweigert wird (Art. 18 Abs. 1 BewG). Der

Handelsregisterführer verfährt wie der Grundbuchverwalter; er verweist jedoch

eine juristische Person oder vermögensfähige Gesellschaft ohne juristische

Persönlichkeit, die ihren Sitz von der Schweiz ins Ausland verlegt, vor der

Löschung in jedem Fall an die Bewilligungsbehörde (Art. 18 Abs. 2

BewG). Grundbuchamt, Handelsregisteramt und Steigerungsbehörde überlassen eine

nähere Prüfung der Bewilligungspflicht und gegebenenfalls die Beweiserhebung

darüber grundsätzlich der Bewilligungsbehörde, an die sie den Erwerber

verweisen (Art. 18 Abs. 1 BewV).

2.6

Die Bewilligungsbehörde

und die kantonale Beschwerdeinstanz stellen den Sachverhalt von Amtes wegen

fest. Sie stellen nur auf Vorbringen ab, die sie geprüft und über die sie

nötigenfalls Beweis erhoben haben (Art. 22 Abs. 1 BewG). Die

Bewilligungsbehörde, die kantonale Beschwerdeinstanz, die eidgenössischen

Gerichte und, ausserhalb eines Verfahrens dieser Behörden, die

beschwerdeberechtigte kantonale Behörde und das Bundesamt für Justiz können

Auskunft über alle Tatsachen verlangen, die für die Bewilligungspflicht oder

die Bewilligung von Bedeutung sind (Art. 22 Abs. 2 BewG).

Auskunftspflichtig ist, wer von Amtes wegen, berufsmässig, vertraglich, als

Organ einer juristischen Person oder Gesellschaft ohne juristische

Persönlichkeit oder eines Anlagefonds durch Finanzierung oder auf andere Weise

an der Vorbereitung, dem Abschluss oder dem Vollzug eines Rechtsgeschäfts über

den Erwerb mitwirkt (Art. 22 Abs. 3 Teilsatz 1 BewG). Die Behörde

kann zu Ungunsten des Erwerbers entscheiden, wenn ein Auskunftspflichtiger die

notwendige zumutbare Mitwirkung verweigert (Art. 22 Abs. 4 BewG).

2.7

Die

Bewilligung wird von Amtes wegen widerrufen, wenn der Erwerber sie durch unrichtige

Angaben erschlichen hat oder eine Auflage trotz Mahnung nicht einhält (Art. 25

Abs. 1 BewG). Die Bewilligungspflicht wird von Amtes wegen nachträglich

festgestellt, wenn der Erwerber einer zuständigen Behörde, dem

Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die

Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben

gemacht hat (Art. 25 Abs. 1bis BewG).

2.8

Rechtsgeschäfte

über einen Erwerb, für den der Erwerber einer Bewilligung bedarf, bleiben ohne

rechtskräftige Bewilligung unwirksam (Art. 26 Abs. 1 BewG). Sie

werden überdies unter anderem dann nichtig, wenn der Erwerber das

Rechtsgeschäft vollzieht, ohne um die Bewilligung nachzusuchen oder bevor die

Bewilligung in Rechtskraft tritt (Art. 26 Abs. 2 lit. a BewG).

Unwirksamkeit und Nichtigkeit sind von Amtes wegen zu beachten (Art. 26 Abs. 3

BewG); sie haben unter anderem zur Folge, dass von Amtes wegen auf Beseitigung

eines rechtswidrigen Zustandes geklagt wird (Art. 26 Abs. 4 lit. c

BewG). Die beschwerdeberechtigte kantonale Behörde oder, wenn diese nicht

handelt, das Bundesamt für Justiz, klagt gegen die Parteien auf a) Wiederherstellung

des ursprünglichen Zustandes, wenn ein Grundstück aufgrund eines mangels

Bewilligung nichtigen Rechtsgeschäfts erworben wurde; b) Auflösung der juristischen

Person mit Verfall ihres Vermögens an das Gemeinwesen im Fall von Art. 57 Abs. 3

ZGB (Art. 27 Abs. 1 BewG).

3.

3.1

Der

Bezirksrat erwog, dass der Handelsregistereintrag der Beschwerdegegnerin 1

vom 22. Dezember 2004, die Feststellungsverfügung des Bezirksrats vom 23. März

2005, die in den Jahren 2005 und 2006 erfolgten Grundstückerwerbe bzw.

Grundbucheintragungen sowie der Aktienerwerb des Beschwerdegegners 2 vom 7. Oktober

2007.

nur deshalb möglich gewesen seien, weil der Beschwerdegegner 2 gegenüber

den Behörden unzutreffenderweise angegeben habe, dass sein Wohnsitz in der

Schweiz liege. In Bezug auf alle erfolgten Erwerbsgeschäfte seien demnach die

Bewilligungspflicht nachträglich festzustellen und die Bewilligungserteilung zu

verweigern.

3.2

Das

Baurekursgericht erwog, der Beschwerdegegner 2 habe seinen Wohnsitz zwar nie in

die Schweiz verlegt und müsse demnach als Person im Ausland gelten. Doch der Mangel

der fehlenden Bewilligung zum Erwerb von Grundstücken sei dadurch geheilt

worden, dass die Beschwerdegegnerin 1 am 22. Dezember 2004 in das Handelsregister

eingetragen worden sei (Art. 643 Abs. 2 des Obligationenrechts [OR]).

Der Beschwerdegegner 2 habe in Bezug auf seinen Wohnsitz weder falsche noch

unvollständige Angaben gemacht, weshalb die nachträgliche Feststellung der

Bewilligungspflicht in Bezug auf die Gründung der Beschwerdegegnerin 1 im Jahr

2004, die Kapitalerhöhung im Jahr 2005 sowie den Erwerb von Grundstücken in den

Jahren 2005 und 2006 nicht infrage komme. Einzig was den Aktienkauf vom 7. Oktober

2007.

betreffe, habe der Bezirksrat die Bewilligung zu Recht nachträglich

verweigert, denn durch diesen Erwerb habe der Beschwerdegegner 2 seinen

Aktienanteil so weit erhöht, dass er – als Person im Ausland – eine beherrschende

Stellung in der Beschwerdegegnerin 1 erlangt habe.

3.3

Die

Beschwerdeführerin macht geltend, der Bezirksrat sei zu Recht davon ausgegangen,

dass die diversen Erwerbsgeschäfte nur aufgrund von unrichtigen Angaben zum

Wohnsitz des Beschwerdegegners 2 möglich gewesen seien und dass die

Bewilligungserteilung nachträglich zu verweigern sei. Die Eintragung der

Beschwerdegegnerin 1 im Handelsregister entfalte entgegen der Auffassung des

Baurekursgerichts keine heilende Wirkung und vermöge den Mangel der fehlenden

Bewilligungen nicht zu korrigieren. Die Beschwerdegegnerschaft habe nicht

darauf vertrauen dürfen, dass sich ein ausländischer Staatsbürger an einer

Immobiliengesellschaft beteiligen könne. Sie habe gewusst, dass Wohnsitz in der

Schweiz erforderlich sei, zumal sie anlässlich der Eintragung ins Handelsregister

eine Lex-Friedrich-Erklärung abgegeben habe. Der Beschwerdegegner 2, der die

Rechtslage gekannt habe, habe seinen Wohnsitz nur zum Schein in die Schweiz

verlegt. Die Behörden hätten eingehende Nachforschungen zum Lebensmittelpunkt

des Beschwerdegegners 2 nur deshalb unterlassen, weil seitens der Aktionäre der

Beschwerdegegnerin 1 stets versichert worden sei, dass die Bestimmungen des

BewG eingehalten worden seien.

3.4

Die

Beschwerdegegnerschaft macht geltend, der Beschwerdegegner 2 habe seinen

Wohnsitz im Jahr 2004 in die Schweiz verlegt, sodass weder er noch die

Beschwerdegegnerin 1 als Personen im Ausland im Sinn von Art. 2 Abs. 1

BewG gelten könnten. Selbst wenn man aber davon ausginge, dass der Wohnsitz des

Beschwerdegegners 2 im Ausland läge, wären die getätigten Erwerbsgeschäfte

nicht als bewilligungspflichtig einzustufen.

4.

4.1

Für die

Frage, ob jemand als Person im Ausland im Sinn von Art. 2 Abs. 1 BewG

zu gelten hat, ist entscheidend, ob der zivilrechtliche Wohnsitz innerhalb oder

ausserhalb der Schweiz liegt (vgl. Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG in

Verbindung mit Art. 2 Abs. 1 BewV). Der Wohnsitz befindet sich gemäss

Art. 23 Abs. 1 ZGB an dem Ort, wo sich eine Person mit der Absicht

dauernden Verbleibens aufhält. Nach der Rechtsprechung gilt – auch im Zusammenhang

mit Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG – jener Ort als Wohnsitz, den eine

Person zum Mittelpunkt ihres Lebensinteresses gemacht hat. Für die Begründung

des Wohnsitzes müssen zwei Merkmale erfüllt sein: ein objektives äusseres, der

Aufenthalt, sowie ein subjektives inneres, die Absicht dauernden Verbleibens. Dabei

kommt es nicht auf den inneren Willen, sondern darauf an, auf welche – für

Dritte erkennbare – Absicht die feststellbaren Umstände objektiv schliessen

lassen. Der Wohnsitz einer Person befindet sich am Ort, mit dem sie – unter

Berücksichtigung der gesamten Umstände – die engsten Beziehungen hat. Der Ort,

wo die Schriften hinterlegt werden oder der in Bescheinigungen der Fremdenpolizei,

der Steuerbehörden oder der Sozialversicherungen genannt wird, stellt zwar ein

Indiz für den Wohnsitz dar. Er kann jedoch dem Ort, wo sich die meisten Elemente

betreffend das persönliche, soziale und berufliche Leben des Betroffenen

konzentrieren, nicht vorgehen (BGE 136 II 405 [=Pra 2011 Nr. 14] E. 4.3).

Das Bundesgericht verneinte einen Schweizer Wohnsitz beispielsweise in Bezug

auf einen Grundstückerwerber, der sich nur während beschränkter Zeit –

unterbrochen von längeren Auslandaufenthalten – in der Schweiz aufgehalten

hatte. Angesichts des ungenügenden tatsächlichen Aufenthalts in der Schweiz

nicht als wohnsitzbegründend erachtete es in diesem Fall, dass der Erwerber

seine Schriften in der Schweiz hinterlegt hatte, dass in Dokumenten der Verwaltungsbehörden

ein Schweizer Wohnort aufgeführt war, dass er für seinen Sohn das Quartalsgeld

für eine Schule in der Schweiz bezahlt hatte, dass er in der Schweiz ein Auto

gekauft hatte und dass er während einer längeren Periode in Schweizer Hotels

bzw. bei Schweizer Freunden gewohnt hatte (BGE 136 II 405 [=Pra 2011 Nr. 14]

E. 4.5–4.6).

4.2

vorliegenden Fall stellen die zahlreichen Flugtickets, Automietbelege und Hotelabrechnungen,

die der offenbar aus beruflichen Gründen oft reisende Beschwerdegegner 2

eingereicht hat, ein gewichtiges Indiz dafür dar, dass er sich nur sporadisch

und ohne Absicht eines dauernden Verbleibs in der Schweiz aufhält. Hinzu kommt,

dass F die Behauptung des Beschwerdegegners 2 bestreitet, von 2004 bis 2007

zusammen mit ihm in einer Wohnung in K gewohnt zu haben. Der Beschwerdegegner 2

wendet zwar ein, dass die Angaben Fs ihrerseits unzutreffend und lediglich aus

Gründen einer arbeitsrechtlichen Streitigkeit erfolgt seien. Für das Vorliegen

einer solchen Falschaussage bestehen allerdings keinerlei Anhaltspunkte, zumal

der Beschwerdegegner 2 seine Wohnsituation auch nicht mittels anderer

Beweismittel belegt hat. Insbesondere vermögen die eingereichten Fotos nicht

den Nachweis seines Zusammenwohnens mit F zu erbringen. Angesichts der gewichtigen

Hinweise darauf, dass der Lebensmittelpunkt des Beschwerdegegners 2 nicht in

der Schweiz lag bzw. liegt, massen die Vorinstanzen den gegenteiligen Indizien

(Wohnsitzbestätigungen der Gemeinde N [10/9.12.1] sowie der Stadt Zürich;

Schweizer Aufenthaltsbewilligung; Zahlung von Sozialversicherungsbeiträgen und

Quellensteuer in der Schweiz; in der Schweiz immatrikuliertes Privatfahrzeug;

schweizerischer Führerschein) zu Recht geringeres Gewicht zu. Vor dem

Hintergrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. E. 4.2) ist unter

diesen Umständen mit den Vorinstanzen davon auszugehen, dass der Beschwerdegegner

2.

in der Schweiz keinen Wohnsitz begründet hat.

4.3

Ebenfalls

als unbegründet erweisen sich die verfahrensrechtlichen Rügen der Beschwerdegegnerschaft

in Bezug auf die Feststellung des Wohnsitzes des Beschwerdegegners 2.

Angesichts der soeben geschilderten Beweislage durfte die Vorinstanz ohne Willkür

annehmen, dass sie ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen – insbesondere

durch die Befragung mehrerer namentlich genannter Zeugen sowie durch die

Vornahme eines Augenscheins in der Zürcher Wohnung des Beschwerdegegners 2 –

nicht ändern würde. Somit verletzte sie das rechtliche Gehör der

Beschwerdegegnerschaft nicht, indem sie die entsprechenden Beweisofferten

ablehnte (vgl. BGE 134 I 140 E. 5.3). Die gleichen, im Verfahren vor

Verwaltungsgericht erneut gestellten Beweisanträge sind demnach ebenso

abzuweisen wie das Begehren, zwecks Darstellung des ganzen Ausmasses der Situation

eine mündliche Verhandlung durchzuführen. Eine Verletzung des rechtlichen

Gehörs liegt auch insofern nicht vor, als der Beschwerdegegner 2 vor dem

Bezirksrat anscheinend keine Gelegenheit erhielt, zu den belastenden Aussagen

Mustafa Rahiminias Stellung zu nehmen; eine allfällige Gehörsverletzung wurde

dadurch geheilt, dass sich der Beschwerdegegner 2 vor dem Baurekursgericht zu

den Vorwürfen äussern konnte (vgl. BGr, 23. März 2011,5A_791/2010,

E. 2.3.2).

4.4

Die

Vorinstanzen kamen somit zu Recht zum Schluss, dass es sich beim Beschwerdegegner

2.

mangels Wohnsitzes in der Schweiz um eine Person im Ausland im Sinn von Art. 5

Abs. 1 lit. a BewG bzw. Art. 2 Abs. 1 BewG handelt.

5.

5.1

Zu prüfen

ist als nächstes, ob die diversen Aktienerwerbsgeschäfte des Beschwerdegegners 2

als bewilligungspflichtige Grundstückerwerbe einzustufen sind.

5.2

Gemäss Art. 4

Abs. 1 lit. e BewG gilt der Erwerb eines „Anteils“ an einer juristischen

Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, als

Grundstückerwerb im Sinn von Art. 2 Abs. 1 BewG, sofern die Anteile

dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind.

Als Ausnahme von dieser Regel erwähnt Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV

Kapitalerhöhungen, welche die Stellung des Erwerbers nicht verstärken. Weder

Gesetz noch Verordnung nennen einen Mindestanteil, der erworben werden

muss, damit ein Grundstückerwerb im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e

BewG vorliegt. Demnach ist davon auszugehen, dass der Erwerb eines jeden – auch

noch so kleinen – Anteils an einer nicht börsenkotierten Aktiengesellschaft,

der die Stellung des Erwerbers verstärkt, als Grundstückserwerb im Sinn von Art. 4

Abs. 1 lit. e BewG zu gelten hat und somit der Bewilligungspflicht

untersteht, wenn er durch eine Person im Ausland erfolgt (Art. 2 Abs. 1

BewG). Diese Auffassung wird denn auch durch die Rechtsprechung (BGE 106 Ib 83

E. 1), die Materialien (Botschaft des Bundesrats vom 28. Mai 2003 zu

einer Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch

Personen im Ausland, BBl 2003 4357 ff., S. 4361 und 4364), die Lehre

(Hanspeter Geissmann/Felix Huber/Thomas Wetzel, Grundstückerwerb in der Schweiz

durch Personen im Ausland, Überblick über die Revision 1997, Zürich 1998,

S. 64 N. 179) sowie das Merkblatt vom 1. April 2005 des Bundesamts

für Justiz zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (S. 6)

bestätigt. Der gegenteiligen Auffassung der Beschwerdegegnerschaft, die Art. 1

Abs. 1 lit. a BewV für gesetzeswidrig hält und den Aktienerwerb

einzig dann als Grundstückerwerb im Sinn von Art. 4 BewG erachtet haben

will, wenn er dazu führt, dass eine Person im Ausland mehr als einen Drittel

des Aktienkapitals besitzt und somit eine beherrschende Stellung in der

Gesellschaft innehat, kann demnach nicht gefolgt werden.

5.3

vorliegenden Fall ist unbestritten, dass es sich bei der Beschwerdegegnerin 1

um eine sogenannte Immobiliengesellschaft handelt bzw. um eine juristische

Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist. Ebenso wenig

ist strittig, dass die Aktien der Beschwerdegegnerin 1 nicht an einer Börse in

der Schweiz kotiert sind. Vor dem Hintergrund des in E. 5.2 Gesagten

ergibt sich demnach, dass die Beteiligung des Beschwerdegegners 2 an der

Gründung der Beschwerdegegnerin 1 vom 22. Dezember 2004 sowie der am 7. Oktober

2007.

erfolgte Erwerb der Aktien Fs durch den Beschwerdegegner 2 als Grundstückerwerbsgeschäfte

im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG zu gelten haben, die einer

Bewilligungspflicht gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG unterliegen, da sie

durch eine Person im Ausland – den Beschwerdegegner 2 (vgl. E. 4.4) –

erfolgten. Die Kapitalerhöhung der Beschwerdegegnerin 1 vom Juli/August 2005,

mit der der Beschwerdegegner 2 seine Stellung als Aktionär nicht verstärkte, stellt

hingegen keinen Grundstückerwerb im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e

BewG bzw. Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV dar und unterlag somit

keiner Bewilligungspflicht.

5.4

Demnach

hob das Baurekursgericht den bezirksrätlichen Beschluss vom 12. November

2009.

zu Recht auf, soweit darin nachträglich festgestellt wurde, dass der

Erwerb von 466 Aktien der Beschwerdegegnerin 1 durch den Beschwerdegegner 2 im

Rahmen der Kapitalerhöhung vom Juli/August 2005 einer Bewilligung bedürfe, die

nicht erteilt werde.

6.

6.1

Als

nächstes stellt sich die Frage, ob die Beschwerdegegnerschaft mit Bezug auf die

Notwendigkeit einer Bewilligung für den Erwerb von Grundstücken auf die am 22. Dezember

2004.

erfolgte Eintragung der Beschwerdegegnerin 1 in das Handelsregister vertrauen

durfte.

6.2

Gemäss der

Rechtsprechung verleiht der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und

Glauben einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens.

Vorausgesetzt ist, dass die Person, die sich auf den Vertrauensschutz beruft,

berechtigterweise auf diese Grundlage vertrauen durfte und gestützt darauf

nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen

kann (BGE 137 I 69 E. 2.5.1).

6.3

Aus den

Akten ergibt sich in Bezug auf die vorliegend strittige Handelsregistereintragung

der Beschwerdegegnerin 1 Folgendes: In der öffentlichen Beurkundung der Gründung

der Beschwerdegegnerin 1 vom 1. November 2004 wurde der Beschwerdegegner 2

als „wohnhaft in L [I]“ aufgeführt. In der Eintragungsanmeldung der Aktionäre

vom 16. Dezember 2004 bezeichnete sich der Beschwerdegegner 2 als

„italienischer Staatsangehöriger, in L [IT]“. Als Beleg 3a umfasst die

Handelsregisteranmeldung ein als „Wohnsitzbestätigung“ betiteltes Schreiben der

Gemeinde N vom 15. Dezember 2004, worin diese bestätigte, dass der

Beschwerdegegner 2 am 14. Dezember 2004 von M zugezogen und im

Einwohnerregister der Gemeinde eingetragen worden sei. Der Handelsregisteranmeldung

lag ferner eine Beglaubigung des Notariats O vom 21. Dezember 2004 bei,

worin die Echtheit der Unterschriften der drei Gründungsmitglieder der

Beschwerdegegnerin 1 amtlich bezeugt wurde; der Beschwerdegegner 2 wurde

hier als „wohnhaft P-Strasse 05, K“ bezeichnet. Bei der Eintragung der

Beschwerdegegnerin 1 vom 22. Dezember 2004 in das Handelsregister wurde

der Beschwerdegegner 2 als „italienischer Staatsangehöriger, in K“ erwähnt.

6.4

Kann der

Handelsregisterführer die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres ausschliessen,

so setzt er das Verfahren aus und räumt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen ein,

um die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner Bewilligung

bedarf (Art. 18 Abs. 2 Halbsatz 1 in Verbindung mit Art. 18

Abs. 1 Halbsatz 1 BewG). Gemäss Ziff. 31.12 der Wegleitung des

Bundesamts für Justiz vom 1. Juli 2009 für die Grundbuchämter betreffend

Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (http://www.bj.admin.ch/content/dam/data/wirtschaft/grundstueckerwerb/wegleitung-d.pdf)

– die sinngemäss auch für das Handelsregisteramt Geltung haben muss (vgl. Art. 18

Abs. 2 Halbsatz 1 BewG) – erübrigt sich eine Verweisung des

Grundstückerwerbers an die Bewilligungsbehörde nur dann, wenn ein Beweis

vorliegt, dass der ausländische Erwerber seinen Lebensmittelpunkt in der

Schweiz hat, wobei eine Bestätigung der Gemeinde über die erfolgte Anmeldung

für sich allein nicht genügt. Als Anhaltspunkte für einen Wohnsitz in der

Schweiz werden das Zusammenleben mit einem Partner und minderjährigen Kindern

im gleichen Haushalt, die Abmeldung im Ausland, die volle Steuerpflicht, ein

Anstellungsverhältnis, die Immatrikulation eines Fahrzeugs oder die

regelmässige Mitwirkung in einem Verein erwähnt (vgl. auch oben, E. 4).

6.5

Vor dem

Hintergrund dieser Vorgaben musste sich das Handelsregisteramt im vorliegenden

Fall bewusst sein, dass weder die Schriftenhinterlegungsbestätigung der

Gemeinde N noch die notarielle Beglaubigung der Echtheit der Unterschriften der

Gründungsaktionäre einen Nachweis dafür darstellen, dass der zivilrechtliche

Wohnsitz des Beschwerdegegners 2 in der Schweiz liegt. Angesichts der erst

wenige Tage vor der Handelsregistereintragung vorgenommenen

Schriftenhinterlegung in der Gemeinde N sowie der Angabe eines italienischen

Wohnorts in der Anmeldung selbst hätte das Handelsregisteramt jedenfalls nicht

ausschliessen dürfen, dass der Lebensmittelpunkt des Beschwerdegegners 2

ausserhalb der Schweiz liege bzw. dass die Handelsregistereintragung der

Beschwerdegegnerin 1 bewilligungspflichtig sei. Demnach wäre das

Handelsregisteramt gemäss Art. 18 Abs. 2 Halbsatz 1 in Verbindung

mit Art. 18 Abs. 1 Halbsatz 1 BewG dazu verpflichtet gewesen,

das Eintragungsverfahren auszusetzen und die Beschwerdegegnerin an die Bewilligungsbehörde

zu verweisen.

6.6

Indem das

Handelsregisteramt die Beschwerdegegnerin 1 stattdessen ohne Weiterungen in das

Handelsregister eintrug und ihr dadurch Rechtspersönlichkeit verlieh (vgl.

BGE 112 II 1 E. 4b), erweckte es ein berechtigtes Vertrauen der

Aktionäre in die Rechtmässigkeit des Eintrags. Dabei kann den Aktionären der

Beschwerdegegnerin 1 entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin keine

Bösgläubigkeit vorgeworfen werden: Der Beschwerdegegner 2 gab zwar teilweise

an, in K „wohnhaft“ zu sein; dass sein zivilrechtlicher Wohnsitz im Sinn von Art. 23 ff.

ZGB an diesem Ort liege, behauptete er hingegen nicht. Es ist nicht

ersichtlich, welche unrichtigen oder unvollständigen Angaben die Gesellschaftsgründer

gegenüber dem Handelsregisteramt machten, aufgrund derer das Handelsregisteramt

ausschliessen konnte, dass der Lebensmittelpunkt des Beschwerdegegners 2 im

Ausland liege. Da die Aktionäre im Rahmen des Eintragungsverfahrens nicht anwaltlich

vertreten waren, darf ferner auch nicht unterstellt werden, dass sie die

Wohnsitzvoraussetzungen gemäss Art. 23 ff. ZGB kannten; in diesem

Punkt unterscheidet sich der vorliegende Fall wesentlich von BGE 112 II 1

(E. 6b), wo der ausländische Erwerber von einem Schweizer Rechtsanwalt

vertreten wurde, der die Bewilligungsvoraussetzungen gemäss BewG kennen musste.

6.7

Insgesamt

ist der Vertrauensschutz der Aktionäre in die Rechtmässigkeit der Gründung der

Beschwerdegegnerin 1 und in den damit verbundenen Aktienerwerb höher zu gewichten

als das Interesse an der Durchsetzung der gesetzlichen Regel, wonach

Rechtsgeschäfte über einen bewilligungspflichtigen Grundstückerwerb ohne

rechtskräftige Bewilligung unwirksam bleiben bzw. nichtig werden (Art. 26 Abs. 1

und 2 BewG). Da die Aktionäre gegenüber dem Handelsregisteramt weder unrichtige

noch unvollständige Angaben über für die Bewilligungspflicht bedeutsame

Tatsachen gemacht haben, kommt ferner auch eine auf Art. 25 Abs. 1bis

BewG gestützte nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht nicht infrage.

6.8

Demnach

hob das Baurekursgericht den bezirksrätlichen Beschluss vom 12. November

2009.

zu Recht auf, soweit darin nachträglich festgestellt worden war, dass die

Eintragung der Beschwerdeführerin 1 in das Handelsregister und der damit

verbundene Aktienerwerb des Beschwerdegegners 2 einer Bewilligung bedürften,

die nicht erteilt werde.

7.

7.1

Was den

Erwerb von vier Grundstücken in den Jahren 2005 und 2006 durch die Beschwerdegegnerin

1.

angeht, ist an sich davon auszugehen, dass diese Rechtsgeschäfte keiner

Bewilligungspflicht unterlagen: Die Beschwerdegegnerin 1 kann – zumindest zum

Zeitpunkt des Erwerbs der vier Grundstücke – nicht als Person im Ausland qualifiziert

werden, da der Beschwerdegegner 2 bis am 7. Oktober 2007 lediglich 1/3

ihrer Aktien hielt und somit nicht gesagt werden kann, dass eine Person im

Ausland eine beherrschende Stellung innehatte (vgl. Art. 5 Abs. 1 lit. c

in Verbindung mit Art. 6 Abs. 2 lit. a BewG).

7.2

Der

Bezirksrat macht allerdings geltend, dass er im Rahmen des Beschlusses vom 23. März

2005.

nicht die fehlende Bewilligungspflicht festgestellt hätte, wenn er damals

um die wahren Wohnsitzverhältnisse des Beschwerdegegners 2 gewusst hätte.

Vielmehr hätte er diesfalls festgestellt, dass der Aktienerwerb des

Beschwerdegegners 2 im Rahmen der Gründung der Beschwerdegegnerin 1 zu Unrecht

ohne Bewilligung erfolgt sei; dadurch wäre letztlich auch der Erwerb von

Grundstücken durch die Beschwerdegegnerin 1 verhindert worden. Im Folgenden

stellt sich demnach die Frage, ob die Beschwerdegegnerschaft auf die

Feststellungsverfügung des Bezirksrats vom 23. März 2005, wonach die

Beschwerdegegnerin 1 zum Erwerb eines Grundstücks keiner Bewilligung bedürfe,

vertrauen durfte, bzw. ob der bezirksrätliche Verfügungswiderruf vom 12. November

2009.

rechtmässig war.

7.3

Das BewG

regelt lediglich die Voraussetzungen des Widerrufs einer erteilten

Bewilligung (Art. 25 Abs. 1 BewG), nicht aber jene des – hier strittigen

– Widerrufs einer Verfügung, mit der die fehlende Bewilligungspflicht

festgestellt wurde. Gemäss der Rechtsprechung kann eine materiell unrichtige

Verfügung im Fall einer fehlenden gesetzlichen Widerrufsregelung nur dann nach

Ablauf der Rechtsmittelfrist widerrufen werden, wenn das Interesse an der

richtigen Durchführung des objektiven Rechts dasjenige des Vertrauensschutzes

überwiegt. Von einem überwiegenden Vertrauensschutzinteresse ist in der Regel

unter anderem dann auszugehen, wenn der Private von einer ihm durch die

Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Gebrauch gemacht hat. Diese Regel gilt

allerdings nicht absolut; ein Wiederruf kommt in einem solchen Fall infrage,

wenn er durch ein besonders gewichtiges öffentliches Interesse geboten ist (BGE

137.

I 69 E. 2.3).

7.4

Aus den

Akten ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin 1 ihrem Gesuch an den Bezirksrat

vom 20. Januar 2005 den Grundstückkaufvertrag, den Handelsregisterauszug,

eine „Wohnbestätigung“ der Aktionäre sowie Finanzierungsunterlagen beilegte.

Der Bezirksrat ersuchte die Beschwerdegegnerin 1 am 25. Januar 2005 zur

Abklärung der Bewilligungspflicht um Einreichung eines Verzeichnisses der

Aktionäre mit Angabe von Wohnort, Bürgerort bzw. Staatsangehörigkeit und Anteil

am Grundkapital sowie um eine Bestätigung der Aktionäre, dass ausländische Personen

den Erwerb weder finanziert hätten noch dafür Sicherheiten leisteten. Die

Beschwerdegegnerin 1 antwortete am 26. Januar 2005, dass der

Beschwerdegegner 2 als italienischer Staatsangehöriger in K wohnhaft sei und

dass er einen Anteil von 33,33% des Grundkapitals besitze; die Aktionäre

hielten ihre Anteile an der Beschwerdegegnerin 1 für eigene Rechnung, und

ausländische Personen hätten den Erwerb weder finanziert noch Sicherheiten

dafür geleistet. Mit Beschluss vom 23. März 2005 stellte der Bezirksrat

fest, dass der Beschwerdegegner 2 in K niedergelassen sei und dass Personen im

Ausland keinen entscheidenden Einfluss auf die Verwaltung oder Geschäftsführung

der Beschwerdegegnerin 1 ausüben könnten, weshalb Letztere für den Erwerb des

Grundstücks keiner Bewilligung bedürfe.

7.5

Gemäss Art. 22

Abs. 1 BewG hat die Bewilligungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen

festzustellen und darf nur auf Vorbringen abstellen, die sie geprüft und über

die sie nötigenfalls Beweis erhoben hat. Die Beweiserhebung kann unter Umständen

mit grossem Ermittlungsaufwand verbunden sein (vgl. BGE 113 Ib 289 E. 4).

Im vorliegenden Fall kann vor dem Hintergrund der geschilderten Aktenlage nicht

gesagt werden, dass der Bezirksrat seiner Pflicht, die

Bewilligungsvoraussetzungen von Amtes wegen abzuklären, in genügendem Umfang

nachkam. Insbesondere unterliess er es zu untersuchen, ob der Beschwerdegegner 2

effektiv zivilrechtlichen Wohnsitz in der Schweiz habe. Er verlangte von der Beschwerdegegnerschaft

keine Auskünfte betreffend den Lebensmittelpunkt des Beschwerdegegners 2 und

begnügte sich stattdessen mit der Bestätigung der Gemeinde N in Bezug auf die

Hinterlegung der Schriften bzw. mit der Angabe des Beschwerdegegners 2, in K

„wohnhaft“ zu sein. Erst viel später kam der Bezirksrat seiner Untersuchungspflicht

auf hinreichende Weise nach, als er die Beschwerdegegnerin 1 – erstmals

am 13. Mai 2009 – dazu aufforderte, Unterlagen zum Nachweis des

Wohnsitzes des Beschwerdegegners 2 in der Schweiz einzureichen.

7.6

Angesichts

dieser Umstände erweckte die Verfügung des Bezirksrats vom 23. März 2005

das berechtigte Vertrauen der Aktionäre der Beschwerdegegnerin 1, zum Erwerb

des betreffenden Grundstücks keine Bewilligung zu benötigen. Dies gilt umso

mehr, als sie gerade zwecks Abklärung einer allfälligen Bewilligungspflicht um

eine Feststellungsverfügung ersucht hatten und ihren Mitwirkungspflichten (Art. 22

Abs. 2–4 BewG) im von den Behörden verlangten Umfang nachgekommen waren.

Die Aktionäre waren im Bewilligungsverfahren nicht rechtskundig vertreten; wenn

sie den Beschwerdegegner 2 als „in K wohnhaft“ bezeichneten, lässt sich ihnen

deshalb nicht vorwerfen, der Bewilligungsbehörde unrichtige oder unvollständige

Angaben zum zivilrechtlichen Wohnsitz des Beschwerdegegners 2 gemacht zu haben.

7.7

Insgesamt

überwiegt das Interesse der Beschwerdegegnerschaft am Grundstückerwerb im

Vertrauen auf die Verfügung des Bezirksrats vom 23. März 2005 das

öffentliche Interesse an der Durchsetzung der gesetzlichen Regelung, wonach der

Grundstückerwerb durch Personen im Ausland zur Verhinderung der Überfremdung

des einheimischen Bodens einer Bewilligungspflicht unterliegt.

7.8

In der

Verfügung des Bezirksrats vom 23. März 2005 wurde die fehlende Bewilligungspflicht

zwar nur bezogen auf das erste der vier Grundstückerwerbe der Beschwerdeführerin

1.

festgestellt. Gestützt auf diese Verfügung durften die Aktionäre aber auch in

Bezug auf die folgenden drei Grundstückerwerbe in den Jahren 2005 und 2006 darauf

vertrauen, dass die Beschwerdeführerin 1 keiner Bewilligungspflicht unterlag,

da sich während dieser Zeit keine entscheidwesentlichen Umstände veränderten.

7.9

Weil die

Beschwerdegegnerschaft gegenüber der Bewilligungsbehörde keine unrichtigen oder

unvollständigen Angaben machte, die für die Bewilligungspflicht bedeutsam waren,

durfte die Bewilligungsbehörde die Bewilligungspflicht in Bezug auf die

getätigten Grundstückerwerbe nicht nachträglich feststellen (vgl. Art. 25 Abs. 1bis

BewG).

7.10

Demnach

hob das Baurekursgericht den bezirksrätlichen Beschluss vom 12. November

2009.

zu Recht auf, soweit darin der Feststellungsbeschluss vom 23. März

2005.

widerrufen und nachträglich festgestellt wurde, dass der Erwerb von vier

Grundstücken durch die Beschwerdegegnerin 1 jeweils einer Bewilligung bedürfe,

die nicht erteilt werde.

7.11

Da die

Grundstückerwerbe der Beschwerdegegnerin 1 rechtmässig erfolgten, ist ferner

auch nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht die in Disp.-Ziff. III

des Bezirksratsbeschlusses vom 12. November 2009 angeordnete Verkaufssperre

aufgehoben hat.

8.

8.1

Eventualiter

macht die Beschwerdeführerin geltend, von einer Rückweisung der Sache an den

Bezirksrat sei im Fall einer Beschwerdeabweisung abzusehen. Aufgrund des angefochtenen

Entscheids des Baurekursgerichts sei nämlich nicht ersichtlich, weshalb und

inwiefern sich aus der Aufhebung von Disp.-Ziffn. I, II a−f und III bzw.

aus der Nichtaufhebung der übrigen Dispositivziffern des bezirksrätlichen

Beschlusses vom 12. November 2009 weiterer Bearbeitungsbedarf für den Bezirksrat

ergebe.

8.2

Das

Baurekursgericht begründete die Rückweisung des Geschäfts damit, dass der Bezirksrat

über zahlreiche Feststellungsanträge der Beschwerdegegnerschaft noch nicht befunden

habe. Die Rückweisung sei erforderlich, um den funktionalen Instanzenzug zu

wahren bzw. um den Rechtsmittelzug nicht zu verkürzen.

8.3

Die

Beschwerdegegnerschaft hatte im Rahmen ihres Rekurses Feststellungsanträge in

Bezug auf die Bewilligungsfreiheit des Handelsregistereintrags vom 22. Dezember

2004, der Kapitalerhöhung vom Juli/August 2005, des Erwerbs von vier Grundstücken

in den Jahren 2005 und 2006 sowie des Aktienerwerbs vom 7. Oktober 2007 gestellt

(vgl. oben, Sachverhalt II.A).

8.3.1

Was die Feststellungsanträge betreffend Handelsregistereintrag,

Kapitalerhöhung und Grundstückerwerbe betrifft, ist nicht ersichtlich,

inwiefern sich eine Rückweisung des Geschäfts an den Bezirksrat rechtfertigen

könnte, nachdem das Baurekursgericht Disp.-Ziff. I, II.a−f und III.

des Bezirksratsbeschlusses vom 12. November 2009 aufgehoben hat; die

gestellten Anträge wurden im Rahmen des angefochtenen Entscheids beurteilt und

bedürfen keiner weiteren bzw. erneuten Beurteilung durch den Bezirksrat, zumal

die Beschwerdegegnerschaft kein fortbestehendes Feststellungsinteresse dargetan

hat. Einzig in Bezug auf den Feststellungsantrag zum Aktienerwerb des Beschwerdegegners

2.

vom 7. Oktober 2007 ergeben sich Unklarheiten: Das Baurekursgericht

hielt in E. 11.1 des angefochtenen Entscheids zwar fest, dieses

Rechtsgeschäft sei bewilligungspflichtig gewesen, und hob Disp.-Ziff. II.g

des Bezirksratsbeschlusses vom 12. November 2009 aus diesem Grund denn

auch nicht auf. Gleichzeitig wies das Baurekursgericht die Sache jedoch zur

Prüfung der rekurrentischen Feststellungsanträge an den Bezirksrat zurück und

forderte diesen damit unter anderem auch zur Prüfung des Begehrens auf, die

fehlende Bewilligungspflicht des Aktienerwerbs vom 7. Oktober 2007 sei

festzustellen. Angesichts dieser Unklarheit rechtfertigt es sich im Folgenden

aus prozessökonomischen Gründen, die Frage der Bewilligungspflicht des

Aktienerwerbs vom 7. Oktober 2007 – die an sich nicht Verfahrensgegenstand

bildet (vgl. E. 1.4) – zu prüfen.

8.3.2

Der Erwerb von 500 Aktien der Beschwerdegegnerin 1 durch den Beschwerdegegner 2

vom 7. Oktober 2007 stellt einen bewilligungspflichtigen Grundstückerwerb

im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG dar (vgl. oben, E. 5.3).

Der Beschwerdegegner 2 ersuchte die Behörden indessen nicht um die erforderliche

Bewilligung und verstiess dadurch gegen Art. 17 Abs. 1 BewG bzw. Art. 15

Abs. 1 BewV. Wenn aber Art. 25 Abs. 1bis BewG die

nachträgliche Feststellung einer Bewilligungspflicht im Fall von Erwerbern

zulässt, die den Behörden unrichtige oder unvollständige Angaben

machen, so muss diese Möglichkeit – ohne dass dies in Art. 25 BewG

explizit erwähnt ist – erst recht auch dann bestehen, wenn ein Erwerber die

Behörden über das bewilligungspflichtige Erwerbsgeschäft überhaupt nicht

informiert.

8.3.3

Während sich die Beschwerdegegnerin 1 im Zusammenhang mit dem Handelsregistereintrag

vom 22. Dezember 2004 und den vier Grundstückerwerben in den Jahren 2005

und 2006 auf den Schutz ihres berechtigten Vertrauens berufen durfte (vgl.

oben, E. 6 und 7), vermag der Beschwerdegegner 2 in Bezug auf seinen Aktienerwerb

vom 7. Oktober 2007 kein schutzwürdiges Vertrauen geltend zu machen. Weder

aufgrund des Handelsregistereintrags vom 22. Dezember 2004 noch gestützt

auf den Bezirksratsbeschluss vom 23. März 2005 durfte er darauf vertrauen,

seinen Aktienanteil an der Beschwerdegegnerin 1 ohne Bewilligung beliebig

erhöhen zu dürfen, zumal sich dadurch wesentliche Sachumstände veränderten: Der

Beschwerdegegner 2 erlangte durch den Aktienerwerb vom 7. Oktober 2007

eine beherrschende Stellung in der Beschwerdegegnerin 1 und liess diese so zu

einer Person im Ausland im Sinn von Art. 2 Abs. 1 BewG werden (vgl.

Art. 5 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit Art. 6 Abs. 2

lit. a BewG). Es fehlt demnach an einer zulässigen Vertrauensgrundlage für

die Bewilligungsfreiheit des Aktienerwerbs vom 7. Oktober 2007. Das

Baurekursgericht hob den bezirksrätlichen Beschluss vom 12. November 2009

somit zu Recht insoweit nicht auf, als darin nachträglich festgestellt wurde,

dass der am 7. Oktober 2007 erfolgte Erwerb von 500 Aktien der

Beschwerdegegnerin 1 durch den Beschwerdegegner 2 einer Bewilligung bedürfe,

die nicht erteilt werde.

8.4

Nach dem

Gesagten vermag der im Rekursverfahren gestellte Antrag auf Feststellung der

Bewilligungsfreiheit des Aktienerwerbs vom 7. Oktober 2007 keine

Rückweisung der Sache an den Bezirksrat zu rechtfertigen, da die

Bewilligungspflicht dieses Rechtsgeschäfts feststeht. Soweit die fehlende

Bewilligung dazu führen wird, dass von Amtes wegen auf Beseitigung des

rechtswidrigen Zustands geklagt wird (vgl. Art. 26 BewG), besteht

ebenfalls kein Rückweisungsbedarf: Die Erhebung bzw. Beurteilung einer solchen

Klage ist nicht Sache des Bezirksrats; vielmehr haben die beschwerdeberechtigte

kantonale Behörde oder das Bundesamt für Justiz an die zuständigen Zivilbehörden

zu gelangen (vgl. Art. 27 Abs. 1 BewG sowie BGE 110 Ib 105 E. 3a

und 3b).

8.5

Der

Eventualantrag der Beschwerdeführerin ist demnach gutzuheissen. Disp.-Ziff. I

des angefochtenen Entscheids des Baurekursgerichts vom 20. Januar 2011 ist

insoweit aufzuheben, als darin das Geschäft zur weiteren Behandlung an den

Bezirksrat zurückgewiesen wurde.

9.

Zusammenfassend erweisen sich die Einwendungen der

Beschwerdeführerin als weitgehend unbegründet; die Beschwerde ist einzig in

Bezug auf den Eventualantrag gutzuheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens

sind die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung

mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerschaft

eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen; Disp.-Ziff. I des angefochtenen Entscheids

des Baurekursgerichts vom 20. Januar 2011 wird insofern aufgehoben, als darin

angeordnet wird, dass das Geschäft zur weiteren Behandlung an den Bezirksrat zurückgewiesen

werde. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 190.-- Zustellkosten,

Fr. 8'190.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern innert 30 Tagen

nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung in der Höhe von je

Fr. 1'000.- zuzüglich je Fr. 80.- Mehrwertsteuer (insgesamt Fr. 3'240.-;

inkl. MWSt.), zu entrichten.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…