VB.2011.00134

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00134

10. November 2011Deutsch41 min

(URT.2011.13729)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die A AG betreibt in der Gemeinde C ein Unternehmen, das

auf die Imprägnierung von hochwertiger Aktivkohle für die Luftaufbereitung

spezialisiert ist und verschiedene Aktivkohle-Spezialitäten herstellt. Das

Grundstück Kat.-Nr. 01 (ehemals Kat.-Nr. 02), auf dem sich ihr Betriebsgebäude

(Assek.-Nr. 02) befindet, liegt gemäss kantonalem Richtplan ausserhalb des

Siedlungsgebiets in der Landwirtschaftszone und in einem

Landschafts-Förderungsgebiet.

Der Betrieb der A AG am besagten Standort entstand am

18. November 1982. Die Direktion der öffentlichen Bauten des Kantons

Zürich (heute: Baudirektion des Kantons Zürich) genehmigte die Bewilligungen

des Gemeinderats von C (nachfolgend Gemeinderat) für den Umbau und die

Umnutzung des früheren Geflügelaufzuchtstalls Assek.-Nr. 02 mit der Begründung,

das Umbau- und Umnutzungsvorhaben entspreche den Zielsetzungen des vom Regierungs-

und Bundesrat genehmigten Entwicklungskonzepts "I" und sei daher als

standortgebunden zu betrachten. Am 26. Januar 1983 wurde eine

weitere Nutzungsänderung mit der gleichen Begründung genehmigt. Die

Baudirektion erteilte am 26. August 1998 eine Ausnahmebewilligung nach

Art. 24 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung

(Raumplanungsgesetz, RPG) für den Anbau einer Luftreinigungsanlage an der

bestehenden Lager- und Fabrikationshalle auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01. Das

Vorhaben sei standortgebunden im Sinn von [a]Art. 24 Abs. 1 RPG. Eine

weitere Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 RPG erteilte die Baudirektion

am 12. Oktober 2000 für die Verschiebung des Chemieumschlagplatzes unter

die geplante Erweiterung der Überdachung an der Südostfassade des Gebäudes

Assek.-Nr. 02. Im Jahr 2003 wurde eine Bewilligung für den Anbau einer

Unterterrain-Lagerhalle mit einer Zufahrtsrampe erteilt.

C. Am

15. Dezember 2009 liess die A AG einen überarbeiteten Entwurf des

Privaten Gestaltungsplans "G" beim Amt für Raumordnung und Vermessung

(fortan ARV) zur Vorprüfung einreichen. Im Wesentlichen enthält dieser

Gestaltungsplan die Erstellung eines neuen unterirdischen Lagerraums auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 04, 05, 01 und 06, die Vergrösserung der

Produktionsfläche im Gebäude Assek.-Nr. 03 mittels Auslagerung von Büro- und

Laborräumen in das bestehende Gebäude Assek.-Nr. 07 auf dem Grundstück Kat.-Nr.

04 sowie die Erstellung von Erschliessungsflächen und Flächen für oberirdische

Parkplätze. Das ARV stellte am 15. Juni 2010 keinen positiven Antrag an

die Baudirektion zur Genehmigung des besagten Gestaltungsplans in Aussicht.

D. Am

17. Februar 2010 beantragte der Gemeinderat der Gemeindeversammlung C

(nachfolgend Gemeindeversammlung) die Zustimmung zur Festsetzung des Privaten

Gestaltungsplans "G", die Letztere am 16. Juni 2010 mit grossem

Mehr erteilte. Der Beschluss der Gemeindeversammlung wurde am 25. Juni

2010 im Amtsblatt publiziert.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben E und die F am 12. Juli 2010 Rekurs

bei der Baurekurskommission III (seit 1. Januar 2011 Baurekursgericht) mit

dem Antrag, der angefochtene Entscheid vom 16. Juni 2010 sei hinsichtlich

der Zustimmung zum Privaten Gestaltungsplan "G" aufzuheben. Am

25.

November 2010 fand ein Augenschein auf dem Lokal statt. Das Baurekursgericht

hiess am 12. Januar 2011 den Rekurs gut und hob den Beschluss der

Gemeindeversammlung auf.

III.

A. Dagegen

reichte die A AG am 16. Februar 2011 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht ein und beantragte, der Entscheid vom 12. Januar 2011

sei aufzuheben und der Beschluss der Gemeindeversammlung vom 16. Juni 2010

sei zu bestätigen. Es sei ein Augenschein durchzuführen und Disp.-Ziff. III

des angefochtenen Entscheids insoweit aufzuheben, als ihr keine

Umtriebsentschädigung zugesprochen worden sei. Die Kosten des Rekurs- und

Beschwerdeverfahrens seien vollumgänglich E und der F aufzuerlegen.

B. Gegen

den Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Januar 2011 gelangte auch die

Gemeinde C am 18. Februar 2011 mit einer Beschwerde ans

Verwaltungsgericht und wiederholte im Wesentlichen die Anträge der A AG.

In prozessualer Hinsicht beantragte sie die eventuelle Durchführung eines

Augenscheins sowie die Ansetzung und Durchführung einer mündlichen Verhandlung.

C. Der

Abteilungspräsident vereinigte am 22. Februar 2011 die beiden

Beschwerdeverfahren VB.2011.00134 und VB.2011.00138. Am 18. März 2011

beschloss der Gemeinderat mit der Rechnungsprüfungskommission in einer

gemeinsamen Sitzung, gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom

12.

Januar 2011 Beschwerde beim Verwaltungsgericht zu erheben, und

bestätigte die bereits eingegangene Beschwerdeschrift. Mit Verfügung vom

1.

September 2011 genehmigte die Baudirektion den Privaten Gestaltungsplan

"G".

D. Das

Baurekursgericht beantragte am 28. September 2011 die Abweisung der

Beschwerde und verzichtete im Übrigen auf eine Vernehmlassung. E und F reichten

gleichentags eine Beschwerdeantwort ein und beantragten, die Beschwerde

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Auf die Beschwerde der

Gemeinde C sei nur einzutreten, sofern diese die Einhaltung der Frist

nachweisen könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der A AG

und der Gemeinde C. Nach gewährter Fristerstreckung reichte die A AG

am 28. Oktober 2011 eine als "Replik" bezeichnete freigestellte

Stellungnahme ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid des

Baurekursgerichts gerichteten Beschwerden zuständig. Die Legitimation der

Beschwerdeführerschaft ergibt sich aus ihrer konkreten Betroffenheit und ist

nicht umstritten (§ 338 a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 [PBG]; § 49 in Verbindung mit § 21

Abs. 1, Abs. 2 lit. b VRG). Somit ist auf die Beschwerden

einzutreten, auch auf diejenige der Beschwerdeführerin 2: Dieser konnte der

Rekursentscheid erst am 22. Januar 2011 zugestellt werden. Ihre Beschwerdeschrift

wurde am 18. Februar 2011 der Post übergeben, weshalb sie unter

Berücksichtigung der 30-tägigen Beschwerdefrist fristgerecht einging (vgl.

§ 53 in Verbindung mit § 22 Abs. 1 und 2 VRG).

2.

2.1

Die

Beschwerdeführerin 2 macht eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör

in mehreren Punkten geltend: So habe sich die Vorinstanz nicht mit der

Expertise von Firma H auseinandergesetzt und habe diese nicht gewürdigt.

Ausserdem habe sie den Parteien die beim Augenschein zustehenden Rechte nicht

nur eingeschränkt, sondern im Resultat geradezu verweigert. Schliesslich rügt

die Beschwerdeführerin 2 die unterlassene Abnahme von offerierten Beweismitteln

und eine unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts durch

das Baurekursgericht.

2.2

Der

Grundsatz des rechtlichen Gehörs gemäss Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) dient einerseits der

Sachaufklärung, anderseits stellt er ein persönlichkeitsbezogenes

Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, der in die Rechtsstellung

des Einzelnen eingreift. Art. 29 Abs. 2 BV verlangt von der Behörde

insbesondere, dass sie die Vorbringen des Betroffenen tatsächlich hört,

sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt, was

aber nicht bedeutet, dass sie sich ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung

und jedem rechtlichen Einwand auseinanderzusetzen hat. Die Begründung muss so

abgefasst sein, dass der Betroffene einen Entscheid gegebenenfalls sachgerecht

anfechten kann. Das Recht, angehört zu werden, ist formeller Natur; die

Verletzung des Gehörsanspruchs führt grundsätzlich unabhängig von den

Erfolgsaussichten des Rechtsmittels in der Sache selbst zur Aufhebung der

angefochtenen Verfügung (Giovanni Biaggini, Kommentar Bundesverfassung, Zürich

2007, Art. 29 N. 23 ff.).

Die Behörden sind nach Massgabe

von § 7 VRG dazu verpflichtet, den rechtserheblichen Sachverhalt von Amtes

wegen richtig und vollständig zu ermitteln und sich nur auf

Sachumstände zu stützen, von deren Vorhandensein sie sich überzeugt haben;

blosse Vermutungen eines bestimmten Sachverhalts stellen noch keine genügende

Sachverhaltsfeststellung dar (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 7 N. 4 und 7). Erscheint der Sachverhalt umfassend

ermittelt, obgleich nicht alle Möglichkeiten der Beweisführung ausgeschöpft

wurden, und versprechen zusätzliche Abklärungen keine wesentlichen neuen

Erkenntnisse, rechtfertigt es sich, auf weitere Untersuchungen zu verzichten.

Um festzustellen, ob ein Sachverhalt hinreichend feststeht und ein Beweis zur

Klärung der Sachlage etwas beiträgt, kommt die Behörde bzw. das Gericht

allerdings nicht umhin, das Beweisergebnis vorläufig zu würdigen. Eine solche

antizipierte Beweiswürdigung und der darauf beruhende Verzicht auf

Beweisabnahme sind mit dem Anspruch auf rechtliches Gehör vereinbar

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 10; BGE 131 I 153 E. 3; 130 II 425

E. 2.1; 124 I 208 E. 4a; je mit Hinweisen).

Der Augenschein ist die Besichtigung einer Streitsache an Ort

und Stelle durch die entscheidende Behörde, in der Regel in Anwesenheit der

Verfahrensbeteiligten. Er ermöglicht der Behörde die unmittelbare Wahrnehmung

von Tatsachen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 41).

2.3

Es ist

nicht zu beanstanden, dass der Bericht von Firma H "Privater

Gestaltungsplan G – Betriebswirtschaftliche Rahmenbedingungen" vom

20.

April 2010 im Rekursentscheid nicht in der verlangten Weise erörtert

wurde. Dieser von der Beschwerdeführerschaft eingereichte Bericht ist als

Privatgutachten zu qualifizieren und begründet, weshalb aus betriebswirtschaftlicher

Sicht die Standortgebundenheit des Lagerraums notwendig erscheint (vgl.

11/12/9). Indem das Baurekursgericht zwar nicht ausführlich auf die besagte

Expertise einging, jedoch in schlussfolgernder Weise festhielt, dass die

Beschwerdeführerin 1 ein ganz erhebliches privates betriebliches Interesse an

den vorgesehenen Erweiterungsmöglichkeiten habe, ist dargetan, dass sich die

Vorinstanz vorgängig gehörig mit dem Bericht auseinandersetzte. Diesbezüglich

ist keine Verletzung des rechtlichen Gehörs ersichtlich.

2.4

Der

Augenschein auf dem Lokal erfolgte sowohl im Innern des Betriebs als auch in

der Umgebung. Überdies führten die Parteien die ihnen wesentlich erscheinenden

Punkte aus, was in einem Protokoll festgehalten wurde. Damit konnte sich das

Baurekursgericht in ausreichendem Mass ein Bild über die bestehenden

Verhältnisse und Örtlichkeiten verschaffen. Keine Verletzung des rechtlichen

Gehörs stellt das Nichtabschreiten eines von der Beschwerdeführerschaft

offenbar vorbereiteten Parcours dar, denn mit dem durch den Augenschein

verschafften Überblick durfte das Baurekursgericht in antizipierter Beweiswürdigung

auf einen zusätzlichen Rundgang verzichten. Dem Protokoll ist des Weiteren zu

entnehmen, dass die Mitglieder der Rekursinstanz den anwesenden Beteiligten

gleichermassen die Gelegenheit boten, sich zu äussern. Nicht ersichtlich ist,

dass es zu Wortverweigerung gekommen ist. Die von der Beschwerdeführerin 2

gerügte Vorgehensweise der Vorinstanz im Rahmen des Augenscheins ist nicht zu

beanstanden.

2.5

Streitgegenstand

bildet sodann die Zulässigkeit der Ausscheidung einer Bauzone mittels eines

privaten Gestaltungsplans im Landwirtschaftsgebiet. Es oblag der Rekursinstanz

folglich nicht, sich ein Bild über mögliche Standorte eines Aussenlagers im

Siedlungsgebiet zu machen. Ferner geben die eingereichten Unterlagen zum

Privaten Gestaltungsplan "G" genügend Aufschluss über die zu

interessierenden Punkte betreffend die Verkehrssituation, weshalb der

Augenschein nicht zwingend auf die Verkehrsinfrastruktur der Beschwerdeführerin

2.

ausgedehnt werden musste. Anlässlich des Lokaltermins äusserten sich die

anwesenden Beteiligten zur Einordnung ins Landschaftsbild und zur Standortgebundenheit.

Welche zusätzlichen Fragen diesbezüglich die Vorinstanz vor Ort noch hätte stellen

müssen, die sich nicht bereits aus den Akten schlüssig beantworten liessen, ist

nicht erkennbar. Angesichts der vor Ort erstellten Bilddokumentation ist auch

der Vorwurf entkräftet, die Vorinstanz habe sich eines Blickes aus der

zweckmässigen Distanz verweigert. Die vorinstanzliche Erwägung, wonach der

streitbetroffene Betrieb einen ausgesprochenen Fremdkörper darstelle, beruht

nicht auf einer falschen Tatsachenfeststellung, sondern ist als Würdigung des

Sachverhalts zu verstehen. Unter diesen Umständen ist nicht erkennbar, dass das

Baurekursgericht es unterlassen hätte, den rechtserheblichen Sachverhalt genügend

abzuklären. Es liegt somit kein Beschwerdegrund im Sinn von § 50

Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. b VRG vor.

3.

Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen

Feststellungen können auch vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 45). Ausserdem geben die Akten,

insbesondere die Gestaltungsplanunterlagen und Fotografien, über die

massgebenden Umstände des streitbetroffenen Gebiets in der Landwirtschaftszone

und über die von der Beschwerdeführerin 1 geplanten Vorhaben hinreichend

Auskunft. Dass die Interessenabwägung im vorinstanzlichen Entscheid nicht nach

den Vorstellungen der Beschwerdeführerin 2 ausfiel, verlangt nicht nach einem

Augenschein durch das Verwaltungsgericht, zumal Letztere auf ihre in den Akten

befindliche Rekursantwort verweist, worin eine umfassende Güter- und

Interessenabwägung vorgetragen worden sei. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin

kann daher verzichtet werden (vgl. RB 1995 Nr. 12 E. 1, mit

Hinweisen).

4.

Weiter ersuchte die Beschwerdeführerin 2 gestützt auf

§ 59 VRG um Durchführung einer mündlichen Verhandlung. Eine solche ist

grundsätzlich wenig zweckmässig und fällt regelmässig ausser Betracht, wenn die

Akten nach durchgeführtem Schriftenwechsel eine hinreichende

Entscheidungsgrundlage bieten (Kölz/Bosshart/Röhl, § 59 N. 3). Die

vorliegenden Akten sind umfassend, und die Beschwerdeführerschaft konnte

gestützt darauf ihren Rechtsstandpunkt in ihren Beschwerdeschriften ausführlich

darlegen. Von einer mündlichen

Verhandlung wären keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten, weshalb

keine Veranlassung besteht, die Parteien vorzuladen und mündlich anzuhören.

Soweit zivilrechtliche Ansprüche im Sinn von Art. 6 Abs. 1 der

Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) betroffen wären, ist darauf

hinzuweisen, dass die private Beschwerdeführerin 1 selber keinen Antrag auf

Durchführung einer öffentlichen Verhandlung stellte.

5.

5.1

Der Trennung

von Baugebiet und Nichtbaugebiet kommt im Raumplanungsrecht eine zentrale

Bedeutung zu (Art. 75 Abs. 1 BV; Art. 3 Abs. 2 RPG). Der

Umsetzung dieses Grundsatzes dienen Vorgaben auf allen drei Ebenen des

raumplanungsrechtlichen Stufenbaus (Richtplanung, Nutzungsplanung,

Bewilligungsverfahren). Auf planerischer Ebene wird die Trennung von Baugebiet

und Nichtbaugebiet durch die kantonale Richtplanung, vorab durch die im

Siedlungs- und Landschaftsplan vorgenommene Ausscheidung vom Siedlungsgebiet

einerseits und von verschiedenen der "Landschaft" zuzuordnenden Gebieten

(insbesondere des Landwirtschaftsgebiets) anderseits umgesetzt.

5.2

Auf

bewilligungsrechtlicher Stufe regelt das Bundesrecht die Zulässigkeit von

Bauten und Anlagen im Gebiet ausserhalb der Bauzonen in erster Linie in

Art. 16a RPG sowie in Art. 24–24d RPG. Die Möglichkeit, Ausnahmen vom

Erfordernis der Zonenkonformität zu bewilligen (Art. 24–24d RPG),

entbindet die Planungsbehörden jedoch nicht von ihrer Aufgabe, für besondere

Verhältnisse eine adäquate Nutzungsplanung zu schaffen. Für grössere Vorhaben

mit erheblichen Auswirkungen auf Raum und Umwelt besteht daher nach der

bundesgerichtlichen Praxis eine Planungspflicht, was vermehrt zu projektbezogenen

Nutzungsplanungen im Gebiet ausserhalb der Bauzonen geführt hat (Walter Haller/Peter

Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999,

N. 674). Bei der Wahl des Verfahrenswegs (Bewilligungsverfahren nach

Art. 24 RPG oder Nutzungsplanverfahren) steht den Behörden ein gewisser

Ermessenspielraum zu (Arnold Marti, Planungspflicht für grössere Vorhaben

ausserhalb der Bauzonen – wegleitende Rechtsprechung des Bundesgerichts,

ZBl 106/2005, S. 353 ff., insbesondere S. 362 f.; Gian

Schmid, Projektbezogene Nutzungsplanung im Gebiet ausserhalb der Bauzonen,

Zürich 2001, S. 69).

5.3

Als erste

Rechtsmittelinstanz überprüft das Baurekursgericht kommunale Nutzungspläne

− einschliesslich Gestaltungspläne − grundsätzlich mit voller

Kognition, das heisst nicht nur auf ihre Gesetzmässigkeit, sondern auch auf

Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Der Grundsatz der

vollen Kognition steht jedoch unter dem Vorbehalt, dass sich die Rekursbehörde

bei der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen hat, wenn den Gemeinden

bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung Planungsautonomie zusteht,

insbesondere wenn es für die Beurteilung auf die örtlichen Verhältnisse

ankommt. Das Baurekursgericht darf dann korrigierend eingreifen, wenn sich die

kommunale Lösung aufgrund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist

oder den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht. Im

Übrigen hebt es im Rahmen der Ermessenskontrolle die kommunale Planfestsetzung

nur dann auf, wenn deren Unzweckmässigkeit oder die Unangemessenheit offensichtlich

ist (Kölz/Bosshart/ Röhl, § 20 N. 20).

5.4

Demgegenüber

ist das Verwaltungsgericht bei der Überprüfung von Rekursentscheiden über

kommunale Nutzungsplanungen gemäss § 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung

mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG auf die Rechtskontrolle

beschränkt. Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale

Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen

der ihm zustehenden Rechtskontrolle aber auch zu prüfen, ob das

Baurekursgericht in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie

missachtet habe.

6.

6.1

Die

Vorinstanz verneinte die Standortgebundenheit des bestehenden Betriebs, was

auch für die im streitbetroffenen Gestaltungsplan vorgesehenen Erweiterungen

gelten müsse. Mit Letzterem sei eine Kleinstbauzone, die lediglich der

Realisierung eines einzelnen Bauvorhabens dienen solle, festgesetzt worden.

Dieser erweise sich als qualifiziert bundesrechtswidrig, weil nicht nur

Art. 24 RPG, sondern auch die Bestimmung von Art. 43 RPV umgangen

würden, indem der streitbetroffene Betrieb nicht unter diese privilegierende

Norm falle und das zulässige Erweiterungsmass – erheblich – überschritten

werde. Die Unzulässigkeit des Gestaltungsplans sei umso mehr anzunehmen, als

die damit gebildete Kleinstbauzone weitab von jedem planerischen oder

faktischen Siedlungszusammenhang situiert würde. Der betroffene Betrieb sei

überdies nicht nur zonenwidrig, sondern stelle aufgrund seines industriellen

Charakters im Landschafts-Förderungsgebiet einen ausgesprochenen Fremdkörper

dar, auch wenn die Betriebsgebäude nicht allzu auffällig seien. Schliesslich

spreche auch die präjudizielle Wirkung, die vom angefochtenen Gestaltungsplan

ausgehe, gegen diesen. Dass verfassungsmässige Rechte einen Anspruch darauf verleihen

würden, sei nicht zu ersehen. Die Beschwerdeführerin 1 habe zu jedem Zeitpunkt

wissen können, dass ihr Betrieb in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform

sei und dass die Erweiterungsmöglichkeiten dementsprechend eng limitiert seien.

6.2

Die

Beschwerdeführerin 1 bringt vor, die Auffassung der Vorinstanz sei rechtsverletzend,

wonach nur als standortgebunden im Sinn von Art. 24 lit. a RPG oder

gemäss Art. 43 RPV als zulässige Erweiterung zonenwidrig gewordener

gewerblicher Gebäude bewilligungsfähige Bauten und Anlagen Gegenstand eines

Gestaltungsplans im Landwirtschaftsgebiet bilden könnten. Auch sei

Art. 37a RPG nicht anwendbar. Es treffe überdies nicht zu, dass die

Festlegungen des kantonalen Richtplan-Textes, insbesondere Ziff. 2.2.2,

auf die sie sich ausdrücklich berufen habe, rechtswidrig (geworden) seien.

Zudem würden ihre Betriebsgebäude Bestandteil einer heute bestehenden, grösseren

Gebäudegruppe im Gebiet "G" bilden. Streitgegenstand sei nicht eine

Ausnahmebewilligung für ein Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone und dessen

Standortgebundenheit gemäss Art. 24 RPG, sondern ein privater Gestaltungsplan.

Massgebend sei vorliegend auch nicht, ob Art. 39 Abs. 1 RPV zur

Anwendung komme, sondern ob die an die Genehmigung des Gestaltungsplans

gestellten hohen Anforderungen an die sachgerechte Interessenabwägung erfüllt

seien. Die Vorinstanz übersehe, dass mit der Revision des Raumplanungsgesetzes

von 1998 die bundesgerichtliche Rechtsprechung gemäss BGE 124 II 391

keineswegs gesetzeswidrig geworden sei. Demgemäss würden weder die Bestimmungen

von Art. 24 RPG noch die Erweiterungsmasse in Art. 43 Abs. 2 und

Abs. 3 RPV absolute Schranken für neue planerische Massnahmen ausserhalb

der Bauzone darstellen.

6.3

Nach

Ansicht der Beschwerdeführerin 2 gehe es beim baulichen Vorhaben entgegen dem

Wortlaut des ARV nicht um einen eigentlichen klassischen Lagerraum, sondern vielmehr

um einen in die künftigen Betriebsabläufe zu integrierenden Teil, mit dem

erklärten unternehmerischen Ziel, die Betriebsabläufe optimieren und

kostengünstiger gestalten zu können, was eine im immer härteren globalen

Wettbewerb überlebenswichtige Massnahme sei. Die vorinstanzliche Beurteilung

auf der Grundlage früherer Gesetze ergangener und damit gesetzeskonformer

Behördenentscheide sei gesetzeswidrig. Indem die Vorinstanz eine Güter- und

Interessenabwägung überhaupt unterlassen habe, habe sie ihr Ermessen

missbraucht. Auch werde mit der Feststellung, wonach sich der streitbetroffene

Betrieb problemlos in die Industrie- und Gewerbezone ansiedeln liesse, die

negative Standortgebundenheit ohne weitere Begründung abgesprochen. Dies sei

willkürlich, denn die heutige Lage ausserhalb des Siedlungsgebiets sei damals

bewusst gesucht und daher bislang denn auch behördlich durch

Erweiterungsbewilligungen am heutigen Standort erhalten/gefördert worden. Die

Zielsetzungen des Entwicklungskonzepts "I" sowie der Hinweis auf

Gebiete mit traditioneller Streubauweise würden für die Frage der

Standortgebundenheit eine falsche Prämisse darstellen. Indem die Vorinstanz

behaupte, dass Kleinstbauzonen schon immer unzulässig gewesen seien, setze sie

sich in willkürlicher Weise in Widerspruch zu ihrer eigenen Praxis. Mit dem

infrage stehenden privaten Gestaltungsplan erfolge keine Zersiedelung, sondern

eine Verdichtung. Es werde auch nicht die Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet

aufgeweicht. Es sei Ausfluss der Gemeindeautonomie, dass die Gemeinden zur

Erhaltung ihrer Lebensfähigkeit durch Einzonung die im Einzelfall zweckmässige

baurechtliche Ordnung bestimmen könnten, was die Vorinstanz missachtet habe.

Weiter sei eine Verweigerung des Privaten Gestaltungsplans "G" eine

von Verfassung wegen verpönte, rechtsungleiche Behandlung, denn es gebe auf dem

Gemeindegebiet bereits einige früher bewilligte private Gestaltungspläne. Ein

privates Interesse könne von einer derart grossen Bedeutung sein, dass dieses

gleichwertig einem öffentlichen Interesse gewürdigt werden könne, was hier

erstellt sei, da der konkrete Betrieb Produkte von nationalem Interesse

herstelle, Arbeitsplätze gefährdet seien und ein Schwund an substanziellem

Steueraufkommen riskiert werde. Es gelte, immer gemessen am konkreten Objekt,

den Anordnungsspielraum sowie eine sachgerechte Abgrenzung der betroffenen

Bauzone zu definieren, was auch unterblieben sei. Auch sei unter dem Aspekt der

Verhältnismässigkeit zu würdigen, dass es sich beim über das Bauvorhaben zu

liegen kommenden Land um reines Wiesland handle, welches sich nur als Weidland

nutzen lasse und womit schon heute eine nur beschränkte Nutzung möglich sei.

Man habe mit einer angemessenen Entwicklung und einem äusserst bescheidenen

Entwicklungsumfang zu tun, welcher zudem unter Boden bewerkstelligt werden

solle. Zu prüfen wäre, ob nicht die Regeln für Weiler gemäss Ziff. 2.2.2

lit. a Abs. 4 des kantonalen Richtplan-Textes anwendbar sein könnten.

6.4

Die

Beschwerdegegnerschaft führt aus, dass der streitbetroffene Gestaltungsplan

eine Verdoppelung der Produktion mit entsprechend mehr Angestellten,

oberirdisch markanten baulichen Veränderungen, eine Zweckänderung der

Lagerhaltung sowie eine deutliche Zunahme des Verkehrs ermögliche. Sowohl die

Nutzfläche als auch das Gebäudevolumen würden verdreifacht. Der besagte Plan

erlaube den Abbruch des ehemaligen Hühnerstalls und den Neubau als

Büro-/Laborhaus, was klar einen industriellen Charakter in die Landschaft

bringe. Bezüglich des Baufelds A2 sei eine Zweckänderung und bezüglich des Lagers

eine Zweckerweiterung festzustellen. Dies alles bewirke deutlich mehr als eine

geringfügige Erweiterung bereits bebauten Gebiets. Das heutige Hauptgebäude der

Beschwerdeführerin 1 sei bereits sichtbar ein Fremdkörper in der

landwirtschaftlichen Umgebung. Der geplante Ausbau des Betriebs und der

Arbeitsplätze werde vom Richtplan-Text, Ziff. 2.2.2 lit. a

Abs. 5, explizit ausgeschlossen. Die Beschwerdeführerin 1 behaupte auch

nicht, dass eine Weiterführung des Betriebs im bestehenden Umfang zur

Schliessung des Betriebs führen müsse. Ebenso wenig könne sie objektiv

nachweisen, dass das Lager im geplanten stark erweiterten Umfang an Ort

betriebsnotwendig sei. Die Beschwerdeführerin 1 sei fast 30 Jahre ohne die

Rohmaterialreserve im Umfang einer halben Jahresproduktion am Betriebsstandort

ausgekommen. Das Risiko der mangelnden Verfügbarkeit des Rohstoffs könne

vollumfänglich aufgefangen werden, sobald das Rohmaterial in der Schweiz sei.

Der Gestaltungsplan widerspreche den grundsätzlichen raumplanerischen Anliegen,

liege weitab eines Siedlungszusammenhangs und begründe eine isolierte

Kleinstbauzone, die nicht standortgebunden sei und den Zielen des

Landschafts-Förderungsgebiets entgegenstehe. Der Betrieb, der vom Kanton nie

als standortgebunden bewilligt worden sei, könne ohne Weiteres zweckmässig im

Siedlungsgebiet untergebracht werden. Dessen Bestandesgarantie erstrecke sich

lediglich auf das Bestehende und könne bestenfalls die bereits konsumierten

Erweiterungen nach Raumplanungsgesetz mitbegründen. Für den geplanten massiven

Ausbau sei sie aber keine Grundlage. Allfällig vorhandene Interessen würden

keine Standortgebundenheit auslösen, könnten die Produkte der Beschwerdeführerin

1.

doch zweckmässig irgendwo in der Schweiz in der Bauzone hergestellt werden.

Das nationale Interesse würde nur auf dem Teil der Produktion bestehen, der der

Schweizer Armee geliefert werde. Bereits heute produziere die Beschwerdeführerin

1.

indessen für weitere Kundschaft. Die Verdoppelung der Produktion entspreche

einzig einem Wunsch der Beschwerdeführerin 1 nach Ausweitung der

Geschäftstätigkeit.

7.

7.1

Der

streitbetroffene Betrieb ist in der Landwirtschaftszone unbestrittenermassen zonenwidrig.

Mit dem Gestaltungsplan als Sondernutzungsplan soll dieser Widerspruch durch

das Ausscheiden einer Bauzone aufgelöst werden. Es gilt daher zu prüfen, ob

diese Bauzone grundsätzlich für die Überbauung geeignetes Land erfasst

(Art. 15 lit. a RPG) und ob sie gemäss Art. 16 PBG dem im

kantonalen Richtplan festgesetzten Landwirtschaftsgebiet entspricht, wobei sich

der Inhalt des kantonalen Richtplans nicht nur aus dessen kartografischer

Darstellung, sondern auch aus dem Richtplan-Text ergibt.

7.2

Gemäss

Art. 37a RPG in der Fassung vom 20. März 1998 und Art. 43 RPV

ist eine Zweckänderung oder Erweiterung von zonenwidrig gewordenen gewerblichen

Bauten und Anlagen zulässig, soweit diese vor dem 1. Januar 1980 erstellt

wurden oder seither als Folge von Änderungen der Nutzungspläne zonenwidrig

geworden sind (Bundesamt für Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht,

Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, Februar 2001, S. 48 [nachfolgend

ARE, Erläuterungen RPV]; Gian Schmid, Projektbezogene Nutzungsplanung im Gebiet

ausserhalb der Bauzonen, Zürich 2001, S. 151 f.). Art. 37a RPG

und Art. 43 RPV gelten als lex specialis zu Art. 24c RPG (vgl. ARE,

Erläuterungen RPV, S. 47), wonach bestehende zonenwidrige Bauten und

Anlagen ausserhalb der Bauzonen in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt werden

(Art. 24c Abs. 1 RPG) und mit der Bewilligung der zuständigen Behörde

erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden,

sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, wobei die

Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten bleibt

(Art. 24c Abs. 2 RPG). Wie von der Beschwerdeführerin 1 zutreffend

ausgeführt, sind vorliegend Art. 37a RPG und Art. 43 RPV nicht

anwendbar, da die Betriebsbauten der Beschwerdeführerin 1 nach 1980 erstellt

wurden. Gleiches gilt für Art. 24c RPG und Art. 42 RPV: Diese

Bestimmungen finden keine Anwendung auf immer schon zonenwidrige, weil als

standortgebunden nach Art. 24 RPG bewilligte Bauten, soweit sie nach der

Einführung der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet am 1. Juli 1972

erstellt worden sind, was auf die bestehende Betriebsbaute angesichts der

erteilten Bewilligungen zur Nutzungsänderung des Geflügelaufzuchtstalls in den

Jahren 1982 und 1983 zutrifft. Unter diesen Umständen könnte eine bauliche

Änderung im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens nur in Berücksichtigung der

weiter geltenden Voraussetzungen des Art. 24 RPG und insbesondere der

Standortgebundenheit erfolgen (vgl. Rudolf Muggli, in: Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch

[Hrsg.], Kommentar RPG, Zürich etc. 2010, Art. 24c N. 17).

7.3

Indessen

muss gemäss Ziff. 2.2.2 lit. a Abs. 5 des kantonalen

Richtplan-Textes die zeitgemässe Erneuerung von bestehenden Fabriken und

Gewerbekomplexen ausserhalb der Bauzone infolge des Ausmasses der baulichen

oder nutzungsmässigen Veränderungen sowie aufgrund des dadurch entstehenden

erhöhten Koordinationsbedarfs bezüglich raumplanungs-, umwelt-, gewässerschutz-

und allenfalls forstrechtlicher Bestimmungen nicht in allen Fällen zweckmässig

in einem Bewilligungsverfahren nach [a]Art. 24 Abs. 2 RPG behandelt

werden. Zur Sicherstellung angemessener Entwicklungsmöglichkeiten können auch

ausserhalb des in der Karte bezeichneten Siedlungsgebiets bestehende Fabriken

und Gewerbekomplexe einschliesslich einer angemessenen Gebietsreserve für

Erweiterungsbauten einer Bauzone zugewiesen werden, wenn die durch die

Einzonung ermöglichte Erneuerung oder betriebliche Entwicklung im Wesentlichen

unter Verwendung der bestehenden verkehrsmässigen und technischen Infrastruktur

bewerkstelligt werden kann und wenn neben anderem ihr Weiterbestand bzw. ihre

betriebliche Entwicklung zur Erhaltung von Arbeitsplätzen als notwendig

erachtet wird. Mit der Einzonung darf indessen keine über die genannten

Zielsetzungen hinausgehende Entwicklung ermöglicht werden.

7.3.1

Die Vorinstanz

erwog, dass Ziff. 2.2.2 lit. a Abs. 5 des kantonalen

Richtplan-Textes den mit Revision des Raumplanungsgesetzes vom 20. März

1998.

aufgehobenen aArt. 24 Abs. 2 RPG ergänzt habe, weshalb es

fraglich erscheine, ob die in Rede stehende Festlegung noch Geltung

beanspruchen könne. Nach Meinung der Beschwerdeführerin 1 findet sich die besagte

Bestimmung in Art. 24c RPG wieder. Die Beschwerdeführerin 2 bringt vor,

die Vorinstanz setze sich willkürlich in Widerspruch zu ihrer eigenen Praxis,

wonach Kleinstbauzonen zulässig seien.

7.3.2

aArt. 24

Abs. 2 RPG sah vor, dass das kantonale Recht gestatten kann, Bauten und

Anlagen zu erneuern, teilweise zu ändern oder wieder aufzubauen, wenn dies mit

den wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbar war. Dabei handelte es sich um

eine kantonale Regelungskompetenz für Bewilligungsverfahren bezüglich der

teilweisen Veränderung bestehender Bauten oder deren Wiederaufbau (Botschaft

des Bundesrates vom 27. Februar 1978 zu einem Bundesgesetz über die

Raumplanung, BBl 1978 I 1028), die in der bundesrätlichen Botschaft vom

22.

Mai 1996 in Art. 24a Abs. 1 des Entwurfs übernommen (vgl.

BBl 1996 III 553), von den Räten indessen gestrichen wurde (vgl. Amtl. Bulletin

der Bundesversammlung, Nationalrat, Herbstsession 1997, S. 1862 und 1870;

Amtl. Bulletin der Bundesversammlung, Ständerat, Wintersession 1997,

S. 1180) und somit auch nicht in Art. 24c RPG – wie von der

Beschwerdeführerin 1 behauptet – Eingang fand. Dass mit dem Dahinfallen der

kantonalen Regelungskompetenz im Sinn von aArt. 24 Abs. 2 RPG auch

die Einzonung von ausserhalb des in der Karte bezeichneten Siedlungsgebiets

bestehenden Fabriken und Gewerbekomplexen im Rahmen eines Planungsverfahrens

nicht mehr erlaubt wäre, erweist sich jedoch als fraglich, zumal den Behörden

bei der Wahl des Verfahrenswegs ein gewisser Ermessensspielraum zusteht. Auch

ist darauf hinzuweisen, dass das Bundesgericht die Praxis zur Zulässigkeit von

Klein(st)bauzonen auch nach der Revision des Raumplanungsgesetzes im Jahr 1997

unverändert weiterführte (vgl. dazu nachfolgend). Schliesslich soll es gemäss

Revisionsentwurf des kantonalen Richtplan-Textes in Ausnahmefällen weiterhin

erlaubt sein, ausserhalb des in der Karte bezeichneten Siedlungsgebiets

bestehende grössere Fabrik- und Gewerbekomplexe einer Bauzone zuzuweisen, wenn

insbesondere ihr Weiterbestand sichergestellt werden soll, wobei mit der

Einzonung keine über die genannten Zielsetzungen hinausgehende Entwicklung ermöglicht

werden darf (Kanton Zürich Richtplan, Entwurf für die öffentliche Auflage vom

21.

Januar bis 15. April 2011, Ziff. 2.2.2 Abs. 6).

7.4

Eine

Umgehung von Art. 24 ff. RPG ist nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung dann anzunehmen, wenn mit der fraglichen Planungsmassnahme eine

unzulässige Klein(st)bauzone geschaffen wird oder wenn sie sonst auf einer

sachlich nicht vertretbaren Abwägung der räumlichen Interessen beruht.

Kleinbauzonen sind im Allgemeinen unzulässig, wenn sie gegen das

raumplanerische Ziel verstossen, die Siedlungstätigkeit in Bauzonen

zusammenzufassen und die Streubauweise für nicht freilandgebundene Bauten zu

verhindern. Ermöglicht eine Kleinstbauzone jedoch keine zusätzliche

Streubauweise, sondern einzig eine geringfügige Erweiterung bereits bebauten

Gebiets oder die massvolle Erweiterung bereits bestehender Bauten, ist sie

zulässig, sofern sie auch sonst auf einer sachlich vertretbaren Interessenabwägung

beruht (BGE 124 II 391 E. 3a S. 395; BGr, 26. April 2006,

1A.271/2005, E. 3.1; BGr, 26. Juli 2006,1A.16/2006, E. 2.1;

BGr, 15. September 2011,1C.118/2011, E. 4.3).

7.4.1

Aus der genannten

bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich demnach nicht ableiten, dass

projektbezogene Nutzungsplanungen, um den bundesrechtlichen Anforderungen zu

entsprechen, zwingend standortgebunden im Sinn von Art. 24

lit. a RPG sein müssen. Wie alle Nutzungspläne müssen indessen auch

projektbezogene mit den Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsgesetzes

vereinbar sein, und zu diesen bundesrechtlichen Anforderungen gehört wie

erwähnt auch der (im Fall projektbezogener Nutzungsplanung besonders zu

beachtende) Grundsatz, dass kleine, isolierte Bau- und Sondernutzungszonen im

Hinblick auf eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet nach Möglichkeit

zu vermeiden sind, was im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung zu prüfen

ist (BGE 124 II 391; BGr, 6. Mai 2002,1A.193/2001; VGr,

25.

August 2005, VB.2005.00124, E. 3; vgl. auch Marti, S. 359;

Haller/Karlen, N. 706).

7.4.2

Die Frage nach der

Standortgebundenheit der durch die projektbezogene Nutzungsplanung ermöglichten

Bauten und Anlagen kann in der Tat mittelbar gleichwohl relevant sein,

indem sie im Rahmen der erforderlichen Interessenabwägung ein zusätzliches

Kriterium für oder wider die streitbetroffene Planung bildet. Dies namentlich

in Fällen, in denen das davon erfasste Areal nicht unmittelbar an das

Siedlungsgebiet angrenzt: Weil in solchen Fällen ein Siedlungszusammenhang zu

verneinen ist, läuft die betreffende Planung auf die Schaffung einer

isolierten, kleinen Bau- oder Sondernutzungszone hinaus, was nach dem Gesagten

grundsätzlich zu vermeiden ist, es sei denn, besondere Gründe liessen eine

derartige isolierte Kleinbauzone gleichwohl als gerechtfertigt erscheinen (vgl.

VGr, 25. August 2005, VB.2005.00124, betreffend die Erweiterung eines

Pflegeheims für Behinderte; VGr, 19. April 2007, VB.2006.00462, betreffend

den geringfügigen Ausbau eines Reitplatzes ohne Kapazitätsausbau). Als besonderer

Grund in diesem Sinn kommt – unter anderem – auch eine allfällige

Standortgebundenheit der betreffenden Bauten und Anlagen in Betracht.

8.

8.1

Die

Vorinstanz ging insbesondere von der Unzulässigkeit des strittigen Gestaltungsplans

aus, da aufgrund der gewünschten Erweiterungen von mehr als 30 %

Art. 24 RPG und Art. 43 Abs. 2 RPV umgangen würden. Die Beschwerdeführerin

1.

stellt infrage, ob die Bestimmung von Art. 24 RPG oder die

Erweiterungsmasse für zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen ausserhalb der

Bauzonen gemäss Art. 43 Abs. 2 RPV oder Art. 42 Abs. 3 RPV

absolute Schranken für neue planerische Massnahmen ausserhalb der Bauzone

darstellen würden. Unter Berücksichtigung der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung ist die Erweiterung des bestehenden Gebäudevolumens indessen

nicht nach den Bestimmungen von Art. 42 Abs. 3 bzw. Art. 43

Abs. 2 RPV zu beurteilen, deren Anwendung auf den vorliegenden Fall

ausgeschlossen wurde (vgl. E. 7.2), sondern es gilt zu prüfen, ob der umstrittene

Gestaltungsplan nur eine geringfügige Erweiterung bereits bebauten Gebiets oder

eine massvolle Erweiterung bereits bestehender Bauten beinhaltet.

8.2

Die

Beschwerdeführerschaft verkennt, dass der Gestaltungsplan nicht nur die Realisierung

eines unterirdischen Lagerraums beinhaltet. Vielmehr erlaubt der besagte Plan

weitreichende bauliche Erweiterungen des bestehenden Betriebs in einer

Nichtbauzone. Mit dem unterirdischen Lagerraum und der Auslagerung der Büro-

und Laborräume in eine andere Baute könnte die Gebäudegrundfläche von rund

1'000 m2 auf rund 3'700 m2 erhöht werden, während

entsprechend das Gebäudevolumen von rund 6'000 m3 auf rund

15'300 m3 zunehmen würde. Auch lassen es die Bestimmungen zu,

innerhalb der zulässigen Gebäudehöhe die Geschosszahl frei zu wählen. Des

Weiteren sind Erschliessungsflächen und Parkplätze vorgesehen. Obgleich die

Versiegelung der Flächen auf das betriebsnotwendige Minimum zu beschränken ist,

wäre im Rahmen des streitbetroffenen Gestaltungsplans eine Erschliessung um die

bestehenden Gebäude im Baufeld A1 und A2 zulässig, was bei einer Realisierung

ebenso eine unter raumplanerischen Aspekten wesentliche Zunahme bebauter

Flächen darstellen würde. Unabhängig von der Anwendbarkeit von Art. 43

Abs. 2 RPV können die geplanten Erweiterungen daher nicht mehr als

massvoll bzw. geringfügig im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

betrachtet werden.

9.

9.1

Die

Entfernung des Gestaltungsplangebiets vom Siedlungsplangebiet gibt darüber Aufschluss,

ob mit dem geplanten Projekt eine isolierte Klein(st)bauzone geschaffen würde.

Im vorliegenden Fall beträgt diese Distanz rund 600 m, weshalb das

Gestaltungsplangebiet nicht mehr am Rand des Siedlungsgebiets liegt, was denn

auch von keiner Partei infrage gestellt wird. Infolgedessen kann der

Anordnungsspielraum der Gemeinden gemäss Ziff. 2.2.2 lit. a

Abs. 2 des kantonalen Richtplan-Textes, wonach bei der Festsetzung von

Bauzonen auf örtliche Besonderheiten und Umstände, wie spezielle topografische

Verhältnisse oder den Stand der Erschliessung, angemessen Rücksicht genommen

werden darf, nicht mehr zum Tragen kommen.

9.2

Des

Weiteren versucht die Beschwerdeführerschaft, einen Siedlungszusammenhang zu

schaffen, indem sie vorbringt, ihre Betriebsgebäude würden Bestandteil einer

heute bestehenden, grösseren Gebäudegruppe bilden. Gemäss Ziff. 2.2.2

lit. a Abs. 4 des kantonalen Richtplan-Textes gelten Gebäudegruppen,

die nicht oder nur noch teilweise landwirtschaftlich genutzt werden, als

Siedlungsgebiet, auch wenn sie kartografisch nicht als solches dargestellt

sind. Falls die bestehenden Bauten im Gebiet "G" überhaupt als Weiler

und damit als Siedlungsgebiet gelten würden, was die Beschwerdeführenden nicht

dartun, so könnte jedenfalls eine über den bestehenden Siedlungsumfang

hinausgreifende Entwicklung nicht ermöglicht werden, was mit dem infrage

stehenden Gestaltungsplan indessen gerade angestrebt wird (vgl. E. 8.2 und

10.

–8). Folglich wären die darin enthaltenen Vorhaben auch nicht mit

Ziff. 2.2.2 lit. a Abs. 4 des kantonalen Richtplan-Textes

vereinbar.

10.

10.1

Nach

Massgabe der erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung und wie von der

Beschwerdeführerschaft verlangt, ist eine Interessenabwägung vorzunehmen, wobei

insbesondere zu prüfen ist, weshalb die infrage stehende Nutzung des

Landwirtschaftsgebiets nicht zweckmässig innerhalb des Siedlungsgebiets

untergebracht werden kann (vgl. E. 7.4). An das Erfordernis der

Standortgebundenheit sind zur Gewährleistung der vom Raumplanungsrecht

bezweckten Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet sehr strenge Anforderungen zu

stellen (vgl. BGE 136 II 214 E. 2.1; 129 II 63 E. 3.1; BGE 123 II 256

E. 5a).

10.2

Die

Beschwerdeführerschaft ist der Ansicht, dass anlässlich der Gemeindeversammlung

vom 16. Juni 2010 eine ausführliche, eingehende und sachliche, in jedem

Punkt überzeugende Interessenabwägung vorgenommen wurde. Im Rahmen dieser

Gemeindeversammlung kamen im Zusammenhang mit dem zur Genehmigung

unterbreiteten Gestaltungsplan verschiedene Aspekte zur Sprache, wobei indessen

die raumplanerischen Interessen – insbesondere im Vergleich zu den

betriebsökonomischen – zu wenig Beachtung fanden. Ferner wurde der bereits

dannzumal der Verwaltung der Beschwerdeführerin 2 vorliegende

Vorprüfungsbericht des ARV hinsichtlich der Präjudizwirkung einer Genehmigung

unvollständig wiedergegeben. Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerschaft

kann die seinerzeit vorgenommene Interessenabwägung daher nicht ungeprüft übernommen

werden.

10.3

Bezüglich

der Standortgebundenheit der im Gestaltungsplan vorgesehenen Bauten ist darauf

hinzuweisen, dass diese weder aus technischen Gründen noch wegen der Bodenbeschaffenheit

auf den gewünschten Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen sind. Angesichts

der standortunabhängigen Notwendigkeit des Einbaus einer Luftreinigungsanlage

ist ausserdem nicht erkennbar, dass die Errichtung des gewünschten Lagerraums

im Siedlungsgebiet ausgeschlossen wäre (vgl. BGE 136 II 214 E. 2.1; 129 II

63.

E. 3.1; BGE 123 II 256 E. 5a). Sodann ist dieses Vorhaben am

gewünschten Ort zwar aus ökologischer Sicht zu begrüssen (dazu mehr unter

E. 10.6), was indessen nicht bereits auf dessen Standortgebundenheit

schliessen lässt: Der Betrieb externer Lagerräume würde nach Ansicht der Experten

zwar für die Beschwerdeführerin 1 Mehraufwendungen in Form von zusätzlichem

Personal und zusätzlichen Lastwagenfahrten zwischen dem Lager und der

Produktionsstätte sowie nicht quantifizierbare Mehrkosten durch den erhöhten

Koordinations- und Kontrollaufwand bedeuten, bleibt jedoch nach wie vor möglich

und ist nach Meinung des ARV auch zumutbar.

10.3.1

Entgegen den Ausführungen der

Beschwerdeführerin 2 geht es der Beschwerdeführerin 1 nicht nur um eine

notwendige Optimierung der Betriebsabläufe. Mit der Realisierung der geplanten

Bauten soll überdies eine Produktionssteigerung einhergehen. Dass die Beschwerdeführerin

1.

ihren bestehenden Betrieb aufgrund einer ständig steigenden Nachfrage

ausbauen und dies gleich beim Produktionsstandort tun will, um ihre Position im

internationalen Umfeld zu stärken sowie Kosten zu sparen, ist zwar durchaus

nachvollziehbar, stellt jedoch ein subjektives Motiv dar, das bei der Frage der

Standortgebundenheit keine massgebliche Rolle spielt (vgl. BGr, 19. Juli

2006,1A.49/2006, E. 3.2 mit Hinweis auf BGE 124 II 252 E. 4a,

123.

II 256 E. 5a, 114 Ib 317 E. 4a).

10.3.2

Hingegen ist zu berücksichtigen, dass die

Produktion der Beschwerdeführerin 1 angesichts der am bestehenden

Unternehmensstandort getätigten Investitionen faktisch standortgebunden ist. Im

Nachtrag zum Bericht gemäss Art. 47 RPV wurde in nachvollziehbarer Weise

dargelegt, dass eine Betriebsverlegung zu riskant und für das Unternehmen nicht

finanzierbar wäre, da insbesondere ein übergangsloser Betrieb garantiert und

gleiche Produktionsanlagen parallel aufgebaut werden müssten. Diesbezüglich

muss indessen beachtet werden, dass bereits fraglich erscheint, ob die

Standortgebundenheit des streitbetroffenen Betriebs zum Zeitpunkt der Erteilung

der Bewilligungen zur Nutzungsänderung des Geflügelaufzuchtstalls gegeben war,

worauf die Vorinstanz zutreffend hinwies. Denn die kantonale Genehmigung der

Bewilligungen, welche die Beschwerdeführerin 2 offenbar auf der Grundlage von

aArt. 24 Abs. 2 RPG und § 357 Abs. 2 PBG erliess, erfolgte

schliesslich gestützt auf die Zielsetzungen des Entwicklungskonzepts

"I". Dass die Standortwahl der Beschwerdeführerschaft nur aufgrund

der von ihrem Betrieb ausgehenden Immissionen getroffen wurde, kann

ausgeschlossen werden, da bereits in der Bewilligung vom 22. September

1982.

festgesetzt wurde, dass der Ausstoss von Ammoniak zu keinen Geruchsbelästigungen

in der Umgebung des Betriebs führen dürfe, und sich die Beschwerdeführerin 2

ausserdem vorbehielt, beim Auftreten von Immissionen weitere Auflagen zu

erlassen.

Im Konzept "I" befürwortete man Neuansiedlungen von

Industriebetrieben in neuen Branchen als flankierende Massnahme, um den

Beschäftigungsrückgang im industriellen/gewerblichen Bereich von Zürcher

Berggebieten, so insbesondere der Gemeinde C, aufzuhalten

(Gesamtwirtschaftliches Entwicklungskonzept Zürcher Berggebiet, Schlussbericht

der Experten zuhanden des Regierungsrats, April 1975, S. 31). Indessen

umschrieb das Bundesrecht bereits damals verbindlich, welche Arten von

Ausnahmen höchstens unter die milderen Voraussetzungen von aArt. 24

Abs. 2 RPG fielen, weshalb andernfalls aArt. 24 Abs. 1 RPG hätte

zur Anwendung gelangen müssen. Nach Massgabe von aArt. 24 Abs. 1 RPG

wurden – neben Mietwohnungen mit Nebenerwerb – einzig Bauten und Anlagen der

täglichen Versorgung als zulässig erachtet, um die hergebrachten

Streusiedlungen und Weiler zu erhalten (Eidgenössisches Justiz- und

Polizeidepartement/Bundesamt für Raumplanung, Erläuterung zum Bundesgesetz über

die Raumplanung, Bern 1981, Art. 24 Rz. 16 und 32). Die

Rechtmässigkeit der erwähnten Bewilligungen kann letztlich aber offengelassen

werden, da die vorgenommenen Umnutzungen und Umbauten jedenfalls Bestandesschutz

geniessen. Jedoch ist festzustellen, dass die ("abgeleitete")

Standortgebundenheit der im Gestaltungsplan vorgesehenen Erweiterungen fraglich

bleibt, auch wenn die Vorhaben für den Weiterbestand der Bestandesschutz

geniessenden Betriebsbaute unabdingbar wären (vgl. BGE 124 II 252 E. 4c).

Jedenfalls durfte die Beschwerdeführerin 1 aufgrund des zonenwidrigen Standorts

ihres Betriebs nicht damit rechnen, dass bauliche Erweiterungen ohne Weiteres

möglich wären.

10.3.3

Die Planungsziele der Dauerbesiedlung und der

Förderung der bestehenden Bausubstanz in den erwähnten Streusiedlungen wurden

in Art. 39 Abs. 1 RPV und Ziff. 3.2.4 des kantonalen

Richtplan-Textes in der Fassung vom 2. April 2001 übernommen (vgl. ARE,

Erläuterungen RPV, S. 38 f.). Auch unter diesen Bestimmungen kann

aber eine Standortgebundenheit für die geplante Erweiterung des

streitbetroffenen Betriebs nicht hergeleitet werden, zumal eine Änderung der

Nutzung nur bei Bauten möglich wäre, die Wohnungen enthalten (vgl. Art. 39

Abs. 1 RPV), was beim ehemaligen Geflügelaufzuchtstall nie der Fall war.

10.4

Unbestrittenermassen

bestehen erhebliche ökonomische Interessen an der Realisierung der im

Gestaltungsplan festgesetzten Vorhaben. Zum einen sind diese Interessen privater

Natur: Die Errichtung der Bauten am Betriebsstandort wäre die kostengünstigste

Lösung, womit die Gewinnerzielung des Unternehmens am besten gewahrt werden

könnte. Auch würde der Verbesserung der internen Logistik und der

Betriebsabläufe damit am besten Rechnung getragen. Ferner muss berücksichtigt

werden, dass die Beschwerdeführerin 1 aufgrund ihres Umweltmanagementsystems

eine internationale Zertifizierung besitzt, die sie bei einer Auslagerung des

Lagerraums ausserhalb des Betriebsstandorts möglicherweise verlieren würde. Des

Weiteren tätigte sie in der Vergangenheit Investitionen im Umfang von

Fr. 3,45 Mio. zur Erhaltung des Produktionsstandorts. Zum anderen bestehen

für die Beschwerdeführerin 2 Interessen an der Arbeitsplatzerhaltung im

streitbetroffenen Betrieb und am Steueraufkommen. Bezüglich der privaten

ökonomischen Interessen ist indessen festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin

1.

nicht vorbringt, sie wäre ohne die gewünschte bauliche Erweiterung von einer

Schliessung des Betriebs betroffen. Dieses Szenario würde vielmehr aufgrund der

allgemeinen Wirtschaftslage eintreten, wovon die Beschwerdeführerin 1 gleich

wie die übrigen Marktteilnehmer betroffen wäre, was sie denn auch einräumt. Im

Übrigen könnte den genannten Versorgungsengpässen und Importunsicherheiten

bereits mittels Lagerung des benötigten Rohstoffs in der Schweiz ausreichend

begegnet werden.

10.5

Die

Bedeutung der Beschwerdeführerin 1 und ihrer Produkte für den schweizerischen

Zivilschutz wird von allen Beteiligten anerkannt. Indessen hat die

Beschwerdeführerschaft bislang nicht vorgebracht, die Beschwerdeführerin 1

benötige die angestrebte Produktionssteigerung, um die im nationalen Interesse

liegende Herstellung von imprägnierter Aktivkohle für die ABC-Gasfilter für die

Schutzräume und -anlagen des schweizerischen Zivilschutzes weiterhin

gewährleisten zu können. Vielmehr verfolgt sie ihre Ausbaupläne, um der ständig

steigenden Nachfrage und den damit zusammenhängenden Lieferengpässen beim

benötigten Rohstoff entgegenzutreten. Wie die Beschwerdegegnerschaft zutreffend

ausführt, ist somit davon auszugehen, dass die gewünschte Produktionssteigerung

nicht auf der mangelnden Kapazität für die Bedürfnisse des schweizerischen

Zivilschutzes, sondern auf dem Streben der Beschwerdeführerin 1 auf Ausweitung

der Geschäftstätigkeit gründet und damit auch der Sicherung der Arbeitsplätze

dient.

10.6

Aus

ökologischer Sicht ist positiv zu vermerken, dass mit dem geplanten Lagerraum –

im Vergleich zu einer Auslagerung in die Bauzone – auf Transportwege mit Verlad

auf Lastwagen weitgehend verzichtet werden kann und dies zu einem kleineren

Verkehrsaufkommen mit entsprechend tieferen CO2-Emissionen führen

würde. Bei einem externen Lagerort würden nach Angaben des Gemeinderats

zwischen 500 und 1'000 zusätzliche Lastwagenfahrten anfallen, wobei kein

Zeitrahmen dafür definiert wurde. Gemäss dem Bericht eines von der Beschwerdeführerin

1.

beauftragten Beratungsunternehmens würde die Bewirtschaftung eines zweiten

Betriebsstandorts zu rund 630 bis 718 Mehrfahrten pro Jahr bzw. 2,6 bis 3,0

Mehrfahrten pro Produktionstag führen. Angesichts dessen, dass bei einer

unterirdischen Neubaufläche von 1'650 m2 bereits von einem

Verkehrsvolumen von maximal 600 "LKW" pro Jahr ausgegangen wurde, was

beim nunmehr infrage stehenden Lagerraum von 2'299 m2 jährlich

maximal 836 "LKW" entsprechen würde, ist mit dem ARV festzustellen,

dass von keinem wesentlichen Mehrverkehr auszugehen ist, wenn das aus dem

Ausland gelieferte Material in der Bauzone zwischengelagert und bei Bedarf zum

Betriebsstandort transportiert würde. Zu beachten sind hingegen die

Befürchtungen der Beschwerdegegnerschaft, dass mit der geplanten Erhöhung der

Produktion auch eine Aufstockung des Personals und somit eine Verkehrszunahme absehbar

sei, auch wenn sich diese bei maximal sechs zusätzlichen Angestellten in

gewissen Grenzen halten dürfte. Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin

2.

bezweckt der Gestaltungsplan schliesslich die Erstellung eines Lagerraums für

Kokosnussschalen als Rohstoff für die Aktivkohle-Produkte, um die Versorgung

der Beschwerdeführerin 1 sicherzustellen. Es trifft somit nicht zu, dass mit

Errichtung der Lagerstätte in der Bauzone gefährliche Halbfabrikate im

Gemeindegebiet und insbesondere durch Wohngebiete hin und her zu transportieren

wären.

10.7

Der

Beschwerdeführerschaft ist insofern zuzustimmen, als der geplante unterirdische

Lagerraum landschaftsschonend ausfällt und nicht wesentlich in Erscheinung

tritt. Jedoch ermöglicht der Gestaltungsplan noch weitere Vorhaben, deren

Verwirklichung zusammen besehen einen Fremdkörper in der Landwirtschaftszone

darstellt und dem raumplanerischen Grundsatz der Trennung von Bau- und

Nichtbaugebiet zuwiderlaufen würde. So ist mit der Beschwerdegegnerschaft

festzustellen, dass die geplante Vergrösserung der Produktion der

Beschwerdeführerin 1 und die dafür vorgesehene Auslagerung der bestehenden

Büro- und Laborflächen in das Gebäude Assek.-Nr. 07 Auswirkungen auf das

Landschaftsbild haben dürften. Dabei wäre eine Veränderung der baulichen

Grundstruktur nach dem Gestaltungsplan erlaubt: Allfällige Ersatzbauten in den

Baubereichen A1, A2, A3 und B1 können in den Abmessungen der bestehenden Bauten

neu erstellt werden. Auch wäre es erlaubt, innerhalb der zulässigen Gebäudehöhe

die Geschosszahl frei zu wählen, was eine zusätzliche Aufstockung erlauben

würde. Überdies ist im Baufeld A3 ein Pultdach zulässig. Ferner wird das

Betriebsgelände durch zusätzliche Erschliessungsflächen und Parkplätze

versiegelt. Mit der möglichen Produktionssteigerung, die vonseiten der

Beschwerdeführerin 1 aufgrund der ständig steigenden Nachfrage gewünscht und

mit der Vergrösserung der Produktionsfläche ermöglicht wird, verstärkt sich

schliesslich der industriell-gewerbliche Charakter des Betriebs. Dabei trifft

nicht zu, dass die geplante Erweiterung der Produktionsfläche nur auf neue

umweltrechtliche Vorschriften zurückzuführen ist, wie es die Beschwerdeführerin

1.

in ihrer Eingabe vom 28. Oktober 2011 darstellt. Nach Massgabe des

Grundsatzes der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet muss auch unbeachtlich

bleiben, dass die betroffenen Grundstücke möglicherweise als ungenutztes

Wiesland brach liegen würden, falls die Beschwerdeführerin 1 ihre im

streitbetroffenen Gestaltungsplan beschriebenen Vorhaben nicht realisieren

könnte.

10.8

Die neuen

Büro- und Laborräumlichkeiten im Baubereich A2 beinhalten sodann eine

Zweckänderung des bestehenden Gebäudes Assek.-Nr. 07. Inwieweit mit der

geplanten Auslagerung die Produktion gesteigert würde und ob überdies

beabsichtigt sei, mehr Mitarbeitende anzustellen, wie in den Erläuterungen zum

ersten Entwurf des Gestaltungsplans ausgeführt wurde, kann indessen

offenbleiben, da angesichts der mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Erhöhung

der Produktionsfläche und der Zweckänderung jedenfalls eine Entwicklung mit

industriellem Charakter gefördert würde, die sich mit der Trennung von Bau- und

Nichtbauzone nicht vereinbaren lässt.

10.9

Die

Erschliessung des Betriebsstandorts ist gewährleistet: Gemäss Vorprüfungsbericht

des ARV vom 15. Juni 2010 wird das Gestaltungsplangebiet über das lokale

Gemeindestrassennetz im Weiler J erschlossen. Es grenzt nicht unmittelbar

an eine Staatsstrasse. Die Erschliessungsstrasse mündet südwestlich in die

Route 08/K-Strasse. Die durchschnittliche, tägliche Verkehrslast auf der

K-Strasse wird vom AVR als eher gering bezeichnet. In den Bestimmungen zum

Privaten Gestaltungsplan "G" wird ferner festgehalten, dass sich der

Grundeigentümer bei einem Ausbau der Erschliessungsstrasse angemessen an den Kosten

zu beteiligen hat. Eine verbesserte Erschliessung des Gebiets, die der

Mehrverkehr aufgrund der externen Lagerstätte nötig machen könnte, wäre somit

grundsätzlich möglich.

10.10

Nichts

ableiten kann die Beschwerdeführerin 1 aus ihren Hinweisen auf das Urteil

1A.271/2005 vom 26. April 2006 betreffend einen privaten Gestaltungsplan

für die bauliche Erweiterung eines Heims für Frauen mit geistiger Behinderung.

Das Bundesgericht erwog dabei, das kantonale Verwaltungsgericht als Vorinstanz

habe verbindlich festgestellt, dass der Ausbaubedarf für das Heim ausgewiesen

sei (E. 3.2). Einem Schreiben des Bundesamts für Sozialversicherung (BSV) sei

zu entnehmen, dass das Heim bei Beanspruchung von Subventionen die Vorgaben des

Richtraumprogramms und die Qualitätsbestimmungen des BSV zu erfüllen habe und

dass die zuständigen Fachinstanzen den Standort des Heims für die dort zu

betreuenden und teilweise mehrfach behinderten Frauen (weiterhin) als

zweckmässig erachteten (E. 3.2.2). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin

1.

ist das öffentliche Interesse am besagten Behindertenheim ausserhalb des Siedlungsgebiets

weitaus höher zu gewichten als vorliegend, wo die Erweiterung eines privatwirtschaftlichen

Betriebs zur Produktion von Aktivkohle-Produkte aus überwiegend privaten

betriebswirtschaftlichen Gründen angestrebt wird.

10.11

Die

Beschwerdeführerschaft kann auch nichts aus den im Bericht zur nicht berücksichtigten

Einwendung der E aufgeführten genehmigten privaten Gestaltungsplänen ableiten.

Deren Zulässigkeit ist nicht weiter zu prüfen, da die darin enthaltenen und

nunmehr verwirklichten Bauten jedenfalls Bestandesschutz geniessen. Eine

Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots im Sinn von Art. 8 BV ist im

Übrigen schon deshalb nicht ersichtlich, weil das öffentliche Interesse am

Weiterbestand sozialer Einrichtungen, das bei der Genehmigung von mehreren der

erwähnten Gestaltungspläne offenbar eine wesentliche Rolle spielte, nicht mit

den vorliegend infrage stehenden Interessen vergleichbar ist.

10.12

Aus

ökonomischer Sicht wäre die Realisierung der im Gestaltungsplan vorgesehenen

Bauvorhaben und Nutzungsänderungen für die Beschwerdeführerin 1 sinnvoll. Die

weiteren von der Beschwerdeführerschaft vorgebrachten Interessen sprechen

indessen nicht in dem Mass für die Schaffung einer isolierten Kleinstbauzone in

der vom streitbetroffenen Gestaltungsplan vorgesehenen Art und Weise, wie es

die Beschwerdeführerschaft in ihren Eingaben darstellt. Da überdies erhebliche

raumplanerische Bedenken zu den Vorhaben der Beschwerdeführerin 1 bestehen, ist

unter dem Aspekt der nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung vorzunehmenden

Interessenabwägung der strikten Trennung von Bau- und Nichtbauzone Vorrang

einzuräumen.

11.

11.1

Umstritten

ist schliesslich, ob die im Gestaltungsplan enthaltenen Bauten auch aufgrund

der Lage des bestehenden Betriebs im Landschafts-Förderungsgebiet nicht

zulässig wären.

11.2

Gemäss

Ziff. 3.7.1 des kantonalen Richtplan-Textes sollen mit der Bezeichnung von

"Landschafts-Förderungsgebiet" die Bewirtschaftung sowie die

Erhaltung und Förderung von Eigenart, Vielfalt, Natürlichkeit und Erholungswert

dieser Flächen langfristig sichergestellt werden. Als

Landschafts-Förderungsgebiete sind Flächen zu bezeichnen, die aus kantonaler

Sicht aufgrund ihrer landschaftlichen Eigenart, ihrer biologisch-ökologischen

Vielfalt und ihres Erhaltungswerts insgesamt in ihrem Charakter erhalten oder

weiterentwickelt werden sollen. Sie sind ihrer Zweckbestimmung entsprechend

grossflächig und ohne scharfe Begrenzung zu bezeichnen. Durch eine offene,

überlagernde Darstellung in der Karte soll sichtbar gemacht werden, dass

ästhetischen und ökologischen Aspekten im Rahmen nachfolgender Planungen und in

Bewilligungsverfahren besondere Beachtung zu schenken ist, ohne dass mit dem

Richtplaneintrag eine sachgerechte Interessenabwägung im Einzelfall

vorweggenommen wird.

11.3

Der

kantonale Richtplan-Text stellt in Ziff. 3.7.1 hinsichtlich

Landschafts-Förderungsgebieten keine eindeutigen materiellen Anforderungen an

nachgeordnete Planungsträger und Bewilligungsbehörden; eine Baute im Landschafts-Förderungsgebiet

hat daher nicht von vornherein erhöhten Anforderungen hinsichtlich

Bedürfnisnachweis und Ästhetik zu genügen (RB 2000 Nr. 87). Zwar ist

ästhetischen und ökologischen Aspekten im Rahmen der nachfolgenden Planungen

und Bewilligungsverfahren besondere Beachtung zu schenken. Indessen wird mit

einem diesbezüglichen Richtplaneintrag eine sachgerechte Interessenabwägung

nicht vorweggenommen und eine Ausscheidung einer Bauzone mittels eines privaten

Gestaltungsplans im Landschafts-Förderungsgebiet bleibt grundsätzlich möglich.

Die vorliegend erfolgte Interessenabwägung hat hingegen bereits ergeben, dass

eine solche Ausscheidung der Bauzone im Landwirtschaftsgebiet mittels des

infrage stehenden Gestaltungsplans unzulässig ist, was auch entsprechend für

das Landschafts-Förderungsgebiet zu gelten hat. Wie erwähnt, erlaubt der

Gestaltungsplan angesichts der darin enthaltenen Neubau-, Erweiterungs- und

Umnutzungsmöglichkeiten jedenfalls eine oberirdische Veränderung mit

industriell-gewerblichem Charakter, die der Zweckbestimmung von

Ziff. 3.7.1 des kantonalen Richtplan-Textes zuwiderläuft und folglich

§ 16 Abs. 1 PBG verletzt.

12.

Demnach sind die Beschwerden abzuweisen. Bei diesem

Ausgang sind die Kosten des Verfahrens der Beschwerdeführerschaft zu gleichen

Teilen, unter solidarischer Haftung für den Teil des anderen, aufzuerlegen

(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ausgangsgemäss ist

ihnen keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Mangels

besonderer Umtriebe steht eine solche der Beschwerdegegnerschaft nicht zu.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellkosten,

Fr. 8'210.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt,

unter solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.

4.

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…