VB.2011.00150

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00150

13. Juli 2011Deutsch22 min

(URT.2011.13423)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Umschwung" lehnte er sodann ab (vgl. vorn I). Bloss in den Erwägungen

hielt er fest, weil die Voraussetzungen nicht erfüllt seien, um "das

Grundstück" aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts zu

entlassen, entfalle auch die Möglichkeit, die Parzelle vom landwirtschaftlichen

Gewerbe real abzutrennen. Auf dem Gesuch der Verstorbenen vermerkte der

zuständige Sachbearbeiter bezüglich aller drei Anträge (auf Teilung,

Feststellung sowie Löschung von Anmerkungen), sie seien am 27. Januar 2010

abgelehnt ("abgel. [Visum] 27.1.10") worden.

Zwar ist einzig das Dispositiv, nicht jedoch die

Begründung für die Bestimmung des Streitgegenstands massgeblich. Allerdings

ergibt sich die Tragweite des Dispositivs vielfach erst aus den Erwägungen;

insbesondere bei unklarer Formulierung muss auf jene zurückgegriffen werden.

Demnach ist vorliegend davon auszugehen, dass der Beschwerdegegner auch das

Gesuch um Teilung abwies, und dieses nicht etwa noch hängig wäre.

Sodann lässt sich die erstinstanzliche Abweisung des

Gesuchs um Teilung nicht als rechtskräftig betrachten: Zwar haben die

Beschwerdeführenden im Rekurs die Teilung nicht ausdrücklich beantragt, jedoch

stellt die Teilung – wie sich aus den materiellen Normen des bäuerlichen

Bodenrechts ergibt (siehe hinten 5.3) – beziehungsweise die Schaffung eines

eigenständigen Grundstücks eine Voraussetzung für die im Rekurs beantragte Freistellung

beziehungsweise Entlassung aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts

dar.

3.3.3

Vorinstanzlicher Streitgegenstand war somit nicht die Frage der Entlassung

des Grundstücks Kat.-Nr. 01 oder eines Teils hiervon aus dem

Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts, sondern die Frage der Teilung

dieses Grundstücks und der Entlassung des neu zu schaffenden Grundstücks

Kat.-Nr. 02.

3.4 Es kann

allerdings offen bleiben, ob im – formell unter vollumfänglichem Eintreten

ergangenen – Entscheid der Vorinstanz ein teilweises Nichteintreten zu

erblicken ist oder die Frage der Teilung als Vorfrage der Entlassung bloss

aufgrund falscher Rechtsanwendung nicht geprüft wurde.

Die Beschwerdelegitimation sodann ist hinsichtlich der

Bewilligung zur Grundstücksteilung (Art. 60 BGBB) ohne weiteres gegeben.

Nach Art. 84 BGBB kann zudem, wer ein schutzwürdiges

Interesse hat, von der Bewilligungsbehörde (dazu Art. 80 BGBB) feststellen

lassen, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück dem

Realteilungsverbot, dem Zerstückelungsverbot, dem Bewilligungsverfahren oder

der Belastungsgrenze unterliegt (lit. a) oder der Erwerb eines landwirtschaftlichen

Gewerbes oder Grundstücks bewilligt werden kann (lit. b). Es können

darüber hinaus auch die Begriffsbestimmungen von Art. 6–10 BGBB zum

Gegenstand einer Feststellungsverfügung gemacht werden (BGr, 23. April 2010,

2C_562/2009, E. 1.1 mit Hinweisen) und ebenso die Frage, ob eine

Liegenschaft dem bäuerlichen Bodenrecht unterstehe (vgl. Christoph Bandli

in: Christoph Bandli et al., Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum

Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, Brugg 1995, Art. 84

N. 4).

5.1 Zu prüfen

ist zunächst, ob das bestehende Grundstück Kat.-Nr. 01 dem bäuerlichen Bodenrecht

untersteht.

Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht gilt nach

dessen Art. 2 Abs. 1 für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichem

Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke, die ausserhalb einer Bauzone

nach Art. 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700)

liegen (lit. a) und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig

ist (lit. b). Ferner gilt es nach Abs. 2 unter anderem für Grundstücke

mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen

nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind (lit. d). Es gilt demgegenüber

– freilich mit Gegenausnahmen (Art. 3 Abs. 4 BGBB) – nicht für

Grundstücke mit einem Umfang von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren

anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören (Abs. 3).

Als landwirtschaftlich gilt gemäss Art. 6 Abs. 1

BGBB ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche

Nutzung geeignet ist. Das bäuerliche Bodenrecht knüpft diesbezüglich an Art. 16

Abs. 1 lit. a RPG an, wonach die Landwirtschaftszonen Land umfassen,

welches sich für die landwirtschaftliche Nutzung oder den Gartenbau eignet. Der

Begriff der Eignung von Land für die landwirtschaftliche Nutzung wird im Raumplanungs-

und im bäuerlichen Bodenrecht grundsätzlich im selben Sinn verwendet

(BGE 125 III 175 E. 2b). Dabei eignen sich zur

landwirtschaftlichen Nutzung praktisch alle nicht bewaldeten Bodenflächen, die

eine für die Vegetation genügende Erdschicht aufweisen. Insbesondere gehören

Wies- und Ackerland, Weiden, mit Obstbäumen bestandene Flächen und Rebland dazu

(vgl. Eduard Hofer in: Bandli et al., Art. 6 N. 7). Bezüglich

der Frage der Eignung ist allerdings auch auf die langjährige tatsächliche

Nutzung abzustellen: Ein zu einer Villa in der Landwirtschaftszone gehörender

Park liesse sich zwar unter Umständen auch landwirtschaftlich nutzen, jedoch

soll er – so die Botschaft des Bundesrats – nicht durch das bäuerliche Bodenrecht

zu einem landwirtschaftlichen Grundstück gemacht werden (BBl 1988, 981).

5.2 Es wird

nicht bestritten, dass das derzeit bestehende, 23'207 m2 grosse

Grundstück Kat.-Nr. 01 jedenfalls grundsätzlich ein landwirtschaftliches

ist und darüber hinaus dem bäuerlichen Bodenrecht untersteht. Es liegt

ausserhalb der Bauzone (Art. 2 Abs. 1 lit. a BGBB), die

landwirtschaftliche Nutzung ist zulässig (lit. b) und es übertrifft die

Mindestgrösse von 25 Aren (Art. 2 Abs. 3 BGBB) bei Weitem. Die

Entlassung dieses Grundstücks als Ganzes aus dem Geltungsbereich des

bäuerlichen Bodenrecht wurde nie beantragt; bloss für den kleinen, 2'149 m2

umfassenden Teil mit der neuen Kat.-Nr. 02 wurde Entsprechendes verlangt.

Ebenfalls ist unbestritten, dass dieser betroffene

Grundstücksteil von 2'149 m2 jedenfalls früher dem bäuerlichen

Bodenrecht unterstand. Das darauf stehende Wohnhaus wurde für Angestellte des

landwirtschaftlichen Betriebs erstellt. Entsprechend geht es den Beschwerdeführenden

auch um die Entlassung dieses Grundstücksteils wegen Strukturwandels. Umstritten

ist die Prognose, ob es heute noch einen Sinn ergibt, das Haus landwirtschaftlich

zu nutzen; denn – so die Beschwerdeführenden – zum Zeitpunkt des Baus hätten

noch andere, regere Verhältnisse im Landwirtschaftsbetrieb G geherrscht.

Betriebe dieser Grösse hätten damals mehr Angestellte wie Stallknechte, Melker,

Hausburschen, Karrer, Fahrer, Köchin etc. benötigt. Demgegenüber seien die

Landwirtschaft heute stark mechanisiert, die Ställe automatisiert und das

Melken in Stationen rationalisiert.

5.3 Wird nur

ein Teil eines Grundstücks landwirtschaftlich genutzt, spricht man von gemischter

Nutzung (BBl 1988, 981). Eine gemischte Nutzung liegt mithin vor, wenn sich ein

Teil einer Parzelle zur landwirtschaftlichen Nutzung eignet und ein anderer

nicht, beispielsweise wenn auf einem Teil der Parzelle ein Wohnhaus erstellt

wurde und dieses seit Langem zulässigerweise zu nichtlandwirtschaftlichen

Zwecken genutzt wird (siehe hinten 6.3).

Gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. d BGBB untersteht

jedoch auch ein solches Grundstück mit gemischter Nutzung "systemwidrig"

(BGE 125 III 175 E. 2b) vollumfänglich den Bestimmungen des bäuerlichen

Bodenrechts, sofern es nicht parzellarisch in einen landwirtschaftlichen und

einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt wurde, welchenfalls der nichtlandwirtschaftliche

Teil – ohne weiteres – aus dessen Geltungsbereich fällt (BGr, 9. November

2000,5A.25/2000, E. 2b). Untersteht demnach ein landwirtschaftliches

Grundstück – dessen Definition richtet sich auch hier nach Art. 655 ZGB

(BBl 1988, 980; ferner BGr, 25. Mai 2009,2C_787/2008, E. 5.1) – dem

bäuerlichen Bodenrecht, gilt dies auch für sämtliche seiner Teile. (Nicht

jedoch gilt das Umgekehrte: So unterstehen nach Art. 2 Abs. 2 lit. a

BGBB auch Teile eines in der Bauzone befindlichen Grundstücks den Bestimmungen

des bäuerlichen Bodenrechts, wenn auf diesen Teilen landwirtschaftliche Gebäude

und Anlagen stehen, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.)

Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob ein landwirtschaftliches

Grundstück teilweise nichtlandwirtschaftlich genutzt werden darf, welche

allerdings raumplanungsrechtlicher Natur ist: Während das Bundesgesetz über das

bäuerliche Bodenrecht Bestimmungen über Erwerb, Verpfändung, Teilung oder

Zerstückelung landwirtschaftlicher Gewerbe beziehungsweise von Grundstücken

enthält (Art. 2 Abs. 2 BGBB), bestimmt sich nach dem Raumplanungsrecht,

wann innerhalb der Landwirtschaftszone eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung

zulässig ist (vgl. BGE 125 III 175 E. 2); wie dargelegt kommt aber

bei einer bloss gemischten Nutzung Art. 2 Abs. 2 lit. d BGBB zum

Zug.

Im vorliegenden Fall untersteht somit das gesamte

Grundstück Kat.- Nr. 01 dem bäuerlichen Bodenrecht, solange es nicht

geteilt wird; bezüglich dieser Vorfrage ist nicht von Bedeutung, ob das

Wohnhaus bisher landwirtschaftlich genutzt wurde oder nicht.

5.4 Zu prüfen

ist demnach, ob als Voraussetzung einer Entlassung aus dem Geltungsbereich des

bäuerlichen Bodenrechts die Teilung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 bewilligt

werden kann. (Würde dementgegen, wie nach der vorinstanzlichen Auffassung, die

Frage der Teilung nicht vom Streitgegenstand umfasst, liesse sich die

Beschwerde ohne weiteres abweisen mit der Begründung, das [ungeteilte]

Grundstück Kat.-Nr. 01 sei ein landwirtschaftliches beziehungsweise gemischt

genutztes, weshalb weder seine Entlassung als Ganzes noch jene eines Teils

zulässig erscheine.)

6.1 Gemäss Art. 58

Abs. 2 Satz 1 BGBB dürfen landwirtschaftliche Grundstücke nicht in

Teilstücke unter 25 Aren aufgeteilt werden (vgl. auch BGr, 4. Februar

2005,5A.32/2004, E. 3.2; BGE 124 III 167 E. 2 S. 168). Einzig bereits

existierende Grundstücke unter 25 Aren profitieren somit von der Freistellung

nach Art. 2 Abs. 3 BGBB. Nach Art. 58 Abs. 2 Satz 3 BGBB

können die Kantone darüber hinaus grössere Mindestflächen vorsehen. Der Kanton

Zürich hat solches indessen nicht getan. Die Mindestgrösse von 60 Aren in § 133

des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April

1911 (LS 230) ist bloss im Fall der Erbteilung einschlägig.

Das vorliegend zu schaffende Grundstück umfasst eine

Fläche von 2'149 m2, weshalb das Zerstückelungsverbot zur Anwendung

gelangt.

Ob das fragliche Grundstück darüber hinaus noch Teil eines

landwirtschaftlichen Gewerbes ist und damit auch das Realteilungsverbot (Art. 58

Abs. 1 BGBB) Anwendung findet, wonach von landwirtschaftlichen Gewerben

nicht einzelne Grundstücke oder Grundstückteile abgetrennt werden dürfen, ist

entsprechend nicht von Bedeutung, zumal dafür die gleichen Ausnahmen gelten (vgl. BGr,

4. Februar 2005,5A.32/2004, E. 3.2). Anders als durch das Realteilungsverbot

ist durch das Zerstückelungsverbot allerdings – schärfer – die Grundstücksteilung

an sich verboten und nicht bloss die Teilung in Verbindung mit einem

Veräusserungsgeschäft (vgl. Bandli, Art. 58 N. 8).

6.2 Die

kantonal zuständige Behörde bewilligt indessen Ausnahmen vom Zerstückelungsverbot,

wenn – unter anderem – das landwirtschaftliche Grundstück in einen Teil innerhalb

und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufgeteilt

wird (Art. 60 Abs. 1 lit. a BBGB). Dieser Ausnahmetatbestand

erfasst sowohl die Teilung von Grundstücken, durch welche die Landwirtschaftszonengrenze

geht, wie auch von zulässigerweise gemischt genutzten Grundstücken

(vgl. Bandli, Art. 60 N. 4 f. mit Hinweisen). Vorliegend

kommt höchstens Letzteres in Betracht, da das gesamte Grundstück Kat.-Nr. 01

in der Landwirtschaftszone liegt.

6.3 Eine

gemischte Nutzung kann namentlich dadurch entstehen oder beabsichtigt werden,

dass ursprünglich landwirtschaftliche Wohn- und Ökonomiegebäude für diese

Nutzung nicht mehr benötigt werden und leer stehen oder bestimmungswidrig

anderen Zwecken (beispielsweise Wohnzwecken) dienen oder zugeführt werden

sollen (vgl. Bandli, Art. 60 N. 5 f.; BGE 125 III 175 E. 2b f.; BGr,

9. November 2000,5A.25/2000, E. 2c; für eine Kasuistik zur

gemischten Nutzung Roland Pfäffli, Streifzug durch die Rechtsprechung zum

bäuerlichen Bodenrecht, ZBGR 79/1998, S. 81 ff., 83 f.). Die

beschwerdeführerischen Gebäude stehen seit dem 1. November 2010 leer,

nachdem den Mietern im Hinblick auf Renovations- und Umbaupläne gekündigt

worden war. Die eine Hälfte des Doppeleinfamilienhauses bewohnte zuvor der Sohn

des Pächters, welcher ebenfalls auf dem Hof arbeitet, die andere Hälfte war an eine

betriebsfremde Familie vermietet. Ursprünglich wurde das Gebäude jedoch für die

Angestellten errichtet. Der andere – weitaus grössere – Teil des Grundstücks

Kat.-Nr. 01 wird demgegenüber immer noch landwirtschaftlich genutzt.

6.4 Wird ein

landwirtschaftliches Grundstück tatsächlich gemischt genutzt, kann der nichtlandwirtschaftlich

genutzte Teil bloss dann abgetrennt und entlassen werden, wenn diese Nutzung

rechtmässig und klar abgrenzbar ist beziehungsweise sein wird (vgl. Bandli, Art. 60

N. 5 sowie zur Abgrenzbarkeit Art. 2 N. 28). Bei der Aufteilung

kann allerdings nicht der aktuelle Zustand massgebend sein. Die Landwirtschaft

entwickelt sich, und heute nicht mehr genutzte landwirtschaftliche Wohn- und

Ökonomiegebäude können inskünftig für die Landwirtschaft wieder benötigt

werden. Beim Entscheid über die Entlassung aus dem Geltungsbereich des

bäuerlichen Bodenrechts muss diesen künftigen Bedürfnissen Rechnung getragen

werden (BGE 125 III 175 E. 2b mit Hinweisen). Die Abparzellierung ursprünglich

landwirtschaftlicher Bauten darf nur bewilligt werden, wenn auch über das

Schicksal der verbleibenden landwirtschaftlichen Grundstücke Klarheit besteht

und zugleich feststeht, dass das geplante Vorgehen keine Gesuche für Neubauten

hervorruft; ein Verbot für die Erstellung neuer Gebäude muss als

Nebenbestimmung mit der Abparzellierungsbewilligung verfügt und allenfalls

angemerkt werden (vgl. Bandli, Art. 60 N. 8).

Das bäuerliche Bodenrecht regelt jedoch wie erwähnt nicht

die Frage der Nutzung des bäuerlichen Bodens, sondern bloss jene des Erwerbs,

der Verpfändung und der Teilung landwirtschaftlicher Grundstücke

beziehungsweise Gewerbe (Art. 1 Abs. 2 BGBB). Ob die nichtlandwirtschaftliche

Nutzung rechtmässig erfolgt beziehungsweise erfolgen wird, stellt hingegen eine

Frage des Raumplanungsrechts dar (BGE 125 III 175 E. 2 und 2c).

Deshalb ist, wenn wie vorliegend auf dem betroffenen

Grundstück eine Baute oder Anlage besteht oder geplant ist und sich diese

ausserhalb der Bauzone im Sinn des Raumplanungsrechts befindet beziehungsweise

befinden wird, hinsichtlich der künftigen Nutzungsmöglichkeiten im Verfahren um

Bewilligung von Ausnahmen vom Zerstückelungsverbot und im Verfahren um Erlass

einer entsprechenden Feststellungsverfügung zunächst eine rechtskräftige

raumplanungsrechtliche Verfügung einzuholen, in welcher die Rechtmässigkeit der

Nutzung der betreffenden Baute oder Anlage festgestellt wird (Art. 4a Abs. 2

der Verordnung vom 4. Oktober 1993 über das bäuerliche Bodenrecht [VBB,

SR 211.412.110] sowie analog lautend Art. 49 der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV, SR 700.1];

vgl. Alexander Ruch, Umwelt – Boden – Raum, Basel 2010, Rz. 544; BGr,

4. Februar 2005,5A.32/2004, E. 4.2 – 16. Januar 2007,5A.14/2006,

E. 2 – 11. März 2004,5A.22/2003, E. 5.2 am Ende; ferner – noch

vor Erlass der genannten Verordnungsbestimmungen – BGE 125 III 175 E.

2b f. mit Hinweisen sowie Bandli, Art. 60 N. 8). Liegt eine

raumplanerische Verfügung vor, die eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung

erlaubt, ist die Entlassung aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts

auch ohne weiteres zu bewilligen (BGE 125 III 175 E. 2b mit Hinweisen).

Einzig wenn offensichtlich ist, dass keine

Ausnahmebewilligung nach Art. 60 BGBB erteilt werden kann oder das

betroffene Grundstück dem bäuerlichen Bodenrecht unterstellt bleiben muss,

erübrigt sich eine Verfahrenskoordination (Art. 4a Abs. 3 VBB).

6.5 Der

Landwirtschaftsbetrieb G – es ist unbestritten, dass dieser ein landwirtschaftliches

Gewerbe darstellt – gehört zu den grösseren Betrieben im Kanton Zürich. Er

umfasst 253'600 m2 und weist vor allem einen beachtlichen

Tierbestand auf. Der Pächter bewirtschaftet auch Flächen von weiteren

Verpächtern. Ohne Einbezug dieser weiteren Flächen kommt der Betrieb auf 5.3

Standardarbeitskräfte (SAK). Neben dem Pächter sind zwei vollzeitlich Angestellte

sowie eine Haushaltshilfe, welche unter Umständen im Betrieb aushilft, auf dem

Hof tätig; sie leben im Hauptgebäude. Der Sohn des Pächters arbeitet gemäss der

Beschwerde nur zu 50 % auf dem Hof, nach den Angaben des Beschwerdegegners

zu 100 %. Derzeit verfügt der Hof über eine Betriebsleiterwohnung mit acht

Zimmern und im Anbau hieran über weitere drei Zimmer sowie das – allerdings

nicht verpachtete – streitbetroffene Doppeleinfamilienhaus mit je einer Wohnung

zu viereinhalb bis fünf Zimmern. Gemäss der Ertragswertschätzung von M über den

Gutsbetrieb G vom 26. Juni 2007 umfassten die Betriebsleiter- sowie die

Angestelltenwohnung (ohne Einbezug des Doppeleinfamilienhauses) insgesamt 14.4

sogenannte Raumeinheiten (RE). Als Normalbedarf stehen dem 18 RE gegenüber,

wobei sich der Normalbedarf unter Einbezug von 10 ha zusätzlich

gepachteter – insgesamt aber nicht massgeblich ins Gewicht fallender –

landwirtschaftlicher Nutzfläche berechnet.

Die Vorinstanz kommt

angesichts des Ausgeführten zum Schluss, der Gutsbetrieb weise im Sinn der

Ertragswertschätzung zu wenig Wohnraum auf; eine Entlassung sei daher nur

schwer mit den Zielen des Raumplanungsrechts beziehungsweise des bäuerlichen

Bodenrechts zu vereinbaren. Zum gleichen Ergebnis gelangt der Beschwerdegegner,

zusätzlich unter Einbezug dessen, dass 5.3 SAK zum Bau von

Angestelltenwohnungen auf Landwirtschaftsbetrieben berechtigten, weshalb eine

Umnutzungsbewilligung angesichts der Betriebssituation nicht in Betracht falle

(vgl. zu den Objektivierungskriterien BGr, 27. Juni 1997,

1A.70/1996, E. 2b – 15. Februar 2007,1A.184/2006, E. 3.4 – 1. Dezember

2006,1A.78/2006 E. 4.2 ff.; ferner zur kantonalen Praxis BGr,

22. August 2001,1A.19/2001, E. 3c ; für den Kanton Uri: Bauen

ausserhalb der Bauzone, L2, www.ur.ch/de/jd/are/bab-merkblatt-m1865; für den

Kanton Luzern: Wegleitung für das Bauen ausserhalb der Bauzonen, S. 7,

www.rawi.lu.ch/wegleitung_abz.pdf; für den Kanton Bern: Wegleitung für das

Bauen ausserhalb der Bauzonen, S. 5, www.jgk.be.ch/jgk/de/index/baubewilligungen/;

schliesslich zur Entwicklung des Familienstands der landwirtschaftlichen

Angestellten die Publikation "Löhne familienfremder landwirtschaftlicher

Angestellter 2009", Tab. 12, www.sbv-usp.ch/fileadmin/user_upload/bauernverband/Statistik/Preise/STA_Lohnerhebung_2009.pdf). Immerhin wies der Beschwerdegegner auch darauf hin,

dass die Freistellung einer der beiden Doppelhaushälften bewilligt werden könne,

wenn ein entsprechendes Gesuch eingereicht würde. Der Beschwerdegegner

hat von der raumplanungsrechtlich zuständigen Behörde jedoch nicht eine

rechtskräftige Verfügung eingeholt, sondern mit ihr bloss Rücksprache genommen.

6.6 Die nach Art. 4a

Abs. 3 VBB vorausgesetzte Offensichtlichkeit hinsichtlich der bodenrechtlichen

Bewilligung erscheint vorliegend allerdings nicht gegeben. Demnach hätte nicht

auf die Einholung einer entsprechenden rechtskräftigen Verfügung verzichtet

werden dürfen. Die Sache ist folglich an den Beschwerdegegner zurückzuweisen,

damit bei der zuständigen Stelle eine den formellen Anforderungen genügende, im

entsprechenden Instanzenzug weiterziehbare Verfügung eingeholt wird.

Soweit der Beschwerdegegner

übrigens darauf hinwies, dass die Freistellung einer der beiden

Doppelhaushälften bewilligt werden könne, wenn ein entsprechendes Gesuch eingereicht

würde, gilt (auch) diesbezüglich, dass hierfür zwingend eine rechtskräftige

raumplanungsrechtliche Umnutzungsbewilligung Voraussetzung ist (vgl. hierzu

VGr, VB.2008.00448 5. Februar 2009 E. 5.4; Chantal Dupré, in: Heinz Aemisegger

et al. [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich etc. 2010,

Art. 24d N. 17).

Aus dem gleichen Grund

lässt sich allerdings die Beschwerde nicht vollständig gutheissen, da diese die

Entlassung des betroffenen Grundstücks aus dem bäuerlichen Bodenrecht beantragt.

Die Beschwerde ist somit teilweise gutzuheissen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Gerichts- wie auch des vorinstanzlichen

Verfahrens den Beschwerdeführenden je zu ¼ unter solidarischer Haftung

füreinander sowie dem Beschwerdegegner zur Hälfte aufzuerlegen. Eine

Parteientschädigung können die Beschwerdeführenden nicht erlangen (§ 65a Abs. 1

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 und § 17 Abs. 2

VRG; vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 14 N. 3).

Letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide sind nach

Art. 88 Abs. 2 BGBB in Verbindung mit Art. 5 Abs. 2 VBB dem

Bundesamt für Justiz mitzuteilen und unterliegen gemäss Art. 89 BGBB der

Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110). Nach

der Regelung in Art. 90 ff. BGG sind letztinstanzliche kantonale

Rückweisungsentscheide als Vor- oder – eher – Zwischenentscheide im

Sinn von Art. 93 BGG zu qualifizieren (Felix Uhlmann, Basler Kommentar,

2008, Art. 90 BGG N. 9 Abs. 2; Hansjörg Seiler/Nicolas von

Werdt/Andreas Güngerich, Bundesgerichtsgesetz, Bern 2007, Art. 90

N. 9, Art. 93 N. 2; Frage offen gelassen in BGE 134 II 137

E. 1.3.3). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn

sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a)

oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen

und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b)

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Beschluss des Regierungsrats vom

19. Januar 2011 und die Verfügung des Amts für Landschaft und Natur vom

27. Januar 2010 werden aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen

an das Amt für Landschaft und Natur zurückgewiesen. Die Rekurskosten werden zu

je ¼ den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung füreinander und zur

Hälfte dem Beschwerdegegner auferlegt.

Erwägungen

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 5'180.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je ¼ unter solidarischer Haftung

füreinander und zur Hälfte dem Beschwerdegegner auferlegt.

4.

Es wird keine

Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen diesen Entscheid kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in

öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …