VB.2011.00152

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00152

29. Juni 2011Deutsch19 min

(URT.2011.13385)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 22. Juni 2010 genehmigte der Gemeinderat Meilen

den zwischen der Gemeinde Meilen und der B AG am 10./22. Juni

geschlossenen verwaltungsrechtlichen Vertrag betreffend Denkmalschutz

(Schutzvertrag) des Wohnhauses Assek.-Nr. 01, G-Weg 02, Meilen.

Erwägungen

II.

Den gegen diesen Beschluss von der Zürcherischen

Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) und H gemeinsam erhobenen Rekurs vom

26.

Juli 2010 hiess das Baurekursgericht am 25. Januar 2011 insofern

gut, als es den angefochtenen Beschluss aufhob und das Geschäft zur weiteren

Bearbeitung im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat Meilen zurückwies. Im

Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen. Den massgeblichen Erwägungen lässt sich

entnehmen, dass das Baurekursgericht die im Vertrag festgehaltene Umschreibung

des Schutzumfangs bzw. die vertraglich ermöglichten Veränderungen am

Schutzobjekt für zulässig hält mit Ausnahme der geplanten Veränderungen der

Südwestfassade. Die vorgesehene komplette Neugestaltung dieser Fassade mit

grossen Balkonen im ersten und zweiten Obergeschoss sowie im Dachgeschoss und

grossen Fensteröffnungen bzw. Balkontüren auf allen diesen Geschossen sei auch

dann nicht gerechtfertigt, wenn die bestehende Fassade aus statischen Gründen

nicht erhalten werden könne; vielmehr bestehe insofern ein Widerspruch zum

angestrebten Schutzziel, nämlich der Erhaltung des Gebäudevolumens des

barock-klassizistischen Kernbaus. Mit dem Schutzziel allenfalls vereinbar wäre

bei einem notwendigen Neuaufbau der Fassade eine Änderung der Befensterung oder

die Anfügung von sich in den Kontext rücksichtsvoll einfügenden Balkonen.

III.

Mit Beschwerde vom 28. Februar 2011 beantragte die ZVH

dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid sowie den Genehmigungsbeschluss des

Gemeinderats aufzuheben und die Sache in dem Sinn an den Gemeinderat zurückzuweisen,

dass nur weniger weitgehende Veränderungen des Schutzobjekts zuzulassen seien.

Nicht mit dem Schutzziel vereinbar seien insbesondere die Veränderungen am Dach

durch den Einbau von drei neuen Gauben und zusätzlicher Dachflächenfenster, der

Ausbau des bisherigen Kellers zu einem Sockelgeschoss durch Abgrabungen an der

Südwestfassade und den Ausbruch zahlreicher Tür- und Fensteröffnungen, die neue

Umgebungsgestaltung, welche den bisherigen, für die Gesamtwirkung wichtigen

Garten völlig zerstöre, sowie der Abbruch der Zinne aus dem 19. Jahrhundert

an der Nordwestfassade. Zudem werde das Innere des Gebäudes durch die neue

Raumaufteilung und -gestaltung in einer Weise verändert, die einer Auskernung

gleichkomme. In prozessualer Hinsicht beantragte die Beschwerdeführerin die

Einholung eines Gutachtens sowie einen Augenschein unter Beizug des Gutachters.

Die Vorinstanz schloss am 16. März 2011 auf Abweisung

der Beschwerde. Der Gemeinderat Meilen liess in erster Linie beantragen, auf

die Beschwerde nicht einzutreten, da sie nichts anderes verlange, als was mit

dem Rekursentscheid bereits angeordnet worden sei, nämlich Aufhebung des

Genehmigungsbeschlusses und Rückweisung an den Gemeinderat im Sinn der

Erwägungen. Im Übrigen liessen beide Beschwerdegegner am 1. bzw. 4. April

2011.

Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

beantragen.

Mit Replik vom 12. Mai 2011 nahm die ZVH zu den

Vorbringen der Beschwerdegegner Stellung.

In ihren Dupliken vom 24. bzw. 30. Mai 2011

hielten der Gemeinderat Meilen wie auch die B AG an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Weist wie

hier die Rekursinstanz die Sache zur weiteren Behandlung im Sinn der Erwägungen

an die Vorinstanz zurück, so ist die Vorinstanz insoweit an die Rechtsauffassung

der rückweisenden Behörde gebunden (RB 1993 Nr. 57 = BEZ 1993 Nr. 28;

Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A. 1999, § 28 N. 33,

35). Entsprechend muss es zulässig sein, im Beschwerdeverfahren die Rückweisung

im Sinn anderer Anweisungen der Rekursbehörde für das erstinstanzliche

Verfahren zu verlangen, wobei hinreichend bestimmt sein muss, an welche

(anderen) Erwägungen der Rekursinstanz die erstinstanzliche Behörde gebunden

werden soll. Dabei ist es entgegen der Auffassung des Gemeinderats nicht

zwingend erforderlich, dass diese beantragte Änderung der Erwägungen

ausdrücklich Teil des Beschwerdeantrags bildet, sondern es genügt, wenn sie

sich aus der Begründung ergibt (Alfred Kölz/Bosshart/Röhl, § 54 N. 3).

Während die Vorinstanz den

Gemeinderat mit der Rückweisung lediglich dazu verpflichtet hat, die

Südwestfassade (ohne den später angefügten Zinnenanbau) weiter gehend unter

Schutz zu stellen, will die Beschwerdeführerin, wie sich insbesondere aus

Rz. 10 ihrer Beschwerdebegründung ergibt, die Rückweisung mit der

Verpflichtung zu weiter gehenden Schutzanordnungen verbunden haben, und zwar

bezüglich des Daches durch Verzicht auf zusätzliche Gauben, bezüglich der

Südwestfassade durch die Erhaltung des Zinnenanbaus und bezüglich

Kellergeschoss und Umgebung durch Verzicht auf den Ausbau dieses Geschosses zu

Wohnzwecken und die damit verbundenen Eingriffe in Gebäude und Garten durch

Mauerdurchbrüche und Abgrabungen sowie Verzicht auf die für die schutzwürdige

Gartenanlage nachteilige Garageneinfahrt.

Damit ist hinreichend klar,

in welcher Weise die Beschwerdeführerin die mit der Rückweisung verbundenen Erwägungen

geändert haben will, und liegt damit entgegen der Auffassung des Gemeinderats

ein genügender Antrag vor. Im Übrigen hätte ein ungenügender Antrag nicht zur

Folge, dass auf die Beschwerde nicht einzutreten wäre, sondern wäre zunächst

Frist zur Verbesserung anzusetzen (vgl. § 23 Abs. 2 in Verbindung mit

§ 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

1.2

prozessualer Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin den Beizug eines „geeigneten“

Gutachtens sowie einen Augenschein unter Beteiligung und Befragung des Gutachters.

Zur Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Liegenschaft

liegen bereits zwei Gutachten vor. Das erste wurde am 11. Dezember 2009

vom Büro J im Auftrag der Gemeinde erstellt, das zweite 2010 im Auftrag des privaten

Beschwerdegegners durch das Büro I. Bei beiden Gutachtern handelt es sich um

spezialisierte Büros mit ausgewiesenen Fachleuten, deren Kompetenz denn auch zu

Recht nicht angezweifelt wird. Beide Gutachten kommen zum Schluss, dass es sich

beim Wohnhaus G-Weg 02 um ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c

des Planungs- und Baugesetze vom 7. September 1975 (PBG) handelt. Streitig

ist lediglich, wie weit der Schutz gehen soll bzw. welche Veränderungen am

Schutzobjekt zugelassen werden sollen. Diese Frage ist aufgrund einer Abwägung

zwischen dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts und den

entgegenstehenden privaten Interessen zu entscheiden; für diese

Interessenabwägung, die in erster Linie von der zuständigen Verwaltungsbehörde

vorzunehmen ist, reichen die vorliegenden Akten und insbesondere die Ermittlung

des Sachverhalts durch die beiden Gutachten ohne Weiteres aus.

2.

2.1

Materiell

rügt die Beschwerdeführerin die ihrer Ansicht nach zu weit gehenden Zugeständnisse

des Gemeinderates an die Umbaupläne der privaten Beschwerdegegnerin. Die erlaubten

Eingriffe würden zum weitgehenden Verlust des Zeugniswerts des Wohnhauses

führen. Indem das Baurekursgericht die geplanten Veränderungen nicht in ihrer

Gesamtheit, sondern je einzeln überprüft habe, habe es die §§ 207 Abs. 1

und 203 Abs. 1 lit. c PBG verletzt. Der gesetzlich vorgegebene

Schutzzweck bestehe im Erhalt des "status quo" des betreffenden

Objekts. Nach Art. 5 der ICOMOS-Charta von Venedig von 1964 sei es zwar

wünschenswert, dass ein Denkmal eine nützliche Funktion erhalte, dies dürfe

aber nicht zu einer Veränderung von dessen Struktur und Gestalt führen.

Hinzufügungen würden gemäss Art. 13 der Charta nur geduldet, soweit sie

alle interessanten Teile des Denkmals, seinen überlieferten Rahmen, die

Ausgewogenheit seiner Komposition und sein Verhältnis zur Umgebung

respektierten. Ein Bedürfnis nach einer neuen Nutzung sei vorliegend nicht

ausgewiesen.

Ferner seien die Vorgaben des Gutachtens vom 11. Dezember

2009.

im Schutzvertrag nicht berücksichtigt oder durch Ausnahmen und

Verweise ins Gegenteil verkehrt worden. Mit den entgegen diesem und dem

Gutachten 2010 zugelassenen Abweichungen setze sich auch der angefochtene

Genehmigungsbeschluss nicht auseinander. Die Vorinstanzen wichen somit ohne

zureichende Begründung von der mehrfach abgestützten Fachmeinung ab. Da sich

die vorinstanzlichen Entscheide nicht an der Vorgabe der Schutzwürdigkeit ausrichteten,

sondern vorschnell die subjektiven Bedürfnisse der Bauherrschaft bzw. deren

Pläne zur Renditemaximierung berücksichtigten, seien sie nicht objektiv und

zweckmässig.

3.

Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind

Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie

Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind

oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfügende

Behörde zunächst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen,

und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der

denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Insofern kann und

soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen,

wie dies hier die erstinstanzlich verfügende Behörde mit dem Beizug eines

Gutachtens des Büros für Architektur, Bauforschung und Kunstgeschichte getan

hat. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen, ob die denkmalpflegerische

Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich

prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1

lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und mithin

auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien – würdigen die

rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

3.1

Eine

Unterschutzstellung setzt zunächst voraus, dass die rechtsanwendende Behörde

aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Überzeugung

gelangt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Dazu

bedarf es der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar

um die Beurteilung einer Rechtsfrage (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix

Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen 2010,

Rz. 446b), die gemäss § 50 Abs. 1 VRG der Überprüfung durch das

Verwaltungsgericht zugänglich ist. Jedoch ist zu beachten, dass der für die

Unterschutzstellung zuständigen Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung der Frage,

ob die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c

PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen

Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zukommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3),

deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB

1982.

Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG

von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich zu

prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen

Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl.

BGE 115 Ib 131 E. 3).

3.2

Die

Qualifikation des infrage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das

öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist

als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (VGr, 27. August

2003, VB.2003.00121, E. 2c). Eine solche Interessenabwägung ist zwar

grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der

Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener

Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden

auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen

zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

4.

Dass es sich beim Wohnhaus G-Weg 02 um einen wichtigen

Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt, wird von

keiner Seite infrage gestellt. Umstritten ist dagegen, ob durch den

Unterschutzstellungsvertrag und die dabei vereinbarte Beschränkung des

Schutzumfangs der denkmalpflegerischen Bedeutung des Schutzobjekts im

Verhältnis zu den entgegenstehenden privaten Interessen hinreichend Rechnung

getragen wird.

4.1

Nach § 207

Abs. 1 PBG verhindern die Schutzmassmassen Beeinträchtigungen der

Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen

nötigenfalls die Restaurierung an. Ihr Umfang ist jeweils örtlich und sachlich

genau zu umschreiben.

In dem zwischen der Beschwerdegegnerin 1 und dem

Beschwerdegegner 2 abgeschlossenen verwaltungsrechtlichen Vertrag wurden vom

Wohnhaus Assek.-Nr. 01 hauptsächlich unter Schutz gestellt: das

Gebäudevolumen bzw. der barock-klassizistische Kernbau in der bestehenden Form

und Hauptkonstruktion, die Fassadengestaltung mit den historisch relevanten

Gestaltungselementen und das Mansarddach mit der südöstlichen, repräsentativen

Giebellukarne und den Schleppgauben. Äusserlich wird unter anderem die

integrale Erhaltung der Südostfassade verlangt, einschliesslich aller

bestehenden Fenster- und Kellerfensteröffnungen. Ausdrücklich erlaubt sind

dagegen die in den beiliegenden Plänen vom 5. Juni 2010 vorgesehenen

Änderungen am Schutzobjekt (mit einem Vorbehalt betreffend die Südwestfassade),

darunter namentlich die Anbringung zusätzlicher Schleppgauben und

Dachflächenfenster im Sinn der Fassadenpläne Nordwest und Südost sowie zusätzliche

Öffnungen im freizulegenden Sockelbereich.

4.2

4.2.1

Hinsichtlich der Südost- und der Nordwestfassade stört sich die

Beschwerdeführerin an den drei zusätzlich geplanten Gauben sowie den

anzubringenden Dachflächenfenstern, welche das ruhige Erscheinungsbild des

charakteristischen Mansarddachs beeinträchtigten. Das Gutachten vom 11. Dezember

2009.

spreche dem K-Hof als einziges historisches Gebäude im Quartier

insbesondere aufgrund seiner ruhigen Fassadengestaltung und seines herrschaftlichen

Mansarddachs in barock-klassizistischer Ordnung den Status eines bedeutenden

Zeugen zu.

4.2.2

In Bezug auf den vorgebrachten Einwand kann auf die überzeugenden

Darlegungen in E. 10.1 des Rekursentscheids verwiesen werden (§ 28 Abs. 1

Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG), wonach die geplanten Dachgauben

grösstenteils die Form der vorbestehenden Gauben annehmen und sich in

denkmalpflegerischer Hinsicht unbedenklich in das Dach einfügen. Zutreffend ist

auch die vorinstanzliche Erwägung, dass die Erhaltung eines Zeugen für einen

bestimmten Baustil nicht jegliche äusserlich in Erscheinung tretende Änderung verbietet

und nicht jedes neue Element zur Zerstörung der herkömmlichen Struktur eines

Gebäudes führt, sondern diese unter Umständen sogar betonen und positiv hervorheben

kann.

4.2.3

Betrachtet man die Ausmasse des Mansarddachs, stellen die geplanten Dachgauben

für dessen Wirkung und herrschaftlichen Charakter keine Gefahr dar. Zu berücksichtigen

ist in der vorzunehmenden Güterabwägung ferner, dass mit den neuen Dachgauben offensichtlich

eine bessere Belichtung der im 1. Dachgeschoss zu errichtenden Maisonette-Wohnung

beabsichtigt wird. Die auch im öffentlichen Interesse liegende genügende Belichtung

des dort geplanten Wohnzimmers (vgl. § 302 Abs. 1 PBG) gewinnt

vorliegend dadurch noch an Bedeutung, dass die südwestseitig vorgesehene und

gemäss Schutzvertrag für den Fall der Nichterhaltbarkeit der originalen Fassade

bei Abbruch des Zinnenanbaus zugelassene moderne Fassadengestaltung mit grossen

Fenstern und Balkontüren von der Vorinstanz als nicht mehr vertretbar erachtet

und stattdessen eine sich rücksichtsvoll in den vorgegebenen Kontext einfügende

Befensterung gefordert wurde (siehe Rekursentscheid E. 10.4). Demnach

liegt die Zulassung der zusätzlichen Dachflächenfenster und Gauben im pflichtgemässen

Ermessen der Gemeinde.

4.3

4.3.1

Sodann widerspreche gemäss der Beschwerdeführerin die sich auf das Gutachten

vom 11. Dezember 2009 stützende Entfernung des Zinnenanbaus aus dem

19.

Jahrhundert den denkmalpflegerischen Grundsätzen der Charta von Venedig,

weil damit keine wertvolle Substanz aufgedeckt würde, sondern nur ein durchlöcherter

Restbestand der entsprechenden Fassadenteile übrig bliebe.

4.3.2

Während der Gemeinderat gestützt auf das von ihm eingeholte Gutachten den Abbruch

der Zinne und damit einhergehend eine komplette Neugestaltung der Südwestfassade

bewilligte, hob die Vorinstanz die im Schutzvertrag zugelassenen weitgehenden

Änderungen auf und wies das Geschäft zur weiteren Bearbeitung an den

Gemeinderat zurück. Die ersatzlose Entfernung des Zinnenanbaus als solche wurde

im Rekursentscheid (E. 10.4) hingegen nicht beanstandet.

4.3.3

Von einem Gutachten, das durch die zuständige Behörde eingeholt wird, soll

beim Entscheid nicht ohne triftige Gründe abgewichen werden. Besteht kein

Anlass, an der Unabhängigkeit und Sachkunde der beauftragten Fachpersonen zu

zweifeln, so ist namentlich von den tatsächlichen Feststellungen des Gutachtens

nur dann abzuweichen, wenn dieses nicht klar begründet ist oder wenn es

Irrtümer, Lücken oder Widersprüche aufweist (vgl. VGr, 4. Mai 2005,

VB.2005.00009, E. 2.1 und 2.4; 23. Januar 2003, VB.2002.00351, E. 4b).

Unter Berücksichtigung, dass der heutige Zinnenanbau

offenbar kurz nach 1920 aus dem um 1842 an der Westecke des Wohnhauses

angebauten Waschhaus hervorgegangen ist (Gutachten vom 11. Dezember 2009, S. 12),

kommt das Gutachten vom 11. Dezember 2009 auf S. 28 unter

"4. Empfehlung" zum Schluss, dass er im Dienste einer besseren Lösung

entfernt werden könne. Triftige Gründe, hiervon abzuweichen, sind keine ersichtlich.

Da die Beschwerdeführerin keine besonderen baukünstlerischen oder sonstige

denkmalwürdige Qualitäten des Anbaus ins Feld führt und solche auch nicht

erkennbar sind, hält der Abbruch auch vor Art. 11 der – ohnehin nur

hilfsweise heranzuziehenden – Charta von Venedig stand. Danach ist eine Aufdeckung

verdeckter Zustände nur dann zulässig, wenn das zu Entfernende von geringer

Bedeutung ist, wenn der aufzudeckende Bestand von hervorragendem historischen,

wissenschaftlichen oder ästhetischen Wert ist und wenn sein Erhaltungszustand

die Massnahme rechtfertigt. Obwohl mit der Entfernung des Zinnenanbaus keine

ursprüngliche Fassadensubstanz zum Vorschein kommt, erhält das Gebäude damit

seine als besonders schutzwürdig erachtete Volumetrie zurück (Gutachten vom 11. Dezember

2009, S. 28, 4. Empfehlung; vgl. auch das Gutachten 2010, S. 3,

Punkt 3.3).

4.4

4.4.1

Ein weiterer Einwand der Beschwerdeführerin betrifft den Innenraum des

Wohnhauses. Das Gebäude werde mit dem Umbau des Kellergeschosses zu Wohnungen

jener Innenräume beraubt, die vom Gutachten als besonders eindrücklich

hervorgehoben worden seien. Insgesamt komme die Umgestaltung des Innenraums

durch die neue Raumaufteilung einer Auskernung gleich.

4.4.2

Wie bereits die Vorinstanz in E. 10.3 des Rekursentscheids

festgehalten hat, ist von einer Unterschutzstellung des Kellergeschosses im

Gutachten vom 11. Dezember 2009 keine Rede (vgl. aber Gutachten 2010, S. 3).

Hingegen stellt der Schutzvertrag das ursprüngliche Mauerwerk mit allen Nischen

und Öffnungen (vgl. nachfolgend E. 4.5) sowie das Konstruktionsprinzip mit

den Stüden und den Unterzügen unter Schutz. Nach der am vorinstanzlichen

Augenschein gewonnenen Feststellung würden letztere durch den Einbau der 2½-Zimmer-Wohnung

nicht tangiert bzw. erschienen die weiteren Eingriffe mangels eines heutigen Bezugs

zur Rebbaukultur als vertretbar. Inwiefern diese Würdigung rechtsverletzend

sein soll, wird von der Beschwerdeführerin nicht substanziiert dargetan.

Was die übrigen Geschosse

betrifft, ist ein Grossteil des ursprünglichen Innenraums infolge der Umbauten

in den 20er- und 60er-Jahren des 20. Jahrhunderts weitgehend verloren

gegangen. Unzulässige Eingriffe in die wenigen noch erhalten gebliebenen,

schützenswerten Räumlichkeiten und Ausstattungen wie die barocke Stube in der

Südecke des 1. Obergeschosses mit dem "Barockbüffet" und die intakte

Dachkonstruktion sind gemäss dem Schutzvertrag und den beiliegenden Plänen nicht

geplant. Auch diesbezüglich ist der Schutzvertrag rechtskonform.

4.5

4.5.1

Schliesslich entsteht nach Ansicht der Beschwerdeführerin mit den

Abgrabungen unter anderem auf der Südostseite und mit den neuen bis über vier

Quadratmeter grossen Glastüren zum Keller ein neues dominierendes Sockelgeschoss.

Die damit angestrebten, bis zu 1,30 m abgesenkten Sitzplätze und die ebenfalls

ostseitig geplante Garagenrampe würden den für die Wirkung des Hauses

massgeblichen Garten völlig zerstören. Angesichts dessen sei die Feststellung

der Vorinstanz, die im Umgebungskonzept keine unvertretbare Beeinträchtigung

des Schutzobjekts erblicke, willkürlich. Allein auf der Südostseite müsste mehr

als ein Drittel der freigelegten (originalen) Kellermauern weggebrochen werden.

Wie dies nach E. 10.2 des Rekursentscheids durch eine "Abstufung der

Abgrabungen […] aufgefangen" werden solle, sei gänzlich unverständlich.

Zusammen mit den originalen, hochgelegenen Kellerfensterchen ergäben die

verschieden hohen neuen Öffnungen ein sehr unruhiges und unverständliches Bild.

4.5.2

Vorab ist zu bemerken, dass die geplanten Mauerdurchbrüche zwecks Einbaus

der erwähnten Glastüren im freizulegenden Keller-, d. h. künftigen Erdgeschoss und die vorgesehene

Umgebungsgestaltung (Hochgarten, terrassierter Bodenverlauf) eng miteinander

zusammenhängen. Die projektierten Umbauten sollen im Hinblick auf die Erstellung

einer 2½-Zimmer-Wohnung in den bisherigen Kellerräumlichkeiten erfolgen.

4.5.3

Aus dem Gutachten vom 11. Dezember 2009 geht hervor, dass sich die

Schutzwürdigkeit des streitbetroffenen Gebäudes in erster Linie aus dessen

äusserer Erscheinung ergibt. In der Schutzempfehlung besonders hervorgehoben

werden unter anderem das Gebäudevolumen und die Fassadengestaltung mit den

historisch relevanten Gestaltungselementen. Gemäss der Vorinstanz sind die

Abgrabungen in denkmalpflegerischer Hinsicht allerdings noch vertretbar, wobei

sie entlang der Südostfassade zwar deutlich in Erscheinung träten, die

befürchtete Entstehung eines dominierenden Sockelgeschosses durch die dreifache

Abstufung der Abgrabungen und die geplanten Sitzplätze jedoch in vertretbarer

Weise aufgefangen werde.

4.5.4

Diese Würdigung erweist sich als unvollständig und ist im Ergebnis nicht

nachvollziehbar. So lässt sich E. 10.4 des Rekursentscheids nicht

ausdrücklich entnehmen, ob und inwiefern die Abgrabungen auf der Südwestseite

zulässig sein sollen. Auch wenn die Vorinstanz die Schutzwürdigkeit der

Gebäudevolumetrie betont, spricht sie hauptsächlich von den geplanten Balkonen

und lässt die auf dieser Gebäudeseite geplante Freilegung des Kellergeschosses

ausser Acht. Infolge der Absenkung des Bodens im Bereich der südöstlichen

Gebäudeecke um bis zu 1,8 m und der Anlegung des Hochgartens würde das Gebäude

aber eine dem bisherigen Terrainverlauf gegenläufige asymmetrische und auffal-lend

"künstliche" Gestalt erhalten. Auch in der Südostansicht wäre die

Unnatürlich-keit des terrassierten Bodenverlaufs augenfällig. Durch die drei an

der südöst-lichen Keller-/Erdgeschossfassade zu erstellenden grosszügigen Fenster-

bzw. Glastüren würde sodann nicht nur ein erheblicher Teil der originalen

Bausubstanz zerstört, sondern ein zur bestehenden historischen Gebäudefassade

nicht passendes, mit stilfremden modernen Elementen besetztes Sockelgeschoss

geschaffen. Zusammen mit den zu erhaltenden und fortan funktionlos wirkenden originalen

Kelleröffnungen entstünde ein unverständliches Erscheinungsbild. Eines der

bestehenden Kellerfensterchen würde schliesslich im Widerspruch zur Vorgabe auf

S. 3 des Schutzvertrags der einzubauenden Glastür zum Opfer fallen. Im Übrigen

halten die geplanten Eingriffe auch vor der erhöhten Ästhetikanforderung von § 238

Abs. 2 PBG nicht Stand, welche im Hinblick auf die anderen schützenswerten

Gebäudeteile anwendbar ist.

4.5.5

Eine ausnahmsweise Zulassung der Freilegung des Sockelgeschosses und der

daran vorzunehmenden Veränderungen ist auch nicht aus Gründen der

Verhältnismässigkeit bzw. wegen der Eigentumsgarantie geboten. Dass das

Wohnhaus über ein nicht zu Wohnzwecken genutztes Kellergeschoss verfügt, ist

nichts Ungewöhnliches und war bis anhin offenbar immer der Fall. Eine sinnvolle

Nutzung des Wohnhauses wird insbesondere nach dem Ausbau der beiden

Dachgeschosse zu einer grosszügigen Maisonette-Wohnung auch ohne die im

Sockelgeschoss geplante 2½ -Zimmer-Wohnung möglich sein.

4.5.6

Die von der Beschwerdeführerin im Hinblick auf die geplante Garageneinfahrt

gerügte Geländegestaltung ist nicht Teil des Schutzvertrags und damit auch

nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens.

5.

Mit dem angefochtenen Rekursentscheid wurde der

Genehmigungsbeschluss des Gemeinderates Meilen vom 22. Juni 2010

vollständig aufgehoben und das Geschäft zur weiteren Bearbeitung im Sinn der

Erwägungen (im Hinblick auf die Gestaltung der Südwestfassade) an den

Beschwerdegegner 2 zurückgewiesen. Da die Rüge der Beschwerdeführerin betreffend

das freizulegende Sockelgeschoss begründet ist, ist der Genehmigungsbeschluss

in teilweiser Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und die Sache in Ergänzung

des vorinstanzlichen Rückweisungsentscheids an den Beschwerdegegner 2

zurückzuweisen. Dieser wird eine rechtskonforme Schutzmassnahme im Sinn der

vorliegenden sowie der vorinstanzlichen Erwägungen festzulegen haben.

Bei diesem Prozessausgang rechtfertigt es sich, die

Gerichtskosten der Beschwerdeführerin zur Hälfte und der Beschwerdegegnerin 1

sowie dem Beschwerdegegner 2 je zu einem Viertel aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

VRG). Die Verlegung der Rekurskosten gemäss Disp.-Ziff. 2 des Rekursentscheids

ist damit nicht anzupassen. Eine Parteientschädigung ist unter diesen Umständen

nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Genehmigungsbeschluss des Gemeinderats

Meilen vom 22. Juni 2010 wird aufgehoben und die Sache zur Festlegung

einer rechtskonformen Schutzmassnahme im Sinn der Erwägungen an diesen zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellkosten,

Fr. 4'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zur Hälfte und der Beschwerdegegnerin

1.

sowie dem Beschwerdegegner 2 je zu einem Viertel unter solidarischer Haftung

für die Hälfte des Gesamtbetrags auferlegt.

4.

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…