Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00159

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2011.00159

Urteil

der 1. Kammer

vom 11. Juli 2012

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter

Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber

Robert Lauko.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

Gemeinderat Ottenbach,

Beschwerdegegner,

betreffend Bauverweigerung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 8. Juni 2010 verweigerte der

Gemeinderat Ottenbach A die baurechtliche Bewilligung für den weiteren Ausbau

der Scheune Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03

in Ottenbach.

Erwägungen

II.

Den von A hiergegen erhobenen Rekurs wies das

Baurekursgericht mit Entscheid vom 1. Februar 2011 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 3. März 2011 beantragte A dem

Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur weiteren

Behandlung und zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.

Auf Gesuch von A wurde das Beschwerdeverfahren mit

Präsidialverfügung vom 7. März 2011 einstweilen bis 30. April 2011

sistiert und die Sistierung am 1. März 2012 letztmals bis 30. April

2012.

verlängert. Mit Präsidialverfügung vom 2. Mai 2012 hob das Verwaltungsgericht

die Sistierung auf und setzte das Verfahren fort.

Am 8. Mai 2012 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Ottenbach

liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Der Beschwerdeführer plant, seine ca. um 1860 erstellte

und seit 1986 teilweise als Wohnhaus genutzte dreigeschossige Scheune Assek.-Nr. 01

weiter auszubauen. Zusätzlich zum Wohnbereich im westlichen Teil des Erd- und

Obergeschosses soll deren vormals als Tenn genutzte östliche Teil sowie der

westliche Bereich des Dachgeschosses zum Wohnen umgebaut werden. Projektiert

ist zudem eine Verlängerung des strassenseitigen Balkons auf die gesamte

südseitige Fassadenlänge. Auf der West-, Süd- und Ostfassade sollen neue Fenster

und auf der gegen Norden gerichteten Dachfläche zwei zusätzliche Dachflächenfenster

eingebaut werden.

Das Baugrundstück befindet sich gemäss Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Ottenbach von 1994 (BZO) und dem geltenden Zonenplan

in der Wohnzone W2b. Die bestehende Scheune hält gegenüber der östlichen Nachbarparzelle

Kat.-Nr. 04 statt des vorgeschriebenen Abstands von 5 m nur einen

solchen von 1,7 bis 2 m ein und unterschreitet auch gegenüber den

nordöstlich bzw. südwestlich angrenzenden Parzellen Kat.-Nrn. 05 bzw. 06

den geltenden Grundgrenzabstand. Darüber hinaus verletzt das Gebäude auf einer

Tiefe von 1 bis 3 m die entlang der C-Strasse gezogene Verkehrsbaulinie

(Regierungsratsbeschluss vom 16. November 1967) und überschreitet an

seiner Nordfassade die nach Art. 9 BZO zulässige Firsthöhe von 5,5 m.

Im Unterschied zu den Parzellen Kat.-Nrn. 06 und 05 liegt mit Bezug auf

das Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 kein Näherbaurrecht vor.

2.

2.1

In seiner

Bauverweigerung vom 8. Juni 2010 führt der Beschwerdegegner im Wesentlichen

aus, das Umbauvorhaben hätte für die Nachbarn in Grenznähe zusätzliche Immissionen

zur Folge, was ihren Interessen entgegenlaufe. Der bestehende Scheunenraum

eigne sich für eine zonengemässe Nutzung wie Lager, Estrich und dergleichen. § 357

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sei insoweit

nicht von Belang. Auch die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung gemäss § 220

PBG seien nicht erfüllt. Abgesehen von den Grenzabstandsverletzungen weise das

Bauvorhaben hinsichtlich der Verkehrsbaulinie, der (Pflicht-)Abstellplätze, der

Kaminhöhe und der geplanten Heizungsanlage Mängel auf.

2.2

Das

Baurekursgericht bestätigte in seinem Rekursentscheid vom 1. Februar 2011

die Bauverweigerung mit dem Hauptargument, die geplanten Massnahmen seien als

neubauähnlich zu qualifizieren und würden von der erweiterten Besitzstandsgarantie

des § 357 Abs. 1 PBG nicht mehr gedeckt. Es liess dabei offen, ob die

Besitzstandsgarantie überhaupt Anwendung finde, nachdem weder dargetan noch

ersichtlich sei, dass das Gebäude durch eine zwischenzeitliche Gesetzesänderung

baurechtswidrig geworden sei.

3.

Laut dem Beschwerdeführer sind die heutigen Grenzverhältnisse

durch eine am 1. März 1983 durchgeführte Melioration erschaffen worden,

wobei nicht sicher sei, ob die Scheune schon vorher abstandwidrig gewesen sei.

Jedenfalls habe durch die Änderung der Grenzverhältnisse der rechtliche Status

der Liegenschaft geändert, weshalb § 357 Abs. 1 PBG vorliegend

einschlägig sei. Da das Erscheinungsbild des Scheunengebäudes nur unwesentlich

verändert werden solle und sich die baulichen Eingriffe auch im Innern auf das

Nötigste bzw. das gesetzlich Vorgeschriebene beschränkten, sei der

Beschwerdegegner in seinem Entscheid insoweit zu schützen, als es darin in

vertretbarer Weise eine den Rahmen der Besitzstandsgarantie sprengende

neubauähnliche Umgestaltung verneine.

3.1

Gemäss § 357

Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften

widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung

nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen

oder nachbarlichen Vorschriften entgegenstehen; für neue oder weitergehende

Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen

vorbehalten.

3.1.1

Im Normalfall setzt die Anwendung von § 357 PBG (erweiterte Besitzstandsgarantie) voraus, dass eine

bestehende Baute, die seinerzeit in Einklang mit den materiellrechtlichen

Vorschriften erstellt worden war, durch eine Gesetzesänderung rechtswidrig

geworden ist (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige

Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 22 ff.).

In seinem Entscheid vom 23. März 2011 (VB.2010.00607 = BEZ 2011 Nr. 24)

hat das Verwaltungsgericht den Bestandesschutz überdies auf Fälle ausgedehnt,

in denen die materielle Rechtswidrigkeit nicht infolge einer Rechtsänderung

eingetreten ist, sondern weil die Baute von der Baubewilligungsbehörde in

falscher Anwendung materieller Baunormen formell rechtskräftig bewilligt und

die Baute entsprechend dieser Bewilligung errichtet wurde. Es hielt dabei fest,

dass keine Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung erfolge, wonach die

erweiterte Bestandesgarantie von § 357 PBG grundsätzlich nicht zum Zug

komme, wenn ein Bauwerk nicht durch eine Änderung der massgeblichen

Rechtsgrundlagen, sondern durch einen Wandel des Sachverhalts rechtswidrig

geworden sei, d. h.

im Fall einer eigenmächtigen, nicht formell bewilligten Bauausführung.

Zu den massgeblichen Rechtsgrundlagen im Sinn dieser

Rechtsprechung zählen nicht nur die eigentlichen Gesetzesvorschriften, sondern nebst

Nutzungsplänen auch die Parzellarordnung, soweit sie für die verletzten

Bauvorschriften massgebend ist (vgl. bezüglich Waldabstandslinien VGr,

24.

Oktober 2002, VB.2002.00030, E. 2d = BEZ 2002 Nr. 60; vgl.

Willi, S. 89). Auch insofern kommt dem Vertrauensschutz

des Einzelnen regelmässig grössere Bedeutung zu als dem

Gesetzmässigkeitsprinzip (vgl. auch VGr,

23.

März 2011, VB.2010.00607, E. 4.3 = BEZ 2011 Nr. 24, mit

weiteren Hinweisen). Laut der Vorinstanz sollen aber Parzellierungen,

die vor Inkrafttreten des kantonalen Planungs- und Baugesetzes von Privaten noch

ohne Bewilligungspflicht und in Missachtung der Abstandsvorschriften vorgenommen

wurden, nicht in den Genuss der erweiterten Besitzstandsgarantie kommen (Rekursentscheid

E. 5.3).

3.1.2

Vorliegend deutet nichts auf eine illegale Erstellung oder eine die

bestehenden Baurechtsmängel verursachende tatsächliche Veränderung der

streitbetroffenen Scheune hin. Allerdings ist nicht bekannt, ob das Gebäude von

Anfang an bzw. seit Inkrafttreten des zürcherischen Baugesetzes vom

23.

April 1893 bzw. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

baurechtswidrig ist oder ob eine grenzverändernde Massnahme, etwa die

erwähnte Melioration vom 1. März 1983 oder eine von der seinerzeitigen

Grundeigentümerschaft vorgenommene Parzellierung, zu den Mängeln geführt hat.

Wie es sich damit verhält, kann allerdings offenbleiben, da der geplante Umbau

– wie die nachfolgenden Erwägungen aufzeigen – ohnehin den Rahmen von § 357

PBG sprengt.

3.2

Lehre und

Rechtsprechung verlangen unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie,

nämlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getätigten Investitionen,

dass die baulichen Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen

Bausubstanz hinauslaufen dürfen; solche sogenannten "neubauähnlichen

Umgestaltungen" sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG

zulässigen Änderungen und müssten die Neubauvorschriften einhalten

(RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). Von neubauähnlichen

Umgestaltungen ist nur unter grosser Zurückhaltung auszugehen (Willi, S. 99;

grundlegend VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1, auch zum

Folgenden). Für ausgedehntere Erweiterungs- und Umbaumöglichkeiten spricht zum

einen der Umstand, dass durch eine zu restriktive Anwendung von § 357 Abs. 1

PBG Nachverdichtungen in bereits überbauten Gebieten in vielen Fällen

verunmöglicht oder den Abbruch von sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen

würde. Das widerspricht den Grundsätzen der haushälterischen Nutzung des Bodens

und der Siedlungskonzentration (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3, E.2b;

Willi, S. 100; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 1139); sodann ist der durch geänderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz

des Bestehenden in vielen Fällen weder aus ökonomischer noch ökologischer Sicht

sinnvoll. Zum anderen lässt sich eine grössere Zurückhaltung bei der Annahme

neubauähnlicher Umgestaltungen auch deshalb rechtfertigen, weil die Bewilligung

von Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1 PBG

jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem Bauvorhaben keine überwiegenden

öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dürfen.

Demgemäss sind neubauähnliche Umgestaltungen nur dann

anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das

heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem

Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1

= BEZ 2006 Nr. 32, auch zum Folgenden; zum Begriff der Gesetzesumgehung

BGE 132 III 212 E. 4.1; 114 Ib 11 E. 3a). Bei Änderungen an

vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter

Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht

darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es

ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau

geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt

sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den

Umständen des Einzelfalls ab.

Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Rechtsschein

schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (Thomas

Gächter, Rechtsmissbrauch im öffentlichen Recht, Zürich etc. 2005, S. 331).

Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich

bringen würde, ist deshalb zurückhaltender auf eine neubauähnliche Umgestaltung

zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen

Baute dem Bauherrn Baumöglichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht

realisierbar wären. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien,

wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und

Konstruktion des Gebäudes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des

Vorhandenen gelten können und/oder die baulichen Änderungen die bisherige

Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 =

BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff., mit Hinweisen auf die

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen

deshalb nur Indizien für eine Umgehung bzw. für eine neubauähnliche

Umgestaltung dar; auch bei solchen weitgehenden baulichen Änderungen ist es

aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und

nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht.

3.3

3.3.1

Bei der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG steht den Gemeinden ein Ermessens-

und Entscheidungsspielraum zu (VGr, 8. Oktober 2003, VB.2003.00196, E. 2c

= RB 2003 Nr. 14 = BEZ 2004 Nr. 8), den das Baurekursgericht zu

beachten hat. Obschon ihm als Rekursbehörde gemäss § 20 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) volle

Überprüfungsbefugnis zusteht, hat es sich bei der Ermessenskontrolle

Zurückhaltung aufzuerlegen und darf es nicht einfach eine vertretbare

Ermessensausübung der kommunalen Baubewilligungsbehörde durch seine eigene

ersetzen (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 20 N. 17 ff.). Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50

Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG von

vornherein nur Rechtskontrolle zu.

3.3.2

Der Beschwerdegegner erwog in der

Bauverweigerung vom 8. Juni 2010 nicht ausdrücklich, dass er vorliegend

mangels neubauähnlicher Umgestaltung von der grundsätzlichen Anwendbarkeit der

Besitzstandsgarantie ausgehe, sondern bejahte dies bloss implizit durch seine

Ausführungen zu den überwiegenden nachbarlichen Interessen. In seiner Rekursvernehmlassung

vom 7. September 2010 beschränkte sich der Gemeinderat sodann auf die

Wiedergabe einschlägiger Rechtsmittelentscheide und begründete seine Annahme bezogen

auf den hier zu beurteilenden Fall nicht näher. Mangels Ermessensausübung kann

sich die Gemeinde daher insoweit nicht auf ihren

autonomen Beurteilungsspielraum berufen, weshalb es vorliegend auch nicht auf

die Vertretbarkeit des kommunalen Entscheids ankommt. Die Rekursinstanz war

vielmehr berechtigt, die Frage uneingeschränkt, das heisst unter Einsatz ihrer

vollen Kognition, zu überprüfen (vgl. VGr, 25. Oktober 2011,

VB.2011.00348, E. 3.4.2).

3.4

Die

vorinstanzlichen Erwägungen, wonach die geplanten Massnahmen als neubauähnlich

zu qualifizieren seien und von der erweiterten Besitzstandsgarantie nicht mehr

gedeckt seien, erweisen sich als vertretbar; es kann auf sie verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

Zum bisherigen Wohnbereich aus dem Jahr 1986, bestehend aus einem 20,7 m2 grossen

Zimmer im Erd- und einem rund 50 m2 grossem (Wohn-)Zimmer sowie

einer Dusche/WC im Obergeschoss, soll auf Kosten des bisherigen Tenns neu ein

ausschliesslich zu Wohnzwecken genutztes Dachgeschoss von fast 70 m2

(zwei Zimmer und ein Badezimmer) hinzukommen, erschlossen durch eine Treppe vom

Obergeschoss. Geplant sind im Obergeschoss zudem eine Vergrösserung des Wohnzimmers

sowie der Einbau einer Küche und eines zusätzlichen Zimmers (20,6 m2).

Während die Wohnnutzung gegenwärtig eine eher untergeordnete Rolle spielt,

würde sie nach der Realisierung des Bauvorhabens eine überwiegende Bedeutung

erlangen. Auch wenn die Scheune in ihrer Kubatur bis auf den Einschnitt im

südöstlichen Bereich des Obergeschosses zur Verlängerung des bestehenden

Balkons erhalten bleiben soll, würde sich durch den Umbau auch das äussere Erscheinungsbild

des Gebäudes erheblich verändern. Insbesondere würde die bislang keinerlei

Öffnungen aufweisende Ostfassade mit mehreren Fenstern ausgestattet, womit die

erweiterte Wohnnutzung auch von dieser Seite aus äusserlich in Erscheinung träte.

Noch weitreichender erscheinen die Eingriffe, wenn man sie an

der Situation vor 1986 misst, d. h.

vor der teilweisen Umnutzung der Scheune als Wohnhaus. Eine solche Betrachtungsweise

ist angezeigt, weil das Gebäude – soweit ersichtlich – bereits zu jenem Zeitpunkt

baurechtswidrig war. Geht man nämlich davon aus, dass die damaligen Ausbauten

unter dem Aspekt von § 357 Abs. 1 PBG bewilligungsfähig waren, würde

die Bauherrschaft mit einer erneuten Anwendung der Vorschrift, diesmal bezogen

auf den umgebauten Zustand, im Endeffekt doppelt begünstigt. Umbauten, die in

mehreren Schritten verwirklicht werden, dürfen aber im Rahmen der Besitzstandsgarantie

nicht bessergestellt werden als solche, die in einem Schritt realisiert werden,

es sei denn in Fällen, wo die Vorschriftswidrigkeit nach Durchführung der

ersten Eingriffe infolge (erneuter) Änderung der massgeblichen Rechtsgrundlagen

vergrössert worden ist.

Dass der geplante Umbau ferner umfassendere

Baumöglichkeiten bietet, als mit einem Ersatzneubau anstelle der Scheune

möglich wäre (Rekursentscheid E. 7.2 in fine), ist naheliegend und wird

vom Beschwerdeführer auch nicht bestritten. Das Vorhaben beschränkt sich unter

diesen Umständen nicht mehr auf den Schutz bestehender Investitionen, sondern

stellt eine von § 357 Abs. 1 PBG nicht erfasste neubauähnliche

Umgestaltung dar.

4.

Eventualiter beantragt der Beschwerdeführer, das Bauprojekt

wegen der ungünstigen Form des Baugrundstücks gemäss § 220 PBG von den

verletzten Bauvorschriften zu dispensieren.

4.1

Eine

Ausnahmebewilligung ist gemäss § 220 PBG zu erteilen, wenn besondere Verhältnisse

vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint

(Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung darf überdies nicht gegen den Sinn und

Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreit, und auch sonst keine

öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar

durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht

unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).

Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse

können in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der

Zweckbestimmung des Gebäudes liegen – insbesondere jedoch in der Form, Lage

oder Topografie des Baugrundstücks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4;

RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34;

Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere

nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 102 ff.;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1124 ff.; Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 690). Das

Institut der Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit

dort Nachachtung verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu

Resultaten führen würde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und durch kein

öffentliches Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102; Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 1128). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt daher, im Einzelfall Härten

und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht

beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer

Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu eingesetzt werden,

generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen;

auf diesem Weg würde das Gesetz abgeändert (BGE 117 Ib 125 E. 6d mit

Hinweisen).

4.2

Allein

aufgrund der relativen Schmalheit des Baugrundstücks kann nicht auf besondere

Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG geschlossen werden.

Diesbezüglich unterscheidet sich das Baugrundstück nicht wesentlich von zahlreichen

Grundstücken, wie sie auch andernorts vorkommen (vgl.

VGr, 23. März 2011, VB.2011.00041, E. 3.5).

Dass eine vorschriftskonforme, sinnvolle (Neu-)Überbauung der

Liegenschaft trotz der vorliegenden Näherbaurechte betreffend die Parzellen

Kat.-Nrn. 06 und 05 nicht möglich wäre, weist der Beschwerdeführer nicht

nach und ist auch nicht ersichtlich. Mangels besonderer Verhältnisse fällt die

Erteilung einer Ausnahmebewilligung somit ausser Betracht.

5.

Da sich das Bauvorhaben als nicht bewilligungsfähig

erweist, ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem

Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2

VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 110.-- Zustellkosten,

Fr. 4'110.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Es

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…