Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00171

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

3.

Abteilung

VB.2011.00171

Urteil

der 3. Kammer

vom 26. Mai 2011

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,

Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1. Baudirektion Kanton Zürich,

2. Baukommission E,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A und B sind Eigentümer des in der Landwirtschaftszone

gelegenen Hof Ds in E. Im Jahr 2002 zog deren Sohn ins Ökonomiegebäude Assek.-Nr. 01

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 ein, wo er heute zusammen mit seiner

Ehefrau und drei Kindern wohnt. Beim Einzug wurden verschiedene bauliche

Massnahmen im Innern ausgeführt. Mit Verfügung vom 16. August 2010

verweigerte die Baudirektion des Kantons Zürich sowohl dem bereits ausgeführten

Umnutzungsprojekt als auch zusätzlich geplanten Fensterveränderungen die raumplanungsrechtliche

Bewilligung. Mit Beschluss vom 7. September 2010 eröffnete die

Baukommission E den beiden Eigentümern diese kantonale Verfügung und setzte

ihnen gleichzeitig Frist bis 30. April 2011, im Ökonomiegebäude den

rechtmässigen Zustand wieder herzustellen, d.h. die Küche im Erdgeschoss und

die Wohnräume/Zimmer im Obergeschoss zurückzubauen.

Erwägungen

II.

Gegen beide Entscheide erhoben A und B am 18. Oktober

2010.

Rekurs mit dem Antrag, die Entscheide seien aufzuheben und die Akten zum

Neuentscheid im Sinn ihrer Ausführungen an die Vorinstanzen zurückzuweisen;

unter Kosten- und Entschädigungsfolge zugunsten der Rekurrierenden. Das

Baurekursgericht wies die vereinigten Rekurse mit Entscheid vom 1. Februar

2011.

ab und setzte die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

neu auf 6 Monate ab Rechtskraft des Urteils an. Die Kosten auferlegte es den

beiden Rekurrierenden solidarisch und sprach ihnen keine Umtriebsentschädigung

zu.

III.

Gegen diesen Rekursentscheid erhoben A und B

am 7. März 2011 Beschwerde am Verwaltungsgericht und erneuerten ihren

Rekursantrag, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu ihren Gunsten im

Rekurs- und im Beschwerdeverfahren. Die Baukommission E verzichtete am 17. März

2011.

unter Verweis auf die eingereichten Akten auf eine Beschwerdeantwort. Das

Baurekursgericht beantragte am 29. März 2011 ohne weitere Bemerkungen die

Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion schloss in ihrer Beschwerdeantwort

vom 11. April 2011 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41

Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in

Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen einen Entscheid des

Baurekursgerichts zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt

sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Der Hof D, bestehend aus einem Wohnhaus, einem

Grossviehstall, einer Remise und dem streitbetroffenen Ökonomiegebäude, wurde

gesamthaft im Jahr 1961 realisiert. Die Beschwerdeführenden, welche selber im

hofeigenen Wohnhaus wohnen, erwarben den Hof 2001 und betreiben dort einen

kleinen Futterbaubetrieb mit Pferdehaltung. Das teilweise bereits realisierte

Bauprojekt im Ökonomiegebäude sieht den Einbau einer zweigeschossigen Wohnung

mit einer deklarierten Wohnnutzfläche von insgesamt knapp 130 m2

vor. Heute besteht hier im Erdgeschoss neben dem Eingang mit Treppenaufgang ins

Obergeschoss eine Sattelkammer / ein Aufenthaltsraum mit Kochnische sowie ein

WC (EG-Fläche 35,28 m2). Die Kochnische scheint gestützt auf

eine 1975 gewährte Baubewilligung für eine veterinär-chirurgische Klinik

entstanden zu sein, welche in der Folge jedoch nur in einzelnen Bauteilen

realisiert worden ist. Für die Umnutzung soll auf dieser Ebene im Wesentlichen

nur ein bestehendes Fenster zu Küche/Essraum raumhoch vergrössert werden. Im

Obergeschoss bestand die gesamte umgenutzte Fläche von 93,6 m2

ursprünglich aus einem Abstellraum ohne Raumteilung und mit weitgehend

geschlossenen Fassaden. Einzig in der Südwestfassade sind zwei rund 50 cm

hohe Fenster unterhalb der Dachkante vorhanden. Im Obergeschoss sind durch

Wandeinbauten ein Vorplatz, zwei Kammern, ein Wohnraum und eine Dusche

entstanden. Mittels Fensterausbrüchen und Dachflächenfenstern sollen diese

Räume belichtet werden. Ausserhalb der deklarierten neuen Wohnnutzfläche

bestand zudem ein Knechtezimmer im Obergeschoss. Dessen Wände sollen gemäss

Projekt auch abgebrochen werden, sodass hier durch neue Trennwände zwei Estrichräume

sowie ein 29 m2 grosser Bastel- und ein 30 m2

grosser Hauswirtschaftsraum entstehen sollen. Auch hier soll die Belichtung,

welche bisher nur für das Knechtezimmer gegeben war, über Fensterausbrüche und

Dachflächenfenster verbessert werden.

3.

3.1

Die Baudirektion

ging davon aus, dass das Bauvorhaben nicht landwirtschaftszonenkonform im Sinn

von Art. 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) sei, da

der Pferdebetrieb nur 0,27 Standardarbeitskräfte erfordere und daher nicht als

landwirtschaftliches Gewerbe gelte. Die heutigen Betreiber seien auch nicht ein

Leben lang in der Landwirtschaft tätig gewesen, weshalb sie keinen Wohnraum für

die abtretende Generation geltend machen könnten. Die Beschwerdeführenden

anerkannten diese zutreffende Einschätzung bereits im Rekursverfahren.

Weiter verneinten die Vorinstanzen auch die

Standortgebundenheit des Betriebs im Sinn von Art. 24 lit. a RPG.

Auch diese Beurteilung ist rechtmässig und wird von den Beschwerdeführenden

nicht infrage gestellt.

Als mögliche Anspruchsgrundlage für eine

Ausnahmebewilligung kommen vorliegend die Art. 24a RPG (Zweckänderungen

ohne bauliche Massnahmen), Art. 24c RPG (bestehende zonenwidrige Bauten

und Anlagen) oder Art. 24d RPG (landwirtschaftsfremde Wohnnutzung,

hobbymässige Tierhaltung und schützenswerte Bauten und Anlagen) infrage.

3.2

Gemäss Art. 24a

Abs. 1 RPG ist die Bewilligung zu erteilen, wenn die Änderung des Zwecks

einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzone keine baulichen Massnahmen im

Sinn von Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert und wenn dadurch keine neuen

Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. a) und sie

nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist (lit. b). Mit der

Zweckänderung einhergehen dürfen baulicher Unterhalt, Renovationen oder

kleinere Reparaturen, nicht aber Arbeiten, welche im Hinblick auf die neue

Nutzung ausgeführt werden und ihrerseits der Bewilligungspflicht unterstehen

(vgl. Bundesamt für Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen und

Empfehlungen für den Vollzug, Ziff. 5.3; Rudolf Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen

[Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich etc. 2010, Art. 22

N. 35 und Art. 24a N. 7).

Das Baurekursgericht beurteilte die vollzogenen bzw.

vorgesehenen baulichen Massnahmen als zu weit gehend. Demgegenüber bringen die

Beschwerdeführer vor, die bisher bereits ausgeführten Arbeiten (Unterteilung

des Obergeschosses durch Holzwände, Ersatz der Holztäferverkleidungen durch

Gipsplatten, Verlegen eines Laminatbodens und Einbau der Duschkabine) seien

nicht bewilligungspflichtig, weshalb die Zweckänderung hierfür nach Art. 24a

RPG gestattet werden könne. Die Fenster in der Fassade des Obergeschosses und

die Dachflächenfenster könnten alsdann nach Art. 24c RPG bewilligt werden.

Die Beschwerdeführer verkennen mit ihrer Argumentation, dass

die von ihnen genannten und bereits ausgeführten Arbeiten noch keineswegs die

Umnutzung der bisher als Sattelkammer/Aufenthaltsraum bzw. als Abstellraum genutzten

Flächen zu einer zweigeschossigen Wohnung ermöglichen. So weisen die im

Obergeschoss auf einer Wohnfläche von 93,60 m2 vorgesehenen

Räume bisher nur eine ganz minimale Belichtung auf, welche bei Weitem nicht das

notwendige Mass von 9,36 m2 Fensterfläche (§ 302 Abs. 1

PBG) erreicht. Auch im Erdgeschoss ist der vorgesehene Fensterausbruch für eine

genügende Belichtung notwendig. Ist jedoch die vorgesehene Umnutzung ohne bauliche

und bewilligungspflichtige Massnahmen nicht zulässig, so kommt eine Bewilligung

nach Art. 24a RPG von vornherein nicht infrage.

3.3

Nach Art. 24c

RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der

Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich

geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können erneuert, teilweise

geändert, massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden, sofern sie

rechtmässig erstellt oder geändert wurden. In jedem Fall bleibt die

Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2).

Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Bestimmung ist gemäss Art. 41 RPV,

dass die Bauten und Anlagen seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen

Recht erstellt oder geändert wurden, durch die nachträgliche Änderung von

Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden sind. Als solche gelten in erster

Linie Bauten, die in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht vor dem 1. Juli

1972.

erstellt oder geändert wurden, als mit dem Inkrafttreten des

Gewässerschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet

vorgenommen wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1). Änderungen an

Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG anwendbar ist, sind nach Art. 42

RPV zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung

in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Abs. 1 Satz 1).

Das Baurekursgericht verneinte einen Anwendungsfall von Art. 24c

RPG, da das streitbetroffene Gebäude nicht durch eine Rechtsänderung, sondern

durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs rechtswidrig geworden sei.

Auch sei es nicht möglich, das Vorhaben als noch nicht ausgeschöpfte

Erweiterung des bestehenden Wohnhauses der Beschwerdeführenden zu bewilligen,

da auch dieses Wohnhaus durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs und

nicht durch eine Rechtsänderung resp. Umzonung zonenwidrig geworden sei. Diesen

zutreffenden Ausführungen halten die Beschwerdeführenden nichts Substanzielles

entgegen. Zwar beanspruchen sie wie bereits im Rekursverfahren 51 m2

als Erweiterung des bestehenden Wohnhauses, sie vermögen aber nicht darzutun,

dass das bestehende, sehr grosszügige Wohnhaus überhaupt unter den

Bestandesschutz von Art. 24c RPG fällt und dass insbesondere die

Voraussetzungen von Art. 41 RPV erfüllt sind.

3.4

Nach Art. 24d

RPG können in landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten

sind, unter den Voraussetzungen von Abs. 3 derselben Bestimmung landwirtschaftsfremde

Wohnnutzungen zugelassen werden. Dabei sind auch Erweiterungen zulässig, welche

für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich sind (Art. 42a RPV).

Das Baurekursgericht erwog, nach dieser Bestimmung könne

nicht das ganze Ökonomiegebäude umgebaut werden, da es trotz des eingebauten

Knechtezimmers keine landwirtschaftliche Wohnbaute sei. Allenfalls könne zwar

das Knechtezimmer zeitgemäss umgebaut werden, dessen Umnutzung in eine Wohnung

für eine fünfköpfige Familie sprenge jedoch den Rahmen des Möglichen bei Weitem.

Demgegenüber berufen sich die Beschwerdeführenden darauf, dass das Gebäude bei

Eigentumsantritt nicht nur in der Küche, im Erdgeschoss und im Knechtezimmer,

sondern auch in anderen Räumen des Obergeschosses zum Wohnen umgenutzt worden

war. Dies zeige sich aufgrund der vorgefundenen isolierten Fassaden, des

isolierten Dachs und der Zwischenwände.

Bei der Qualifikation des bestehenden Gebäudes ist

grundsätzlich auf den bewilligten und seither fortbestehenden Zustand

abzustellen. Demnach spielt es keine Rolle, welche Umnutzungen darin bereits

vor dem Kauf durch die Beschwerdeführenden vollzogen waren. Als ursprünglich

rechtmässig kann die frühere Wohnnutzung im Knechtezimmer (31 m2)

gelten, welches bereits in den Umbauplänen von 1975 als bestehend ausgewiesen

war. Diese landwirtschaftliche Wohnnutzung wurde aber inzwischen aufgegeben und

kann daher grundsätzlich nicht wieder aufleben, nur um eine

landwirtschaftsfremde Wohnnutzung zu rechtfertigen. Ob daneben auch der

Aufenthaltsraum mit Kochnische im Erdgeschoss als rechtmässig gelten kann, ist

ebenfalls fraglich. Ursprünglich wurde dieser Raum als Reiterstübli und damit

nicht als Wohnraum genutzt. Die Bewilligung von 1975 wurde sodann nicht

annexweise als zum Knechtezimmer notwendigen Aufenthaltsraum mit Kochgelegenheit

etc., sondern für eine veterinär-chirurgische Klinik erteilt, welche aber in

der Folge gar nicht realisiert wurde. Selbst wenn jedoch beide Räume als bisher

zugelassene Wohnnutzung betrachtet würden, so beschränkte sich diese auf eine

geringe Fläche und kann keinen Umbau in eine zweigeschossige Familienwohnung,

welche sich unter Einbezug von Bastel- und Hauswirtschaftsraum auf rund 188 m2

erstrecken soll, rechtfertigen. Das bestehende Gebäude präsentiert sich heute

auch von aussen keineswegs als Wohnbaute, sondern würde überhaupt erst durch

den vorgesehenen Einbau und die Vergrösserung der Fenster als solche

erscheinen. Diese Veränderung der äusseren Erscheinung und der baulichen Grundstruktur

stehen einer Bewilligung gemäss Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG ebenfalls

klar entgegen.

Die Beschwerdeführenden meinen schliesslich zu Unrecht,

eine bereits vor dem Kauf vollzogene Erweiterung der Wohnfläche für

Betriebsangestellte wäre unter den bisherigen Fassungen von Art. 24 RPG

zulässig gewesen. Solche Erweiterungen haben seit Inkrafttreten des RPG stets

von der landwirtschaftsbetrieblichen Notwendigkeit zusätzlichen Wohnraums

ausserhalb der Bauzone abgehangen (vgl. für viele BGE 121 II 67 mit Hinweisen),

wozu die Beschwerdeführer überhaupt keine Angaben machen. Zudem hätte eine Wohnraumerweiterung

ohne zusätzliche Belichtung auch den wohnhygienischen Anforderungen von § 302

PBG widersprochen. Falls tatsächlich bereits früher Wohnraumerweiterungen im

Ökonomiegebäude stattgefunden haben sollten, so spricht das Fehlen

entsprechender baulicher Belichtungsmassnahmen daher eher gegen als für die

damalige Zulässigkeit dieser Umnutzungen.

Die Bewilligung nach den Art. 24 ff. RPG wurde daher

zu Recht verweigert.

4.

Gemäss § 341 PBG hat die zuständige Behörde ohne

Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand

herbeizuführen; hierzu dienen der Verwaltungszwang und die Schuldbetreibung.

Gestützt auf diese Bestimmung setzte die Baukommission den Beschwerdeführenden

eine Frist bis 30. April 2011, um im Ökonomiegebäude Assek.-Nr. 01

den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen, d.h. die Küche im Erdgeschoss und

die Wohnräume/Zimmer im Obergeschoss zurückzubauen. Das Baurekursgericht erneuerte

die kurz vor Ablauf stehende Frist auf 6 Monate ab Rechtskraft seines Rekursentscheids.

Die Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was die

Rechtmässigkeit der angefochtenen Anordnung infrage stellen könnte. Die

Rückbaupflicht erstreckt sich zu Recht auf alle baulichen Massnahmen, welche

die Wohnumnutzung ermöglichten. Dabei spielt es keine Rolle, dass es sich dabei

teilweise nur um geringfügige Veränderungen handelt, welche für sich allein

nicht baubewilligungspflichtig gewesen wären. Der Umstand, dass die Umnutzung

bereits vollzogen wurde, zeigt, dass diese Massnahmen mit zur Aufnahme der unzulässigen

Wohnnutzung beitrugen. Ebenfalls nicht zu beanstanden ist der Einbezug der im

Erdgeschoss liegenden Küche, welche die vollzogene Umnutzung wesentlich

begünstigt haben dürfte. Da das Knechtezimmer im Obergeschoss heute nicht mehr

als solches genutzt wird, besteht jedenfalls für eine annexweise Wohnnutzung

dazu im Erdgeschoss kein Anlass mehr.

Der Umstand, dass derzeit eine fünfköpfige Familie im

Gebäude wohnt, mag grundsätzlich die Gewährung einer relativ langen

Rückbaufrist begründen. Zum Schutz dieser Bewohner ist aber auf der anderen

Seite auch zu beachten, dass die Räumlichkeiten die Anforderungen an die

Wohnhygiene nicht erfüllen. Zudem wurde im Wohnhaus der Beschwerdeführenden im

Jahr 2001 der Umbau sehr grosszügiger Nutzflächen bewilligt, sodass die Familie

nötigenfalls vorübergehend auch dort ein Unterkommen finden sollte. Ausserdem

mussten sich die Beschwerdeführenden von Anfang an bewusst sein, dass die

vollzogene Umnutzung riskant war; mit einem Rückbau mussten sie spätestens seit

dem Hindernisbrief der Baudirektion vom 14. April 2009 rechnen.

5.

Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. Die Kosten des

Beschwerdeverfahrens sind ausgangsgemäss den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen als unterliegender Partei nicht zu (§ 17 Abs. 2

VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.-- die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellkosten,

Fr. 3'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter

solidarischer Haftung eines jeden für den ganzen Betrag.

4.

Es

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an...