Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00248

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2011.00248

Urteil

der 1. Kammer

vom 30. August 2011

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter

Robert Wolf, Gerichtsschreiber

Markus Lanter.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Baukommission Kilchberg, vertreten durch RA C,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Bauverweigerung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baukommission Kilchberg verweigerte am 23. August

2010 der A AG, Zürich, die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung

von drei Mehrfamilienhäusern auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und

04 an der D-, der E- und der F-Strasse in Kilchberg.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von der A AG am 21. September 2010

erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 15. März 2011

ab.

III.

Mit Beschwerde vom 18. April 2011 beantragte die A AG

dem Verwaltungsgericht, den Beschluss der Baukommission Kilchberg vom 23. August

2010.

und den Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 15. März 2011

aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung, eventuell unter Auflagen, zu

erteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerin.

Das Baurekursgericht und die Beschwerdegegnerin

beantragten Abweisung der Beschwerde; letztere schloss zudem auf Zusprechung

einer Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen den

Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 15. März 2011 zuständig. Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Das Bauprojekt umfasst die Erstellung von drei

Mehrfamilienhäusern (A, B und C) mit je einem anrechenbaren Erd- und

Obergeschoss sowie zwei anrechenbaren Dachgeschossen. Ferner soll die

bestehende Trafostation verlegt und eine Tiefgarage mit 32 Parkplätzen und

Zufahrt ab der F-Strasse erstellt werden. Im Weiteren sind sieben oberirdische

Besucherparkplätze und ein Containerstellplatz geplant.

Das Bauareal umfasst die vier Grundstücke Kat.-Nrn. 01,

02, 03 und 04. Die beiden Mehrfamilienhäuser A und B sollen auf das Grundstück

Kat.-Nr. 04 zu stehen kommen, welches im Süden unmittelbar an die D-Strasse

anstösst und nach geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg (BZO)

der Kernzone G-Strasse zugeteilt ist. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und

03.

sind der zweigeschossigen Wohn- und Gewerbezone WG2 zugewiesen; auf diesen

ist das Mehrfamilienhaus C geplant.

3.

3.1

Die

Baukommission Kilchberg verweigerte die Baubewilligung unter anderem wegen

Verletzung von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) und von Kernzonenvorschriften. Sie führte diesbezüglich in ihrem

Beschluss vom 23. August 2010 sowie in der Rekursvernehmlassung vom 24. November

2010.

vorab aus, die Überbauung bzw. deren Hauptgebäude wiesen eine

Gesamtbaumasse von 10'215 m3 auf, was eine Baumasse von 4,25 m3/m2,

bzw. für den in der Kernzone stehenden Teil eine solche von rund 4,68 m3/m2

ergebe. Das Bauprojekt weise damit im Vergleich mit der üblicherweise in

Kernzonen bestehenden Baumasse ein übermässiges Volumen auf und trete zu massig

in Erscheinung. Die in der Kernzone sonst vorhandenen Bauvolumen seien mehrheitlich

wesentlich kleiner als jene des streitbetroffenen Projekts. Zudem seien zwischen

den Bauten zum Teil grössere Freiflächen vorhanden. Im Gestaltungsplan für das

etwas weiter südlich in der Kernzone G-Strasse liegende Gebiet H sei eine wesentlich

geringere Baumasse von 2 m3/m2 vorgesehen. Der

Eindruck der Massigkeit der projektierten Baukörper werde noch verstärkt, weil

diese in die Breite gingen und damit wuchtiger erschienen. Die Überbauung trete

damit viel zu massig in Erscheinung und sei demzufolge zu reduzieren.

Diesen Ausführungen hielt das Baurekursgericht entgegen,

neben der Einordnungsbestimmung von § 238 PBG seien die

Kernzonengestaltungsvorschriften der Bau- und Zonenordnung anwendbar. Zur

Überbauungsdichte sei festzustellen, dass in der Kernzone keine Baumassenziffer

gelte. Auch aus der Bestimmung von Ziffer 3.1.1 Abs. 3 BZO, wonach

Neubauten mit benachbarten erhaltenswerten Bauten bezüglich Abmessung "in

Einklang zu bringen" seien, könne keine Baumassenbegrenzung mit der

Rechtswirkung einer Baumassenziffer abgeleitet werden. Im Übrigen sei die

einzige als "benachbart" einzustufende Baute die Kirche, die als

Gebäude eigener Typologie offenkundig kein Referenzobjekt für die auf dem

Baugrundstück einzuhaltende Baumasse bilden könne. Nach § 251 PBG werde,

wenn keine Nutzungsziffern gälten, die bauliche Ausnützung festgelegt durch die

Bestimmungen über die Abstände, über die Geschosszahl sowie über den Grenzbau,

das Zusammenbauen, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite. Dass die in der

Kernzone geplanten Gebäude die diesbezüglichen Vorschriften der Bau- und Zonenordnung

nicht einhalten würden, werde von der Vorinstanz nicht geltend gemacht. Die

Kritik einer zu hohen Baumasse erweise sich als verfehlt. Hingegen stelle sich

die Frage, ob gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG verlangt werden könne,

dass die beiden in der Kernzone geplanten Gebäude die Vorschriften der BZO

nicht vollständig ausschöpften. Ein derartiger Verzicht sei dem Bauherrn nur

aufgrund ausserordentlicher Umstände zuzumuten, welche hier nicht vorlägen.

Insoweit sei die Bauverweigerung unhaltbar.

3.2

Die Frage

der Baumasse ist im Beschwerdeverfahren zwar nicht umstritten, im Hinblick auf

eine Neuprojektierung drängen sich jedoch die folgenden Bemerkungen auf.

3.2.1

Kernzonen umfassen laut § 50 PBG schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt-

und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder

erweitert werden sollen (Abs. 1). Die Bau- und Zonenordnung kann unter

anderem die Stellung und die Höhenlage der Baute näher ordnen; Nutzungsziffern

sind nur zulässig, soweit sie dem Zonenzweck nicht zuwiderlaufen (Abs. 2).

Die Kernzonenbestimmungen der Gemeinde Kilchberg kennen

keine Nutzungsziffern, insbesondere auch keine Baumassenziffer. Die Erscheinung

der Bauten ist in Ziff. 3.1.1 ff. BZO geregelt. Danach sind bei

baulichen Massnahmen in der Kernzone G-Strasse die Erscheinung und die Eigenart

des Dorfbildes zu respektieren (Abs. 1). Bei allen baulichen und

nutzungsmässigen Vorkehrungen ist weiter auf eine gute Gesamtwirkung von erhaltenswerten

Bauten, Neubauten sowie von Freiflächen- und Strassenraum zu achten (Abs. 3

Satz 1). Alle baulichen und nutzungsmässigen Vorkehrungen müssen sich harmonisch

in das Dorfbild einfügen (Abs. 3 Satz 2). Neubauten und Änderungen an

bestehenden Gebäuden sind mit benachbarten erhaltenswerten Bauten bezüglich Abmessung,

kubischer und konstruktiver Gestaltung, Dachform, Fassadengliederung, Material

und Farbe in Einklang zu bringen (Abs. 3 Satz 3). Den Folgerungen des

Baurekursgerichts, diese Bestimmungen hätten keinerlei baumassenbegrenzende

Funktion kann in dieser Absolutheit nicht beigepflichtet werden. Bei den

erwähnen Kernzonenvorschriften von Ziffer 3.1.1 BZO handelt es sich um

kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (§ 49 Abs. 2 lit. a

und § 50 Abs. 2 PBG), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen

Bewilligungsbehörde obliegt (RB 1981 Nr. 20; VGr, 23. Februar 2011,

VB.2010.00448, E. 2.1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20

N. 19). Wenn die Baukommission Kilchberg diese Bestimmungen so auslegt,

dass sich direkt gestützt darauf in der Kernzone die realisierbare Baumasse allgemein

nach jener der baulichen Umgebung in dieser Zone zu richten hat, um so die

"Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes der Kernzone ‚G-Strasse' zu

respektieren", bzw. um sich "harmonisch ins Dorfbild einzufügen"

und eine "gute Gesamtwirkung" zu erreichen, ist diese Auslegung

vertretbar und zu respektieren. Eine Beschränkung des Bauvolumens, welches an

sich nach den übrigen primären Baubegrenzungsnormen wie Abstands-, Längen- und

Höhenvorschriften zulässig wäre, bedarf in einem solchen Fall nicht ausserordentlicher

Umstände, wie sie von der Rechtsprechung verlangt werden, wenn gestützt auf § 238 PBG das auf einem

Grundstück zulässige Bauvolumen nicht ausgeschöpft werden darf (RB 1990 Nr. 78; VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268,

E. 3 = BEZ 2002 Nr. 18; 30. Juni 2010, VB.2010.127, E.

4.4

). Vorliegend wird das zulässige Volumen aus den erwähnten Kernzonenvorschriften

der Gemeinde Kilchberg abgeleitet.

3.2.2

Die Baukommission Kilchberg errechnete in ihrer Bauverweigerung für den

Kernzonenteil des Bauareals eine Baumassenziffer von 4,68 m3/m2.

Eine derartige Baumasse ist deutlich höher, als in der Gemeinde Kilchberg in

der Wohnzone oder in der Wohn- und Gewerbezone mit höchster Dichte (W3B bzw.

WG3), ja sogar in der Zentrumszone Z zulässig wäre (2,5 bzw. 2,6 m3/m2);

alles Zonen, in welcher drei Vollgeschosse, also eines mehr als in der Kernzone

G-Strasse erlaubt sind. Die geplante Baumasse ist mit jener vergleichbar,

welche in der Industriezone IA realisierbar ist (4,5 m3/m2),

und damit ausserordentlich hoch. Die Vorinstanz hält an sich richtig fest, dass

in der Nachbarschaft keine erhaltenswerten Bauten bestünden, welche im Sinn von

Ziff. 3.1.1 Abs. 3 Satz 3 BZO als Referenzobjekte dienen

könnten.

Entgegen der Ansicht der

Vorinstanz erscheint es unter diesen Umständen nicht unhaltbar, in Anwendung

der allgemeinen Regel von Ziff. 3.1.1 Abs. 1 bzw. Abs. 3 Satz 1

und 2 BZO, wonach bauliche Massnahmen die Erscheinung und die Eigenart

des Dorfbildes zu respektieren bzw. sich harmonisch ins Dorfbild

einzufügen haben, zu verlangen, dass die beiden in der Kernzone geplanten

Gebäude ihre Volumina reduzieren. Die Frage kann vorliegend aber letztlich

offenbleiben, da die Bauverweigerung aus den nachfolgend (E. 4) genannten

Gründen ohnehin zu Recht erfolgte.

4.

Die Beschwerdegegnerin begründete die Bauverweigerung auch

mit verschiedenen anderen Verletzungen von Kernzonenvorschriften und von § 238

PBG. In diesem Zusammenhang bemängelte sie insbesondere die nicht orthogonalen

Gebäudegrundrisse, die fassadenbündigen Schleppgauben einschliesslich der

vorgehängten durchlaufenden Dachwasserrinnen, die unterschiedlichen

Dachneigungen, die fassadenbündigen Fenster, welche sich in der Höhe jeweils

über das ganze Geschoss erstrecken, sowie die grossen Fenster, welche

insbesondere auf der Süd- und Westseite, beim Haus B auch auf der

Nordseite, und in sämtlichen Giebelfassaden der zweiten Dachgeschosse zu finden

seien.

4.1

4.1.1

Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich

und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im

Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und

Farben. Laut § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und

Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Zu Recht hat die Vorinstanz wegen

der schräg gegenüber dem in der Kernzone liegenden Baugrundstück Kat.-Nr. 04

stehenden Kirche, eines kommunalen Schutzobjekts, sowie gestützt auf die vorn

(E. 3.2) zitierte Ziff. 3.1.1 BZO, wonach auf eine gute Gesamtwirkung von

erhaltenswerten Bauten, Neubauten sowie von Freiflächen- und Strassenraum zu

achten sei, für die beiden in der Kernzone geplanten Häuser A und B erhöhte

Gestaltungsanforderungen verlangt.

4.1.2

Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute

Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach

objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 23. März

2011, VB.2010.00670, E. 3.1 mit Hinweisen; BGr, 28. Oktober 2002,

1P.280/2002, E. 3.5.2). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller

massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670,

E. 3.1 mit Hinweisen).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der

Gemeinde aufgrund der ihr durch Art. 85 Abs. 1 der Verfassung des

Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 (KV) eingeräumten Autonomie bei der

Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs

"befriedigende (bzw. gute) Gesamtwirkung" ein besonderer bzw.

qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, was auch mit relativ erheblicher

Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (VGr, 23. März

2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 20 N. 19). Bei der Überprüfung kommunaler Einordnungsentscheide

haben sich deshalb die Rechtsmittelinstanzen sowohl im Rahmen der Angemessenheits-

als auch der Rechtskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Wenn der Entscheid auf

einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände beruht, hat die

Rekursinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die

Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen. Auch das Baurekursgericht

darf – trotz umfassender Überprüfungsbefugnis – nur dann

einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich

nicht mehr vertretbar ist, und sie kann eine vertretbare ästhetische Würdigung

nicht einfach durch ihre eigene ersetzen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670,

E. 3.2 mit Hinweisen). Vorliegend kommt hinzu, dass die geforderten

erhöhten Anforderungen an die gestalterische Qualität der Gebäude und an die

Einordnung in die bestehende Umgebung auch aufgrund der Bestimmung von Ziff. 3.1.1

BZO verlangt werden; kompetenzgemäss erlassenes

kommunales Recht ist – wie bereits erwähnt – in erster Linie von den

Gemeindebehörden anzuwenden und – soweit unbestimmte Rechtsbegriffe

infrage stehen – auszulegen (VGr, 30. Juni 2010,

VB.2010.00156, E. 5.2 mit Hinweisen; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 20 N. 19, auch zum Folgenden).

Bei der Überprüfung des Einwands,

§ 238 PBG bzw. Ziff. 3.1.1 BZO sei verletzt, hat die Vorinstanz den

oben umschriebenen Spielraum der kommunalen Behörde respektiert. Das

neben der Überprüfung des Sachverhalts auf Rechtskontrolle beschränkte

Verwaltungsgericht kann nur bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung

einschreiten (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1

lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht – wie hier – eine

aus Gründen der Einordnung ausgesprochene Bauverweigerung der kommunalen

Behörde bestätigt, so überprüft das Verwaltungsgericht neben der Feststellung

des Sachverhalts und der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen Überprüfungsbefugnis

lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen

Baubehörde als vertretbar hat beurteilen dürfen. Nähme es stattdessen eine

eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des

Bauvorhabens vor, so überschritte es seine eigene Kognition und verletzte damit

gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005,1P.678/2004,

E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 437).

4.2

4.2.1

Zur Grundrissform der geplanten Mehrfamilienhäuser führte die Vorinstanz

aus, die beiden Gebäude A und B hätten keinen orthogonalen Grundriss (Grundriss

mit ausschliesslich rechten Winkeln). Das Haus A sei strassenseitig dem

Verlauf der D-Strasse entsprechend ausgeprägt spitz- bzw. stumpfwinklig

konzipiert und der Grundriss des Hauses B sei, wenn auch weniger

ausgeprägt, ebenfalls nicht orthogonal. Ein Blick auf den die Grundrisse gut erkennbar

wiedergebenden Kernzonenplan zeige, dass dies vor Ort untypisch sei. In der

Kernzone G-Strasse seien die Gebäudegrundrisse meistens gestaffelt (also nicht

rechteckig), aber stets orthogonal und im Übrigen auch nicht auf den Strassenverlauf

abgestimmt. Dies gelte namentlich auch für die ortsprägenden Gebäude mit

Profilerhaltungspflicht. Die Beurteilung, dass die Grundrisse der Gebäude A und

B die Eigenart des Dorfbildes und damit Ziff. 3.1.1 Abs. 1 BZO nicht

respektiere, erweise sich als klar vertretbar.

Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin entgegen,

die Grundrisse im Kernzonenplan seien einerseits nicht vollkommen orthogonal

und anderseits habe dieser Plan ohnehin keinen Anspruch auf eine

massstabsgetreue Darstellung. Die Nichtorthogonalität als Element der

architektonischen Unvollkommenheit korreliere ausserdem mit der Bauzeit der umliegenden

Kernzonengebäude, genauso wie die geringen Abstände der Gebäude zueinander und

zu den angrenzenden Strassen. Schliesslich sei ein geringfügiges Abweichen von

der Orthogonalität optisch nicht auffällig; schon deshalb könne von einem mit § 238

Abs. 2 PBG unvereinbaren Gegensatz zur baulichen Umgebung nicht die Rede

sein.

4.2.2

Die Feststellungen der ortskundigen

Baukommission Kilchberg und des Baurekursgerichts, in der Kernzone G-Strasse

seien die Gebäudegrundrisse meistens gestaffelt, aber stets orthogonal

ausgeführt und im Übrigen nicht auf den Strassenverlauf abgestimmt, werden

durch die Beschwerdeführerin nicht substanziell erschüttert. Dieser Sachverhalt

ergibt sich insbesondere auch, wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat,

aus dem Kernzonenplan G-Strasse vom 4. April 1995. Weshalb dieser Kernzonenplan,

im Original Mst. 1:1000, auf der Gemeinderatskanzlei einsehbar, keinen

"Anspruch auf eine massstabsgetreue Darstellung" haben soll, ist

nicht nachvollziehbar. Zudem ist nicht der Massstab massgebend, sondern die

Grundrissdarstellung. Die Beschwerdeführerin nennt konkret denn auch kein

einziges Gebäude in der Kernzone G-Strasse, bei welchem die erwähnte

Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanzen nicht zutreffen sollte. Deren Beurteilung,

die nicht orthogonalen Grundrisse der Mehrfamilienhäuser A und B würden Ziff. 3.1.1

Abs. 1 BZO nicht respektieren, ist nachvollzieh- und vertretbar. Die

Nichtorthogonalität, welche darauf zurückzuführen ist, dass die entsprechenden

Fassaden dem Verlauf der D-Strasse (Haus A) bzw. der ostseitigen

Grundstücksgrenze (Haus B) folgen, respektiert diesbezüglich die

"Erscheinung und Eigenart des Dorfbildes" nicht und verletzt Ziff. 3.1.1

Abs. 1 BZO.

4.3

4.3.1

Hinsichtlich der von der Baukommission Kilchberg ebenfalls beanstandeten

Schleppgauben führt das Baurekursgericht aus, solche seien nach Ziff. 3.1.5

BZO erlaubt. Deren Fassadenbündigkeit sei nicht explizit verboten. Hingegen

werde verlangt, dass Dachaufbauten gute Proportionen aufwiesen. Namentlich

seien auch hier die Erscheinung und die Eigenart des Ortsbildes zu

respektieren. Eine traditionellere Gestaltung, d. h. eine Zurückversetzung der Schleppgauben hinter

die Fassadenflucht, sodass die Gauben allseits von Dachfläche umgeben seien,

könne damit verlangt werden. Gestalterisch völlig ungenügend seien im Übrigen

auch die vor den Fenstern der Gauben durchlaufenden Dachwasserrinnen.

Nach den Ausführungen der Beschwerdeführerin in ihrer

Beschwerdeschrift würden vorliegend die detaillierten Anforderungen gemäss Ziff. 3.1.5

BZO allesamt eingehalten. Die Bauherrschaft habe in der Rekursschrift eingeräumt,

dass die vorgesehenen Unterbrüche in den Dachauskragungen in der Kernzone

möglicherweise untypisch seien, dass aber Fassadenbündigkeit etwa bei den

Häusern D-Strasse 05, 06 und 07 zu sehen sei. Es sei unerfindlich, woher die

Rekursinstanz die Erkenntnis gewonnen habe, dass hinter die Fassadenflucht

zurückversetzte Gaubenfronten "traditionell" seien.

4.3.2

Gemäss Ziff. 3.1.5 Abs. 1 BZO sind in der Kernzone im ersten

Dachgeschoss u. a.

Giebellukarnen und Schleppgauben zulässig, sofern sie die in lit. a–e

aufgelisteten Voraussetzungen erfüllten, u. a. sofern sie "gute Proportionen aufweisen

und in einem massvollen Verhältnis zur Dachfläche stehen" (lit. a).

Im technischen Anhang zur BZO sind die nach dieser Bestimmung zulässigen

Giebellukarnen und Schleppgauben zeichnerisch dargestellt. Bei all diesen

Darstellungen läuft die Dachauskragung/Dachfläche vor den Dachaufbauten

durch. Beim streitigen Bauvorhaben hingegen wird die Dachfläche durch die

geplanten Schleppgauben durchbrochen. Die Schleppgauben greifen zudem – fassadenbündig –

über die Schnittlinie Fassade/Dachfläche hinaus in den Kniestock, und die

Dachwasserrinne verläuft vor den Gaubenfenstern. Es ist offensichtlich, dass

die Dachgauben gegen die Kernzonenvorschriften von Ziff. 3.1.1. BZO

verstossen, indem sie die Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes nicht respektieren

(Abs. 1) und sich nicht harmonisch in das Dorfbild einfügen (Abs. 3)

sowie auch nicht Ziff. 3.1.5 Abs. 1 BZO entsprechen.

4.4

4.4.1

Streitig ist weiter die Befensterung. Die Gestaltung der Fenster hat Ziff. 3.1.3

BZO zu entsprechen, d. h.

sie haben in der Regel die Form eines stehenden Rechtecks aufzuweisen. Daneben

gilt auch der generelle Vorbehalt von Ziff. 3.1.1 BZO, dass bauliche Massnahmen

die Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes zu respektieren haben (Abs. 1)

und sich harmonisch in das Dorfbild einfügen müssen (Abs. 3).

Das Baurekursgericht erblickt einen Verstoss gegen diese

Vorschriften darin, dass sämtliche Fenster auf allen vier Fassaden beider

Gebäude nicht nur fassadenbündig angelegt werden, sondern auch die volle

Geschosshöhe einnehmen sollen, was jeden Bezug zu einer ländlich-traditionellen

Befensterung vermissen lasse. Zudem seien zahlreiche dieser Fenster sehr

schmal, womit sie, Sehschlitzen gleich, vollends unpassend modern wirkten. Umgekehrt

seien manche Fenster so breit, dass sie trotz ihrer Höhe nicht mehr

hochrechteckig seien und damit gegen Ziff. 3.1.3 BZO verstiessen; dies

beim Haus A auf beiden Giebelseiten im zweiten Dachgeschoss und auf der westlichen

Traufseite, beim Haus B auf der westlichen Giebelseite auf allen Geschossen

und auf der östlichen Giebelseite im zweiten Dachgeschoss sowie auf der

nördlichen Traufseite. Die geplante Befensterung vermöge sodann auch deswegen

nicht zu überzeugen, weil zahlreiche Fenster seitenverschoben seien, ohne dass

auch nur ansatzweise ein Konzept zu erkennen wäre, was zu einem sehr unruhigen,

ja unschönen Fassadenbild führe. Auch die Anordnung der Gauben lasse jeglichen

Gestaltungswillen vermissen und scheine einzig der inneren Einteilung und den

sich hieraus ergebenden Belichtungserfordernissen zu folgen. Ganz allgemein

würden die Häuser A und B auch nicht ansatzweise einen architektursprachlichen

Bezug zur Kernzone G-Strasse aufweisen. Schliesslich leuchte auch ein, wenn die

Vorinstanz bei gleicher Gestaltung der Kernzonengebäude auch die gleiche

Dachneigung verlange.

Die Beschwerdeführerin hält zu diesen Ausführungen fest,

an der Fassadenbündigkeit wie auch an der "Etagenhöhe" liesse sich

ohne Weiteres auflageweise etwas ändern, ebenso an den seitlichen Versätzen.

Neuere Kernzonenbauten hielten sich in keiner Weise an die Befensterung der

historischen Bauten; insbesondere seien sogar grosse Panorama-Fenster zu sehen,

etwa an der I-Strasse 08. Ziff. 3.1.3 BZO, wonach die Fenster in aller

Regel die Form eines hochgestellten Rechtecks aufzuweisen hätten, erweise sich

angesichts der baulichen Gegebenheiten als eine verfehlte Kernzonenvorschrift.

Die grossen Fenster in den Wohnzimmerbereichen und in den

Dachgeschossgiebelseiten seien somit gestützt auf eine willkürliche

Gesetzesanwendung und auch im Widerspruch zum Rechtsgleichheitsgebot beanstandet

worden.

4.4.2

Die Erwägungen der Vorinstanz zur Befensterung sind überzeugend, weshalb

auf diese verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in

Verbindung mit § 70 VRG). Die grossflächigen und fassadenbündig

angeordneten Fensterflächen widersprechen auf den von der Vorinstanz

aufgelisteten Fassadenseiten von vornherein Ziff. 3.1.3 BZO, wonach

Fenster in der Regel eine hochrechteckige Form aufweisen müssen. Daran ändert

nichts, wenn einzelne Beispiele in der Kernzone genannt werden könnten, wo

diese Fensterformvorschrift nicht eingehalten wäre. Im Weiteren ist die

Auffassung der Baubewilligungsbehörde, die gewählten Fensterformen und

-anordnungen würden generell die Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes

nicht respektieren und sich nicht harmonisch ins Dorfbild einfügen und damit

gegen Ziff. 3.1.1. BZO verstossen, nachvollziehbar. Wie die Vor­instanz

korrekt festhält, lässt die Anordnung der Fenster in den Fassaden einschliesslich

der Gaubenfenster jegliches Konzept vermissen und scheint allein Folge der

inneren Wohnungsgrundrisse zu sein. Dieser Vorwurf betrifft sowohl die Trauf-

als auch die Giebelfassaden; von einer Harmonie bei der Einfügung ins

Ortsbild (Ziff. 3.1.1 Abs. 3 BZO) kann keine Rede sein.

Zu Recht hat schliesslich die Baukommission Kilchberg auch

die unterschiedlichen Dachneigungen der Kernzonengebäude beanstandet, welche

ebenfalls einer guten Gesamtwirkung widersprechen. Entgegen der

Behauptung der Beschwerdeführerin ergibt sich aus den Plänen, dass die

Dachneigung der Häuser A und B nicht identisch sein soll.

4.5

Die beiden

geplanten Mehrfamilienhäuser A und B verstossen mithin in verschiedener

Hinsicht gegen § 238 Abs. 2 PBG und die Kernzonenvorschriften der

Gemeinde Kilchberg. Die Beschwerdeführerin anerkennt teilweise die Verstösse,

beanstandet jedoch, dass diese Mängel nicht in Anwendung von § 321 PBG

durch die Anordnung von Nebenbestimmungen geheilt worden seien. Die Vielzahl

der aufgezeigten Mängel wie auch deren inhaltliche Bedeutung sind indessen

derart, dass sie nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben

werden können, sondern eine grundlegende Überarbeitung des Bauprojekts

verlangen.

4.6

4.6.1

Die Grundstücksfläche mit dem Mehrfamilienhaus C ist nach der Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg der zweigeschossigen Wohn- und Gewerbezone

WG2 zugeteilt und grenzt an die Kernzone. Nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts führt dies nicht dazu, dass allein wegen der Nachbarschaft

zur Kernzone die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2

PBG eingreifen, denn die Kernzone als solche stellt kein Schutzobjekt dar (VGr,

1.

November 2006, VB.2006.00026, E. 3.2 = BEZ 2006 Nr. 55). Eine

besondere Rücksichtnahme ist indessen dann geboten, wenn in der unmittelbaren

Nachbarschaft ein Schutzobjekt liegt, was hier nicht der Fall ist (vgl. Kommunales

Inventar der Natur- und Heimatschutzobjekte).

Die Beschwerdegegnerin verficht in diesem Zusammenhang die

Anwendung von erhöhten Gestaltungsanforderungen auch für das Haus C und

verweist auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 2. Juli 2008

(VB.2008.00052), bei welchem das Gericht bezüglich eines in verschiedenen Zonen

gelegenen Bauprojekts entschieden habe, dass dieses den

Gestaltungsanforderungen der Kernzone und von § 238 Abs. 2 PBG zu

genügen habe. Jener Entscheid betraf indessen ein Bauprojekt, bei welchem die

Zonengrenze mitten durch das Gebäude verlief. Er ist mit dem vorliegenden

Streitfall somit nicht vergleichbar.

4.6.2

Das Haus C hat somit hinsichtlich der

Einordnung so gestaltet zu sein, dass es für sich und im Zusammenhang mit der

baulichen Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht (§ 238 Abs. 1

PBG). Wie die Vorinstanz richtig ausführt, ist die Rechtsauffassung der

Baubewilligungsbehörde durchaus vertretbar, dass die konzeptlos anmutende

Befensterung (vgl. vorn E. 4.4) auch nicht den Anforderungen an eine befriedigende

Einordnung genügt. Zudem wird die Gestaltung des Hauses C im

Zusammenhang mit der Gesamtwirkung der neu zu konzipierenden Gestaltung der

Häuser A und B zu beurteilen sein. Auch das Haus C ist somit nicht

bewilligungsfähig.

4.7

Zusammengefasst

ergibt sich, dass sich die Bewilligungsverweigerung auf jeden Fall noch

innerhalb des besonderen Beurteilungsspielraums bewegt, welcher der örtlichen

Baubehörde bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 und 2 PBG sowie der

einschlägigen Kernzonenvorschriften zusteht. Die Beschwerde erweist sich damit

als unbegründet und ist abzuweisen.

5.

5.1

Im

Hinblick auf die nachfolgende Projektierung hat das Baurekursgericht bemerkungsweise

zu verschiedenen weiteren Rekurspunkten Stellung genommen, zu welchen sich die

Parteien auch im Beschwerdeverfahren aussprechen. Aus Gründen der Verfahrensökonomie

nimmt auch das Verwaltungsgericht zur Rechtslage bezüglich Weg- bzw.

Strassenabstand des Trafohäuschens Stellung. Zu den übrigen Punkten ist eine

Stellungnahme des Verwaltungsgerichts hingegen nicht angebracht, da es sich

weitgehend um Ermessensfragen handelt.

5.2

Zum

Trafohäuschen hat das Baurekursgericht festgehalten, dieses müsse von der E-Strasse

einen Strassenabstand von 6 m einhalten, da die Parteien übereinstimmend

davon ausgehen, dass über diese Strasse mehr als zehn Wohneinheiten erschlossen

werden. Dieser Rechtsauffassung ist zuzustimmen. Wie das Verwaltungsgericht im

wegleitenden Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20)

festgehalten hat, ist die Abgrenzung zwischen Strassen und Wegen nicht scharf

und kann sich vor allem nicht nach der oft inkonsequenten Bezeichnung in

Strassennamen, Grundregistern und dergleichen richten. Neben dem technischen

Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die Erschliessungsfunktion

der Anlage, von Bedeutung. Unter diesem Gesichtswinkel dienen die Normalien

über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien)

als Richtlinie. Diese Rechtsprechung wurde auch in neuerer Zeit wiederholt bestätigt

(VGr, 17. Januar 2007, VB.2006.00471, E. 4.1; 19. Oktober 2005,

VB.2004.00252, E. 3.1; vgl. auch Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,

S. 12-30). An ihr ist – insbesondere aus Gründen der

Rechtssicherheit – festzuhalten.

6.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu. Hingegen ist eine solche

der Beschwerdegegnerin zuzusprechen, da die Vielzahl und die Komplexität der im

Streit stehenden Rechtsfragen den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigten (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen ist eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellkosten,

Fr. 9'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung

von Fr. 1'500.- zu zahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft

dieses Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…