VB.2011.00306

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00306

23. November 2011Deutsch15 min

(URT.2011.13750)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der Akten, insbesondere

auch der verschiedenen Pläne, Fotos und Dokumentationen des streitbezogenen

Objekts, mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines

verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 =

BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

Im Jahr 2004 wurden dem privaten Beschwerdeführer die

Bewilligungen für den Umbau des auf dem Baugrundstück stehenden

Mehrfamilienhauses aus dem 19. Jahrhundert erteilt. Aufgrund der schlechten

Bausubstanz entschied sich der private Beschwerdeführer jedoch anstelle des

Umbaus für einen Abbruch und einen Wiederaufbau des Gebäudes. Im vorliegenden

Verfahren sind die nachträglich erteilten Bewilligungen für die vom privaten Beschwerdeführer

erstellte Ersatzbaute angefochten.

Das Baugrundstück befindet sich in der Kernzone von

Richterswil und ist Teil eines schutzwürdigen Ortsbilds von kantonaler

Bedeutung. Im Kernzonenplan der Gemeinde Richterswil ist das streitbetroffene

Gebäude gelb bezeichnet. Gemäss Art. 16 Abs. 1 der geltenden Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Richterswil (BZO) bedeutet dies, dass das Gebäude nur

unter Beibehaltung des Gebäudeprofils und der Erscheinung umgebaut oder ersetzt

werden darf.

Zunächst ist zu prüfen, ob sich die vorinstanzlichen

Sachverhaltsfeststellungen als zutreffend erweisen.

3.1 Die

Gemeinde Richterswil macht geltend, die amtliche Vermessung habe ergeben, dass

das Gebäude 21 cm nach Westen verbreitert worden sei. Eine Verbreiterung

von über 21 cm sei nicht nachgewiesen. Zudem sei unklar, wie sich die

angebliche Verbreiterung der südlichen Anbaute um 13 cm mit dem

behaupteten Näherrücken dieses Anbaus um 37 cm in Richtung der

Liegenschaft des Beschwerdegegners vereinbaren lasse. Die Abweichung im Bereich

des Dachfirstes betrage 9 cm und liege in der Messtoleranz. Zudem seien

die Traufen nicht höher gesetzt worden, sondern lägen einzig näher beim Nachbargrundstück,

was unbestrittenermassen Anpassungen notwendig gemacht habe.

3.2 Der

private Beschwerdeführer führt aus, die Mehrlänge der Westfassade von 21 cm

und die Mehrbreite des Anbaus Richtung Süden seien auf die nachträglich angebrachte,

aber bereits früher bewilligte Aussenisolation zurückzuführen. Die Fassade sei

auch westlich isoliert und somit um 21 cm länger. Das Gebäude sei jedoch

nicht höher als die Altbaute, und die Traufe des Ersatzbaus liege nach wie vor

tiefer als diejenige des Gebäudes des Beschwerdegegners. Richtig sei, dass die

Küche und eine Hausecke aufgrund eines von der Gemeinde bei der Schnurgerüstabnahme

nicht erkannten Planungsfehlers des auswärtigen Architekturbüros um 18 cm

verschoben seien. Zudem seien die Wände vorher von unten nach oben schräg, d. h. nicht rechtwinklig,

gewesen. Diese Wände seien heute gerade.

Es sei somit ein Ersatzbau mit Aussenisolation erstellt

worden, welcher nach den bewilligten Plänen gebaut worden sei. Alle bewilligten

Pläne würden auf einer Aussenisolation beruhen. Die Gemeinde habe also schon

immer eine Aussenisolation als zulässig erachtet.

3.3 Zu

beurteilen ist im vorliegenden Fall, inwiefern das heutige Gebäude vom ursprünglich

bestehenden Gebäude abweicht. Die vom privaten Beschwerdeführer im Jahr 2004

eingereichten Pläne, aufgrund welcher die Hochbaukommission Richterswil am

26. Oktober 2004 und die Baudirektion Kanton Zürich am 6. Oktober

2004 die Bewilligungen für den Umbau des auf dem Baugrundstück stehenden

Mehrfamilienhauses aus dem 19. Jahrhundert erteilt haben, sind für die

Frage der Baurechtskonformität der Ersatzbaute nicht massgeblich. Mit

Entscheid der Baurekurskommission vom 13. Januar 2009 wurde der Bauherr

verpflichtet, der Baubehörde unverzüglich neue Pläne zur Durchführung eines

nachträglichen Baubewilligungsverfahrens einzureichen, da sich die ursprünglichen

Pläne als ungenügend erwiesen hätten. Aufgrund der daraufhin eingereichten

Pläne erteilte die Hochbaukommission Richterswil mit Beschluss vom 26. Mai

2009 und die Baudirektion mit Verfügung vom 4. Mai 2009 nachträglich im Anzeigeverfahren

die notwendigen Bewilligungen. Diese wurden von der Baurekurskommission II

auf Rekurs des Beschwerdegegners hin mit Entscheid vom 2. Februar 2010

aufgehoben und die Angelegenheit zur Durchführung eines ordentlichen

koordinierten Verfahrens an die Vorinstanzen zurückgewiesen. Mit den im

vorliegenden Verfahren angefochtenen Entscheiden wurden die nachträglichen

Bewilligungen für die umstrittene Projektänderung erteilt, welche vom

Beschwerdegegner wiederum angefochten wurden. Die vom privaten Beschwerdeführer

eingereichten Pläne zur Projektänderung sind somit bis heute nicht

rechtskräftig genehmigt, weshalb diese für die Beurteilung der

Baurechtskonformität der Ersatzbaute nicht massgebend sind.

Zudem ist darauf hinzuweisen, dass gemäss § 33a der

Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 das Anbringen einer

Aussenisolation nur an vor dem 1. Januar 1987 erstellten Gebäuden als

eine zweckmässige Anpassung im Sinn von § 357 Abs. 5 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gilt.

3.4 Unbestritten

ist, dass das Gebäude nach Westen um (mind.) 21 cm verbreitert und

auch die Ostfassade des Gebäudes nach Osten erweitert wurde. Gemäss den

Nachmessungen der F ist im nördlichen Teil der Westfassade bei einer "Messgenauigkeit

von +/- 2 cm" sogar von einer Verbreiterung von 26 bis 28 cm

auszugehen. Weiter wurde der südliche Anbau nach diesen Nachmessungen um 37 cm

nach Osten erweitert. Diese Verbreiterung wird von den Beschwerdeführenden

bestritten. Unter Bezugnahme auf die Pläne wird geltend gemacht, der südliche

Anbau sei lediglich 13 cm breiter. Nach den Plänen sei der Anbau 3 m breit,

gemäss Vermessung dagegen 3,13 m. Diese Pläne sind jedoch, wie bereits in E. 3.3

festgehalten, nicht massgebend.

Die Vorinstanz hält fest, dass auch die Ostfassade des

Hauptgebäudes nach Osten hinausgezogen worden sei, sodass sie der Grenze wegen

habe schräg geführt werden müssen. In diesem Bereich sei als Folge auch das

Giebeldach weiter nach aussen geschoben, was zur Kollision der östlichen Traufe

mit dem Dach des Beschwerdegegners geführt habe. Auch diese

Sachverhaltsfeststellungen erweisen sich aufgrund der Nachmessungen der F und

der Fotos in den Akten als zutreffend. Überdies liegt die Traufe der Ersatzbaute

nach wie vor tiefer als diejenige des Gebäudes des Beschwerdegegners. Ob die

Ersatzbaute rund 9 cm höher ist als das ursprüngliche Gebäude, ist im

vorliegenden Verfahren nicht entscheidrelevant und kann deshalb offenbleiben.

Damit stellt sich die Frage, ob sich die Ersatzbaute als

bewilligungsfähig erweist.

4.1 Ist zu

prüfen, ob eine Baute den kommunalen Kernzonenvorschriften und dem Gestaltungsgebot

von § 238 Abs. 2 PBG entspricht, steht der örtlichen Baubehörde bzw.

der gemäss Ziffer 1.4.1.4 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember

1997 (BVV) bis am 1. November 2011 für den Schutz des überkommunalen

Ortsbilds zuständigen Baudirektion eine von den Rechtsmittelinstanzen zu

beachtende besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu. Sodann handelt es

sich bei den Kernzonenvorschriften um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht,

dessen Auslegung durch die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu

schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Auch insofern

haben sich die kantonalen Rechtsmittelinstanzen bei der Überprüfung

zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 23. Februar 2011, VB.2010.00448,

E. 2.1, mit weiteren Hinweisen).

4.2 Im Beschluss

vom 8. Juni 2010 hält die Hochbaukommission Richterswil unter dem Titel

"Abstände" fest, dass der bereits erstellte Ersatzbau u. a. aufgrund der Korrektur

der schiefen Fassaden des Altbaus vom ursprünglichen Grundriss abweiche. Dies

sei für die Wohnhygiene, die Sicherheit und Zweckbestimmung des neuen Gebäudes

nötig (senkrechte Fassaden). Da sich in den betroffenen Bereichen bauseits

keine Fenster befänden und die Fenster der Nachbarliegenschaft nur über das Eck

rund einen Meter vom Ersatzbau entfernt seien, würden die Abweichungen gemäss Art. 16

Abs. 2 BZO bewilligt. Unter dem Titel "Einordnung und

Gestaltung" wird zudem festgehalten, dass aufgrund der vorliegenden

Angaben die Anforderungen gemäss Art. 16 Abs. 4 BZO, der eine gute

Einfügung von Ersatzbauten ins Ortsbild verlange, erfüllt würden.

In der Verfügung vom 25. Mai 2010 hält auch die

Baudirektion fest, der Ersatzbau könne aus Sicht des Ortsbildschutzes nachträglich

bewilligt werden.

4.3 Gemäss Art. 16

Abs. 1 BZO dürfen die im Kernzonenplan braun oder gelb speziell bezeichneten

Gebäude nur unter Beibehaltung des Gebäudeprofils und der Erscheinung umgebaut

oder ersetzt werden. Abweichungen von Absatz 1, also von der Pflicht, Ersatzbauten

unter Beibehaltung des Gebäudeprofils und der Erscheinung zu errichten, können

gemäss Art. 16 Abs. 2 Satz 1 BZO bewilligt werden, wenn diese

aus Gründen der Wohnhygiene (insbesondere für Sanitärräume), der Sicherheit (z. B. für Treppenanlagen)

oder für die neue Zweckbestimmung des Gebäudes (z. B. veränderte Fensteranordnung) nötig sind und

das Ortsbild nicht nachteilig beeinflusst wird. Ausserdem können Abweichungen angeordnet

werden, wenn dadurch die Einpassung ins Ortsbild verbessert wird (Art. 16 Abs. 2

Satz 2 BZO).

Art. 16 Abs. 1 BZO statuiert somit eine

Profilerhaltungspflicht, aufgrund welcher Ersatzbauten im bisherigen Gebäudeumfang

zu errichten sind, während in Art. 16 Abs. 2 BZO festgehalten ist,

unter welchen Voraussetzungen Abweichungen vom heutigen Zustand bewilligt

werden können.

4.3.1

Die Beschwerdeführenden machen geltend, im vorliegenden Fall seien die Abweichungen

im Zentimeterbereich untergeordneter Natur und mit dem in Art. 16 Abs. 1

BZO statuierten Grundsatz der Profilerhaltung vereinbar.

Diese Auslegung der Beschwerdeführenden ist mit dem klaren

Wortlaut der BZO nicht vereinbar und damit rechtsverletzend. Selbst wenn

lediglich von den durch die Beschwerdeführenden anerkannten Abweichungen

ausgegangen wird, handelt es sich dabei aufgrund der kleinräumigen Verhältnisse

um deutliche Abweichungen vom Grundsatz der Profilerhaltung, welche nicht nach Art. 16

Abs. 1 BZO bewilligt werden können. Die von den Beschwerdeführenden

vertretene Interpretation widerspricht dem ausdrücklichen Wortlaut,

Abweichungen lediglich unter den in Art. 16 Abs. 2 BZO statuierten

Voraussetzungen zu bewilligen. Nicht massgebend ist zudem, dass der Charakter

des Gebäudes nicht verändert wird. Damit wird lediglich der ebenfalls in Art. 16

Abs. 1 BZO statuierten Voraussetzung Rechnung getragen, dass ein Gebäude

nur unter Beibehaltung der Erscheinung ersetzt werden darf.

4.3.2

Somit ist zu prüfen, ob die Durchbrechung des bisherigen Gebäudeumfangs

durch das streitige Bauvorhaben nach Massgabe von Art. 16 Abs. 2 BZO

als Abweichung bewilligt werden kann.

Wie bereits von der Vorinstanz zutreffend festgehalten,

kann das Argument der Wohnhygiene im vorliegenden Verfahren gerade nicht

vorgebracht werden. Durch die Ersatzbaute werden die schon bisher weit unter

dem Regelmass liegenden Abstände zwischen den Gebäuden noch weiter

unterschritten und die wohnhygienischen Verhältnisse damit vielmehr weiter

verschlechtert. Von der Gemeinde Richterswil wird denn auch im Beschwerdeverfahren

nicht mehr daran festgehalten, dass die Abweichungen aus Gründen der Wohnhygiene

nötig sind.

Soweit der private Beschwerdeführer geltend macht, aus

wohnhygienischen Gründen könnten weder die Küche noch die seitlichen Zugänge

zum Essraum verkleinert werden, ist darauf hinzuweisen, dass in diesem Fall

eine andere Anordnung der Räume angezeigt gewesen wäre. Jedenfalls kann sich

der private Beschwerdeführer nicht auf die Verbesserung der wohnhygienischen

Verhältnisse im Gebäudeinnern berufen und daraus einen Anspruch ableiten, ein

grösseres Gebäude erstellen zu dürfen. Dasselbe gilt für die Argumentation des

privaten Beschwerdeführers, die Räume seien so klein, dass eine Isolation im

Innern gar nicht möglich gewesen wäre. Ob aufgrund der Aussenisolation keine

Raumfläche dazugewonnen wurde, spielt für die Frage der Profilerhaltung keine

Rolle. Schliesslich kann sich der private Beschwerdeführer nicht darauf

berufen, nach den bewilligten Plänen gebaut zu haben. Die vom privaten

Beschwerdeführer im Jahr 2004 eingereichten Pläne, aufgrund welcher die Hochbaukommission

Richterswil und die Baudirektion die Bewilligungen für den Umbau des

Mehrfamilienhauses aus dem 19. Jahrhundert erteilt haben, sind – wie bereits in

E. 3.3 festgehalten – für die Frage der Baurechtskonformität der Ersatzbaute

nicht massgeblich.

Die weiteren in Art. 16 Abs. 2 Satz 1 BZO

genannten Gründe, welche eine Abweichung vom heutigen Zustand rechtfertigen

können, nämlich die Sicherheit oder die neue Zweckbestimmung des Gebäudes,

werden von den Beschwerdeführenden nicht geltend gemacht, und aus den Akten

ergeben sich keine Anhaltspunkte für deren Vorliegen.

Auch wurde im vorliegenden Fall durch die Abweichungen vom

Grundsatz der Profilerhaltung und der damit einhergehenden Verringerung der

Abstände die Einpassung ins Ortsbild gemäss Art. 16 Abs. 2 Satz 2

BZO nicht verbessert. Zwar wurde der vernachlässigte Hinterhof durch den Umbau

aufgewertet. Die Abweichungen vom Grundsatz der Profilerhaltung waren jedoch

nicht kausal für diese Aufwertung, sondern eine solche wäre auch durch die

Erstellung einer Ersatzbaute im Umfang des bisherigen Gebäudes zu erreichen gewesen.

4.3.3

Die Gemeinde Richterswil bejaht schliesslich die Voraussetzungen von Art. 16

Abs. 4 BZO. Nach dieser Bestimmung dürfen die im Kernzonenplan nicht

speziell bezeichneten Gebäude, sofern sie sich gut ins Ortsbild einfügen, wie

gelb bezeichnete Häuser umgebaut oder ersetzt werden. Andernfalls sind die

Bestimmungen für Neubauten anzuwenden.

Im Kernzonenplan der Gemeinde Richterswil ist das

streitbetroffene Gebäude gelb bezeichnet. Art. 16 Abs. 4 BZO regelt

jedoch, unter welchen Voraussetzungen die im Kernzonenplan nicht speziell

bezeichneten Gebäude umgebaut oder ersetzt werden dürfen, und ist somit im

vorliegenden Fall nicht einschlägig.

4.4 Zusammengefasst

ist festzuhalten, dass die Ersatzbaute nicht gestützt auf Art. 16 Abs. 1

BZO bewilligt werden kann, die Durchbrechung des bisherigen Gebäudeumfangs

durch das streitige Bauprojekt weder aus Gründen der Wohnhygiene noch der

Sicherheit noch für die neue Zweckbestimmung des Gebäudes notwendig ist und

durch die Abweichungen die Einpassung ins Ortsbild nicht verbessert wird. Die

Ersatzbaute ist somit auch unter Berücksichtigung der besonderen Entscheidungs-

und Ermessensfreiheit der Gemeinde und der Baudirektion nicht bewilligungsfähig.

Schliesslich führt der private Beschwerdeführer aus, bei

den Gebäuden an der E-Strasse 03 und der G-Strasse 04 seien ebenfalls

Änderungen des Gebäudeprofils bewilligt worden. Damit macht der private

Beschwerdeführer einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht geltend.

Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht besteht nur,

wenn eine eigentliche gesetzeswidrige Praxis besteht und die Behörde es

ablehnt, diese aufzugeben (BGE 127 I 1 E. 3a; Ulrich Häfelin/Georg

Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St.

Gallen 2010, Rz. 518). Im vorliegenden Fall bestehen keine Anhaltspunkte dafür,

dass die zuständigen Behörden – sollte eine gesetzeswidrige Praxis bestehen –

nicht gewillt sind, von dieser abzuweichen. Es besteht somit kein Anspruch auf

Gleichbehandlung im Unrecht.

Damit erweist sich die

Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht

zu. Vielmehr ist der private Beschwerdeführer zu

verpflichten, eine solche dem Beschwerdegegner zu bezahlen, da die Vielzahl und

die Komplexität der im Streit stehenden Rechtsfragen den Beizug eines

Rechtsbeistands rechtfertigten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Angemessen ist eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-.

Die Gemeinde Richterswil ist hingegen

nicht zu einer Parteientschädigung an den Beschwerdegegner zu verpflichten.

Stehen sich nämlich in einem Beschwerdeverfahren private Parteien gegenüber,

kann nach § 17 Abs. 3 VRG das unterliegende Gemeinwesen in der Regel

nicht zur Leistung einer Parteientschädigung verpflichtet und auch nicht entschädigungsberechtigt

werden (VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2

= RB 2008 Nr. 19 = BEZ 2008 Nr. 3; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 17 N. 46, mit Hinweisen).

Demgemäss wird dem an der Seite eines privaten Beschwerdegegners obsiegenden

Gemeinwesen in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen; vorbehalten

sind Fälle, in denen es in besonderer Weise betroffen ist, beispielsweise wenn

die Aufhebung einer Bewilligung durch die Vorinstanz eine kommunale Regelung

oder Planung in Frage stellt (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).

Diese Praxis muss auch gelten, wenn das Gemeinwesen nicht als Beschwerdegegner

betroffen ist, sondern an der Seite eines privaten Beschwerdeführers selber

Beschwerde erhebt. Auch in diesem Fall liegt es regelmässig vor allem im

Interesse des privaten Beschwerdeführers, sich für den Bestand der ihm von der

Gemeindebehörde erteilten Bewilligung einzusetzen; diese kann im vom Bauherrn

angestrengten Verfahren ihren Standpunkt auch als Mitbeteiligte vertreten, ohne

dass sie dazu selber Beschwerde zu erheben braucht.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

Erwägungen

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 360.-- Zustellkosten,

Fr. 5'360.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt.

4.

Der

private Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.-

an den Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…