VB.2011.00308

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00308

7. Dezember 2011Deutsch18 min

(URT.2011.13824)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 13. Juli 2010 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich der Sektion Immobilienbewirtschaftung der Stadt

Zürich die baurechtliche Bewilligung für den Neubau des Altersheims Trotte

(Arealüberbauung) auf den Grundstücken Kat.-Nrn. WP5113 und WP4499 an der

Nordstrasse 331, 349 sowie der Trottenstrasse 74 und 76 in Zürich 10 –

Wipkingen.

Erwägungen

II.

Hiergegen wandten sich A und B, C, D, E, M, G und H mit

Eingabe vom 20. August 2010 innert Frist an die Baurekurskommission I und

beantragten die Aufhebung der Baubewilligung vom 13. Juli 2010. Am 23. August

2010.

reichten auch J und K Rekurs gegen den Beschluss der Bausektion der Stadt

Zürich ein und beantragten ebenfalls dessen Aufhebung.

M zog am 24. März 2011 ihren Rekurs zurück. Mit

Entscheid vom 1. April 2011 vereinigte das Baurekursgericht die beiden

Rekursverfahren und hiess die Rekurse gut, soweit sie nicht infolge Rückzugs

erledigt abgeschrieben wurden. Demgemäss wurde der Beschluss der Bausektion der

Stadt Zürich vom 13. Juli 2010 aufgehoben.

III.

Gegen diesen Entscheid wandte sich die

Immobilienbewirtschaftung der Stadt Zürich mit Beschwerde vom 17. Mai 2011

an das Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts

vom 1. April 2011 sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft aufzuheben.

Die Vorinstanz beantragte am 27. Mai 2011 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die mitbeteiligte Bausektion

der Stadt Zürich schloss am 15. Juni 2010 auf Gutheissung der Beschwerde.

Die Beschwerdegegnerschaft 1−6 beantragte mit Beschwerdeantwort vom 22. August

2010.

die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Die Beschwerdegegnerschaft

7.

und 8 stellte mit separater Eingabe – ebenfalls datierend vom 22. August

2011.

– denselben Antrag.

Mit Schreiben vom 16. September 2011 teilte die

Beschwerdeführerin mit, dass sie auf Stellungnahme zu den Beschwerdeantworten

verzichte. Mit Präsidialverfügung vom 7. Oktober 2011 wurde der

Beschwerdegegnerschaft Gelegenheit zur Stellungnahme zur Vernehmlassung der

mitbeteiligten Bausektion der Stadt Zürich gegeben. Die Beschwerdegegnerschaften

reichten ihre Stellungnahmen am 17. und 20. Oktober 2011 ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Gemäss Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) befinden sich die

Baugrundstücke in der Wohnzone W3. Geplant ist der Neubau des bestehenden

Altersheims Trotte im Rahmen einer Arealüberbauung auf den beiden aneinander

grenzenden Grundstücken Kat.-Nrn. WP5113 und WP4499. Das bestehende, im Jahr

1958.

mittels Ausnahmebewilligung genehmigte, achtgeschossige Altersheim sowie

das dreigeschossige Personal- und Verwalterhaus stehen auf dem Grundstück

Kat.-Nr. WP5113. Das östlich daran anschliessende Grundstück Kat.-Nr. WP4499

ist mit einem inventarisierten Wohnhaus – einer ehemaligen Trotte von vor 1812

– überbaut.

Die Vorinstanz kam zum

Schluss, dass die geplante Arealüberbauung aufgrund der fehlenden baulichen

Einbindung der Trotte in das Gesamtkonzept den Anforderungen von § 71 Abs. 3

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht genüge, weshalb

der Einbezug der Parzelle WP4499 in die Arealüberbauungsfläche nicht zulässig

sei und folglich die erforderliche Arealüberbauungsfläche von 6'000 m2

nicht erreicht werde.

2.

Die Beschwerdeführerin macht geltend, die städtebauliche

Qualität des Projekts liege darin, dass durch die Einbettung der potenziell

schutzwürdigen Trotte in die öffentliche Parkanlage eine Situation geschaffen

werde, die ein ausgleichendes Pendant zum Neubau schaffe und so eine

stadträumliche Qualität erziele, die den erhöhten Anforderungen an eine

Arealüberbauung entspreche. Gerade durch die Volumenkonzentration könne ein Zustand

geschaffen werden, der mit einer respektvollen Distanz die Integrität des

potenziellen Schutzobjekts zu wahren vermöge, und zwar unter gleichzeitiger

Realisierung eines dringend notwendigen altersgerechten Neubaus. Weil Rücksicht

auf ein bestehendes Schutzobjekt genommen werden müsse, könne der relevante

Verbindungsbogen zwischen den beiden Grundstücken gar nicht über die bauliche

Einheit geschlagen werden. Würde die Haltung der Vorinstanz geschützt, wonach

eine baulich einheitliche Gestaltung nur dann als qualitativ hochstehend

eingestuft werden könne, wenn alle Objekte gleich aussehen würden, werde ein

Einbezug älterer Schutzobjekte in Arealüberbauungen in Zukunft nicht mehr

möglich sein. Der eingereichte Umgebungsplan zeige deutlich, dass das Trottengebäude

in die Umgebungsgestaltung einbezogen worden sei. Dies unter dem Gesichtspunkt,

möglichst nahe an der historischen Gartengestaltung, wie sie früher um das

Gebäude angelegt gewesen sei, zu bleiben. Die

Umgebungsgestaltung sei im Hinblick auf das gesamte Areal geplant worden. Es

gebe keine Unterscheidung zwischen den beiden Grundstücken. Der von der

Vorinstanz geforderte bauliche Beitrag würde einen Einbezug des architektonischen

Flairs aus dem 18. Jahrhundert in einen Neubau nach höchstem Baustandard

(hier: Minergie-P-Eco) bedeuten. Dies könne unmöglich ernsthaft verlangt werden

und würde ausserdem nicht dem Schutzgedanken entsprechen. Der Beschluss der

Bausektion beruhe auf einer vollständigen Würdigung des massgebenden

Sachverhalts und einer angemessenen Ermessensausübung und sei in jeder Hinsicht

rechtmässig. Der Entscheid der Vorinstanz sei deshalb aufzuheben.

3.

Bei der Arealüberbauung handelt es sich um eine Überbauung

von Grundstücken mit einer bestimmten Mindestfläche aufgrund einer

einheitlichen, die gesamte Überbauung umfassenden Baueingabe (Walter

Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A.,

Zürich 1999, N. 312, auch zum Folgenden). Der Arealüberbauung liegt das

planerische Motiv zugrunde, den Baubehörden die rechtliche Handhabe zu bieten,

eine von der normalen abweichende, differenziertere Bauweise zuzulassen und

gleichzeitig an die bauliche Gestaltung, die Einordnung in die Umgebung und die

Wohnqualität in verschiedener Beziehung erhöhte Anforderungen zu stellen (VGr,

20.

August 1974, ZBl 1975, 204 E. 3b).

3.1

Gemäss § 71

PBG müssen Bauten und Anlagen einer Arealüberbauung sowie deren Umschwung

besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (Abs. 1).

Gemäss Abs. 2 der genannten Bestimmung sind bei der Beurteilung

insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur

baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und

architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und

Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und

Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung. Nach § 71 Abs. 3 PBG

können Arealüberbauungen auch bereits überbaute Grundstücke umfassen, wenn die

Überbauung als Ganzes den Anforderungen genügt. Als

Sondervorschrift für Arealüberbauungen geht § 71 PBG der allgemeinen

Gestaltungsnorm von § 238 PBG vor.

3.2

§ 71 Abs. 1

PBG umschreibt die Anforderungen an Arealüberbauungen mit unbestimmten

Rechtsbegriffen, die der Baubehörde einen von der Rekursinstanz zu respektierenden

Beurteilungsspielraum öffnen. Dieser wird durch Abs. 2 insoweit

konkretisiert, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen

Beurteilungskriterien genannt werden (VGr, 9. April 2003,

VB.2003.00006 = BEZ 2003 Nr. 22).

3.3

Gemäss § 20

Abs. 1 lit. c des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) ist das Baurekursgericht grundsätzlich zur Ermessenskontrolle

befugt, weshalb es neben der Rechtmässigkeit auch die Zweckmässigkeit eines

kommunalen Entscheids überprüfen kann. Aufgrund der Gemeindeautonomie bestehen

aber auch für die Rekursinstanzen Beschränkungen der Prüfungsbefugnis, und zwar

unter anderem dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung

kantonaler Bestimmungen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt

(Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Eine solche

anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG über die

Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche Umgebung

(RB 1979 Nr. 10, RB 1970 Nr. 12; vgl. auch BGr, 21. Juni

2005, ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit

Bemerkungen von Arnold Marti); sie ist aber auch bezüglich § 71 PBG betreffend

Arealüberbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen der baulichen

Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und

überdies das kantonale Recht der Gemeinde bezüglich der bei der Würdigung zu

beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrücklich einen

Beurteilungsspielraum öffnet (VGr, 9. April 2003, VB.2003.00006, E. 2b

= BEZ 2003 Nr. 22; VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583, E. 4.2).

Ist die Einordnung einer Arealüberbauung strittig, so darf das Baurekursgericht

mithin nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen

Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist.

Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen

nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1

lit. a VRG). Es überprüft deshalb lediglich, ob die Rekursinstanz die

ästhetische Würdigung durch die kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar

halten durfte beziehungsweise, wenn sie davon abweicht, ob dies ohne Verletzung

der Gemeindeautonomie zulässig war. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts,

eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens

vorzunehmen; damit würde es seine eigene Kognition überschreiten (BGr, 21. Juni

2005, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).

3.4

Auf ihren

besonderen Beurteilungsspielraum kann sich die kommunale Baubehörde indessen

nur berufen, wenn sie spätestens in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare

Begründung für ihren Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2). Zwar hat die Beschwerdeführerin

in der Begründung der Baubewilligung lediglich rudimentär ausgeführt, inwiefern

sich der geplante Neubau unter Einbezug der inventarisierten Trotte im Sinn von

§ 71 Abs. 3 PBG in die Arealüberbauung einordne. Die geforderte

Begründung hat sie jedoch mit ihren Rekursvernehmlassungen vom 5. und 29. Oktober

2010.

nachgeliefert, was nach dem Gesagten nicht zu beanstanden ist.

4.

Das Umfeld des fraglichen Areals ist gekennzeichnet durch

eine Hanglage (Südhang) und eine kleinteilige, heterogene Siedlungsstruktur.

Das Grundstück mit dem bestehenden Altersheim wird im Norden von der Nord-, im

Süden von der Trottenstrasse und im Westen von den Grundstücken Nordstrasse 357

bzw. Trottenstrasse 36 und 84 begrenzt. Östlich schliesst das Grundstück mit

dem Trottengebäude an. Das Trottengrundstück grenzt mit seiner Nordseite

ebenfalls an die Nordstrasse. Südlich grenzen die Liegenschaften Trottenstrasse

56−62 an. Bei der Trotte handelt es sich um ein vor 1812 erstelltes,

zweigeschossiges, teils verputztes und verbrettertes, langrechteckiges Wohnhaus

mit Satteldach und bäuerlichem Charakter. Es ist im Inventar der

schützenswerten Bauten der Stadt Zürich verzeichnet und wird heute zu

Wohnzwecken genutzt.

4.1

Die

Beschwerdeführerin plant die Errichtung eines siebengeschossigen

Altersheim-Neubaus im Rahmen einer Arealüberbauung, welche das inventarisierte

Trottengebäude auf dem Nachbargrundstück miteinbeziehen soll. Zwischen dem

Altersheim und der Trotte soll ein Park entstehen. Der Einbezug der Parzelle

mit dem Trottengebäude in den Arealperimeter soll dabei über die Gestaltung der

Gartenanlage und nicht durch eine bauliche Einbindung der Trotte in das

Gesamtkonzept erfolgen.

Die Vorinstanz hat diesbezüglich festgehalten, dass der

Einbezug der bestehenden Gebäude im Sinn von § 71 Abs. 3 PBG einen

baulichen Beitrag des Neubaus erfordere und eine "verbindende"

Umgebungsgestaltung keinesfalls genüge (E. 4.5 des vorinstanzlichen Entscheids).

4.2

§ 71 Abs. 3 PBG enthält keine zusätzlichen Anforderungen an

die Arealüberbauung, sondern stellt lediglich fest, dass für das ganze Areal –

unter Einbezug des bereits überbauten Grundstücks – die Voraussetzungen gemäss § 71

Abs. 1 und 2 PBG gelten. Aus Abs. 3 der Bestimmung kann daher nicht

abgeleitet werden, dass das überbaute Grundstück durch eine bestimmte Art der

Gestaltung einzubeziehen sei. Massgeblich bleibt vielmehr, ob für das Areal

insgesamt eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 Abs. 1 und

2.

PBG erreicht wird.

Gestaltung, Ausstattung und Ausrüstung des

Areals gemäss den Anforderungen von Abs. 1 und 2 müssen allerdings auch

dem überbauten Grundstück zugutekommen. Wird dieses lediglich einbezogen, um

seine zusätzliche Nutzung für das Areal zu gewinnen, ohne dass die

Arealüberbauung ihm einen Vorteil bringt, lässt sich der Einbezug nicht

rechtfertigen. Umso mehr muss dies gelten, wenn auf dem überbauten Grundstück

wie hier ein Objekt des Denkmalschutzes liegt, gegenüber welchem die

Arealüberbauung schon nach § 238 Abs. 2 PBG zu besonderer Rücksichtnahme

verpflichtet ist.

Aus dieser Anforderung ergibt sich indessen

nicht, dass das ganze Areal einheitlich zu gestalten sei, und ebenso wenig,

dass die Gestaltung eine enge Verbindung mit dem überbauten Grundstück

auszudrücken habe. Bei entsprechender Ausgangslage ist durchaus auch denkbar,

dass zum Beispiel eine Lösung, welche Gegensätze schafft und dem bestehenden

Objekt einen grosszügigen Freiraum sichert, als besonders gute Gestaltung

anerkannt werden kann.

4.3

Vorliegend

weist der geplante Neubau unbestrittenermassen keine bauliche Bezugnahme zur

inventarisierten Trotte auf. Diese soll vielmehr über die Umgebungsgestaltung

mittels der neu zu schaffenden Parkanlage in die Arealüberbauung integriert

werden. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz ist nicht von vornherein ausgeschlossen,

dass die besondere Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt auch nur über die

Umgebungsgestaltung erreicht werden kann. Hierzu müsste diese aber als verbindendes

Element zwischen Schutzobjekt und neuem Gebäude dienen.

4.4

Dass diese

Einbindung vorliegend nicht gelungen ist, ergibt sich bereits daraus, dass die

geplante Parkanlage in zwei Teile unterteilt ist. Der eine Teil gehört zur

Trotte und ist nicht öffentlich zugänglich. Der öffentlich zugängliche Teil

gehört zum Altersheim. Dazwischen liegt ein aus mehreren Bäumen bestehender

"Sichtschutz" zu der als Wohngebäude genutzten Trotte. Aufgrund des

"Sichtschutzes" zwischen Neubau und Schutzobjekt wird die Trotte

durch die Parkgestaltung nicht ins Areal eingebettet, sondern vom übrigen Park

getrennt. Die geforderte verbindende Funktion vermag die Parkgestaltung in der

projektierten Form daher nicht wahrzunehmen.

Die Beschwerdeführerin macht diesbezüglich geltend, die

Vorinstanz habe sich bei der Beurteilung der Parkanlage auf den Umgebungsplan in

der Dokumentation abgestützt. Zur Beurteilung sei aber einzig und allein der

zusammen mit dem Baugesuch eingereichte Umgebungsplan massgebend. Hierzu ist

festzuhalten, dass auch auf dem als massgeblich erachteten Plan ein aus

mehreren Bäumen bestehender "Sichtschutz" zu der als Wohngebäude

genutzten Trotte vorgesehen ist. Zwar mag zutreffen, dass die Bäume dem Schutz

der Privatsphäre der Bewohner der Trotte dienen. Dies ändert aber nichts daran,

dass die als Sichtschutz geplanten Bäume entlang des Handlaufs einen Respektsabstand

zur inventarisierten Trotte schaffen und diese damit optisch vom restlichen Park

abtrennen. Die besondere Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt lediglich über die

Umgebungsgestaltung lässt sich daher mit der vorgesehenen Ausgestaltung der

Parkanlage nicht erreichen.

4.5

Indessen

erscheint vorliegend nicht ausgeschlossen, dass die geforderte besondere

Rücksichtnahme durch eine verbesserte Umgebungsgestaltung gelingen kann. Diese

müsste so angelegt sein, dass sie die Trotte nicht wie bisher von der

Arealüberbauung abtrennt, sondern über die Parkanlage miteinbezieht. Da somit

die Anforderungen von Art. 71 Abs. 1 und 2 PBG auch nur über eine

verbesserte Umgebungsgestaltung erreicht werden können, ist noch von einem

lediglich untergeordneten Mangel auszugehen, der sich über eine Nebenbestimmung

im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG heilen lässt. Die Beschwerdeführerin ist

daher zu verpflichten, einen neuen Umgebungsplan einzureichen. Dieser ist von

der Bausektion im Sinn der vorstehenden Erwägungen zu prüfen. Der Entscheid ist

in Form einer anfechtbaren Verfügung zu eröffnen.

5.

Der angefochtene Entscheid spricht dem streitigen

Bauvorhaben sodann nicht nur gegenüber der inventarisierten Trotte, sondern

generell die gemäss § 71 Abs. 1 und 2 PBG erforderliche besonders

gute Gestaltung ab.

5.1

Bezüglich

der Frage der Einordnung des strittigen Bauvorhabens ist vorab festzuhalten,

dass ein verwaltungsgerichtlicher Lokaltermin nicht erforderlich ist, da

bereits die

Vorinstanz einen Augenschein durchgeführt hat und ihr Protokoll im Zusammenhang

mit den übrigen Akten hinreichend Aufschluss über die zu würdigenden

tatsächlichen Verhältnisse gibt, zumal kein

Parteiantrag auf Durchführung eines Augenscheins gestellt wurde (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45).

5.2

Die

Vorinstanz führt bezüglich der ästhetischen Würdigung der Bausektion aus, es

treffe zwar zu, dass das Projekt aus einem Wettbewerbsverfahren als Sieger

hervorgegangen sei. Es zeichne sich aber vor allem durch sein dominantes und

wuchtiges Volumen aus. Es stehe sowohl im Norden wie im Süden auf bzw. hart an

der Verkehrsbaulinie und dränge gleichsam in den Strassenraum. Die

strassenseitige nördliche Fassade wirke wegen ihrer überwiegend geschlossenen

Mauerfront, ihrer schieren Grösse und Position überdimensioniert,

schluchtartig, abweisend und bedrohlich. Die Auffächerung der Ost- und Westfassaden

nütze da nur wenig. Indem das Altersheimgebäude – zwecks der grundsätzlich lobenswerten

Schaffung eines öffentlichen Parkbereichs – ganz an den westlichen Rand des

Areals verschoben werde, die angestrebte Verdichtung mithin nicht inmitten bzw.

nicht eingebettet in das Arealgebiet erfolge, werde die wuchtige Wirkung der

Baute noch verschärft. Auch sei die Hanglage in die Würdigung mit

einzubeziehen, da sie die wuchtige Wirkung der Baute – und zwar ausschliesslich

im negativen Sinn – akzentuiere.

5.3

Zur Würdigung

der Vorinstanz ist zunächst festzuhalten, dass auch eine sehr ungewöhnliche

Architektur qualifizierten ästhetischen Ansprüchen genügen kann (RB 1996

Nr. 77). Wenn eine Arealüberbauung eine klare Zäsur zur Nachbarschaft

schafft, darf dies nicht dazu führen, dass ihr deswegen die geforderte

besonders gute Gestaltung und Einordnung in die bauliche und landschaftliche

Umgebung von vornherein abgesprochen wird (RB 1997 Nr. 79). Zwar

trifft zu, dass die umstrittene Arealüberbauung im Quartier einen kräftigen neuen

Akzent setzt. Allein aufgrund der markanten Erscheinung – insbesondere der

Nordfassade – lässt indessen nach dem Gesagten noch nicht der Schluss ziehen,

dass sich das angefochtene Projekt deswegen nicht in die bauliche Umgebung

einordne. Die überaus positive ästhetische Beurteilung der gut besetzten

Wettbewerbsjury lässt sich damit – wie nachfolgend ausgeführt – jedenfalls

nicht infrage stellen:

Die Wettbewerbsjury hielt in ihrer Beurteilung fest, beim

Projekt "Lila" sei ein kompakter, grosser Kubus azentrisch in das

langgezogene Grundstück gesetzt worden, sodass gegenüber der feinkörnigen

Struktur der Einfamilienhäuser im Osten ein angemessener Freiraum bleibe. Die

eigenwillig schmetterlingsähnliche Grundrissform reagiere differenziert auf die

angrenzende Bebauung und werde in der Bearbeitung des Dachs als eigentliche

fünfte Fassade fortgesetzt. Diese geschickte Modellierung des Baukörpers

bewirke, dass die an sich grosse Masse nie in ihrer vollen Grösse wahrgenommen

werde. Eine Ausnahme bilde die Ansicht von der Nordstrasse her; hier wäre eine

weitergehende Modulierung insbesondere der Gebäudehöhe wünschenswert. Insgesamt

entstehe mit dem prägnanten, klar als öffentlich erkennbaren Bau und dem

grosszügigen, attraktiv nutzbaren Aussenraum eine überzeugende städtebauliche

Gesamtanlage.

Die von der Wettbewerbsjury hervorgehobenen Vorzüge des

Bauprojekts sind gestützt auf die bei den Akten liegenden Pläne nachvollziehbar.

Insbesondere wird die von der

Vorinstanz gerügte wuchtige Erscheinung durch die Einschätzung der Wettbewerbsjury

stark relativiert. Zwar hält auch die Jury fest, dass aufgrund der Ansicht von

der Nordstrasse her eine Modellierung insbesondere der Gebäudehöhe

wünschenswert wäre. Wie die Bausektion indessen in ihrer Einordnungsbegründung

ausführt, sind die Nord- und Südfassaden im Vergleich zur Ost- und Westseite

ruhiger ausgebildet. Insbesondere die Fassade zur Nordstrasse übe eine gewisse

Zurückhaltung, welche die geforderte Gesamtwirkung im Kontext unterstütze.

Diese Würdigung der Einordnungssituation auf der Nordseite erweist sich als

nachvollziehbar, zumal die Nordfassade direkt an den wenig empfindlichen Strassenraum

der Nordstrasse mit im Vergleich zu den Einfamilienhäusern im Osten eher

grosskubigen Bauten angrenzt. Wie die Wettbewerbsjury zutreffend festgehalten

hat, erlaubt die Volumenkonzentration zur Nordstrasse hin die Schaffung eines

angemessenen Freiraums gegenüber den Einfamilienhäusern im Osten. Diese

Begründung erweist sich unter Berücksichtigung der von der Bausektion angeführten

ruhigeren Fassadengestaltung zur Nordstrasse hin als vertretbar. Wenn die

kommunale Baubehörde zum Schluss gekommen ist, dass das Projekt im

Zusammenspiel mit der Parksituation die Anforderungen von § 71 Abs. 1

und 2 PBG erfülle, hat sie ihren Ermessenspielraum nicht überschritten und

liegt in dieser Auffassung keine Rechtsverletzung im Sinn von § 50 VRG.

5.4

Anzufügen

bleibt, dass die Textur und Farbigkeit der Materialien mit der Baubewilligung

noch nicht definitiv festgelegt wurde, weshalb die Farb- und Materialwahl nicht

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet. Der Entscheid über die Farb- und

Materialwahl kann jedoch für die äussere Erscheinung des Neubaus von

erheblicher Bedeutung sein, weshalb die in Dispositiv-Ziffer 21 der

Baubewilligung vorgesehene "Bestimmung" im Einvernehmen mit dem Amt

für Städtebau allein nicht ausreicht. Gemäss § 316 Abs. 2 sind alle

baurechtlichen Entscheide unter anderem jenen Personen zu eröffnen, die den

baurechtlichen Entscheid rechtzeitig verlangt haben; dies betrifft mithin auch

vorbehaltene Bewilligungen von Nebenpunkten. Der Klarheit halber ist daher

nebenbestimmungsweise anzuordnen, dass der noch zu fällende Entscheid

betreffend die definitiven Farben und die Textur in Form einer anfechtbaren

Verfügung zu eröffnen ist.

6.

6.1

Damit ist

die Beschwerde im Sinn der Erwägungen teilweise gutzuheissen. Der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 1. April 2011 ist aufzuheben, und die Sache ist zur

Prüfung der übrigen im Rekursverfahren erhobenen Rügen an die Vorinstanz

zurückzuweisen. Bestätigt sie die Baubewilligung im zweiten Rechtsgang, so hat

sie den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 13. Juli 2010 mit

folgenden Nebenbestimmungen zu ergänzen:

Die Bauherrschaft hat vor Baubeginn einen im Sinn

der Erwägungen des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 7. Dezember 2011

verbesserten Umgebungsplan einzureichen. Der Entscheid über die Genehmigung des

Umgebungsplans ist in Form einer anfechtbaren Verfügung zu eröffnen.

- Der Entscheid über die definitiven Farben und die Textur gemäss

Dispositiv

Dispositiv-Ziffer 21 ist in Form einer anfechtbaren Verfügung zu eröffnen.

6.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten

des Beschwerdeverfahrens je unter solidarischer Haftung der Beschwerdegegnerschaft 1−6 und der Beschwerdegegnerschaft 7‑8

je zu 1/4 sowie der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten, welche die Gutheissung

der Beschwerde beantragt hat, je zu 1/4 aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung

ist nicht zuzusprechen. Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des

Rekursverfahrens hat die Vorinstanz im Neuentscheid zu befinden.

6.3 Hinsichtlich

der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid

nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt,

der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II

409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. In teilweiser

Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. April

2011 aufgehoben und die Sache zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz

zurückgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 20'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 220.-- Zustellkosten,

Fr. 20'220.-- Total der Kosten.

3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden je unter

solidarischer Haftung der Beschwerdegegnerschaft 1−6 und der Beschwerdegegnerschaft

7−8 je zu 1/4 sowie der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten je zu

1/4 auferlegt.

4. Es

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an…