VB.2011.00326

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00326

7. September 2011Deutsch19 min

(URT.2011.13536)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

1986 wurde angesichts verschiedener Schäden infolge

Hochwasserereignissen beschlossen, dass der D-Bach in der Gemeinde Z wieder

vermarkt werden solle. Dies erfolgte indessen nie, bis am 7. Dezember 2007

A als Eigentümer bachanstossender Grundstücke vom Amt für Abfall, Wasser,

Energie und Luft (AWEL) des Kantons Zürich solches verlangen liess. Mitte März

2008 wurden mit Zustimmung nebst anderer der Gemeinde und A die neuen Grenzen

des D-Bachs verpflockt.

Am 9. April 2008 wurde nach erfolgter Ausarbeitung

der Vorschlag für die Neuvermarkung besprochen, wobei A wünschte, dass die

vorgesehene Mutation um zwei bis drei Grenzpunkte erweitert und die

diesbezüglichen Aufwendungen ebenfalls vom Kanton übernommen würden; am

1. Juli 2008 liess er das AWEL (nebst anderem) darum ersuchen, "die

in Aussicht gestellte" Mutation vorzunehmen, nämlich – gemäss beigelegtem

Plan – vom Grundstück Kat.-Nr. 01, welches vollumfänglich in der

Landwirtschaftszone liegt, einen fünf Meter breiten Streifen abzuparzellieren

und dem Grundstück Kat.-Nr. 02 (Bauzone) zuzuschlagen.

Am 16. Juli 2008 erteilte das AWEL einem Ingenieur

den Auftrag für die Ausarbeitung eines Mutationsvorschlags. Weil A sich bereit

erklärt habe, einen zusätzlichen Landstreifen unentgeltlich abzutreten, sei ihm

zugesichert worden, dass mit der Mutation und Nachführung der amtlichen

Vermessung auch die Landaufteilung für seine Grundstücke vorgenommen werden

könne und der Kanton diese Kosten übernehme. Bedingung sei, dass es nur eine

Mutation (inklusive Vergrösserung der Parzelle für öffentliche Gewässer) gebe.

Einen definitiven Mutationsvorschlag erhielt das AWEL daraufhin nie.

"Am 25. August 2008 fand auf der Gemeinde Z eine

Besprechung statt bezüglich der einzuholenden Abparzellierungsbewilligung".

Mit Schreiben vom 18. April 2009 ersuchte A die

Gemeinde Z, den besagten Streifen von fünf Metern vom Grundstück Kat.-Nr. 01

abzuparzellieren und dem Grundstück Kat.-Nr. 02 zuzuschlagen, mit den

Hinweisen darauf, dass dies schon 1997 so versprochen worden sei und es

ernsthafte Konsequenzen bezüglich der Durchleitungsrechte habe, wenn das

frühere Versprechen mit der Nichtbewilligung des

"Parzellierungsbewilligungs-Plans" fallieren respektive gebrochen

werden sollte.

Die Gemeinde Z stellte dem Amt für Landschaft und Natur

(ALN) am 29. Juni 2009 die Gesuchsunterlagen einer geplanten Parzellierung

mit den Hinweisen zu, es verlaufe die Zonengrenze auf der heutigen

Grundstückgrenze zwischen den Parzellen Kat.-Nr. 02 und 01, weshalb die

Abparzellierung fünf Meter über den Bauzonenrand erfolge. Im Jahr 1995 sei für

die nördlichen Parzellen eine analoge Parzellierung bewilligt worden, woraufhin

diese Grundstücke überbaut worden seien (Gebäude an der Zonengrenze). Schon im

Jahr 1995 seien die nun eingereichte Parzellierung auch für die Grundstücke

Kat.-Nr. 02 und Kat.-Nr. 01 vorgesehen gewesen und auf dieser Basis die

privaten Kanalisationsleitungen für das Gebiet "H" erstellt worden.

Sie ersuche um Bewilligung der eingereichten Parzellierung über den Zonenrand.

Am 15. Juli 2009 wies das ALN die Gemeinde Z auf das

Kreisschreiben der Baudirektion vom 20. Dezember 2007 hin, wonach

Abparzellierungen und Freistellungen gemäss bäuerlichem Bodenrecht über den

Zonenrand seit 2008 nicht mehr zuzulassen seien, weshalb die beantragte

Verschiebung der Parzellengrenze nicht möglich sei. Mit Schreiben vom

24. Juli 2009 teilte die Gemeinde Z wohl dies A mit, welcher das als

Abweisung auffasste und am 28. August 2009 beim ALN darum ersuchen liess,

auf diesen Entscheid zurückzukommen; sein Vertreter habe beim Amt persönlich

vorgesprochen, wo man ihn auf das Kreisschreiben vom 20. Dezember 2007

aufmerksam gemacht und miteinander eingehend darüber beraten habe. Es habe sich

ergeben, dass Voraussetzung für eine Bewilligung sei, mit Unterlagen den

Nachweis zu erbringen, dass die neue Grenze bereits vor diesem Datum

zugesichert worden sei. Mit dem Schreiben vom 18. April 2009 sei dies

jedoch zweifelsohne rechtsgenügend nachgewiesen worden.

Am 7. Dezember 2009 liess A das ALN um Zustellung

eines rekursfähigen Entscheids ersuchen, da es mit Blick auf kürzliche Gespräche

offenbar nicht möglich sei, die Angelegenheit einvernehmlich einer Lösung

zuzuführen. Mit einem Schreiben vom 10. Februar 2010 liess A sodann den

Baudirektor persönlich um dessen Aufmerksamkeit bitten.

Am 15. März 2010 fand unter Teilnahme zweier Söhne von

A sowie von dessen Berater, zweier Gemeinderäte von Z sowie von Vertretern des

AWEL, des ALN und des Amts für Raumordnung und Vermessung eine Sitzung statt.

Tags darauf verfügte das ALN, die Teilung des Grundstücks Kat.-Nr. 01

gemäss Mutationsvorschlag vom 17. April 2008 sowie die Entlassung aus dem

Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts werde erstens in Anwendung des

Kreisschreibens vom 20. Dezember 2007 und zweitens mangels wichtiger

Gründe nach § 154 Abs. 2 des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September

1979 (LS 910.1) nicht bewilligt.

Erwägungen

II.

A liess am 19. April 2010 an den Regierungsrat

rekurrieren und beantragen, es "sei die Grenzziehung gemäss dem Parzellierungsbewilligungsplan

vom 18.4.2009, genehmigt und sachlich begründet vom Gemeinderat Z, und mit

Schreiben vom 29. Juni 2009 an die Baudirektion zugestellt, zu bewilligen,

und die Mutation zusammen mit dem D-Bach mit Marksteinsatz zu vollziehen".

Der Regierungsrat wies den Rekurs mit Beschluss vom 20. April 2011 ab.

III.

Am 9./20./21. Mai 2011 liess A Beschwerde ans

Verwaltungsgericht erheben und beantragen, es "sei die vereinbarte und

zugesicherte Grenzziehung zu bewilligen und die Mutation 'D-Bach' gemäss Plan

vom 18.4.2009 zu vollziehen"; die Kosten seien auf die Staatskasse zu

nehmen und es sei ihm eine angemessene Entschädigung zuzusprechen. Zudem liess

er das Verwaltungsgericht um "Edition der erwähnten Akten bei den Vorinstanzen"

ersuchen und eventualiter einen "Augenschein vor Ort" beantragen. Das

ALN am 24. Juni 2011 sowie die Staatskanzlei namens des Regierungsrats am

6.

Juni 2011 beantragten, die Beschwerde sei abzuweisen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht prüft seine Zuständigkeit nach § 70 in Verbindung mit § 5

Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS

175.

) von Amtes wegen. Gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a VRG ist das Verwaltungsgericht bei Beschwerden gegen

erstinstanzliche Rekursentscheide über Anordnungen betreffend unter anderem das

bäuerliche Bodenrecht zuständig (vgl. auch §§ 41–44 in Verbindung mit

§ 19 Abs. 3 Satz 1 VRG; ferner bezüglich des bäuerlichen

Bodenrechts BBl 1988, 1062). Die Vorinstanz (Art. 90 Abs. 1 lit.

f des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991

[BGBB, SR 211.412.11] in Verbindung mit § 4 der Verordnung über den

Vollzug des bäuerlichen Bodenrechts vom 8. Dezember 1993 [VOV BGBB,

LS 911.2]) und der Beschwerdegegner (Art. 90 Abs. 1

lit. f BGBB in Verbindung mit § 1 Abs. 2 lit. a VOV BGBB;

Anhang 3 Ziff. 7.1 der Verordnung über die Organisation des

Regierungsrates und der kantonalen Verwaltung vom 18. Juli 2007

[LS. 172.11]) erachteten ihre Zuständigkeit zu Recht als gegeben.

1.2

Da die

weiteren Prozessvoraussetzungen und auch die Legitimation des Beschwerdeführers

gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Antragsgemäss wurden die Vorakten beigezogen und erscheint

die eventualiter beantragte Durchführung eines Augenscheins vor Ort

entbehrlich.

3.

3.1

Der

Beschwerdeführer beantragt, es "sei die vereinbarte und zugesicherte

Grenzziehung zu bewilligen und die Mutation 'D-Bach' gemäss Plan vom 18.4.2009

zu vollziehen". Dabei handelt es sich um Abparzellierung eines fünf Meter

breiten Streifens vom Grundstück Kat.-Nr. 01 sowie Zuschlagung dieses

Streifens zum Grundstück Kat.-Nr. 02. Entlang der derzeitigen Grenze

verläuft allerdings die Zonengrenze. Das Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt in

der Landwirtschafts-, das Grundstück Kat.-Nr. 02 in der Bauzone (vgl. Art. 15 f.

des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [SR 700]). Dies wird

ebenso wenig bestritten, wie dass das Grundstück Kat.-Nr. 01 ein landwirtschaftliches

im Sinn von Art. 6 Abs. 1 BGBB darstellt und hierauf nach Art. 2

Abs. 1 BGBB das bäuerliche Bodenrecht Anwendung findet.

3.2

Gemäss Art. 58

Abs. 2 Satz 1 BGBB dürfen landwirtschaftliche Grundstücke nicht in

Teilstücke unter 25 Aren aufgeteilt werden (Zerstückelungsverbot;

vgl. auch BGr, 4. Februar 2005,5A.32/2004, E. 3.2; BGE 124 III

167.

E. 2 S. 168). Dieses Verbot ist auch anwendbar, wenn der

abparzellierte Teil von unter 25 Aren daraufhin einem anderen Grundstück

zugeschlagen wird (vgl. Art. 59 lit. b in Verbindung mit Art. 57

BGBB e contrario). Der fünf Meter breite Streifen misst längs 63 Meter

(act. 8/5/2/6). Das Teilstück umfasst somit 315 m2, weshalb das

Zerstückelungsverbot zur Anwendung gelangt.

3.3

Die

kantonal zuständige Behörde bewilligt Ausnahmen vom Zerstückelungsverbot, wenn

– nebst anderem – das landwirtschaftliche Grundstück in einen Teil innerhalb

und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufgeteilt

wird (Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB). Entsprechend der kantonalen

Praxis wurde bis zum 31. Dezember 2007 die Abparzellierung, Freistellung

und Zuschlagung eines Streifens von 3.5 Metern Landwirtschaftsland an eine nicht

überbaute Bauparzelle bewilligt; dieser Streifen verblieb raumplanungsrechtlich

allerdings in der Landwirtschaftszone. Weil die Landeigentümer dies in der

Regel nicht beachteten und auf dem Streifen ausserhalb der Bauzone nicht bewilligungsfähige

Vorhaben (Gartenhäuschen, Kleintierställe, Sitzplätze etc.) verwirklichten,

kündigte die Baudirektion des Kantons Zürich mit Kreisschreiben vom

20.

Dezember 2007 die Änderung dieser Praxis auf das folgende Jahr an.

3.4

Der

Beschwerdeführer macht geltend, es gebe weder ein Bundes- noch ein kantonales

Gesetz, welches einen zwingenden Abstand gegenüber Bauzonen oder Nichtbauzonen

verlange, und die Praxisänderung sei eine blosse Empfehlung. Jedoch verschafft

ihm Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB auch keinen Anspruch auf die

verlangte Teilung und Zuschlagung. Vielmehr besteht im Rahmen von Art. 60 Abs. 1

lit. a BGBB ein Ermessen der Behörden, in welches das Verwaltungsgericht

bloss eingreifen darf, wenn eine Rechtsverletzung, Ermessensmissbrauch, -überschreitung

oder -unterschreitung vorliegen (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20

Abs. 1 lit. a VRG). Die blosse Unangemessenheit lässt sich demgegenüber

nicht rügen (§ 50 Abs. 2 VRG).

Der Beschwerdeführer rügt denn im Wesentlichen auch nicht

eine Verletzung von Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB, sondern eine

Verletzung des Gebots von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 sowie Art. 9

der Bundesverfassung [BV, SR 101]) sowie implizit eine unzulässige

Ungleichbehandlung (Art. 8 Abs. 1 BV).

4.

4.1

Das Gebot

von Treu und Glauben umfasst insbesondere den Grundsatz des Vertrauensschutzes.

Demnach dürfen sich Private auf behördliche Handlungen, welche berechtigterweise

bestimmte verhaltenswirksame Erwartungen wecken, auch dann verlassen, wenn

diese Handlungen unrichtig waren oder gar nicht hätten vorgenommen werden

dürfen. Die Bürger sollen in ihrem Glauben an die Verlässlichkeit des Staats

nicht betrogen werden (vgl. Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus

Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. A., Bern 2009, § 22

N. 2 f.).

Der Vertrauensschutz bedarf eines amtlichen Anlasses. Als

solcher eignet sich jede Handlung eines staatlichen Organs, welche beim

betroffenen Bürger berechtigterweise bestimmte verhaltenswirksame Erwartungen

entstehen lässt. Vorausgesetzt ist hinsichtlich der Vertrauensgrundlage, dass

diese ausreichend individualisiert ist. Sodann muss der Bürger Kenntnis von der

Vertrauensgrundlage haben und diese für getätigte, nicht ohne Nachteil wieder

rückgängig zu machende Dispositionen (Vertrauensbetätigung) kausal gewesen sein.

Schliesslich muss der Bürger annehmen dürfen, dass die Vertrauensgrundlage frei

von Rechtsmängeln ist. Gegebenenfalls ist schliesslich eine Abwägung zwischen

öffentlichen und privaten Interessen vorzunehmen (vgl. Tschannen/Zimmerli/Müller,

§ 22 N. 11–13).

4.2

Bei

Auskünften und Zusicherungen, wobei Erstere Seinsaussagen, Letztere Sollensaussagen

darstellen (vgl. Tschannen/Zimmerli/Müller, § 22 N. 19), gilt

als Voraussetzung des Vertrauensschutzes, dass sie vorbehaltlos in einer

konkreten Situation mit Bezug auf bestimme Personen erteilt wurden, dass der

Bürger die Behörde aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten durfte,

dass die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne weiteres erkennbar war und nicht

ohne Nachteil rückgängig zu machende Dispositionen getroffen wurden. Bei

Auskünften gilt zudem, dass die relevante Rechts- und Sachlage seit der Auskunftserteilung

keine Änderung erfahren hat (Tschannen/Zimmerli/Müller, § 22 N. 15);

bei Zusicherungen hingegen muss, wenn die Behörde, welche die Zusicherung gab,

auch für die spätere Rechtsänderung zuständig war, die früher gegebene

Zusicherung auch unter neuem Recht honoriert werden. Zusicherungen gelten dabei

als Realakt und nicht als Vertrag (vgl. Tschannen/Zimmerli/Müller, § 22

N. 19).

4.3

Der

Beschwerdeführer verfügt für den betroffenen Streifen noch nicht über eine Ausnahmebewilligung

im Sinn von Art. 60 Abs. 1 BGBB, sondern verlangt die Zusprechung

einer solchen. Im Licht des Dargelegten ist zu prüfen, ob ihm diesbezüglich

erstens vor oder zweitens nach Erfolgen der Praxisänderung entsprechende

Zusicherungen oder Auskünfte erteilt wurden.

4.4

Der

Beschwerdeführer bringt zum Ersteren vor, entgegen der Vorinstanz sei die Verschiebung

der Parzellengrenze nicht erst nach Inkrafttreten der neuen Praxis in Angriff

genommen worden. Vielmehr erkenne man bereits auf dem Katasterplan 1:1'000 den

besagten Streifen, ebenso auf dem "Bauzonenplan farbig 1:5'000". Es

sei aufgrund der Pläne und Vereinbarungen bewiesen, dass die "Lage der

Westgrenze" schon 1997 verbindlich vereinbart worden sei; keine Rede könne

davon sein, dies sei erst nach Inkrafttreten der "Empfehlung" anfangs

2008.

erfolgt. Wann der Beschwerdegegner davon Kenntnis genommen habe, sei

unerheblich. Der Fall sei aktenkundig seit 1997 pendent. Eine rückwirkende Anwendung

der Empfehlung vom 20. Dezember 2007 verstosse in höchstem Mass gegen Treu

und Glauben, sei rechtlich unhaltbar und unzulässig.

Die Vorinstanz hält fest, eine Zusicherung für eine

künftige Nutzung könne allenfalls als Vertrauensgrundlage gelten, wenn sie in

einem konkreten Planungsverfahren gegeben werde und zeitnah umgesetzt werden

solle, und selbst wenn sich also der Beschwerdeführer und die Gemeinde Z im

Jahr 1995 beziehungsweise 1997 einig gewesen sein sollten, was sich aus den

Akten allerdings nicht ergebe, könne der Beschwerdeführer daraus rund

15.

Jahre danach nichts mehr zu seinen Gunsten ableiten. Der

Beschwerdeführer beruft sich demgegenüber darauf, dass es eine materielle

Enteignung darstelle, wenn "eine vereinbarte Nutzungsmöglichkeit vorliege

und diese dann widerrufen" werde. Im vorliegenden Fall sei die Grenze ein

integrierender Bestandteil der Nutzung. Es sei aktenkundig, dass die Zusicherung

zur Lage der Grenzen mit den Plänen für die Durchleitungsrechte und den Verträgen

mit den vorgesehenen vier Häusern gleichzeitig vereinbart worden sei, und zwar

rechtsverbindlich und vor der Baubewilligungserteilung für die Überbauung

"H" als deren Voraussetzung. Der Grenzverlauf West sei mit der Baubewilligung

rechtskräftig und durch die kantonalen Instanzen genehmigt, nach Bauvollendung

definitiv vermessen und vermarkt worden. Die umstrittene "Empfehlung der

Praxisänderung" sei erst mit dem Kreisschreiben erfolgt. Immerhin werde

die Zusicherung als Vertrauensgrundlage anerkannt. Sechs bis acht Jahre seien

für eine Zusicherung immer noch zeitnah. Der Schluss der Vorinstanz, es habe

nie eine genügende Grundlage gegeben, worauf gestützt der Beschwerdeführer in

gutem Glauben auf die Bewilligung der von ihm gewünschten Abparzellierung habe

vertrauen dürfen, sei absurd und widerspreche im höchsten Mass dem Grundsatz

von Treu und Glauben.

Soweit die Vorinstanz schliesslich erwäge, es seien

darüber hinaus keine schützenswerten Dispositionen getätigt worden, macht der

Beschwerdeführer geltend, eine Projektentwicklung erfordere Zeit und

Sachverstand. Der beschwerdeführerische Vertreter sei für seine Objekte

mehrfach geehrt worden und bereit, den Beweis hierfür anzutreten. Der Beschwerdegegner

oder die Vorinstanz hätten nie Unterlagen verlangt. Dennoch behaupteten sie, es

sei "keine Wertminderung geschuldet". Die Grenze, die

Durchleitungsrechte und die erteilten Baubewilligungen seien jedoch bereits

vorher nach damaligem Recht vereinbart worden. Mit der Nichtbewilligung der

Grenze gingen gegen 400 m2 Land verloren. Entgegen der abstrusen

Behauptung der Vorinstanz seien nur noch zwei statt vier Häuser möglich, es

seien jedoch vier Geschwister, die einen Anspruch hätten. Es werde in aller Bescheidenheit

darauf hingewiesen, dass beide Grundstücke (Kat.-Nr. 02 und 01) der beschwerdeführerischen

Familie gehörten. Kat.-Nr. 01 im Wert von mehreren Millionen Franken habe

sie grosszügigerweise ins übrige Gemeindegebiet übertragen lassen. Neid und

Missgunst seien hier sicher nicht angebracht. Es sei vorliegend das Beantragte,

wie die Akten bewiesen, vereinbart worden, wie es im nördlichen Teil bereits

ausgeführt worden sei.

Den Ausführungen der Vorinstanz ist indessen zuzustimmen.

Der Beschwerdeführer reichte kein Beweisstück ein, aus welchem (nach alter

Praxis) eine ausdrückliche Zusicherung hinsichtlich der Erteilung einer

Ausnahmebewilligung hervorgeht. Auf den Plänen ist zwar ersichtlich, dass der

Beschwerdeführer 1995, 1996 und 2004 davon ausging, solcherweise planen zu

können, aber darauf, dass ihm diesbezüglich eine Behörde eine Zusicherung gemacht

hatte, lässt sich nicht schliessen. Zu bemerken ist, dass vielmehr am

26.

November 1997 zufolge der Aufteilung des Grundstücks aKat.-Nr. 04

die im Streit stehende Grenze erst festgesetzt wurde, als die Grundstücke

Kat.-Nr. 01 und Kat.-Nr. 02 (Letzteres nicht mehr dem bäuerlichen

Bodenrecht unterstellt) geschaffen wurden. Dass für die beiden erst 1997

geschaffenen Grundstücke schon im Jahr 1995 die nun eingereichte Parzellierung

vorgesehen gewesen sein soll, kann nicht zutreffen. Die sich in den Akten

befindende Genehmigung der Gemeinde Z aus dem Jahr 1996 betrifft schliesslich

nicht die Grenze, sondern die Kanalisation. Es liegen demnach keinerlei

Hinweise auf eine zur Zeit der alten Praxis erfolgte Zusicherung vor, welche

für – vorliegend nicht näher erläuterte – Dispositionen kausal gewesen sein

könnte. Auch legt der Beschwerdeführer nicht substantiiert dar, wann und durch

welche Behörde etwa eine solche in mündlicher Form hätte erfolgt sein können,

geschweige denn legt er eine schriftliche Zusicherung nach alter Praxis bei.

4.5

Die

geltend gemachte Vertrauensgrundlage kann jedoch auch in einer erst während der

Dauer der neuen Praxis erfolgten Zusicherung bestehen. So führt die Vorinstanz

aus, der zuständige Sachbearbeiter des AWEL habe der beschwerdeführerischen

Familie zugesichert, dass mit der Mutation und Nachführung der amtlichen

Vermessung auch die Landaufteilung für ihre Grundstücke vorgenommen werden

könne und der Kanton diese Kosten übernehme. Der Beschwerdeführer habe jedoch wissen

müssen, dass das AWEL für die Abparzellierungsbewilligung nicht zuständig sei;

zudem habe das AWEL erst einen Auftrag zur Ausarbeitung eines Mutationsvorschlags

erteilt, eine Mutation jedoch noch nicht bewilligt. Diese Auskunft sei – dem

Beschwerdeführer bekannt – stets unter Vorbehalt der erforderlichen definitiven

Zustimmung gestanden. Der Beschwerdeführer wendet allerdings ein, es habe für

die Parzellierung vorgängig eine Besprechung mit dem AWEL stattgefunden. Man

habe dabei sogar das Büro gewechselt und es hätten dann auch noch andere

Instanzen daran teilgenommen. Die Behauptung, der Beschwerdeführer habe wissen

müssen, dass diese Leute nicht zuständig seien, sei schlicht eine Anmassung und

zugleich eine Verunglimpfung.

Der Sachbearbeiter des AWEL sicherte dem Beschwerdeführer

anfangs Juli 2008 zu, dass "mit der Mutation und Nachführung der amtlichen

Vermessung auch die Landaufteilung für ihre Grundstücke vorgenommen werden kann

und der Kanton diese Kosten übernimmt". Auch wenn der Sachbearbeiter damit

bloss eine Gleichzeitigkeit und eine Kostenübernahme zusichern und nicht die

Landaufteilung genehmigen wollte, lässt sich nicht verneinen, dass ein

unbefangener Privater dies auch anderes verstehen könnte. Jedoch hält das AWEL

zutreffend fest, man habe explizit darauf hingewiesen, dass der Mutationsvorschlag

noch genehmigt werden müsse. Einen definitiven Vorschlag habe man bis heute

jedoch noch nicht erhalten. Die Zusicherung ist damit nicht vorbehaltlos

erfolgt. Es kommt hinzu, dass der Beschwerdeführer in keiner Weise darlegt,

welche Dispositionen er aufgrund dieser Aussagen des Sachbearbeiters ab Juli

2008.

getroffen haben soll. Solches obliegt ihm aber nicht nur aufgrund seiner

Mitwirkungspflicht (§ 7 Abs. 2 VRG), sondern auch, weil die

Untersuchungsmaxime die antragstellende Partei nicht davon befreit, dass sie

die Beweislast für die Tatsachen trägt, aus denen sie Rechte ableiten könnte.

Daher kann offen bleiben, ob der Beschwerdeführer um die Unzuständigkeit des

AWEL in dieser Frage wissen musste und ob ein überwiegendes Interesse im Rahmen

der Voraussetzungen des Vertrauensschutzes vorliegend gegeben ist, was der Beschwerdeführer

bestreitet.

4.6

Soweit

sich der Beschwerdeführer gegen die vorinstanzlichen Erläuterungen hinsichtlich

des Grundsatzes des Vertrauensschutzes und des Prinzips von Treu und Glauben wendet

und sich darauf beruft, nach gesundem Menschenverstand seien beide Voraussetzungen

erfüllt, lässt sich dem Vorgebrachten nicht folgen. Die Ausführungen der

Vorinstanz folgen herrschender Lehre und Rechtsprechung.

5.

5.1

Die

Rechtsgleichheit verlangt eine gewisse Zurückhaltung mit Praxisänderungen (vgl. Tschannen/Zimmerli/Müller,

§ 23 N. 14). Eine als unrichtig erkannte Rechtsanwendungspraxis muss

aber aufgegeben werden können unter dem Zwang besserer Einsicht und sie muss

getragen sein vom Willen zur dauernden Neuausrichtung der Rechtsanwendung. Eine

Praxisänderung und damit auch eine vorübergehende Ungleichbehandlung vergleichbarer

Sachverhalte verletzt Art. 8 Abs. 1 BV nicht, wenn ernsthafte und

sachliche Gründe vorliegen, die Änderung in grundsätzlicher Weise erfolgt, das

Interesse an der neuen, als richtig erkannten Rechtsanwendung die gegenläufigen

Rechtssicherheitsinteressen überwiegt, etwa bei besserer Erkenntnis der ratio

legis, bei veränderten äusseren Verhältnissen oder bei gewandelten

Rechtsanschauungen, nicht jedoch, wenn die Praxisänderung nur damit begründet

wird, die neue Auslegung lasse sich ebenso gut vertreten wie die alte; und

schliesslich darf die Praxisänderung nicht gegen Treu und Glauben verstossen.

Sie muss angekündigt werden, wenn der Betroffene allenfalls einen Rechtsverlust

erleiden könnte, den er hätte vermeiden können, wenn er die neue Praxis bereits

gekannt hätte (vgl. Tschannen/Zimmerli/Müller, § 23 N. 16).

5.2

Die

Zulässigkeit der Praxisänderung zur Bewilligung von Ausnahmen vom Zerstückelungsverbot

selbst stellt der Beschwerdeführer zu Recht nicht in Frage und die Direktion

begründete diese auch zureichend. Damit verletzt auch die entsprechende

vorübergehende Ungleichbehandlung vergleichbarer Sachverhalte Art. 8 Abs. 1

BV nicht; insbesondere spielt keine Rolle, ob die Westgrenze der Überbauung "H"

ebenfalls mittels einer solchen Ausnahmebewilligung festgelegt wurde und ob es

dort um fünf oder um 3.5 Meter ging.

5.3

Der

Beschwerdeführer beruft sich auf eine Publikation des Hauseigentümerverbands

des Kantons Zürich, wonach der Einladung an die Gemeinden, den Abstand von Gebäuden

zur Nichtbauzone verbindlich festzulegen und ein Näherbaurecht auszuschliessen,

nicht Folge geleistet werden soll. Die Baudirektion habe dann offenbar auch in

Aussicht gestellt und sich bereit erklärt, gangbare Wege im Einzelfall zu

sichern und zu finden. Hier aber prozessiere man lieber mit aller Akribie. Für

eine Berufung auf das Gleichheitsgebot ist dieses Vorbingen zu unsubstantiiert.

5.4

Der

Beschwerdeführer macht auch geltend, der Beschwerdegegner wolle die Empfehlung

rückwirkend anwenden. Dies sei absolut unzulässig und willkürlich, zumal die Empfehlung

nicht rechtsverbindlich sei.

Das Bundesgericht spricht etwa von Rückwirkung, wenn bei

Anwendung neuen Rechts (beziehungsweise einer neuen Praxis) an ein Ereignis

angeknüpft wird, das in der Vergangenheit liegt und bei Erlass des Gesetzes

abgeschlossen war (BGE 113 Ia 412 E. 6 S. 425 mit Hinweisen). Davon kann vorliegend

allerdings keine Rede sein.

6.

Die Beschwerde ist demnach vollumfänglich abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen und

kann er keine Parteientschädigung erhalten (§ 65a Abs. 1 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 17 Abs. 2 VRG).

7.

Letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide sind nach

Art. 88 Abs. 2 BGBB in Verbindung mit Art. 5 Abs. 2 der

Verordnung vom 4. Oktober 1993 über das bäuerliche Bodenrecht

(SR 211.412.110) dem Bundesamt für Justiz mitzuteilen und unterliegen gemäss

Art. 89 BGBB der Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellkosten,

Fr. 5'100.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Es wird keine

Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlichrechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …