VB.2011.00332

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00332

12. Oktober 2011Deutsch19 min

(URT.2011.13689)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 27. Januar 2010 entliess der

Gemeinderat Wetzikon auf Antrag der Eigentümerin A das Ökonomiegebäude Assek.-Nr. 01

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, F-Strasse 03, Wetzikon, aus dem kommunalen

Inventar der kunst- und kulturhistorischen Bauten, unter Auflagen betreffend

einen allfälligen künftigen Neubau.

Am 21. Juli 2010 beantwortete die Baukommission

Wetzikon ein von A eingereichtes Vorentscheidgesuch (mit Verbindlichkeit

gegenüber Dritten) hinsichtlich eines Neu- und Anbauvorhabens auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 teilweise abschlägig.

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss vom 27. Januar 2010 rekurrierten A

(R3.2010.00019) sowie D und C (R3.2010.00076) an die Baurekurskommission III. A

legte überdies gegen den Vorentscheid vom 21. Juli 2010 Rekurs ein

(R3.2010.00131).

Nach Durchführung eines Augenscheins vereinigte das seit

dem 1. Januar 2011 zuständige Baurekursgericht mit Entscheid vom 13. April

2011.

die drei Rekurse. Den Rekurs R3.2010.00019 hiess es dabei teilweise gut

und hob den Beschluss vom 27. Januar 2010 insoweit auf, als dieser den

Erhalt des auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 stehenden Baums betrifft.

Im Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat. Weiter hiess das

Baurekursgericht den Rekurs R3.2010.00131 teilweise gut, hob die Antworten des

Vorentscheids vom 21. Juli 2011 auf die Fragen 4 und 5 auf und lud den

Gemeinderat Wetzikon ein, diese im Sinn der Erwägungen zu prüfen und neu zu

beantworten. Im Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat. Den

Rekurs R3.2010.00076 wies das Baurekursgericht vollumfänglich ab.

III.

Mit Beschwerde vom 26. Mai 2011 gegen den Entscheid

vom 13. April 2011 beantragte A dem Verwaltungsgericht, im Verfahren

R3.2010.00019 Disp.-Ziff. 2 des gemeinderätlichen Beschlusses vom 27. Januar

2010.

aufzuheben und den Entscheid im Übrigen zu bestätigen. Im Rekurs

R3.2010.00131 seien der Vorentscheid vom 21. Juli 2010 aufzuheben und die

Fragen 1 und 3 mit einem Ja zu beantworten. Im Übrigen sei der vorinstanzliche

Entscheid zu bestätigen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Beschwerdegegner bzw. der Mitbeteiligten.

Am 10. Juni 2011 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Mit Schreiben vom 5. Juli 2011 verzichteten die

Mitbeteiligten auf eine Beschwerdeantwort.

Der Gemeinderat sowie die Baukommission Wetzikon liessen

sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerde richtet sich

gegen die mit der Inventarentlassung des Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 01

verbundene Nebenbestimmung (Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses des Beschwerdegegners

1.

vom 27. Januar 2010) sowie die Vorentscheidfragen 1 und 3, welche die

Beschwerdegegnerin 2 in ihrem Beschluss vom 21. Juli 2010 abschlägig beantwortet

hat.

1.1

Das

streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 02 befindet sich in der Wohnzone

WG3.3 mit Gewerbeerleichterung und ist im Bereich der südwestlichen Ecke mit

einem Wohnhaus Assek.-Nr. 05 (ehemaliges Wirtshaus) und im östlichen Teil

mit einem Ökonomiegebäude Assek.-Nr. 01 überstellt. Die beiden Bauten

bilden gemeinsam Bestandteil des Inventars kommunal schützenswerter Bauten. Auf

dem Grundstück wie auch auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 steht

jeweils ein im Natur- und Landschaftsinventar eingetragener Baum.

Zwecks Überbauung der beiden Grundstücke unter Abbruch des

Ökonomiegebäudes ersuchte die Beschwerdeführerin am 8. Juli 2009 den

Beschwerdegegner 1, dieses aus dem Inventar zu entlassen. Mit Beschluss vom 27. Januar

2010.

entliess der Beschwerdegegner 1 das Ökonomiegebäude aus dem Inventar,

wobei er in Disp.-Ziff. 2 Folgendes festhielt:

"Damit die

Wirkung des weiterhin im Inventar enthalten[en] Wohnhauses Vers.-Nr. 05

mitsamt dem zugehörigen Hofraum nicht geschmälert wird, müssen die bestehenden

Bäume auch bei einem Neubau erhalten bleiben. Zudem darf der geplante Neubau

die zulässige Gebäudehöhe und Baumasse nur in reduziertem Mass (ca. zu 3/5)

konsumieren. Dabei sind die Parameter des Neubaus auf das [Wohnhaus] Vers.Nr. 05

und die bestehenden Bäume abzustimmen."

1.2

In ihrem

Rekurs R3.2010.00019 gegen Disp.-Ziff. 2 des angefochtenen Beschlusses

wandte sich die Beschwerdeführerin nebst Rügen betreffend den Baumschutz gegen

die angeordnete Reduktion der Gebäudehöhe und des Bauvolumens: An sich sei

unbestritten, dass es sich beim Wohnhaus Assek.-Nr. 05 um ein schönes

Gebäude handle; dessen Abbruch sei gar nicht vorgesehen, weshalb sie auch keine

Entlassung aus dem Inventar verlangt oder ein Provokationsgesuch gestellt habe.

Der Beschwerdegegner 1 habe bisher auch keine Schutzverfügung bezüglich des Gebäudes

Assek.-Nr. 05 erlassen. Für den Erlass von planungsrechtlichen Massnahmen,

wie sie in Disp.-Ziff. 2 getroffen worden seien, sei jedoch nicht der

Gemeinderat, sondern die Gemeindelegislative zuständig. Unter dem Aspekt von § 238

Abs. 2 PBG gingen die getroffenen Anordnungen zudem weit über das

Zulässige hinaus und seien aufzuheben.

1.3

gegenseitigen Einvernehmen der Parteien wurde das Rekursverfahren sistiert und

versucht, anhand eines definierten Bauvolumens eine allseits befriedigende

Lösung zu finden. Zu diesem Zweck gab die Beschwerdeführerin am 17. Mai

2010.

ein Vorentscheidgesuch mit Drittwirkung ein und stellte der

Beschwerdegegnerin 2 folgende Fragen:

"1. Ist auf dem Grundstück Kataster-Nr. 02

ein Bauvolumen wie in den Planbeilagen 1−4 dargestellt zulässig?

2.

Muss eventuell im Dachgeschoss ein

Rücksprung (Terrasse) erstellt werden?

3.

Ist am Gebäude Assekuranz-Nr. 05

ein eingeschossiger, teilweise transparenter Anbau von den Massen 5,1 m x 4,4 m

zulässig gemäss Planbeilage 8?

4.

Ist die Tiefgarageneinfahrt wie im

Plan dargestellt zulässig?

5.

Kann

bezüglich der Tiefgarageneinfahrt allenfalls eine Ausnahmebewilligung

betreffend Gefälle der Garagenrampe in Aussicht gestellt werden?"

Das Vorentscheidprojekt hält sich bezüglich der Gebäudehöhe

in etwa an die Vorgaben des angefochtenen Beschlusses vom 27. Januar 2010,

konsumiert jedoch die Ausnützung praktisch vollständig. Die Beschwerdegegnerin

2, beraten durch die Stadtbildkommission, entschied mit Vorentscheid vom 21. Juli

2010, dass das projektierte Bauvolumen zu gross sei, und beantwortete Frage 1

negativ. Demgegenüber bejahte sie im Grundsatz Frage 3, jedoch ohne die

geplante Dachterrasse und das Sitzplatzpodest im Erdgeschoss. Verneint wurde

schliesslich Frage 4. Die Fragen 2 und 5, welche sich auf die Fragen 1 bzw. 4

beziehen, erübrigten sich in der Folge.

1.4

In seiner

Rekursvernehmlassung vom 25. August 2010 führte der Beschwerdegegner 1

aus, er habe mit der Inventarentlassung vom 27. Januar 2010 nicht neu über

die Inventarisierung des Wohnhauses Assek.-Nr. 05 befinden wollen, sondern

festgehalten, dass dieses im Inventar erhalten bleibe und lediglich das

Ökonomiegebäude Assek.-Nr. 01 entlassen werde. In diesem Sinn könne Disp.-Ziff. 1

des Beschlusses nicht als Inventareröffnung im Sinn von § 209 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verstanden werden.

Eine solche müsste aus der Formulierung klar hervorgehen und hätte mindestens

einen Verweis auf § 209 PBG benötigt. Die in Disp.-Ziff. 2 aufgeführte

Bemerkung habe lediglich hinweisenden Charakter. Die Anordnung gehe

insbesondere nicht über die ohnehin geltenden Bestimmungen gemäss § 238 Abs. 2

und 3 PBG hinaus. Entsprechend handle es sich bei Disp.-Ziff. 2 nicht um

eine planungsrechtliche Massnahme, welche die Bestimmungen der Bau- und

Zonenordnung ausser Kraft setzen würde. Vor diesem Hintergrund sei die

Beschwerdegegnerin 2 unter Beizug der Stadtbildkommission im Vorentscheidverfahren

zum Schluss gekommen, dass sich ein Neubau in Grösse und Erscheinung dem

Wohnhaus Assek.-Nr. 05 deutlich unterordnen müsse.

1.5

Die

Vorinstanz erwog in E. 5.4 des Rekursentscheids vom 13. April 2011,

dass es sich bei Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses vom 27. Januar 2010

nicht um eine planerische Massnahme, sondern um eine konkrete Schutzmassnahme

als Bedingung für den Abbruch der Scheune (§ 207 PBG) handle. Die

Bestimmung sei als zwingende Verpflichtung abgefasst und habe keineswegs nur

"hinweisenden" Charakter. Ausgehend von dieser Interpretation prüfte

die Vorinstanz die Vertretbarkeit der Anordnung und bejahte sie mit dem

Argument, dass die mit der Teil-Inventarentlassung verknüpfte Schutzmassnahme

ein taugliches und notwendiges Mittel sei, um eine Neubaute in ihrer Dimension

zu limitieren (E. 6.5 des Rekursentscheids).

2.

Die Beschwerdeführerin wendet sich vorab gegen die Auslegung

von Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses vom 27. Januar 2010 durch die

Vorinstanz. Im Rahmen der Begründung folge der vorinstanzliche Entscheid der

Argumentation beider Parteien nicht. Die Beschwerdeführerin sei gleich wie der

Beschwerdegegner 1 davon ausgegangen, dass sie kein Provokationsbegehren

betreffend das Wohnhaus gestellt und Letzterer diesbezüglich keinen

Schutzentscheid gefällt habe. Es sei offensichtlich nie die Absicht des

Beschwerdegegners 1 gewesen, eine Schutzverfügung über das Wohnhaus zu

erlassen. So gingen die Anordnungen selbst nach Auffassung des

Beschwerdegegners 1 nicht über § 238 Abs. 2 PBG hinaus. Sie seien

auch nicht als planerische Massnahmen zu betrachten, denn dazu wäre der Gemeinderat

nicht zuständig. Die Vorinstanz habe in das Ermessen der Gemeinde, wie sie

kommunale Inventarobjekte behandeln möchte, eingegriffen, indem sie aus einem

"Nicht-Schutzentscheid" einen Schutzentscheid hergeleitet habe.

Ausserdem habe sie als erste Instanz die bis anhin nicht abgeklärte

Schutzwürdigkeit des Gebäudes Assek.-Nr. 05 grundsätzlich bejaht. Im

Übrigen hätte die Vorinstanz die Pflicht gehabt, die Parteien darauf aufmerksam

zu machen, dass sie von einem völlig anderen Rechtsstandpunkt ausgehe als von

den Parteien einvernehmlich behauptet. Der angefochtene Entscheid sei folglich

aufzuheben und die Angelegenheit unter dem Aspekt von § 238 Abs. 2

PBG zu beurteilen.

3.

3.1

3.1.1

Gemäss § 203 Abs. 2 PBG erstellen die für Schutzmassnahmen

zuständigen Behörden Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in

Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die Erstellung der Inventare bzw.

die Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch) keinen Schutz (RB 1990 Nr. 72;

vgl. auch Antrag des Regierungsrats vom 11. Oktober 1989 [an den

Kantonsrat] zur Änderung des Planungs- und Baugesetzes, ABl 1989, 1757

[zur Aufhebung von § 209 Abs. 1 PBG]). Das Inventar entfaltet erst

bei der formellen Eröffnung der Inventaraufnahme an den Grundeigentümer (§ 209

Abs. 2 PBG) diesem gegenüber Rechtswirkungen, nämlich ein zeitlich

beschränktes Verbot, ohne Bewilligung der anordnenden Behörde Veränderungen am

Objekt vorzunehmen. Das Veränderungsverbot fällt dahin, wenn nicht innert

Jahresfrist seit der schriftlichen Mitteilung eine dauernde Anordnung getroffen

wird (§ 209 Abs. 3 PBG).

3.1.2

Soll ein inventarisiertes Objekt dauernd geschützt werden, bedarf es der

Umsetzung in verbindliche Schutzmassnahmen. Das Inventar begründet die

Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeichneten Objekte, und die zuständige

Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese

Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber, ob eine dauernde

Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder in einer

definitiven Unterschutzstellung, womit die durch das Inventar begründete

Vermutung in eine definitive Schutzmassnahme umgesetzt wird, oder in einer Entlassung

aus dem Inventar bestehen. Der dauernde Schutz von Objekten des Natur- und Heimatschutzes

erfolgt kraft § 205 PBG durch Massnahmen des Planungsrechts (lit. a),

durch Verordnung (lit. b), Verfügung (lit. c) oder Vertrag (lit. d).

Laut § 207 Abs. 1 PBG verhindern Schutzmassnahmen Beeinträchtigungen

der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen

nötigenfalls die Restaurierung an; ihr Umfang ist jeweils örtlich und sachlich

genau zu umschreiben.

3.1.3

Gefährdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so hat

das Gemeinwesen also vorab einen Schutzentscheid zu treffen, das heisst

Schutzmassnahmen anzuordnen oder aber (ganz oder teilweise) darauf zu

verzichten (RB 1991 Nr. 60 [Leitsatz] = BEZ 1991 Nr. 23 = ZBl

92/1991, S. 495, E. 4b/bb). Nur wenn eine Gefährdung eines

inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden

kann, besteht für das Gemeinwesen keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit

und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden (VGr, 17. Februar

2000, BEZ 2000 Nr. 22; 2. September 2002, VB.2002.00172, E. 1c/cc).

3.2

Fraglich

ist, welche Bedeutung dem gemeinderätlichen Beschluss vom 27. Januar 2010

zukommt, welcher die (Teil-)Inventarentlassung des Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 01

(Disp.-Ziff. 1) in Disp.-Ziff. 2 mit diversen Vorgaben an einen

Neubau auf dem Grundstück verbindet (siehe oben E. 1.1).

3.2.1

Inhalt und Tragweite einer Verfügung ergeben sich in erster Linie aus dem

Dispositiv

Dispositiv (BGer, 6. Juni 2006,1A.42/2006, E. 2.3, auch zum

Folgenden). Ist das Verfügungsdispositiv unklar, unvollständig, zweideutig oder

widersprüchlich, so muss die Unsicherheit durch Auslegung behoben werden. Zu

diesem Zweck kann auf die Begründung der Verfügung zurückgegriffen werden (BGE

110 V 222). Soweit der Wille der verfügenden Behörde zum Ausdruck kommt, ist er

bei der Auslegung zu berücksichtigen (Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986,

S. 129, auch zum Folgenden). Eine Verfügung ist nach dem Vertrauensgrundsatz

so auszulegen, wie sie der Empfänger aufgrund aller Umstände, die ihm im

Zeitpunkt der Eröffnung bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in guten

Treuen verstehen durfte und musste (BGE 115 II 415 E. 3a mit Hinweisen).

Da die Verfügung mit dem Gesetz in Einklang stehen soll, muss bei der Auslegung

mitbeachtet werden, welche Lösung mit dem Gesetz übereinstimmt (BGer, 6. Juni

2006,1A.42/2006, E. 2.3). Eine Verfügung wird daher einerseits aufgrund

eines gesetzlichen Massstabs und dessen Auslegungsmethoden ausgelegt,

andererseits nach den Auslegungsgrundsätzen zu den privatrechtlichen

Willensklärungen (Lukas Brühwiler-Frésey, Verfügung, Vertrag und andere verwaltungsrechtliche

Handlungssysteme, Bern 1984, Rz. 136).

3.2.2

Aus dem Wortlaut von Disp.-Ziff. 2 und den Umständen zum Zeitpunkt

der Eröffnung der Verfügung geht nicht eindeutig hervor, welche Bedeutung

der Beschwerdegegner 1 der Bestimmung ursprünglich beimessen wollte. Weder

dem Dispositiv noch den Erwägungen lässt sich entnehmen, dass die Vorgaben an

den geplanten Neubau lediglich als unverbindlicher Hinweis auf die erhöhten

Anforderungen an die Einordnung der geplanten Ersatzbaute zu betrachten seien. Zudem

ist unklar, ob die Vorgaben als eigenständige Anordnung oder als

Nebenbestimmung zu der in Disp.-Ziff. 1 angeordneten Entlassung des

Ökonomiegebäudes Kat.-Nr. 01 aus dem inventarisierten Objekt 06 aufzufassen

sind. Die Frage nach der (grammatikalischen) Interpretation kann indessen offenbleiben,

da sich sämtliche Auslegungen als rechtswidrig erweisen.

3.2.3

Versteht man Disp.-Ziff. 2 als eine eigenständige Schutzanordnung im

Sinn von § 205 lit. c in Verbindung mit § 207 PBG, so stützt sie

sich lediglich auf eine summarische Beurteilung des Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 01.

Ohne vertiefte Schutzabklärung unter umfassender Abwägung der privaten und

öffentlichen Interessen erweist sich die mit der Unterschutzstellung

einhergehende Eigentumsbeschränkung jedoch als ungerechtfertigt. Ausser

Betracht fällt sodann eine Interpretation als planungsrechtliche Massnahme (§ 205

lit. a PBG), da zu deren Festlegung nicht der Beschwerdegegner 1 als

Exekutivbehörde, sondern vielmehr die Gemeindelegislative zuständig wäre (§ 88

PBG). Im Übrigen wäre die Bestimmung selbst dann unzulässig, wenn man in ihr

eine Nebenbestimmung zur angeordneten Inventarentlassung erblicken würde (vgl.

Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 918, auch zum Folgenden). Eine (Teil-)Inventarentlassung

unter Auflagen bzw. Bedingungen, welche die Bebaubarkeit des Grundstücks auf

nicht absehbare Zeit einschränken, verstösst gegen Sinn und Zweck des vorsorglichen

Denkmalschutzes, wonach vorsorgliche Schutzmassnahmen zum Schutz des

Grundeigentümers auf ein Jahr beschränkt sind (§ 209 Abs. 3 PBG; Jürg

Hess, Der Denkmalschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, Zürich 1986, S. 184 m. w. H.; vgl. auch RB 1990 Nr. 74 = BEZ 1990 Nr. 20).

3.2.4

Demnach erweist sich die Bestimmung unabhängig von ihrer Interpretation als

unzulässig. Daran ändert auch nichts, dass der Beschwerdegegner 1, wie er allerdings

erst in seiner Rekursvernehmlassung ausführt, mit der Statuierung von Disp.-Ziff. 2

lediglich im Sinn eines unverbindlichen Hinweises auf die ohnehin geltende

Einordnungsbestimmung von § 238 Abs. 2 PBG habe hinweisen wollen und die

Beschwerdeführerin diese Erklärung nicht (mehr) bestreitet. Eine solche

nachträgliche Sinnzuschreibung durch die verfügende Behörde muss jedenfalls

dann unbeachtlich bleiben, wenn sich die Adressatin – wie vorliegend – durch

den rechtsverletzenden Wortlaut des Dispositivs und die ihr im Eröffnungszeitpunkt

bekannten Umstände nach Treu und Glauben zur Anfechtung der Anordnung veranlasst

sah.

3.2.5

Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses vom 27. Januar 2010 ist folglich

aufzuheben.

Weiter beantragt die Beschwerdeführerin, den Vorentscheid der

Beschwerdegegnerin 2 vom 21. Juli 2010 aufzuheben und die Fragen 1 und 3

mit einem "Ja" zu beantworten.

4.1 Die

Beschwerdegegnerin 2 verneinte die Frage 1, ob ein Bauvolumen gemäss Planbeilagen

1–4 zulässig sei. Sie stützte sich dabei auf die Stellungnahme der

Stadtbildkommission Wetzikon. Diese stellte fest, dass die östliche

Strassenflucht der F-Strasse von der Kreuzung G-Strasse/F-Strasse bis zum

Bahnhof H noch weitgehend intakt sei mit Einzelbauten und grossen Bäumen im

rückwärtigen Bereich. Letztere gäben den Bauten nicht nur einen würdigen

Hintergrund, sie trügen auch zur stimmigen Gesamtwirkung wesentlich bei. Dieses

Bild gelte es zu erhalten. Aus diesem Grund seien allfällige Bauten im rückwärtigen

Bereich in Grösse und Ausdruck so zu gestalten, dass die strassenständigen Einzelbauten

in ihrem gemeinsamen Auftritt nicht abgewertet würden. Ein Ersatzneubau für das

Ökonomiegebäude sei denkbar, doch habe sich dieser in Grösse und Erscheinung

dem Haus Assek.-Nr. 05 deutlich unterzuordnen. Die Beschwerdegegnerin 2

habe den Beurteilungsmassstab gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG verhältnismässig

festgelegt und den diesbezüglichen Ermessensspielraum mit dem Einbezug der

Stadtbildkommission verantwortungsvoll wahrgenommen.

4.2 Die

Beschwerdeführerin wendet hiergegen ein, dass es unter Berufung auf die Einordnung

nach ständiger Rechtsprechung nur in absoluten Ausnahmefällen und mit einlässlicher

Begründung zulässig sei, bauliche Möglichkeiten wie das Bauvolumen einzuschränken.

Mit ihrem Vorentscheidprojekt habe sich die Beschwerdeführerin ausserordentlich

bemüht, Rücksicht auf das Wohnhaus zu nehmen. So liege die Gebäudehöhe tiefer

als die Traufe des Altbaus. Zudem habe sie angeboten, das Dachgeschoss auf der

gesamten Gebäudelänge gegenüber dem Wohnhaus zurückzunehmen, womit dieses von

dieser Seite aus klar als solches erkennbar sei. Da die maximale Gebäudehöhe

nicht ausgeschöpft sei, könne das Dachgeschoss auf der abgewandten Gebäudeseite

als Vollgeschoss ausgestaltet werden. Auch wenn die Ausnützung nahezu

vollständig konsumiert werde, ordne sich der Neubau dem Altbau unter. Auf die

beiden Bäume werde durch die Lage der Garageneinfahrt hinreichend Rücksicht

genommen.

4.3

4.3.1 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und

Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Wie § 238 Abs. 1

PBG ist auch Absatz 2 derselben Bestimmung, wonach auf Objekte des Natur- und

Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen ist, nicht ein blosses Verunstaltungsverbot

(vgl. BGE 114 Ia 343 E. 4b). Vielmehr verlangt § 238 Abs. 2 PBG

positiv eine kubische und architektonische Gestaltung, die sicherstellt, dass

einerseits für die Baute selbst und anderseits für die bauliche und landschaftliche

Umgebung eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Dabei ist nicht einfach auf ein

beliebiges subjektives architektonisches Empfinden oder Gefühl abzustellen,

sondern es ist im Einzelnen darzutun, weshalb mit einer bestimmten baulichen

Gestaltung keine gute Gesamtwirkung erreicht wird.

Bei

der Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG steht der örtlichen Baubehörde

eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungs- und

Ermessensfreiheit zu. Die Auslegung der Bestimmung durch die kommunalen

Behörden ist nach ständiger Rechtsprechung zu schützen, wenn sie vertretbar und

nicht rechtsverletzend ist (VGr, 2. Juli 2008, VB.2008.00052, E. 4.2).

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können ausserdem nur

Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20

Abs. 1 lit. a VRG gerügt werden.

4.3.2

Nach ständiger Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238 PBG keine

generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen

Bauvolumens verlangt werden; nur in Ausnahmefällen kann ein Verzicht auf die

Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens

durchgesetzt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. März 2007, VB.2007.00036,

E. 3.3; BGE 115 Ia 363 E. 3a; 115 Ia 370 E. 5). Hierfür sind

jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung

besonders triftige Gründe erforderlich, wie z.B. eine besondere Qualität der

bestehenden Überbauung, die Rücksicht auf ein Schutzobjekt oder eine

qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des

Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung

einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell –

etwa für ein ganzes Quartier oder ein Baugeviert – die Zonenordnung ausser

Kraft gesetzt würde.

4.4 Der

geplante Ersatzbau soll in einem Abstand von lediglich 8 m zum inventarisierten

Wohn- und ehemaligen Wirtshaus Assek.-Nr. 05 zu stehen kommen, dessen Schutzwürdigkeit

unbestritten ist. Zu berücksichtigen ist sodann, dass sich das Baugrundstück in

der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG3.3 und damit in der Wohnzone mit der

höchsten Baumassenziffer befindet (siehe Art. 4 der Bau- und Zonenordnung

Wetzikon vom 23. März 1998), was bei vollständiger Ausnützung

vergleichsweise grosse Bauvolumen ermöglicht. Wie aus dem vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll

ersichtlich ist, hat das verhältnismässig kleine Gebäude Assek.-Nr. 05 ein

filigranes Erscheinungsbild, welches durch das bestehende Ökonomiegebäude

jedoch nicht konkurrenziert wird. Der geplante Ersatzbau erscheint dagegen im

Vergleich zum Wohnhaus als ein wuchtiger Baukörper mit Ausmassen, die dieses in

jede Richtung übertreffen würden. Darüber hinaus führte der Bau zum Verlust des

bisherigen harmonischen Zusammenspiels zwischen Haupt- und Nebengebäude,

weshalb das Projekt die erforderliche besondere Rücksichtnahme auf das

Schutzobjekt missen lässt. Aufgrund dieser speziellen Verhältnisse bleibt

letztlich auch unbehelflich, dass das Vorentscheidprojekt die erlaubte Gebäude-

bzw. Gesamthöhe von 14,7 m bzw. 21,7 m mit den geplanten Höhenmassen (8,5 m

bzw. 11,5 m) bei Weitem nicht ausschöpft. Die Würdigung der Beschwerdegegnerin

2, wonach sich das geplante Neubauvolumen dem Wirtshaus in Grösse und

Erscheinung nicht unterordne, ist damit nachvollziehbar.

Im Gegensatz zur (rechtswidrigen) Disp.-Ziff. 2 des

Beschlusses vom 27. Januar 2010, welche eine allgemeine zahlenmässige

Reduktion des Bauvolumens vorsieht, bezieht sich Frage 1 bzw. die Antwort der

Beschwerdegegnerin 2 trotz des Ausdrucks "Bauvolumen" auf ein

konkretes Projekt, dessen Lage und Gestalt an einem einzelnen unmittelbar benachbarten

Schutzobjekt gemessen wurde. Von einer generellen Herabsetzung des zulässigen

Bauvolumens aus Gründen der Einordnung kann somit nicht gesprochen werden. Die

Antwort der Beschwerdegegnerin 2 auf die Frage 1 ist nicht zu beanstanden.

4.5 Ihren

Teilantrag, Frage 3 (betreffend die Zulässigkeit eines eingeschossigen Anbaus

am Gebäude Assek.-Nr. 05) mit einem "Ja" zu beantworten,

begründet die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift nicht. Sie geht mit

keinem Wort auf die nachvollziehbare E. 7.4 des Rekursentscheids ein,

wonach eine Terrassennutzung nebst dem Geländer auch Möbel, Sonnenschirme und –

zwecks Anlegung von Ausgängen – Fassadenänderungen am bestehenden Gebäude mit

sich bringe, weshalb die Verweigerung dieser Nutzung im Ermessen der

Beschwerdegegnerin 2 stehe. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als

unbegründet.

Zusammenfassend ist die Beschwerde insofern gutzuheissen,

als sie sich gegen Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses vom 27. Januar 2011

richtet. Die angefochtene Nebenbestimmung ist aufzuheben. Abzuweisen ist die

Beschwerde, soweit sie sich auf die Fragen 1 und 3 des Vorentscheids vom 21. Juli

2010 bezieht. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der

Beschwerdeführerin und dem Beschwerdegegner 1 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Aufgrund des teilweisen Obsiegens der Beschwerdeführerin

im Rekursverfahren rechtfertigt sich keine Neuverlegung der Rekurskosten. Parteientschädigungen sind bei diesem Verfahrensausgang

nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses

des Gemeinderats Wetzikon vom 27. Januar 2010 aufgehoben. Im Übrigen wird

die Beschwerde abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 5'150.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdegegner 1 je zur

Hälfte auferlegt.

4. Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an…