VB.2011.00348

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00348

25. Oktober 2011Deutsch17 min

(URT.2011.13684)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 14. September 2010 entliess der

Stadtrat Uster das Wohn- und Geschäftshaus Assek.-Nr. 01 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Uster aus dem kommunalen

Inventar der schützenswerten Bauten und bewilligte der C AG den Abbruch

des Gebäudes sowie die Errichtung eines neuen Wohn- und Geschäftshauses.

Gleichzeitig wurde für das Neubauvorhaben die Bewilligung der Baudirektion

Kanton Zürich vom 26. Juli 2010 in Bezug auf den überkommunalen

Ortsbildschutz eröffnet.

Erwägungen

II.

Die hiergegen von der Zürcherischen Vereinigung für

Heimatschutz (ZVH) erhobenen Rekurse wies das Baurekursgericht nach

Durchführung eines Delegationsaugenscheins mit Entscheid vom 13. April

2011.

ab, soweit es auf sie eintrat.

III.

Mit Beschwerde vom 30. Mai 2011 beantragte die ZVH

dem Verwaltungsgericht, den Beschluss vom 14. September 2010 aufzuheben

und festzustellen, dass es sich beim Gebäude Assek.-Nr. 01 um ein

Schutzobjekt handle; demgemäss sei die Sache zur Festsetzung der erforderlichen

Schutzmassnahmen an den Stadtrat Uster zurückzuweisen. Eventuell sei die Sache

zur materiellen Behandlung des Rekurses gegen die Baubewilligung vom

14.

September 2010 und gegen die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung vom

26.

Juli 2010 an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Am 15. Juni 2011 nahm das Baurekursgericht zur

Beschwerde Stellung und beantragte ihre Abweisung. Denselben Antrag stellte die

Baudirektion Kanton Zürich am 23. Juni 2011.

Die C AG und der Stadtrat Uster schlossen am 03. bzw.

26.

August 2011 auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

In ihren Stellungnahmen vom 22. September bzw.

11.

Oktober 2011 hielten die ZVH wie auch die C AG an ihren Anträgen

fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Nach Feststellung der Vorinstanz handelt es sich beim

streitbetroffenen Gebäudekomplex um ein in der Kernzone K3 gelegenes Wohn- und

Geschäftshaus, bestehend aus drei zusammengebauten Gebäudeteilen (siehe

Rekursentscheid E. 4.1). Traufständig zur F-Strasse steht ein

dreigeschossiges Wohnhaus mit Ladengeschäft und einem eingeschossigen Anbau mit

Terrasse an der Nordostecke der gegen den G-Bach gerichteten Giebelfassade.

Westlich angebaut ist ein ebenfalls dreigeschossiges Wohnhaus, dessen

nordöstliche Giebelfassade direkt an den G-Bach anschliesst. Ein

zweigeschossiger Ökonomieanbau bildet den westlichen Abschluss des

Gebäudekomplexes. Das Gebäude wird als H bezeichnet, soll doch an diesem Ort

noch bis ca. 1921 geschmiedet worden sein.

Das Objekt befindet sich im Perimeter des inventarisierten

Ortsbildes von regionaler Bedeutung Uster. Uster ist gemäss Bundesinventar der

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) zugleich als Ortsbild von

nationaler Bedeutung eingestuft, wobei das streitbetroffene Gebäude in einem

Gebiet mit Erhaltungsziel A liegt. Letzteres besteht gemäss den Erläuterungen

zum ISOS unter anderem in der integralen Erhaltung sämtlicher Bauten und Anlageteile

sowie in einem Verbot von Neubauten; als geeignete Massnahme seien

Schutzmassnahmen für Einzelbauten vorzusehen.

2.

Die Beschwerdeführerin hält die Entlassung des Wohn- und

Geschäftshauses Assek.-Nr. 01 für unzulässig. Dieses weise einen hohen

denkmalpflegerischen Eigenwert auf. Die Würdigung der Vorinstanz, wonach das

Gebäude entgegen dem Gutachten von I keine Zeugenschaft für eine

wirtschaftliche Epoche ablegen könne, sei rechtsverletzend. Nachdem sie das vom

Beschwerdegegner 2 eingeholte Gutachten für die Beurteilung der Zeugenschaft

für unbrauchbar gehalten habe, habe sich die nicht über die nötigen Kenntnisse

verfügende Vorinstanz auf ihre eigene Meinung abgestützt, anstatt ein weiteres

Fachgutachten einzuholen. Der kurze und unvorbereitete Delegationsaugenschein

habe aber nur eine sehr oberflächliche Beurteilung des Objekts ermöglicht.

Ferner habe die Vorinstanz über die unter den Parteien nicht streitige Frage

der Zeugeneigenschaft entschieden, ohne diesen Gelegenheit zur vorgängigen

Stellungnahme einzuräumen. Damit habe sie das rechtliche Gehör der

Beschwerdeführerin verletzt und sich unzulässigerweise über die (vertretbaren)

Einschätzungen des Gutachters sowie des Beschwerdegegners 2 hinweggesetzt.

Richtigerweise handle es sich beim streitbetroffenen Gebäude um einen Zeugen

der Zeit des Übergangs vom Markt- zum Industrieort, mithin einer bestimmten

wirtschaftlichen Epoche. Dem Objekt komme auch ein hoher Situations- und

Ensemblewert zu. Vom Gebäude sei ausserdem genügend originale Bau- und

Kernsubstanz für eine Unterschutzstellung erhalten.

3.

3.1

Gemäss dem

Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) muss ein

Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften

oder Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese beiden

Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl.

Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen

2008, S. 139). Nach der Rechtsprechung hat bei der Prüfung der Frage, ob

ein Objekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien

abgestützte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen,

geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00219, E. 3.3; BGE

118.

Ia 384 E. 5a). Die Schutzwürdigkeit kann sich auch aus dem

Zusammenspiel von Eigenwert und dem Situationswert eines Objekts ergeben (VGr,

19.

Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3; vgl. RB 1997 Nr. 73).

Bei der Anwendung von § 203

Abs. 1 lit. c PBG hat die verfügende Behörde zunächst die darin

enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und obliegt ihr als Teil der

Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des

infrage stehenden Objekts, wozu nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von

Fachgremien einzuholen sind. Anschliessend hat die Behörde zu prüfen, ob die

denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder

zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der

Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten

und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7

Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

Der für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde kommt eine besondere

Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und

Ermessensbetätigung zu, deren Handhabung die Rechtsmittel-instanzen nicht frei

überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das

Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein

eingeschränkten Kognition hat deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die

Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen

Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (VGr,

5.

Februar 2009, BEZ 2009 Nr. 23 = VB.2008.00481, E. 2.1).

3.2

3.2.1

In seinem Inventarentlassungsbeschluss vom 14. September 2010 stützte

sich der Beschwerdegegner 2 auf die Schutzempfehlung des Gutachters I. Danach

sei die Baugruppe an der F-Strasse 03 in Uster Teil der kleingewerblich

genutzten Bebauung entlang des G-Bachs, zu der neben der Schmiede eine Gerbe

und eine Posamenterei gehört haben. Der in Etappen über mehrere Jahrhunderte

entstandene Gebäudekomplex sei exemplarisch für die kleingewerbliche Struktur

mit zusammengebauten Gebäudeteilen. Der östliche Teil gehöre gleichzeitig zur

Bebauung an der F-Strasse mit dreigeschossigen, traufständigen und in kleinen

Abständen stehenden Gebäuden. Innerhalb dieser baulichen Umgebung stelle das

Inventarobjekt einen wichtigen Zeugen einer wirtschaftlichen Epoche dar und

präge die Siedlung mit. Nach tiefgreifenden Umbauten und Sanierungen sei jedoch

wenig originale Bausubstanz vorhanden. Darum sei ein Ersatzbau möglich, wobei

das Volumen an der F-Strasse mit Geschossigkeit und Traufe, die Abstände zu

Strasse und G-Bach und der Durchgang entlang des Bachs gewahrt bleiben sollen.

3.2.2

Die Vorinstanz hält das Ergebnis der Inventarentlassung für richtig, ihre

Begründung jedoch für verfehlt (Rekursentscheid E. 4.4.2): Es sei ein

Widerspruch in sich, das Gebäude als wichtigen Zeugen im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG zu bezeichnen und gleichzeitig festzustellen, dass

zu wenig Originalsubstanz vorhanden sei, womit der Zeuge beseitigt werden

könne. Die Qualifikation eines Gebäudes als wichtiger Zeuge schliesse dessen Abbruch

aus.

3.2.3

Diese Erwägung erweist sich als unpräzis. Zwar trifft es vom Grundsatz her

zu, dass von einem Gebäude ein gewisses Mass an Originalsubstanz vorhanden sein

muss, damit es überhaupt als wichtiger Zeuge einer Epoche und damit als

Schutzobjekt nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG infrage kommt.

Allerdings schliesst die Qualifikation als wichtiger Zeuge den Abbruch des

Objekts nicht zwangsläufig aus, bedarf es doch für dessen Unterschutzstellung

einer umfassenden Interessenabwägung, bei welcher das öffentliche

Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als

entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Nur wenn sich die Unterschutzstellung

des Gebäudes im konkreten Fall als verhältnismässig erweist, darf sie

angeordnet werden. Obwohl das Vorhandensein genügender Originalsubstanz in

erster Linie für die Frage der Zeugenschaft massgebend ist, stellt es überdies

auch einen Aspekt dar, den es im Rahmen der anschliessenden Interessenabwägung

zu berücksichtigen gilt. Je mehr originale Bausubstanz vom wichtigen Zeugen

erhalten ist, desto grösser wird in der Regel das öffentliche Interesse an

einer Unterschutzstellung sein.

3.2.4

Vor diesem Hintergrund ist die Schutzempfehlung des Gutachters dahin zu

verstehen, dass dieser dem Gebäude trotz geringer Originalsubstanz noch eine

wichtige Zeugenschaft attestiert, eine Unterschutzstellung jedoch mit Blick auf

die tiefgreifenden Umbauten und Sanierungen ablehnt.

3.3

3.3.1

Wenn die Vorinstanz weiter davon ausgeht, das über sehr lange Zeit in

mehreren Etappen erstellte, veränderte und vielfältig genutzte Gebäude lege

über keine bestimmte wirtschaftliche Epoche Zeugnis ab, weil aus heutiger Sicht

nicht mehr viel auf die ehemalige Schmitte bzw. die kleingewerbliche Nutzung

schliessen lasse, weicht sie in ihrer Tatsachenfeststellung von der

gutachterlichen Einschätzung des Zeugenwerts ab. Dass sich der Rekursentscheid

im Ergebnis an die Empfehlung des Gutachtens hält und gegen eine

Unterschutzstellung ausspricht (vgl. Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom

15.

Juni 2011, S. 2), ändert hieran nichts, zumal die Vorinstanz für

ihre rechtliche Würdigung einen Sachverhalt zugrunde legt, welcher nicht der

gutachterlichen Feststellung entspricht.

3.3.2

Von Gutachten, die durch die zuständige Behörde eingeholt wurden, soll beim

Rechtsmittelentscheid nicht ohne triftige Gründe abgewichen werden. Besteht

kein Anlass, an der Unabhängigkeit und Sachkunde der beauftragten Fachpersonen

zu zweifeln, so ist namentlich von den tatsächlichen Feststellungen des

Gutachtens nur dann abzuweichen, wenn dieses nicht klar begründet ist oder wenn

es Irrtümer, Lücken oder Widersprüche aufweist (vgl. VGr, 4. Mai 2005,

VB.2005.00009, E. 2.1; 23. Januar 2003, VB.2002.00351, E. 4b).

Ein solcher Fall liegt hier vor. Gemäss der Schutzempfehlung des Gutachters,

die auf einem summarischen historischen Abriss und einer kurzen Bestandesaufnahme

der einzelnen Gebäudeteile basiert, sei das Gebäude Zeuge einer wirtschaftlichen

Epoche. Um welche Epoche es sich dabei handeln soll, präzisiert das Gutachten

nicht. Die unsubstanziierte Behauptung, der über mehrere Jahrhunderte

entstandene Gebäudekomplex sei exemplarisch für die kleingewerbliche Struktur

mit zusammengebauten Gebäudeteilen, ist nicht geeignet, um eine wichtige

Zeugenschaft für eine wirtschaftliche Epoche zu begründen. Nicht näher

ausgeführt wird im Gutachten zudem, weshalb das Gebäude trotz prägender Wirkung

auf die Siedlung nicht erhaltenswert sei (vgl. unten E. 3.4.1).

3.3.3

Bestehen – wie vorliegend – begründete Zweifel an der richtigen

gutachterlichen Beurteilung einer Sachfrage, drängt sich in der Regel die

Einholung einer Oberexpertise auf (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 25).

Vom Beizug eines Obergutachters ist abzusehen, wenn sich die Unklarheiten durch

ein Ergänzungsgutachten oder eine persönliche Befragung des Sachverständigen

aufhellen lassen oder wenn die Rekursinstanz dank ihres Fachwissens und des liquiden

Sachverhalts den Zweifel sofort beseitigen kann (Kölz/Bosshard/Röhl, § 7

N. 24 f.).

3.3.4

Nach Ansicht der Vorinstanz ist die Geschichte des Hauses schon aufgrund

der vorhandenen Unterlagen nur bruchstückhaft bekannt und kann noch weniger –

insbesondere von nicht fachspezifisch ausgebildetem Publikum – am Haus selbst

erkannt oder nachvollzogen werden (Rekursentscheid E. 4.4.2). Mit dieser

Aussage gesteht die Vorinstanz ein, dass die Geschichte des Gebäudes aufgrund

der bisherigen Untersuchungen nur unzureichend dokumentiert ist. Somit lässt

sich nicht von vornherein ausschliessen, dass eine vertiefte Untersuchung

wichtige, für eine allfällige wirtschaftliche oder sonstige Zeugenschaft

entscheidende Fakten zutage fördern könnte. Wohl müssen die Zeichen für die jeweilige Entwicklungs- und Nutzungsphase am Gebäude

selbst oder an seiner Umgebung ablesbar sein, damit sie zu dessen

Schutzwürdigkeit beitragen (VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00366,

E. 4.8). Doch können aus anderen Quellen gewonnene Erkenntnisse hilfreich

sein für eine gezielte Untersuchung der Bausubstanz auf allfällige

Zeugenmerkmale.

Dass

das streitbetroffene Objekt über hinreichende Anhaltspunkte verfügt, um als

wichtiger Zeuge einer Epoche zu gelten, wurde mit dem Gutachten weder schlüssig

be- noch widerlegt. Insbesondere weist der Gutachter seine Behauptung,

tiefgreifende Umbauten und Sanierungen hätten zum weitgehenden Verlust der

originalen Bausubstanz geführt, nicht im Einzelnen nach. Der erläuternde

Bericht beschränkt sich auf eine kurze Beschreibung der Gebäudeteile ohne

Angabe, welche davon noch original sind. Eine eingehende Beschreibung der

Bausubstanz wäre aber umso mehr zu erwarten gewesen, als derselbe Gutachter im

Inventareintrag vom Dezember 2005 den originalen Bestand des Gebäudes noch als

"erhaltenswert" (4 von 6 Punkten) und dessen baulichen Zustand als

"bedeutend, gut" (5 von 6 Punkten) eingestuft hatte. Die

Fotodokumentation auf S. 9 ff. des Gutachtens und der von der

Vorinstanz durchgeführte Delegationsaugenschein können eine fachmännische

Untersuchung des Gebäudes nicht ersetzen. Damit ist die Tatsachenlage zum gegenwärtigen

Zeitpunkt nicht genügend erforscht, um eine abschliessende denkmalschutzrechtliche

Würdigung des Objekts vornehmen zu können.

3.3.5

Indem die Vorinstanz dem Gebäude entgegen dem Gutachten und ohne eingehende

Sachverhaltsabklärung die wirtschaftliche Zeugenschaft abgesprochen hat,

verletzte sie die im Rekursverfahren geltende Untersuchungsmaxime

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 12). Zugleich missachtete sie das rechtliche

Gehör der Beschwerdeführerin, welche zu der im erstinstanzlichen Verfahren noch

unbestrittenen Frage der wirtschaftlichen Zeugenschaft des Gebäudes hätte

vorgängig angehört werden müssen (RB 1982 Nr. 6;

BGE 114 Ia 97 E. 2a). Denn trotz offensichtlicher Mängel des

Gutachtens war es der Beschwerdeführerin nicht zuzumuten, sich bereits in der

Rekursschrift vorsorglich zum Problem der zu bezeugenden Epoche zu äussern und

dadurch möglicherweise Zweifel am eigenen Standpunkt zu wecken.

3.4

3.4.1

Über den Situationswert der Immobilie äussert sich der Beschwerdegegner 2

im Inventarentlassungsbeschluss nicht explizit und beschränkt sich auf die

Wiedergabe der gutachterlichen Schutzempfehlung (siehe oben E. 3.2.1). In

seiner Rekursvernehmlassung ad Ziff. III.A.11 bemerkte der

Beschwerdegegner 2 lediglich, dass der Situations- und Ensemblewert gemäss

Inventarblatt nur mit dem Prädikat "gut" eingestuft worden sei und

das Gebäude in Würdigung der intensiven Auseinandersetzung mit dem fraglichen

Ortsbild (hinsichtlich des geplanten Ersatzbaus) aus dem Inventar entlassen

werden könne. Weshalb das gemäss Inventarblatt einen bedeutenden Stellenwert aufweisende

und als erhaltenswert eingestufte Objekt (Schutzziel: Objektschutz nach

§ 203 PBG; Erhalten der Kubatur mit Fassaden, Dachflächen und mit der zum

G-Bach offenen Galerie) nicht in seiner Substanz zu schützen sei, begründet

der Beschwerdegegner 2 weder im Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren. Seine

Ausführungen betreffen zum grössten Teil die Verträglichkeit des Ersatzbaus mit

dem Ortsbild von Uster. Unerörtert bleibt auch die Tatsache, dass das Gebäude

als Teil eines Ortsbilds von nationaler Bedeutung mit Erhaltungsziel A gemäss

ISOS mittels Einzelschutzmassnahme in seiner Substanz zu erhalten sei (siehe

oben E. 1). Im Übrigen missversteht der Beschwerdegegner 2 den

Rekursentscheid, soweit er annimmt, ein Objekt sei nur dann schutzwürdig, wenn

ihm zugleich Zeugeneigenschaft wie auch eine ortsprägende Wirkung zukomme

(siehe Beschwerdeantwort vom 26. August 2011 ad Ziff. II.A.9.a+b).

Mit

der Begründung des Beschwerdegegners 2 wird mithin nicht nachvollziehbar, dass

er seinen Entscheid nach objektiven Kriterien und unter Berücksichtigung aller

massgeblichen Sachumstände gefällt hat. Unter dem Eindruck der

anderslautenden kommunalen, regionalen und nationalen Inventareinträge hätte

der Stadtrat für eine Inventarentlassung aber insbesondere aufzeigen müssen,

dass vom Gebäude in seiner bestehenden Bausubstanz und Erscheinung (Fassaden,

Fenster, Dachflächen usw.) keine prägende Wirkung auf das Ortsbild ausgeht und

planerische Schutzmassnahmen zum Ortsbildschutz ausreichen (vgl. RB 1997

Nr. 73 E. 2).

3.4.2

Hat der Stadtrat die Inventarentlassung in dieser Weise unzureichend

begründet, so kann er sich nicht auf seinen autonomen Beurteilungsspielraum

berufen und ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet,

die Schutzwürdigkeit des Objekts im Licht der erhobenen Rügen uneingeschränkt,

das heisst unter Einsatz ihrer vollen Kognition, zu überprüfen; andernfalls

muss sie sich eine Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom

18.

April 1999 verletzende Unterschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis

vorwerfen lassen (vgl. VGr, 1. November 2006,

BEZ 2006 Nr. 55 = VB.2006.00026, E. 3.3).

3.4.3

Die Vorinstanz geht in E. 4.5.4 des Rekursentscheids nach einer Kritik

an der Begründung des Beschwerdegegners 2 davon aus, dieser sei mit den

Verhältnissen vor Ort bestens vertraut und habe sich mit dem Ortsbild und der

Rolle des Inventarobjekts eingehend auseinandergesetzt. Zudem habe die

Stadtbildkommission im Jahr 2009 Grundsätze für die bauliche Gestaltung entlang

des G-Bachs erarbeitet. Auch dies lasse erkennen, dass sich die Behörden über

die Bedeutung und den Charakter des Gebiets im Klaren seien. Schliesslich habe

die Baubehörde berücksichtigt, dass das Inventarobjekt in der Kernzone und im

Bereich eines Ortsbildes von überkommunaler Bedeutung liege. Daraus ergebe

sich, dass die Baubehörde über die Inventarentlassung in Kenntnis des

relevanten Sachverhalts entschieden habe, weshalb sich eine Rückweisung zur

erneuten Beurteilung erübrige. Sodann hält die Vorinstanz fest, dass der

Entscheid des Beschwerdegegners 2 vertretbar sei, und führt dies im

Wesentlichen auf eine begrenzte Einsehbarkeit und Ausstrahlungskraft des

Gebäudes zurück.

3.4.4

Entgegen der vorinstanzlichen Vernehmlassung vom 15. Juni 2011,

S. 3, lassen diese Ausführungen nicht erkennen, dass die Vorinstanz die

Prüfung des Situationswerts mit voller Kognition vorgenommen hätte.

Insbesondere der Hinweis auf die Ortskenntnis des Beschwerdegegners 2 und der

Ausdruck "vertretbar" zeigen auf, dass das Baurekursgericht bei der

Frage Zurückhaltung übte. Hierfür spricht auch die Tatsache, dass es am

1.

März 2010 lediglich einen Delegationsaugenschein durchführte, womit

sich nur die Referentin und der Gerichtsschreiber ein

ausreichendes Bild von der Örtlichkeit machen konnten. Eine nachvollziehbare

Ermessensbetätigung setzt aber die Kenntnis der massgeblichen Sachumstände

voraus, bei der Beurteilung des Situationswerts eines Schutzobjekts also insbesondere

seiner baulichen Umgebung (VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55 =

VB.2006.00026, E. 3.4);

4.

4.1

Der Rekursentscheid beruht somit zum einen auf einer

ungenügenden Sachverhaltsfeststellung; zum anderen hat die Vorinstanz die ihr

zukommende Kognition unterschritten. Der Rekursentscheid ist somit hinsichtlich

der Inventarentlassung aufzuheben.

4.2

Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung

auf, so entscheidet es selbst (§ 63 Abs. 1 VRG) oder es weist die

Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück, so insbesondere dann,

wenn der Tatbestand ungenügend festgestellt worden ist (§ 64 Abs. 1

VRG).

Hier ist eine Rückweisung zur

weiteren Untersuchung des Sachverhalts, insbesondere zur Einholung eines Obergutachtens

über die Schutzwürdigkeit des streitbetroffenen Gebäudes, unumgänglich. Das

Verwaltungsgericht könnte zwar die ungenügende Sachverhaltsfeststellung

nachholen (vgl. VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608); eine eigene Ermessensausübung,

wie sie hier aufgrund der ungenügenden Ermessensbetätigung des Stadtrats

geboten ist, steht dem Verwaltungsgericht gemäss § 50 VRG jedoch nicht zu.

Die Akten sind deshalb unter teilweiser Gutheissung der Beschwerde zur Prüfung

der Schutzwürdigkeit des Wohn- und Geschäftshauses Assek.-Nr. 01 im Sinn

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG an das unter den gegebenen Umständen

über volle Kognition verfügende Baurekursgericht zurückzuweisen.

5.

Bei diesem Ergebnis ist auf den

Eventualantrag betreffend Nichteintreten auf den Rekurs gegen den Ersatzneubau

nicht einzugehen. Nur und erst wenn feststeht, dass das Gebäude aus dem

Inventar zu entlassen ist, eröffnet sich die Möglichkeit zur Realisierung des Ersatzbaus.

In diesem Fall wird der Beschwerdeführerin auch insoweit der Beschwerdeweg an

das Verwaltungsgericht offenstehen und ihr eine erneute Anfechtung des

vorliegend angefochtenen Rekursentscheids möglich sein.

6.

Da die Beschwerdeführerin mit

ihrem Hauptantrag gegen die vom Beschwerdegegner 2 offensichtlich mangelhaft

begründete Inventarentlassung nur teilweise durchdringt, rechtfertigt es sich,

die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdegegner 2 je zur

Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG; vgl. Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 13 N. 21). Über die Verlegung der Rekurskosten wird das

Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu entscheiden haben. Entsprechend dem

Verursacherprinzip hat der Beschwerdegegner 2 die Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren

zu entschädigen (vgl. § 17 Abs. 2 lit. b VRG;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 33). Angesichts

des teilweisen Obsiegens ist eine reduzierte Parteientschädigung von

Fr. 1'500.- angemessen.

7.

Im Rahmen der

Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid

nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt,

der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erfüllt sind (BGE 133 II 409

E. 1.2, S. 412 unten).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 13. April 2011,

soweit damit der Rekurs im Verfahren G-Nr. R3.2010.00151 abgewiesen wurde,

und der Beschluss des Stadtrats Uster vom 14. September 2010 werden aufgehoben.

Die Sache wird im Sinn der Erwägungen zur ergänzenden

Untersuchung und neuen Entscheidung bezüglich der Inventarentlassung an das

Baurekursgericht zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 200.-- Zustellkosten,

Fr. 8'200.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdegegner 2 je zur

Hälfte auferlegt.

4.

Der

Beschwerdegegner 2 wird verpflichtet, der

Beschwerdeführerin eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu

entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…