VB.2011.00370

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00370

14. September 2011Deutsch17 min

(URT.2011.13555)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 8. März 2010 erteilte die Baukommission

Kilchberg C die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von zwei

Doppeleinfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02,

03, 04 und 05 in Kilchberg.

B. Dagegen

rekurrierten A sowie zwei weitere Nachbarn (G und H) an die Baurekurskommission

Erwägungen

II (seit 1. Januar 2011: Baurekursgericht).

II.

A. Mit

Beschluss vom 13. Juli 2010 genehmigte der Gemeinderat Kilchberg die zur

Bewilligung eingereichten Projektänderungen in landschaftsschutzrechtlicher Hinsicht

in Bezug auf die inventarisierte Wiesenböschung im Bereich des Grundstücks

Kat.-Nr. 01 und 06 (neu Kat.-Nr. 07) an der F-Strasse 02, 03, 04 und 05

in Kilchberg.

B. Mit

Beschluss vom 20. September 2010 erteilte die Baukommission Kilchberg die

baurechtliche Bewilligung für einzelne Projektänderungen der am 8. März

2010.

bewilligten Überbauung.

Gegen beide Beschlüsse erhob A am 26. Oktober

2010.

wiederum Rekurs an die Baurekurskommission II.

III.

Mit Entscheid vom 17. Mai 2011 vereinigte das

Baurekursgericht die erwähnten Verfahren und wies die Rekurse ab, soweit sie

nicht zufolge Projektänderung gegenstandslos geworden waren.

IV.

Mit Eingabe vom 9. Juni 2011 erhob A

gegen diesen Entscheid Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte,

dieser sowie der Beschluss des Gemeinderats Kilchberg vom 13. Juli 2010

und die Beschlüsse der Baukommission Kilchberg vom 8. März 2010 und vom 20. September

2010.

seien aufzuheben. Die Baukommission Kilchberg sei einzuladen, einen

Schutzentscheid des Gemeinderats Kilchberg betreffend die Wiesenböschung Natur-

und Landschaftsschutzobjekt Inv.-Nr. 08 einzuholen und hernach das

Bauvorhaben F-Strasse 02/03/04/05 (Basisbaugesuch und Abänderungsbaugesuch)

erneut zu beurteilen. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens seien

der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen und diese sei zur Leistung einer

angemessenen Parteientschädigung zu verpflichten.

Das Baurekursgericht schloss am 30. Juni

2011.

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. C beantragte am 22. Juli

2011, die Beschwerde sei unter Kostenfolgen zulasten des Beschwerdeführers

abzuweisen und dieser sei zu verpflichten, eine angemessene

Umtriebsentschädigung zu bezahlen. Der Gemeinderat und die Baukommission

Kilchberg beantragten am 2. August 2011, die Beschwerde sei abzuweisen;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Zum Rekurs

und zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene

Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder

Änderung hat. Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist gegeben, wenn für ihn

einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück

besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder

die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)

Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit

zu beseitigen vermag (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21

N. 21 und 34 ff.). Dabei muss das vorgebrachte Interesse nicht unter

den Schutzzweck einer als verletzt gerügten Rechtsnorm fallen.

Die

Legitimationsvoraussetzungen sind nicht schon dann erfüllt, wenn irgendwelche

negativen Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar sind. Ein

schutzwürdiges Anfechtungsinteresse hat der Einsprecher nur dann, wenn die

Auswirkungen auf seine Liegenschaft nach Art und Intensität so beschaffen sind,

dass sie auch bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden

werden müssen; eine besondere (subjektive) Empfindlichkeit des Betroffenen

verdient keinen Rechtsschutz (VGr, 17. November 2010, VB.2010.00184,

E. 1.1 mit Hinweisen).

1.2

Die enge

nachbarliche Raumbeziehung ist vorliegend unbestritten. Der Beschwerdeführer

ist durch das Bauprojekt auf dem Nachbargrundstück offenkundig mehr als ein beliebiger

Dritter betroffen und deshalb gemäss § 338a Abs. 1 PBG zur Anfechtung

befugt. Er ist deshalb zu allen Rügen berechtigt, die im Ergebnis zur Aufhebung

der angefochtenen Bewilligung führen können. Dazu gehört insbesondere auch der

Einwand, dass die Bewilligung nicht erteilt werden dürfe, bevor geklärt sei, ob

und inwieweit das Inventarobjekt unter Schutz zu stellen ist (VGr, 19. August

2005, VB.2005.00242, E. 2 mit Hinweisen).

1.3

Der

private Beschwerdegegner macht geltend, die Argumente des Beschwerdeführers

würden nicht zur Aufhebung der Baubewilligung führen. Die fragliche

Wiesenfläche werde in keinem erheblichen Ausmass tangiert. Details könnten

durch eine Nebenbestimmung bereinigt werden.

Dies trifft nicht zu. Ob die

Vorinstanzen vorliegend zu Recht davon ausgingen, eine Beeinträchtigung des

inventarisierten Landschaftsschutzobjekts könne von vornherein ausgeschlossen

werden, bildet Gegenstand der materiellen Beurteilung. Ergibt diese, dass eine

Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann, so mangelt es an einem vorab

von der Gemeinde zu treffenden Schutzentscheid. Dabei handelt es sich nicht um

einen untergeordneten Mangel, welcher mit einer Nebenbestimmung behoben werden

könnte. Vielmehr wäre die Baubewilligung aufzuheben.

Auf den vom privaten Beschwerdegegner angerufenen

Entscheid der Baurekurskommission I vom 5. April 2002 (BEZ 2002

Nr. 41) kann nicht abgestellt werden. Die diesem zugrunde liegende

Rechtsauffassung wurde vom Verwaltungsgericht als mit dessen Rechtsprechung

nicht vereinbar bezeichnet (VGr, 2. September 2002, VB.2002.00172,

E. 1b).

1.4

Der

Beschwerdeführer ist nach dem Gesagten zur Erhebung der Beschwerde gegen den

Entscheid der Vorinstanz, mit welchem seine Rekurse abgewiesen wurden, legitimiert.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Der Beschwerdeführer macht

geltend, die Baubewilligung hätte ohne einen vorgängigen Entscheid des Gemeinderats

über Schutzmassnahmen oder eine Inventarentlassung nicht erteilt werden dürfen.

Da innerhalb des Inventarperimeters gebaut

werden solle, könne nicht behauptet werden, eine Gefährdung des durch den Inventarplan räumlich genau definierten

Inventarobjekts sei ausgeschlossen.

2.1

Gemäss § 203 Abs. 2 PBG erstellen die

für Schutzmassnahmen zuständigen Behörden Inventare. Diese sollen eine

Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die

Erstellung der Inventare bzw. die Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch)

keinen Schutz (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.1 mit

Hinweisen). Soll ein inventarisiertes Objekt dauernd geschützt werden, bedarf

es der Umsetzung in verbindliche Schutzmassnahmen.

Das Inventar

begründet die Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeichneten Objekte und die

zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinander zu

setzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber, ob eine

dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder

in einer definitiven Unterschutzstellung, womit die durch das Inventar

begründete Vermutung in eine definitive Schutzmassnahme umgesetzt wird, oder in

einer Entlassung aus dem Inventar bestehen (RB 1990 Nr. 13; VGr, 19. Mai

2010, VB.2009.00662, E. 3.3). Der dauernde Schutz von Objekten des Natur-

und Heimatschutzes erfolgt kraft § 205 PBG durch Massnahmen des

Planungsrechts (lit. a), durch Verordnung (lit. b), Verfügung (lit. c)

oder Vertrag (lit. d). Laut § 207 Abs. 1 PBG verhindern

Schutzmassnahmen Beeinträchtigungen der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und

Unterhalt sicher und ordnen nötigenfalls die Restaurierung an; ihr Umfang ist

jeweils örtlich und sachlich genau zu umschreiben.

Gefährdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so

hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen, das heisst Schutzmassnahmen

anzuordnen oder ganz oder teilweise darauf zu verzichten. Nur wenn eine Gefährdung

eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben von vornherein

ausgeschlossen werden kann, besteht für das Gemeinwesen keine Veranlassung,

über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu

entscheiden (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen).

Zuständig für den Erlass von Schutzmassnahmen für Objekte

von kommunaler Bedeutung ist nach § 211 Abs. 2 PBG der Gemeinderat (Exekutive).

Die Baubehörden sind somit nicht befugt, im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens

vorfrageweise einen materiellen Schutzentscheid zu treffen. Kann eine

Beeinträchtigung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben nicht

ausgeschlossen werden, so ist entweder das Baubewilligungsverfahren zu

sistieren, bis der Schutzentscheid des Gemeinderats vorliegt, oder aber die

beiden Verfahren sind koordiniert zu entscheiden (VGr, 19. August 2005,

VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen).

2.2

Zwar steht

den kommunalen Behörden bei der Frage, ob ein Bauvorhaben ein Schutzobjekt zu

beeinträchtigen vermag oder nicht, ein gewisses Beurteilungsermessen zu (VGr,

19.

August 2005, VB.2005.00242, E. 4.2), dieses ist mit jenem bei der

Beurteilung der Schutzwürdigkeit hingegen nicht gleichzusetzen, besteht doch

wegen des Inventareintrags die Vermutung der Schutzwürdigkeit, mit welcher sich

die Behörden gerade nicht auseinandersetzen wollen. Der entsprechenden Erwägung

der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.2 in fine) kann daher nicht

vorbehaltlos zugestimmt werden. Der Spielraum der Gemeinde wird vorliegend

durch die im PBG begründete Regelung, wie mit inventarisierten Objekten zu

verfahren ist (vgl. E. 2.1), beschränkt.

2.3

Festzuhalten ist

zunächst, dass der Beschluss des Gemeinderats Kilchberg vom 13. Juli 2010

keinen koordiniert mit dem Bauentscheid ergangenen Schutzentscheid darstellt.

Insbesondere wurde damit nicht entschieden, ob und wie das Baugrundstück

bezüglich Grüngürtel unter Schutz steht und inwiefern dieser in Abwägung der im

Spiel stehenden Interessen beeinträchtigt werden darf (durch die Häuser selber,

durch direkte Zugänge zum Perron, durch Mauern, durch Aufschüttung, durch

Bauarbeiten usw.) bzw. wieder herzustellen ist oder welche Ersatzmassnahmen erforderlich

sind. Vielmehr haben die Beschwerdegegner 2 und 3 im Ergebnis festgestellt,

sie müssten sich mit der Vermutung der Schutzwürdigkeit nicht

auseinandersetzen, weil eine Beeinträchtigung des

inventarisierten Landschaftsschutzobjekts von vornherein ausgeschlossen werden könne.

Die Vorinstanz schützte diese

Beurteilung. Es sei nur ein sehr schmaler Streifen des Baugrundstücks selbst

vom Inventar erfasst. Sodann stelle die entlang der östlichen Grenze des

Baugrundstücks im inventarisierten Bereich geplante Mauer keine das potenzielle

Schutzobjekt bedrohende bauliche Massnahme dar. Die Mauer diene nicht nur der

Sicherung des steil abfallenden Geländes, sie halte vielmehr Flora und Fauna

von der technisierten Umwelt fern und schaffe damit eine klar definierte (gar

notwendige) Abgrenzung zum Bahnareal. Auch stelle sie optisch eine Fortsetzung

der im Norden und im Süden bergseits der Bahnlinie bereits bestehenden Mauern

dar. Eine Gefährdung des inventarisierten Grünstreifens erfolge auch nicht

durch die geplanten direkten Zugänge zum Bahnperron. Im abgeänderten Projekt

sei die Öffnung zum Bahnareal auf das Minimalste reduziert worden: Neu dürften

nur noch zwei je 1,2 m breite Direktzugänge zum 2. Untergeschoss der

Gebäude erstellt werden. Darüber hinaus müsse gemäss angefochtenem Beschluss

vom 20. September 2010 für die beanspruchte Wiesenfläche ein

gleichwertiger Ersatz im östlichen Gartenbereich angelegt werden. Die

vorgesehene Ersatzwiese übersteige flächenmässig bei Weitem die Fläche des

beanspruchten potenziellen Schutzobjekts; damit werde das in der Erhaltung des

vielfältigen Vegetationsmosaiks und des Lebensraums als solches bestehende

Schutzziel nicht infrage gestellt (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.4).

2.4

Diesen

vorinstanzlichen Erwägungen kann nicht gefolgt werden.

2.4.1

Zunächst ist nicht nachvollziehbar, worauf die Vorinstanz ihre Feststellung

stützt, es sei nur ein schmaler Streifen (0,5 m) des Baugrundstücks

betroffen. Dies ist offensichtlich aktenwidrig, erstreckt sich das

Baugrundstück doch bis an den Rand des SBB-Perrons. Die entsprechenden

Ausführungen des Beschwerdeführers (Beschwerdeschrift, Rz. 9.2) werden von

der Beschwerdegegnerschaft denn auch nicht substanziiert bestritten. Es ist

nicht etwa allein auf das ehemalige Grundstück Kat.-Nr. 01 abzustellen.

Bereits das Stammbaugesuch betraf das Grundstück "Kat.-Nr. 01 in

Mutation", welches mit dem neuen Grundstück Kat.-Nr. 07 identisch

ist.

Aufgrund des Inventareintrags

erstreckt sich die vermutete Schutzwürdigkeit auf das gesamte inventarisierte Objekt.

Soweit die Vorinstanz davon ausgeht, wenn nur ein schmaler Streifen des

Baugrundstücks betroffen sei, könne eine Beeinträchtigung des Schutzobjekts von

vornherein ausgeschlossen werden, legt sie damit im Ergebnis den Schutzumfang anders

fest, als er nach dem Inventareintrag vermutungsweise besteht. Dafür wäre

jedoch ein Schutzentscheid erforderlich.

2.4.2

Ebenfalls nicht nachvollziehbar ist, weshalb

die Vorinstanz davon ausgeht, die vorgesehene Ersatzwiese übersteige

flächenmässig bei Weitem die Fläche des beanspruchten potenziellen

Schutzobjekts. Aus dem massgeblichen Schemaplan ergibt sich ohne Weiteres, dass

die Flächen praktisch identisch sind. Die "neue Fläche des Landschaftsschutzobjekts"

soll 240,8 m2 aufweisen, während die aktuelle Fläche

239,2 m2 beträgt. Etwas anderes wurde auch von den Parteien

nicht geltend gemacht.

2.4.3

Wenn die Vorinstanz sodann ausführt, das

in der Erhaltung des vielfältigen Vegetationsmosaiks und des Lebensraums als

solches bestehende Schutzziel werde nicht infrage gestellt (Entscheid der

Vorinstanz, E. 7.4), ist zunächst festzuhalten, dass Schutzobjekt und

Schutzziel nicht gleichbedeutend sind. Das Schutzobjekt, dessen Beeinträchtigung

ausgeschlossen sein soll, ist planlich klar definiert. Werden diesbezüglich

Eingriffe zugelassen, welche mittels Ersatzflächen kompensiert werden sollen,

kommt dies einer Änderung des vermutungsweise bestehenden Schutzumfangs gleich.

Dies muss jedoch im Rahmen eines Schutzentscheids geschehen. Aus dem Entscheid

des Verwaltungsgerichts vom 12. Juli 2007, VB.2007.00126, auf den sich die

Beschwerdegegnerschaft beruft, ergibt sich nichts anderes. Dieser betraf einen

Fall, in welchem die Inventarentlassung durch die kommunalen Behörden zu

beurteilen war. Ein solcher Entscheid erfolgte im vorliegenden Fall aber gerade

nicht.

Im Übrigen haben weder die Gemeindebehörden noch die

Vorinstanz begründet, warum die Ersatzflächen sicherstellen sollen, dass das

Schutzziel nicht infrage gestellt wird. Der Entscheid der Vorinstanz basiert

diesbezüglich – wie erwähnt (E. 2.4.2) – auf der falschen Annahme, die

Wiesenfläche werde erheblich vergrössert. Angesichts der Form der neuen Fläche

ist zudem keineswegs zweifelsfrei klar, dass die neue Wiese im Vergleich zur bestehenden

Situation gleichwertig wäre. So besteht die Ersatzfläche zum Teil aus schmalen,

entlang der nördlichen und südlichen Grundstücksgrenze verlaufenden Streifen

(rund 0,5 m im Süden, rund 2 m im Norden). Ob der Wiese unter diesen

Umständen weiterhin der – aufgrund des Inventareintrags vermutete – Wert als

artenreicher grosser Lebensraum mit seltenen Arten und als wichtiges

Vernetzungselement zukommt, auf welchen die Beschwerdegegner 2 und 3

hinweisen (Beschwerdeantwort, S. 4), erscheint zumindest fraglich und

hätte daher nicht ungeprüft bleiben dürfen.

Im Ergebnis haben die Gemeindebehörden nach dem Gesagten

nicht geprüft, ob das inventarisierte Objekt beeinträchtigt werden könnte.

Vielmehr nahmen sie eine summarische Beurteilung der Schutzwürdigkeit desselben

vor und stellten fest, dass einer allfälligen Schutzwürdigkeit durch die

angeordnete Ersatzmassnahme hinreichend Rechnung getragen werde. Dies ist nicht

zulässig. Die Reduktion des Schutzumfangs und Anordnung einer Ersatzmassnahme

muss im Rahmen eines Schutzentscheids erfolgen (VGr, 19. August 2005,

VB.2005.00242, E. 4.2).

2.4.4

Bezüglich der entlang der Grundstücksgrenze (Perronrand) verlaufenden

geplanten Stützmauer ist darauf hinzuweisen, dass diese eine Höhe von

ca. 1,8 m erreichen soll. Warum die damit einhergehende flachere

Gestaltung der Magerwiese im Sinn des Schutzes derselben sein soll, wie dies

die private Beschwerdegegnerschaft behauptet, ist nicht ersichtlich, zumal es

sich beim inventarisierten Objekt um eine Böschung handelt. Hinzu kommt, dass

die Fläche der Wiese bei einer flacheren Gestaltung verkleinert wird. Der Zweck

der Mauer spielt bei der Beurteilung, ob eine Beeinträchtigung des potenziellen

Schutzobjekts von vornherein ausgeschlossen sei, im Übrigen keine Rolle.

2.4.5

Warum die geplanten direkten Zugänge zum Bahnperron keine Gefährdung des inventarisierten

Grünstreifens darstellen sollen, wurde von der Vorinstanz sodann nicht begründet.

Allein der Umstand, dass ein erstes Projekt weitergehend in den

inventarisierten Bereich eingegriffen hätte, taugt dazu jedenfalls nicht.

2.4.6

Von der Vorinstanz gar nicht thematisiert werden die vorgesehenen

Lärmschutzwände. Diese erreichen zusammen immerhin eine Länge von über

31,5 m (der Schemaplan Umgebung vom 3. August 2010 stimmt diesbezüglich

nicht mit den gleich datierten Abänderungsplänen überein), erstrecken sich also

über rund zwei Drittel der Länge des Baugrundstücks. Warum diese ungefähr in

der Mitte zwischen Perronrand und Baukörpern verlaufenden Mauern "die

Wiesenfläche in keiner Weise" stören sollen, wie dies die private

Beschwerdegegnerschaft behauptet, ist nicht ersichtlich.

2.5

Die

private Beschwerdegegnerschaft führt aus, im fraglichen Bereich könne vom Objektbeschrieb

kaum mehr etwas erkannt werden. Von einem "intakten Inventarobjekt"

könne schon gar keine Rede mehr sein.

Damit wird implizit

geltend gemacht, die Magerwiese sei im fraglichen Bereich nicht schutzwürdig.

Einen solchen Entscheid hat der Gemeinderat Kilchberg jedoch gerade nicht für

notwendig erachtet und entsprechend auch nicht die entsprechenden Abklärungen getroffen.

Vielmehr ist aufgrund des Inventareintrags bis zu einem anderslautenden Schutzentscheid

zu vermuten, dass die Beurteilung gemäss Inventareintrag, wonach es sich um ein

sehr wertvolles Objekt handle, auch für den fraglichen Teil des Inventarobjekts

zutreffend ist.

Zudem kann die private

Beschwerdegegnerschaft aus der Ausdehnung und der Erscheinung der Wiesenfläche

vor der Liegenschaft Kat.-Nr. 09 nichts zu ihren Gunsten ableiten. Dieser

Teil der Magerwiese ist vorliegend nicht von Belang. Eine allfällige Feststellung

der fehlenden Schutzwürdigkeit müsste im dafür vorgesehenen Verfahren erfolgen.

Gleiches gilt für die behauptete übermässige Bewirtschaftung des Wiesenbords

vor der Liegenschaft des Beschwerdeführers (Kat.-Nr. 10).

2.6

Es ist

nach dem Gesagten nicht nachvollziehbar, dass die Vorinstanz mit den Beschwerdegegnern 2

und 3 davon ausging, eine Beeinträchtigung der inventarisierten Magerwiese

sei von vornherein auszuschliessen. Diese Einschätzung stimmt auch nicht mit dem

Auszug aus dem Protokoll des Gemeinderats vom 13. Juli 2010 überein, aus

welchem sich unter dem Titel "Stellungnahme des Hochbauamts" der

Hinweis entnehmen lässt, es sei ein Entscheid des Gemeinderats einzuholen, da

"eine Beeinträchtigung der inventarisierten Wiese durch das Bauvorhaben im

vorliegenden Fall nicht ausgeschlossen werden" könne.

Vorliegend ist somit von einer Beeinträchtigung der

inventarisierten Magerwiese auszugehen. Ein förmlicher Schutzentscheid ist

daher unverzichtbar. Wie die Vorinstanz zutreffend dargelegt hat (Entscheid der

Vorinstanz, E. 7.2), dürfte ein solcher nicht einmal in einem Zweifelsfall

unterbleiben.

3.

3.1

Die

Beschwerde erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Demgemäss sind

Disp.-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Mai 2011,

der Beschluss des Gemeinderats Kilchberg vom 13. Juli 2010 sowie die

Beschlüsse der Baukommission Kilchberg vom 8. März 2010 und vom 20. September

2010.

aufzuheben, und die Sache ist zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen an

die Baukommission Kilchberg zurückzuweisen. Diese wird einen Schutzentscheid

des Gemeinderats betreffend die Wiesenböschung Natur- und

Landschaftsschutzobjekt Inv.-Nr. 08 im Bereich des Baugrundstücks einzuholen haben,

oder die beiden Verfahren sind koordiniert zu entscheiden.

3.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten dieses Verfahrens zu einem Drittel dem privaten Beschwerdegegner

und je zu einem Drittel den Beschwerdegegnern 2 und 3 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Der private

Beschwerdegegner ist überdies zu einer angemessenen Umtriebsentschädigung an

den Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3

VRG). Für das Beschwerdeverfahren erweist sich eine Entschädigung von Fr. 1'000.-

als angemessen.

3.3

Die vom

Beschwerdeführer geleistete Kaution von Fr. 10'000.- ist diesem zurückzubezahlen.

3.4

Die

Kostenverteilung der Vorinstanz ist entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens

anzupassen. Dabei ist jedoch nur jener Teil der Kosten neu zu verlegen, welcher

auf den Beschwerdeführer entfiel. Da G und H nicht Beschwerde erhoben, ist auf

die ihnen auferlegten Kosten nicht zurückzukommen. Nicht neu zu verlegen sind

auch die Kosten, welche infolge Abschreibung wegen Projektänderungen dem

privaten Beschwerdegegner auferlegt worden waren. Die Kosten des

Rekursverfahrens sind demnach zu 5/20 dem privaten Beschwerdegegner, zu je 3/20

den Beschwerdegegnern 2 und 3 und – unverändert – zu je 9/40, unter

solidarischer Haftung für 9/20, G und H aufzuerlegen.

3.5

Nach den

gleichen Grundsätzen sind die von der Vorinstanz zugesprochenen Umtriebsentschädigungen

anzupassen. Die vorinstanzliche Regelung ist nur soweit aufzuheben, als sie die

am vorliegenden Beschwerdeverfahren Beteiligten betrifft. Der Beschwerdegegner

1.

ist zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung

von Fr. 1'500.- zu bezahlen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Disp.-Ziffer II des

Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Mai 2011, der Beschluss des

Gemeinderats Kilchberg vom 13. Juli 2010 sowie die Beschlüsse der Baukommission

Kilchberg vom 8. März 2010 und 20. September 2010 werden aufgehoben.

Die Sache wird zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen an

die Baukommission Kilchberg zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 8'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden zu je einem Drittel den Beschwerdegegnern 1–3 auferlegt.

Die

vom Beschwerdeführer geleistete Kaution von Fr. 10'000.- wird

zurückbezahlt.

4.

Disp.-Ziffer

III des Rekursentscheids vom 17. Mai 2011 wird hinsichtlich der Verteilung

der Verfahrenskosten dahingehend abgeändert, dass die Rekurskosten von

Fr. 8'980.- zu je 9/40 G und H, unter solidarischer Haftung für 9/20,

sowie zu 5/20 dem Beschwerdegegner 1 und zu je 3/20 den Beschwerdegegnern 2 und

3.

auferlegt werden.

Disp.-Ziffer IV des Rekursentscheids wird

dahingehend abgeändert, dass die Verpflichtung des Beschwerdeführers, dem

Beschwerdegegner 1 eine Umtriebsentschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen,

aufgehoben wird.

5.

Der

Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs-

und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an…