VB.2011.00389

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00389

23. November 2011Deutsch11 min

(URT.2011.13746)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 26. Oktober 2010 bewilligte der

Bauausschuss der Gemeinde Stäfa E und D eine Projektänderung betreffend die

Aufstockung des Einfamilienhauses und den Anbau des Veloraums auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Stäfa.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhoben A und B Rekurs an die

Baurekurskommission II (heute: 2. Abteilung des Baurekursgerichts),

welchen diese mit Entscheid vom 17. Mai 2011 abwies.

III.

Mit Eingabe vom 17. Juni 2011 erhoben A und B beim

Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom

17.

Mai 2011 und beantragten, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und E

und D die baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung des Dachgeschosses zu

verweigern, unter Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten von E und D.

Der Bauausschuss der Gemeinde Stäfa verzichtete mit

Eingabe vom 1. Juli 2011 auf eine Beschwerdeantwort. E und D sowie das Baurekursgericht

schlossen am 4. Juli 2011 bzw. am 22. August 2011 auf Abweisung der Beschwerde.

Am 5. September 2011 nahmen A und B zur

Vernehmlassung des Baurekursgerichts Stellung. Am 20. Oktober 2011

erfolgte eine Stellungnahme von E und D, worauf A und B mit Eingabe vom 7. November

2011.

erneut an ihren Anträgen und Ausführungen im Beschwerdeverfahren

festhielten.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerdeführenden sind als

Eigentümer einer unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft

gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) zur Rechtsmittelerhebung legitimiert. Es kann

diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden

(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Auf die frist- und

formgerecht erhobene Beschwerde ist daher einzutreten.

2.

2.1

Die private

Beschwerdegegnerschaft beabsichtigt eine gedeckte Dachterrasse mit einer Fläche

von 35,5 m2 und einen

gedeckten und eingewandeten Treppenaufgang auf der einen Schmalseite sowie

einen von der Terrasse her zugänglichen, in sich geschlossenen Raum für Gartenmöbel

mit einer Bodenfläche von 9,6 m2

auf der anderen Schmalseite des Gebäudes zu erstellen. Auf der Nordwestseite

soll die gedeckte Dachterrasse mit einer Glaswand abgeschlossen werden, auf der

Südostseite hingegen offen bleiben. Auf den beiden Längsseiten der gedeckten Terrasse

verbleiben offene, je mit einer Absturzsicherung versehene Terrassen mit

Flächen von 28,3 m2 und

22,9 m2.

2.2

Das

Baugrundstück befindet sich in der Wohnzone W2/1.9 gemäss der Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Stäfa vom 30. März und 6. April 2009 (BZO). In dieser

Wohnzone dürfen Bauten gemäss Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO neben

zwei Vollgeschossen höchstens ein anrechenbares Untergeschoss oder ein

anrechenbares Dachgeschoss aufweisen. Das streitbetroffene Gebäude weist

bereits zwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss auf. Führt der

geplante Umbau zu einem anrechenbaren Dachgeschoss, ist dieser nach Art. 13

Abs. 2 lit. a BZO nicht zulässig.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden machen geltend, der projektierte Einstellraum diene dem Aufenthalt

von Personen. Mit seiner Grösse von 9,6 m2

sei er objektiv für den dauernden, von Witterung und Temperatur unabhängigen Aufenthalt

von Personen geeignet. Er sei auf allen Seiten abgeschlossen (Wände/Decke) und

verfüge zudem auch noch über ein Fenster, weshalb er ohne Weiteres zur Nutzung

als Hobby-, Bastel- oder Arbeitsraum geeignet sei. Da es nicht auf die von der

Bauherrschaft beabsichtige Nutzung, sondern auf die objektiv geeignete Nutzung

eines Raums ankomme, sei das projektierte Dachgeschoss allein schon wegen des

darin enthaltenen Raums für "Gartenmöbel" als anrechenbares Geschoss

zu qualifizieren. Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz in der

Vernehmlassung sei der geplante Einstellraum nicht wetterexponiert, sondern

aufgrund der bereits vorhandenen, hochgezogenen Installationen durchaus

beheizbar und somit für den dauernden Aufenthalt geeignet.

Zudem sei die Dachterrasse

selbst nur auf der Südostseite offen und demnach weitestgehend wind- und

wettergeschützt, zumal sich die Witterungsseite auf der verglasten Nordwestseite

befinde. Dies gelte umso mehr, als der gedeckte Bereich der projektierten Dachterrasse

eine Fläche von 35,5 m2 und eine Breite von rund 4,7 m aufweise, womit

der gedeckte Bereich der Dachterrasse hinsichtlich saisonaler Nutzung einem an

die Geschosszahl anrechenbaren Wintergarten sehr nahe komme. Aufgrund der

Tatsache, dass bereits heute bis zum Dachgeschoss hochgezogene Leitungen,

insbesondere für Heizung und Strom, vorhanden seien, sei es auch ein Einfaches,

die gedeckte, auf drei Seiten umschlossene Dachterrasse so zu beheizen, dass sie

mehr als nur ein halbes Jahr zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt

werden könne. Damit erweise sich auch die Dachterrasse als ein für den

dauernden Aufenthalt von Personen geeigneter Raum, welcher als solcher gestützt

auf § 276 Abs. 1 PBG an die Geschosszahl anzurechnen sei. Die

projektierte Umnutzung des Dachgeschosses sei somit als unzulässig und nicht

bewilligungsfähig zu beurteilen.

3.2

Die

Vorinstanz hat erwogen, nicht vollständig geschlossene Dachterrassen, Balkone

und Loggias seien nicht an die Ausnützungsziffer anrechenbar. Aufgrund ihrer

Ausgestaltung würden sie keine dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür

verwendbaren Räume bilden. Mithin würden sie auch nicht zur Anrechenbarkeit des

betreffenden Geschosses führen.

In der Vernehmlassung führt

die Vorinstanz zudem aus, der geplante Einstellraum sei zwar geschlossen, aber

für den dauernden Aufenthalt nicht geeignet, da wetterexponiert, nicht beheizt

und auch nicht in der Art eines Wintergartens vollverglast und mit direkter

Verbindung zu einem Wohnraum ausgestattet. Das Bedürfnis, Gartenmöbel in einen

Raum unmittelbar neben der offenen Gartenterrasse einstellen zu können, statt

sie in kälteren Jahreszeiten der Witterung auszusetzen oder im Keller

einzulagern, sei plausibel. Es bestehe kein objektiver Anlass für die Annahme

einer Zweckentfremdung weder bezüglich der gedeckten Dachterrasse noch

bezüglich des Einstellraums. Die Installationen würden aus der Bauzeit stammen,

könnten bei einer Aufstockung des Dachgeschosses unter Verzicht auf das

anrechenbare Untergeschoss baurechtskonform verwendet werden und würden daher

nicht auf einen drohenden Missbrauch schliessen lassen.

4.

4.1

Zunächst

ist zu prüfen, ob es sich bei der überdachten Dachterrasse um ein Dachgeschoss

handelt.

Gemäss § 275 Abs. 2 Satz 1 PBG sind

Dachgeschosse horizontale Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen

Fassade und Dachfläche liegen. Die Vorinstanz hat zutreffend festgehalten, dass

die geplante überdachte Dachterrasse seitlich vollständig eingewandet sei, das

Dach auf diesen beiden Wänden sowie auf vier Pfeilern ruhe und den

Treppenaufgang sowie den Einstellraum für Gartenmöbel überdecke. Zusammen mit

dem Treppenaufgang und dem Raum für Gartenmöbel bilde dieses einen horizontalen

Abschnitt des Gesamtgebäudes. Bei der überdachten Dachterrasse handelt es sich

somit unbestrittenermassen um ein Dachgeschoss gemäss § 275 Abs. 2

Satz 1 PBG.

4.2

Damit

bleibt zu prüfen, ob die überdachte Dachterrasse bzw. der Einstellraum an die gemäss

Bau- und Zonenordnung erlaubte Geschosszahl anrechenbar sind.

4.2.1

Dachgeschosse sind anrechenbar, wenn sie Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume

enthalten (vgl. § 276 Abs. 1 PBG). Damit sind weitgehend die gleichen

Räumlichkeiten angesprochen, deren Flächen auch zur Anrechnung an die

Ausnützungsziffer führen (vgl. § 255 PBG).

Gemäss § 255 Abs. 1 PBG sind Räume anrechenbar,

die zum Wohnen, Arbeiten oder sonst zum dauernden Aufenthalt verwendbar sind. Nach

dieser Bestimmung genügt damit für die Anrechnung an die erlaubte Ausnützung bereits

die blosse Verwendbarkeit zu den genannten Zwecken, ohne dass der Raum

ausdrücklich hierfür bestimmt sein muss. Das Verwaltungsgericht hat

entschieden, dass sich (auch) die Frage, ob ein Geschoss im Sinn von § 276

PBG anrechenbar ist, im Einzelfall nach objektiven Kriterien und nicht nach der

Absichtserklärung des Bauherrn beurteilt (VGr, 25. November 1994, BEZ 1995

Nr. 3, E. 2). Für die Frage der Anrechenbarkeit ist somit entscheidend,

ob der Raum nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für die Ausübung

menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist

(RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4; VGr, 18. Juni 2008,

VB.2008.00012, E. 2.2.2). Massgebend ist, ob ein Gebäudeteil aufgrund seines

Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen kann oder nicht. Das trifft

immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen

an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Flächen erfüllt oder nur unwesentlich

unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen Anforderungen, die an

Wohn- oder Arbeitsräume gestellt werden, so ist er ohne Weiteres rechtlich als

solcher zu behandeln. Trifft das nicht zu, ist im Sinn einer Gesamtwürdigung zu

prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand die an einen Wohn- oder

Arbeitsraum gerichteten Anforderungen verletzt (RB 1985 Nr. 111; 1985 Nr. 113

= BEZ 1985 Nr. 22; VGr, 22. Juli 2005, VB.2005.00208, E. 2.2 =

BEZ 2005 Nr. 37; vgl. zur Kasuistik auch Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage, Zürich 2011, S. 742

ff).

In einem Entscheid vom 22. Juli 2005 (VB.2005.00208, E. 2.3

= BEZ 2005 Nr. 37) hat das Verwaltungsgericht mit "Waschen" und

"Keller" bezeichnete Räume als anrechenbar gewürdigt, weil sie

flächenmässig weit über das für solche Räume gemäss § 303 Abs. 1 PBG

gebotene Mindestmass hinausgingen und mehr als 10 % Fensterfläche

aufwiesen; diese Räume waren zwar mit den Wohnräumen nicht direkt verbunden,

befanden sich jedoch teilweise in den nämlichen Geschossen wie die zugehörigen

Wohnungen. Auch qualifizierte das Verwaltungsgericht das "Reduit" und

den "Keller Ost" in einem Doppeleinfamilienhaus als anrechenbar,

welche über Flächen von 6,8 bzw. 20,1 m2

sowie über je ein gegen Süden gerichtetes Fenster mit je 1,6 m2 Fläche (125 cm x 130 cm)

verfügten und über einen Flur mit den angrenzenden anrechenbaren Räumen und der

ins Obergeschoss zu den weiteren Wohnräumen führenden Treppe verbunden waren

(VGr, 18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 2.2.3). Als nicht anrechenbar

qualifiziert wurden dagegen in VB.2003.00364 vom 24. März 2004 (E. 4.2.1)

drei je 18,5 m2 grosse

(Hobby-)Räume, die je ein kleines, in einen engen, ca. 50 cm tiefen und

rund 1,5 m hohen Schacht führendes Fenster aufwiesen und nicht über

wohnungsinterne Erschliessungen, sondern nur über das allgemeine Treppenhaus

zugänglich waren.

4.2.2

Wie von der Vorinstanz festgehalten, handelt es sich bei der Dachterrasse aufgrund

ihrer Ausgestaltung nicht um einen dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür

verwendbaren Raum.

Zum einen ist der Begriff "Raum" enger als jener

des Gebäudes gemäss § 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni

1977.

(ABV), welcher auch offene, wenn auch überdachte Flächen umfassen kann.

Nicht vollständig geschlossene Dachterrassen, Balkone und Loggias sowie offene

Erdgeschossflächen sind daher keine Räume im Sinn von § 255 und 276 PBG (vgl.

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 741, 835 ff.). Zum andern wäre es selbst

nach einer [unzulässigen] Installation einer Heizung – entgegen den Ausführungen

der Beschwerdeführenden – nicht möglich, solche temperaturmässigen Verhältnisse

herzustellen, dass sich die Dachterrasse zum dauernden Aufenthalt eignet, ist

diese doch nach Südosten nicht abgeschlossen (offene Fläche von rund 16 m2). Die Dachterrasse ist somit nicht an die

Geschosszahl anrechenbar.

4.2.3

Der Einstellraum soll gemäss den Angaben der Bauherrschaft dazu dienen, die

Gartenmöbel im Winter dort einzustellen. Ob ein Raum für den dauernden

Aufenthalt verwendbar ist, ist jedoch aufgrund dessen objektiver Eignung und

nicht aufgrund der vom Bauherrn beabsichtigen Nutzung zu entscheiden.

Der Einstellraum hat eine Fläche von 9,6 m2, eine Raumhöhe von rund 2,2 m und

weist ein gegen Südosten gerichtetes Fenster von rund 1,1 m2 auf. Da die Mindestfläche für Räume

von 10 m2 bei

Einfamilienhäusern und vergleichbaren Wohnungsarten gemäss § 303 Abs.1 PBG

nicht zur Anwendung kommt, dasselbe gemäss § 304 Abs. 1 PBG für die

Mindesthöhe von Räumen gilt und die Fensterfläche aufgrund der Pläne den

Anforderungen von § 302 Abs. 2 PBG genügt, verstösst der Einstellraum

nicht gegen baupolizeiliche Minimalanforderungen. Aufgrund des gegen Südosten

ausgerichteten Fensters ist zudem von einer ausreichenden Belichtung

auszugehen.

Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Raum nicht direkt

über andere Wohnräume erschlossen ist, sondern sich lediglich über die

überdachte, nach Südosten offene Dachterrasse erreichen lässt. Zudem darf der

Raum nicht beheizt werden, und aufgrund der Pläne ist davon auszugehen, dass er

nicht isoliert ist (Wandstärke rund 10 cm). Angesichts dieser Umstände und

der geringen Grösse von 9,6 m2 ist

der Einstellraum weder zum Wohnen noch Arbeiten noch sonst zum dauernden

Aufenthalt geeignet und eine Zweckentfremdung wenig wahrscheinlich. Der Einstellraum

ist somit nicht an die Geschosszahl anrechenbar.

4.2.4

Ist weder die überdachte Dachterrasse noch der Einstellraum anrechenbar,

liegt kein Dachgeschoss im Sinn von § 276 Abs. 1 PBG vor.

5.

Damit

erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang

des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG), denen bei

diesem Verfahrensausgang von vornherein keine Parteientschädigung zusteht (§ 17

Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 360.-- Zustellkosten,

Fr. 3'360.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden je zur Hälfte den

Beschwerdeführenden auferlegt, unter solidarischer Haftung für die ganzen

Kosten.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…