Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00535

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2011.00535

Urteil

der 1. Kammer

vom 21. März 2012

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter

Robert Wolf, Gerichtsschreiber

Robert Lauko.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1.1 C,

1.2 D,

beide vertreten durch RA E,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Bauentscheid 01 vom 2. Dezember 2008 erteilte

die Bausektion der Stadt Zürich D und C unter verschiedenen Auflagen und

Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit drei

Wohnungen anstelle des abzubrechenden Einfamilienhauses auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Zürich-Hirslanden.

Hiergegen erhob A am 8. Januar 2009 Rekurs an die

Baurekurskommission I (R1S.2009.05005) und beantragte die Aufhebung der

angefochtenen Baubewilligung.

Erwägungen

II.

Mit Beschluss vom 28. Oktober 2009 (Bauentscheid 04)

bewilligte die Bausektion Abänderungspläne, mit welchen verschiedene

Bedingungen der Stammbaubewilligung erfüllt wurden.

Hiergegen wandte sich A ebenfalls mit Rekurs vom 2. Dezember

2009.

an die Baurekurskommission I (R1S.2009.05219) und beantragte, es seien die

Abänderungsbewilligung vom 28. Oktober 2009 sowie die ursprüngliche

Bewilligung vom 2. Dezember 2008 aufzuheben.

III.

Am 2. März 2010 bewilligte die Bausektion einen

weiteren Abänderungsplan, der eine Volumenreduktion des Veloraums, eine Tieferlegung

der Untergeschossdecke in diesem Bereich sowie eine Stützmauer umfasste. Dieser

Beschluss blieb unangefochten.

IV.

Mit Entscheid vom 1. Juli 2011 vereinigte das neu

zuständige Baurekursgericht die beiden Rekursverfahren R1S.2009.05005 und

R1S.2009.05219 und hiess diese teilweise gut. Demzufolge wurden die privaten

Rekursgegnerschaften verpflichtet, der Baubewilligungsbehörde im Sinn der Erwägungen

Abänderungspläne für das Dachgeschoss zur Prüfung und Bewilligung einzureichen

und sich an die am 28. Oktober 2009 und 2. März 2010 bewilligten

Projektänderungen zu halten. Im Übrigen wurden die Rekurse abgewiesen, soweit

sie nicht zufolge Projektänderungen gegenstandslos geworden waren.

V.

Mit Beschwerde vom 5. September 2011 beantragte A dem

Verwaltungsgericht zur Hauptsache, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. Juli

2011.

aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. Mehrwertsteuer.

Das Baurekursgericht, die Bausektion des Stadtrats Zürich

sowie D und C beantragten am 16. September, 4. Oktober bzw. 20

Oktober 2011 Abweisung der Beschwerde. Letztere schlossen zudem auf Zusprechung

einer Parteientschädigung.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Baugrundstück Kat.-Nr.

02.

ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober

1991.

(BZO) der Wohnzone W2bII zugeteilt. In dieser sind zwei Vollgeschosse

sowie je ein anrechenbares Unter- und Dachgeschoss zulässig. Die Gebäudehöhe

beträgt gemäss Art. 13 BZO maximal 8,5 m.

Im Rekursverfahren erhob

die Beschwerdeführerin verschiedene Rügen gegen die beiden baurechtlichen

Beschlüsse der Bausektion vom 2. Dezember 2008 und 28. Oktober 2009.

Strittig sind im vorliegenden Beschwerdeverfahren noch die Einhaltung der

Vorschriften über die Gebäudehöhe und die Ausgestaltung des Dachgeschosses.

2.

2.1

Gemäss § 280

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) wird

die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und

Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen.

2.1.1

Gemäss feststehender Rechtsprechung ist bei Um- und Erweiterungsbauten

für die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei

Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude

abzustellen, und zwar unabhängig davon, ob das Terrain seinerzeit abgegraben

oder aufgeschüttet worden ist (VGr, 28. September 2005, VB.2005.00295 = RB 2005

Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 2006 Nr. 9 [Auszug]; vgl. auch 14. März

2007, VB.2006.00512 = RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18; 30. Juni

2010, VB.2010.00156). Demgegenüber ist bei anstelle

von bestehenden Bauten errichteten Neubauten – wie

hier – auf das im Zeitpunkt der Baueingabe bestehende Terrain abzustellen

(§ 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977

[ABauV]; VGr, 25. Februar 2009, VB.2008.00432, E. 4.2 = BEZ 2009

Nr. 24; VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00156, E. 3.3).

Wird zur Erstellung des neuen Gebäudes eine bestehende

Baute abgerissen, entstehen regelmässig Gruben und Senken, wo zuvor

Untergeschosse, Garagen und dergleichen gestanden haben. Würde man für die

Bemessung des Neubaus auf diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe

sich eine unnatürliche und die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich

erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei Abgrabungen für

Garagenzufahrten, Kellerabgänge u. Ä. Lehre und Rechtsprechung begegnen

diesem Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von bestehenden

Bauten und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1

ABauV betrachten, sondern fiktiv auffüllen (VGr, 6. April 2011, VB.2010.00704,

VB.2010.00709, E. 5.4.1 = BEZ 2011 Nr. 36; vgl. auch Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,

Zürich 2011, S. 908; Felix Huber, Der gewachsene Boden, PBG-aktuell

4/2002, S. 7; BEZ 2002 Nr. 56). Dabei ist im Normalfall der

Bodenverlauf im fraglichen Bereich durch Interpolation festzulegen (BR 2001

Nr. 119). Innerhalb von abzubrechenden Gebäuden kann der Bodenverlauf

entlang der Fassaden als Referenz dienen (Huber, S. 9). Eine Interpolation

ist nicht nur hinsichtlich des eigentlichen Gebäudegrundrissbereichs, sondern

auch bei unmittelbar an die abzubrechende Baute angrenzenden Abgrabungen für

Garageneinfahrten, Rampen zu Tiefgaragen oder Kellerabgänge vorzunehmen (VGr, 6. April

2011, VB.2010.00704, VB.2010.00709, E. 5.4.1 = BEZ 2011 Nr. 36).

2.1.2

Die in § 280 PBG definierte

Messweise der Gebäudehöhe ist auf Gebäude mit klassischen Schrägdächern zugeschnitten.

Bei anderen Dachformen muss jeweils im Einzelfall eine dem Sinn und Zweck der

Bestimmung über die Gebäudehöhe gerecht werdende Messweise ermittelt werden.

Bei Bauten mit Flachdächern hat die Rechtsprechung in Auslegung der in § 275

Abs. 2 PBG definierten Dachgeschosse (Attikageschosse) sowie der in § 292

lit. b PBG in Verbindung mit § 281 PBG geregelten zulässigen

Dachaufbauten bestimmt, dass der obere Gebäudehöhenmesspunkt die Schnittlinie

zwischen (traufseitiger) Fassade und Dachfläche darstellt, wobei als Dachfläche

jene des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist. Dabei wird auch bei

Flachdachbauten die Gebäudehöhe nur auf der (hypothetischen) Traufseite des

betreffenden Gebäudes gemessen (VGr, 16. November 2005, VB.2005.00335,

E. 3.3.2 = RB 2005 Nr. 73 = BEZ 2006 Nr. 8; 5. August

2009, VB.2009.00171, E. 4.1; 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a).

Die Ausrichtung des hypothetischen Dachfirstes und damit der hypothetischen

Traufseite wird so ermittelt, wie wenn beim betreffenden Gebäude effektiv ein

Schrägdach erstellt würde. Im Regelfall verläuft der Dachfirst eines

Schrägdachs parallel zur Gebäudelängsseite, wovon auch die Skizze zu § 292

PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung ausgeht. In Grenz- oder begründeten

Ausnahmefällen kann eine Bauherrschaft die Annahme eines Schrägdachs mit einem

First quer zur Gebäudelängsseite, also im Chaletstil, verlangen (VGr, 22. Februar

2012, VB.2011.00668, E. 3.2; 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1

= RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22).

2.2

In

Anwendung dieser Grundsätze ist vorliegend die Gebäudehöhe des projektierten

Neubaus wie folgt zu ermitteln.

2.2.1

Das geplante Mehrfamilienhaus weist ein Flachdach auf. Seine parallel zur F-Strasse

verlaufende Westfassade sowie die Ostfassade sind mit 12,15 m kürzer als

die Nord- und Südfassaden mit je 12,90 m. Gleichwohl ist die Wahl der

West- und Ostfassade als – fiktive – Traufseiten vertretbar. Denn

einerseits ist die Längendifferenz mit 75 cm gering, und anderseits wird

durch diese Wahl der für die optische Erkennbarkeit von Attikageschossen wichtige

Rücksprung dieses Geschosses von der F-Strasse aus sichtbar. Die Gebäudehöhe

ist damit auf der West- und auf der Ostseite (hypothetische Traufseiten) zu

messen.

In den – schwer

lesbaren – am 2. Dezember 2008 bewilligten Bauplänen war u. A.

auch der – vorliegend nicht massgebliche – ursprüngliche

Terrainverlauf im Jahr 1956 eingetragen. Bei der Ermittlung der Gebäudehöhe ist

auf die mit dem streitigen Abänderungsgesuch eingereichten – korrekten und

vermassten – Pläne samt Höhenkurvenplan abzustellen. In diesen ist das

massgebende gewachsene Terrain bei der Baueingabe eingezeichnet. Der Terrainverlauf

der Garageneinfahrt auf der Westseite des abzubrechenden Gebäudes ist nach dem

Gesagten zu interpolieren. Massgebend ist das beidseitig der Garageneinfahrt

verlaufende heutige Terrain entlang der neu geplanten Westfassade. Die

Gebäudehöhe, d. h. der Abstand zur Dachfläche des obersten Vollgeschosses

(Kote 552,50) beträgt zwischen ca. 5,90 m bei der südlichen und ca. 7,10 m

bei der westlichen Gebäudeecke. An der Ostfassade beträgt die Gebäudehöhe auf

jeden Fall weniger als 6,5 m, selbst wenn dort die Kote von 552,90 m

(Dachrandabschluss) als massgebend erachtet würde (vgl. zu dieser Frage Carmen

Walker Späh, Messweise der Gebäudehöhe bei begrünten Flachdächern, PBG aktuell,

2/94 S. 29).

2.2.2

Die Ermittlung der Gebäudehöhen durch die Beschwerdeführerin

gemäss ihren Beilagen act. 6.7–6.9 ist in verschiedener Hinsicht

rechtsirrtümlich. An der Nordfassade als hypothetischer Giebelfassade ist keine

Gebäudehöhe zu messen; zudem bezieht sich der obere Messpunkt fälschlicherweise

nicht auf die Dachfläche des obersten Vollgeschosses, sondern des – korrekt

ausgestalteten (vgl. E. 3) – Attikageschosses. Die in act. 6.8

mit 8,7 m angegebene Gebäudehöhe stellt auf das Niveau der F-Strasse bei

Kote 543,75 ab und nicht auf das Terrain entlang der Fassade (bei der südlichen

Gebäudeecke Kote ca. 546,60). Act. 6.9 schliesslich geht von der

Garageneinfahrt als unteren Messpunkt aus; dieser gilt aber wie erwähnt nicht

als gewachsenes Terrain; das gewachsene Terrain ist in jenem Bereich vielmehr

aufgrund des beidseitigen, nicht abgegrabenen Terrains zu interpolieren (vgl.

oben E. 2.1.1).

2.3

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Gebäudehöhe

von max. 8,5 m eingehalten ist.

3.

Streitig ist weiter die

Ausgestaltung des Attikageschosses.

3.1

Gemäss § 292 lit. b

PBG dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden

Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes

Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, das heisst jene Profillinie, die

unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten

Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a

in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42, auch zum Folgenden).

Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur gegenüber der

hypothetischen Traufseite des betreffenden Gebäudes ein;

"giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein

Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses

bündig sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie

durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, d. h. sie

dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als 1/3 der betreffenden

Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis

zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d. h.

mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im

Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung; VGr, 9. Februar 2005,

VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis

an die Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken der betreffenden

Traufseiten, zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist

und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt (VGr, 21. Mai 2003,

VB.2003.00005, E. 2a).

§ 292 PBG lässt abweichende

kommunale Regelungen über die Dachaufbauten zu. Die Bauordnung der Stadt Zürich

sieht in Art. 7a eine derartige Abweichung wie folgt vor:

"1 Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse)

müssen mit Ausnahme der nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten ein Profil

einhalten, das auf den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen

Gebäudehöhe maximal einen Meter über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante

der Fassade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des Attikageschosses

unter 45o angelegt wird.

2.

In den 2- und 3-geschossigen Wohnzonen

darf das Attikageschoss hangseitig fassadenbündig angeordnet werden, wenn auf

dieser Seite unter Einbezug des Attikageschosses die zulässige Gebäudehöhe eingehalten

wird und seine Fläche nicht grösser wird als die eines Attikageschosses gemäss Abs. 1.

3.

Brüstungen von Dachterrassen sind von den Breitenbeschränkungen für

Dachaufbauten ausgenommen, sofern sie die zulässige Gebäudehöhe nicht

überschreiten."

3.2

Die Beschwerdeführerin

hat im Rekursverfahren in verschiedenen Skizzen drei Bauteile des

Attikageschosses bildlich dargestellt, welche sie als unzulässig erachtet.

Strittig sind vor Verwaltungsgericht noch die beiden Kuben A und B.

3.2.1

Beim Kubus A setzt die Beschwerdeführerin den 45°-Winkel bei der

Westfassade auf der Höhe des Fussbodens des Attikageschosses an, ausgehend von

einer Gebäudehöhe bei der Garageneinfahrt von 8,5 m. Wie bereits vorn

festgehalten, ist jedoch dort für die Ermittlung der Gebäudehöhe nicht das

Niveau der Garageneinfahrt massgebend, sondern – ausgehend vom

Terrainverlauf beidseitig der Einfahrt – das interpolierte Gelände. Die so

ermittelte Gebäudehöhe beträgt dort zwischen 5,90 bis 7,10 m. Bei einer

zulässigen Gebäudehöhe von max. 8,5 m darf daher – wie in den Bauplänen

eingezeichnet – der 45°-Winkel in Anwendung von Art. 7a Abs. 1

BZO einen Meter über der Schnittkante Fassade/Dachkante des obersten

Dachgeschosses (Kote 553,50) angesetzt werden. Der Kubus A erweist sich als

zulässig.

3.2.2

Der Kubus B bildet eine Dachaufbaute,

welche an die Gebäudeecke der Nordfassade (= Giebelseite) und Ostfassade

(Traufseite) platziert wurde und die zulässigen Dimensionen von 1/3 der

Ostfassade nicht überschreitet. Diese Platzierung ist nach dem Gesagten

grundsätzlich zulässig. Da der verkleinerte Grundriss des Attikageschosses von

allen Seiten erkennbar bleibt, ist gegen diese Platzierung nichts einzuwenden.

Die Beschwerdeführerin wendet in diesem Zusammenhang ein,

nach Art. 7a Abs. 2 BZO dürfe das Attikageschoss hangseitig nur dann

fassadenbündig angeordnet werden, wenn auf dieser Seite unter Einbezug des

Attikageschosses die maximal zulässige Gebäudehöhe von 8,5 m eingehalten

werde. Wie aus act. 6/7 ersichtlich sei, betrage diese Höhe (unter

Einbezug des Attikageschosses) indessen an der Gebäudeecke Nord-/Ostfassade

8,9 m bzw. 9,5 m; damit sei das Dachgeschoss nicht zulässig.

Die Berufung der Beschwerdeführerin auf Art. 7a Abs. 2

BZO geht indessen fehl. Diese Bestimmung gestattet, hangseitig das

Attikageschoss nicht nur zu einem Drittel, sondern auf der ganzen Fassadenlänge

fassadenbündig anzuordnen, u. A. wenn auf jener Seite die Gesamthöhe, also

unter Einbezug des Attikageschosses, nicht höher ist als das für die

Gebäudehöhe geltende Mass. Vorliegend hält das Attikageschoss hangseitig, also

auf der Ostseite, indessen die Drittelsregel ein. Es handelt sich mithin nicht

um einen Anwendungsfall von Art. 7a Abs. 2 BZO.

4.

Zusammengefasst ergibt sich,

dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die

Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine

Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu. Hingegen ist eine solche

in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG der privaten Beschwerdegegnerschaft

zuzusprechen. Angemessen für das Beschwerdeverfahren ist eine

Parteientschädigung von total Fr. 1'200.-.

Das Baurekursgericht hat die

Rekurskosten je zur Hälfte den privaten Parteien auferlegt. Diese

Kostenverteilung ist korrekt. Sie berücksichtigt, dass die Rekurse teilweise

zufolge Projektänderung gegenstandslos wurden, wobei diese Gegenstandslosigkeit

die Bauherrschaft zu vertreten hatte, im Übrigen aber die Beschwerdeführerin

mehrheitlich unterlag.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 110.-- Zustellkosten,

Fr. 4'110.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1.1

und 1.2 ein Parteientschädigung von je Fr. 600.-, total Fr. 1'200.-,

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…