Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00559

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2011.00559

Urteil

der 1. Kammer

vom 25. Januar 2012

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter

Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiberin

Nicole Tschirky.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. C AG, vertreten durch RA D,

2. Gemeinderat Seuzach, vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Sekundarschulgemeinde Seuzach, vertreten durch RA D,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 13. Januar 2011 entliess der

Gemeinderat Seuzach das ehemalige Bauernhaus Vers.-Nr. 01 an der F-Strasse

03 aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte. Im

gleichen Beschluss bewilligte er der Bauherrin C AG den Abbruch des Hauses

sowie die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern an der

F-Strasse 02–03.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss rekurrierte die A AG am 11. Februar

2011.

an das Baurekursgericht; sie beantragte, den Entscheid sowohl hinsichtlich

der Inventarentlassung als auch der Baubewilligung aufzuheben. Sie warf der

Gemeinde vor, den Entscheid über die Entlassung des Bauernhauses aus dem

Inventar ohne genügende Sachverhaltsabklärung getroffen zu haben.

Das Baurekursgericht trat auf den Rekurs mit Entscheid vom

14.

Juli 2011 nicht ein. Zur Begründung führte die Vorinstanz aus, es sei

keine taugliche Rüge zur Erreichung des angestrebten Rekursziels erhoben

worden.

III.

Mit Beschwerde vom 13. September 2011 beantragte die A AG

dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid aufzuheben und die Sache an das

Baurekursgericht zum materiellen Entscheid zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(zuzüglich MwSt.) zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht beantragte Abweisung der Beschwerde.

Den nämlichen Antrag sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung stellten

der Gemeinderat Seuzach und die C AG.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Vorinstanz bejahte zwar die grundsätzliche Berechtigung

der Beschwerdeführerin zur Rekurserhebung; sie trat indessen auf den Rekurs

nicht ein, weil die Rekurrierende (und heutige Beschwerdeführerin) keine

taugliche Rüge zur Erreichung des von ihr implizit angestrebten Rekursziels,

nämlich die Unüberbaubarkeit des Baugrundstücks, erhoben habe. Damit wird der Beschwerdeführerin

im Ergebnis die Legitimation abgesprochen (vgl. unten E. 4.1).

Die Beschwerdeführerin ist ohne Weiteres befugt, vor

Verwaltungsgericht zu beanstanden, auf ihren Rekurs hätte eingetreten werden

müssen. Ob sie die Legitimation zur Ergreifung des Rechtsmittels gegen die

angefochtene Bewilligung der Gemeinde tatsächlich besitzt, ist Gegenstand der

inhaltlichen Beurteilung der Beschwerde (vgl. dazu Alfred Kölz/Jürg

Bosshard/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 98).

2.

Zum Rekurs ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die

angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer

Aufhebung oder Änderung hat.

Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist gegeben, wenn für

ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum

Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein

Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder

rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese

Betroffenheit zu beseitigen vermag. Dabei muss das vorgebrachte Interesse nicht

unter den Schutzzweck einer als verletzt gerügten Rechtsnorm fallen (Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 21 N. 21 und 34 ff.; VGr, 17. November 2010, VB.2010.00184,

E. 1.1).

Der Nachbar hat die nachbarliche Beziehung und die

qualifizierte Beeinträchtigung eigener Interessen, die seine Legitimation

begründen sollen, unter Hinweis auf den Sachverhalt schon im Rekurs an die

erste Rechtsmittelinstanz darzutun. An diese Darlegung dürfen indessen dann

keine hohen Anforderungen gestellt werden, wenn aufgrund der bestehenden Sach-

und Rechtslage ohne Weiteres ersichtlich ist, dass das Bauvorhaben in seiner

konkreten Ausgestaltung die Interessen des Nachbarn unmittelbar berührt (VGr, 9. Februar

2011, VB.2010.00506, E. 1.3, mit Hinweisen). Das Beschwerderecht in

Bausachen wird in der Regel anerkannt, wenn die Liegenschaft des Nachbarn

unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen

Verkehrsträger davon getrennt wird (BGr, 16. Juli 2010,1C_236/2010,

E. 1.4, mit Hinweisen).

3.

3.1

Die Beschwerdeführerin

ist Eigentümerin der Liegenschaften G-Strasse 04 und 05. Diese liegen in

unmittelbarer Nähe des Baugrundstücks, getrennt davon lediglich durch die H-Strasse.

Aufgrund dieser „Nähe zum Streitobjekt“ ist die Vorinstanz zunächst davon

ausgegangen, dass die Beschwerdeführerin „offensichtlich zur Rekurserhebung

berechtigt“ sei; die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die Liegenschaft der Beschwerdeführerin

würden auf der Hand liegen (vorinstanzlicher Entscheid E. 1.6).

3.2

Diese

Auffassung ist zutreffend: Das Verwaltungsgericht hat wiederholt erwogen, dass

ein Nachbar bereits dann über die erforderliche legitimationsbegründende Beziehungsnähe

verfüge, wenn die Entlassung eines Inventarobjekts und die damit verbundene,

rein abstrakte Möglichkeit der Neuüberbauung eines Grundstücks eine Minderung

des Werts seiner Liegenschaft zur Folge habe (zum Ganzen: VGr, 25. Mai

2011, VB.2009.00498, E. 1.2.2, mit Hinweisen).

3.3

Zwar

verlangt das Verwaltungsgericht – in Anlehnung an die erwähnte Rügepflicht –

dass ein Rekurrent dartut, welche neuen Baumöglichkeiten die Inventarentlassung

ermögliche und inwiefern sich diese auf seine Liegenschaft auswirken würden

(VGr, 25. Mai 2011, VB.2009.00498, E. 1.2.2, mit Hinweisen).

Vorliegend geht es allerdings nicht um die rein abstrakte Möglichkeit einer

Neuüberbauung des benachbarten Grundstücks. Der Bau zweier Mehrfamilienhäuser

auf bisher freier Fläche bzw. anstelle des bislang inventarisierten ehemaligen

Bauernhauses ist vielmehr Teil derselben Bewilligung. Der Abriss des inventarisierten

Bauernhauses, dessen Ersatz durch ein grösseres Mehrfamilienhaus und die

Erstellung eines zweiten Mehrfamilienhauses auf bisher freier Fläche würden

eine weit intensivere Nutzung des Grundstücks bedeuten. Durch diese weit

stärkere Grundstücksnutzung ist das in unmittelbarer Nähe liegende Grundstück

der Beschwerdeführerin klarerweise betroffen. Es bedurfte deshalb in der Rekursschrift

keiner weiteren Ausführungen dazu, welche neuen Baumöglichkeiten die

Inventarentlassung erlauben und inwiefern die benachbarte Liegenschaft der Beschwerdeführerin

deshalb besonders betroffen ist. Entgegen den durch den Beschwerdegegner 2 in der

Beschwerdeantwort geäusserten Einwänden konnte unter diesen Umständen eine

nähere Darlegung der legitimationsbegründenden Sachumstände unterbleiben. Das Baurekursgericht

hat die Rekursberechtigung der Beschwerdeführerin mit Blick auf die Nähe zum Streitobjekt

und die auf der Hand liegenden Auswirkungen des Bauvorhabens auf die

Liegenschaft der Beschwerdeführerin zu Recht bejaht – ein schutzwürdiges

Interesse an der Verhinderung bzw. einer Redimensionierung der Überbauung liegt

vor. Es bedarf daher keiner weiteren Klärung, ob im Speziellen die im

Rekursverfahren geäusserte Befürchtung der Beschwerdeführerin, ihre

Liegenschaft würde bei Realisierung des Projekts durch unberechtigte Lärmklagen

beeinträchtigt, ein schutzwürdiges Interesse zu begründen vermag; auf die

diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdegegnerschaft ist daher nicht weiter

einzugehen.

4.

4.1

Die Vorinstanz vertritt allerdings die Auffassung,

dass eine Unterschutzstellung des bestehenden Bauernhauses nur hinsichtlich des

am selben Standort geplanten Hauses B zur Aufhebung der baurechtlichen

Bewilligung führen würde. Das südlich davon geplante Haus A könne nur

verhindert werden, wenn das ganze Grundstück im Rahmen der Unterschutzstellung

mit einem Baubann zu belegen wäre. Dies sei jedoch ausgeschlossen; es sei nicht

einzusehen und werde auch nicht dargelegt, wie der Bau des Gebäudes A das potenzielle

Schutzobjekt tangieren könnte. Eine „Gutheissung der Rüge“ könne damit zwar das

Haus B verhindern und zu einer Modifikation der geplanten Unterniveaugarage

führen. Beides sei für die Beschwerdeführerin jedoch bedeutungslos. Der Beschwerdeführerin

könne den angestrebten Erfolg – die Unüberbaubarkeit des Baugrundstücks – mit

ihrem Rekurs nicht erreichen (vorinstanzlicher Entscheid E. 2).

4.2

Nach

Meinung der Beschwerdeführerin kann ihr Rekurs nicht bloss zur Aufhebung der

Baubewilligung für das Haus B am Standort des bisherigen Bauernhauses führen.

Angesichts des Umgebungsschutzes sei auch zu prüfen, ob das südlich davon

geplante Haus A erstellt werden könne. Sie habe denn auch die Aufhebung der

Baubewilligung für beide Häuser beantragt.

4.3

Wie

gesehen, setzt die Rekurslegitimation voraus, dass Mängel gerügt werden, deren

Behebung die mit dem Bauvorhaben begründete Betroffenheit zu beseitigen vermag

(vgl. oben E. 2). Dafür genügt auch die Möglichkeit einer teilweisen

Beseitigung. Selbst wenn – wie die Vorinstanz ausführt – die Entlassung des

Inventarobjekts nichts am Bau des Hauses A ändern würde, so hätte der

Weiterbestand des Bauernhauses und der damit verbundene Verzicht auf das

Mehrfamilienhaus B zur Folge, dass die stärkere Nutzung des Grundstücks abgeschwächt

würde. Es lässt sich nicht sagen, die Beschwerdeführerin könne nur ein

Interesse daran haben, beide Häuser zu verhindern. Der mit dem Rekurs gerügte

Mangel, nämlich die ungenügende Abklärung der Schutzwürdigkeit, könnte im Erfolgsfall

zumindest eine Redimensionierung der geplanten Überbauung bewirken und damit die

Betroffenheit der Beschwerdeführerin jedenfalls verringern.

Daran würde auch nichts

ändern, wenn das Bauernhaus inskünftig wieder zu Wohnzwecken benützt würde; die

damit einhergehende Nutzung würde fraglos nicht dieselbe Intensität erreichen,

wie dies mit der Erstellung des Mehrfamilienhauses B der Fall wäre.

4.4

Abgesehen

davon steht nicht fest, dass das geplante Haus A neben dem gegebenenfalls unter

Schutz gestellten Bauernhaus tatsächlich bewilligungsfähig wäre: Gemäss § 203

Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge

erhaltenswürdig sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis

werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert

bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht,

Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).

Wie sich aus einem Schreiben der Gemeinde aus dem Jahr 2009

ergibt, verfügt das Bauernhaus sowohl über einen bedeutenden Eigenwert wie auch

über einen bedeutenden Situationswert. Ein im südlichen Bereich der Parzelle geplantes

Mehrfamilienhaus würde das Erscheinungsbild des heutigen Ensembles nachhaltig

verändern. Exakt in diesem südlichen Bereich der Parzelle ist das infrage stehende

Haus A geplant. Es ist somit nicht auszuschliessen, dass eine weitere

Unterschutzstellung des Bauernhauses auch den Bau des Hauses A im bewilligten

Ausmass verhindern würde. Jedenfalls versteht es sich von selbst, dass die

Einordnung des Hauses A – bei Unterschutzstellung des Bauernhauses – gemäss den

höheren Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG von Amtes wegen einer

erneuten Prüfung zu unterziehen wäre. Mit dem Rekurs war denn auch geltend

gemacht worden, die Aufhebung des Entlassungsentscheids habe zur Folge, dass

die Bewilligung für „die Neubauten“ aufzuheben sei (Rekursschrift S. 5 f.).

Die Beschwerdeführerin hatte zur Begründung ihrer Legitimation sodann darauf

hingewiesen, dass ein Nachbar im Zusammenhang mit der Anrufung von Massnahmen

des Natur- und Heimatschutzes die Unzulässigkeit einer Baute geltend machen

könne, weil diese den Abbruch eines Schutzobjekts voraussetze oder ein

Schutzobjekt beeinträchtige (Rekursschrift S. 3). Weitere Ausführungen zur

Legitimation waren nicht erforderlich.

5.

Zusammenfassend ist demnach

festzuhalten, dass die Rekurslegitimation der Beschwerdeführerin zu

bejahen ist. Das Baurekursgericht ist auf den Rekurs zu Unrecht nicht eingetreten.

Der Entscheid vom 14. Juli 2011 ist aufzuheben und die Sache zu neuer Entscheidung

an die Vorinstanz zurückzuweisen.

6.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der

Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung

mit § 65a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

[VRG]). Zudem ist die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten, der Beschwerdeführerin

eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Als angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'500.-. Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen im Rekursverfahren

wird die Vorinstanz im Rahmen des zweiten Rechtsgangs zu befinden haben.

7.

Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf

hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden

kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17.

Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

In

Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom 14. Juli

2011.

aufgehoben und die Sache zu

neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 110.-- Zustellkosten,

Fr. 3'110.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte der privaten Beschwerdegegnerin und dem

Gemeinderat Seuzach auferlegt.

4.

Die

private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung

von Fr. 1'500.- (zuzüglich MwSt.) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…