VB.2011.00564

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00564

8. Februar 2012Deutsch18 min

(URT.2012.14012)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Baubehörde Zollikon erteilte C sowie E und D mit

Beschluss vom 13. Dezember 2010 die baurechtliche Bewilligung für die

Erstellung eines Zweifamilien- und eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse in Zollikon.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A sowie H und I mit je separater Eingabe

Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Das Bauerkursgericht vereinigte

die beiden Rekursverfahren und hiess die Rekurse mit Entscheid vom 9. August

2011.

teilweise gut. Im Übrigen wurden die Rekurse abgewiesen, soweit darauf

eingetreten wurde.

III.

Gegen den Rekursentscheid erhob A mit Eingabe vom 14. September

2011.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung der

Entscheide des Baurekursgerichts und der Baubehörde Zollikon sowie die Verweigerung

der nachgesuchten Baubewilligung; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Bauerkursgericht schloss am 4. Oktober 2011 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 6. Oktober

2011.

beantragten C sowie E und D mit gemeinsamer Eingabe die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Diesem Antrag schloss

sich die Baubehörde der Gemeinde Zollikon am 13. Oktober 2011 an.

Am 28. Oktober 2011 reichte A eine weitere

Vernehmlassung ein. C sowie E und D erklärten mit Eingabe vom 2. November

2011, auf eine weitere Vernehmlassung zu verzichten.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid

des Baurekursgerichts zuständig.

2.

Als Eigentümerin der an das Baugrundstück unmittelbar

angrenzenden Parzelle ist die Beschwerdeführerin gestützt auf § 338a Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde

legitimiert. Die Beschwerdeführerin ist auch zur Beanstandung legitimiert, die

Vorinstanz sei zu Unrecht auf einzelne Rügen ihres Rekurses nicht eingetreten.

Auf die Beschwerde ist somit vollumfänglich einzutreten.

3.

Die Beschwerdeführerin bestreitet, dass das Bauvorhaben der

privaten Beschwerdegegnerschaft die im kommunalen Recht vorgeschriebene

Baumassenziffer einhält.

3.1

Auf dem

Baugrundstück Kat.-Nr. 01 der privaten Beschwerdegegnerschaft sollen ein

Zweifamilienhaus (Haus 1) und ein Einfamilienhaus (Haus 2) erstellt werden. Die

beiden als Flachdachbauten konzipierten Gebäude verfügen über eine gemeinsame,

unter dem Haus 1 befindliche Unterniveaugarage mit 12 Abstellplätzen. Die

Zufahrt zu dieser Garage erfolgt mittels eines in den Kubus von Haus 1

integrierten Autolifts.

3.2

Gemäss

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO)

befindet sich das Baugrundstück in der Wohnzone W 1.35. In dieser Zone beträgt

die Baumassenziffer für Gebäude mit Flachdach 1,35 m3/m2

und für besondere Gebäude 0.20 m3/m2 (Art. 15

BZO). Die Fussnote 2 zur Baumassenziffer für besondere Gebäude hat folgenden

Text:

"Besondere Gebäude nach § 49 Abs. 3

PBG. Die Baumasse von Garagen und Fahrzeugunterständen, die in Hauptgebäuden

integriert ist, wird der Baumassenziffer für besondere Gebäude angerechnet."

Bei einer Grundstücksfläche von 1'525 m2 resultiert

somit ein zulässiges Bauvolumen von 2058,75 m3 für Hauptgebäude und

von 305 m3 für besondere Gebäude, was auf dem Baugrundstück

insgesamt ein zulässiges Bauvolumen von 2'363,75 m3 ergibt.

Gemäss den bei den Akten liegenden Berechnungen beläuft

sich das Bauvolumen auf dem Baugrundstück auf 2'335,74 m3, womit das

maximal zulässige Bauvolumen eingehalten ist.

3.3

Die

Beschwerdeführerin macht jedoch geltend, dass es sich bei dem in den Kubus von

Haus 1 integrierten Autolift nicht um ein besonderes Gebäude handelt, weshalb

die auf den Autolift entfallende Baumasse von rund 150 m3 nicht an

die Baumasse für besondere Gebäude, sondern an die Baumasse für Hauptgebäude

anzurechnen sei. Addiere man diese Baumasse von rund 150 m3 zur

ausgewiesenen Baumasse für Hauptgebäude von 2'021,92 m3,

resultiere eine Überschreitung der für Hautgebäude maximal zulässigen Baumasse

von 2'058,75 m3.

3.3.1

Gemäss Art. 15 BZO in Verbindung mit § 49 Abs. 3 PBG sind

besondere Gebäude Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden

Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern

5.

m, nicht übersteigt. Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, man

müsse bei der Ermittlung der Höhe des Autolifts auf den ganzen über dem

gewachsenen Terrain liegenden Gebäudeteil abstellen. Der Autolift weise demnach

eine maximale Höhe von rund 5,3 m auf, womit die bei Flachdächern zulässige

Höhe von 4 m klar überschritten werde. Die private Beschwerdegegnerschaft

hingegen ist der Auffassung, dass die Höhe des Autolifts vom Fussboden der

Kabine bis Oberkant Attika zu messen sei. Die Höhe des Autolifts betrage

deshalb nur gerade 3,9 m, womit die Anforderungen an ein besonderes Gebäude erfüllt

seien.

Nebst der zwischen den Parteien umstrittene Frage, ob der

Autolift die für besondere Gebäude maximal zulässige Höhe einhält, lässt sich

auch die Frage aufwerfen, ob der in den Kubus von Haus 1 integrierte Autolift

der von der Rechtsprechung geforderten optischen Selbständigkeit von an

Hauptgebäuden angebauten besonderen Gebäuden genügt (VGr, 23. Mai 2007,

VB.2006.00278, E. 9.2; BEZ 2010 Nr. 23, E. 4.2.3). Wie sich aus

den folgenden Erwägungen ergibt, können allerdings beide Fragen offengelassen

werden.

3.3.2

§ 49 Abs. 2 lit. a PBG bestimmt, dass die Bau- und

Zonenordnung unter anderem die Baumassenziffer regeln kann. Bei Art. 15

BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht. Dessen

Anwendung obliegt in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde, welche

die Verhältnisse an Ort und Stelle am besten kennt und die Gesetzgebung

seinerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Stellen sich bei der

Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die

Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht

rechtsverletzend erscheint. Die Rechtsmittelinstanzen dürfen solche Entscheide

daher nur mit Zurückhaltung überprüfen (VGr, 11. März 2009, VB.2008.00163,

E. 4.2.2; 13. April 2000, VB.2000.00018, E. 2c = RB 2000

Nr. 103 = BEZ 2000 Nr. 19).

3.3.3

Gemäss Fussnote zur Baumassenziffer für besondere Gebäude wird die Baumasse

von Garagen und Fahrzeugunterständen, die in Hauptgebäuden integriert ist, der

Baumassenziffer für besondere Gebäude angerechnet.

Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat, lässt sich der

die Zufahrt zur Tiefgarage gewährleistende Autolift wie jede andere Garagenzufahrt,

zum Beispiel Zufahrtsrampen, unter den Begriff der Garage subsumieren. Da der Autolift

im Hauptgebäude integriert ist, kann die Baumasse des Autolifts "der

Baumassenziffer für besondere Gebäude angerechnet" werden. Da die

kommunale Baubehörde das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin bewilligt hat, hat

sie den Wortlaut der Fussnote zur Baumassenziffer für besondere Gebäude

offensichtlich dahingehend ausgelegt, dass die Baumasse von in Hauptgebäuden

integrierten Garagen – oder wie vorliegend von in Hauptgebäuden integrierten

Autoliften – nicht der Baumasse für Hauptgebäude, sondern der Baumasse für

besondere Gebäude anzurechnen ist, ohne dass es sich bei der integrierten

Garage (bzw. beim integrierten Autolift) selbst um ein besonderes Gebäude im

Sinn von § 49 Abs. 3 PBG handeln muss.

Diese Auslegung entspricht dem Wortlaut der Fussnote zur

Baumassenziffer für besondere Gebäude und erweist sich ohne Weiteres als

vertretbar, weshalb es den Rechtsmittelinstanzen und demzufolge auch dem

Verwaltungsgericht von vornherein verwehrt ist, die genannte Fussnote auf

andere Weise auszulegen. Daran ändert entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführerin auch der Umstand nichts, dass die Gemeinde im Rekurs- und Beschwerdeverfahren

auf eine Vernehmlassung verzichtet hat. Daraus kann in keiner Weise geschlossen

werden, dass die Gemeinde im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren ihr

Ermessen bei der Auslegung des kommunalen Rechts nicht wahrgenommen habe. Im Übrigen

hat die Gemeinde sowohl im Rekurs- als auch im Beschwerdeverfahren auf die Begründung

der privaten Beschwerdegegnerschaft verwiesen bzw. sich dieser angeschlossen,

sodass fraglich ist, ob wirklich die Rede davon sein kann, dass die Gemeinde

auf eine Vernehmlassung verzichtet hat.

Ferner ist nicht ersichtlich, wie die genannte Fussnote

auf andere Weise ausgelegt werden soll. Entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführerin findet sich in der genannten Fussnote keine Einschränkung,

wonach die Baumasse von in Hauptgebäuden integrierten Garagen nur dann der

Baumassenziffer für besondere Gebäude angerechnet werden kann, wenn es sich bei

der Garage um ein besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG

handelt. Wäre die von der Beschwerdeführerin vertretene Auffassung zutreffend,

dass es sich bei der im Hauptgebäude integrierten Garage um ein besonderes Gebäude

handeln muss, hätte die Fussnote keinerlei Bedeutung; schliesslich besteht auch

kein Anlass, die Fussnote nur auf solche Garagen und Fahrzeugunterstände

anzuwenden, die die in §49 Abs. 3 PBG festgelegte Maximalgrösse nicht

übersteigen.

3.3.4

Im Übrigen handelt es sich bei der von der Gemeinde Zollikon gewählten Lösung,

integrierte bzw. an Hauptgebäuden angebaute Garagen, ungeachtet dessen, ob es

sich hierbei um besondere Gebäude nach § 49 Abs. 3 PBG handelt, zu

privilegieren, um eine auch in der Bau- und Zonenordnung anderer Gemeinden

vorgesehene Lösung, was die Beschwerdeführerin selber anerkennt. Dabei spielt

es keine Rolle, ob die Privilegierung dadurch erfolgt, dass die Baumasse von

Garagen – wie in der Gemeinde Zollikon – an die Baumassenziffer für besondere

Gebäude angerechnet wird oder ob die Baumasse für besondere Gebäude ganz oder

teilweise der Baumassenziffer für Hauptgebäude zugeschlagen werden darf, wie es

bei den von der Beschwerdeführerin genannten Beispielen der Fall sein soll.

Auch vor diesem Hintergrund erweist sich die von der kommunalen Baubehörde

vorgenommene Auslegung ohne Weiteres als zulässig.

3.3.5

Schliesslich steht die von der Gemeinde Zollikon gewählte Lösung – entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführerin – auch nicht im Widerspruch zu § 13

der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV), wonach die

Gemeinden die Baumassenziffer aufteilen und je gesondert für Hauptgebäude (lit. a),

für besondere Gebäude im Sinn von § 273 PBG (lit. b) und für verglaste

Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen,

soweit sie dem Energiesparen dienen (lit. c), regeln können. Aus § 13

ABauV kann nicht abgeleitet werden, dass eine gesonderte Baumassenziffer ausschliesslich

für besondere Gebäude im Sinn von § 273 PBG (und für verglaste Balkone,

Veranden und anderer Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie

dem Energiesparen dienen) vorgesehen werden darf. Eine solche Einschränkung

würde dem Gesetzestext von § 49 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit § 49

Abs. 1 PBG widersprechen, wonach die Gemeinden bei der Ordnung der zulässigen

baulichen Grundstücknutzung durch Bestimmungen über die Baumassenziffern nicht

eingeschränkt werden. Eine gesetzeskonforme Auslegung des Verordnungstextes von

§ 13 ABauV muss deshalb zum Ergebnis führen, dass es sich bei § 13 ABauV

nicht um eine abschliessende Aufzählung handelt. Auslöser für den am 1. Januar

2004.

in Kraft getretenen § 13 ABauV war der Wunsch der überwiegenden Mehrheit

der Kommission Planung und Bau, für nicht beheizte Gebäudeteile eine besondere

Regelung zu treffen, damit diesbezüglich denkbare Ungleichbehandlungen in der

Anwendung der Baumassenziffer gegenüber der Ausnützungsziffer ausgeschlossen werden

können. Dieses Anliegen wurde mit § 13 lit. c ABauV umgesetzt (Antrag

und Weisung des Regierungsrats vom 14. Mai 2003 betreffend Genehmigung einer

Änderung der Allgemeinen Bauverordnung, ABl 2003, S. 1102 ff., 1105).

Diese Regelung wurde zum Anlass genommen, aus Gründen der Transparenz und damit

der Rechtssicherheit die in der Vergangenheit wahrgenommene Genehmigungspraxis

des Regierungsrats betreffend die besonderen Gebäude klarzustellen (ABl 2003,

S. 1102 ff., 1106), ohne dass damit das Recht der Gemeinden, auch für

weitere Gebäude – wie vorliegend für die in Hauptgebäuden integrierten Garagen

und Fahrzeugunterstände – besondere Baumassenziffern vorzusehen, eingeschränkt

werden sollte (siehe hierzu auch VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00518,

E. 4).

3.4

Ergebnis kann somit festgestellt werden, dass der in das Hauptgebäude integrierte

Autolift auch dann der Baumasse für besondere Gebäude angerechnet werden kann,

wenn es sich beim Autolift nicht um ein besonderes Gebäude im Sinn von § 49

Abs. 3 PBG handelt. Damit ist das maximal zulässige Volumen für

Hauptgebäude und besondere Gebäude gemäss kommunaler Bau- und Zonenordnung

vorliegend eingehalten.

4.

4.1

In einem

unter der Unterniveaugarage befindlichen, gegenüber dieser flächenmässig

reduzierten weiteren Untergeschoss von Haus 1 soll ein 51 m2 grosser

Wellness- und Fitnessraum erstellt werden. Zugänglich ist dieser von Haus 1 her

lediglich durch den Personenlift. Damit der Wellnessbereich auch von den

künftigen Bewohnern des talseitig geplanten Gebäudes 2 genutzt werden kann,

wird von diesem her ein Verbindungskorridor erstellt. Zwecks Belichtung des

vollständig unter dem gewachsenen Boden befindlichen Wellnessbereichs ist ein

rund 5 m tiefer, talseits von Haus 1 situierter Lichtschacht mit einer Länge

von 8 m und einer Breite von 2 m vorgesehen.

4.2

Im Rekursverfahren

rügte die Beschwerdeführerin, die Abgrabungen für den Lichtschacht überstiegen

die zulässige Tiefe von max. 1,5 m bei Weitem. Eine ordentliche Bewilligung sei

damit nur zulässig, wenn ein Tatbestand von Art. 30bis Abs. 1

BZO erfüllt sei, was indessen nicht der Fall sei. Auf den Lichtschacht sei

demgemäss zu verzichten, was mangels Fluchtwegs auch zum Wegfall des

Fitnessraums führe. Auf diese Rüge ist die Vorinstanz mangels Legitimation der

Beschwerdeführerin nicht eingetreten.

4.3

Zum Rekurs

und zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 PBG berechtigt, wer durch

die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an

ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist

gegeben, wenn für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche

Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben

mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten

(tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und Mängel rügt,

deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag. Dabei muss das vorgebrachte

Interesse nicht unter den Schutzzweck einer als verletzt gerügten Rechtsnorm fallen

(VGr, 23. März 2011, VB.2010.00607, E. 3.2 = BEZ 2011 Nr. 24;

Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21

N. 21 und 34 ff.).

Die Legitimationsvoraussetzungen sind nicht schon dann

erfüllt, wenn irgendwelche negativen Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar

sind. Ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse hat der Einsprecher nur dann,

wenn die Auswirkungen auf seine Liegenschaft nach Art und Intensität so

beschaffen sind, dass sie auch bei objektivierter Betrachtungsweise als

Nachteil empfunden werden müssen; eine besondere (subjektive) Empfindlichkeit

des Betroffenen verdient keinen Rechtsschutz (BGr, 2. November 1983, ZBl

85/1984, S. 378 ff.; VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00506,

E. 1.2 mit Hinweisen).

Der Nachbar hat die nachbarliche Beziehung und die qualifizierte

Beeinträchtigung eigener Interessen, die seine Legitimation begründen sollen,

unter Hinweis auf den Sachverhalt schon im Rekurs an die erste

Rechtsmittelinstanz darzutun. Er kann dies vor Verwaltungsgericht nicht mehr

nachholen. An diese Darlegung dürfen indessen dann keine hohen Anforderungen

gestellt werden, wenn aufgrund der bestehenden Sach- und Rechtslage ohne

Weiteres ersichtlich ist, dass das Bauvorhaben in seiner konkreten

Ausgestaltung die Interessen des Nachbarn unmittelbar berührt. Das ist nach der

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zum Beispiel dann der Fall, wenn sich

der Nachbar auf die Verletzung von Bestimmungen beruft, die neben der Wahrung

öffentlicher Interessen auch den Schutz der Nachbarn bezwecken, wie

beispielsweise Abstands- oder Ausnützungsvorschriften (VGr, 9. Februar

2011, VB.2010.00506, E. 1.3 mit Hinweisen).

4.4

Die

Beschwerdeführerin hat ihre Legitimation für die Rüge, dass es sich bei der

bewilligten Abgrabung für den Lichtschacht um einen Mangel handelt, im Rekursverfahren

damit begründet, dass die Nichtbewilligung des Lichtschachts zur Folge habe,

dass auch auf den Fitnessraum mangels Fluchtwegs zu verzichten sei. Durch den

Verzicht auf den Fitnessraum resultiere eine Reduktion der baulichen Ausnützung

bzw. der anrechenbar genutzten Fläche, was der Beschwerdeführerin einen direkten

Vorteil bringe.

Die Vorinstanz verneinte die Rekurslegitimation der

Beschwerdeführerin für diese Rüge mit der Begründung, das Entfallen des

Lichtschachts führe nicht dazu, dass auf den Fitnessraum verzichtet werden

müsste, da ein solcher zu den übrigen Räumen im Sinn von § 302 Abs. 4

PBG zu zählen sei, bei denen nach der Zweckbestimmung eine künstliche Belüftung

und Belichtung genüge. Für den nach dem vorinstanzlichen Beschluss notwendigen

Fluchtweg liesse sich, ohne dass eine wesentliche Umprojektierung notwendig

wäre, eine andere Lösung finden (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.4).

Im Beschwerdeverfahren anerkannte die Beschwerdeführerin,

dass der Lichtschacht für die Belichtung und Belüftung des Fitnessraums nicht

erforderlich sei. Er diene diesem Raum und auch der ein Geschoss tiefer (recte:

höher) liegenden Garage aber als gesetzlicher Fluchtweg, auf den nicht

verzichtet werden könne. Könne der Lichtschacht nicht realisiert werden, so falle

auch dieser Fluchtweg dahin, was zur Unzulässigkeit des Fitnessraums und zu

einer ungenügenden feuerpolizeilichen Erschliessung der Garage führe. Ferner

trete der Lichtschacht nach aussen hin in Erscheinung und sei vom Grundstück

der Beschwerdeführerin aus einsehbar. Die Beschwerdeführerin besitze ein

schutzwürdiges Interesse daran, dass in ihrem Sichtbereich auf Bauten und

Anlagen verzichtet werde, welche den gesetzlichen Vorschriften offenkundig

widersprechen würden.

4.5

Soweit die

Beschwerdeführerin ihre Legitimation für ihre Rüge der unzulässigen Abgrabung

im Beschwerdeverfahren damit begründet, dass mit Wegfall des Lichtschachts der

Fluchtweg für die Garage entfalle und dass der Lichtschacht nach aussen hin in

Erscheinung trete und vom Grundstück der Beschwerdeführerin aus einsehbar sei,

erweisen sich diese Begründungen, welche die Beschwerdeführerin im

Rekursverfahren nicht vorgebracht hatte, als verspätet (§ 52 Abs. 2

VRG).

4.6

Die

Beschwerdeführerin begründet ihre Legitimation im Beschwerdeverfahren erneut

damit, dass der Wegfall des Lichtschachts auch den Wegfall des für den

Fitnessraum vorgesehenen Fluchtwegs zur Folge habe, was zwingend zur

Bauverweigerung des Fitnessraums führen müsse. Aus der Gutheissung dieser Rüge

erwachse ihr ein Vorteil, der in einer Reduktion der baulichen Ausnützung bzw.

der anrechenbar genutzten Fläche bestehe. Insbesondere könne der Mangel nicht

auflageweise geheilt werden.

Wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend macht, kommt

kommunalen Abgrabungsvorschriften auch eine nutzungsbeschränkende Funktion zu,

wenn die zulässige Ausnützung – wie vorliegend – mittels Baumassenziffer geregelt

ist und nicht gleichzeitig Geschosszahlvorschriften bestehen (RB 1995 Nr. 85;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 964 mit

Hinweisen). Falls die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Rüge, wonach

der geplante Lichtschacht den Abgrabungsvorschriften widerspreche, tatsächlich

die Verweigerung des Fitnessraums zur Folge hätte, würde der Beschwerdeführerin

durch die Reduktion der baulichen Ausnützung ein rechtserheblicher Vorteil

entstehen.

Zu prüfen ist demnach, ob der von der Beschwerdeführerin geltend

gemachte Mangel im Fall einer Gutheissung die Verweigerung des Fitnessraums zur

Folge hätte. Wäre der geplante Lichtschacht mangelhaft, entfiele auch der geplante

Fluchtweg aus dem Fitnessraum. Aufgrund der vorliegenden Unterlagen kann nicht

abschliessend beurteilt werden, ob der mit dem Wegfall des Lichtschachts

weggefallene Fluchtweg durch einen alternativen Fluchtweg ersetzt werden kann

oder nicht. Es stellt sich deshalb die Frage, ob das möglicherweise mangelhafte

Projekt, vorliegend ein Fitnessraum ohne Fluchtweg, mit Nebenbestimmungen

bewilligt werden könnte oder zu verweigern wäre, was in erster Linie von Art

und Ausmass des Verstosses abhängig ist.

§ 321 Abs. 1 PBG

erlaubt Nebenbestimmungen dort, wo die Mängel eines Projekts "ohne

besonderen Schwierigkeiten" behoben werden können. Erfordern die Mängel

eine wesentliche Projektänderung, können sie nicht mittels einer

Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 21. November 2007, VB.2007.00180,

E. 3.1; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991,

S. 241 f.; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 345 f.).

Ob Projektmängel ohne besondere Schwierigkeiten behoben

werden können, entscheidet sich nicht nach quantitativen, sondern nach

qualitativen Gesichtspunkten. Das Vorliegen einer wesentlichen Projektänderung

kann sich aber auch aus dem Zusammenwirken einer Vielzahl je für sich

betrachtet nicht allzu schwerer Mängel ergeben. Dabei ist das Gewicht der

vorliegenden Mängel nicht isoliert zu betrachten, sondern am Umfang des

Gesamtprojekts zu messen (VGr, 7. Juli 1999, VB.1999.00118, E. 6a

[nicht publiziert]; Mäder, S. 241 f.).

Der Umstand, dass der Fitnessraum bei Gutheissung der Rüge

nicht über einen Fluchtweg verfügen würde, darf in Bezug auf das Gesamtprojekt

als geringer Mangel betrachtet werden. Die angemessene Rechtsfolge wäre demzufolge

nicht die Verweigerung des Fitnessraums, sondern die Auflage, dass das

Fluchtwegkonzept für den Fitnessraum zu überarbeiten sei. Diese Auflage ist

auch naheliegend, da bereits die Baubewilligungsbehörde verfügt hatte, dass das

Fluchtwegkonzept im Untergeschoss, im Garagengeschoss sowie im Gartengeschoss 2

zu überarbeiten sei. Damit könnte ein allfällig festgestellter Mangel auflageweise

geheilt werden und würde nicht zur Aufhebung des Fitnessraums führen. Da die

Beschwerdeführerin selbst bei Gutheissung ihrer Rüge nicht die Aufhebung des

Fitnessraums erwirken könnte, sondern nur die Auflage, dass für den Fitnessraum

ein neues Fluchtwegkonzept zu erarbeiten sei, würde ihr bei einer allfälligen

Gutheissung ihrer Rüge kein rechtserheblicher Vorteil erwachsen.

4.7

Die

Vorinstanz ist auf die Rüge der Beschwerdeführerin, die Abgrabung sei nicht zulässig,

daher zu Recht nicht eingetreten. Die Beschwerde ist somit auch diesbezüglich abzuweisen.

4.8

Im Übrigen

wäre die Rüge der Beschwerdeführerin in materieller Hinsicht unbegründet. Die

Auslegung der kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Vorschrift von Art. 30bis

Abs. 1 BZO durch die Baubehörde Zollikon ist nicht zu beanstanden. Der

unter der Tiefgarage liegende Fitnessraum ist baurechtlich zulässig. Es spricht

nichts dagegen, den vorgesehenen Fluchtweg durch den Lichtschacht als

Kellerzugang im Sinn von Art. 30bis Abs. 1 BZO zu

behandeln. Durch diesen wird der Terrainverlauf nicht verändert und die unter

dem gewachsenen Terrain liegende Fassade nicht freigelegt, wie dies bei

Abgrabungen regelmässig der Fall ist. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin

ist ferner nicht ersichtlich, weshalb die Anwendung von Art. 30bis

Abs. 1 BZO nur möglich sein sollte, wenn die Anlage des Raums notwendig wäre.

5.

Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem

Verfahrensausgang sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Diese ist zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft

eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a

VRG). Angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 1'500.-, also

Fr. 750.- für die Beschwerdegegnerin 1 und je Fr. 375.- für die

Beschwerdegegner 2.1 und 2.2.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 5'130.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des

vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…